物业管理04物业服务市场课件.ppt

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1、第四章物 业 服 务 市 场,一、物业服务市场概述,二、物业服务招标投标,目 录,三、物业服务合同,四、物业服务价格与收费,二、物业服务招标投标,三、物业服务合同,四、物业服务价格与收费,二、物业服务招标投标,三、物业服务合同,（一）物业服务市场的含义与特点,一、物业服务市场概述,（二）物业服务市场的构成,（三）物业服务市场的管理,（四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式,（一）物业服务市场的含义与特点,2物业服务市场的特点,1物业服务市场的含义,1物业服务市场的含义,物业服务市场是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。 广义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换

2、关系的总和，狭义的物业服务市场则指物业服务商品交换的场所。,市场交换的商品是物业服务,含义,市场交换关系主体是业主和物业服务企业,价值规律和竞争规律是物业服务市场的基本规律,2物业服务市场的特点,市场主体,业 主,（二）物业服务市场的构成,物业服务企业,中介组织,物业管理行业协会,政府,各级行政主管部门,市场管理职能部门,市场客体,常规性公共服务,针对性专项服务,委托性特约服务,市场机制,价格机制,供求机制,竞争机制,（三）物业服务市场的管理,2物业服务市场管理的内容,1物业服务市场管理的含义,1物业服务市场管理的含义,物业服务市场管理指有关管理部门按照社会经济发展客观规律和物业服务市场发展的

3、目标、方向，运用法律、行政、经济以及宣传教育等手段对物业服务市场交易对象及交易过程中全部经济关系进行调控、指导、监督和服务等管理工作。,国家设置的市场管理职能机构,市场管理机构,物业服务的技术管理机构,群众性的管理监督机构,2物业服务市场管理的内容,（四）物业服务市场中的委托代理关系 及其实现方式,2委托代理关系的实现方式,1委托代理关系,主 体,代理人：物业服务企业,被代理人：业主或业主大会,相对人,各类相关的专业公司,分散业主（相对于业主大会） 承租人（相对于产权所有人）,1委托代理关系,通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现： “国家提倡建设单位按照房地产开发与物

4、业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；招投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”,2委托代理关系的实现方式,（一）物业服务招投标概述,二、物业服务招标投标,（二）物业服务招标,（三）物业服务投标,（一）物业服务招投标概述,2物业服务招投标的原则,1物业服务招投标的概念,3物业服务招投标适用的法律法规,4物业服务招投标的特点,1物业服务市场管理的含义,物业服务招标指开发商、业主（委托业主大会）或其他产权人等

5、物业服务市场主体，遏过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业服务合同或物业服务合同的过程。,物业服务投标指物业服务企业为开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的服务妄求和标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。,2物业服务招投标的原则,法律法规,中华人民共和国招标投标法（1999）,3物业服务招投标适用的法律法规,物业管理条例（2007修订）,前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003）,4物业服务招投标的特点,（二）物业

6、服务招标,2招标方式,1招标主体,3招标程序,主 体,开发建设单位：开发商,全体业主或业主大会,1招标主体,其他物业所有权人：企业办公楼,2招标方式,3招标程序,准 备阶 段,成立招标机构,3招标程序（一）准备阶段,自行成立招标机构 招标人委托招标代理机构,编制招标文件,确 定 标 底,投标人须知 合同条款 技术规范,实 施阶 段,发布招标公告,3招标程序（二）实施阶段,招标单位名称、项目名称、地点 物业管理项目资金来源 招标目的、项目要求概述 购买招标文件时间、地点和价格 接受标书的最后日期和地点 开标日期、时间、地点 招标单位的地址、电话，等,组织资格预审,召开标前会议,开标、评标与定标,

7、投标人的经验 人员及设备能力 投标人的财务状况，等,物业管理开标：交标书后23日 物业管理评标 物业管理定标,结 束阶 段,资料的整理与归档,3招标程序（三）结束阶段,招标文件 招标文件附件及图样 对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件 投标文件及标书 同招标方的来往信件，等,合同的签订与履行,（三）物业服务投标,2投标程序,1投标原则,3物业服务投标书的编制,1投标原则,2投标程序,准 备阶 段,取得从业资格,2投标程序（一）准备阶段,企业法人营业执照物业服务企业资质证书,筹措资金,收集招标物业相关资料,资金积累 银行贷款,进行投标可行性分析,招标物业条件分析本公司投标条件分析竞争者分

8、析风险分析,实 施阶 段,购买并阅读招标文件,2投标程序（二）实施阶段,标前调查与现场考察,制定管理服务方法及工作量,制定资金计划,标价试算,标价评估与调整,办理投标保函,封送标书、保函,参加开标及答辩会,2投标程序（三）结束阶段,在规定时间内： 办妥履约保证和各种手续； 尽快与招标单位进行详细洽商，签订物业服务合同,3物业服务投标书的编制,（2）编制投标文件应注意的事项,（1）物业服务投标书的主要内容,（3）投标报价及技巧,投标书的主要内 容,投标函,（1）物业服务投标书的主要内容,投标报价,物业管理方案,招标文件要求提供的其他材料,确保填写无遗漏，无空缺 不得任意修改填写内容 填写方式规范

9、 不得改变标书格式 计算数字必须准确无误 报价合理 包装整洁美观,（2）编制投标文件应注意的事项,注意事项,投标报价及技巧,经营管理费用测算,（3）投标报价及技巧,前期介入服务中发生的开办费用测算 第一年度物业管理费用测算 年度能源费用测算 年度经营管理支出费用预算,确定合理利润率,（利润率是实际发生的物业服务费的515之间 ）,（一）物业服务合同的性质与特点,三、物业服务合同,（二）物业服务合同的分类,（三）物业服务合同的主体和内容,（四）物业服务合同的变更与解除,（一）物业服务合同的性质与特点,2物业服务合同的特点,1物业服务合同的性质,1物业服务合同的性质,物业服务合同是业主与物业服务企

10、业双方意思表示一致的产物； 当事人相互信任是物业服务合同的订立的前提； 物业服务合同是有偿的； 物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同； 物业服务合同应到政府行政主管理部门备案。,2物业服务合同的特点,特 点,前期物业服务合同,（二）物业服务合同的分类,“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”,物业服务合同,签订日期一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于6个月； 合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业服务企业。甲方是委托方，乙方是受托方。 物业服务合同的委托管理期限由双方协议商定，以年为单位，一般为3年。,（三）物

11、业服务合同的主体和内容,2物业服务合同的内容,1物业服务合同的主体,主 体,物业服务企业,业主委员会,1物业服务合同的主体,物业服务合同的内容,总 则,2物业服务合同的内容,物业服务事项,物业服务质量,物业服务费用,双方当事人的权利义务,专项维修资金的管理和使用,物业管理用房,合同期限,违约责任,附 则,（四）物业服务合同的变更与解除,2物业服务合同的解除,1物业服务合同的变更,物业服务合同的变更,一方先提出变更自己的权利义务，另一方只做与之相对应的变更；,双方同时提出合作变更。,1物业服务合同的变更,约定解除合同的条件成立,2物业服务合同的解除,物业服务合同的解除,事后协商解除,因物业服务企

12、业的主体资格丧失 而解除,约定解除合同的条件成立,（一）物业服务价格,四、物业服务价格与收费,（二）物业服务收费,（一）物业服务价格,2物业服务价格的决定,1物业服务价格的形式,物业服务价格的形式,政府指导价,市场调节价,1物业服务价格的形式,2物业服务价格的决定,业主会通过压低或抬高价格来得到他要购买的物业服务； 物业服务企业也会通过抬高或压低价格来供给它所要出售的物业服务服务量； 最终形成均衡的物业服务价格水平。,（二）物业服务收费,3物业服务收费的预算,1物业服务收费原则,2物业服务收费方式,1物业服务收费原则,包干制,2物业服务收费方式,是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈

13、余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。,酬金制,是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,3物业服务收费的预算,（2）法定税费,（1）物业服务成本的构成,（3）物业服务企业的利润,（4）物业服务企业的酬金,物业服务成本的构成,管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等,（1）物业服务成本的构成,物业管理区域清洁卫生费用,物业共用部位、公用设施设备日常运行、维修及保养费,物业管理区域绿化养护费用,物业管理区域绿化养护费用,办公费用,物业服务企业固定资产折旧费,物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用,经业主同意的其他费用,法定税费,营业税,教育附加费,（2）法定税费,城市维护建设税,（3）物业服务企业的利润,利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定的比率计算； 普通住宅小区物业管理的利润率一般不高于社会平均利润率。,物业服务企业的酬金,固定提取比例,固定提取数额,（4）物业服务企业的酬金,