湖北省房产测绘技术规程课件.ppt

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1、湖北省房产测绘技术规程 7 分层分户测绘10 房产变更测绘11 成果资料检查、验收和归档,黄冈市海星房地产测绘队 孙国华,房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘活动。（房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确定房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来的工作，通常也称为房产测量。）内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积计算、变更测量、成果资料的检查与验收等和建立房产信息化系统。,房产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房

2、地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。,7.分层分户测绘,7.1一般规定分层测绘是对一幢房屋及其各层的边长、面积等基础数据进行采集、计算，从而全面反映一幢房屋及其各层的位置、范围等基本状况的活动；分户测绘是以幢为单位，对各基本单元的边长、面积、共有情况等基础数据采集、测绘以及分摊计算，从而反映各基本单元的位置、范围、面积等状况的活动；整幢为一个基本单元的房屋，只进行分层测绘；整幢为多个基

3、本单元的房屋，应进行分层和分户测绘；分层、分户测绘边长精度参照本规程4.4.4房产界址点精度要求执行。,房产界址点（以下简称界址点）的精度分为三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定；间距未超过50m的界址点的间距误差限差不应超过公式（1）计算结果。 D=（mj+0.02mjD）（1）式中：mj相应等级界址点的点位中误差，单位：m；D相邻界址点的距离，单位：m；D界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位：m。,7.2房屋幢的划分（测量规则）,幢是房屋调查、测绘、面积计算的基本单元。根据房屋现状，结合设计平面图的设计情况，独立结构、独

4、立建筑且独立使用的房屋可划为一幢，包括地上和地下部分不同结构、不同层次的房屋。一般按下面几种情况划分：广义的房屋是指有固定基础、固定界限，且有独立使用价值，人工建造的建筑物及特定空间（构筑物），狭义房屋是指四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物，规程主要采用狭义概念，对特定空间如车位、商铺也有相应的规定。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋，也称栋，对幢的划分结合工作实际情况本规程有特殊的规定。“独立”包含了使用上的独立和建筑结构上的相对独立。是房屋调查、面积计算的基本单元。,一、幢划分的意义1、房产要素调查的基本单

5、元2、房产分幅分丘图测量的基本单位3、房产面积测量的基础二、根据幢 定义的“独立性”原则划分幢： 1）、产权权属登记的独立，即权属关系不能因“幢”的划分而失去功能或效能， 而导致不符合产权登记单元的要求。 2）、房屋建筑结构的相对独立： （1）、设计上的独立 （2）、现实性的独立 3）、房屋建筑面积计算的独立，不能因“幢”的划分造成房屋建筑面积不能独立测算而发生大的变化。三、复杂幢划分的基本思路 1、 该建筑物的设计图纸是为一整套； 2、 同期规划、同期建设的房屋； 3、 基础、结构为整体的房屋； 4、 该建筑物的各部分存在不可分割的共有部位。,a)建筑主体毗连的居民自建房屋，各自独立使用，且

6、内部无公共用房，结构上能够区分的，可以分幢；一般指私房。即：连排建筑的房屋，虽然房屋结构层数相同，户之间为共墙，但有单独的户主或门牌号，无公用部位，可分别分幢。b)底层（或多层）为一整体，底层（或多层）上有1个或多个塔楼式的房屋，整体划为一幢。如图1所示：一般指综合性楼房，由裙楼和塔楼组成。规划批准为两幢或多幢，设计图分别设计的，且裙楼之间有不相同的伸缩缝，使用独立，可分别分幢；裙楼整体使用或者无法分割，同时还存在不可分割的公用部位，不论规划批准为几幢，这一类房屋应该划分为一幢。如图1所示：,图一 幢划分示例1,c)多个独立的楼房，与利用楼房间的隙地建造的房屋以伸缩缝形式连在一起，且相互贯通，

7、其独立的楼房和隙地上建造的房屋划为一幢；若相互不贯通，其独立的楼房和隙地上建造的房屋应分别分幢。如图2所示：,一般指街道两边，集贸市场内本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层（或多层）以裙楼的形式将各个独立的楼房联成一个整体，用作商业性质的房屋。从实地上看与综合楼相似，但在设计图上分别设计，隙地间的房屋可以独立使用，这时应分别分幢；独立楼房与隙地间的房屋整体设计、整体使用的应划分为一幢。,d)地上各幢彼此独立，地下部分（含半地下室）相互贯通的房屋，地下部分视为独立一幢，地面上独立的房屋划分为多幢。如图3所示：,图3幢划分示例3,多指一个住宅小区的情况。地面上为多幢的独立楼房，地下以地下室

8、形式连成一个整体的房屋，地面上按独立的楼房各分为一幢，地下室以独立使用的房屋单独计算。若地上独立房屋的地下室与中心地下室只是通过通道连接的，地上独立房屋应与其地下部分整体划为一幢。如图4所示：,图4幢划分示例4,e)独立使用的房屋以连廊或架空通廊相连，其独立房屋可分别分幢，连廊（或架空通廊）视为一幢，面积独立计算。如图5所示：,图5幢划分示例5,架空通廊：两建筑物之间供人们通行的空中走廊。架空通廊相连的两幢（或多幢）房屋，在实际工作中除了可各分别分幢，两幢房屋之间的架空通廊（含底层的通廊）的面积也可以以1/2处分开，各自计算到各幢房屋的总面积中；对于多幢房屋由连廊连接成一整片的情况，也可按此方

9、法计算各幢的总建筑面积。,楼梯,在商业性房屋中存在有室外楼梯连接提升多幢房屋的商业价值，我们可以将其划为一幢,f）房屋建成后进行改建、扩建的，应按照改建、扩建后形成的建筑形式进行分幢；房屋改建、扩建后与原房屋之间有互不相通的伸缩缝或隔墙作为明显界线，且相互间无公用设施设备的，可将改建、扩建后的房屋作为一幢；否则，应与原房屋合并幢。g）特殊情形的房屋，由本地区县级以上房产管理部门确定。在实际工作中，对于一些规程中未涉及到的特殊类型房屋分幢，可由本地区县级以上房屋登记部门确定；实际是自由裁量权，但应有相关的说明。,7.3房屋层数和层次的编立（测量规则）,7.3.1房屋层数房屋层数按如下方法确定。a

10、) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0.00以上计算；采光窗在室外地坪以上，层高在2.20m及其以上的半地下室，计算自然层数。1、自然层 是指地面以上按楼板、地板结构分层的层高大于或等于2.20m的楼层；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高大于或等于2.20m的，计算自然层数。将半地下室和架空层明确为自然层，解决了工作中的分层问题。2、架空层 是指建筑物中仅以结构柱（或剪力墙）作为支撑、无围合外墙的敞开空间层。架空层的表现形式多种多样，如：闭合车库、储藏室、架空绿化等。,3、地下室、半地下室是指房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间室内净高的1/2者为地下室；房间室内地面低

11、于室外地平面的高度超过该房间室内净高的1/3且不超过1/2者为半地下室。4、房屋层数、总层数：房屋层数是指房屋的自然层数；房屋总层数是指房屋的地上自然层数与地下层数之和；5、骑楼是指沿道路（街、巷）建设，底层部分建筑作为社会性公用通道或街巷的房屋。沿街二层以上用承重柱支撑骑跨在公共人行空间之上，其底层沿街面后退的建筑物。 6、过街楼是指建在道路（街、巷）上方，底层（或底层部分建筑）用作公用通道或街巷的房屋。当有道路在建筑群穿过是为保证建筑物之间的功能联系，设置跨越道路上空使两边建筑相连接的建筑物。,b)房屋的假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯

12、机房等不计层数。1、附层，指自然层的附属楼层，如夹层、技术层等。2、技术层 是指建筑物内用作水、电、暖、卫生等设备安装或结构转换的层次。技术层包括结构转换层、设备转换层。结构转换层系指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过其进行结构转换的楼层；设备转换层是指专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。设备转换层、结构转层，层高2.20米，应计算自然层。3、阁楼（暗楼） ，是指利用坡形屋顶（或人字梁顶）的上部空间(闷顶部分)作为使用空间，该使用空间称阁楼4、夹层、插层 是指建筑在房屋内部空间的局部层次，也指安插于上下两个相邻自然层中间的房屋。事实

13、上夹层多为图纸设计时就有，结构上是整体，插层是后来加建的。5、装饰性塔楼，指高层建筑的顶端用于装饰性的楼层。6、突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等，指房屋屋面平台上的建筑。,c）规划部门确定的自然层数与本规程相冲突时，由房屋所在地区的房管部门另行规定。规划部门主要是审批建筑物的合法性，只要规划部门通过了审批的房屋，该房屋按审批图纸建造的，就是合法的，我们房屋层数也可以与规划不一致。,7.3.2房屋层次的编立,a)地上部分，从一层开始向上按自然序号1、2、3、编号，不能跳层；同一幢楼房中，层高不一致的自然层，依据设计图设计的自然层表示；如图6所示：房屋的层数按室内地坪标高0.00以上的自然层个

14、数计算，每一自然层各划分为一层，层次编号从室内地坪标高0.00开始向上按1、2、3、编号；局部层高不一致的楼层应按整体楼层情况编号。如图6所示：,图6房屋层表示示例1,同一幢房屋中，两边层高、层数不一致应分别编号。如图7所示：,图7房屋层表示示例2,b)地下部分，从地下一层开始向下按自然序号-1、-2、-3、编号；房屋室内地坪标高0.00以下的为地下室，层次编号从室内地坪标高0.00开始向上按-1、-2、-3、编号。采光窗在地平线上，地板面在地坪线以下的半地下室，按自然层的第一层编号计算。c)夹层、插层、低于2.20m的技术层、装饰性塔楼、阁楼（暗楼）以及突出屋面的楼梯间、水箱间、杂物间、电梯

15、机房等，其编号可按所在层次和特性来编立。如1层中的夹层，编号为“1层夹层”；屋面的楼梯间、电梯机房等，编号为“屋面1层”、“屋面2层”等；假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计房屋的总层数，其编号按其所在的层次和使用性质来编号。如1层中的夹层，编号为“1层夹层”；屋面的楼梯间、电梯机房等，编号为“屋面1层”、“屋面2层”等。d)螺旋上升式的房屋，按旋转一周的空间水平投影划分自然层数，然后再根据各自然层来编号；e)错层房屋按一个自然层表示；,错层房屋指同一自然层中，楼板面的比高不相同的楼层，其层数按一个自然层来划分。如图8所示：,图8房屋

16、层表示示例3,f)层高在2.20m及其以上的架空层按房屋自然层来编号。房屋底层为架空层，其编号为“1层（架空层）”；房屋其他层为架空层，其编号可编为“X层（架空层）”；设计为复式（跃式）住宅的房屋，依据设计图确定是否计算自然层数；1、复式住宅、跃层住宅系指套内空间跨越两个楼层或两个楼层以上的住宅房屋。房屋顶层为复式住宅时，也称跃层住宅。2、若房屋顶层设计为跃层住宅时，最上的跃层部分按当地习惯办理（有的计层、有的不计自然层数），其他复式住宅的楼层按房屋的自然层计算层数。如图9所示：,图9房屋层表示示例4,3、复式楼：实际为两层楼，而非一层分成两层，每层都有自己独立的标准层高，只是两层间有一个一楼

17、直通二楼顶的共同的互通空间（一般是客厅，客厅顶直通二楼顶，层高达五米以上），从楼下能看到楼上的走廊和栏杆。在结构上是按两层楼的结构来做，在房产测量中，算两层的面积，一楼直通二楼顶的那个公共空间只算一层面积 。假层：实际为一层楼，只是比普通单层楼房的层高（2.8米）提高了一些，一般在3.5米至4.5米之间然后在中间添加一楼板，分为两层，但也有一个一楼直通“二楼”顶的公共空间，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用，楼下也能看到楼上的走廊、栏杆扶手等。但其与复式楼最大的区别就是层高不一样，假层实际为比单层高些的楼层，而复式是两个楼层的层高，在结构上是按单层楼的结构来做，在房产

18、面积中也只算一楼的面积。 复式楼与跃式楼的区别：跃式楼也是两层的层高，也有一个楼梯上到二层，但和复式楼最大的区别就是没有那个从一楼直通二楼顶的互通空间。,复式楼,假层,跃式,h）坡下层的房屋，0.00以上的按自然层来编号；0.00以下的依次编为-1、-2、-3、,并在相应的层号后注记为“坡下层”。0.00以上的按自然层来编号；0.00以下的可依次编 为-1、-2、-3、,并在相应 的层号后注记为“坡下层”，有的0.00坡上和坡下都有，那么应以小区外的主通道0.00的计算点。如图10所示：,图10房屋层表示示例5,7.4户的划分、房屋分户界址线的确定（测量规则）,7.4.1户的划分房屋户指房屋的

19、一个基本单元，其划分方法如下：1、房屋基本单元.是指有固定界限、可以独立使用并有明确、唯一编号（幢号、户号等）的房屋或者特定空间。是房屋登记的基本单位，测绘是以幢为基本单元测量2、房屋户指房屋内各权属单元的权界线所围成的范围（包含阳台、走道等附属建筑），是房屋登记发证的基本单元。（房屋“户”的概念进行扩展，房屋内一个权属单元的固定权界线所围成的范围（包含阳台、走道等附属建筑），即为一户。一户可以是一套标准户型，也可以是一层、一个单元或一幢。,a)成套住宅，以一套划分为一户。紧密相连的两套或多套住宅为同一权利人的，也按两套或多套划分，不能合并；1、房屋登记办法规定国有土地范围内成套住房，以套为基

20、本单元进行登记，为了与房屋登记办法保持一致，技术规程规定紧密相连的两套或多套住宅为同一权利人的，也按两套或多套划分，不能合并。2、复式结构的住宅一般由上下两层的垂直空间合为一套，连体别墅房一般由上下多个楼层的垂直空间合为一套，这类的住宅房划分为一户；如果一套住宅房为两个或多个权利人共有时，不能分割为多户，只能分为一户。3、独立使用的地下室可划分为一户。,b)独立使用或出售的商业用房、车位、办公用房等按其界址线分户。无分隔墙体的商铺、车位等，有明确的界址线，且实地埋设有界桩的，可按界址线分户；1、实际是虚拟分割，a、所申请房屋类型无分割墙体；b、有明确的界址线；c、界址点埋设有界桩；d、施工图纸

21、上界限清楚。独立使用和出售的商业用房、车库用房按其权界线分户。有分隔墙体的按墙中心线分户；无分隔墙体的，但有明确的界址线，且实地埋设有界桩的，可按界址线分户。2、这时的界址线指各户之间分隔的界线，分隔物可以是砖墙、铝合金、玻璃等材料，也可以是油漆加钢钉的标记，实地与设计图上应一致。,c)为同一权利人所有的整幢房屋，可划分为一户；d)专有用房及不被分摊的公共用房视为一户。在一幢房屋内，不被分摊的公共用房，可视为一户。如物业用房、社区办公用房等,7.4.2房屋分户界址线的确定（测量规则）,房屋分户界址线应以产权来源为依据，有合法协议约定的，以约定为准；无约定的，按如下要求确定：有约定从其约定，在实

22、际工作中有时我们忽视双方的约定，机械套用相关规定，契约是合同法认可的。a)成套房屋的分户界址线为户间分隔墙中线和外墙裸墙的中线；如图11所示： 成套房屋的分户权界线取其裸外墙或分户隔墙的中心线。工作中要注意我们可能不是用裸外墙来确定分户界线，如图12所示：,图11分户界址线示例 1,图12分户界址线示例2,b)户与公共部位之间的分隔墙以中心线为界；c)商业铺位、车位等分户界址线取分隔墙中线和外墙裸墙中线，无分隔墙时取界址点相邻点间连线；d)整层房屋为一户时，分户界址线为其专有部分与共有部分的墙中线以及外墙裸墙的中线；e)整单元房屋为一户时，分户界址线为单元间共墙的中线或单元外墙裸墙的中线；f)

23、整幢房屋为一户时，分户界址线为外墙外围水平投影线。整幢房屋为一户时，分户界址线为外墙外围水平投影线，含外墙外保温层、抹灰层及外墙帖面层。,7.5房屋面积测绘调查,7.5.1房屋面积测绘调查内容1、房屋测绘调查是房屋测绘中很重要的一个环节，但在工作中由于有产权调查很容易被忽略，测绘调查主要是自然属性以及相关的权属属性，若不调查清楚测绘成果很容易出现差错，比如：幢的划分、墙体归属、层数等等2、调查a、收集、查看报建审批相关资料，包括土地、规划、人防，施工图纸、竣工图纸，有预测技术报告的，还要查看预测时的相关资料；b、询问有关情况，包括四至界限、施工过程中的变更情况、分户、公共部位等事项；c、现场查

24、勘拍照，由外到内，逐层查看，包括屋面层，特殊部位重点查勘，并做好记录；d、对现场查勘有疑问的再次询问确认；e、填写调查表并检查确认3、用地情况也应调查，按国标以及土地相关规定执行4、房产要素调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、产权来源、四至关系等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图,房屋面积测绘调查内容主要包括：房屋所在行政区（县）、街（镇、乡）、社区（村）、建筑物名称、座落、幢编号、层数、层次、产别、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷、他项权利、建设单位名称、房屋基本单元、各基本单元户（室）号等基本情况及绘制房屋界址线示意图。具体要求如

25、下：a）房屋所在行政区（县）、街（镇、乡）、社区（村）。根据当地行政区划查询确定；b）建筑物名称。一般以实地标识为准。进行房屋面积预测算时，以规划许可文件注明的为准；c）房屋座落。房屋座落是指房屋用地所在的街（镇、乡）、社区（村）名称和门牌号。房屋座落在小巷、里弄、胡同时，应加注主要街道的名称；房屋座落有两个以上街道或门牌号时，应全部注明；进行房屋面积预测算时，以规划许可文件注明的为准；若委托方提出的座落与规划许可文件不一致的，需提供当地主管部门相关证明文件；d）幢编号。进行房屋面积预测时，房屋幢编号以设计图上的编号为准；进行房屋面积实测时，应与面积预测的幢编号保持一致。实际幢编号发生改变时，

26、需要提供相关部门的证明文件；e）层次。指房屋基本单元在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示；f）产别。按GB/T17986.1-2000房产测量规范附录A表A4中一级分类的类别表示；g）建筑结构。根据建筑施工图相关内容进行认定，认定的标准以GB/T17986.1-2000房产测量规范附录A表A5中的规定为准；h）建成年份。指房屋实际竣工的年份。扩建、翻建房屋应加注扩建、翻建年份。一幢房屋有两个及以上建成年份的，,i）房屋用途。指房屋的实际用途和规划用途，具体分类标准按GB/T17986.1-2000房产测量规范附录A中的A6执行。用于房屋登记的，只调查规划用途；j）墙体归属。墙体归属是房屋四

27、周墙体所有权的归属，分别注记自有墙、共有墙和借墙等三类；k）权源。系指房屋产权来源，指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。产权来源有两种以上的，应全部注记。l）他项权利。房屋他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利；m）建设单位名称。以土地、规划许可文件上载明的名称为准；n）房屋基本单元。1)国有土地范围内的成套住房，以套为基本单元。非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元；2)集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元。在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固

28、定界限的部分为基本单元；3)非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元；o）基本单元户（室）号。,户（室）号一般按下列方法编号：,1)成套住宅：单元号编立时，面向主出入口从左至右依次编为1单元、2单元、n单元，如13图所示。在各单元各层内，面向单元入口，从左边靠近入口的一户（室）开始，按顺时针的方向依次编为(1)、(2) 、(n)；若第一层与标准层的主出入口方向不一致时，以成套住宅所在层的主出入口方向为准进行编号，如图14所示： 成套住宅单元号、户号编立时：面向主出入口从左至右依次编为1单元、2单元、n单元，在各单元各层内，面向单元入口，从左边靠近入口的一户（室）开始，按顺时针的

29、方向依次编为(1)、(2) 、(n).若第一层与标准层的主出入口方向不一致时，第一层为非住宅时，以成套住宅所在层的主出入口方向为准进行编号。住宅在顶层与标准层户数不一致或局部层中个别户为复式住宅时，为整体统一，可以跳号。如图15所示,图13住宅房编号示例1,图14住宅房编号示例2,图15住宅房编号示例3,2）商业铺位、办公用房、车位:在房屋的所在层内，从进门起从左至右，从前到后按自然序号(1)、(2) 、(n)依次编号；商业铺位、办公用房、车位:在房屋的所在层内，从进门起从左至右，从前到后按自然序号(1)、(2) 、(n)成反“S”型依次编号。如图16所示：3)跨区域（层、单元等）的基本单元：

30、以主入户门所在区域编号。,图16商业房编号示例,7.5.2房屋面积测绘调查表,房屋面积测绘调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片及有关的产籍资料，以幢为单位，逐项实施。调查表表样见附录A。7.6房屋面积测绘数据采集（外业）一、由于计算房屋建筑面积的需要具备五个普遍性条件： 上盖一般应具备有经规划审批的设计图，建筑材料可以是与主体结构材料相同，也可以是其他较牢固的材料，如钢化玻璃等一些透光材料。 围护物一般是指结构墙体、柱、各种材料的栏杆。 结构牢固一般是从房屋是否耐用、安全去判断。 实际使用功能一般是指能供人们生活、生产、休憩、娱乐的场所。 层高2.20米是一个硬性规定的界限，永久性是相对临

31、时性建筑而言，主要是从权属管理的角度出发，经规划批准的正式建筑就可以认定为永久性建筑，外围水平投影一般是指我们在采集房屋外部尺寸时应包含裸墙的装修层，即抹灰层、外保温层或直接粘贴的面砖层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。是指室内0至上一层楼面、或上下两层楼面、或楼面至屋顶面的垂直距离。坡屋面的房屋测量其层高时可以采取测量室内净空高加楼板厚度的方法。二、不符合建筑面积计算条件的建筑物和构筑物都属于不动产登记范畴因此调查与数据采集过程中，必须调查仔细，数据采集充分，表述准确,7.6.1房屋面积预测数据采集,房屋面积预测 是指在房屋竣工前，房产测绘单位根据符合要求的建筑施工图或其它资料采

32、集房屋边长尺寸及房屋有关信息，对房屋面积进行测算的行为。依据建设单位提供的符合房产管理要求的图件、说明等，采集面积计算数据及相关的信息要素。7.6.1.1房屋面积预测算数据及相关信息要素采集的依据a）土地使用权证明文件及附图（宗地图）；b）建设工程规划许可证及其附件、附图（核位红线图、红线定位册）；c）房屋建筑施工图（含总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、局部大样图）及相应的电子文档；d）人防管理部门批准或备案的人防设计图；e）规划审批的物业服务用房、社区用房平面图或说明；f）建设单位出具的销售（分割）方案及共有面积的使用说明；g）预测工作中需要的其它资料。,7.6.1.2房屋面积预测算边长

33、数据采集的方法a）设计图纸上标注无误的尺寸，可以直接采集；b）边长尺寸不能直接得到的，可通过其它相关数据换算得到；c）设计图纸上，局部无标注尺寸，也无法通过其它相关数据换算得到，可通过图解法采集；d）灰层、保温层、外墙贴面等计入外墙体的厚度。1、土地使用证和规划许可证是建筑物合法的凭证2、外墙厚度在预测时应该要考虑，而且在成果中要有说明。7.6.1.3特殊情况处理方式除按照一般规定进行房屋面积数据采集外，遇特殊情况，按下列规定处理。a）房屋建施图与电子图不一致时，建设单位需重新提交图件；b）设计图纸上标注的分段尺寸之和与总长度，经校核不符时，应返回建设单位重新修正设计图；c）设计图纸上局部无标

34、注尺寸，也无法通过其它相关数据换算得到，通过图解法采集的边长数目超过5%的，应返回建设单位重新修正；d）设计图纸上，因设计单位明显失误造成的错误，可由建设单位出具相关说明后予以确认；e）各层外墙相应的抹灰层、保温层、外墙贴面等面积，分别计算在外半墙面积内；f）预测算完成后，房屋设计发生变更的，预测面积应作变更测算。1、一般性的变更的一定要有设计变更说明或者变更图纸，结构的变更要重新图审的变更图纸2、开发商二次装修的变更没有相关手续的应以设计图为准，不予确认。3、需要建设单位的说明的，一定要该单位盖章,7.6.2房屋面积实测的数据采集 房屋面积实测是指房屋竣工后，房产测绘单位实地采集房屋边长尺寸

35、及房屋有关信息，对房屋面积进行测算的行为。所有的房屋边长尺寸经实地测量后，必须进行配赋，满足相应几何条件的要求。房屋测量时必须绘制草图，草图上所规定的信息要素必须现场调查，填写完整。1、直接量取房屋各边的尺寸数据，量取的数据保留至0.01米。 2、量取房屋边长时，应保持尺头尺尾在同一水平线上。3、测量应由外到内，先整体后局部进行4、未竣工的房屋，不能出具用于房产管理服务的成果技术报告。5、房角点坐标数据采集利用经检查合格的测量仪器，按照房屋界址点相应精度要求，测算出房角点的坐标，经平差改正后得到房角点的坐标值。房屋面积实测数据及相关信息根据房屋的实际情况，结合建设单位提交的文件资料进行采集。,

36、7.6.2.1房屋面积实测数据及相关信息要素采集的参考依据土地使用权证明文件及附图（宗地图）；b）建设工程规划许可证及其附件、附图（核位红线图、红线定位册）；c）项目总平面图及各栋全套建筑施工图；d）人防管理部门批准的防空平面设计图或说明性文件；e）建设工程规划验收证明文件及其附件、附图（竣工图）；f）建筑工程竣工验收备案证；g）人防竣工验收证明文件；h）规划审批的物业服务用房、社区用房平面图或说明；i）建设单位出具的销售（分割）方案及共有面积的使用说明；j）预测技术报告和相关资料(指已完成面积预测的项目)；k）其他相关材料。1、人防管理部门批准的防空平面设计图或说明性文件和人防竣工验收证明文

37、件主要是有人防工程的，易地建设是没有的2、预测与实测差异过大的应分析原因，若有设计变更，应收集相关变更的资料,7.6.2.3边长测量一般规定,房屋边长的测量按照下列规定执行。a) 直接量取房屋各边，应保持尺头尺尾在同一水平位置。使用红外测距仪或全站仪测量时，宜使测线紧贴墙角并离地面约0.80m1.20m处，并使测线两端保持在同一水平面上；b) 采集建筑物内的边长与墙体厚度数据时，应在未进行装饰贴面处理部位量取。采集建筑物外的边长与墙体厚度数据时，应沿建筑物外墙体的最外层表面的勒脚以上部位量取；c) 形状规则的房屋边长数据采集应进行总尺寸和分尺寸数据校核；d) 形状不规则或直接测量有困难的房屋，

38、可实测房屋几何要素数据并进行至少一次多余观测，按几何公式计算面积；或采用实测房屋特征点坐标，按坐标点计算面积。实测坐标点的中误差应控制在0.05m范围内；e) 房屋内部分基本单元的户型未分隔完成，如果不影响其它基本单元建筑面积计算的，可以根据需要分步实测，获取所需边长数据；f) 房屋边长尺寸经实地测量后，应进行配赋，满足相应几何条件的要求。房屋测量时应绘制草图，草图上所规定的信息要素应现场调查，填写完整，房产测绘草图图框见附录A；g) 房屋边长数据也可采用坐标解析法得到。,1、房屋实测时每条边不得少于两次，规则的房屋可以用四边来替代两次测量，有的可以室内和室外量取。2、测量完后在现场应检核，及

39、时发现问题。3、采集的数据应经过平差处理后才能进入下一环节，平差处理应结合相关的合法证件。在测量私建房时，有的不注重数据的平差处理，比如，土地使用证上标记为8.00 m宽，我们测量可能是8.10 m或8.05m，那么这时应结合土地部门的测量进行数据处理。4、数据采集应充分，能够互相检测,7.6.2.4 阳台、平台、廊、落地窗的数据采集,1、阳台是指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构，供人们活动、休息及晾晒衣物或其它用途的房屋附属设施。根据其围护结构情况可分为封闭阳台和未封闭阳台。2、平台指供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分；露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求或

40、改善室内外空间组合而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。3、落地窗指突出外墙面根基落地的橱窗。为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗4、廊是水平交通空间，包括柱廊、檐廊、架空通廊、门廊、挑廊等5、要注意廊和阳台的区别，特别是私建房如下图,阳台、平台、廊、落地窗的数据采集的要求如下：,阳台采集的数据包括：阳台顶盖水平投影尺寸、阳台围护结构的尺寸，阳台顶板至底板的垂直距离； 平台、露台应采集定位数据；柱廊，应采集廊柱与廊围护结构之间的相对位置数据。无柱廊，应量取廊的顶盖水平投影面积及位置数据；落地窗应量取底板到顶板之间的垂直距离。1、阳台顶盖水平投影尺寸和

41、阳台围护结构尺寸不一致时应以两个水平投影重合部分计算，面积计算时要具体讲,2、柱廊和非柱廊数据采集的差异,3、并非所有的落地窗都计算面积，要注意高度,7.6.2.5无围护结构车位、商铺的边长数据采集,车位（地上或地下车位）、商铺的基本单元，实地无围护结构的，应设有界址点，量取界址点连线作为车位、商铺摊位的边长数据；1、界址点已经很明晰的情况，我们依据施工图纸可直接量取数据，然后量取起点和终点的定位数据。2、界址点需要测绘来明确，应依据设计图纸来明确界址点。无论那种情况，都要依据设计图纸、起点的定位要说明清楚，且要建设单位确认，才能出成果报告。,7.6.2.6斜坡屋顶及倾斜房屋边长的数据采集,斜

42、坡屋顶及倾斜房屋边长的数据采集的要求如下：a) 斜屋面楼层2.20m以下的，应进行层高测量，并作相应记录；b) 房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为内倾斜时，应分别测量层高在2.20m以上和以下两部分的边长数据并附略图说明；c) 房屋的墙体为向外倾斜时，边长尺寸应量至倾斜位置的底部；,7.7房屋面积测算的方法和要求（内业）,7.7.1房屋面积测算的一般要求房屋面积测算是根据外业采集的数据进行整理配赋，利用面积计算软件或计算工具，计算出所需要的各项面积。面积计算方法包括几何解析法和坐标解析法。房屋面积的测算包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。其中套内建筑面积包括

43、房屋套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积：1) 套内使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；(2)套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积；(3)不包括在结构面积以内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。,2) 套内墙体面积是指房屋套内的维护体或承重墙或承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按权属界限内的墙体水平投影面积计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部

44、计入套内墙体面积。3) 套内阳台建筑面积依据本规程8.2和8.3.8的规定，按阳台外围或者阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。长度单位：边长以米为单位，标注边长尺寸取至小数点后两位，即：0.01m；面积单位：房屋各类面积均以平方米为单位，最后结果保留小数点后两位，即：0.01m2；取位原则：小数点后第三位按照“四舍六入、单进双不进”的原则。,1、房屋建筑面积 是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、有围护物、有实际使用功能、层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。上盖应经规划审批，未经审批的，尤其是后来加建的不

45、能认定为上盖，当然在规划核实验收前就加建的，并核发了规划核实验收合格证的，应认定为有上盖；上盖的材质可以与主体结构相同，也可以不相同。2、房屋产权面积是指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，由房屋的套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成。房屋产权面积由市、县人民政府住房和城乡建设（房地产）行政管理部门或其授权的房屋产权管理机构审核、确认。（房屋登记面积、不动产登记统一后，应该由不动产登记机构确认）3、房屋套内建筑面积 是指房屋基本单元固定界限范围内水平投影面积，包括房屋套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积。国标附录B只定义了成套房屋的套内建筑面积，实际上房屋由于其使用功能不同，

46、其结构、组成形式千差万别，在这里将套内建筑面积的概念外延扩展，定义为：房屋基本单元的权界线所围成的水平投影面积。,4、共有建筑面积是指建筑物内多个权利人共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。5、房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和其它用途的土地面积。用地面积以丘为单位进行测算。6、房屋占地面积是指房屋底层外围水平投影面积，包括底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。独立地下室或多栋房屋相连的地下室不计算占地面积,7.7.2几何解析法计算面积,根据房屋水平投影的形状分割成若

47、干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。7.7.3坐标解析法计算面积利用采集的房屋点的坐标值，根据本规程公式（3），即可计算出各类面积的数值。7.7.4房屋面积测算技术报告书房产测绘项目完成后，应出具房产测绘技术报告书。房产测绘技术报告书格式和式样见附录F。,10.房产变更测绘,10.1一般规定1、房产变更测量涉及到交易活动、司法程序等方面的行为，不仅是测出房屋建筑面积，还要依据已有的成果资料测量房屋因改扩建等原因引起的变更情况。测量前应收集变更信息以及对信息的分类；现场测量时要对变更要素调查以及测定，调查要依据相关的申请和已有的成果资料，对房屋现状、权属状况、界址点等情

48、况全面调查；现场测量后的内业工作应对房产编号的调整以及相关资料的更新。2、变更测量中通常还会有一个基准点，一般以变更范围 内的房产界址点和平面内的控制点为基准点。房地产作业中外业工 作主要采用野外数据采集模式，内业工作则会利用丘幢编号原则将 野外采集来的数据加以分类整理，并用专门的房地产测绘软件绘制 成图。外业采集的数据还会和测量草图相比较，检查是否超出系统 误差，防止错量、漏量。内业处理和计算也应当考虑已有的档案数据。将新生成的丘幢编 号，再将编好的丘幢号提供给测绘组，测绘组的人员再通过各种连 接、数据更新等更新数据图，建立和完善房地产数据库。,3、变更测绘实际上是动态测绘，更新已有的测绘成

49、果，4、变更测绘一方面为登记服务，另一方面为信息化服务5、变更测绘要结合已有的测绘成果档案；为登记服务的现状变更测绘，要尊重已有的登记档案。变更测绘分为现状变更测绘和权属变更测绘两大类。,a) 现状变更测绘内容1) 房屋的新建、改建、扩建，房屋建筑及结构、层数发生的变化；2) 房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除，自然倒塌或烧毁；3) 围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物和房屋附属设施的变化；4) 道路、广场、河流的拓宽改造，河流、湖泊、沟渠、水塘等边界的变化；5) 房屋坐落（地名、门牌号）的更改；6) 房屋及其用地分类面积增减变化。行政境界（如市辖区界）的调整，涉及房地产编号的更正。,权属变

50、更测绘的内容1) 产权初始登记后发生房屋的买卖、交换、继承、分析（分割）、兼并、入股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更，需要变更测绘的；2) 房屋用地界限、界址点的变化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引起房屋占地面积范围的调整；3) 征（划拨）地、出让或转让土地而引起土地权属界线的变化；4) 他项权利范围的变化和注销。1、法院等司法部门裁决的房产转移和房产变更（包括没收、分析），以及房产管理部门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。2、房产权利人自行申请更正，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。,10.2变更测绘的程序,根据房产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现