物业后评估报告全解课件.ppt

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1、The Science of Living,格林春晓、春岸项目后评估报告 物业篇,以下问题仅从小区物业管理的角度提出，有所欠缺之处，请各位领导、同事多指教！,第一部分 小区入口,第二部分 小区道路,第三部分 小区停车场（库）,第四部分 小区私有住宅,第五部分 小区公共部位,第六部分 配套商业设施,第七部分 小区会所,第八部分 物业用房,格林春晓项目,第一部分 小区入口,问题一：岗亭的设计,具体案例：,设备房与岗亭存在混用现象,风险分析：设备房与岗亭存在混用现象，导致岗亭的实际使用面积减小，不便于保安人员在岗亭内放置相应的保安设备。由于岗亭内放置配电设备保安人员在日常工作中产生了安全隐患（如不小

2、心将茶水泼入设备箱） 改进措施： 建议在新项目设计时将设备房与岗亭分开，使岗亭确实起到安全和疏导交通的作用。,岗亭前视野不开阔，不利用保安观察四周,具体案例：,风险分析：警卫室造型造成保安员视线不开阔，不利于保安人员观察周围情况。造成安全防卫的盲点，存在安全隐患。改进措施：建议在新项目设计时加大岗亭的可视面积。,问题二：出入口的设计,具体案例：,存在的问题：进出口太小（大致3.5米左右，同时道闸设备占用道路宽度），车辆进出不方便。门岗左右两棵冬青挡住视线，不利于驾驶员观察周围车况，存在安全隐患。 改进措施：建议在新项目设计时在大门出入后种植较矮小和稀疏的灌木或植被。,存在的问题：进出口转盘弯度

3、太小，车辆交汇不方便，容易引起交通堵塞和车辆擦碰，给小区的车辆输导带来一定的难度。 改进措施：建议在新项目设计时加大进出口转盘的弯度，或实行单行道管理。,具体案例：,第二部分 小区道路,问题一：小区道路的宽度与路灯的位置：,路灯靠道路太近，车辆倒车容易碰坏。小区支干道过窄，不宜车辆交汇。,具体案例：,路灯靠道路太近，车辆倒车容易碰坏。,小区支干道过窄，不宜车辆交汇,问题二：窨井盖的设置,小区道路窨井盖二标的质量太差，一标将轻型窨井盖铺设在主干道上，窨井盖铺设不平，车辆通行时造成很大噪音，影响小区业主正常休息。,存在的问题：小区道路窨井盖二标的质量太差窨井盖铺设不平，车辆通行时造成很大噪音，影响

4、小区业主正常休息。,具体案例：,3. 一标的将轻型窨井盖铺设在主干道上,改进措施： 建议小区主干道上使用重型窨井盖。,放大图,第三部分 小区停车场（库）,存在的问题：车库门前转弯处角度太小，车辆出入困难。（如18号）车库门前路面斜度过陡，车辆难以出入。（如135号至142号）,具体案例：,小区无公共车位，业主客人来访无车位停放。73至79号地上车库公共车道上顶排水管较低存在隐患，车辆容易发生碰擦。,第四部分 小区私有住宅,空调位预留过少，未考虑安排中央空调位，造成业主将外机安装在房屋外，影响邻里休息，引起邻里矛盾 。,具体案例：,问题一：空调机位、脱排孔的设置,脱排油烟机孔位普遍过低，装修后排

5、烟管在吊顶以下，较难看。造成业主擅自外墙开孔。,对讲系统原安装位置不合理，造成业主自行改动，建议以后设置在靠门的位置。布防系统质量问题，如：窗磁安装时只安装了磁头而没有进行布线，使布防系统局部无法启用。电子巡更点过少，不利于保安措施加强。,问题二：家庭安防系统,问题三：阳台栏杆、装饰木条,大部分阳台栏杆、装饰木条油漆易脱落变形、松动，影响房屋外观，增加物业维护成本。,具体案例：,问题四：阳台雨棚的设置,双拼别墅南面阳台雨蓬可上人在两户之间自由行走，缺乏私密性和安全感。,问题五：叠加房型下水管的设计,叠加房型下水管设计不合理，楼上户排水经过楼下户阳台，雨水过急时，地漏排水不畅，使楼下阳台严重积水

6、。,问题六：推拉窗的问题,推拉窗关上时，从外边可以打开，存在严重的安全隐患。,入户大门设计朝向及雨棚制作不合理，下大雨时雨水顺着门板渗透到室内。露台和平台设计过多，造成大部分房屋内进水且容易造成违章搭建。E型房型201室弱电线路在101室车库门内留有过线盒，给装修管理不便，也极易造成邻里纠纷。,其它问题：,第五部分 小区公共部位,小区绿化某些树种类存活率较低，如：香樟、银杏、枫树等。小区组团绿化不宜栽种剑麻，会造成安全隐患。小区内不宜栽种八角金盘、海桐，夏天时易招苍蝇。,问题一：绿化种类的选择、栽种和绿化水井,具体案例：,绿化树木种植太靠路面，影响行人行走。,小区绿化用水水井的井圈固定不牢，在

7、掀开井盖时会将井圈同时带出。阀门质量太差，容易漏水，波轮容易滑脱。水景喷泉阀门开关过深，不宜操作开关。,存在的问题排污泵站不宜设置中央绿化区。雨水泵站所产生的噪音和污染会影响到周围业主的正常生活。配电房及蓄水池设在小区中心区域，人员流动几率较其他区域大，存在安全隐患。设备房配置没有必要的计量器具、防鼠设施和应急灯。改进措施 将排污泵站、配电房及蓄水池设置在小区边缘地带。,问题二：排污泵站和配电 设施的设置,变电箱部分设置在围墙边，非常容易攀爬，有不安全因素。,存在的问题垃圾房设置在小区东侧，且靠业主居所太近给周边业主带来空气污染。小区垃圾房的设置没有配置垃圾压缩或者生化处理的相应的设施设备。改

8、进措施 建议在今后建造的小区内将垃圾房设置在小区边缘地带或者小区外并按照国家的相关规定配备相应的垃圾压缩或者生化处理设备。,问题三：垃圾房的设置,小区公共照明、水景照明过多，物业开支过大。,问题四：公共照明、水景照明的设置,小区内水景灯易进水，造成线路短路。,存在的问题路灯灯罩设计不合理，灯光会影响到周边业主的休息。 改进措施建议使用半圆形灯罩，遮蔽光污染。,南边围墙边煤气箱存在不安全因素，煤气管道应按规定涂刷上黄色油漆。,问题五：煤气箱及管道的设置,问题六：小区巡逻道的设置,业主庭院,围墙,小区南边围墙处未设置巡逻道，在安全防范时，只能在小区外围设置岗亭。,存在的问题不法分子翻越围墙后，可直

9、接进入业主家的庭院，对业主的安全构成威胁，不利于安全。在小区围墙内侧未设置巡逻道，安全人员无法在小区内对该区域进行巡逻，且该区域触警后，由于没有巡逻道，会减缓到达的速度。即使安全人员达到了触警地点，由于业主庭院内的各种绿化会遮挡视线，尤其是在夜间，很难发现不法分子。,第六部分 小区配套商业设施,停车位未使用水泥质的植草砖，维修率高；进出车道过窄，车辆进出不便，易发生事故；车位数过少；商业指示系统和商铺外置式店招不醒目，无法推广和吸引顾客。,问题一：停车场及商业指示系统的设置,问题二：水景的设计,商铺内设置大面积水景影响到顾客的行走和通达，并存在安全隐患。,商业水景能耗过大，增加物业管理成本；,

10、建议： 商业广场的绿化应选择灌木或者草坪。,绿化将商铺遮挡,绿化种植成活率低，选用品种和种植位置不科学，成本较高、效果差；,问题三：商业绿化品种的选择,玻璃廊檐维修率高，不易保洁，增加物业管理成本；,问题四：玻璃廊檐,商铺离小区大门较远，业主购物不方便；未配置足够电容量的供电局表，使商铺租户不能使用高功率电器，影响商铺租售；商铺内未安装技防系统和中控室连接，使商铺保安缺乏技防措施；商铺未安装防盗卷帘门，安全措施不到位，增加物业保安成本；,其它问题,第七部分 小区会所,会所定位忽略了中老年人活动需要，缺少户外运动项目，吸引不了更多的客户；会所无冲凉房，配套措施不到位，影响会所经营；会所离大门较远

11、，且设置在三楼，使用不方便，影响会所经营；,第八部分 物业用房,物业用房面积不到小区建筑面积的0.2%。物业用房产权归属不合法，应该归全体业主所有，现在提供的物业用房产权归开发商。物业用房设置在小区外，且位置设置在楼上，不方便业主来访接待；业主委员会用房和居委会用房未装修，配套不到位。,格林春岸项目,项目存在的其他问题,改进措施建议将门岗设在小区出入口的中央；小区非机动车入口安装门禁系统。,存在的问题道闸系统安装在大门以内，不能将车辆有效地阻拦在大门以外并且在大门口难以做到人车分流，存在一定的安全隐患。道闸系统的位置与保安门岗的距离较远，不便于日常管理。小区次入口缺乏门禁系统，增加了小区长期的

12、安全管理投入。,Gemdale Corporation,问题一：车辆回车问题,存在的问题此处未设置回车道，车辆回车困难，容易将路牙和草坪压坏，增加物业的后期维护成本。,路牙被压坏了,建议在道路系统组织过程中，行车道的设计尽量能够闭合。,建议将路牙切角或改装成圆弧形；小区日常行人道的设计尽量平坦，一些台阶类设计最好能放在小区集中的休闲区内。,路牙边未设计切角影响业主行走,问题二：人行道的设计,在日常行人道路上设计台阶不便于行走，道路旁的草地被踩坏。,问题三：拐弯处反光镜问题,拐弯处未设置反光镜，车辆拐弯容易引起交通事故。,建议在此处安装反光镜,桥面无交通警示牌，易产生因车辆超负荷载重而引起桥面跨

13、塌事件。桥面无防滑措施冬天容易造成业主摔伤。,问题四：桥面的防滑和加固问题,建议在桥头处设立桥面通行承载警示牌，桥面采用表面较为粗糙的面砖铺设。,油车桥年久失修，已有多处桥栏断裂，存在严重安全隐患。,建议：对油车桥进行修补加固。,停车位地面内绿化及石板未固化容易松动脱落，且导致车辆将泥土带至道路上，影响现场效果。停车位内种植草皮的泥土太薄，草皮无法存活。,停车位松动放大图,问题一：停车位绿化石板的问题,建议：采用植草砖铺设停车场地。,存在的问题地下车库的道杆长度较短，无法起到车辆管理的作用。道杆的方向装反，橡皮条处于道杆上方，无法起到保护车辆不被道杆刮坏的效果。,建议：采用曲杆以增加道杆的长度

14、并将橡皮条一端朝下设置。,问题二：地下车库入口道杆问题,Gemdale Corporation,问题三：地下车库车位划分问题,人防入口,设备间入口,消防栓,车位设置在人防入口处，若有人从该入口推门而入，容易造成车辆的撞伤或刮伤。车位设置在设备间入口处，若停车，维修工则无法进入设备间。,3、车位设置在消防栓前，若停车，消防栓的门则无法开启，失去消防作用。,建议：取消以上三种停车位的设置。,车库出入口雨水井盖松动无降噪声处理，建议做橡胶垫或填实，以免影响业主的正常生活。,车口出入口沉降缝渗水严重,问题四：地下车库渗水问题,556弄车库人行入口处渗水现象严重，影响外观并造成后期难以修补。,建议：在做

15、好墙体外侧防水和铝合金门窗防水的同时，降低墙外填土高度。,问题五：地下车库积水问题,消防水池的溢出水的排水口设在地下车库，造成地下车库积水严重。,建议： 改变消防水池溢水排水组织或在地下车库溢水排水口处设置排水系统。,问题六：地面机动车位问题,部分地面车位离业主家中较远，业主将车停放完毕之后还要走较远的路才能到家，致使业主将车停在家门前的道路上。为了不影响其它车辆的通行，业主就将部分车身停泊在草皮上，造成植被的破坏。,问题七：地面非机动车棚问题,小区内未设计地面非机动车辆停车棚，造成非机动车辆在小区内乱停乱放，给小区的安全管理造成一定难度。,小区内机动车与非机动车混合停放，容易造成车辆的相互刮

16、伤。,建议： 在小区内设置业主停放便利的地面自行车棚。,具体案例,消防栓设计在门口业主反映“开门见红”，对此比较忌讳，要求将管道封闭。,问题一：消防管道位置设置问题,718弄底层蝶阀关闭后，给业主出门带来严重不便,Gemdale Corporation,原因分析,将消防管道设置在业主入户门的一侧，一则业主平时出入容易被消防箱体或管道扣件（特别是底层的管道阀）磕碰，造成身体损伤，二则消防管道刺眼的红色容易对业主的心情造成影响。,风险分析,业主被消防设备碰伤以后，容易造成业主投诉和索赔。,相关建议,建议在以后的设计中，尽量减少消防管道对业主日常生活的影响。,问题二：联排别墅入口雨棚问题,联排别墅入

17、口未设置雨棚，在雨雪天给业主的生活带来不便，造成业主自行设置雨棚，颜色、材质、外形都无法统一，影响建筑外观。,此为业主设置的入户雨棚,建议：以后的设计中，尽量考虑业主日常生活的实用性。,问题三：公共走道设计问题,公共走道与业主的私人空间相连，使不法分子容易攀爬跨越，对小区的安全管理不利。,容易翻越,建议：在建筑设计中，尽量减少公共空间与私人空间的连接。,问题四：房屋顶棚的平整问题,房屋室内顶棚，装修工人采用靠尺检验，发现顶棚平整度的误差过大，造成业主投诉。,建议：在房屋施工中，增加施工的监管。,问题五：室内电路控制箱位置设置问题,想在这面墙上设置装饰背景墙，可是电路控制箱怎么办,建议：电路控制

18、箱最好设计在入户门处的角落里。,电路控制箱设置在客厅里，一则容易影响客厅的美观，造成业主装饰困难，二则在夜晚突然断电的情况下，不便于很快确定位置并修复。,电路控制箱,问题一：广场透光砖问题,广场透光砖承载力较低，用于小区出入口广场上容易因出入小区的自行车、摩托车、三轮车等车辆的碾压而破碎，并且后期维修困难。,建议采用承载力较高的透光砖或将透光砖设置在只有人行的广场上。,问题二：商铺前广场排水问题,商铺广场地漏较少和找坡不合理，造成雨水无法及时排除。,建议：增加广场地漏的设置或准确控制广场坡度。,问题三：信报箱的设置问题,由于室外雨棚较窄，在雨雪天雨水和雪花容易飘进室外信报箱内且业主取信或报刊容

19、易被淋湿。,建议：制作信报箱雨蓬或者加大建筑的整体雨棚。,存在的问题通往顶楼检修口盖板无防水抗台风功能。改进措施建议加上铰链固定并做防水处理，已减少维护成本和安全风险。,问题四：检修口盖板的设计,大堂玻璃墙上无防撞标识,问题五、小高层门禁的设计,大堂入户门禁与大门玻璃采用硅胶接缝，无过度处理，影响设备使用寿命，造成安全隐患且影响外观。,大堂入户门禁未通电，现仍不能启用,存在的问题大堂闭门控制器接线外露，容易被不法分子破坏，存在安全隐患。改进措施建议从侧面钻孔之后，从方通内走线。,电梯入口处无倒返水，积水可直接进入电梯井。,电梯机房门无防水及防鼠虫设施,问题六、电梯系统的设计,电梯机房窗无防雨水

20、功能（室外情况）,室内情况,楼顶防护栏无防腐蚀功能,摄像机排线不规范，视线被水管遮挡,问题七：管道、栏杆的处理,现在春岸小区的草坪灯分布不均匀，有些地方草坪灯过于集中。,地下设备房进出设置井盖笨重不便操作,问题八：草坪灯和地下设备房的设置,现在春岸小区景观照明部分采用新产品太阳能灯，晚上照明效果并不太好，且维修不方便。,存在的问题现在春岸小区的保洁和绿化用水的取水点，取水井没有排水功能，水溢出造成四周的绿化被破坏。由于没有排水功能，冬天时容易产生冰冻，造成开启困难。改进措施建议增加取水井的排水功能，将取水口改成即插式。取水口的位置尽量靠近路边，避免应浇灌而对植被产生踩踏。,问题九：绿化水井的设

21、置,问题十：小区设备设置位置问题,将有线电视箱、音响播放设备、消防设备放置在业主 的私家庭院，一方面对业主的日常生活造成不便，另一方面不便于设备的维修和使用。,建议： 尽量避免将小区公共设施设备设置在业主的私人空间内。,消防设备被埋入地下，在发生火灾时，无法启用。,高低压设备房离业主家太近，影响业主视野，引起业主投诉。,存在的问题现在春岸小区的景观电路控制箱安装在室外的明沟上方，比较潮湿，容易造成腐蚀，存在安全隐患。改进措施建议以后开发的小区的景观电路控制箱要设计在干燥的地方。,问题十一：卫生间排气孔问题,小区住宅卫生间的排气孔没有统一设置，容易引起业主在外墙 乱打孔，且将外墙污染，影响建筑外

22、观，增加小区保洁成本。,建议： 在住宅设计中考虑卫生间排气孔的位置，并统一在施工中完成钻孔。,问题十二：小区空调位百叶窗的散热问题,小区内空调位的百叶窗百叶过密，不利于空调外机的散热，容易造成空调死机甚至线路烧毁。,已改造过,未改造过,建议： 增加百叶窗的间距。,问题十三：小区空调外机位置设置问题,空调外机位的位置设置造成安装空调外机需要涉及高空作业，造成业主投诉。,建议：将空调外机位设置在便于安装的地方。,问题十四：空调外机排线问题,建议：在相关位置增设侧孔，以便于小区物业的管理和减少对建筑外立面美观的影响。,未设置侧孔，造成孔条管绕过墙体安装，影响建筑外立面的美观,问题十五：窨井盖设置问题

23、,目前采用的窨井盖由于材质的原因容易老化、变形、断裂，不仅增加了维护成本和影响小区的美观，且存在一定的安全隐患。,建议：以后开发的小区在道路上还是采用铸铁窨井盖比较好。绿化带里面可采用高分子材料制作的窨井盖。,问题十六：窨井盖开启问题,广场窨井盖未设计开启口且较重，不易开启，且开启时容易损坏面砖。商铺内设有污水井，对商铺租户和日常维修带来不便。,建议：在窨井盖开启处设置开启口或者开启把手，在建筑设计时，尽量避开相关的地下井道口。,问题十七：窨井盖的施工问题,建议：在草地中设置窨井盖，尽量使其与地面齐平或设置过渡的缓坡。,窨井盖设置在草坪中，由于其与草坪没有形成自然过渡，突出地面，容易造成业主在

24、散步时绊倒。,存在的问题景观放水阀放在道路上，操作时会妨碍行人行车且比较危险。室外窨井盖放在道路中间容易被碾碎。景观排水口的水位低于道路排水口的水位，排水不畅，且下雨时会造成雨水倒灌。（排水阀门在池底，水位齐腰，操作不便。）改进措施建议放在绿化带里面。,问题十八：景观放水阀的设置,问题十九：小区水景问题,小区水景面积较多，造成后期大量的能耗和维护费用。 小区二期中央水景的排水口高于水池底，底部池水需人工排出，提高了该水景的维护成本。 小区二期中央水景的取水点较少，且取水十分不便。河边景观无安全防护设施,建议：减少小区内水景面积的设计。,业主家中的亲水平台的栏杆高为0.5米，存在安全隐患。,问题

25、二十：围墙栏杆设计问题,围墙栏杆设计就像垂直的钢梯。,围墙的栏杆采用大量的横杆，极易攀爬；在围墙中设置的玻璃LOGO容易被打破，造成不法分子钻入小区，有安全隐患，加大了小区治安成本和风险。,建议：围墙设计尽量少采用横杆和易被破坏的材料，竖杆尽量采用尖头。,古桥大门容易攀爬安全无保障，周界报警盲区。,556弄东门岗无监控镜头,问题二十一：监控探头设置问题,小区556弄东门岗等地缺少监控探头，造成小区安全管理成本提高。,建议增设监控探头,问题二十二：中控室电路铺设问题,小区中控室内电路的铺设比较随意，容易造成电力事故，影响小区的安全监控。,建议：将电线沿墙固定按规范铺设。,556弄门岗监控镜头距离

26、道闸刷卡系统较远，无法准确监控道闸使用情况。,556弄门岗监控夜间由于灯光黑暗无法在夜间识别车牌号码。,718弄门岗监控夜间由于灯光黑暗无法在夜间识别车牌号码。,问题二十三：监控探头问题,建议：变更门岗监控探头的位置或将道闸系统设置在入口处。,油车桥（即718弄50致55单元后）的监控镜头由于夜间灯光黑暗，基本无法在夜间使用。,二期南门岗（物业管理处门口）监控镜头由于夜间灯光黑暗，基本无法在夜间使用。,718弄20单元与19单元转弯口监控镜头由于夜间灯光黑暗，基本无法在夜间使用 。,问题二十四：监控探头周边灯光问题,夜间小区灯光太暗，无法看清监控探头周边的状况，造成安全管理盲区。,建议：增加小

27、区探头周边的灯光照度。,问题二十五：小区周界系统线路铺设问题,小区周界系统线路铺设外露，容易被不法分子破坏，影响小区周界安全管理。,建议：采用相关措施，将线路隐蔽铺设。,Gemdale Corporation,问题二十六：植物种类的选择问题,对比一下,在楼与楼的间隙中种植草坪，因缺少光照造成长势不良或死亡，而在其间种植洒金桃叶珊瑚却长势良好。,建议：在绿化设计时，因地制宜，选择成活率和后养护成本较低的植物。,问题二十七：植物种植土壤问题,在建筑垃圾较多的土壤中种植绿化，成活率较低，且影响植物的长势，后期修补维护成本也较高。,建议：在绿化种植时将种植土中的小石子等建筑垃圾清除。,问题二十八：小区

28、垃圾桶容量问题,垃圾桶容量太小，不能满足需求,建议：增加垃圾桶的容量或数量；在以后的小区中，统一采用颜色材质式样相一致的垃圾桶。,小区内共有三种垃圾桶，颜色、材质和式样不统一，影响小区外观的整体协调,问题二十九：商铺分户电表的安装,问题三十：菜场部分沿街商铺缺少雨棚,现商铺只有总表没有分表，造成表后表，损耗部分电费过大且无法分摊，易产生偷漏电现象不便于管理。,菜场部分沿街商铺缺少雨棚，雨雪天商铺容易进水，影响其正常经营，引起商铺租户投诉。,问题一：幼儿园的入口,小区幼儿园入口未设置便于行人出入的小门，每次人员进出都需开大铁门，不便于幼儿园出入口的日常管理；在幼儿园入口处缺乏摄像监视系统，对于以

29、后幼儿园儿童的出入没有可靠依据，一旦发生儿童丢失事件，无法查明原因，容易引起法律纠纷。,问题二：幼儿园室外活动场地较小,小区幼儿园室外活动场地较小，不便于幼儿园儿童在室外做操和做游戏，不利于幼儿教育活动的开展。,Gemdale Corporation,问题：会所设计问题,会所的设计主要突出了为销售楼盘服务的功能，设计主题突出，装饰新颖美观，但却对销售完成以后，会所的健身娱乐等功能考虑的较少，这样在后期的会所建设和规划过程中，不仅需重新装饰，造成浪费，而且还将因设计前期缺乏对会所使用功能和销售案场功能的全盘考虑，引起使用功能缺陷。,建议：物业和会所公司介入,建议物业介入会所的规划设计，并同时聘请相关专业的会所管理公司参加，提供建议，使会所的设计能在销售和使用两项功能上达到统一。,问题：物业用房与小区监控中心的位置设置问题,物业用房与小区监控中心的距离相对较远，造成无法快速传递一些监控信息，且当一些突发事件发生时，无法快速反应并采取相应行之有效的措施。,