四星级酒店项目市场分析及经营定位策划报告课件.ppt

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1、1,四星级酒店项目市场分析及经营定位策划报告,目 录,2,一,二,报告编制说明,市场环境分析,三,四,行业调研分析,项目本体解析,项目定位策划,五,六,平面功能规划,同类案例分析,七,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,3,一 报告编制说明,1,报告编制指导原则,2,项目成立假设条件,3,市场调查方法及说明,分析研判过程及参考资料说明,4,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,4,报告编制说明,1,报告编制指导原则,2,项目成立假设条件,市场导向性：按照市场需求及发展进行项目研究、定位策划及经营预测。客观性：遵循市场规律，充分结合实际经营需要，力争报告编制客观准确。政策性：顺应国

2、家政策与地方发展规划，为项目实现良好政策环境、享受相应政策优势。前瞻性：用发展的眼光正确判断项目区域经济环境和行业的市场走向，项目定位具备良好的发展性。清晰度：充分研究论证，以期对项目市场环境、经营定位、功能规划、经营策略及未来发展思路等有一个清晰的认识和准确的判断。,项目地区的经济、商贸、旅游及市场环境在未来不会经历或持续的衰退。未来项目合作方及投资方的合作政策没有重大调整变化。未来项目地区的高星级酒店投资政策没有重大变化。项目区域及周边的公路交通在未来没有不利市场经营的重大调整变更。未来将加入的市场竞争者与本报告的预计不会出现重大的差异。重要的基础设施如供水供电供气、污水处理、网络通讯等能

3、够保持稳定而可靠的供应水平，充分满足项目的运营需要。,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,5,报告编制说明,3,市场调查方法及说明,4,分析研判过程及参考资料说明,现场调研：通过角色扮演、实际消费体验，了解项目地区代表性的行业项目（如高星级酒店、社会餐饮、休闲娱乐项目）的功能设置、经营管理、服务质量、消费客源等情况，为项目的功能规划、经营定位及经营预测提供参考依据。与行业职业经理人深度访谈：通过与调查行业的资深管理人员（如酒店营销、餐饮、房务高级管理人员、社会餐饮经营者、行政总厨及旅行社总经理等）进行访变交流，了解实际经营情况和市场行情，为本报告的市场及行业分析提供实际参考依据。公开信

4、息与数据的采集：通过网络获取地方政府部门（如统计局、旅游局、规划局）的官方信息数据；通过与相关政府部门的专业人员的访谈流通，获取更有价值的信息数据、以及其对行业、市场的认知、与判断，为本报告的分析论证提供可靠的依据。,多次召开由我方各专业管理人员与专家顾问参加的项目研讨专题会议，运用我方多年的实际经营管理经验及专业技术能力，透过调查的各类信息与数据，分析研判项目地区的市场环境、发展趋势以及各相关行业经营发展态势，以期对本项目的功能与产品规划、经营定位能够符合市场需求及未来发展趋势。参考资料实地调研中获得的有效信息与数据；与行业资深管理人员访谈获得的真实信息与数据；有关政府部门访谈中获得的有关资

5、料及数据；我司在项目同一省份的酒店策划与经营管理经历、内部信息与资料；合作方提供的项目建筑图纸资料；国家旅游饭店星级的划分与评定（2010版）；2015年饭店经营数据统计。,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,6,二 市场环境分析,1,2,区位及自然环境分析,交通环境及发展分析,3,4,经济环境及发展分析,城市环境及发展分析,5,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,市场环境属性梳理,7,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,1,区位及自然环境分析,【*市】*省地处中国西南部，是西南五省区中唯一与其他四省市都相邻的省份。*市位于*省中部，其引领的黔中经济区，北邻成渝、东近长

6、株潭、南靠北部湾经济区、西接环东盟经济区，区位优势突出，堪称中国西部的“十字路口”。*地貌属高原山地，平均海拔1100米左右；*夏无酷暑，夏季平均温度为23.2，有“温度适宜、湿度适中、紫外线辐射低、空气清洁、水质优良、夏季低耗能”等气候优势，是首个国家森林城市、被授予“中国避暑之都”。,【*区】本项目所在的*市*区，地处黔中腹地*市最南边，东邻黔南州龙里县、西邻贵安新区，南连黔南州惠水县与长顺县，北接南明区与观山湖区。距*市中心城区约17公里，属于*市郊区。*全区地貌以山地和丘陵为主，具有高原季风湿润气候的特点，冬无严寒，夏无酷热，湿度较大，年平均气温为14.9；是*市著名的生态区和重要的水

7、源保护区。*生物多样性比较丰富，森林覆盖率到达41.53，*区已成功创建国家级生态示范区。,8,【外部交通】公路：312国道、101省道和兰海、沪昆、黔贵、厦蓉、贵瓮高速等通达境内，实现了与珠江三角洲、北部湾经济区、成渝经济区、长株潭城市群、滇中经济区等快捷连接。*市到其他市（州）实现了双通道，且高速覆盖全省各重点风景名胜区。铁路：目前有贵昆、湘黔铁路及贵广、沪昆高铁通达境内；贵昆高铁预计今年底通车，渝黔、成贵高铁预计2017年建成通车，届时*至昆明、重庆约2h，至长沙、成都、南宁约3h，至武汉、南昌、广州约4h，北京、上海约7h。航空：龙洞堡国际机场有国内外航线136条，达国内近70个大中城

8、市及日本、韩国、台湾、香港、新加坡、泰国等国家和地区。2015年旅客吞吐量1324万人次。*交通发展使西部“十字路口”的地位从“地图”变为“现实”，将成为中国西南交通枢纽中心，四通八达。为本项目提供了便捷的外部客源输送通道。,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,交通环境及发展分析,9,【*（2011-2020年）市域对外交通规划】,航空：龙洞堡国际机场的改扩建，开辟中远程国际航线，拓展航空客源，打造西南一流航空窗口，至2020年年客运量达1550万人次。铁路：配合建设*至广州、成都、长沙、昆明的客运专线以及至重庆的快速铁路。市域快速铁路网由“一环（环城快速铁路）、一射（*东开阳快速

9、铁路）、两联线（久长永温，林歹织金）”构成。推进*铁路枢纽建设，新建*火车北站、火车东站，枢纽场站由“一个编组站、三个客运站、若干货运站”组成。公路：在市域构建“一环、两横、九射线”的市域快速公路网体系。一环：环城高速公路（东北环线西南环线南环线）；两横：黔西瓮安（*城市经济圈环北段）、修文福泉；九射线：*至新寨、广州、惠水、黄果树、成都、黔西、毕节、重庆、遵义等高速公路。公路枢纽场站由“七个客运站、七个货运站”组成，在新天、龙洞堡、*分别建设客运北站、东站和南站。城市道路骨干路网系统：优化调整中心城区道路网，建设完善“一横（北京路）、一纵（甲秀路迎宾路）、一环（环城高速公路）”的路网主骨架和

10、“三条环路、十六条射线”的骨干路网系统。*区“十三五规划”将把甲秀南路、迎宾大道、*大道、贵安大道*段等主干道打造成标志性景观大道，打通孟溪路、陈孟路等外出大通道，完成大职路、航天路等东西向连接道路建设。建立各乡（镇）的快速公交系统，力争实现中心村全部通公交。,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,交通环境及发展分析,10,【*市轨道交通网络规划】,起步阶段（2009-2020年）在主城区形成基本骨架这一阶段选择规划线网方案中的骨干线路1号线和2号线的一期工程，作为起步阶段轨道交通建设线路，在主城区形成骨架结构。线网构成：1、2号线一期(2018年初)，1、2、3号线（2019年）在

11、骨架线网基础上，建设4号线（2019-2020年）。线网规模：第一阶段轨道交通线网规模58.7公里。发展阶段（2025年）形成中心城区骨架线网该阶段在起步阶段1、2号线一期工程骨干线路的基础上，加强中心区和金阳新区的辐射作用，连接*组团和新天组团，在中心城区形成轨道交通骨架线网。线网构成：1-9号线和环城快铁。线网规模：新增线网规模为3号线、2号线二期，长47.6公里；轨道交通线网总规模达到106.3公里。成熟完善阶段（2030年）形成全部线网该阶段在骨架线网形成后，结合城市空间结构，连接中心区与龙洞堡组团，中心区与金阳新区，加强城市双中心的联系，形成全部线网。如图：其中轨道3号、S4号线在*

12、大学设有接驳站点，环城快铁设有*南站，均可通达本项目地。,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,交通环境及发展分析,【*市】*市是*省省会城市，是中国西南地区重要的中心城市；全市总面积8034平方公里，总人口约470万人。*市下辖6个区、3个县、代管清镇1个县级市。*具有丰富的自然风光、历史文化与少数民族风情，在国内具有一定的知名度与影响力。*是全球避暑旅游名城、最受欢迎国际会奖旅游目的地、中国舞蹈之都；曾先后获得“中国十大美丽城市”之首、中国旅游竞争力百强城市、中国大陆最佳商业城市、全国投资环境十佳城市、中国十佳宜居城市等荣誉。,11,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,3

13、,城市环境及发展分析,【*区】*区下辖2镇7乡，面积964.32平方公里；全区常住人口为63.08万人。有苗、布依等少数民族，少数民族约占总人口数33%。*区内有百年历史的孔学堂、湿地公园儿和*大学，具有一定的历史文化底蕴，*区先后获得“国家级生态示范区”、“全国农产品加工业示范基地”等国家级称号。,12,【*市城市总体规划（2011-2020年）】,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,3,城市环境及发展分析,根据规划确定*市的城市性质为：西部地区重要中心城市之一、全国重要的生态休闲度假旅游城市。“十三五规划”目标是到2020年全市规划人口达550万，将实现“一个目标”、“三个建成”。

14、“一个目标”即打造创新型中心城市；“三个建成”即建成大数据综合创新试验区、建成全国生态文明示范城市、建成更高水平的全面小康社会。中心城区空间布局结构为“一城三带多组团、山水林城相融合”（1）一城（主城）：以老城区、金阳新区构成城市核心聚集人口约237万。（2）三带：百花山脉、黔灵山脉、南岳山脉。（3）多组团：北部的高新区组团，南部的*组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。集聚人口约83万。*区打造国家全域旅游先行示范区。以“国际独具特色、国内独树一帜、省内独一无二”为目标，*区全景式规划建设、构建大景区，全社会共建共享、构建大旅游；全产业统筹发展、构建大产业；建成宜居、宜业、宜学、宜游的旅

15、游示范城市。,*市是中国西南地区重要的中心城市之一，工业基地及商贸旅游中心，是国务院确定的“黔中经济区”和“泛珠三角经济区”内的重要中心城市。2015年实现GDP2891.16亿元，同比增长12.5%（高于全国平均水平6.9%），人均GDP63003元（高于全国人均水平5.2万元），同比增长11.3%；2016年一季度*市GDP增速在全国主要城市排名第一。“十二五”时期GDP年均增长15.1%，城乡居民收入年均分别增长11.7%和15.4%，多项主要指标增速在全国省会城市中连续排名第一。*市“十三五”主要发展指标：生产总值年均增长11%左右，总量突破5000亿元；工业规模总量实现翻番，高新技术

16、制造业占工业增加值比重达45%以上；社会消费品零售总额年均增长11%；城乡常住居民人均可支配收入分别突破43000元和20000元。,13,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,4,经济环境及发展分析,【*经济实力及发展】,*区是*目前经济发展速度最快、最具发展潜力的工业经济区域之一。是“国家军民结合(装备制造)高新技术产业化基地”、“国家新型工业化产业示范基地”和“全国电子商务示范基地”。2015年完成GDP494.97亿元，年均增长16.1%。在全省31个经济强县综合测评中，GDP列第4位，固定资产投资、工业增加值、社会消费品零售总额、旅游收入等指标均列全省前4位。,14,四星级酒店

17、项目市场分析 及经营定位策划报告,4,经济环境及发展分析,*主要工业产品和工业行业在中国居于重要的地位，以现代制造业为龙头的现代工业加快发展，冶金、机械、化工、食品、建筑业已形成地方供应的五大支柱产业。以产业园区为载体的集聚效应更加凸显。贵安新区形成以航空航天为代表的特色装备制造业基地、重要的资源深加工基地、区域性商贸物流中心和科技创新中心。*是国家级大数据产业集聚区，全国领先的大数据技术创新与应用服务示范基地和产业集聚发展的“中国数谷”；大数据产业走在全国前列，建成了全国首个大数据交易所等引领性平台，获批大数据产业发展集聚区和大数据产业技术创新试验区，中关村*科技园等大数据及其关联产业规模总

18、量近千亿元，被评为“最适合投资数据中心的城市”。以金融业为龙头的现代服务业发展强劲，金融业占经济总量比重达10.8%，*金融城基本建成，大数据金融、移动金融、众筹金融等新业态不断涌现；现代商贸业提质扩量，电子商务、呼叫服务、物流快递等快速发展，会展经济进入全国省会城市前列，现代服务业增加值占服务业比重达50%。,【产业状况与发展】,【交通环境属性】*不仅是西南的交通运转中心，也是全国重要的交通枢纽，高速、高铁与航空四通八达且运载能力强、通行条件好，贵昆、渝黔、成贵高铁也即将建成，龙洞堡机场也有扩建扩容，本项目所属的外部通行能力在不断增强。,15,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,5,

19、市场环境属性梳理,【区位及自然环境属性】项目所在*市位于*省中部，是西南五省的中心城市，不仅与其他四省市都相邻，且与长株潭、北部湾经济区、东盟经济区均相近，堪称中国西部的“十字路口”。本项目所属区位具有较为明显的优势。项目所处的*区生态自然环境优越，空气清洁、气候舒适；*是首个国家森林城市、全国避暑城市之首，而*是*的后花园，是*生态环境的代表地。本项目所属自然环境具有十分突出的优势。,【城市环境属性】*是省会城市、西南地区重要的中心城市；被评为中国十大美丽城市、十大活力休闲城市、最佳商业城市、投资环境十佳城市、十佳宜居城市等，宜游宜居宜商；*还是较为独特的自然风光、历史文化与少数民族风情。本

20、项目所属城市基础环境非常完善且特色显著。,【经济环境属性】*目前经济总量虽然不大，但增长速度与人均GDP已远高于全国平均水平，多项主要指标增速在全国省会城市中连续排名第一；据世界知名智库英国经济学人发布的2015年中国新兴城市报告*从5年前的第65名跃升为第1名；随着大数据产业的发展，*已成为全国领先的大数据技术创新与应用服务示范基地和产业集聚发展的“中国数谷”、全国重要的数据中心集聚区，成立了“全国首家大数据交易所”、“西南首家众筹交易所”。本项目所属经济环境发展前景非常美好。,通过本章分析可知：本项目的建设与未来经营发展，无论是在区位与自然环境，还是在城市、交通与经济发展方面，均具有较好的

21、基础条件与令人期待的发展前景；马云说：如果错过了三十年前广东、浙江的投资机遇，今天一定不能错过*。,16,三 行业调研分析,1,2,旅游业发展分析,酒店业调研分析,3,4,会展业调研分析,餐饮业调研分析,5,行业属性梳理,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,17,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,1,旅游业发展分析,【*旅游业状况】,*是全省的旅游服务中心和集散中心，历史文化悠久，民族风情浓郁，自然风光秀美，气候条件宜人，被誉为“爽爽的*-中国避暑之都”。*几乎具备除海滨海岛度假以外所有的度假旅游的资源基础。*连续8年被评为全国十大避暑旅游城市之首，同时成为国际十大避暑城市之

22、一，*旅游在国内外旅游市场的影响日渐扩大。*现有国家级风景名胜区3个，国家4A级旅游区14个，国家3A级旅游区4个，全国农业旅游示范点5个，国家级重点文物保护单位7个，国家历史文化名城1座(青岩古镇)，国家级森林公园1个；现有旅行社139家；有星级饭店约85家，床位约3万余张；有旅游客运公司18家，共有旅游定点车辆1000余辆。*作为全省旅游产业集聚区的态势已经形成，目的地旅游功能逐步彰显。*全市2015年旅游接待总人数达8471万人次，同比增长17%；旅游总收入达1040.6亿元，同比增长19%，旅游产业增加值占全市GDP比重达11%。“十二五”期间全市旅游总收入年均增长26.5%，旅游业在

23、飞速发展。,*是国家旅游局确定的全国旅游标准化试点城市，将重点按照国际旅游城市标准，启动“国家智慧旅游”试点城市、国家级旅游度假区实施试点城市、国家级生态旅游示范区试点城市申报，进一步优化旅游产业体系，打造成为“国际知名旅游目的地、西南地区和全省旅游集散中心及全国有影响力的国际休闲度假旅游名城”*市将力争3年内成功创建1至2家国家5A级旅游景区，推动多彩*城、时光*等景点入选“全省100个旅游景区”项目规划建设，打造5至6个具有示范带动作用的美丽乡村旅游度假区。投资新建、改扩建100至120家避暑度假精品酒店，引进1至2家国际知名度假酒店品牌，培育20家以上具有一定知名度的本土避暑度假精品酒店

24、和20家以上个性化特色乡村酒店等。,【*旅游业发展】,18,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,1,旅游业发展分析,【*区旅游业状况及发展】,*区素有“高原明珠”的美誉，是著名的风景旅游区，以十里河滩国家城市湿地公园、孔学堂、*公园、天河潭、青岩古镇、高坡民族风情旅游最为著名，已入选*十大影响力风景名胜区。全区景区面积222平方公里，有景物景观81个，其中国家级特等景观4个、一等景观18个、二等景观32个。国家级景区1个、4A级景区人2个。*不仅是*及周边居民的休闲郊游理想之地，也是*旅游线路的必经之地。据*区旅游局统计：截止2015年底*全区共有宾馆酒店381家，总房间数9028间，

25、总床位数12121个。其中星级和避暑度假精品酒店共8家（其中高星级酒店有3家、精品度假酒店2家），总房间数498间，总床位数782个，占全区房间数和床位数5.5和6.5。旅行社及服务网点共有28家。*2015年实现旅游总收入141.99亿元，同比增长19.9%；接待旅游人数1627.3万人次，同比增长17.3%。,*区正在重点打造“文化旅游创新区”，*省计划在20142017年投入560亿元建设旅游基础设施与项目发展，将以“大花园、大溪流”概念建设百园之区及精品酒店群（恒大集团计划在*建45个高星级酒店）。,*市旅业目前拥有各类宾馆酒店客栈约2184家，其中五星级及豪华档次的约20家，四星级及

26、高档的约30家；*市的国际品牌酒店及高星级酒店格局基本形成，主要分布在*市区和金阳新区。*市高星级酒店市场在2009年以后发展速度显著并处于上升趋势，五星级酒店品牌以国际管理公司为主导、少量国内品牌；四星酒店以国内品牌为主、少量国际品牌；绝大部高星级酒店为商务型。*区拥有截止2015年底共有宾馆酒店381家，总房间数9028间，总床位数12121个。其中星级和度假精品酒店共8家，总房间数498间、总床位数782个，占房间总数和床位总数的5.5和6.5。主要集中分布在*区中心与原小河区（经开区）。*区酒店业相比市区落后较多，目前还没有国际品牌酒店，在酒店档次、规模、管理及服务水平相比市区差距较大

27、。,19,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店业发展分析,【*市及*区酒店业格局】,迎宾馆,双馨宾馆,万宜丽景酒店,星博酒店,大成精舍酒店,格兰云天酒店,航天酒店,*现约有5家高星级标准或相当标准的酒店，格兰云天酒店、迎宾馆、万宜丽景酒店为商务型酒店，大成精舍和文凡状元别院为精品度假型酒店（此店与位于青研古城，距离较远未作详尽调研），均为自行管理。开业时间除迎宾馆外，在13年之间。除万宜丽景酒店在*区中心地外，其他3家均距离区中心地、*大学西校区或主干道略远或较偏，与本项目相比不具备地利优势。,20,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店业发展分析,【代表性酒店调

28、研分析】*市区五星酒店分布较集中，仅有保利富豪温泉酒店和格兰云天酒店位于市郊；酒店类型以商务型酒店为主，仅有保利温泉酒店一间度假型酒店。本次调研主要目标是*区的高星级标准酒店（以迎宾馆、万宜丽景、格兰云天和大成精舍酒店为主），另选取市区两家具有代表性的本土品牌高星级酒店（世纪金源为老牌的五星级酒店，盘江酒店为新起的四星级酒店）。,客房规模：被调查*4家高星级酒店房量在170210间左右，但市区高星级酒店房量多在300间以上、甚至500间以上。本项目建设的房量在*地区占有优势，为在*地区争取会议与旅游团体市场提供了基础条件。客房比例：除格兰云天酒店注重商务客源、以单床房占多外，其余3家均以双人间

29、占多，注重会议团体与旅游团体；大成精舍与迎宾馆的套房比例超出正常标准，大成精舍酒店还设有16间四人间和27间配有简易厨房的公寓套房，迎宾馆是因政务接待需要，大成精舍则说明规划之初也不仅考虑到了大学中长住客源与政务客源，还考虑到了家庭游客及背包客的需要。标间面积：32-38平方米为主流面积，其中大成精舍房间面积最大，符合度假型酒店的特点。,21,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店业发展分析,22,餐厅数量及类型：被调查4家*高星级酒店的餐饮类型本基以“中餐+中式自助早餐”为主，大成精舍与迎宾馆的餐位与房量比略显过大，万宜丽景酒店与格兰云天较为合理；餐饮经营类别相比市区高星级酒店

30、较少。迎宾馆因接待政府需要，餐饮功能较为齐备。中餐包房：中餐包房数量较少（除格兰云天17间以外）46间；包房大多面积较大、且设有麻将机兼顾棋牌室功能。,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店业发展分析,宴会与会议室规模：被调查4家*高星酒店，除外迎宾馆13个以外，会议室集中在57个左右，会议设施及配置齐全；规模相比市区高星级酒店较小。宴会厅最大的是万宜丽景酒店，近700平方米，与本项目建设的宴会厅大小相近，将来会形成竞争。会议室类型：基本均以宴会厅接待大型会议，其他以几十平至200平的中小型会议室为主。,23,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店业发展分析,康乐项

31、目种类：*区高星级酒店基本没有配套KTV、足疗及单独的棋牌室等休闲设施；除迎宾馆、格兰云外酒店外，也未设泳池、健身房等康体设施；迎宾包康体设施较丰富；万宜丽景酒店在商业综合体内设单独经营的影院；大成精舍酒店以文化主题，设有书吧、茶吧、禅修室等休闲设施。相比市区高星级酒店康乐休闲设施种类较少。,24,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店业发展分析,【*市区高星级酒店房价与出租率情况】,*市区五星级酒店的房价水平：第一梯队的酒店是中天凯悦、凯宾斯基，平均房价均超过1000元，出租率在70%左右；第二梯队酒店是喜来登、万丽，平均房价6001000元，出租率在7080%；第三梯队为天怡

32、豪生、保利温泉、世纪金源，房价处于500-600元之间，出租率在5065%。四星级酒店平均房价基本在300400元之间，出租率在70%左右。以上表明：市区高星级酒店均保持了较高的出租率，且房价水平以酒店的新旧程度及地理位置相关，尤其是位于金阳新区会展中心周边的酒店经营情况最好。,1000元,600元,500元,25,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店业发展分析,【*区高星级酒店房价与出租率情况】,*区高星级酒店房价与出租率低于市区高星级酒店：第一梯队的酒店是文梵状元别院，平均房价超过1000元（*区目前独此一家），出租率在20%左右（开业约半年）；第二梯队酒店是大成精舍、迎宾

33、馆、格兰云天酒店，平均房价400500元，出租率在3050%；格半第三梯队为航天酒店、万宜丽景酒店，平均房价处于300-400元之间，出租率在7080%。其他中低档次宾馆客栈平均房价基本在100200元上下，出租率在75%左右。以上表明：*区的高星级酒店以300400元的房价经营最好，同时100200元的中低档次宾馆吸收了大量客源。,1000元,400500元,300400元,26,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店业发展分析,27,【*市区高星级酒店收入构成】市区高星级酒店的收入构成，主要为：房+餐饮（含宴会）+会议场租，五星级酒店房收约占60%、餐饮约占40%（宴会约占8

34、%、会议场租约占58%）；四星级酒店房收约占50%、餐饮约占50%（或略高，宴会占810%、会议场租约占8%）；市区内酒店为追求高利润，常会将宴会厅主要用于接待会议而少接宴会，造成宴会收入占比不高，说明*的会议市场较好；但是根据在社会餐行业调查得知，*同样具有较好的宴会市场，社会性的酒楼宴会经营十分火爆。,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店业发展分析,客源构成：以会议团队、商务散客为主，旅游客源为辅；会议客源：*区域发展及会展业发展，已具备承办全国性会议能力，并且作为全国知名旅游城市，奖励旅游等高端旅游也伴随着大量的会议需求；每年有数博会、生态会及酒博会等固定的大型国际会议，

35、市会展中心年均承接会展活动据了解已达200余场，因此会议客源较为凸显；会议客源主要来自于本市及周边省份、北京、江浙、福建、广东以及少量海外地区等，且100200人的会议较多。商务客源：*作为西南部中心城市，区域性经济发展及大数据产业建设，以及成熟的城市配套设施和国际品牌高星级酒店云集的号召力所引发的频繁商务往来而引致。,【*市区高星级酒店客源结构】,28,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店业发展分析,旅游客源：*是著名旅游城市，尤其是夏季旅游市场非常火爆，每年都会有大量游客前来休闲度假，但这一类客源入住五星级酒店占比相对较低。,客源构成：以旅游客源、会议团队为主，商务散客、教

36、育散客为辅；会议团体：*区是*省大学院校较为集中的地区，各类学术、培训等教育类的会务较多；同时*作为*知名的旅游区，也吸引了较多的旅游会议和商务会议，因此会议客源占据较大比例，会议客源主要来自于本市及周边省份、北京、江浙、福建、广东等，且以100多人的会议较多。旅游客源：*是*文化旅游创新区，有优秀的生态环境和旅游景点，外来旅游及市民休闲市场非常火爆，每年都会有大量游客和市民前来旅游及休闲度假，这类客源也占有较大比例，既有旅游团体，也有自驾游、自助游的散客。商务散客：因交通距离及地区产业发展原因，*酒店商务散客相对很少。,【*区高星级酒店客源结构】,29,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划

37、报告,2,酒店业发展分析,教育散客：因*地区的院校较多，吸引了许多社会性的学习、培训、考试的零散生源以及接送学生入学结业的家长、院校接待等需求住宿的客源，但目前因高星级酒店的位置及性价比原因，除院校特殊接待客源外（以迎宾馆为主），此类客源入住高星级酒店的较少，绝大部分入住学校周边的中低端酒店宾馆。,【*市餐饮市场发展特点】,30,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,3,餐饮业发展分析,行业发展成熟并呈上升趋势。餐饮业向多层次模式发展，从消费水平的平面发展转变到高中低档立体发展。消费市场逐步扩大。餐饮供给市场由市内向郊区、新区扩展，城市化扩张带动的人口迁移使得消费热点随之迁移，城市边缘地

38、区的交通改善及其级差优势使餐饮业在城郊结合部发展迅速.。行业竞争日益激烈。 外来菜系（主要为川、湘、粤菜)已被市场认同；小型餐饮企业围剿大型餐饮经营企业；从餐饮的传统和创新角度看-保留传统不易、挖掘传统须再发力。行业规模不断扩大：各区及新发展的大型楼盘内逐步崛起大众化、规模型、多功能的餐饮企业，政府支持配套的各种饮食风味的美食街也不断涌现.。,餐饮业结构渐趋合理。高中低端的餐饮消费齐全，高星级酒店和部分中高端餐饮机构仍然占据高端消费市场，本土特色餐饮形成*餐饮业的中坚力量。市场消费力强。*消费呈“低收入、高消费”状态，餐饮消费水平不弱于国内经济发达地区，但市内中高端餐饮已趋向大众化平民化消费。

39、餐饮形式与出品多样。大型的餐饮企业均能汇聚各地方菜系，并和本地菜、家常菜及外国菜系交融并举，餐饮形式与出品种类呈现多样性、多风味。追求特色与个性化。不仅挖掘地区性的特色出品，还对外来菜系进行适合本土口味的改良与创新；也追求餐厅的装饰布置、就餐氛围及文化主题，讲究人性味、感情化和个性化的餐饮服务。,【*市餐饮市场现状】,【*区餐饮业现状】,31,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,3,餐饮业发展分析,新型餐饮行业发展较缓慢且投入不足。区内的商业及餐饮业态较为传统，大型新业态商业中心较缺乏，只有万宜商业广场一家，但其没有聚集餐饮业态；没有大型餐饮聚集区如美食街。餐饮消费水平及档次较市区偏低

40、。区内社会性的高消费餐饮基本没有，消费水平偏低，难与城市核心餐饮比较和竞争；有较好的消费需求但缺乏有规模、有品位的餐饮场所。社会上有品质、有特色、有规模的餐饮企业严重缺乏，阳光水乡是一家但格调低、出品质量不高；几家高星酒店餐饮（尤其是宴会）对社会经营宣传及引领不足，但万宜丽景酒店正在开发社会宴市场。餐饮形式与出品较为传统无法满足不断提升或改变的市场追求。市场消费在保有传统观念与口味的同时在不断提升与追求，欢迎并接受现代餐饮形式与外来菜系，但大部分餐厅酒楼仍保持本地传统的经营模式与出品风味、或有少量外来菜系但风味不佳；更缺乏西餐、自助餐及海鲜等出品。,新型的会议、培训及对*区内的酒店餐饮行业带动

41、能力及推动作用明显，并具备良好的发展前景。餐饮消费观念的提升将促进餐饮形式的丰富及出品质量的提升。旅游休闲型及文化特色餐饮将是*餐饮发展方向，健康绿色养生的消费形式与出品有一定基础及较好发展。家庭消费（各类宴会）、旅游餐饮消费及假日休闲餐饮消费等将成为餐饮企业的一个重要市场，但需要餐饮企业的引导、依靠出品质量与特色吸引。近年来*区交通渐趋发达，给予大型餐饮行业的发展提供巨大的便利与机会。,【*区餐饮发展趋势 】,*的中高餐饮主要集中在几家高星级酒店。在旺季中餐包房开房率可达八成以上，消费水平在80-120元/人左右，宴席一般在800-1100元/席之间。大型的社会性餐厅主要是阳光水乡和菩提苑，

42、其他多为农家乐形式。消费水平低于高星级酒店，但消费量较好。,【*区餐饮经营水平 】,32,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,4,会展业发展分析,会展种类：除了原有的中国（*）人才博览会、生态文明*国际论坛、中国*国际特色农产品交易会、中国（*）国际酒类博览会等特色展会，还成功举办和引进*国际大数据产业博览会、中国电子商务创新发展峰会、中国材料大会、中国城市规划年会、布鲁塞尔国际烈性酒大赛、中国机器人大赛暨RoboCup公开赛、世界众筹大会等重量级展会。支持与投入：*市先后出台了关于加快发展*市会展业的意见、*市会展业发展专项资金管理办法、*市会展业发展规划等；市财政每年安排会展业发展

43、专项资金3000万元，用于资助奖励符合产业发展方向的国内、国际专业展会的申办和引进。经济效益：据*市会展经济促进办公室的不完全统计，2012年到2014年举办各类展会数量从243个增加到681个，实现直接经济效益从13.37亿元增长到18.27亿元，综合经济效益从100.29亿元增长到137亿元；2015年举办会展活动543个，观展参会人数约319.5万人次，直接经济效益17.13亿元，综合经济效益128.5亿元；并有效地带动了交通、旅游、酒店、餐饮、商贸、广告等关联行业的发展。,社会效应：各类会展吸引众多国内外政要、嘉宾、各行业精英来筑参展参会，极大提升了*的国际知名度和影响力。大批中外客商

44、、企业巨头以及专家、学者前来进行经贸合作和技术交流，推动了招商引资与产业发展。,*国际会议展览中心,33,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,5,项目行业属性梳理,旅游业属性：*以避暑胜地及休闲度假旅游而闻名国内外，旅游业在飞速发展，而*是*后花园、生态休闲旅游地，是*及周边市民休闲、郊游常去之处，还是至安顺（黄果树）的旅游线路的必经之地，将吸引越来越多的旅游客源及旅游会议客源，使本项目具备了开拓旅游客源的先天优势。,*国际会议展览中心,酒店业属性：*酒店业蓬勃发展，以国际品牌为主导的五星级酒店具有较大的市场吸引力，商务、会议、旅游等各类客源较为丰富；*地区的高星级酒店在各方面都还比较

45、薄弱，无法满足或达到会议、旅游市场及当地居民的住宿、餐饮需求，这使本项目具备了一定的市场发展机遇。,会展业属性：*会展业每年带动了上百亿的经济效益及大量的外来客源，使本项目具备了较好的会议经营发展基础与有利条件。,餐饮业属性：*餐饮消费市场较旺、消费力较强，有利餐饮业的市场经营；但*地区的餐饮业，高星级酒店的餐饮对于社会消费引导不力、宣传不足，社会餐饮传统而缺乏品位与规模，使本项目具备了一定的餐饮经营发展空间与机会。,通过本章分析可知：*整体市场与酒店有关的行业发展均表现优异，为本项目建设与经营提供了良好机遇与发展前景。,*湿地公园,*迎宾馆,*阳光水乡餐厅,*国际型会议,34,四 同类案例分

46、析,1,2,酒店基本情况介绍,学校情况及与酒店合作关系,3,4,调研情况说明,市调分析及反思建议,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,35,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,1,调研情况说明,此次针对西安交通大学，云南昆明理工大学、湖北江汉大学三所高校及附设的酒店（国际交流中心）进行了市场调研,在对市调数据分析前，有几点说明：1）三所高校附设的酒店对内对外均采用两个名称，对外称“酒店”（交大“南洋大酒店”、昆大“文汇酒店”、江大“明德酒店”）对内称“国际交流中心”其中：南洋大酒店与交大是股份制合作的形式，酒店一期（现在经营的部分）交

47、大出资500万元，其余为银行贷款，董事长由交大任命，并由董事长组建团队对酒店实施经营管理。酒店实行自负盈亏，除每年上交150万元外，还承担银行贷款的偿还，酒店2001年开业，已于2014年还清了银行7000万元的贷款和利息，酒店目前又在自筹资金开始二期工程建设。文汇酒店是全部由昆大投资建设及装修，由昆明枫叶王府酒店管理公司承包管理（每年上交费用，数目管理方未透露）；酒店开业五年多。 明德酒店则全部由江大负责投资建设，酒店物品的采购及开业费用由租赁经营的“浪淘沙酒店管理公司”承担，酒店每年上交租金600万元，自负盈亏经营2）由于所调研的大学均附设了10余个“学院”，而与酒店的商务往来（包括会议和

48、接待）均由各“学院”或大学各处室自行联系，我们通过关系只采访了大学主管领导或处室负责人，因此无法统计全部且准确的与酒店商务往来的数据，报告中的数据仅能做为参考。3）关于酒店经营数据的收集也因情况各异而很难做到准确及口径统一。其中：交大的南洋大酒店因接待我们的是董事长兼总经理，营销经理及工程部经理，数据提供的相对准确全面；江大明德酒店尽管总经理助理、营销经理、人事经理、工程部经理出面接待，并接受我们的采访，但由于是酒管公司负责管理，且酒店周边市场环境不错，酒店的重点主要是对外经营而学校的接待活动在酒店所占比重不大（约25%），故数据提供的很勉强其不准确；昆大的文汇酒店是与董事长秘书进行了沟通了解

49、，只对酒店的经营模式、销售方向、业务类别及客源对象等做了简单的描述，涉及到一些重要的经营数据，对方不愿透露且其本身也知之不详。酒店的主要经营方向还是外部市场（客源对象已原来的旅游客源调整为商务协议客户及OTA、会员销售），学校的业务占比不大，且与学校的销售政策与市场基本相同，没特别的优惠与关照。,36,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店基本情况介绍,37,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,2,酒店基本情况介绍,38,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,3,学校情况及与酒店合作关系,39,四星级酒店项目市场分析 及经营定位策划报告,4,市调分析及反思建议,1、

50、学校对其附设的酒店最主要的需求是会议的安排及人员交流往来的接待。对于会议的安排，学校不仅需求酒店有一定数量且不同规格的会议室，而且对会议室的规模及专业设施要求也越来越高。而对于人员接待，学校也同样需要酒店不仅需迎合市场的变化，设立不同的接待功能，同时也要求餐饮出品有一定的特色和品质，服务更要求高质量。2、随着大学国际化的发展，以及国内外专家接待规格的提高和使用的便利，对客房的功能和设施的配置要求也有所变化：适宜中长期居住的公寓式客房；适合参加学术会议人员居住的、且有一定办公功能的“会议客房”；以及适合家庭居住的“家庭套房”等将更能满足市场和客人的需求。3、学校对酒店的需求，或者说在经营上对酒店