四川省物业管理条例课件.ppt

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1、四川省物业管理条例学习,1,四川省物业管理条例的立法依据及背景,物业管理条例 2003年9月1日起施行 2007年8月26日 修订,中华人民共和国物权法 2007年10月1日起施行,2,四川省物业管理条例的立法依据及背景,四川省物业管理条例草案从2011年7月底经过了四川省人大常委会会议三次审议 ，通过几十次大小座谈会，征求了省直有关部门、21个市（州）人大常委会，以及省级相关部门、专家、社会人士的意见 。2012年3月22日召开 四川省物业管理条例(草案)立法听证会于2012年3月29日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议正式讨论通过了四川省物业管理条例 （以下简称条例）201

2、2年7月1日起正式实施,3,省条例的立法意义与作用,省条例的通过具有势在必行的迫切性 是建设社会化的管理和管理体系的一部分通过立法更重要的是要形成一个，我省自我解决存在问题的良性循环机制，使小区成为一个自我成长、自我发展、自我解决问题的生命体,4,省条例规定的主要问题,为什么要制定省条例？第一条,维护权利,改善环境,促进和谐,业主物业服务企业条例,权利主体区别,物业管理各方省条例,5,省条例规定的主要问题,省条列适用的范围包括了本省的相关企业和民事主体 ；,维修、养护、管理维护环境卫生维护公共秩序,自行管理（新）,合同约定,什么是物业管理？（第二条）。,6,省条例规定的主要问题,房地产行政主管

3、部门权力下放基层街道办（第四条、第五条、第五十七条）,联席会议制度的有效实施，需要参与各方的积极支持和执行,监督管理,业主大会的设立业主委员会的工作,组织、指导、协调,业主大会、业主委员会职责的履行,督 促,协调、调节,物业管理关系物业管理纠纷,物业管理工作联席会议（新）,召 集,7,省条例规定的主要问题,配套设施设备共用的，应划定为一个物业管理区域；重新划分管理区划的，需征求业主意见（第八条、第九条、第十条）,土地使用权证为指导原则，业主共用为考虑因素,申请划分,土地 使用证,建筑规模,共用设施设备,社区建设,备案 公示,招投标之前,8,省条例规定的主要问题,对物业服务企业及从业人员的要求（

4、第二十条、第四十四条）,9,省条例规定的主要问题,开发商必须配置并无偿交付物管和业委会用房（第十二条）,物业和业委会用房的配置标准应并列具备，不是包含关系,建筑总面积,千分之二且不低于100平米,物业服务用房（地面不低于50%）,业主委员会议事活动用房,权证注明,业主共有,无偿使用,不得擅自变更,10,省条例规定的主要问题,车位车库配置首先满足业主业（第十三条、第六十五条）,注意区分按规划设置的车位、车库和占公共区域新划定车位的所有权 停车费是物业服务企业收取的车位、车库场地服务费，不承担车辆保管责任,规划设置的车位、车库,新划定的车位、车库,业主停车,建设单位所有,出租（售）,业主共有,占消

5、防通道公共绿地,妨碍行人车辆通行,11,省条例规定的主要问题,专业经营单位应负责专业设施设备的维护和管理（第十四条、第十五条、第七十二条）,建设单位,专业经营单位,工程费用,工程施工,竣工移交,维修养护更新管理,自行承担,委托物业公司,支付报酬,12,省条例规定的主要问题,专业经营服务，应服务到最终用户，向最终用户收费（第六十七条）,专业经营服务,收费依据,业主承担,公司承担,相关业主承担,专有部门,物业公司使用,专有部门,注意任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企 业提供无偿服务。,13,条例规定的主要问题,明确业主范围，“准业主”同享权利义务（第十八条）,权利,

6、义务,业主,准业主,法律关系,合同关系,享有,承担,享受相应,承担相应,业主不得以放弃权利为由不履行义务。,14,省条例规定的主要问题,业主表决权，细化计票规则（第十九条 ）,建设单位,一个专有部门,一人拥有多个专有部门,一人,一票,15,省条例规定的主要问题,规范业主大会的筹备，尊重民意，防止拖延（第二十条、第二十一条）,建设单位未按规定申请成立业主大会前，共用部分的维保责任和费用，由建设单位承担，不得动用专项维修资金。,建设单位,书面申请,街道办,交付面积套数达50%,或,交付已满两年且总套数20%,前期物业服务合同解除或到期,或,申请条件,已交付10%业主,16,条例对业主大会及业主委员

7、会的规定,首次业主大会的筹备（第二十二条）街道办事处组织筹备组筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成。其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。 筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。 筹备组的职责（第二十三条）筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。 业主大会的职责（第二十四条）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会，是首次业主大会会议设立的必要条件。,17,条例对业主大会及业主委员会的规定,管理规约的内容和约束力（第二十五条）管理规约对全体业主具有约束力 。

8、业主大会议事规则的内容（第二十六条） 业主委员会与业主大会的关系，它是怎样产生的，如何做出决定（第二十七条、二十八条）业主委员会是业主大会的执行机构 。业主委员会选举产生后应当向街道办事处（乡、镇人民政府）备案 并在物业管理区域内公示业主委员会的职责（第二十九条、第三十条）业主委员会的换届选举（第三十一条、第三十二条）业主委员会的职务终止、罢免（第三十三条、第三十四条）业主委员会的工作经费筹集渠道（第三十五条）,18,条例规定的主要问题,建设单位在前期物业管理活动中承担的责任（第三十六条、第三十七条 、第三十八条 、第四十三条）,选聘具有相应资质物业服务企业,制定临时规约前期物业服务合同房屋使

9、用说明书,向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容,承担物业保修责任,销售前,销售时,销售后,19,条例规定的主要问题,物业交付承接查验由物业企业和建设单位共同进行 ，第三方参与（第三十九条 、第四十条、第四十一条、第四十二条）,建设单位,业主代表主管部门,邀请,物业服务企业,签订,承接查验协议,物业共用部位共用设施设备,共同查验,不合格,书面告知建设单位整改,文件备案、公示,合格,办理移交手续,30日内,移交手续备案,20,条例规定的主要问题,怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？（第四十五条、第四十六条、第四十七条 ）,物业服务企业为业主提供的特约服务属于物业服务合同

10、之外，另行约定的服务事项,业委会,物业服务企业,签订,物业服务合同,服务事项,服务标准,收费标准,物业服务用房,专项维修资金管理和使用,合同期限、以及双方权利义务、违约责任,合同内容,服务事项强调对公共区域、公共设备的服务,21,条例规定的主要问题,物业服务合同解除及物业服务企业退出的要求（第五十三条、第五十四条）,三种退出情形,六项交接义务,物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出,22,条例规定的主要问题,提出政府扶持政策，行业自律管理，促进物业管理发展（第六条、第七条）,税收优惠政策，培训服务,行政主管部门及其他相关职能部门在物业管理中的职责（第五十

11、六条）,行政部门职能部门,物业服务企业,监督、管理、指导,配合,23,条例规定的主要问题,物业管理区域内发生安全事故，对物业服务人员有什么要求？物业服务企业应当承担什么责任？（第四十八条）,在日常物业服务过程中，注意留存履约服务的各项记录档案,物业服务合同约定义务,报告相关部门,采取应急措施,履 行,未 履 行,不承担法律责任,承担相应法律责任,24,条例规定的主要问题,物业管理区域内的九项禁止行为 （第五十九条）,物业管理区域内出现禁止行为，物业服务企业应立即制止，并向相关部门报告,违章搭建,装修损坏房屋承重结构,侵占损坏公共区域设施设备,擅自改变房屋绿地使用性质,随意堆放倾倒杂物垃圾,堆放

12、易燃易爆有毒物质,占用消防通道封堵道路,超标排放噪音影响居民,其他违法违规行为,25,条例规定的主要问题,物业服务费用确定原则（第五十条 ）,对物业服务收费标准的确定， 条例新增了政府指导价的要求,同一物业同一服务同一标准,合理,公平,质价相符,公开,定期公布,26,条例规定的主要问题,特定情形下经业主同意，可调整物管费标准 （第五十一条）,公共服务产品能耗价格调整,物业服务等级变动,共用设施设备维修养护费用调整,政策性费用调整,物业服务企业或业主委员会,情况出现,价格行政主管部门,申请调整,任一,27,条例规定的主要问题,物业服务费用由谁交纳（第五十二条）,只要交付，空置房也按同一小区收费标

13、准缴费。 物业服务费从交付之日起计算，交付时间和方式以合同约定执行，不以业主个人意愿确定。,验收后未售或未交付物业,按约定交付方式已交付物业,建设单位,业主,28,条例规定的主要问题,业主在物业管理中的职责（第五十八条、第六十一条、第六十二条、第六十三条 ）,转让或者出租物业，业主负有告知业主委员会和物业服务企业的义务,遵守法规管理规约不得损害公共利益,及时对其专有部分进行养护维修,负责清理装修建筑垃圾,为相邻业主提供便利,不得擅自改变房屋使用性质,29,条例规定的主要问题,公共部分的使用和经营收益,业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况,可占用、利用公共部分,经业主大会同意,经营收益使用,

14、有约定按约定分配,无约定按专有部分比例,补充专项维修资金,支付物业服务费,支付业主委员会工作经费,委托物管公司经营管理费,30,条例规定的主要问题,电梯使用责任的承担规定（第六十四条）,物业服务企业应选聘具有相应资质的专业电梯维保单位负责电梯的日常维护保养工作，维保合同要详尽，明确责任,业主委员会服务企业,特种设备维保单位,选聘,合同关系,责任承担,责任承担,使用职责,日常维保应急救援,31,条例规定的主要问题,公共设施设备的维护责任应区别保修期是否届满（第六十八条、第七十条）,公共设施设备维修养护责任,物业保修期内,建设单位承担,业主共同承担,物业保修期届满后,建设单位未规定报告申请成立业主大会前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。,32,条例规定的主要问题,专项维修资金交存和管理规定（第六十九条）专项维修资金收支每年至少公布一次 特殊情况下，物业服务企业采取了应急防范措施后，专项维修资金的申报规定（第七十一条）违反条例的法律责任（第七章）,33,谢 谢,34,