房地产开发全流程课件.ppt

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1、房地产开发报建全流程,行政人事部：胥丹,开发报建职能概述,职能概述：负责公司开发项目涉及规划、建委、国土、消防等政府职能部门各项审批事项的报建、验收及对外协调工作。衡量开发报建工作效率的标准：“一快一优”，即每一项开发报建业务能以最快的时间、最优的方案（最有利于公司）取得批复。,项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质,立项主要考察的是项目的投资额及可行性，发改委办理。联系水土保持公司开始编制水土保持方案，环评公司开始做环评报告。房地产开发资质的申报。（以暂定二级资质为例） 开发企业向开发办申报 市开发办主管部门审核材料，并签署初审意见 市开发办行业处领导审核 市建委分管领导签批 市建委领

2、导签批审核意见 整个流程大概需20个工作日,国土证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段,国土证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。国土证由国土部门颁发，是土地权属证明载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、限高、停车位配置要求这些指标都在这个批复里体现出来。规划部门核发规划条件 建设用地规划许可证 国土证附加说明：规划设计要点是建设用地规划许可证的附件，建设单位和设计单位必须严格按规划设计条件,建设工程规划设计方

3、案阶段,方案预审（十个工作日） 报建部门向规划局提交申报材料：书面申请材料建设工程规划设计方案（文本2套，含电子文档2份）建设工程技术经济指标计算书（原件2份，加盖设计单位和建设单位公章）建筑三维模型（电子档2张）,建设工程规划设计方案阶段, 方案并联审批（二十个工作日） 预审通过的前提下，规划局下发协办函（协办单位：消防、园林、 人防、环保）涉及消防事项的资料：建设工程消防设计审核申报表建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件消防设计文件等,建设工程规划设计方案阶段,方案并联审批涉及园林绿地指标事项的审查资料：建设工程规划设计方案（1份，附电子文档）1

4、:500绿化现状图（1份）建设工程项目配套绿地布置总平面图及说明（2份，附电子文档）,建设工程规划设计方案阶段,方案并联审查涉及防空地下室设置事项的审查民用建筑配套建设防空地下室申请书（1份）建设工程规划设计方案（1份，附电子档）,建设工程规划设计方案阶段,方案并联审查环境影响评价文件审查重庆市建设项目环境影响评价文件审批申请表环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响报告书评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告,建设工程规划设计方案阶段,消防审查 园林审查方案预审通过 规划局下发协办函 人防审查 环保审查规划局出具方案审查意见书（不含管网审查意见）,建设工

5、程规划设计方案（综合管网）审查阶段,审查需要提交以下材料：书面申请（原件1份）申请人身份证明材料综合管网设计图（原件2份附光盘1张）管网设计说明（原件2份）规划局召集水、电、气、市政四个部门召开综合管网会 规划局下发建设工程规划设计方案（综合管网）审查意见通知书,雷击风险评估,此工作由报建部门负责向市防雷中心提出申请，由成本部与具有相关资质的评估公司洽谈合同及费用。所需资料：委托书 1份方案文本 1套方案光盘 1张审批时限：10个工作日审批文件：雷击风险评估报告,初步设计方案审查阶段,初步设计预审（十个工作日）申请材料：初步设计审核登记表工程勘察报告（初步勘察深度以上）及其质量审查合格意见初步

6、设计图说（文本、图纸、效果图）电子件（含上述第三款内容的光盘）投资行政主管部门的审批、核准或备案文件建设工程规划用地许可证及其附件勘察设计招标情况备案书入渝承接勘察、设计任务备案书（市外勘察设计单位提供）边坡支护方案设计可行性评估报告勘察、设计合同,初步设计方案审查阶段,主办部门自收件之日起10日内出具预审意见，预审意见中应确定消防、节能、人防、园林绿化、防雷、等协办部门专项审查的资料及数量。在初设审查阶段，一般民用建筑常规涉及到建委、消防、园林、气象防雷、节能、人防等专业，需用资料可按照这五项专业要求准备。分预审和并联审批两个环节。区建委通常会先安排专家评审时间，设计单位分别将建筑、结构、给

7、排水、电气、暖通五项专业资料报送各专家预审。,初步设计方案审查阶段,主办部门（建委）所需资料：建设工程初步设计审批申请表初步设计图说：图纸（按A0-A3幅面装订的蓝图1套，A3幅面装订的白图1套）总平面图（建筑工程1:500、原件三张）初设说明及节能设计资料（按A4幅面装订，2套）工程概算（按A4幅面装订，2套）初设效果图（A3、A4幅面，各一套）光盘（应含上述15款）规划设计条件通知书及红线图建设工程规划用地许可证及其附件工程勘察报告（初步勘察深度及以上）及其质量审查合格意见依法应当招标的勘察设计项目，应提供招标情况备案书,初步设计方案审查阶段,投资行政主管部门的审批、核准或备案文件勘察、设

8、计合同 市外（境外）来渝勘察设计单位，提供登记备案证（审查原件留复印件），属超限高层建筑工程需提供超限高层建筑工程专项审查核准通知书。,初步设计方案审查阶段,公安消防部门所需申请材料：建筑消防设计防火审核申报表 建设单位的工商登记注册等合法身份证明文件，个人应提供身份证明（复印件），并加 盖单位公章。新建、扩建工程的建设用地规划许可证（复印件）公安消防机构对该工程的方案审查的意见书（复印件）设计单位自审小组自审意见书消防设计文件（设计说明书全套纸质说明文本）设计图纸（一套装订，一套不装订） 总平面图 建筑、结构（平、立、剖） 建筑电气 消防给水和灭水设施 防烟排烟及暖通空调 热能动力备注：图纸

9、封面应加盖设计、建设单位行政印章、每页要加盖设计单位行政印章、图说专用章、注册建筑师资质等级章。,初步设计方案审查阶段,园林部门所需申请材料：初步设计总平面图、绿化布置图及说明书、光盘，有建筑屋顶或平台绿化的还需提供建筑专业图说。 气象部门（防雷审查）所需申请材料初步设计总平面图、说明书、建筑及电气专业图说、书面申请、雷击风险评估报告（建面超过5万方，建筑高度超过50米） 人防部门所需申请材料（限民用建筑）防空地下室初步设计图,初步设计方案审查阶段,消防 园林 防雷预审 专家评审会 人防 主办部门 节能建委初步设计审查批复（汇总各方意见）,施工图审查阶段,施工图设计审查（二十个工作日） 所需资

10、料：施工图设计文件审查送审表消防情况表节能情况表（居住建筑、公共建筑）初步设计批复复印件消防初步设计批复复印件节能设计审查备案登记表地勘资料结构计算书、节能计算书施工图图纸 1套设计合同复印件,施工图备案,各区在建委备案（当场备案）备案所需资料：备案登记表审查合格书【附送审表、审查记录表（消防和节能专篇）、反馈意见表（消防和节能专篇）、终审意见表（消防和节能专篇）】及附图（附图为全套施工图电子文件），详见施工图审查表注：以上均为原件；审查合格书应包括勘察文件的审查合格书及附件。勘察设计和审查合同及审查收费发票复印件获取文件：施工图审核备案证,建设工程规划许可证办理阶段,建设工程规划许可证办理（

11、十个工作日）无并联审批项目，由规划部门单独审批：书面申请施工图说（附电子文档，建筑工程限于建施图）土地权属证件建设工程初步设计批准文件放线测量合同和建筑工程跟踪测量合同在建设工程施工图规划复核阶段，各开发建设单位报审建设项目应提交加盖设计单位公章的建设工程技术经济指标计算书，同时还应提交加盖建设单位和设计单位公章的建设工程（施工图）建筑面积及计容建筑面积明细表2份及其电子光盘一张。获取文件：建设工程规划许可证及附图,建设工程施工许可证办理阶段,建设工程施工许可证的办理（五十个工作日）中标通知书 质量安全报监批复 建设工程施工许可证 城市配套费申报及缴纳涉及缴纳的费用：项目资本金：（工程总概算/

12、工程规模+土地综合价款/建筑规模 20%（高层优惠）35%（信用排名） 20%（优惠政策，现行）建设工程综合服务费：中标金额的0.84（开发商）配套费缓缴公证费：缓缴金额的2民工保证金：中标金额的2%城市配套费：290元/,消防备案,在取得工程施工许可证之日起7日内，到区消防报建大厅进行登记备案。所需资料：建设工程消防设计备案表建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件设计单位资质证明文件消防设计文件,面积预测报告,预售前办理，向市房屋勘测院提出申请，测绘部门根据图纸测绘。提交需预测房屋面积施工图及光盘各1份规划许可证 复印件1份国土证 复印件1份企业营业

13、执照、资质、代码证 各项1份测绘结束后，取得面积预测报告和楼盘宗地图,预售许可证的办理,在工程达到形象进度或投资进度要求后，由项目部通知报建部办理预售许可证（七个工作日）填写并加盖单位公章的重庆市商品房预售（许可）登记申请审批表工商营业执照、房地产开发资质登记证书土地出让合同、土地权属证书建设工程规划许可证、建设工程施工许可证商品房预售方案、商品房预售面积测绘报告书在预售资金监管银行开设的预售资金监管账户证明涉及房屋拆迁的，应收取房屋拆迁许可证，拆迁行政管理部门出具的一次性安置完毕的说明属小区项目的，收取经测绘部门测绘的房地合一的宗地图前期物业服务合同、房地产行政管理部门出具的前期物业服务合同

14、备案证明规划总平面图、非住宅部分应收取规划部门盖章的分层平面图取得预售许可证后交项目公司营销策划部,预售许可证,竣工验收备案证的取得,竣工备案根据建设单位的项目竣工进度以及与业主签订的交房时间，提前3个月做好各个单项验收的准备工作。,建筑节能验收,建筑节能验收是重庆房地产项目竣工验收的第一步。节能验收分为两步：1.建筑能效测评 建设单位将以下资料收集完善后交质监站节能办。A 重庆市建筑能效测评申请表B 建筑竣工图或建筑施工图，应提供CAD电子文档C 工程中已使用的各种材料参数门窗、（窗框及玻璃的传热系数及遮阳系数）外墙及屋面保温材料等D原设计节能计算模型及节能设计计算报告书E工程中有关节能设计

15、及施工中建筑的重大变更通知或说明，以及变更后的节能合格书专篇及相关的节能设计计算报告书，计算模型光盘等相关文件。,建筑节能验收,2.建筑节能验收 在获得质监站建筑节能评测意见之后，方可在质监站申报建筑节能验收。建筑节能验收的资料大概有两个档案盒，有施工单位提供资料和报验。,防雷检测,向当地防雷办申报防雷检测，获得防雷合格证。（一般由施工方自行申报）,规划竣工验收,到规划局领取竣工验收申请表，规划验收分为三步走： 第一步，到重庆市房屋勘测院申报面积实测，获得实测报告。注意这里的面积实测报告即是房屋产权证上的面积；所需资料建筑竣工图等；大概需要10个工作日，可提前走这一步。（通常房测院都是要等到规

16、划验收合格完才能进行房屋面积竣工实测，我们可以协调先进行实测，待规划核实确认书获取后出实测报告）,规划竣工验收,第二步，到重庆市勘测院申请建筑工程竣工建筑实测、管网实测及地形实测。所需资料建筑竣工图等。大概需要15个工作日。（现场满足勘测条件：1.房屋封顶、内外装修完工、房屋外支架全部撤除，房角全部外露。2.室外综合管网全部埋完，所有管线预连接完毕，所有检修井全部外露。3.周边环境基本形成，道路路面硬化完毕。通常勘测院都需要该项目工程都达到勘测条件后，才到现场进行勘测。大部分工程都是建筑部分先完成，地形和管网较滞后，这个时候就需要沟通协调勘测及规划两个部门，先进行建筑部分的勘测，将中间资料先报

17、给规划监察科进行核实） 第三步，将所有资料交规划局，申报规划验收。（规划局监察科通常会到现场进行核实，会依据经批准的总平图、施工图、工程竣工图进行核实。）,规划竣工验收,1. 竣工验收申请表及书面申请一份2. 重庆市勘测院出具的建筑工程竣工实测面积报告及实测图（原件1套及电子文档，实测图要求反应各层平面的功能及尺寸、面积，比例为1:100-1:300）重庆市勘测院出具的建设工程（含管网）实测地形图及文本资料（原件1份及电子文档，比例为1:500）工程竣工验线回单（市勘测院提供）工程竣工图（装订成档案）竣工实景照片（冲洗成5寸照片，贴于A4纸上，表明栋号及方向）建设工程规划许可证复印件,消防竣工

18、验收,工程完成后聘请第三方检测单位检测，并获取检测报告检测合格后由消防施工单位申报消防验收，所需资料如下1. 建筑工程消防验收申报表原件2. 建筑工程消防安全质量验收报告表原件3. 初步设计消防审核意见书2份（复印件）；施工图设计消防审核意见书2份（复印件）4. 填写消防产品选用清单，并提供产品合格证明、提供产品检测合格证明。5. 建设行政主管部门颁发的施工许可证1份（复印件）消防工程施工企业资质等级证书（复印件），应注明“此件与原件核对无效”，并加盖施工单位公章。经消防部门审核或中介审查同意的施工图（总平面图、标准层平面图及非标准层平面图、立面图、剖面图、消火栓及喷淋系统图、火灾自动报警系统

19、图、防排烟系统图）。,环保预验收,通常都由施工单位进行申报，所需资料均为两份，预验收书面申请、预验收表格、竣工图纸等。建设方配合。(具备条件：生化池修建完毕，雨、污水管网收集后排放到市政管网）,市政竣工验收,在环保预验收、规划核实确认书取得后进行申报（现场条件：雨污水管网与市政接口相联接，能正常接通并运行）,资料如下：1.建设工程竣工验收意见书（复印件）2.建设工程规划核实确认书（复印件）3.环保验收或预验收文件（复印件）4.项目综合管网方案审查意见及附图5.建设竣工总平面图（蓝图，附DWG格式电子文档）6.综合管网竣工图（蓝图，附DWG格式电子文档）7.综合管网竣工图编制说明书8.粪便处理设

20、施竣工图1套并签订城镇粪便处理设施运行管理责任书,绿化竣工验收,获得规划核实确认书后提出申报：（具备条件：所有绿化指标与初设报审相一致，现场绿化布置达到80%以上并完成收边收口）1.建设单位的书面申请2.填写建设项目配套绿化工程指标核查申请表3.规划部门审批的建设工程规划设计方案审查意见书及附图（复印件）及规划核实确认书4.园林绿化主管部门审批的绿化初步设计审查意见书及附图（复印件）5.绿化竣工图（蓝图，加盖建设单位和施工单位公章）以及光盘6.绿化施工单位的绿化资质及营业执照复印件（加盖单位鲜章）,分户验收,分户验收资料较多，每户13份表格，并需要建设单位、施工单位、监理单位现场相关人员签字。

21、,综合验收,由土建施工单位联系质监站进行土建预验收，并在整改完成后申请土建竣工验收（即综合验收），前提是所有单项验收均已通过。,档案馆备案,档案馆备案的资料是最多也是最繁琐的一步，建设单位需提前与档案馆项目负责人联系并获得档案馆备案目录，建设单位所准备的资料基本上是工程前期报建相关资料和单项竣工验收合格的相关证明资料。需要协调各个施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位提供相关资料。,档案馆备案,1.一套完整的经档案专项验收达到合格以上的工程档案（工程准备阶段及竣工验收文件、监理文件、工程竣工技术文件及竣工图、工程建设声像和电子文件）。2.建设工程档案移交书（一式五份）3.城建档案案卷目录（纸质

22、和电子档各一份）4.建设工程（项目）级著录单（一份）,竣工验收备案,最后一步，在竣工验收备案完成后获得竣工验收备案证，此时可交房。所需资料：1.建设工程竣工验收备案申请书1份（原件）2.建设工程竣工验收意见书1份（原件）3. 防雷验收报告、节能验收报告、规划验收、消防验收、环保验收、市政验收、园林验收、档案验收、综合验收。4. 质量监督报告5.建设工程档案验收意见书1份（复印件）6.施工单位出具的建设单位已按合同约定支付工程款的相关证明（原件）7.重庆市建设工程质量保修书（原件）8.商品房住宅质量保证书和商品住宅使用说明书（原件）9.配套费缴纳的相关手续（复印件）10.项目规划总平面图光盘11.项目手册（原件）12.基础情况统计表（原件）13.人防异地安置审批验收意见（复印件）,谢谢大家！,