控制性详细规划的发展趋势与方向课件.ppt

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1、,控制性详细规划编制,简历赵红红、男、教授, 建筑学院副院长，建筑系系主任1979 清华大学建筑系本科，1982清华大学硕士研究生19891990英国伯明翰理工大学建筑学院访问学者国家一级注册建筑师，国家注册城市规划师享受国务院政府特殊津贴专家,社会兼职全国高等学校建筑专业教学指导委员会副主任委员全国风景园林硕士专业学位教育指导委员会委员中国城市规划学会第三届理事会理事中国建筑学会第十一届理事会理事广州市人民政府决策咨询专家广州市第一届城市规划委员会委员佛山市第一届城市规划委员会委员广东省房地产协会专家咨询委员会副主任委员,一、控制性详细规划的基本认识二、控制性详细规划的发展历程三、控制性详细

2、规划的编制方法四、控制性详细规划存在的问题五、控规编制的动态与发展趋势,内容提要,一、控制性详细规划的基本认识,控制性详细规划,修建性详细规划,名词解释 城市规划： 是对定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。 城市规划的编制一般分为总体规划和详细规划两个阶段。详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。,控制性详细规划的基本认识,名词解释 控制性详细规划 是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。,

3、控制性详细规划的基本认识,名词解释控制性详细规划 控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城市用地的建设强度进行控制，并回答允许建什么和不允许建什么、怎么建等问题。,控制性详细规划的基本认识,借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型；城乡规划法明确的法定规划之一；反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系；建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范畴）；公众参与最具实效性的内容；法律严肃性越来越高；编制技术不断探索与进步。,控制性详细规划的基本认识,控制性详细规划的地位与作用,（1）控制性详细规划是规划与管

4、理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理依法行政的依据；从规划到实施控制、引导、监督。 控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。,（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。 从宏观到微观上接总规（分区），下接修详（设计）；从定性到定量控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部控制指标细化、分解、落实； 控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导

5、地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。,（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维平面控制与空间控制的结合；从规划到设计规划要求与设计条件的结合；从消极到积极控制与引导的结合。 控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。,（4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政

6、策平台。从个体到群体利益协调的平台；从分歧到统一公共政策的具体化。 控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。,控制性详细规划的基本特征介乎于土地管理与建筑管理之间，内涵丰富。,（1）通过抽象的表达方式落实规划意图。落实共性控制内涵；提供个性设计空间。 控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容

7、。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。,（2）具有法律效应和立法空间。具有法律效力而不是法律；具有成为法律法规的可能。 控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。,（3）具有相当的综合性各纵向系统的设计综合；各专项内容的横向汇总。 控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划

8、内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。,（4）刚性与弹性相结合的控制方式 规定性与引导性的结合；通则式与判例式的结合；动态控制与相互转化的可能；强制性内容的提出。 控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性

9、与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。,控制性详细规划编制的基本原则,（1）依法规划的原则 控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。,（2）公平、公正的原则 规划整体上应有一个通则式控制，即对于规划城市中近似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差别，做出针对性的控制与引导，体现公平、公正性。控制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订控制指标与控制导则的基本依据。,（3

10、）公开原则 控制性详细规划属于行政许可法所规定的许可依据的范畴，应遵循行政许可依据必须公开的要求。控制性详细规划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计，广泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。控制性详细规划的控制内容、成果应尽量简明、清晰，便于理解，以适应不同层次的公众参与需要。,（5）可操作性原则 编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。,（4）整体性原则 编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原则。整体的控制往往

11、是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系，多包含公共利益的内容。,二、控制性详细规划的发展历程,最初的尝试 （80年代初） 上海虹桥开发区规划,领事馆区，为了国际惯例与国际接轨，借鉴了美国的区划技术而编制的详细规划，改变了原有“摆房子”的做法。,有益的探索 （80年代中后期） 桂林中心区详细规划（1987） 控制性详细规划正式命名，提出综合控制指标体系。 广州市街区规划（80年代末）覆盖面积达70平方公里 更接近于ZONING的分区规划方法，一直沿用至今。 广州市城市规划管理办法和实施细则。,苏州桐芳巷改造规划 汕头龙湖片区分区规划,苏州桐芳

12、巷改造规划（87年） 按现状规划管理 进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。,汕头龙湖片区分区规划 （89年） 适应市场经济的二级用地分类，提出土地使用兼容表，探索了工业街坊的土细分开发模式。,步入成熟 （80年代末90年代初） 温州旧城改造控制规划 几个相关课题研究：上海市土地使用区划管理法规的研究（上海市规划局； 控制性详细规划编制办法（建议稿） （江苏省城乡规划设计研究院 ）,1991年，建设部在城市规划编制办法中，列入了控制性详细规划的内容，并明确了编制要求。1995年，建设部制定了城市规划编制办法实施细则，规范了控制性详细规划的具体编制内容和要求。广东省城市控制性详细规划管理条

13、例 (2004年9月24日广东省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 2004年9月24日公布 自2005年3月1日起施行),广东省城市控制性详细规划管理条例解读 注:广东省城市控制性详细规划管理条例（以下简称条例） 条例是我国第一部规范控制性详细规划的地方性法规。其确立的规划委员会制度、公众参与制度、变更规划须经法定程序制度和监督检查制度等将规划的审批、调整权与执行权适度分离，是对广东省城市规划管理体制的重大创新和完善，大大提高了规划的社会透明度，为实现规划决策公开化和民主化、科学化有着十分重要的意义。,广东省城市控制性详细规划编制指引（试行）广东省建设厅二五年六月目 录1 总则12

14、 编制计划43 技术文件64 法定文件175 管理文件21附录1 广东省城市控制性详细规划成果体系框图30附录2 广东省城市控制性详细规划编制与审批流程31,控规与区划的比较,区划（zoning）的研究 区划的产生与发展（起源于德国，发展在美国） 。 区划的本质与精髓（初衷是保护即得利益,本质是对利益分配的认定与控制）。区划（zoning）与控规的比较规划体系不同 (英美法)管理审批方式不同（通则与判例）法律地位不同（法与法定规划）出发点与侧重点不同（控制层面针对性）控制层面不同（ZoningSubdivisionDesign Guidelines）区划及国外其他相关规划类型借鉴,相关结论伴随

15、市场经济和土地有偿使用而产生；根据建设管理需求而发展变革；借鉴区划技术的中国特色的规划形式。新时期的变革 （90年代末）深圳法定图则 关注法制层面的革新控规调整 控规动态维护的尝试城市设计的兴起弥补控规不足的努力,深圳法定图则 关注法制层面的革新，借鉴香港土地契约；法律关系明确；程序设计是关键；编制技术上没有突破；实践中面临挑战。,控规调整控规动态维护的尝试,在英国的规划许可制度下的行政复议 规划许可制度，对具体规划采取个案审定的方式； 通过规划行政救济的有关行政复议的程序来改变开发许可的决定； 复议的具体程序比较复杂，复议成功的机会主要依赖于方案的合理性及其与地方和国家政策相适应的程度。,控

16、规调整控规动态维护的尝试,美国的区划修改(Zoning Amendments)和变动（Variances） 申请修改区划实际就是要求修改法律； 修改区划的程序与最初通过区划的程序相同； 通常由于土地本身自然特点而无法满足区划法规的要求，而申请变动。,国内部分城市的控规调整制度比较 对上海市、深圳市、天津市、广州市、重庆市等城市有关控规层面规划的调整制度的调查分析：,北京市区中心地区控制性详细规划 1999年,北京控规、控规调整的特点,99北京控规是以现状认定为基础，其调整是控规的延续，属于一种快速反应规划，以法定程序为保障，是实施动态管理的依据。 存在问题：个体行为的泛滥；利益追求的突破口；编

17、制行为无法制约；透明度形同虚设；总体失控。 最根本原因在于政府职能的转嫁。 其他城市也有类似现象个体合理、总体失控。 新的探索正在进行真正意义上的动态维护。,城市设计的兴起弥补控规不足的努力,城市设计概论 城市空间、美学、人的活动； 城市未来、城市结构、联系组织； 设计与法规的结合； 社会活动、连续决策的过程。,城市设计的兴起弥补控规不足的努力,城市设计与城市规划 相互影响，互为补充。 不平行，不对应。 国内的城市设计更象一种快速反应规划，针对实际问题采用不同的形式与解决问题的方法，更加灵活而有针对性，对于弥补法定规划的不足具有重要作用。,控规与城市设计的区别 法律地位不同； 深度与层次不同；

18、 关注的焦点不同； 控制方式不同。两者衔接方式 城市设计渗透控规； 城市设计与控规分工协作； 控规中表达城市设计内容。,SOM: 深圳中心区22、231街坊城市设计,调整前,调整后,建筑入口及门庭控制,城市设计渗透控规,控规中表达城市设计内容,同济大学: 广州新城市中轴线中段控制性详细规划,公共空间控制,高度控制,界面控制,控规中表达城市设计内容,同济大学: 广州新城市中轴线中段控制性详细规划,三、控制性详细规划的编制方法,三个阶段：从形体设计走向形体示意。排房子得出管理依据。缺乏办公规范化。从形体示意到指标抽象从指标抽象走向完整系统的控制性详细规划。特点：文本、图则及法规三者互相匹配，且各自

19、关联，共同约束城市的开发和建设。,控规编制方法,编制程序: 前期研究/用地规划及工程规划/用地细分/指标确定/成果编制控制内容: 土地使用/建筑建造/设施配套/行为活动控制方式: 指标量化/条文规定/图则标定/城市设计引导赋值方法: 形体模拟/经验归纳/调查比较,新旧编制办法的控规编制内容比较与变化,（1）强调了公共设施的配套要求。 原编制办法中没有明确说明，但在实际工作过程中，这些设施多属于公益性内容，在实际建设中由于经济利益的驱动往往被侵占或者被忽略，控制性详细规划出于对公共利益保障责任，需要更加明确公共设施的配套要求，包括大、中型公共设施的落位、小型公共设施设施的布点、以及公共设施建设规

20、模、附加建设条件、服务半径等控制要求。,公共服务设施规划控制一览表,市政公用设施规划控制一览表,公共设施控制图则,（2）强调在编制控制性详细规划时提出城市设计的指导原则。 这就需要在编制控制性详细规划时做较为深入和具有针对性的城市设计系统研究，提出相应的城市设计控制要求，其中包括对建筑体量、体型、色彩等要求。,（3）强调了交通需求分析的内容。 其中明确提出了对公共交通场站用地范围和站点位置、道路断面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加强交通的规划研究与设计控制。在规划实施过程中涉及到地块开发容量、人口容量等指标都与交通系统的承载力密切相关，规划调整时交通影响分析与评价也是重要课题之一。 另外，

21、在规划用地布局和地块边界控制时如果不事先考虑好公共交通的场站布局、站点位置、交叉口形式与渠化措施将有可能在实施、改造与整治时缺乏足够的城市空间，许多设施被忽略或无法落位。国内的控制性详细规划实践证明，这些方面的控制至关重要不可忽视。,重庆适应山地道路特点的局部展宽段渠化处理方式,（4）对于市政设施规划明确提出需要进行管网综合 主要是保证市政设施配套，并作为地块开发条件的重要参考。,（5）关于地下空间利用的具体要求。 随着城市经济实力、建设水平的提高和集约使用土地的需要，地下空间的综合开发利用越来越成为城市开发建设的一项重要内容。但原有的控规编制要求普遍缺乏对这一方面的研究与控制手段。控制性详细

22、规划的控制指标体系中也基本上未考虑地下空间综合利用的可能性和影响。在规划管理的实施操作中，会出现许多争议问题和灰色空间，因此，急需对这方面的建设行为进行规范，并提出科学的控制要求。,地下空间利用：规划充分利用自然地形进行地下空间的开发利用，包括高层建筑的地下车库、地下人行通道、地铁车站、结合平台广场的地下服务设施等，并通过有机的组织将这些地下空间串联起来，成为辅助服务系统。,（1）城市规划强制性内容暂行规定 城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各个地块的土地主要用途；规划地段各个地块允许的建设总量；对特定地区地段规划允许的建设高度；规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；规划地段基础设施

23、和公共服务设施配套建设的规定；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标 。,新编制办法的强制性内容,（2）2006年4月1日颁布实施的城市规划编制办法第四十二条 条文中明确规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。,新编制办法的强制性内容,（3）2006年6月1日关于落实新建住房比例要求的若干意见建住房2006165号 文件中明确规定：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥

24、有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条件，落实到新开工商品住房项目。” 编制控制性详细规划时，强制性内容的确定应满足以上三项及其他相关规定的要求。,控制性详细规划的成果包括：技术文件、法定文件和管理文件1、技术文件是法定文件和管理文件的技术支撑和编制基础。技术文件编制的内容和深度应符合建设部城市规划编制办法的要求。2、法定文件是规定控制性详细规划强制性内容的文件。法定文件应充分考虑资源利用、公

25、众利益和公共安全等因素，具有强制性实施的约束力，同时便于公众理解和监督。3、管理文件是城市规划行政主管部门实施规划管理的操作依据。管理文件既要体现法定文件的“刚性”原则，又要满足规划管理的动态需要。,技术文件报城市规划行政主管部门审查；法定文件报城市规划委员会审议及城市人民政府审批；管理文件报城市规划行政主管部门核准，并报当地城市规划委员会备案。,文件特点：技术文件清晰、明确、条文加图纸。法定文件公众能够理解，便于监控，并具有强制性的约束力，非经法定程序不得随意调整、修改。管理文件开展规划管理的操作性文件，既要遵循强制性内容不得随意变更的“刚性”原则，又要满足动态规划的“弹性”要求。,四、控制

26、性详细规划存在的问题,（1）缺乏通盘考虑导致委托的随意性和衔接困难。（以中小城市为甚） 1）存在问题： 委托随意性问题，委托边界随时改变甚至有所重叠。 衔接问题：各院规划对公共部分控制不一致 是否应该全覆盖？覆盖到什么程度？如何覆盖？统一技术标准。通则式覆盖，先控制，再深化。 2）解决思路： 规划编制的系统性和计划性（年度编制计划、专门的编制研究中心）。 分区与标准分区的划定与衔接，统一的用地编码系统。 3）覆盖程度与编制深度的对应，重视与近期规划衔接。 4）覆盖深度的区分与转换。,重庆的标准分区系统成为控规编制的基础,（2）依据不足的问题普遍存在。（与上位规划的衔接存在技术上的缺陷） 1）存

27、在问题 上位规划有年限，而控规无年限。上位规划越来越注重宏观调控与公共政策属性，真正落实需要具体指导。 前期研究普遍达不到一定的深度和广度导致控规编制的依据不足。专项规划严重滞后带来不确定性和大量前期研究工作。 控规的表达方式要求简单规范，难以审查前期研究的工作。 2）解决思路 在编制办法实施细则中或地方的控规编制统一技术措施中明确规定这一方面的内容，将相关研究的结论纳入控规的编制成果。 前期研究上升到上一层次规划，改变现行的城市总体规划的表达方式，适应控规分区片编制的实际情况，采取总量分配、分层控制的思路，逐层落实到控制性详细规划之中。,（3）关于层次与深度1）问题的产生地区发展不平衡，地方

28、具有不同的发展特色，城市中的旧城区与新城区发展控制要求也不尽相同，不同的开发方式对控规的要求都不同 。统一的深度导致有些地区控制深度不够，而有些地区控制内容过深却意义不大。2）解决问题的思路采取分层控制、层层深入的方式。采取一般控制和特殊控制相结合的方式。划定特定区有针对性地提出编制深度要求。将不同的控制要求上升到分区规划层次、或划定标准分区时给予明确。刚性与弹性的控制要求、相互之间的转化。古城保护,（4）关于规划控制指标体系控规的灵魂1）存在问题指标千篇一律，不能体现城市特色与控制内涵。指标选取缺乏针对性研究，规定性与指导性指标需要针对性界定。例如旅游度假区中小学指标没有用。指标赋值缺乏科学

29、依据，有主观臆断现象，拍脑袋。不同的编制单位和区片导致不公平和衔接困难。2）解决问题的思路地方的统一技术措施提供参考。通过针对性的现状调研、归纳总结提供具有通则式意义的赋值标准，强调公平性。个案赋值结合具体的编制要求浮动变化，并需要提供有力的依据。,上海的建筑密度与容积率附值标准在一定程度上规范了技术行为，避免主观臆断赋值现象。,（5）关于用地分类1）问题的产生目前普遍使用的是国家规范城市用地与规划建设用地分类标准（GBJ 137-90），为计划经济产物，适用于城市总体规划和城市建设用地统计工作。该标准不适用于控制性详细规划，对有效的规划控制和编制技术创新都是一个阻碍。2）解决问题的思路针对规

30、划管理与实施的利益集团与开发建设方式制定新的用地分类。联排屋、经济适用房、美国16类住宅用地。南京提出A类公共用地，B类市场开发用地。适用于新鲜事物、新类型或新的开发方式。与国家标准进行有效的衔接，必要时可翻译或者转换。适应城市自身的特色，符合管理需要。区划管制中有一种表性分区的手段具有借鉴意义 。目前国内已经开始了相关的尝试。（南京的用地分类、北京的多功能用地与待研究用地等）,资料来源：南京市规划局规划编制课题组城市规划编制体系新框架研究1999.11,用地兼容与混合用地 用地兼容：是指用地对建筑类型的兼容，指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施，由于比例很低，不会影响用地的主

31、导性质。 允许的含义指的是可以建设商业设施，也可以不建，建设与否同开发商的设想有关，但需要通过规划管理部门的认可。兼容类型的控制和兼容比例的控制。 兼容类型的控制现在一般采取各类建设用地适建范围表，一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确，目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时，一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。,注：适建 不适建 由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。,土地使用兼容控制表,混合用地：主要是描述一个地块的用地性质容纳多种用地属性，并具有一定的可选择性。另外，混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地，而必须有不同

32、的使用类型混合，并且混合应达到一定的比例。对于混合类型的控制，应当重点考虑如下原则：1、用地关联原则：优先考虑用地关联的类型的混合，这种混合能够降低交通出行，增加社区活力。例如，根据相关研究，办公设施由于能够提供就业岗位，通常和其他用地有天然的关联性，因而在混合用地中所见较多，办公用地同住宅用地、商业用地、娱乐用地的混合是较为多见的混合类型。2、互不干扰原则：容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。如娱乐设施由于其人流、噪音等原因，通常对住宅的私密有相当负面影响，因而，也不宜混合，即使混合的话，也应当附加相应条件，如要求保持一定的合理的间隔、提供不同的出入口等。3、合理比例混合原则：对

33、于混合比例的控制，通常应当以用地上不同类型设施的规模来计量其混合比例。一般意义上，一种用途的建筑面积如果超过50%比例，就可认为是主导用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。,混合用地的使用案例借鉴：RM：以居住为主，同时有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%，超过80%的话，则应当算住宅用地兼容公建及其他用地。CM：以公建为主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%。多于80%应算作公建兼容其他用地。VM：多功能混合用地，一般直在城市中心或交通枢纽周围，鼓励混合开发的方式，并且必须保证用地功能的混合。

34、混合的方式和比例具有相当的灵活性和适应性。一旦确定为多功能用地，不得进行单用途的开发建设，必须保证大于兼容水平20%的建筑面积兼容量的混合开发。,北京关于混合用地的分类定义，规定主导比例大于60%，但不高于80%。,（6）其他技术问题。 1）现状认定：法律的不溯及既往原则、复杂的产权关系、现状的有机规制。城中村，日本的有机更新。 2）产权地块：必要、复杂、矛盾。 3）用地细分：最小地块的概念对于指标体系的意义；划分最小地块需要基础研究；单元开发的控制弹性。 4）奖励政策：奖励政策的真正含义； 奖励政策的限制。旧区可以奖励，如绿地和公共空间，新区不用奖励，应该规定。 5）地形复杂地区的控制研究，

35、不仅控制高度，轮廓线。 6）控规调整：动态控制优势、总量失控风险、程序的保障。 7）“五线”划定：表达方式与具体操作。 8）控规与城市设计衔接：内容与形式。,五、控规编制的动态与发展趋势,（1）编制的规范性：地方统一技术措施的不断出台。（2）编制方法的延伸与拓展：分层控制实践。（3）编制内容的深入：控规中设计控制的探索。,地方统一技术措施：特大城市出现了新的编制方法与编制思路，大多是针对控制性详细规划原有编制办法的不足进行的相应改进，并形成地方统一的编制技术措施：重庆市控制性详细规划编制技术规定（2002）；黑龙江省控制性详细规划编制规范（2004）；广东省城市控制性详细规划编制技术规范指引（

36、2005）；南京市控制性详细规划编制技术规定（2005）；济南市控制规划编制技术导则（2005）；北京市中心城控制性详细规划通则（2006）。对本区域内的控制性详细规划的编制行为进行规范，以便实现总体控制和相互衔接。,地方性的统一技术措施一般都在编制程序与工作阶段、分区划分与用地编码系统、规划控制内容与形式、成果规范等方面对控制性详细规划进行了详尽的规定。主要体现在以下几个方面：,1）对控规的分区划定与用地编码进行规范，基本上形成片区街区地块的划分层次，提出了相应的划分原则，并在此基础上规范了城市地块的编码系统。有些城市提出了“规划单元”（名称不尽相同，但内涵相近）的概念提出编制相应的控制单元

37、规划作为承上启下的依据（如广州、上海、南京、济南（街区）、北京（街区） ）。,2）在城市规划编制办法的基础上，进一步详细明确编制内容与编制方式。提供主要控制指标的附值参考标准。有些城市在国标城市用地分类与规划建设用地分类标准（GB137-90）的基础上提出了适应自身控规的用地分类（如南京、济南、北京）。 3）规范控规成果的统一格式、制图规范和数据标准。控规编制的地方统一技术规定或措施都结合了各城市自身的特点，相互学习借鉴与补充，深化了城市规划编制办法，并在地方控规编制中起到了积极的作用。南京、广州要求十分严格。,分层控制：形成一套从总规分区片区控制单元街坊地块，分层控制、层层衔接的规划控制系统

38、。镇规划层次可以减少。1）分层控制：每一层次落实相应深度的规划内容，并为深入控制留有余地和适应性空间；2）总量控制：将总体指标的层层分解，每一层次均实行总量控制；,3）单元控制：将城市规划建成区划分至控制单元，控制单元提出控制指标、控制图则、控制导向等通则式控制，为进一步结合旧城改造、近期建设和土地出让计划编制街坊地块的控制性详细规划提供依据；24平方公里范围，总量、交通、视线走廊等。4）特定区：将城市中具有特殊要求的控制单元划定为特定区，特定区规划单元的控制性详细规划有针对性地提出特殊的控制要求和规划许可要求。,北京控规、上海控规 基本特点：从大分区到小分区（编制单元）分层控制，各尽其职，落

39、实该落实的内容。 各专项规划提供依据，落实社会服务设施和市政基础设施（包括交通设施） 整个从大到小、从粗到细是在统一的层面上展开的，便于衔接与协调。 这样的过程中特别注意的是系统的控制与落实，并提出了控制导向的概念。 该工作完成以后才会针对规划单元在深入展开具体地块的控制性详细规划（附值）。 原控规调整方式已经暂停，今后将以单元为单位实施动态管理避免失控。,1 总则2 控制性详细规划的内容 2.1 资料收集和现状调研2.2 规划的主要内容3 控制性详细规划的成果要求 3.1 控制性详细规划的成果构成 3.2 法定文件的成果构成及深度要求3.2.1 文本的主要内容3.2.2 规划管理单元导则的主

40、要内容3.3 管理文件的成果构成及深度要求3.3.1 通则的主要内容3.3.2 规划管理单元地块图则3.4 技术文件的成果深度及深度要求3.4.1 基础资料汇编的主要内容3.4.2说明书的主要内容3.4.3 技术图纸的主要内容3.4.4 公众参与报告的主要内容,广州市控制性详细规划编制技术规定 广州市城市规划局 2006年8月,广州市控制性详细规划编制技术规定 广州市城市规划局 2006年8月,4 控制性详细规划成果计算机数据标准4.1电子文件格式和命名4.2制图制表规范4.2.1 AutoCAD图形文件一般规定4.2.2 AutoCAD图形文件中图层名称、线型及颜色4.2.3公共服务设施符号

41、4.2.5交通设施符号4.2.6控制性详细规划图则JPG格式文件规定4.3控制性详细规划图则建库文件的数据标准4.3.1 建库文件和内容要求4.3.2规划信息编码原则4.3.3规划控制指标表4.4其他规定,需要重新审视的内容： 1）总体规划需要表达结构与分区、分区的容量以及控制要求，与新编制办法中的精神内涵一致。 2）分区规划改变以往小总规的方式，明确次分区或控制单元的控制要求与控制内容，作为控规编制的依据。,3）刚性与弹性越上层次的越刚性，越下层次越具弹性与适应性。 4）全覆盖总规基础上单元层次全覆盖。 5）规划调整以单元为单位，内部平衡与置换。,城市设计与控制性详细规划的有机结合：控规与城

42、市设计的结合方式程序分阶段、针对特定地区、城市设计控制融合、调整依据。设计控制的深化针对公共空间、角色与深度的把握、面临实践检验。,案例：滨水空间设计控制1. 容积率与建筑密度（1）容积率 提高容积率是解决城市中建设用地缺乏的主要办法之一 ，但是过高的容积率对环境质量造成负面影响，对市政、公共设施带来压力。 应加入容积率的降档规则，提倡适宜的容积率。,容积率与建筑密度（2）建筑密度 建筑密度也是与城市环境密切相关的，反映的是二维空间上的疏密程度。 建筑密度的高低会对人的心理造成一定的影响。对于高层建筑群，其密度一旦超过1015，就会使人产生压抑感。 应推广应用塔楼密度与裙楼密度分别控制的方法。

43、,香港天水围屋邨：容积率 5，过高的密度,2. 设计控制的加强和要素的引入 滨水区空间的界面是城市生活的主要场景，其相关体积分布和界面构成是城市生活的物理条件，也是城市环境品质的核心条件之一，因此有必要加强设计控制。 设计控制分为规定性和绩效性两种，国外的城市多采取绩效性的控制为主， 但根据国情应采取规定性的控制为主。这也是基于价值判断的考虑。,建筑高度（1）天际线和高度分区 以形成有特色的滨水区天际线为目标，从整个城市的层面和滨水区内各组团的功能和景观要求进行考虑，建立高度分区，在宏观上实现对建筑高度的控制。 高度的分区可以基于建筑的绝对高度，也可以基于建筑的层数。,上海浦东滨水区,杭州西湖

44、地标与城市建筑,杭州西湖滨水建筑体量控制,建筑高度（2）斜线控制的临江建筑高度 目前的控制中一般只设定可以建设的最大高度，并未对建筑主体的位置进行控制，这样造成了地块内建筑都贴着临江一侧的建筑红线建设。,用斜线控制的方法使建筑往远离江面的方向后退，以减少对江边活动的人们的压抑，增加滨水公共空间的开阔感。,建筑面宽（1）临江塔楼最大面宽 滨水区的空间形态从宏观上呈现沿水面以线形展开，因此要实现滨水区纵向上空间与景观的渗透，应控制临江建筑最大面宽。 对建筑面宽的控制主要体现在对建筑塔楼而非裙楼的控制上，以减弱临江高层建筑“墙”的感觉。 临江塔楼面宽指的是临江塔楼相对应岸边的水平投影。,海珠区珠江滨

45、水地区规划指引中，针对珠江滨水区新建的建筑高度普遍达到100米以上的现状，建议将临江塔楼的最大面宽控制在75米。,建筑面宽（2）临江塔楼总面宽与地块面宽的比值 此方法既可客观地对比几个开发地块中建筑阻挡景观渗透的程度，也可以设定不同的比值对各区段的建筑实施不同程度的控制。 珠江滨水区已经形成了不少面积在15公顷以上的居住小区，仅仅控制单个建筑的最大面宽显然是不适合的。该控制应与塔楼最大面宽的控制同时起效。,根据现状，同时运用三维仿真模拟的方法对几个比值的情况进行了对比，海珠区珠江滨水地区规划指引针对建设现状提出两种程度的控制（比值分别为50和60）。,广州珠江南岸建筑间距,广州珠江南岸建筑间距

46、,广州珠江南岸建筑间距,广州珠江南岸建筑间距,澳大利亚悉尼 摄影/何惟增,景观视廊 在美国，随着城市设计在整个城市规划体系中地位的提升，景观视廊也逐渐地成为重要的控制要素进入区划之中。,景观视廊 居住小区一般都呈围合式，很少考虑内部景观与外部景观的联系，加上地块面积较大，仅通过建立纵向通至滨江道路的道路系统仍无法很好地实现珠江景观往陆域方向渗透。,杭州西湖滨水建筑体量控制,凯悦酒店高度按照控制但未控制景观视线走廊,景观视廊 具体的控制方法为若临江地块面宽超过预定值时须设一条一定宽度的通往珠江的景观视廊，在景观视廊的空间范围内不应有建筑或严重遮挡视线的构筑物。设置景观视廊的预定值根据新建居住小区

47、规模、临江面宽等的现状，可定为180米；景观视廊的宽度借鉴深圳的经验，可定为25米。,公共步行通道 新开发的居住小区，面积较大，用地临江面宽达到250米，甚至300米，这较大程度上削弱了市民到达江边的便捷性。加入公共步行通道的控制可在一定程度上缓解这个问题，使滨江的可达性增强。 “珠江公共空间开发地块滨江道路”模式下，应强制设定。若用于居住小区的开发，要求临江面宽超过180米时设置一条宽度不少于10米的公共步行通道（可以与景观视廊的设置结合）；若用于商贸办公楼（包括商住楼）的开发，可采用裙楼的架空并公共化的方法。,公共步行通道示意,城市夜景规划设计 城市有两个面孔，白天和晚上给人完全不同的感受。 滨水地区夜景灯光照明包括功能照明和景观照明，必须与城市建筑艺术相结合。,杭州西湖自然与人文景观保淑塔,杭州西湖夜景,可量化的设计控制要素成为设计条件的常规内容 目前规划设计条件中，设计控制的要求以非量化、描述性的说明为主，缺乏控制的力度。 有必要将一些设计控制要素作为必须的内容固定下来，特别是可量化的那部分。,谢 谢,