总部经济与总部基地研究课件.ppt

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1、,卓达河西务项目总部经济与总部基地研究,洲联集团五合智库2011年4月,研究框架,总部经济理论解读国外总部基地案例研究国内总部基地案例研究河西务发展总部经济条件分析总部基地定位,总部经济理论解读,总部经济是产业分工的结果,某区域通过创造各种有利条件，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部集群布局，生产加工基地安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工,企业总部,生产基地,生产基地,生产基地,总部和生产基地的分化企业总部：靠近人才、信息等战略资源生产基地：靠近生产性的常规资源总部所在地和生产基地所在地的资源被优化配置，企业、总部所在地、生产基地所在地三者共赢,总部经济是企业价值链管理

2、的体现,制造业企业在价值链的不同环节，对于资源的需求是不同的战略性资源的稀缺性，使得企业总部向城市中心地区聚集总部经济模式具有不同的层次：营销总部、研发总部、行政总部等,技术创新,产品设计,加工制造,市场营销,售后服务,价值低端,价值高端,价值高端,制造业企业价值链,总部经济类型,位于大城市商务区的大型企业总部，包括CBD与交通便利的郊区商务区位于特色园区，具备特殊资源的功能性总部聚集区，包括大都市区外围城市与部分中小城市的特色产业园区从总部功能划分可以有如下类型,专业写字楼,郊区型独栋办公,生态办公区商务花园,低密度、独栋办公楼,密集型区域性办公楼,总部性质集团办公楼,自建办公楼,国际标准,

3、国内标准,生态办公是总部经济发展的高端形式,总部经济载体变迁,总部基地的开发模式,总部基地,商务花园,CBD,Business Park,BusinessPark(中文直译为“商务花园”)理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。,窗口/营销中心,总部/研发等分支机构,企业总部基地的选址的趋势。一些以总部经济定位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。,从产业类型来看:商务花园的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，

4、使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。 从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发哺生态。,商务花园解读,高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。,商务花园的特征与

5、产生条件,产业结构的变化,城市结构的变化,办公需求的多元化,商务花园,生态的低密度的低成本的与城市联系紧密的自成系统的有足够的人力资源支持,经济发展促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张.从而城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。,城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。,商务花园的特征,通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业园区正在不断向商务花园的形式发生转变。,商务花园演变历程,商务花园目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。,商务花园吸引的客户类型,入住商务花园客户特征,中心城区浓厚的商业氛围依

6、赖度低相对较低,多数企业依靠智力创造财富,对便捷的交通依赖性较强,比较看重自身的形象,对生态环境的追求孜孜不倦,以主流企业为主要业务对象的服务企业,企业类型,IT类公司医药公司医疗设备生产公司集成电路厂家建筑设计公司动画制作公司广告公司大型企业的研发中心大型企业的数据中心培训中心其它服务类型产业,在综合分析影响客户选址决策因素的基础上,我们将这些因素分成三大类:第一类:必须满足的因素; 第二类:综合考虑的因素; 第三类:加分因素,必须满足的因素,交通便利配套完善面积满足其个性化需求政府优惠政策高速信息网络,综合考虑的因素,入驻相关企业园区产业框架办公楼面积易于划分人力资源基础区域大环境完善的服

7、务体系生态环境,加分因素,标杆企业入驻特色化的服务灵活的经营方式彰显企业个性与文化的建筑形态,客户选址决策因素,商务花园与CBD的关系是一种互补关系,国外总部基地案例研究,欧州商务花园案例：杜柏林Park west西区,PW西区商务花园概况：PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都

8、可以便捷的进入商务花园。14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。,新加坡商务花园概况：新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供

9、相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；注重对商务花园的配套设施的规划为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。 商务花园的内部规

10、划中注意地块划分的均好性保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；,亚洲商务花园案例：新加坡商务花园,裕廊,樟宜,美国商务花园案例：美国硅谷Silicon Valley,美国硅谷Silicon Valley概况：硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发和生产销售为一体的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇（NEW T

11、OWN）的概念，而成为商务花园的区域概念。如今的硅谷商务花园已经全部独立于城市之外，其所形成的群落已经成为该地区高科技产业带的载体。在硅谷地区，Oracle 的独家商务花园依shoreline 湖建造，规模庞大，风景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。Intel 的商务花园规模与Oracle 园区相仿，且其园区内设有其生产基地，这使得Intel 园区的整体更为独立和完整，显示出宏伟的气魄。1998年，硅谷地区的GDP总值约为2400亿美元，占美国全国的3%左右，相当于中国GDP总值的四分之一左右，约为海淀开发区GDP总值的140倍。,国内总部经济案例模式,位置: 位于浦东新区中部项

12、目概况：成立于 1992 年 7 月，规划面积 25 平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。至 2005 年 9 月，园区累计引进注册企业 4141 家，吸引 跨国公司研发中心 91 家 。交通道路: 园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。地铁: 地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,在人民广场与地铁一号线交汇。中山公园站可换乘轻轨明珠线机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火

13、车可直达全国各主要城市级香港特区。,地铁站,外环,内环,磁悬浮,张江模式上海张江高科技园区,技术创新区,居住区,科研教育区,高科技产业区主要包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。技术创新区主要包括：孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施 。重点发展孵化和创新项目。科研教育区主要包括：研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、医院、国家实验室等。重点发展高等教育和科学基础研究。居住服务区：主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。,德宏宾馆,联想大厦,园区入口,园区景观,居住服务区,上海张江高科技园区规

14、划,政策吸引力上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，具体目标为：把张江园区建设成为技术创新和科技成果转化、产业化的示范基地；产学研结合、综合改革的先行先试基地；创新人才、研发机构和高科技企业集聚与辐射基地；与市场经济和知识经济相适应的科技服务基地。借助政府之手和市场之手形成开发合力、整合各种开发资源，形成不同于硅谷模式的张江模式。,产业集聚引发研发集聚通过推进产业链发展模式，在较短的时间里，在集成电路、软件、生物医药等产业领域，快速实现了中外资相关企业的高度聚集，形成了强大的产业群体。生产制造企业的持续发展，提升产业能级，实现技术与服务的本地化使研发中心具备了快速进入的前提条件依托上海浦东雄厚

15、的人才资源、优惠的产业政策、完备的金融服务、发达的信息网络背靠着长三角广阔的制造业基地，是外商战略性投资设立研发中心的首选地,构建完善的研发服务体系，主要包括搭建技术平台和服务平台、加强人才培养等新建了国家人类基因组南方研究中心、国家新药筛选中心、国家新药安全评价中心、上海光源工程中心、上海超级计算等国家级研发机构，与、杜邦、霍尼韦尔、罗门哈斯等跨国公司研发中心，共同构筑起园区最高层面的技术平台通过企业化和市场化运作，搭建一些研发创新的公共型技术支持平台，如软件增值平台、生物医药外包平台等等。另外，园区还建立起众多公共科研实验室、公共测试、检测中心等。,上海张江高科技园区成功因素分析,位置:

16、位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。 交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处 项目北部有开发区内唯一交通服务中心 三条主干道通往市中心 配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所 ;北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管

17、理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。,北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道,亦庄BDA,2022/12/5,24,可编辑,位置:丰台南四环西路188号 项目概况：丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发.占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿人民币.主要为1000至5000平米独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼. 交通丰台历来 “北京金角”，是北京重要的陆路码头。进出北京的若干水，陆，空干线都可顺利直驱这里。 近邻京石、京开、京津塘高速公路、亚洲最大的北京西客站和全

18、国最大的丰台货运编组站。毗邻西南四环快速路和城市地铁9号线；距首都第二航空港南苑机场仅公里。 配套：约40000平方米五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓和几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。,北京丰台总部基地,北京丰台总部基地目前入驻企业,50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业,30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司）,10%外企，（产业基地一期多为电子、生物医药、通讯等高科技电子公司）,丰台总部基

19、地目前入驻各类企业比例,法国欧尚、乐华梅兰、中国诚通控股公司、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份有限公司、中牧实业股份有限公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份有限公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、建龙钢铁控股有限公司、长城汽车股份有限公司、正泰电器股份有限公司、特变电工股份公司,部分入驻企业名录,河西务发展总部经济条件分析,环渤海地区产业升级高新技术产业发展提速产业服务化吸引国际企业,环渤海地区大舞台,北京大都市区企业能级辐射,跨国企业聚集带来的产业配套需求大型国企服务型功能中小企

20、业总部进京,环渤海地区总部经济格局多层次化,环渤海地区发展差异较大，在相对独立的经济区域内中心城市由三级构成，形成总部经济的不同层次格局,北京、天津等中心城市是跨国企业与大型国企的管理型总部所在地更多民营企业，国企将功能型总部落户在特色园区，如营销，后台服务、培训等总部功能,环渤海地区中心城市总部经济比较,北京、天津在市场地位、人才供应、资本与技术方面处于绝对领先地位，虽然商务成本高于绝大多数城市，但是通过多样化的商务设施可以弥补劣势大连、沈阳等次一级中心城市总部企业多分布于传统行业，对科技型中小企业吸引力有限，而且由于市场与多种资源的局限性，很难完全满足环渤海地区快速发展的企业设立总部的需求

21、,京津两地具有不可取代的总部经济资源,资源优势高等教育中心人才中心高技术中心资本市场,National,Global,Regional,北京、天津独具优势的总部经济要素有两大类,市场覆盖广度能够覆盖国际与国内市场的中心城市其它中心城市一般覆盖国内区域市场,环渤海地区中心城市市场导向示意图,由于在生产力资源与市场开放性两方面不可比拟的优势，北京天津成为环渤海地区大型企业总部的首选地,企业总部进京给大北京地区发展总部经济带来机会,由于追求高劳动生产率，上市公司总部由欠发达地区向发达地区迁移比较普遍，其中北京以迁入总部数量最多，公司利润转移最多高居总部迁入目的地之首,主要城市上市公司总部迁移分布,上

22、市公司总部迁移利润分布,上市公司总部迁移北京的主要动力为：资本流动的便利性，技术与人才的供应，信息流动的便利性与更大的市场规模上司公司总部迁移北京也给大北京地区发展总部经济带来了额外的机会,武清承接大北京地区总部经济类型,北京市六个主要的总部经济区中位于外围地区的有四个，各经济区特点如下,与环城四区类似，大北京都市区总部经济是功能性总部，以及次一级的中小企业总部,总部基地定位,承接总部经济类型,河西务总部基地适合的企业类型发展科技研发型、生产制造型与决策管理型总部，即对于正寻求在北京扩大发展空间的环渤海地区成长中的科技型企业与成熟企业提供总部经济舞台总部商务区企业有如下特点 外地总部进京，处于

23、快速成长期，市场外向度高 在京设立研发与营销总部，发展比较成熟，对人才、技术与资金要求升级 科技型中小企业，研发、中试与生产密不可分,总部基地,配套商服区（有机配套）,高尚居住区（住宅）,总部RBD（休闲商务区）,总部UBD（特色商业区）,总部GOD（花园商务区）,功能定位,花园办公区（Garden Officer District ）:以低密度办公物业形态为主，提供良好的景观，开阔的视野，花园式的办公环境，并可为企业提供独立的展示形象，以办公为主的区域,休闲商务区（Recreational Business District ） :依托当地自然、旅游等资源，立足项目的“总部特区”形象和基调，

24、提供高档酒店、餐饮、娱乐、体育、健身等设施，结合一些露天公园、广场等，满足人们休闲娱乐需求的区域,特色商业区（unique Business District ） :以“LOFT”为建筑形式，“风情艺术”为特色，与区域的旅游资源相结合，载入浓厚的艺术氛围，深化区域“人文”内涵，形成特色的风情情商业区，甚至成为独特的旅游景观,GOD,RBD,UBD,高尚居住:以高品质居住产品和环境，满足总部办公区高端商务人士住宅需求，同时提升区域的高端居住氛围，树立区域高尚住宅形象,配套商服 :提供金融、邮电、医院、学校、超市等基础生活设施，完善区域配套、满足区域工作、生活的日常所需，提升区域居住品质,高尚居住

25、,配套商服,“五大功能”的复合形态综合体,总部商务产品建议,总部基地产品类型建议,目标产业：电子信息产业,移动互联网和数字电视移动互联网产业用户增长与应用发展齐头并进有线数字交互电视产业高速发展4C融合和终端融合成为发展趋势电子商务电子商务产业进入深入应用时代 云计算服务中国云计算服务进入蓄势待发阶段 中国软件运营服务（SaaS）产业链趋于成熟 绿色IT与节能降耗成为产业发展共识 数据集中催生新一代企业级数据中心 物联网产业从概念向扎实应用发展,以通信巨头与电视生产厂商为主导，重在基础设施升级和技术整合，缺乏相应产业要素。,以大型软件、互联网企业为主导，重在新型数据中心建设和技术研发运用，运用

26、范围极广，是下一代电子信息产业发展动力，可以考虑发展。,“北京电子商务聚集区”已在通州商务园设立，应避开竞争。,产业发展方向选择经过对电子信息产业发展趋势分析，结合大北京其他地区的发展情况，建议重点发展以云计算服务为核心的电子信息产业,发展以高端研发、综合服务为主的企业服务产业,投资较大技术壁垒高长期收益整车厂需求高尚属空白,低端竞争激烈产能过剩向低成本地区迁徙须通过研发提高竞争水平,长期收益的落脚点,服务,销售,制造,供应,设计,汽车科研,以汽车设计、研发、咨询为主的高端研发产业环渤海地区汽车产业没有明显的优势。各个省市都将汽车产业列作重点产业发展，但发展侧重点各有不同，相互之间少有合作，研

27、发能力不足北京、天津已经形成较完善的汽车产业集群，提升研发能力成为当务之急已经形成以北京现代、北汽福田、一汽轿车、北京奔驰四大生产基地为中心的汽车产业集群。同时在周边郊区形成零部件生产基地,2006年我国汽车制造业研发中心地区集中度,目标产业：企业服务,建立综合企业服务平台，为各类总部提供全面支持服务总部服务平台 信息服务平台、投融资服务平台、培训服务平台研发中介服务,+,企业服务产业,目标产业：文化创意产业,利用文化艺术创作品牌打造文化创意设计总部在三溪堂艺术家村基础上，引入各类文化创意产业，形成文化艺术交易、展览中心，同时配合一些商业设施，将其打造为环渤海地区的文化创意产业聚集区,艺术与文

28、化：摄影、表演及视觉艺术、音乐制作、艺术品与古董买卖、手工艺品、文化研究 设计：软件设计、广告设计、建筑设计、室内设计、平面产品及服装设计,核心产业,媒体：出版、电视广播、数字媒体、电影及影像制作,文化娱乐休闲：景区、旅行社、休闲娱乐活动,文化流通服务：代理、策划、拍卖、文化产品生产销售、文化保护和展示,时尚化,专业化,综合化,突出时尚之都特点，吸引外省客群,利用区域交通及产业优势，进一步吸引北京市民,服务本区域市民及工作人群,体验化,延伸大运河旅游客群，与文化创作结合,发展策略,商业客群定位核心客群：本区域内居民、就业人群次级客群：欢乐谷游客、北京市居民边缘客群：环渤海地区京津、京沈高速沿线居民，主要为天津、河北、山东、辽宁地区,目标产业：现代商贸,THANKS!,2022/12/5,47,可编辑,