新版合同示范文本与商品房买卖纠纷课件.ppt

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1、新版合同示范文本与商品房买卖纠纷,程啸（法学博士、清华大学法学院副教授）,目 录,一、合同法基础理论二、商品房买卖纠纷的类型三、新版合同示范文本的重点问题,一、合同法基本知识,（一）合同的涵义民法通则第85条第1句规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。”合同法第2条第1款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”,一、合同法基本知识,因此，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。（二）规范房屋买卖的法律规范1、法律：中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法等2、行政

2、法规：城市房地产开发经营管理条例,一、合同法基本知识,3、司法解释：合同法解释（一）、 合同法解释（二）、商品房买卖合同解释、买卖合同解释等4、地方性法规：各地的房地产交易条例，如重庆市城镇房地产交易管理条例、天津市房地产交易管理条例等5、部门规章：商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法等,一、合同法基本知识,（二）合同法的基本原则1、合同自由原则合同法第4条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。（1）是否缔约的自由；（2）选择合同向对方的自由；（3）决定合同内容的自由；（4）合同形式的自由；（5）约定违约,一、合同法基本知识,责任的自由；（6）解约自由；（7

3、）选择合同争议解决方式的自由,一、合同法基本知识,2、诚实信用原则诚实信用原则是指当事人在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。合同法第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”,一、合同法基本知识,（三）合同的内容如果将合同理解为一种法律关系，则合同的内容是指依据法律规定和合同的约定所产生的权利义务关系，简称合同权利和合同义务。如果将合同理解为法律文书，则合同的内容是指由当事人约定的合同条款。,一、合同法基本知识,合同法第12条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的

4、；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的办法。”“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”,一、合同法基本知识,首先，合同法该条强调了合同自由原则，即合同内容由当事人自由约定的原则。只要当事人的约定不违反法律和社会公共道德，这种约定就能产生法律上的约束力，但在当事人没有约定或者约定不明确的情况下，就要适用合同法的任意性规定。,一、合同法基本知识,其次，该条采用了“一般包括”的提法，表明该条所规定的合同条款并不是任何合同都必须具备的条款，而只是一种提示性的条款。当事人在订立合同时，应尽可能包括以上条款。如果合同不能包括上述全部

5、条款，也并不当然导致合同的不成立；只有缺乏合同必须具备的条款，才会影响合同的成立。,一、合同法基本知识,1、当事人的名称或者姓名和住所确定合同的主体，首先应当在合同中规定当事人的姓名或名称。当事人的住所是表明当事人的主体身份的重要标志。合同中写明住所的意义在于住所的确定，有利于决定债务履行地、诉讼管辖、涉外法律适用的准据法、法律文书送达的地点等相关事宜。,一、合同法基本知识,2、标的标的是合同权利义务指向的对象。合同不规定标的，就失去目的。在不同的合同中，标的的类型是不同的。如买卖、租赁等移转财产的合同中，标的通常与物联系在一起。标的是转移一定的物的使用权和所有权。而提供劳务的合同中，标的只是

6、完成一定的行为。,一、合同法基本知识,由于各类合同都必须要确定标的，所以合同中必须明确规定标的条款，并清楚地写明标的物或服务的具体名称，以使标的特定化。3、数量和质量标的的数量和质量是确定合同标的的具体条件，是一标的区别于同类另一标的的具体特点。,一、合同法基本知识,数量是度量标的的基本条件，尤其在买卖等交换标的物的合同中，数量条款直接决定了当事人的基本权利和义务，数量条款不确定，合同将根本不能得到履行。当事人在确定数量条款时，应当约定明确的计量单位和计量方法，并且可以规定合理的磅差和尾差。计量单位除国家明文规定以外，当事人有权选择非国家或国际标准计量单位，但应当确定其具体含义。,一、合同法基

7、本知识,合同中的质量条款也可能直接决定着当事人的订约目的和权利义务关系。如果当事人在合同中没有约定质量条款或约定的质量条款不明确，可以根据合同法第61条和第62条的规定填补漏洞，但不宜因此简单地宣布合同不成立。,一、合同法基本知识,4、价款或者报酬价款一般是针对标的物而言的，报酬是针对服务而言的。合同中明确规定价款和报酬，可以有效地预防纠纷的发生。价款和报酬是有偿合同中的对价，也是合同中的重要条款，但价款和报酬条款并不是直接影响合同成立的条款，没有这些条款，不影响合同的成立。,一、合同法基本知识,5、履行期限、地点和方式履行期限是有关当事人实际履行合同的时间规定，即债务人向债权人履行义务的时期

8、。合同成立生效之后，当事人还不必实际地履行其义务，须待履行期到来后才实际地履行义务。在履行期到来之前，任何一方都不得请求他方实际地履行义务。凡履行期限到来时，不履行和不接受履行的，均构成履行迟延。,一、合同法基本知识,履行地点，是指当事人依据合同规定履行其义务的场所，它与双方当事人的权利义务关系也有一定的联系。在许多合同中，履行地点是确定标的物验收地点、运输费用由谁负担、风险由谁承受的依据，有时也是确定标的物所有权是否转移以及何时转移的依据。履行方式，是指当事人履行合同义务的方,一、合同法基本知识,法。例如，在履行交付标的物的义务中，是采取一次履行还是分次履行，是采取现实交付还是采取占有改定方

9、式，是采用买受人自提还是采用出卖人送货的方式，如果要采用运输的方法交货，则采用何种运输方式等等，这些内容也应当尽量在合同中作出规定，以免今后发生争议。有关合同的履行期限、地点和方式的条款,一、合同法基本知识,并不是决定合同成立的必要条款。当事人就这些条款没有约定或约定不明时，可以采用合同法的规定填补漏洞。6、违约责任违约责任是指违反有效的合同义务而承担的责任。换言之，是指在当事人不履行合同债务时，所应承担的损害赔偿、支付违约金等责任。,一、合同法基本知识,7、解决争议的方法解决争议的方法，是指将来一旦发生合同纠纷，应当通过何种方式来解决的问题。按照合同自由原则，选择解决争议的方法也是当事人所应

10、当享有的合同自由的内容。具体来说，当事人可以在合同中约定发生争议以后，是采取诉讼还是仲裁的方式，如何选择适用的法律，如何选择管辖的法院等。,一、合同法基本知识,如果当事人没有约定解决争议的方法，则在发生争议以后，应当通过诉讼解决。,一、合同法基本知识,（四）格式条款格式条款也称格式合同。依据合同法第39条，格式条款是指由一方当事人为了反复使用而预先制定的，并由不特定的第三人接受的，在订立合同时无须与对方协商的条款。格式条款具有以下四个特点：1、格式条款是由一方为了反复使用而预先制定的。,一、合同法基本知识,2、格式条款是一方为不特定的相对人预先制定的。3、格式条款的内容具有定型化的特点。4、相

11、对人在订约中居于附从地位。,一、合同法基本知识,格式条款与示范合同的别。所谓示范合同，是指根据法规和惯例而确定的具有示范作用的文件。在我国，房屋的买卖、租赁、建筑等许多行业正在逐渐推行各类示范合同。示范合同的推广对于完善合同条款、明确当事人的权利义务、减少因当事人欠缺合同法律知识而产生的各类纠纷具有一定的作用。但由于示范合同只是当事人双方签约时的参考文件，对当事人无强制,一、合同法基本知识,约束力，双方可以修改其条款形式和格式，也可以增减条款，因此它不是格式条款。格式条款是固定的、不能修改的，而示范合同只是订约的参考，因此是可以协商修改的。当然，一个合同中可能存在两种条款，即格式条款和一般合同

12、条款，确定合同条款是否属于格式条款关键是看这些条款是否定型化、是否不能与对方协商。,一、合同法基本知识,合同法第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”,一、合同法基本知识,（五）合同的形式合同形式是当事人合意的外在表现方式，是合同内容的载体。合同法第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”,一、合同法基本知识,合同的约定形式与法定形式。1、约定形式，是指当事人在合同中

13、特别约定要采取某种形式合同才能成立或生效。例如，当事人约定合同自办理公证时起生效。在约定的情况下，合同的形式是当事人合意的产物。当事人通常是将合同的形式作为限制合同成立和效力的一种方式，其目,一、合同法基本知识,的在于通过这种特殊形式的要求，进一步明确双方的合意内容或者强化书面形式的证据效力。2、法定形式，是指法律对合同订约方式和特殊形式要件所作的规定。合同的法定形式大都属于法律的强制性规范，不能由当事人通过协议而任意予以排除，也不得通过协议加以变更。,一、合同法基本知识,合同的法定形式尽管是法律的一种强行性规范，但违反它并不当然导致合同无效。在法律无特别规定的情况下，违反法定形式的要求只是导

14、致当事人缺乏足够的证据证明合同的存在及合同的内容。当然，某些时候，法律从维护社会公共秩序的角度考虑，要求当事人必须采用某种特殊的形式，如果违反之，则合同无效。,一、合同法基本知识,依据合同法第10条，合同的形式可以分为书面形式、口头形式和其他形式。1、书面形式，即以文字等有形的表现形式订立合同的形式。书面形式的主要优点在于，它能够通过文字凭据确定当事人之间的权利义务，既有利于当事人依据该文字凭据作出履行，也有利于在发生纠纷时有据可查，准确地确,一、合同法基本知识,定当事人的权利义务和责任，从而能够合理公正地解决纠纷。不过，书面形式主要体现一种证据的作用。书面形式包括以下三种：（1）合同书。合同

15、书是指载有合同条款的文书。合同书是最典型的，也是最重要的书面形式。合同法第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双,一、合同法基本知识,方当事人签字或者盖章时合同成立。”（2）信件。合同法中所称的信件不同于一般的书信，表现在该信件要载有合同的条款，能够用来作为证明合同关系和合同内容的凭据。合同法第33条规定：“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。”所谓签订确认书，实际上是最终作出承诺。,一、合同法基本知识,（3）数据电文。根据合同法第11条规定，数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)属于合同的书面形式。电

16、子签名法第2条第2款规定：“本法所称数据电文，是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息。”,一、合同法基本知识,同法第3条规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。 当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。 前款规定不适用下列文书： （一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；,一、合同法基本知识,（二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的；（三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；（四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。”,一、合同法基本知识

17、,2、口头形式合同法允许当事人采用口头的形式缔约，即运用语言对话的方式缔约。口头形式在实践中运用得比较广泛，一般即时结清的买卖、服务和消费合同大都采取口头形式订立。,一、合同法基本知识,3、其他形式合同除口头形式、书面形式外，还可以有其他形式，如推定形式（也称默示形式）。推定形式是当事人未用语言、文字表达其意思表示，而是仅用行为向对方为要约，对方通过一定的行为作出承诺，从而使合同成立。,一、合同法基本知识,合同法解释（二）第2条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同。但法律

18、另有规定的除外。”,一、合同法基本知识,（六）合同的解释1、一般的合同解释方法合同法第125条第1款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”,一、合同法基本知识,第2款规定：“合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”1、对合同的用语应按通常的理解进行解释所谓通常的理解就是指合理人的理解,一、合同法基本知识,2、目的解释按照当事人订立合同所希望达到的目的进行解释3、体系解释即将合同的全部条款作

19、为一个完整的整体来进行解释,一、合同法基本知识,4、习惯解释习惯即当事人所知悉生活和交易习惯。合同法解释二第7条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称交易习惯：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时,一、合同法基本知识,所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”5、诚实信用原则,一、合同法基本知识,2、格式条款的解释合同法第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方

20、的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”,二、商品房买卖合同纠纷,（一）概述1、案件数量总体呈现增长的趋势近年来，随着房地产市场的发展尤其是全国房价的上涨，商品房买卖合同纠纷案件急剧增长。,江苏全省法院2006-2010年商品房预售合同纠纷案一审收结案统计,二、商品房买卖合同纠纷,2、案件随房市好坏而波动山东诸城市人民法院自2008年以来，每年受理商品房预售合同纠纷案件的数量分别是59件、50件、23件、118件，年收案数很不均衡。在房市较好的情况下，收案数相应较少，而在市场形势不景气的情况下，收案数量则大大增加。,二、商品房买卖合同纠纷,3、案件多为群体性案件房屋买卖合同

21、纠纷多为群体性案件，一方是特定的房地产开发公司企业，另一方则是数量巨大的购房人。例如，2008年1月至2010年8月，江苏连云港市基层法院受理的商品房买卖合同案件中，涉及集团诉讼的有496件，占39%。在2010年8月前，该市新浦区法院受理的商品房纠纷案件87件，其中集团诉讼35件，站到69.9%。,二、商品房买卖合同纠纷,（二）纠纷产生的原因除了国家政策、宏观经济因素等大背景外，从法律上来说，有以下原因1、房地产开发企业没有诚信，违约行为突出，侵害购房者的合法权益2、商品房买卖合同的约定简单或不明，示范文本往往被改的面目全非3、购房者维权意识觉醒和增强,二、商品房买卖合同纠纷,（三）商品房买

22、卖纠纷的类型1、房屋质量纠纷 2、延期交付纠纷3、延期办证纠纷 4、变更规划纠纷5、变更设计纠纷 6、房屋面积纠纷7、因调控政策影响而要求解约的纠纷,二、商品房买卖合同纠纷,（四）房屋质量纠纷有些是在房屋交付时，发现房屋质量存在问题；有些是在房屋交付后，发现房屋质量存在问题。前者还会演化为迟延交付。,二、商品房买卖合同纠纷,房屋质量涉及的面很广，包括房屋的主体结构、地基基础、室内空气质量、建筑物的隔音、保暖与隔热、节能等方面，都可能引发纠纷。针对不同的纠纷，应当约定不同的解决方法。然而，2000年版的示范合同文本中没有这方面的约定。这不仅会引起纠纷，且在产生纠纷时也无法及时解决纠纷，对于保护购

23、房者合法权益不利。,案例一,案情：2008年10月，万某与A房地产公司签订了商品房买卖合同，万某购买商品房一套，支付房款85万元，双方约定最晚于2009年5月31日之前交付验收合格的商品房。2009年5月底开发商按期交付房，但在验收过程中万某发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有多处存在明显的修补痕迹。万某认为这个房子有,案例一,的质量问题。因此拒绝接受房屋钥匙，并要求开发商承担相关的维修责任和由此引发的迟延交付责任。开发商对房屋进行了维修，但万某仍以房屋严重影响其正常入住为由迟迟不肯办理房屋交接手续。开发商则称这些墙体裂缝属于正常温度伸缩缝，要求万某尽快办理入住手续，否则承担逾期

24、受领的责任。,案例二,案情:2010年3月，陆某与B房地产公司签约，购买房屋一套，总价款180万。2011年1月房屋交付。然而，半年后，陆某发现墙体出现了几条纵向贯穿裂缝，且房顶漏水。陆某认为，房屋存在重大质量问题，因此要求解除合同，开发商返还购房款和利息并赔偿损失。开发商拒绝退房，只同意维修。,案例二,双方发生诉讼。法院委托房屋质量监测站对房屋进行检测，检测结论为：原告的房屋顶板有裂缝楼板裂缝主要表位外墙中部的纵向裂缝，裂缝宽度为0.2-0.35mm不等，引起裂缝的原因主要是混凝土的后期收缩所致。墙体裂缝因地基相对不均匀变形引起的。鉴定结论为：该楼主体结构安全、合格，建议进行部分的修复。,二

25、、商品房买卖合同纠纷,（五）延期交付纠纷1、如何确定交付的标准与条件。这里面尤其是涉及到如何理解“竣工验收合格”的问题。对此，有四种观点：第1种观点认为，房屋竣工后，房地产开发企业自行邀请设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，即所谓的四方验收合格就达到了交付的条件。,二、商品房买卖合同纠纷,第2种观点认为，应当以四方验收加上各项专项验收作为交付条件第3种观点认为，应当以竣工验收备案作为交付条件第4种观点认为，应当以备案加上水电气暖等基本设施齐全稳定作为交付条件。,二、商品房买卖合同纠纷,实践中，主要采取竣工验收备案作为交付条件，即第三种观点。理由在于：首先，建设行政管理部门出具的竣工验收

26、备案表具有更强的公信力。竣工验收备案是竣工验收的最后程序，是政府对整个开发环节的又一次审查。,二、商品房买卖合同纠纷,其次，以竣工验收备案作为交付条件并未加重房地产开发企业的负担。同时，由于消防、规划、环保等专项是工程竣工验收的前置条件，所以也有利于保护消费者的权益；第三，人民法院无须审查各种表格，容易审查，节约司法资源。,二、商品房买卖合同纠纷,2、出卖人虽按期交付了房屋，但是基础设施及其他设施却无法按期交付。所谓基础设施，主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等设施。其他设施如学校、幼儿园等。基础设施及其他设施是否齐全，能否按时交付，与买受人的

27、利益息息相关。,案例三,案情：2007年10月，蔡某与北京一家房地产公司签订商品房预售合同，合同约定蔡某购买精装修商品房一套，房地产公司于2008年12月交付房屋。合同签订后，蔡某支付了购房款。2008年12月，蔡某委托收房人查验收房，发现“客厅暖气片掉漆”等65项问题，遂将上述问题写入房屋维修单，并写明“有质量问题，不收房”。,案例三,房地产公司于2009年4月将涉案房屋修复完毕，蔡某于2009年6月与其办理了房屋交接手续。同月，蔡某诉至法院，以房地产公司未按合同约定交房已构成迟延交付为由，要求房地产公司继续履行合同，同时支付延期交房违约金3万余元。房地产公司辩称：涉案房屋已具备交付条件，并

28、向蔡某发出了收楼通知书，蔡某因自身原,案例三,因拖延收楼，对此，公司不应承担任何违约责任。蔡某已实际入住涉案房屋，已经与公司履行完收楼手续。法院经审理作出房地产公司赔偿蔡某6000元的判决。,案例四,案情：2008年6月，福建省福清市一家房地产公司将正在开发建设中的一套商品房预售给郭某。双方签订商品房买卖合同，约定公司应在2008年9月30日前交付验收合格的房屋，并对相关违约事项相关违约金进行了约定。合同签订后，郭某付清全部购房款。,案例四,2008年10月，商品房经有关建设、勘察、设计等单位验收合格，同意投入使用。同月，房地产公司通知郭某接收房屋。郭某以公司未能提供商品房消防验收合格手续为由

29、拒绝接收房屋。2008年12月，福清市公安消防大队出具了建筑工程消防验收意见书，确认该房屋消防验收基本合格。,案例四,房地产公司于2009年6月再次通知郭某接收房屋，但郭某办理交房手续时，公司要求他交纳从2008年11月起包括物业管理费在内的相关费用，郭某再次拒绝收房，并向法院起诉。经法官调解，被告房地产公司就逾期交房向原告郭某作出了一定补偿，郭某撤回起诉。,二、商品房买卖合同纠纷,（六）延期办证纠纷延期办证主要表现为房地产开发企业应当提供的手续或证明文件没有提供或者迟延提供，以致买受人无法办理或办理相应的房屋登记。1、要区分无法办证与逾期办证无法办证时，购房的业主可以解约，而逾期办证只有超过

30、一定期限才可以解约,二、商品房买卖合同纠纷,2、开发商已经办好了初始登记，却没有及时通知业务办理转移登记，是否需要承担违约责任？3、目前我国房屋和土地还是分别登记，有些地方同时发房屋所有权证和土地使用权证。购房时，房地产开发企业企业不仅要为业主办理房屋所有权证，还有义务办理土地使用权证。,案例五,案情： 2007年10月18日，原告李志林、周东妮与被告渝港房地产开发有限公司（简称渝港公司）签订商品房买卖合同，约定：李志林、周东妮购买渝港公司开发预售的渝港花园住宅房1套，总价款为236944元；渝港公司应当在2008年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付使用，若因渝港公司的原因致未按

31、合,案例五,同约定期限将商品房交付使用且逾期超过30日，买房人要求继续履行合同的，渝港公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日支付买房人已交付房价款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内，由渝港公司到房地产管理部门办理房地产权证，如因渝港公司责任，致使买房人不能在规定时间内取得房,案例五,地产权证，从逾期之日起，渝港公司应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率支付违约金。合同签订后，原告支付了房款，但是渝港公司在未进行房屋竣工验收的情况下于2009年7月8日将房屋交付原告使用，同时至今也未办理房屋权属的初始登记。原告起诉请求判决被告全面履行合同，立即为原告办理房地产权证

32、，并支付迟延办理房产证的违约金19439元。,案例五,重庆市大渡口区人民法院在审理过程中向原告进行了释明：工程竣工验收合格是商品房交付强制性的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。原告可以继续就逾期交房的事实向被告主张逾期交房违约金，并就此征询原告是否变更诉讼请求，但原告坚持要求被告支付逾期办证的违约金。法院以在房屋未合法交付的,案例五,情况下，原告要求被告依合同办理房地产权证尚不具备条件为由，判决：被告渝港公司于渝港花园竣工验收合格后60日内协助原告办理房屋所有权变更登记手续；驳回原告的其它诉讼请求。原告以渝港公司至今仍未为其办理房屋产权证书，应当承担赔偿损失的责任为由，提起上诉，请求

33、对原判第二项予以改判。,案例五,重庆市第五中级人民法院经审理认为，在房屋未经竣工验收情况下，被告就将房屋交付原告使用，由于该房屋至今仍未竣工验收，被告至今未给原告办理房地产权证书，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。,案例五,二审法院认为，原判认定事实清楚，但适用法律有误。2011年 11月19日，法院判决：维持一审判决第一项；变更一审判决第二项为被告以已付房款236944元为本金，按人民银行同期贷款利率，向原告支付逾期办证的违约金。,案例六,案情：王先生于2008年3月在沈阳市于洪区某楼盘购买了一套建筑面积89.41平方米的商品房，总价款为人民币366013元。购房时双方签订的商品房买卖合

34、同中第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限,案例六,内取得房地产权属证书的，由出卖人承担违约责任”，即按约定由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2008年7月2日，王先生办理了入住手续，正式入住园区。从7月2日开始计算，12月29日开发商就应该把房产证交到王先生手中，但是，王先生说，直至2010年8月2日，才终于拿到了迟到的房屋所有权证,案例六,，自己花三十多万买套房子不容易，既然开发商存在违约行为，就应该为自己维权。于是王先生向沈阳市于洪区人民法院提起了诉讼。法院经审

35、理认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，王先生已经按照合同履行了,案例六,义务，应为有效约定，开发商2010年4月25日完成了该房产的所有权初始登记，超过合同约定的日期483天，应按照合同约定向王先生承担违约责任，诉讼费由开发商一方承担。法院认定，开发商赔付王先生逾期办理房产证违约金为：366013元（总价款）0.0001元/天483天=17678.42元。,案例七,案情：2007年1月27日，原告吴红梅为购买江苏省徐州市金庭嘉园的一处商品房与被告爱东房地产有限公司签订了商品房买卖合同，约定房屋交付的时间为同年12月31日，并

36、对双方的权利义务及违约责任等进行了约定。2008年1月23日，被告为原告开具了房款金额为59万余元的购房发票。其后，被告将办理房屋产权证件的,案例七,有关资料报送徐州市房地产管理局，原告据此办理了有关房屋所有权证。但被告至今未将办理土地权属登记的有关资料报送土地管理部门，致使原告一直未办理房屋的土地使用权证。 江苏省徐州市泉山区人民法院经审理认为，被告按期向原告交付商品房后，虽然如期将办理房屋所有权登记的有关资料报房,案例七,屋管理部门备案，但未及时将办理土地权属登记的有关资料报送土地管理部门，致使原告至今未能办理房屋的土地使用权证，因此，被告应承担违约责任。但考虑被告已经部分地履行了合同约定

37、的义务，故可以适当减轻被告的违约责任。法院判决被告承担约定违约金的50%。二审维持原判。,二、商品房买卖合同纠纷,（七）变更规划纠纷一些开发商为了追求更高的利润，擅自改变规划设计，如侵占绿地，增加容积率等，从而增加商品房的开发量，获得更多的收益。显然这种违法行为侵害了购房的业主的合法权益，引起了很多的纠纷。,案例八,案情：成某、陶某、陈某等147名原告分别与被告银昌公司签订商品房买卖合同，约定：147名原告分别购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村的“鼎盛时空”商品房147套住宅，该楼盘总层数为26层。后被告擅自提高该楼盘的容积率，超建4层，超建面积达3254平方米，共计增加48套住宅。,

38、案例八,2007年10月29日，重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处罚决定，决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分，按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。但是，被告银昌公司超建部分未通过规划验收。,案例八,2008年3月31日，原告接房后发现被告违反合同约定，擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层，超建3254平方米，造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量严重下降，专有部分房屋贬值。,案例八,于是，成某等147名原告根据各自购买的房屋面积不同（三种不同

39、类型的户型），分别提出索赔请求，其中成某等73名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1万元；陶某等26名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1.5万元；陈某等48名原告请求人民法院判令被告赔偿损失2万元。,二、商品房买卖合同纠纷,（八）变更设计变更设计是对房屋的户型、朝向、空间尺寸等进行的改变。,案例九,案情：2009年11月下旬，王某与六安市某房地产开发公司签订一份商品房买卖合同，以65.9万元的总价购买了一套164.62平方米的商品房，并预付了全部房款。此后不久，开发商在未告知王某的情况下，单独向设计单位申请，将房屋原设计图纸的露台部分变更为阳台，比合同销售面积增加了8.7平方米。,案例九,201

40、0年8月交房时，开发商提出王某需补交合同以外增加面积8.7平方米的房价款，否则不予交房。购房者与其发生争议，并导致逾期两年多没有交房。经多次协商无果后，开发商将王某告上法庭，要求王某支付新增房款6.5万余元，并承担违约金及延期交房产生的房屋保管费等费用。,案例九,法院审理认为，开发商在预售商品房时，所出售房屋的面积并不含露台变阳台的面积。而露台变为阳台，是双方签订商品房买卖合同之后，开发商单独要求设计院进行的变更，修改图纸时并没有与购房户进行商量。开发商要求购房户补交变更后的新增房款，不符合商品房销售管理办法第20条规定的面积误差比绝对值在3%以,案例九,内的规定，所以开发商要求购房户支付相应

41、房款及违约金、保管费等损失的主张，缺乏事实和法律上的依据，法院不予支持。,二、商品房买卖合同纠纷,（九）因调控政策而要求解约国家出台的房地产市场调控政策，导致合同一方无法继续履行原有的合同，如因属于第三套房而无法获得银行贷款。司法实践中对这些问题分别采取如下处理方法：1、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的,二、商品房买卖合同纠纷,，不属于“不可抗力”，一般应认定属于商品房买卖合同解释第4、23条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持。2、调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无

42、法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。,二、商品房买卖合同纠纷,3、调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。,二、商品房买卖合同纠纷,4、调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持。,二、商品房买卖合同纠纷,5

43、、调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。,三、新版合同示范文本的重点问题,（一）示范文本的法律地位与适用范围1、示范文本的适用具有一定的强制性区分两个层面：一个层面为，是否必须适用示范文本，对此目前没有法律规定，只能是提倡和引导。另一个层面是，在选择适用文本后，则受文本条款拘束，不能随意排除或废止。,三、新版合同示范文本的重点问题,2、适用的

44、范围（1）商品房买卖：现售与预售（2）二手房（不适用）（3）拆迁户取得安置房（可以适用）（4）保障性住房（不适用）,三、新版合同示范文本的重点问题,（二）商品现售与商品房预售新版商品房买卖合同示范文本借鉴北京的做法，分为两种文本：一是，商品房买卖合同示范文本（预售）；一是，商品房买卖合同示范文本（现售）。这是因为商品房预售和现售存在一些重要的的区别，由此产生的纠纷不同，当事人在合同中约定的内容也有所不同。,三、新版合同示范文本的重点问题,预售和现售的主要区别：1、预售涉及到预售许可，现售不涉及；2、预售时易出现规划、设计变更的纠纷，现售不涉及；3、预售时易出现房屋面积上的差异，现售则没有；4、

45、预售时是前期物业管理，而现售时可能业主大会和业主委员会已经成立，前期,三、新版合同示范文本的重点问题,物业管理企业可能已经被撤换。故此，区分了现售和预售，规定了两类合同。需要注意的是，无论是现售合同示范文本，还是预售合同示范文本，都只是适用新建商品房的买卖，不适用存量房即所谓二手房买卖。,三、新版合同示范文本的重点问题,司法实践中争议的一个问题是，如何确定现售的条件？第一种观点认为，现售的条件就是指所售房屋已具备房屋权属证书。因为城市房地产管理法第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。,三、新版合同示范文本的重点问题,第二种观点认为，现售的条件为 “已竣工”房屋。商品房买卖

46、合同解释第1条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，从该条可知，商品房买卖分为两类，一是未建成房屋的买卖，一是已竣工房屋的买卖，前者为预售，后者则为现售。,三、新版合同示范文本的重点问题,第三种意见认为，现售的条件为“竣工并验收合格”。因为商品房销售管理办法第3条规定“商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。”,三、新版合同示范文本的重点问题,（三）房屋交付条件的约定因为房屋的交付不仅涉及到风险负担，还涉及到房屋质量纠纷问题。当事人在合同中不

47、仅应当明确约定交付的时间，还应约定交付的条件，并约定逾期交付的责任。1、新版示范文本对房屋本身的交付时间和交付条件作出了约定；,三、新版合同示范文本的重点问题,建筑法第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 ”,三、新版合同示范文本的重点问题,建设工程质量管理条例第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成

48、建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料,三、新版合同示范文本的重点问题,（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。”,三、新版合同示范文本的重点问题,第49条还规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违

49、反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”,三、新版合同示范文本的重点问题,2000年建设部颁布的房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法2013年12月2日住房和城乡建设部颁布的房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定上述规章对竣工验收以及备案的具体程序作出了规定。由此可见，建设工程竣工验收备案是房屋交付的基本条件。,三、新版合同示范文本的重点问题,此外，由于房屋交付后需要进行登记，所以要求房屋必须有测绘报告。基于此，新版合同示范文本明定的两个交付条件就是：（1）该房屋已经过建设工程竣工验收备案，有相关的证明文件；（2）取得了房屋的测绘报告。,三、新版合同示

50、范文本的重点问题,各地也可以在此基础上进一步增加规定，当事人也可以增加约定2、对相关设施设备的交付时间和使用条件作出了约定；3、约定了具体的交付手续，亦即交接手续。4、针对查验时发现的不同类型的房屋质量问题规定了不同的措施。,三、新版合同示范文本的重点问题,（四）面积差异处理方法的约定新示范文本用一章来规定面积差异的问题，是因为预售商品房买卖中，面积差异是最常见的引起纠纷的原因。商品房销售管理办法第20条对如何处理面积差异做出了详细规定，为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第14条吸收。,三、新版合同示范文本的重点问题,第20条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价