西双版纳流沙河项目市场可行性分析课件.pptx

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1、1,道吉地产2014年11月12日,市场调研及流沙河项目可行性分析报告,12/5/2022,景洪市概况,景洪房地产市场概况,3,4,竞品分析,2,客群分析,1,目 录,5,本体分析,PART1: ：景洪概况,景洪市基本认知,景洪 ，西双版纳傣族自治州政府驻地，从古至今一直是西双版纳州的政治、经济、文化、教育中心！ 其发展以 “旅游强州”和“商贸旅游强市”的战略目标，以及云南省构建澜沧江湄公河次区域旅游圈的发展思路，积极创建“中国最佳旅游城市”！,景洪未来将成为：热带雨林城、民族特色城、水乡魅力城休闲度假城、美食文化城、文明和谐城 把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体

2、疗养、娱乐购物天堂。,景洪市总体概况,关键词： 1686.03平方公里，人口58.3万人，辖16 个乡镇,景洪 ，傣语意为“黎明之城”，古称“勐泐”、“景陇”，旧称“彻里”、“车里”；景洪市是西双版纳傣族自治州的首府，位于西双版纳傣族自治州中部，北接普洱市，东北接普洱市江城县，东接西双版纳傣族自治州勐腊县，西接西双版纳傣族自治州勐海县，南与缅甸国接壤； 景洪市属亚热带季风气候，境内森林覆盖率为84.46%，城市绿地覆盖率为46.65%。素有“东方多瑙河”之称的澜沧江湄公河纵贯全境，是中国进入东南亚各国和对外交流的一座重要港口城市。云南省政府把景洪市定为参与中、泰、缅、老澜沧江湄公河次区域国际合

3、作经济区计划的中心城市； 景洪市辖1个街道、5个镇、5个乡，2010年末，景洪市有12.23万户，总人口（户籍）39.92万人。其中，非农业人口16.2万人，占总人口的40.57%；少数民族人口28.01万人，占总人口的70.17%。,12/5/2022,交通区位,泛亚高铁提速版纳投资热度纵贯东南亚的泛亚高铁已在六月份开工，将从昆明出发，途径景洪，抵达新加坡。届时，从昆明到西双版纳仅需2.5小时，能有效推进西双版纳桥头堡的建设。具说景洪即将与周边各市通火车，与周边国家通高铁.,目前出入西双版纳景洪主要有2种方式：飞机：全国各地未开通直飞景洪的航线，出入西双版纳均须以昆明作为中转站，无形中增加了

4、路途的耗时和成本西双版纳机场还先后开辟了至北京、上海、成都、重庆、武汉、郑州、大理、丽江、杭州、北京、广州等国内航线。也可由景洪经昆明中转飞往全国各地.公路：驾车需7小时，时间过长，旅途劳累，因此大多数游客被迫选择费用高昂的飞机.,关键词：交通便利性较差 ，一定程度上制约西双版纳的发展,小乘佛教文化信仰的宗教。佛寺、佛塔随处可见，是傣族群众生活的中心场地，佛教建筑艺术也成了傣族人民宝贵的文化艺术财富。贝叶文化傣族是西双版纳各民族中唯一有自己文字的民族，称为“傣泐文”。贝叶文化是傣族传统文化的一种象征性提法。由于西双版纳的傣族与泰国的泰族、老挝的老族、缅甸的掸族具有相同的族源（百越族群），又共同

5、信仰南传上座部佛教，其居住地域又山水相连，所以形成了一个东南亚“贝叶文化圈”，具有相同、相近或相似的共同特点。因而，对贝叶文化的研究是国际性学术活动。雨林文化西双版纳茂密的森林是中国保存最完好的一块热带雨林。雨林文化，是指由生活于热带雨林中的各民族共同创造、传承的，与热带雨林密切相关的，表现人与自然和谐相处的观念信仰、群体意识、行为习俗、社会礼仪、审美爱好、思维模式、语言与表达方式等，以及与这些相关的物质形式和物质产品。水文化占景洪大多数人口比例的傣族是一个崇拜水的民族。傣族的新年，傣语称为“楞喝桑堪”或“桑堪比迈”。由于欢度新年的时候，要举行热烈而隆重的泼水祝福活动，外地人都把它称为泼水节。

6、傣历新年泼水节一般在公历四月中旬，为期三至五天。 同时也是景洪主要的旅游文化点。,文化特征,景洪 从古至今一直是西双版纳州的政治、经济、文化中心。动植物、地热、矿产、水资源极其丰富，有“绿色宝库”、“物种基因库”之称，风情旖旎浓郁，是闻名中外的旅游胜地。,12/5/2022,旅游资源得天独厚：西双版纳民族风情园位于景洪市区城南、风景秀丽的流沙河畔，将西双版纳珍贵的热带植物和浓郁的民族风情溶为一体，可以说是西双版纳景观的一个缩影。西双版纳热带花卉园坐落在景洪市区内，建有叶子花园、空中花园、周总理纪念碑、棕榈植物园、热带果树园等十几个景点，集科研、科普、旅游观光、渡假等功能为一体，保存各种热带花卉

7、及其它经济植物近1000个种，2009年加入国家AAAA级景区行列。孔雀湖位于景洪中心，占地18700平方米，三面有湖水围绕，清如明镜。1977年始辟为公园，园内建有亭台水榭，植有奇花异卉，并饲养着孔雀、巨蟒、狐狸、野猪、猴子、八哥、画眉等珍稀动物。物产丰富 ：目前景洪主要以甘蔗、橡胶、水产品养殖，各种水果，茶业等为主，其中橡胶的种植为当地农民主要的经济来源，近两年，胶价有所下降，直接影响当地的收入,资源禀赋,关键词：景洪县旅游资源丰富，当地经济作物以种植橡胶树为主！,10,旅游资源,傣,水,边,热,景洪市旅游基础良好，优势明显，“热、傣、水、边”的魅力是其独特的旅游资源。,野象谷西双版纳是中

8、国唯一的野象生息地，距景47公里的野象谷是象群出没最频繁的地区。热带花卉园景洪城区省热带植物研究所内超过千种的热带奇花异树，是景洪重要的旅游资源。雨林自然保护区总面积2420.2平方公里、世界上惟一保存完好、连片大面积的热带森林，深受国内外瞩目。,曼典瀑布曼典瀑布位于景洪27公里外的原始森林，植被茂密，景致优雅。曼飞龙水库建于1958年，总蓄水量为1500多平方米，坝高21.5米。周围环境优美，绿阴如盖，是当地水上活动的主要举办场地。澜沧江澜沧江发源于青海高原的唐古拉山，经西双版纳流出境外。在西双版纳的流程为158公里。,橄榄坝几百户傣族人家世世代代在这里生活，所以这里具有浓郁热带风光和民族色

9、彩，是傣家竹楼及水上风光的结合。民族风情园建于1988年，占地1000亩，是美丽的版纳的缩影。勐巴拉王国园位于橄榄坝，整个园林，汇集了版纳的自然景观与人文景观，融合傣族的历史、文化、宗教、民族风情。,水路边境游澜沧江湄公河环线游，由景洪港出发，经关累码头出境，领略沿河自然及人文民俗风光风情。陆路边境游由景洪出发，经打洛出境，可南行出境至东南亚周边各国，该线特色为异国风情游。,旅游资源,三大旅游区,三级旅游点,四条旅游主线,七大旅游产品,即景洪旅游区、勐海旅游区和勐腊旅游区。分别以休闲度假、边境观光、热带雨林观光为旅游主题。,严格按照国家质量技术监督局发布的旅游区（点）质量等级的划分与评定标准，

10、对有开发潜力的旅游点建设进行分级规划。,州内两条旅游主线、澜沧江-湄公河水上旅游线和跨国大环线”的推出，带动特色旅游产品的开发，形成以线路带动区域旅游的发展。,结合西双版纳旅游资源等，大力发展“观光旅游”、“民俗旅游”、“生态旅游”、“边境异国风情游”、“科普科考旅游”、“雨林探险旅游”、“商务会议旅游”。,被省政府确定为云南旅游二次创业主战场后，西双版纳的发展定位进一步得到明晰，即突出“热带雨林，避寒胜地，和谐家园，神秘风情”独特品牌，做好“热、傣、水、边”和“三个好地方”（北方人避寒过冬的好地方、东南亚傣民族寻根访源的好地方以及国内外游客亲近自然、追求健康的好地方）。,一个中心,突出景洪市

11、，利用其较良好的交通、资源与接待条件，将景洪市发展成为国内面向东南亚各国的窗口和东南亚各国游客进入我国的旅游集散城市。,旅游规划,旅游休闲产业,城市发展,西双版纳的城市发展是提升以旅游休闲产业为核心的综合竞争力,城市规划及经济发展,突出特色，突破瓶颈：积极发挥气温优势，打造中国避寒圣地；凸显城市热、水、傣的魅力；推进“二次创业” ，使观光旅游向休闲旅游转变；借助“桥头堡”契机，打通交通瓶颈，与东南亚旅游圈靠拢.,景洪城市发展历程,西双版纳虽然处于传统主流线路上，但在整个云南旅游市场属于逐步边缘化的滇西南旅游片区，城市影响力处于下滑趋势,城市影响力,GMS简介大湄公河次区域（以下简称“GMS”）

12、经济合作，是由亚洲开发银行（以下简称“亚行”）牵头，中国、越南、老挝、柬埔寨、缅甸、泰国等澜沧江湄公河沿岸六个国家共同参与的一个次区域经济合作机制。其宗旨是加强次区域国家的联系（Connectivity）,提高次区域的竞争力（Competitiveness）,建设共同繁荣的大家庭（Community）,推动本地区经济和社会发展。十余年来，在亚行的支持和GMS各国的共同努力下，GMS合作取得了丰硕的成果，被公认为是亚洲诸多区域经济合作机制中一个成功的范例。,数据来源：政府网站,GMS,GMS经济走廊的构建经济走廊将以次区域“三纵两横”交通通道建设为基础，建设成产业、贸易和基础设施为一体的、经济较

13、快发展的“三纵两横”经济带。“三纵”为南北走向，“两横”为东西走向。,三纵1. 云南昆明云南大理云南德宏缅甸曼德勒缅甸仰光； 2. 云南昆明云南西双版纳老挝泰国曼谷； 3. 云南昆明云南红河越南河内越南海防。两横1. 缅甸毛淡棉泰国彭世洛老挝沙湾拿吉越南岘港； 2. 缅甸仰光泰国曼谷柬埔寨金边越南胡志明市。,建设次区域经济走廊，对于加强我国与东南亚、南亚的经济技术合作，进一步发展睦邻互信友好关系，并逐步提高次区域整体经济水平和实力有极重要的现实意义和长远战略意义。,GMS经济走廊,云南,提高云南认知度，推动新昆明建设，利于把昆明培养为GMS中心城市,吸引外资进入云南，扩大云南外贸水平,次区域的

14、开放利于生产要素流动及重组，云南与东南亚优势产业得以互相流通,进一步提升云南在中国与东南亚关系中的战略地位和地区影响力,把云南建成中国连接次区域以及东南亚的国际通道，有利于推进中国西南地区的开放和发展新局面,利于云南参与全球一体化进程,GMS带给云南的机遇,19,西双版纳与GMS五国中的缅甸、老挝地理接壤, 民族多为一族两国,城市也多是一城两国,双方之间有着长久的贸易传统。景洪作为州府所在地，其中心地位不言而喻 。,地域,目前次区域经济合作主要包括七个领域，即交通、能源、电讯、环境、旅游、人力资源开发、贸易与投资。随着中国与东盟自由贸易区的签订和合作的深入,双方之间的贸易和其他经济活动也将增加

15、。,政策,目前,云南和GMS五国之间基本都有通道,且日益高等化。2008年3月,昆曼公路全线通车, 2008年,昆明至仰光的昆仰公路中国段全面高等化，昆明至河内的昆河公路也有望于2012年实现全程高速化。,交通,泰国经济发展水平较高，已进入工业化阶段，而缅甸、老挝、越南、柬埔寨等4国尚属于农业国。技术含量低的劳动密集型产品的市场需求，也有技术含量高附加价值高的资本密集型、技术密集型产品需求。,2005年，湄公河旅游协调办公室（MTCO）成立。 29个“具体战略项目”中，云南省负责“金四角旅游区”和“香格里拉-腾冲-密支那旅游区”两个项目。2010年，第26次大湄公河次区域旅游工作组会议在景洪召

16、开。,景洪是西双版纳四个国家级口岸：打洛、磨憨、景洪港、西双版纳国际空港的中心枢纽，是中国进入金三角、中南半岛、乃至一江六国、新马泰一线进而通向全世界的国际旅游门户。对东盟各国来说，其也将成为进入云南乃至中国内陆广大区域的黄金通道。,景洪在GMS中的战略地位,GDP：近年来西双版纳以10%以上的增长速度保持平稳增长，2013年全年全州生产总值万元，比上年增长13.5% ，,数据来源：西双版纳统计局,西双版纳GDP及人均GDP,支柱产业：旅游与文化、林业、电力、畜牧业与绿特食品加工业、云麻、傣药南药。,旅游业：2013年全年接待国内外游客1494.35万人次，比上年增长19.2%。其中，海外游客

17、41.66万人次，增长11.3%；国内旅客1383.55万人次，增长19.4%；口岸入境一日游游客69.14万人次，增长19.8%。全年旅游综合总收入万元，增长22.7%。其中，旅游外汇收入19944万美元，增长29%；国内旅游收入万元，增长22.4%。近几年，版纳产业结构变化不明显，从各旅游城市对比来看，西双版纳旅游业比重较高，是典型的旅游城市。,经济发展产业结构,旅游产业是西双版纳的支柱产业，2013年旅游业收入占GDP比重高达41.1%，未来依然有较大增长空间,固定资产投资：2012年以来，固定资产投资大幅增长，增长率达到30%左右，2013全年固定资产投资万元，比上年增长30.5%。分

18、三次产业看，第一产业投资17320万元，下降51.9%；第二产业投资223307万元，增长5.2%；第三产业投资万元，增长36.7%,社会消费品零售总额：近年来社会消费品零售总额以年均13%的增长速度平稳增长，2013年实现全年社会消费品零售总额80亿元。,数据来源：西双版纳统计局,数据来源：西双版纳统计局,经济发展产业结构,关键词： 2012年以来固定资产投资大幅增长，年均增长30个百分点。社会消费品零售总额平稳增长，消费需求逐步扩大，商业市场逐步繁荣,12/5/2022,县城空间发展原则原规划在澜沧江两岸集中发展。即完善中心区，适当向西发展，加强江北、嘎栋、嘎洒和曼龙枫四个功能区，形成“一

19、主四副”组团式城市结构形态。城市发展水平预测（城市化率）：规划全市总人口控制在50万人，城镇化水平55%左右。规划城区人口控制在23万人，城市建设用地控制在28.7平方公里。优化发展房地产业依托得天独厚的自然环境和民族文化特色，围绕建设现代国际生态旅游城市，以打造最适宜居住的人居环境为目标，进一步优化发展房地产业，积极引进省内外知名房地产企业投资西双版纳房地产开发，提升开发档次。引导本地房地产开发企业实行强强联合或整合重组，加大投资力度，确保开发规模与经济社会发展相协调。鼓励和引导房地产开发企业发展以吸引高端人群为主的旅游房地产及商场、宾馆、酒店等商业用房开发，支持房地产开发与中心城市向县城和

20、重点集镇延伸，促进城镇化协调发展。改革户籍管理体制，吸引外地人来西双版纳休闲臵业和居住生活.,景洪市总体规划（ 2000-2020）,12/5/2022,旅游资源丰富.经济发展较快，近几年依然处于高速增长时期.工业化加速，消费结构、产业结构加快升级，产业整体实力不断提升.消费活跃型县.外来游客投资、旅游假者增多.,PART2: ：景洪房地产市场概况,【景洪城市规划】完善中心区，适当向西发展，加强江北、嘎栋、嘎洒和曼龙枫四个功能区，形成“一主四副”组团式城市结构形态使城市融入到个大的生态环境空间之中,嘎栋片区,嘎栋片区：规划为工业用地为主,嘎洒片区,江北片区,曼龙枫片区,中心城区(江南）,中心城

21、区：城市行政、文化、经济中心区域，传统核心区,嘎洒片区：休闲区域，城市通道,江北片区：规划为住宅用地为主,曼龙枫片区：城市会客厅、会展中心,景洪城市功能规划,景洪发展,从分布特征上看，版纳房地产市场以城市中心为核心形成了四个基础不同特征各异的圈层组团,一江二城三板块四组团一江：澜沧江二城：澜沧江穿城而过，把版纳首府景洪市分为江北、江南。江南为传统上的政治、经济、商业、文化中心。三板块：江北板块、老城区板块、经开区板块四组团：江北组团、市中心组团、西南板块、经开区办板块,景洪发展规划,2011年11月2日，美国安全化妆品运动联盟表示，强生婴儿洗发水中含有可致癌的二恶烷以及季铵盐15。美国、中国、

22、加拿大等5国市场所售产品中仍含有该物质。,雅居乐地产公司、云南广晟曼飞龙旅游度假开发有限公司、中国保利南方集团、云南保利天同仪器有限公司、华熙国际投资集团有限公司、云南炫德投资有限公司、云南省城市建设投资有限公司、西双版纳华侨城开发有限公司等一批有实力的企业纷纷进驻。 投资建设项目：西双版纳景洪市雅居乐旅游度假、曼飞龙湖滨国际养生旅游度假新城、西双版纳景洪嘎洒6星级休闲养生旅游度假、景洪市“皓淼山水”超五星铂金酒店、西双版纳景洪市景哈国际旅游小镇、西双版纳华侨城、西双版纳凤凰谷温泉旅游度假区等项目，协议引进资金726.2亿元，2012年万达正式进入！,近几年，国内大型知名开发商品牌纷纷进驻,区

23、域市场概述招商引资,2011年11月2日，美国安全化妆品运动联盟表示，强生婴儿洗发水中含有可致癌的二恶烷以及季铵盐15。美国、中国、加拿大等5国市场所售产品中仍含有该物质。,2011年重点成功招商项目西双版纳国际旅游度假区项目,总投资150亿元，我国西部目前最大的旅游投资项目“西双版纳国际旅游度假区项目”进入西双版纳。该项目由大连万达集团、中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团五家顶级民营企业联合投资.,2011年11月2日，美国安全化妆品运动联盟表示，强生婴儿洗发水中含有可致癌的二恶烷以及季铵盐15。美国、中国、加拿大等5国市场所售产品中仍含有该物质。,西双版纳国际旅游度假区项目

24、情况,项目于2010年底开工，2015年文化旅游项目全面开放.,2011年11月2日，美国安全化妆品运动联盟表示，强生婴儿洗发水中含有可致癌的二恶烷以及季铵盐15。美国、中国、加拿大等5国市场所售产品中仍含有该物质。,1、从资源和旅游业发展前景看，景洪拥有巨大的开发价值； 2、目前景洪市政府的招商引资的主力方向以房地产和旅游度假开发为主，而且开发数量和体量都较为庞大，其中进驻商家有60%以上均为大型知名企业。所以在未来2年5年内，景洪房地产市场将有大量楼盘和旅游度假区型产品在市场上出现； 3、本项目所要面对的对手是万达，同时也可借大开发商品牌优势超热区域价值。是机会与威胁并存的前景.,小结,1

25、2/5/2022,PART 3：客群分析,12/5/2022,【客户分析】本地客户与外地客户占比为6：4，省外客户多来自于北方、重庆、湖南等。,本地购房客户分析,客户来源,12/5/2022,【区域现状客户分类】根据客户来源及属性不同，将区域置业客户群体细分如下,泛公务员,周边市县客户,旅游人群,上班族,外来务工客户,全国到版纳旅游，有意向在版纳购买进行养老的客户,外来人口在版纳工作且与版纳有地缘关系的客户,老城区受高价挤压外溢的白领,周边市县的中高端客户,区政府、事业单位等中高层,生意人,区域内及周边专业市场客户,客户细分,客户细分,12/5/2022,最好是南向的房子，东南向的也可以接受，

26、主卧要能保证采光，要保证能看到小区的园林。刚才看的那个户型客厅上午照不到阳光，下午才能照到，不是太满意 西双十二城客户在没有特殊自然资源的条件下，客户对园林会比较关注，但需求相对初级，园林以“绿、四季有花”为判断标准。园林做的比较好的楼盘有滨江豪苑，客户比较认可 一品项目销售经理,保证南向东南向设计，外部景观强势则尽量平衡景观与朝向关系，外部无资源则内部打造，并保证景观最大化,兴豪门,九号公馆,滨江豪苑,雨林江畔,【1、资源占有欲强】景洪客户对朝向、采光、园林景观占有等方面有较高的要求，后期产品设计注重朝向、内部景观资源打造及最大化利用,购买特性,12/5/2022,【2、眼见为实】看得见的园

27、林、样板房、售楼处等实景展示容易得到客户认可，对项目的增值效应明显,地州客户更相信眼见为实的实景展示，实景展示更能能打动客户。一期开盘时样板间和园林都没有做出来，二期时第一期的园林才完全做出来，这就形成了一个很大的亮点，促进销售的效果很明显。要有样板间的展示，客户亲眼所见，亲身感受，一下就明白了，这样促成最终购买的效果比较好 西双十二城销售代表,园林展示,园林展示,样板间,样板间,12/5/2022,【3、追求时尚、民族风情】长沙客户对建筑风格兼容性强，市场存在多样化的建筑风格及立面，但时尚、大气、奢华感强的欧式及后现代风格更能打动客户,当时雨林项目我也去看了，外墙灰白灰白的，我一看就不喜欢，

28、土土的。景洪人大多比较喜欢民族风味的、现代的看着有情怀，如果能与现代风格结合，那就更显档次了。 某项目置业客户访谈,景洪市场房地产建筑风格文化唯一性,兼备民族风情和现代风格融合的立面形式更受欢迎,盛世华章的中式徽派风格,时尚简洁的后现代风格,景洪市场具有很强地域文化性，建筑风格大多偏傣族结合现代风格，客户都能够接受。 告状西双景策划经理 杨小姐,12/5/2022,【4、重口碑、喜抱团】客户抱团现象明显，通过口碑相传式的“老带新”获得成交的方式比较常见，前期业主维护较为重要,我当时买房时，是和好几个朋友一起去看的，本来我自己看中了一品项目，但是他们不喜欢，我也就不买了，我喜欢大家都买在一起比较

29、好。 出租车司机 黄师傅,版纳人买房有个特点，喜欢更疯，一般亲戚朋友在哪儿买就在哪儿买，这样大家平时可以窜窜门。 西双十二城销售代表,一期开盘时样板间和园林都没有做出来，但行情很好。因为我们之前在市中心做过一个写字楼的楼盘，积累了很多客户资源，所以一期我们基本都没怎么宣传，老客户介绍的。 一品销售代表,12/5/2022,讲究身份感，追求尊贵感,追求民族特色与时尚相结合,眼见为实，看重实景展示,追求创新、追性价比,配套要求高，特别注重教育,抱团购买、老带新现象明显,尊贵感的小区大门、会所等建筑打造及社区圈层感的营造,资源占有欲强,建筑风格采用现代简约或欧式风格，充分体现现代化、时尚化,在保证朝

30、向采光的基本条件下，圭塘河及内部园林景观的最大化利用,通过售楼中心、样板房、全园林展示等给客户增加信心,在成本可为下进行更多的产品创新，并通过赠送等方式增加项目的性价比,打造完备的社区配套，强化周边小学及幼儿园概念，增加项目吸引力,重视老客户的维护，特别是双水湾项目的后续物业等下功夫，为本项目争取口碑,客户需求对项目的启示,1,2,3,4,5,6,7,12/5/2022,偶得客户,重要客户,核心客户,重要客户：私营企业主、 （高级）公务员驱动因素：区域潜力、交通通达性、项目整体环境、产品品质等,核心客户：北方（东北，北京）、湖南、重庆等外来人群、普通公务员群体驱动因素：城市归属感、产品舒适度、

31、面积、价格等,边缘客户：省外投资客，市内上班族驱动因素：省外投资客关注区域发展潜力、配套影响力、产品品质等；上班族关注价格、交通、环境及生活配套项目后期随着高铁和城市价值的影响增大，省外投资客比例会有一定增加,景洪市客户来源组成,12/5/2022,PART 4：竞品分析,12/5/2022,万达西双版纳国际度假区,12/5/2022,项目销售情况：,项目住宅总规划4万套，预计入住15万人，目前一期已入住30%左右，客户以外地和嘎栋乡居民各占一半，外地人购买以休闲度假，投资为需求目的.,截止到2014年3月30日，万达共计推出房源6952套，共计去化6872套房源（住宅及公寓）,12/5/20

32、22,产品价格：目前在售万达广场商铺、小区内街商铺、精装公寓和住宅.万达广场商铺底商：共2层，开间：进深=1：4，层高：一层层高5.8米，二层层高5米，商铺价格：2.7-3万元/平米小区内部临街商铺：层高3米，有单层，双层，价格：1.3-2.3万元/平米精装公寓：5500-5900元/平米SOHO办公：5500元/平米（精装）,近几年价格走势图：,12/5/2022,客户来源：目前万达客户主要以外地投资客及旅游度假为主，本地人为辅，全国万达的售楼部都有该项目的展示，旅游度假，避寒，投资性客户会被安排綂一组织，以组团的形式带到西双版纳参观项目.（图为石家庄和重庆客户前来购房）,12/5/2022

33、,雨林溪谷,12/5/2022,项目销售情况：项目一期从2010年11月开卖以来，历经四年，至今一期已基本销售完毕，只有少量小区内部临路整栋商业在售及小区内部住商结合的独栋再售.己成交住宅客户以本地为主.项目销售速度较为缓慢，工程建设也较缓慢，只有一期已建好，其它还没有动工,项目一期,71亩，规划为建材市场,商业,售楼部内整体装饰较为陈旧，气氛冷清，只有一个销售员接待，平时无太多宣传，客流量极少。,12/5/2022,价格：二期有独栋、双拼、联排别墅和普通住宅在售。独栋别墅面积460，均价9980元/；双拼别墅面积309，均价7800元/；联排别墅有两层和三层的两种，两层的面积240，三层的面

34、积309，均价5500元/。普通6层住宅面积110-130，一梯两户设计，均价3500元/。商业：4层独栋商墅：层高：一层：4.5米，2-3层：3.9米，4层：3米均价6180元/平米，九五折优惠商住：共4层（独栋）1、2层办公，3、4层居住，均价5500元/平米，九五折优惠公寓户型：35平米，41平米，82平米，目前价格还没有出来（预计毛坯2800元/平米，如果为精装加800元，50年产权共300多套）项目规划的建材市场：共71亩，1-2层商铺销售，价格不会高于1万元/平米，3-4层租，打造一站式家居中广场（中高端），价格还没出来，前期以招商为主.项目周边商铺租金：30-40元/ /月项目建

35、成后能容纳一万人.,12/5/2022,润城金橄榄,12/5/2022,该项目去年年底始建，2014年5月开盘，推出56.88、41.17，45.28平方米一室一厅一卫户型公寓，目前均价3700元/平米（毛坯），小区规划：住宅156户，公寓：100多户项目临南七路：一，二层为商铺，3、4层为公寓商铺单层价格：1.6-1.8万元/平米双层价格：1.18万元/平米（商业规划为茶业市场一条街）（一层，层高4.5米，二层层高：4.2米）优惠：贷款99折，全款98折该项目客群：住宅以外地人为主，商铺以本地人为主.,12/5/2022,公寓价格：,竞品价格总结,注：由于本地块在雨林溪谷对面，公寓及酒店的产

36、权为40年，毛坯价暂定为3000元/平米.,12/5/2022,商铺价格：,注：由于本地块在雨林溪谷对面，独栋商墅（4层）参考价格6180元/平米，商铺（一托二）价格在1万元/平米左右.,专业市场调研：景洪最大的建材市场曼弄枫建材市场调研,12/5/2022,曼弄枫建材市场共36栋，500多户商家，是景洪县目前最大且是唯一一家经营中高端家居建材专业市场，商户大多来自浙江，福建等地！,曼弄枫建材市场,租金：红色区域：建材市场正门，邻街铺面，租金：50元/平米/月；绿色区域：市场内部中间区域，租金20-30元/平米/月；黑色区域：市场最后面，租金18元/平米/月。,租金,曼弄枫建材市场，12年建成

37、，目前该建材市场只租不售，只建有一层，层高9米，客户可根据需要隔出2层，开间：进深=1:2,出租率达98%以上.,版纳商业正处于初级发展阶段，以街铺形式为主/缺乏统一规划/档次较底，其中以购物业态占很大比例，休闲娱乐及餐饮占比相对较底； 目前整个景洪市的商业卖场要以超市和街铺门面的形式存在，物业形态 合理商业物业设施普遍比较陈旧，商业形象和商业行业的服务水平都是处于较低水平城市休闲娱乐比例还有很大不足.,景洪商业市场总结,商业市场现状,景洪消费特性初判民俗民风文化影响；消费群体趋于年轻化，消费能力不突出；消费时间多，对商业区位及品牌力敏感；对商业环境及娱乐餐馆配套要求高；景洪市消费者对于商业的

38、欧美人及品牌最为敏感；景洪市消费群体在购物时最乐意选择娱乐及餐饮配套；景洪市消费者的消费时间较多，比较关注商品的质量及价格,嘎栋片区竞争楼盘特点：1、万达以其强大的品牌影响力及高端品质旅游度假产品抢占了省外大部分以度假，避寒，投资为目的客户，并且吸引了城区改善型及投资型客户，周边其它小盘唯以底价取胜，捡到部分本地刚需客户及少部分外地投资客，今年受大环境影响，区域内除万达依然卖的火热以外，其它小盘销售都较为冷清，当地房价普降300-500元/平米（也有个别楼盘逆势上涨，如万达）；2、万达以其强大品牌号召力及影响力，商业和公寓均定价较高，（我们的项目独栋商墅可 参考项目对面的雨林溪谷：均价6180

39、元/平米，九五折优惠，公寓：2800元/平米）；3、片区商业以租售为主，先租，先招商，后销售。4、对于居住类产品，除万达接入有燃气，其它如雨林溪谷和金橄榄毕没接通燃气； 4、片区客户群体以外地投资客为主（万达更为明显），本地人因为近两年受胶价下跌的影 响，尽管投资意识增强，但购买力受到限制.,12/5/2022,PART 4：本体分析,12/5/2022,景洪工业园区（位于嘎栋乡，地块所在地）概况,景洪工业园区按“一园两区”（嘎栋片区和景哈片区）规划建设，其中嘎栋片区11.8平方公里，可开发面积7.36平方公里；弱化工业生产功能，集中开发旅游度假功能：嘎栋工业园区建设成大型出口服装加工，中型生

40、物及制药，中小企业内销绿色食品加工及文化旅游业共同发展的新型工业化产业。发展成具有城市功能的以工业为主的城市综合新区。但是随着万达国际旅游度假项目的开发，嘎栋将弱化工业生产功能，集中开发旅游度假功能；配套完善：园区规划有商业步行街、学校、医院等基础设施，同时和泰国GEPN公司战略合作对园区道路等基础设计修建.,嘎栋区位发展背景分析,工业建设区工业区用地1.3平方公里，主要以水产品加工、汽车加工、食品加工、轻工业加工等为主。工业园区基本建设完毕，目前已入住19家企业，如金星啤酒、佛星红木家具、长安汽车展销，上海橡胶加工、金版纳玉石加工等企业。因为工业区可用土地较少，后期不会有大型企业入住，仅能满

41、足少量小型企业用地需求。,工业建设区,嘎栋区位发展规划建设现状,西双版纳国际旅游度假区项目由大连万达集团、中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团五家顶级民营企业联合投资150亿元开发，是我国西部迄今为止投资额最大、内容最丰富、创新度最高的世界级旅游投资项目； 西双版纳国际旅游度假区占地6平方公里（约9000亩）。项目建有主题公园、雨林高尔夫球场、傣家秀剧院、高端度假区、商业中心、三甲医院、旅游新城等七个主要功能区。,西双版纳国际旅游度假区,嘎栋区位环境发展规划建设现状,国际平台的发展潜质随着万达规划理念的介入，嘎栋工业园区已经转变了规划定位方向，从以工业为主转向为以综合性旅游开发为

42、主；依照国际旅游度假的规划理念，嘎栋工业园区将成为景洪高端吃、喝、玩、乐、游、住为一体的城市新城；借助万达的实力和广告推广力度，国际旅游度假区会跻身为超越如丽江古城、香格里拉的又一云南国际名片。,嘎栋区位发展未来前景,12/5/2022,地块现状,12/5/2022,地块属性,12/5/2022,地块经济指标,12/5/2022,地块位置及现状,该地块位于么龙路与流沙河之间，雨林溪谷对面；地块内有水田，且地势较底.,12/5/2022,地块周边现状,地块周边环境：坡地居多、无特别景观优势，本地植物群落无优势。周边商业配套： 项目地块处于城市郊区，商业配套属于满足基本生活原始商格局，如：农贸市场

43、、小型便利店、基础型餐饮等，局部有农家乐主题型餐饮，环境槽杂，商业底端，建筑多业村民自已搭建的简易房，租金在30-40元/月/平米.居住环境：项目地块位于工业区入口处，周边是橡胶成品加工、金星啤酒、汽车五金加工等企业，无论环境如何处理到位，对消费群体而言都有负面心理阴影。,目前有两条路直接到达工业园区，一条是么龙路，一条是环城北路。目前主要使用么龙路，且工业园区主干道和该路相连。整个交通系统处于景洪城市东区死角，无延展交通路线；但是万达项目进入后，将对园区交通系统进行调整，万达地块和环城北路相连.,环城北路,么龙路,修建一段规划路,地块周边交通解读,地块内有水田，县地势较底不利于后期开发给；受

44、全国房地产大环境及当地常住人口少，及万达销售热潮等因素影响，周边小盘销售较冷清，开发有一定风险,1.紧临地块有10多个保存完整的傣族村寨，民族文化浓厚。2.项目紧临么龙路具有一定的人流量和商业氛围.,. 政府对新区发展规划明确，作为景洪的工业园区，政府将加大支持力度；该片区没有成型的住宅小区，且目前地块周边开发的大多为商业项目（住宅所占比例较少）商业及公寓竞争较为明显然；借助万达的开发推广优势，顺势提升项目价值.,嘎栋片区目前处于发展起步阶段，缺乏完备生活商业配套。没有与之相符的人流量和商圈氛围；地块偏远；地块周边道路多为大车通行，噪音污染严重；万达进入对整个片区的竞争冲击。,地块SWOT分析

45、, S, W, O, T,12/5/2022,PART 5：项目可行性分析,12/5/2022,供应市场 工业园区内目前共有三个项目，除万达9000亩体量较大外，其它近500亩； 区域除万达品质较高外，其它产品品质皆一般；皆以旅游地产为主.,需求市场以外地投资客户，旅游，度假为主，住宅客户以改善型为主；区域认可度因万达的带动，有所提高； 品质楼盘较受欢迎.,区内土地供应量不大，房价较全国旅游城市来说，有点偏低，随着政府未来对于景洪市旅游业的发展推进，房地产业还有较大的发展空间.,景洪市供需情况总结,12/5/2022,综上所述：1、项目所在位置嘎栋乡工业园区内，地块周边商业档次较底，环境嘈杂，

46、有一定的人流量.2、项目地块有水田，地势较底，开发成本增加.3、本地块较小，不利于产品品质的提升及规模化效应，区域内因万达的强势，若无规划及招商的优势，只能以底价取胜；4、受全国房地产大环境影响，目前当地房产市场前景不够明朗.,项目可行性分析,12/5/2022,以下仅针对本项目的商业产品(鉴于贵方针对性所托)进行研判,12/5/2022,居然之家简介,居然之家是以中高端为经营定位，为顾客提供设计、材料、家具、家居用品及饰品等“一站式”服务，融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心 .,12/5/2022,居然之家最大的客户价值在于它的“

47、一站式购齐”。所谓的居然之家“一站式购齐”，指的是集家装设计中心、家具建材品牌专卖店、超市、家居商场等多种业态为一体的，能够给消费者提供装修设计、装饰材料、家具、家居用品及饰品的经营模式。 与传统家居商场相比，居然之家的“一站式”除了能满足消费者所有的装修需求外，在商场品类布局上，更有着严格、清晰的区分。从家具、建材、超市的大类划分，细化到洁具、瓷砖、地板、沙发、床具、板式家具、实木家具等等的小品类划分，都有明确的区域规划，消费者在居然之家消费，能够轻易的在第一时间找到需要的产品。而居然之家在家居建材市场首创的“统一收银”、“市场商场化管理”，更进一步完善了“一站式”消费的模式。,居然之家的客

48、户价值,市场机会,如果从核心竞争力角度去分析和解剖，商业项目中的业态组合和品牌落位情况是关键。在一定程度上说，把握住品牌招商也就把握住商业项目初期运行成功的60%。简单的说，一个商业项目里的购物中心的档次实际上不取决于开发商或商业管理公司，而是取决于整个项目中和目标消费市场相匹配的品牌商家。购物中心开业后，消费者对项目的认知程度、忠诚度很大程度来自于对商业项目中经营的各种商品的品牌满意度。购物中心招商工作的核心就是品牌商家的招商，品牌商家对于整个项目定位的形成以及可持续性经营产生直接影响.,12/5/2022,市场机会,居然之家陆陆续续的推出了“先行赔付”、“绿色环保”、“同一品牌同一价”、“

49、一个月无理由退换货”、“送货安装零延迟”、“家之尊百分百纯进口“、”红木大会堂全保真“、”家具以旧换新“等一系列惠及消费者的举措，居然之家的服务体系不断的完善，一直是行业服务创新者和领先者，推动整个家具建材行业的服务升级，据统计，居然之家所到之处，附近的人气和商气都在急剧上升，商业地产无论是价格还是销量均提升至少20%以上.,12/5/2022,商铺价格：,由于本地块在雨林溪谷对面，独栋商墅（4层）参考价格6180元/平米，商铺（一托二）价格在1万元/平米左右.在加上本项目依托居然之家强大的品牌优势，建议，商业定价均价为：7000元/平米.,商業产品定价建议,12/5/2022,商業地产去化速

50、度研判,本案项目的去化速度受以下几个主要因素影响：1、居然之家签约及进驻时间的确定；2、万达国际文化旅游城商业去化速度及交付使用时间；3、景洪市及所含乡镇住宅交付使用时间；4、万达的强大品牌带动万达国际旅游度假区的整体销售，掀起全国各地客户投资热潮，其项目周边两个楼盘销售均比较冷清；5、本案商业产品定价.,12/5/2022,其一： 地块对面的雨林溪谷，自2010年动工销售以来，目前施工进度及销售速度都较为缓慢，另有71亩的专业市场（初步规划为建材市场）正在规划招商中，因无大的品牌商家带动，目前面对万达强势品牌，处于极为被动态势。其二： 曼弄枫建材市场目前交通比我们地块便利，市场运营也较为成熟