房地产行业分析报告课件.ppt

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1、01,特殊性和重要地位,1.1 房地产业是国民经济的基础性产业,1.2 房地产业是国民经济的先导性产业,房地产开发,居住消费支出上升居住消费范围扩大其他相关产业发展,带动,A,B,c,D,A 在国民经济发展中有着举足轻重的地位 （增加值在GDP中占5%以上） 我国房地产业增加值占GDP的比例已达到10%,B 具有较大的市场发展空间和增长潜力,C 符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。,D 产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。,1.3 房地产业是国民经济的支柱性产业,02,房地产行业产业分类和基本竞争模型,2.1 房地产行业的产业分类,2.1 房地产行业的产业分类,商业地产 TOP5,

2、旅游地产 TOP5,工业地产领先企业,熟地,毛地,生地,在建工程,2.2 房地产行业的基本竞争模型,【波特的五种竞争力量模型】,波特的分析专注于决定产业内竞争的五种力量：（1）潜在竞争对手的进入风险： 进入障碍、资本要求、政府政策；（2）产业内当前竞争对手间的竞争程度： 同行业企业数量、行业增长速度、高额固定成 本、高额退出成本；（3）购买者讨价还价的能力；（4）供应商讨价还价的能力；（5）产业替代性产品的威胁。,2.3 房地产行业的企业竞争战略,03,具体房地产企业的发展与财务控制,创业期1980-1990,发展期1992-1999，2000-2003,2009年10月,3.1 宝龙地产发展

3、概况,扩张期与高速发展期2003-2005，2006-2009,2014年,2016年伊始,纵向（产业链企业组合衔接畅通）+横向（经营业态产品组合多样化）,3.1 宝龙地产发展概况,业务模式,立足三四线城市的综合体开发 拉动当地经济发展，促进就业与城市形象提升 为相关利益者创造价值 利用三四线城市土地价格的市场波动抵御能力，实现收入的持续增长,运营模式,出售+持有，现金流滚资产模式,盈利模式,第一代产品模式：二三线城市的城郊结合部以及四线城市的中心,产品模式,1+N模式：一个商场+多种业态（一定规模住宅、五星级酒店、酒店式公寓、 SOHO办公室及商业步行街等）,标准店模式：以标准化的购物中心为

4、核心， 选址+建筑设计+业态组合+运营管理标准化商业价值最大化,3.1 宝龙地产发展概况,2014年：持有MALL+出售商业街，差异化竞争，积极拓宽产品线,新模式,2015年：社区商业新模式（超高端产品 龙一城，高端产品 宝龙城， 中端主流产品 宝龙广场,探索阶段 1994-1997,发展阶段1998-2003,3.2 凯德置地发展概况,战略集中+平衡+规模阶段2004-2013,3.2 凯德置地发展概况,差异化战略,成本领先战略,遵循平衡原则,选址：与时代经济潮流相吻合创新经营理念：项目管理才用网络化管理工程资产运作方式：轻资产战略,以金融为核心驱动的战略定位，坚信“规模制胜”与其他企业的战

5、略合作，一体化战略的实施,各项业务均衡发展，各区域之间业务均衡发展稳健、平衡的发展之路：以门户城市为核心、辐射周边区域,战略定位,3.2 凯德置地发展概况,利用私募基金先行收购物业并进行管理，在这些项目成熟后出售给REITs，从中赚取大额升值利润；同时还有稳定、持久的租金收入。,商业模式,宝龙地产与凯德置地业务分布情况,3.3 财务控制对比分析,（一）成本分析宝龙地产,1、低土地成本（走招拍挂程序）,3.3 财务控制对比分析,（一）成本分析宝龙地产,2、低融资成本,3.3 财务控制对比分析,（一）成本分析凯德置地,1、融资成本低2、运营管理能力强 其旗下共管理六只房地产投资信托（REITs）和

6、8只私募基金，支持凯德在中国房地产开发的基金和信托总规模超过100亿美元。 值得一提的是，凯德集团参与和发起的基金都拥有专项价值，比如“凯德中国发展基金”主要投资于住宅项目，“中国来福士基金”则针对综合商用物业。甚至可以针对某个项目而发起专项基金，比如针对重庆来福士项目，则发起了朝天门地产信托基金来保障重庆来福士广场的正常开发和运营。,3.3 财务控制对比分析,（二）现金流分析宝龙地产,形成远期投资收益,3.3 财务控制对比分析,（二）现金流分析凯德置地,3.3 财务控制对比分析,（二）现金流分析凯德置地,3.3 财务控制对比分析,（二）现金流分析凯德置地,3.3 财务控制对比分析,（三）资产

7、周转率分析,总资产周转率股东权益回报率资本运用回报率总资产回报率,存货周转率流动资产周转率固定资产周转率总资产周转率,3.3 财务控制对比分析,（三）资产周转率分析宝龙地产,3.3 财务控制对比分析,（三）资产周转率分析宝龙地产,3.3 财务控制对比分析,（三）资产周转率分析宝龙地产,3.3 财务控制对比分析,（三）资产周转率分析宝龙地产,3.3 财务控制对比分析,（三）资产周转率分析凯德置地,存货周转率,3.3 财务控制对比分析,（三）资产周转率分析凯德置地,3.3 财务控制对比分析,（三）资产周转率分析凯德置地,3.3 财务控制对比分析,（三）资产周转率分析凯德置地,总资产周转率,3.3

8、财务控制对比分析,（四）投资回报率分析宝龙地产,从财务数据看出，宝龙地产的股东权益回报率，资本运用回报率，总资产回报率从2011年到2014年一直处于不断减少的过程，而到2015年则有所上升。2011到2014年不断减少原因：1、国内商业地产开发商融资模式较为单一；2、商业地产开发的较长周期，牵制了开发商投资回报率的实现。2015年有所上升原因：宝龙地产成立新酒店集团进行轻资产的运作；,3.3 财务控制对比分析,（四）投资回报率分析凯德置地,目前凯德置地发展速度减慢，原因如下：1、中国政府出台限制政策；2、凯德置地自身战略：聚焦式扩张战略。,3.3 财务控制对比分析,（五）毛利润分析宝龙地产,

9、3.3 财务控制对比分析,（五）毛利润分析凯德置地,低成本、高收益带来较高毛利润（率）,1.成本方面由成本财务控制分析得出其融资能力强，融资成本低，并且证券化资本运作的模式带来极低财务成本，成本控制有很大的优势。2 收益方面在凯德模式中，以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心构架。通过投资管理+房地产金融平台+招商运营，成功实现以金融资本(私募基金与信托基金REITs)为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的“跳跃性高收益”。,宝龙地产成功发行优先票据 持续优化债务结构,3.3 财务控制对比分析,（六）资产负债率分析

10、宝龙地产,借低息赎高息、卖短债买长债,3.3 财务控制对比分析,（六）资产负债率分析凯德置地,3.3 财务控制对比分析,（六）资产负债率分析凯德置地,1、积极的进行风险管理，发行10年期可赎回息率递增债券、定息票据，延长债务到期日,这种债务结构可以促使集团以货币化或销售所得款项偿还债务，同时确保有足够的财务能力来维持其业务运营、寻求收购及投资机会。,2、公司融资成本低，在对外融资上有很大的优势。,表1：2012年债务到期状况,表2：2008年2012年利息费用情况表,3.3 财务控制对比分析,（七）融资模式分析宝龙地产（传统）,特点：1、鲜有金融创新；2、传统资金来源构成丰富：（1）企业自有积

11、累;（2）省级分行的合作伙伴关系；（3）销售回款部分（在商业模式中占据重要位置）；（4）私募1.4亿美元；（5）OA和工业现金流对宝龙商业地产支持；（6）澳门同乡会。,3.3 财务控制对比分析,（七）融资模式分析凯德置地（融资渠道广，资金链稳定）,特点：1、多样的融资渠道： 多个房地产信托基金和8个私募基金；2、独特的运作模式： “地产+PE+REITS(不动产投资信托公司)”；3、资金来源： 主要是银行、资本市场。,3.3 财务控制对比分析,（七）融资模式分析凯德置地（融资渠道广，资金链稳定）,构建了“开发商 - 私募基金 REIT”一条完整的投资和退出的流程。,凯德置地资金链条解析,THANK YOU,