老年公寓专题要点课件.ppt

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1、养老住宅专题上海同策房产咨询股份有限公司,关注 市场动态专题,专题浅谈老年公寓前期操作要点,由一条新闻而引发的物业发展设想,中国社会保险法诞生，养老金全国统筹五年后实现异地“漫游”,经过四次审议之后，全国人大常委会于2010年10月28日下午高票通过了社会保险法。该法于2011年7月1日实施。 这是最高国家立法机关首次就社保制度进行立法。必将对我国社保制度的发展和完善产生深刻影响。此次通过的社保法以国家立法形式将这一政策上升为法律。 这部法律明确规定，个人跨统筹地区就业的，其基本养老保险关系随本人转移，缴费年限累计计算;个人达到法定退休年龄时，基本养老金分段计算、统一支付。 法律还规定了基本医

2、疗保险的转移接续问题：“个人跨统筹地区就业的，其基本医疗保险关系随本人转移，缴费年限累计计算。”,该项立法的出台将使得老年人异地就医成为现实，异地养老的一大壁垒异地就医不通得以突破，这一法规的确立对发展养老物业是一个极大的利好。,由一条新闻而引发的物业发展设想,一、产品概念什么是“老年公寓”,所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全，公用配套完善的具有时代气息的城市老年人商品房社区。是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓拥有一般机构养老不具备的家庭氛围，同时相比一般的分散居家养老有各类保障服务的先天优势，让老人住的安心，舒心。,减轻子女养老压力，提高社会效率有利于老年人身心

3、健康服务专门化、系统化，生活质量的提高居所独有性，凸显“家”的感觉,已成为国际风行的第三种养老模式,我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。,“银发浪潮”是对我国人口老龄化现象的形象描述,宏观环境：据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。我国现状：目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全国总人口的10%以上。未来趋势：到21世纪中叶将超过4亿，占全国

4、总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），,二、市场背景我国老龄人口发展现状,养老保障面继续扩大，养老服务机构继续增加,2009年末，本市领取各类养老保险的人口达290.06万人，比上年增加15.69万人,国家对地区老龄事业的重视程度愈发加强，但目前仍不能满足市场需求,催生老年公寓的出现,2009年末，本市养老机构共计582家，比上年增长3.9，其中，政府办287家，社会办295家。养老床位数共计8.06万张（其中2009年新增1万张），增长15.4。尽管如此，每

5、千名老人拥有床位数仅27张，床位依旧紧张。,二、市场背景社会养老保障体系无法满足社会需要,当前我国养老模式本质上主要分为：家庭养老、机构养老及新兴养老三种,二、市场背景我国当前养老模式,在入住老年公寓意愿方面：（1）入住老年公寓意愿：有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，市场接受度较强。（2） 在选择老年公寓时，多数的被调查者的关注要点在于“老年公寓”所提供的服务和设施,在传统养老机构供不应求的前提下，新兴养老模式的出现能否被市场接受 ？,数据来源：中国老年人协会,二、市场背景老年公寓需求分析,“老年公寓”市场前景看好,与传统观念的矛盾一边是老年人口急剧增加，兴建

6、专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老，置业热情的下降加重投资商的观望情绪。,养老地产未形成规模效应很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.,现有产品层次过低 “挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造,国内养老地产现状“不温不火”,三、国内老年公寓开发情况,区域局限性强：目前国内盈利型老年住宅主要分布于城市老龄化情况比较严重

7、且经济发达，居民消费力较强的城市，如北京、上海、广州、江浙一带。,社区主题不纯粹：目前市场上的老年公寓大多存在于某个郊区大盘中，利用郊区大盘居住环境良好、开发成本低的优势规划社区部分体量打造 “养老”主题的产品及相关配套设施。,开发力度不够：放眼全国，真正意义上的老年公寓社区屈指可数，合计体量仅130余万方，以目前1.3亿老年人口，人均居住面积需求20平米计算，有2.6亿平米的市场需求，若按10%的需求比例来看，仍有2600万方的需求。市场供应缺口巨大。,三、国内老年公寓开发情况,开发成本高、相应政策扶持缺乏，投资回报低如何跨出养老地产通往成功之路的第一步？,开发症结分析,三、国内老年公寓开发

8、情况,国外老年社区主要模式,四、开发模式研究国外案例借鉴,国外老年社区的建设重点在于提供良好的生态环境、现代化的配套设施、特殊化的产品设计，满足老年人日常生活和个人护理的需要。,美国太阳城养老社区,选址于阳光明媚的凤凰城郊区 太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。,住宅产品以独栋和双拼为主 在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住

9、宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。,10平方公里、16万居住人口,小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。,社区生活配套、设施齐全 太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供

10、7000个座位。,美国太阳城养老社区,每年缴纳120美元活动费，就可以在这里的任何活动中心和娱乐中心活动。,太阳城北边的Lake Pleasant 地区公园，提供水上娱乐，露营和野餐的设备，这个湖是西南方最大的一条湖，面积已扩大到10，000英亩。而西边的White Tanks 地区公园，有富有特色的印度碑文，在那里露营、徒步旅行和野餐很受欢迎，面积已达26，000英亩。位于Hieroglyphic和Bradshaw山脉的西北方“Gold Country”，那里有很多有趣的城镇废墟，包括Vulture、Bumblebee、Constellation、Octave、Tip Top和Crown K

11、ing。亚利桑那州原始人生活历史博物馆在东北边，它包含有亚利桑那州历史上很著名的许多原始城镇遗址的详细复制品。,成熟的周边配套,考虑到老年人身心健康，选址时注重生态环境 大规模造城运动，打造完善的配套，聚集人气 社区赋予高尔夫主题，符合当地各年龄阶层人爱好，扩大项目影响,项目借鉴点：,美国太阳城养老社区,日本高科技养老院诚信香里,高科技养老为其主打特色,这是松下电器公司在大阪投资修建的一家现代化养老院。这里各项设施均得到了高科技的武装，房间面积不大，有15.2平方米，家具非常简单，老人院只配备了床和桌椅，但老人们可以根据自己的需要自配家具。,床边的墙上有个“失禁感应器”； 床脚处安装有“离床感

12、应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里的高科技含量是最多的，全部设施由电脑控制。马桶圈的放下、抬起以及方便前后的冲水，都是自动感应式的；马桶两侧还有可以自由收放的扶手；马桶上方有呼叫用的绳圈；洗手间的天花板上还装有“动作探知感应设施”，如果老人在洗手间内30分钟没有什么动作，感应装置就会马上通知工作人员。浴室所有的墙壁均有可辅助行走的扶栏，还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。,为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、 唱歌 、朗诵汉诗等选项。在这里入住的老人，每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，

13、医生通过专门的仪器就能够掌握老人的各项生理健康数据，对症下药，给出建议。,日本高科技养老院诚信香里,人性化的各种无障碍设施设计和日常服务 与周边医院合作，高科技医疗诊断模式,项目借鉴点：,国外成功案例借鉴启示,三、国内案例借鉴亲和源老年公寓,亲和源位于上海市南汇区康桥镇，建筑面积8.6万，设置生活区、医疗区、商业区、活动区四大功能区域。总共建设14栋生活楼，房间800余间，可容纳1600余位老人。社区房型以多层小户型为主，配有电梯，面积从60-140不等。社区采用无障碍化的设计确保老人安全。每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等，每建筑组团均设置有多功能的活动空间。社区在老人卧室、

14、卫生间、浴室、各种室内外活动场所均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化设施整个社区的设计使低密度的老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系、人工湖、公园等自然景观精致结合，独特的空中连廊构成全天候、泛社区的便捷通道，使社区内所有建筑融为一体。,市政配套用地，开发成本低 会员制经营 社区服务全面,项目借鉴点：,三、国内案例借鉴绿地21城孝贤坊,绿地21城孝贤坊为绿地国际家园第四期。绿地国际家园占地4000亩，以古典西班牙、英伦、北美等五种风格打造，社区内设置中福会幼儿园、大众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等，社区配套完善。配备有2.8*2.2大进深电梯，可供专业医疗

15、担架入内；公共空间无障碍设计；公共走道及楼梯间设安全扶手；指纹锁智能识别功能；可视对讲系统；24小时紧急救助按钮；社区配套老年大学和老年特色服务医院，新鲜果蔬供给中心和一站式装修服务等人性化设施。,项目位于上海市与昆山市交界处，靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城，邻近国际汽车城、国际F1赛车场，距上海市中心35公里，距昆山18公里 孝贤坊是规划建设的专门面向老年人的人文新城，主要为公寓和联排别墅。,郊区大盘中的部分体量打造老年公寓产品 巨资打造成熟的社区配套，引进品牌医院 产品细节人性化处理,项目借鉴点：,自己打造配套服务设施,引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院，以及相配套的“绿地家世界”。 在

16、综合性医院基本配置的基础上，增设专门针对老年人的科室和相关功能；在普通大型超市的基础上增设老年人购物专区；还会根据老年人体质特征需要，设立平价药房，以老年人营养品和常见疾病用药为主。 此外设立老年食堂，在小区设置邮局分理点，还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。,三、国内案例借鉴绿地21城孝贤坊,国内成功案例经验总结,四、老年公寓开发建议：调整固有拿地模式，争取降低开发成本,根据国办发20066号、民政部2005170号等文件精神，民办老年公寓，享受以下优惠政策： 1、对符合规划的养老服务机构和项目，优先审批； 2、对新建养老服务业项目用地，在地价上适当给予优惠，其国有土地使用权出让

17、金收取标准适当降低； 3、经民政部门审批认定的养老服务机构，免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费；市政基础设施配套建设费酌情给予减免；免交水、电、气增容费和供排水设施使用费； 4、对非营利性养老服务机构，免征企业所得税、房产税、土地使用税、车船使用税、耕地占用税；开发过程中免去一切相关税费。 5、政府协调金融机构为养老服务业提供信贷支持等等。,在项目建设打造上还应注重以下几点：,四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区,生态因素：诸如海南、大连、青岛等沿海城市，以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围城市因素：环伺一线城市周边，或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势

18、，同时享受成熟的城市配套辐射,亲近自然、生态体验，严格的环境保护可持续：规划放眼长远发展多元化产品，多元化服务倡导全新的养老体验舒适性、高品质,硬件配备,选址要点,软件配备,社区规模要大；医疗、娱乐、休闲相关的配套设施；细节处理重视无障碍设施的打造；,提供日常生活照料服务及其他个性化服务,选址及用地,老年人喜欢安静、淡泊、朴素平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工业区；同时老年人害怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣，因此对项目选址有如下建议：,地块距离城郊35公里，距离中心城区20-30公里左右为佳。不宜选址在非常偏僻处，更不能单

19、求清静而盲目的将老人与社会隔离开； 不宜直接临近学校或儿童游乐场，保证静宜氛围； 公共交通应直达项目场地。方便于老年人各种出行需求，及子女探访； 周边不应以主要交通干线为界，保证出行安全。靠近医院。,四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区,无障碍设施,公共部分 底层架空，景观阳台，露台空间，屋顶花园 大厅设管家台、秘书台、书报架，沙发等 走道靠墙设双排扶手，地面PVC卷材 电梯特配常规、特殊两套操作按钮，电梯开间要大 比普通住宅提高日照标准 出入口、通道考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面平坦吾高差，并进行防滑措施，公共部分设扶手,套内部分 电源开关设置漏电保护总开关，插座离地

20、60厘米，开关离地120厘米 地面铺设防滑地砖、墙面使用绿色涂料 可调节高度的席梦思床 板凳符合人体力学设计，桌椅边角做到无棱角 床头、客厅、淋浴房、阳台、厨房设置紧急呼救按钮,四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区,卫生间内墙面设置 “L”形安全扶手或“ 11形落地式安全扶手。采用防滑瓷砖和洁具。,床头应设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。,无障碍卫生间,设紧急呼救按钮,四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区,智能化,红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统 每户设置无线呼救系统，内部小总机 无线定位求助系统 社区一卡通

21、服务 防盗紧急救助系统、防火烟感系统、煤气泄漏报警装置 楼宇设备监控系统 社区内密集的定点设置SOS呼叫系统 电子公告板、背景音乐及紧急广播系统 车辆管理系统,确保社区安全性和私密性,个性服务,清洁服务 代购、订购服务 定期健康检查娱乐设施多选择餐厅图书馆健身房 日常医疗保健指导,在老年公寓里感受到家庭的温暖，享受黄昏岁月的快乐。,四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区,住宅用地，产权销售拿地成本较高，开发成本大，运作风险较高,工业或公共设施用地，项目出售需得到相关批准通过会员制经营收取长期租金拿地、开发成本较低，但营运风险提高目标客户明确，便于后期经营管理变向回笼大量资金，滚动可持续发展,专项用地，产权销售结合长期租赁客户选择余地的增多投资性价值,四、老年公寓开发建议：社区经营模式,“老龄化”是一个全球性的难题，同时也是企业的商机。随着老年人的越来越多，老年住宅的需求也越来越大，这是住宅朝阳产业，同时也为房地产企业开辟了一条独特的发展之路。谁能捷足先登，谁就能最先分享到这块美味的蛋糕。,谢谢！,