第三编 物权法课件.ppt

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1、第三编,物 权,第十章 物权总论,第一节 物权法概述 第二节 物权的概念和特征第三节 物权的效力第四节 物权的分类第五节 物权的变动第六节 物权的公示第七节 物权的保护,第一节 物权法概述,一、物权法的调整对象,1、民法的调整对象：社会关系,人身关系,财产关系,2、物权法的调整对象：因物的归属和利用产生的关系,水杯归我所有,1、“我”对水杯的占有、使用、收益、处分,2、他人不得干涉“我”对水杯的支配,人和人的关系,人和物的关系,归属关系：自己占有利用 所有权制度,1、所有人与利用人间的关系：国家与开发商间的关系,2、所有人、利用人与其他一切人间的关系：国家、开发商与其他人间的关系。其他人不得干

2、涉国家所有权，也不得干涉开发商的土地使用权,人与人间的关系,1、开发商占有、使用国家的A土地，国家依然是A土地所有人,人与物的关系,利用关系他人利用 他物权制度,国家把A土地使用权出让给开发商这个“他人”利用,第二节 物权的概念和特征,一、物权的概念物权是指权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、他物权（用益物权和担保物权）,1、权利主体,2、权利客体,A、客体必须是特定的,苹果是我的？,B、符合物的特征（复习第35页内容）,3、权利内容,A、直接支配特定物：占有、使用、收益、处分,直接支配指无需依靠他人的意思，物权人即可按照自己的意思对物进行管领和控制,B、排除他人干涉

3、物权请求权,4、物权：不是一个具体的权利概念，是各种具体物权的上位概念,二、物权的特征1、绝对权2、以物为客体：包括动产与不动产，例外权利,4、具有排他性,排除他人干涉,同一物上不容存在两个以上内容不相容的物权,3、支配权,原则上是有体物、独立物、特定物、现在物,浮动抵押：经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押。,第三节 物权的效力,一、支配效力二、排他效力,2、在同一标的物上，不能存在两个以上内容不相容的物权：比如所有权、两个以上建设用地使用权不能共存于同一片土地。,两效力说：优先效力、物上请求权效力；三效力说：排他效力、优先

4、效力、物上请求权效力；四效力说：排他效力、优先效力、物上请求权效力、追及效力；,1、排除他人干涉的效力,三、物权的优先效力,（一）物权间的优先效力,1、原则：同一标的物上存在两个以上不同物权时，成立在先的物权优先,2、上述原则例外：,他物权优先于所有权,法律有特别规定的,同一个物上存在两个以上抵押权的，抵押权已登记的优先于未登记的受偿,（二）物权优先于债权的效力,1、原则：同一物上既有物权又有债权的，物权优先于债权,2、例外：买卖不破租赁,甲把房子租赁给乙，甲乙间存在租赁合同，乙享有合同债权租赁权，租赁期间，甲又把房子卖给丙，但甲乙的租赁合同继续有效，丙虽享有所有权，但必须等乙的租赁期限到期后

5、才可以取得房屋。,甲与乙签订买卖合同，要把房子卖给乙，乙根据合同对房屋享有债权，但甲后又把房子卖给了出价更高的丙，并办理了房屋的过户登记。现丙对房屋享有所有权。乙和丙的权利相比，丙权利优先。,四 、追及效力,物权的追及效力是指物权成立后，其标的物无论辗转至何人之手，物权人得追及其物之所在行使物权的法律效力,（一）当物由无权处分人转让给第三人,甲把他从乙家中偷来的手机送给自己的女朋友丙。,（二）抵押人擅自转让抵押物给第三人时，抵押权人可以追及至第三人处行使抵押权,甲向乙借二十万元钱，并将自己的房屋抵押给乙作为担保，抵押期间，甲又将房屋卖给了丙，甲借款到期后无力偿还，乙追及至丙，对房屋行使抵押权,

6、对物权追及效力的限制,1、善意取得制度,甲的手机交给乙保管，乙却擅自将手机卖给了并不知情的丙，丙为善意的第三人，善意取得手机所有权。甲不能追及丙行使所有权。,2、物权未经法定方式公示者，不能对抗善意第三人,甲为了担保自己履行债务而将自己的电脑抵押给乙，该动产抵押没办理抵押登记。甲后来把电脑卖给了丙，那么甲不不履行债务时乙不能追及至丙，要求对该电脑行使抵押权。,第四节 物权的分类,一、所有权与其他物权,（一）所有权：自物权、完全物权,所有权的内容:四大权能（占有、使用、收益、处分）,（二）他物权：非所有人根据法律规定或所有人的意思对他人财产享有的进行有限支配的物权：限制物权,1、权利主体：非所有

7、人,2、权利客体：他人的物,3、权利内容的有限性,4、权利存在时间的有限性,二、用益物权与担保物权,（一）用益物权,1、权利存在目的,2、权利的享有和行使以占有为前提,3、权利的客体主要是不动产,5、我国用益物权：农村承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权,4、权利的存在利用了物的使用价值,（二）担保物权,1、权利存在的目的：是为了担保债权实现,2、是债权的从权利,3、权利的存在利用了物的交换价值,4、具有物上代位性,5、担保物权的类型：抵押权、质权、留置权,甲将自己的房屋抵押给乙向乙借款二十万，抵押期间发生火灾，甲的房屋烧毁，甲的房屋曾投的有火灾险，所以获赔保险金二十四万元，那么乙

8、的抵押权并不因为房屋灭失而灭失，继续存在于保险金上。,三、动产物权与不动产物权,动产是指能够移动且不损害其价值或用途的物,不动产是指不能移动或移动会损害其价值或用途的物。,土地上定着物（房屋、纪念碑、桥梁、高架路）,不动产主要依据两种标准判断,土地,添附于不动产的动产,（与土地没有分离的出产物）,1、自然标准,2、添附标准：,1、不动产与动产可设立的物权类型不同,我国不动产上可设立的物权：,用益物权,抵押权,我国动产上可设立的物权：,抵押权,质权,留置权,2、不动产物权与动产物权的公示方式不同,3、不动产物权与动产物权所受限制不同,第五节 物权的变动,一、物权变动概述,（一）物权的取得,1、原

9、始取得：非基于他人权利和意志取得，基于法律规定。,2、继受取得：,转移继受取得（原物权人的物权完整转移给新物权人）,创设继受取得（所有权人在自己物上为他人创设他物权）,（二）物权的变更,主体变更（是物权的取得和消灭）,客体变更（法律上研究意义不大）,内容变更（物权内容法定不得变更）,二、物权变动的原因：民事法律事实,（三）消灭,绝对消灭：物权客体消灭,相对消灭：物权主体发生转移,（一）法律行为,（二）法律行为以外的法律事实：生产、物权客体灭失、继承,一、物权公示概述,二、物权变动的公示,（一）物权变动公示方法,1、不动产物权变动的公示方法：登记,登记是不动产登记机关的一种行政行为,不动产权属证

10、书应与登记簿一致，不一致的，以后者为准,2、动产物权变动的公示方法：交付,第六节 物权的公示,准不动产汽车、飞机、船舶物权变动的公示方法：登记,2009年，肖力退休回故乡时发现其父母的房产已经在1988年被登记在其兄肖大力的名下，要求其兄变更登记，其兄不同意，于是肖力向登记机构提出异议登记。登记机构查阅原始办证资料发现，其兄肖大力在申请登记时提交的继承人材料中没有肖力的名字，也没有肖力放弃继承权的材料，于是要求肖大力就肖力的继承权一事做出说明。肖大力解释说，肖力一直在外地工作，很少回家，对其父母没有尽到孝心，父母的赡养、丧葬费用和房屋的修缮都是由他承担的，不同意肖力继承父母的房产。登记机构同意

11、异议登记申请。,异议登记案例,异议登记的目的是为了在异议登记期间防止登记人处分不动产，但异议登记人必须在15日内起诉，否则失效。,购房者在与开发商签订预售合同时，支付部分房款后，虽然房子还不是自己的房产，但也可以在政府部门通过预告登记来“预订”。付完房款后，再通过产权登记，将这处房产真正纳入自己的名下。预告登记与最终的产权登记相连，实现对第一购房者的保护。,预告登记案例分析,1、登记的效力,（1）基于法律行为变动不动产物权进行的登记,（2）其他原因变动不动产物权的，不登记，不能行使处分权。,（二）物权变动公示效力,继承不动产物权；新建的房屋,不登记，物权变动不生效,不登记，不得对抗第三人,土地

12、承包经营权,地役权,准不动产,甲欲将自己的汽车卖给乙，并订立了合同，乙付清了购车款后甲将汽车交付给乙但并未办理车证的转移登记手续；很快甲又将汽车卖给了不知情的丙并与丙办理了车证的转移登记手续。,2、交付的效力,我国规定：因法律行为引起的动产物权变动，交付生效主义为原则，对抗主义为例外,三、物权存在的公示,（一）公示方法,1、不动产：登记（依法属于国有的自然资源，所有权可不登记）,2、动产：占有,（二）公示效力,1、推定效力,2、公信效力：保护交易中的善意第三人,准不动产汽车、飞机、船舶物权存在的公示方法：登记,二、物权法的基本原则（一）坚持社会主义基本经济制度的原则（二）平等保护国家、集体和私

13、人物权的原则（三）物权法定原则（四）一物一权原则（五）公示公信原则（六）区分原则,“法”的内容：全国人大及其常委会制定 的法律,物权法定原则,“定”的内容:种类和内容,物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”,我国物权法定种类：,所有权,用益物权,担保物权：抵押权、质权（动产质权和权利质权）、留置权,农村承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权、地役权,特别法上的准物权：海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权,甲、乙约定，甲将自己的一块劳力士手表在自己占有、使用的情况下质押给乙，担保其向乙借的一万元钱按期偿还。甲违约，乙向法院起诉，要求行使质权。乙能胜诉吗？,物权法第二

14、百零八条规定，动产质押要求将动产出质给债权人占有,甲、乙约定，甲将自己的房屋质押给乙，担保其向乙借的十万元钱按期偿还。甲违约，乙向法院起诉，要求行使不动产质权。乙能胜诉吗？,是指一个物权的客体只能是一个独立物，一个物上不能同时存在两个以上内容不相容的物权，尤其是所有权,一物一权原则,张三有四头羊，张三对四头羊分别有四个所有权。每头羊都是一个独立物。,张三有一辆汽车，张三对汽车享有一个所有权，而不是对汽车的轮胎、方向盘、发动机等分别享有所有权。因为汽车是一个独立物，而轮胎等是汽车的组成部分，一个独立物的构成部分不能作为所有权客体。,公示公信原则,公示原则的基本含义：是要求物权的存在与变动必须以一

15、定形式公开表现出来，并能被特定当事人之外的第三人所知悉。,公信原则的基本含义：物权的存在既然以公示为其表征，如果善意第三人信赖该表征而为引起物权变动的交易行为，即使其表征与实质的权利不相符合，也不影响物权变动的效力。,乙误将甲的房屋登记到自己的名下，并将房屋卖于丙且为所有权移转登记，其后发现登记错误，这时，丙如善意信赖乙的登记，则丙取得所有权的物权变动不受影响。甲丧失所有权后只能要求赔偿损失等补偿方法。,区分原则,2、一个引起物权变动的交易行为区分为负担行为与处分行为。负担行为就是民事主体向他人承担某种作为或不作为义务负担的法律行为。负担行为是产生请求权的法律行为。处分行为是指权利人直接将某种

16、既存的权利予以转让、抛弃或设置负担的行为；处分行为是主要产生物权权变动的行为。,1、债权行为之外存在物权行为,甲公司和乙公司订立了一个买卖合同，约定合同订立后第6个月由乙公司向甲公司交付某种精密机床若干台。甲乙公司之间的买卖合同只要符合法律行为的有效要件，买卖合同就生效。买卖合同就是负担行为，根据买卖合同乙公司向甲公司承担交付机床的义务的负担，而甲公司根据这一买卖合同享有请求权，有权请求乙公司到期交付机床。乙公司后来顺利生产出机床，乙对机床享有所有权，合同订立后第6个月，乙公司向甲公司交付了机床，机床的所有权转让给甲公司，交付行为就是处分行为，直接导致机床的所有权转让，导致所有权这个支配权的变

17、动。,产生物权这种支配权变动的处分行为是物权行为,双方物权行为,单方物权行为,负担行为又被称为债权行为,第七节 物权的保护,一、物权保护概述 根据物权法第32条的规定，在物权受到侵害时，权利人首先可以采用诉讼外和解的方式，即通过相互协商解决有关物权的争议，也可以通过专门的调解机构或者通过司法机关、仲裁机关具有法律效力的调解来解决其有关物权的争议，还可以通过诉讼解决其纠纷。,二、确认物权请求权 确认物权的请求权，是指利害关系人在物权归属和内容发生争议时，有权请求确认物权归属、明确权利内容。我国物权法第33条对此作出了专门规定:“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。” 物权的

18、确认包括两方面的内容:一是对物权归属的确认。二是对物权内容的确认。,村民认为他有权转让土地承包经营权，村集体不同意,三、物权请求权 所谓物权请求权，是指权利人为恢复物权的圆满状态或者防止侵害的发生，请求义务人为一定行为或者不为一定行为的权利。特点：独立的请求权，但不能与物权分离独立存在 物权请求权主要包括如下几种类型: 1.返还原物请求权。 2.排除妨害请求权。 3.消除危险请求权。 4.恢复原状请求权。,四、债权请求权,楼上楼下住户为一楼过道问题发生纠纷，1992年一楼住户拒绝二楼住户使用一楼楼梯，二楼住户无奈在楼后破墙建简易楼梯，供上下楼使用，后因属违章建筑而被强制拆除，二楼住户只能从墙外

19、拱木梯上下楼，生活受到严重影响，无奈1998年二楼住户将一楼住户起诉至法院。,一日清晨，刘某突然发现邻居李某的房屋一侧墙壁因房基倾斜快要倒了，若邻居的墙倒了必将砸坏自己居住的平房。刘某心急如焚.,第十一章 所有权,第一节 所有权概述 第二节 所有权的取得和消灭 第三节 所有权的种类 第四节 业主的建筑物区分所有权 第五节 共有,第一节 所有权概述,一、概念：是指所有人对自己的不动产或动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。二、特征： 1.所有权的客体：有体物、特定物、独立物2. 所有权是完全物权，它包含了四项权能。 国家把他对A土地所有权中的占用、使用、收益权能出让给开发商，开发商享有建设用地

20、使用权，不妨碍国家依然享有所有权。3.所有权的权能具有可分离性。4. 所有权是无期限限制的权利. 5.所有权具有强烈的排他性：一物一所有权,三、所有权的内容,（一）积极权能,直接占有,间接占有：基于法律关系把物交给他人占有而形成对物的间接控制,国家把A土地出让给开发商，开发商享有建设用地使用权，国家保留所有权。开发商是土地的直接占有人，国家是间接占有人,合法占有,非法占有,善意占有：相对而言，受一定保护,恶意占有,张某在田野发现一头走失的牛，张某拉回家饲养并寻找失主，后失主找到，张某有权请求给予必要的饲养费。,张某偷来一头牛，几天后失主找到，张某无权请求给予必要的饲养费。,1、占有,2、使用:

21、在不改变物本体情况下，按物的用途利用物,3、收益：在不改变物本体或权利归属情形下，收取物的孳息和利润,4、处分,事实处分：改变物的本体，是事实行为,法律处分：改变权利归属，是法律行为,四、所有权与产权、所有制的关系,把鸡蛋煮熟吃了，按鸡蛋的用途利用物，属于哪一权能,买了一辆小客车跑运输,（二）消极权能：所有权人排除他人干涉的权能,第三节 所有权的取得和消灭,物权法第 7条明确规定:“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害 公共利益和他人合法权益。” 所有权的合法取得方式可分为原始取得与继受取得两种。,一、原始取得 （一）劳动生产（二）收益孳息,（三）国家强制方式：没收、征收等,

22、1、天然孳息,天然孳息所有权归所有人，既有所有人又有用益物权人的，归用益物权人，当事人另有约定外。,农村承包经营权人在集体的土地上种植苹果树，所得苹果归承包经营权人所有。,2、法定孳息,法定孳息归属，有约定从约定，无约定或约定不明者，按交易习惯取得。,法律文书生效或征收决定生效时，国家所有权取得,（四）添附,1、附合，不同所有人的物密切结合，但原所有人的物能从外观上识别,A动产与不动产的附合：化肥施于他人农田上，地砖贴在他人房子里,有约从约定，否则不动产所有人取得附合物的所有权。,B动产与动产的符合：油漆涂刷于他人家具上；将他人的砖石镶嵌于戒指底座上等,有约从约定，否则，如果附合的各动产中，有

23、可视为主物的，则由主物的所有人取得附合物的所有权，如果附合的各动产无法区分主从关系的，则由各动产所有人依附合时的价值共享附合物的所有权,2、混合：不同所有人的动产密切结合形成新的物，分辨不出原来的物：水泥与石灰、酒和水,混合物的归属，各国民法大都规定准用动产附合的归属规则。,3、加工：对他人的动产进行制作或改造使之成为新的物：将他人的画装裱，将他人的玉石进行加工等,社会通常情形，加工往往是双方同意或有约定的行为，加工人一般不取得加工物的所有权。但在某些情况下，使用他人的材料未经允许或者双方对加工物的归属，无约定者，材料价值大于原材料者，归材料人所有并给加工人一定补偿；加工价值大于原材料者，加工

24、物也可以归加工人所有，并给材料人一定补偿。价值相当者，也可共有。,（五）无主财产归国有,二、继受取得：买卖、继承、遗赠、赠与、互易,因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时生效。,三、善意取得（动产所有权、不动产所有权、他物权都适用）,（一）善意取得构成要件,1、让与人须实际上无处分权,2、受让人须基于合法交易行为并支付合理的对价,张三的毒品交给李四保管，李四将毒品出卖给善意第三人。,张三的手机交给李四保管，李四把手机送给了并不知情的自己的女朋友。,3、受让人需善意,张三的手机交给李四保管，李四把手机卖给了并不知情的王五。,4、转让的财产应当登记的已经登记，应当交付的已经交付,张三的手机

25、交给李四保管，李四跟并不知情的王五达成了买卖手机的协议，但手机并没有交付给王五，王五不能善意取得。,某单元房因为所有权错误登记为李某，而实际归李某的父亲所有，现李某将该房卖于善意的张某，张某已居住于该房，但没有过户登记。张某不适用善意取得。李某的父亲可以申请异议登记，然后向人民法院起诉要求变更所有权。,（二）善意取得的法律后果,1、物权效果,2、债权效果,（三）善意取得的限制,1、赃物不适用善意取得。但赃物自拍卖场所或公开交易场所购得例外。我国物权法没规定,2、遗失物限制适用。遗失物所有人自知道或者应当知道受让人之日起二年内不向受让人请求返还原物的，适用善意取得。,3、货币或无记名有价证券,四

26、、遗失物：所有人和合法占有人不慎丢失的财产,1拾得人返还和通知义务 。 “拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。” “有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。”2拾得人的保管义务。 “拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。”3权利人的费用支付义务。 “权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。”,4权利人承诺报酬的支付义务 。“权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺

27、履行义务。”5拾得人侵占遗失物的责任。 “拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。”6国家取得无人认领的遗失物。 “遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。”,五、所有权消灭1、所有权客体灭失 2、所有权主体消灭 3、所有权被依法转让 4、所有权被抛弃 5、所有权被依法强制消灭,案例分析,1.王某与林某为邻居。1962年王某全家迁往外地，因不知以后是否回来，遂将其四间房屋借给林某使用，并托林某妥为管理。林某自王某离去后，即使用该房屋。1980年林某因儿子结婚需要住房，即将王某的房子整修了一下，并在王某房屋占用的院内新盖厢房三间，共

28、花费1 500元左右。1993年王某因年龄已大，即回老家居住，让林某腾还房屋。于是，林某将王某的原四间房屋还给林某，自己仍住在三间厢房。王某让林某归还厢房，林某称厢房是自己建的，应归其所有，,如王某愿意要可以卖给王某。而王某则认为，厢房虽然是林某盖的，但在自己院内，故应归自己所有。何况林某住在自己院内多年也未付过房租，而对房屋的修缮费用他已还给林某。双方争执不下，王某就诉至法院，请求法院判令林某搬出厢房，归还给他。试问：（1）试分析本案主要涉及的法律问题。 （2）试对运用民法原理对该问题进行分析。2. 2003年6月，陈某同仇某签订了为期一年的房屋租赁合同，租赁仇某的一套两室一厅的住房居住。2

29、004年5月，双方房屋租赁合同即将届满时，陈某提出续签一年合同的请求，仇某因自己的儿子要结婚，需要住房，,拒绝了陈某的请求。但是房屋租赁合同到期后，陈某仍然居住在该房屋中，对仇某提出腾还房屋的请求不予理睬。仇某无奈，于2004年7月12日趁陈某外出之际，扭开门锁，将陈某的物品从房中搬出。陈某闻讯后急忙赶回予以阻止，双方发生纠纷。陈某起诉到法院，以仇某私闯民宅为由要求其赔偿损失。仇某则以陈某侵犯其所有权为由提起反诉，请求法院判令陈某腾房。请问：本案应当如何处理？为什么？,参考答案,1.（1）本案争议的焦点就在于添附物的所有权归属问题。所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有

30、新物性质的物。由于因添附形成的财产要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理，因而需要立法确定添附物的归属，以期定分止争。（2）添附是动产所有权取得的一项重要方式，是罗马法以来所公认的原则。其立法理由在于：两个以上的物结合为一体，若要使之分离，必然要毁损或减少物的价值，支付,不必要的费用，更何况在添附的情况下，要想恢复原状往往已经不可能，因此，从增进财富、充分发挥物的效用的原则出发，须承认添附可以取得所有权。我国司法实践也将添附作为取得所有权的一种方法。但是，新颁布的物权法并没有对添附作出明确的规定。依据民法理论，添附一般包括附合、混合和加工三种。添附的主要特点是：第一，不同所有人的物结合在一

31、起而成为不可分离的物。第二，添附必须是数个物的结合而形成了单独的所有权。第三，添附的主要法律效果是一方取得了他人的所有权，或者一方取得添附后的新的物的所有权。,在添附物的所有权归属上，民法通则意见第86条作了如下规定：“非产权人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当承担赔偿责任。”但是，如果没有约定而又可以拆除的就进行拆除，经济上不一定合理。所以，在添附的情况下，应考虑的是，如果添附物不容易拆开或拆开不经济上不合理，就应保持其结

32、合状态，而不应强行拆除。,添附的结果是，一方所有权有所扩大，而另一方所有权丧失。在当事人方面看，对于丧失所有权的一方，必须加以救济，才能公平。因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。 从本案来看，林某是在王某的宅基地范围内建造房屋的，宅基地的使用权和房屋的所有权是一致的，只能为一人所有，因而林某是不能取得房屋的所有权的。所以，在这种于他人宅基地上建筑房屋的情况下，厢房应当由王某取得所有权。然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对,因此而造成的他人的损失应当于所得利益范围内返还。所以，王某应当向林某返还其所得的不当利益。返还范围

33、为林某建房的费用及相关的劳务报酬。2.本题考查对物权的保护。物权法第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”即权利人享有返还原物请求权。本案中，租赁合同已经届满，双方又并未达成续签合同的协议，此时，陈某继续住在该房中，并拒不搬走的行为已经构成了无权占有，侵犯了仇某的所有权，仇某有权行使返还原物请求权。本案中仇某的行为属于自力救济，但是其方式不当，应当赔偿由此给陈某造成的损失。,第四节 业主的建筑物区分所有权,业主不仅包括已经依法取得建筑物专有部分所有权的人，还包括基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。其他

34、非依法律行为取得所有权的人。,二、业主的建筑物区分所有权的客体（一）单独所有部分：壁心说、空间说、最后表层粉刷说,1、构造上的独立性：在建筑结构上有门和墙构成独立的空间,2、使用上的独立性：专有部分与通向户外的公共设施相通,3、法律上的独立性：具有独立的法律识别方法，可以通过登记实现物权公示,（二）共有部分（全体共同共有、部分共同共有）,1、法定共有的类型主要有如下几种: 绿地。 道路。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路。物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物 业而使用的房屋。 维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、 共用设施和设备

35、维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。建筑区划内的其他公共场所和公用设施。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,2、车位车库的归属 根据物权法第74条，开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足 业主的需要。所谓首先满足业主需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。,三、相关所有人的权利、义务（一）业主对其建筑物专有部分的权利、义务,1、业主可以占有、使用、收益、处分专有部分,2、业主的义务,A专有部分与共有部分一同转让（专有部分具有绝对主导性）,B专有权的行驶不得危害建筑物,C专有权的行使不得擅自变更专有部分用途,D必要

36、时容忍其他业主或物业管理人员利用专有部分的义务,（二）业主对建筑物共有部分的权利、义务,1、占有、使用、收益、共同管理的权利,2、可以依约定取得某些共有部分的专用权,3、分配共有部分收益的权利,4、分担共有部分养护、维修的费用,四、业主大会：业主的自治性组织,业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。,5、遵守法律、法规及管理规约使用共有部分义务,第五节 共有,共有的概念、特征所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权，共有基于法律直接规定或当事人约定产生。共有法律特征是: 1.一个所有权。2、多个所有权人。权利的行使要体现各所有人的意志和

37、利益3.共有的客体即共有物可以是独立物，也可以是集合物,两人共同出资买了一辆车、一家饭店，这里形成两个共有。,多个子女继承的遗产中有钢琴、车、现金，这些独立物在法律上集合为一笔遗产，是集合物，在遗产上存在一个共有。遗产，多个子女在这笔遗产上有一个共有。,按份共有,一、按份共有的概念,甲、乙、丙三人共同出资10万元购买一辆汽车，三人约定按出资比例5万元、3万元、2万元享有权利和承担义务，甲的份额为50%，乙30%，丙20%。,1、份额是共有人享有共有物所有权的比例，不是分享共有物的比例。区分份额主要是为共有人行使权利划定范围。如甲、乙、丙约定按5、3、2天轮流用车。对共有物的管理，除另有约定外，

38、都有权管理。,2、份额也是共有人对外承担共有义务的比例。除另有约定外，共有物的管理费用等负担，按份额负担。,3、份额按约定；没有约定按出资额；不能确定的，等额。,二、按份共有人之间的关系,（一）所有权行使中的相互约束,1、占有、使用、收益、处分共有物时，应进行协商一致，不一致时，除另有约定外，原则上按拥有共有份额三分之二以上的共有人意见办理，但不得损害其他共有人的利益。,甲、乙、丙共有一辆汽车，甲占70%的份额。甲要求农忙的时候自己用，农闲的时候乙、丙用。,（二）优先购买权,按份共有人之一出卖自己的份额给非共有人，其他的共有人有权在同等条件下，优先购买。出卖人要履行通知义务，否则无效。,3、退

39、出共有,除当事人另有约定外，按份共有人可以随时要求分割份额，退出共有（即便有约定不能分割，遇重大理由需要分割的，可以分割）。但应承担因分割造成的其他共有人损害。,三、按份共有人与第三人之间的关系,1、基于共有物而形成的共有人与第三人的权利义务，由全体共有人享有连带权利，承担连带义务。但法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带债权债务关系除外,丙把甲、乙共有的汽车损坏了，甲、乙都有权要求丙赔偿全部损失,甲、乙共有的汽车把丙撞坏了，甲、乙都有义务承担全部责任。,4、共有人内部权利享有、义务的承担按各自的份额,甲、乙按份共有的汽车，油钱，甲乙按各自的份额承担油钱,共同共有,一、共同共有的概念和特征

40、1、共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。 2、在共同共有中，共有财产不分份额。 3、在共同关系存续期间不得请求分割共有物 4、在共同共有中，各共有人平等地享受权利和承担义务。 5、共有物的处分必须征得全体同意，但某一共有人可以依法定或约定，代表全体行使处分权。 6、对第三人享有连带权利、承担连带义务。 7、对内各共有人共享权利、共担义务。,甲乙（份额分别是60%、40%）共有一辆车在一次车祸中撞伤了丙，丙共花费医药1万元，丙找甲乙索要损害赔偿时，看到了甲乙间的共有协议约定，甲乙对外发生按份债权债务关系。丙只能分别找甲乙承担自己的按份责任。,三、共同共有的形式 （一）夫妻共有财产

41、 依据我国婚姻法第17条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产， 归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。（二）家庭共有财产 家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，共同创造、共同所得的财产。 （三）分割前的遗产共有,物权法第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。,共有财产的分割,按照物权法第100条第1款的规定，“共有人可以协商确定分割方式。 达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或

42、者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。具体来说，对共有财产的分割可以采取三种方式: （一）实物分割 （二）变价分割 （三）作价补偿,二、分割的效力 共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得的份额取得单独的所有权。物权法第100条第2款规定: “共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。”,甲、乙按20和80的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的?(2005，卷三，第12题) A乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权 B乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权

43、c乙、丙、丁都有优先购买权 D丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权,甲、乙、丙三人共同出资10万元购买一辆汽车，三人约定甲的份额为40%，乙40%，丙20%。后甲没有经过乙丙同意将汽车卖于他们共同的好友丁，甲丁行为的效力。,市民张某和李某是邻居。张某的客厅和李某的卧室相对，距离比较近。今年夏天张某给客厅安装了立式空调，空调的室外机正对着李某卧室的窗户。一旦空调打开，热风全吹进李的卧室。李某多次找张某协商解决。张某认为空调安在自家墙壁上，李某无权干涉。问：张某的主张对否？,第十四章 相邻关系,第一节 相邻关系的概念和特征 第二节 相邻关系的种类 第三节 处理相邻关系的原则,第一节 相邻关系的概念和

44、特征,相邻关系，从权利的角度讲又称为相邻权具有以下特点: 1.相邻关系是依据法律的规定而产生的。2.相邻关系发生于相互毗邻的不动产间。3.相邻关系的主体必须是两个或两个以上的不动产所有人或使用人，因为一人不可能构成相邻。4.相邻关系因种类不同而具有不同的内容。但基本上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便。5.相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益。,第二节 相邻关系的种类,相邻关系产生的原因很多，种类复杂。主要的相邻关系有以下几方面: 一、因用水、排水产生的相邻关系二、因通行所产生的相邻关系三、因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系四、因通风、采光而产生的

45、相邻关系 五、因保护环境所产生的相邻关系六、因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系,甲与乙是东营区某村村民，平日关系甚好。只是年初甲在乙房屋后面建房时，没有留出足够的空间，其房屋的滴水檐距乙房屋后墙太近，以致下雨时乙房屋后墙墙体因水滴受潮导致屋内墙皮脱落，进而影响正常居住生活，甲屡劝乙不听，两家关系交恶，最终甲将乙告上法庭。,甲与乙是邻居，甲住在西城区胡同号6号，乙住在西城区胡同号3、4、5号，房屋是东西走向，房门朝北开，甲居住的房屋位置在里边。一年前乙擅自在房前公共过道中央沿着房屋的方向自东向西垒起一堵墙，该墙严重影响了甲的通行，给其全家进出房屋造成很大障碍。为此，甲及其家人曾多次与乙协商，

46、请求其拆除，可是乙不予理睬。,张某，于1998年月在上海市虹口区某住宅小区购得商品房一套，花费很大的精力装修完毕，刚入住不久，便发现房屋水管漏水，墙体裂缝，遂上楼去查看楼上钱某房屋的情况。原来，钱某在装修房屋时，敲掉了承重墙、改变了建筑结构，还改变了原来的水管铺设路线。张某便请了有关检测机构的工作人员前来检测，认定是钱某的行为导致上述结果，而且有继续扩大损害的可能性。张某便跟钱某协商，要其恢复承重墙和水管线路。钱某不理，声称在自已的房屋内爱怎么干便怎么干，与他人无关。张某多次与之交涉，均未果。无奈，只好诉至虹口区法院，请求法院公正裁决。,杭州的一家建设公司计划在某小区建造两幢32层的月100米

47、高的酒店式公寓，但该建筑的建造要影响部分居民的光照。开发商表示愿意以每户补贴3万元的方法收购阳光，或者以每平方米3000元的价格回购住房。如果居民不同意签约，就将修改设计方案，把建筑高度改为6080米。但是，该建筑与住户的间隔只有20米左右，建造这样的高楼都将影响到居民的采光。,陆先生居住在浦东区博山东路，对面就是上海永达中宝汽车销售服务有限公司销售中心(以下称永达公司)。据陆先生介绍，永达公司的汽车销售展厅每天晚上19时到次日早上5时，一直开着强烈的太阳灯，刺眼的灯光射入屋内，严重影响了他的夜间正常休息。他曾多次同对方协商，但都不欢而散，最终都因无法可依而没有结果，光污染的问题困扰了他两年之

48、久。,丹东市民徐某在居民小区内经营饭店，其排烟设施经过骆某房屋外墙，产生噪声和烟尘，并对骆某房屋外墙墙体造成损坏，给骆某生活带来很大不便。徐某主张自己经营饭店必须铺设排烟管道，邻居应当为自己提供方便并对轻微损害适当容忍。法院判令徐某拆除排烟设施并修复破损的外墙。,周甲和马乙系同村村民,周甲的房屋建在距河边不远的河滩上。马乙在河滩上建有一座石灰窑，后马乙拟对石灰进行深加工，熬熟石灰和石灰膏，为了取水方便,就在距周甲房屋不远的河岸上挖了几个大石灰池。周甲找到马乙,指出石灰池距自家房屋太近,担心石灰池中的水会侵蚀房屋的地基,要求马乙采取措施,防止水下渗,马乙答应,并在石灰池朝向周甲房屋的方向和池底铺

49、砌水泥,其他三面池璧未做处理。不久,周甲发现自家住房底层墙壁泛潮,油漆也开始往下掉,便找到马乙,要求马乙予以解决,马乙口头答应,但未采取任何实际措施。接着,夏季来临，连降几场大雨。一天早上,周甲发现自己房屋部分地基出现隐落现象,房屋墙体开裂,地梁、屋面板等部位变形。周甲找到马乙,要求马乙给予赔偿,第三节 处理相邻关系的原则,物权法第84条规定:“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”根据这一规定，在处理相邻关系时，应注意如下原则: 一、依据法律法规和习惯处理相邻关系二、团结互助、兼顾各方的利益 三、有利生产、方便生活 四、公平合理五、依法给

50、予补偿,第十五章 占有,第一节 占有概述 第二节 占有的效力,第一节 占有概述,一、占有的概念,1、占有是一种人对物进行管领的事实状态。法律保护占有是为了保护现存财产关系的稳定,2、占有不同于占有权,二、占有的分类,（一）有权占有与无权占有,有权占有是指有本权的占有，这个本权既可是所有权也可是其他有法定或约定根据获得的权利,无权占有也可能由有权占有转化而来,（二）善意占有与恶意占有,（三）自主占有与 他主占有,自主占有是以所有人的意思进行占有。占有人可能真的是所有人，也可能是非所有人以所有的意思占有他人财产,（四）直接占有与间接占有,第二节 占有的法律效力,一、动产权利推定效力,二、占有的法律