建设工程造价构成 课件.ppt

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1、,工程造价的构成,2,工程造价构成,概 述,1,目 录,工程造价的构成,世界银行工程造价的构成,1、世界银行工程造价的构成（了解）,世界银行工程造价构成,项目建设直接成本,项目建设间接成本,应急费,建设成本上升费,世界银行工程造价的构成,1）项目直接建设成本：一共15项2）项目间接建设成本：一共六项：,项目间接建设成本,项目管理费,开工试车费,业主行政费用,生产前费用,运费和保险费,地方税,世界银行工程造价的构成,3）、应急费,应急费,1、未明确项目的准备金,2、不可预见准备金,世界银行工程造价的构成,4）、建设成本上升费：由于工程成本在建设期内的增长所形成的费用。,2.2、设备及工、器具购置

2、费用,设备及工、器具购置费用1、设备购置费，是指为建设项目购置或自制的，达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费用。由设备原价和运杂费两部分构成。它是固定资产投资中的积极部分。在生产性工程建设中，设备及工、器具购置费用占工程造价比重的增大，意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高 即：设备购置费 = 设备原价+设备运杂费（式中设备原价指国产或进口设备原价；运杂费指设备采购、运输、途中包装及仓库保管等方面支出费用的总和）,设备及工、器具购置费用,（1）、国产设备原价：是指设备制造厂的交货价，也就是出厂价或订货合同价。一般根据厂商或供应商的询价、报价、合同价确定，或采用一定的方法计

3、算确定。国产设备有标准设备原价和非标准设备原价之分。,设备及工、器具购置费用,1）、国产标准设备原价：是指按标准图纸和相关技术要求，由企业批量生产的，符合质检标准的带备件或不带备件的设备原价。,设备及工、器具购置费用,2）、国产非标准设备原价：是指国家尚无定型标准，不能批量生产，而只能按订货要求和具体的设计图纸加工制造的设备，它有多种计价方法，最常见的是采取成本估价法进行计算。,设备及工、器具购置费用,按成本估价法计算国产非标准设备的计算公式：、材料费=材料净重（1+加工损耗系数） 每吨材料综合价、加工费=设备总重量（吨）设备每吨加工费、辅助材料费=设备总重量辅助材料费指标,设备及工、器具购置

4、费用,、专用工具费：按 -项之和乘以一定百分比计算。、废品损失率：按- 项之和乘以一定百分比计算。、外购配套件费：按图纸所列外购配套件的名称、规格、型号、数量、重量购买再加上运杂费。、包装费：按- 项之和乘以一定百分比计算。,设备及工、器具购置费用,、利润：按 - 加上第项乘以一定百分比计算。、税金：主要指增值税。 增值税=当期销项税额 - 进项税额 当期销项税额=销售额适用增值税率 销售额=含税销售额（1+税率） 、非标准设备设计费：按国家规定的收费标准计算。,设备及工、器具购置费用,综上所述，单台国产非标准设备原价可表达为：单台国产非标准设备原价 =【（材料费+加工费+辅助材料费）（1+专

5、用工具使用费） （1+废品损失率）+外购配套件费】 （1+包装费率）-外购配套件费 （1+利润率）+增值税+非标准设备设计费+外购配套件费,设备及工、器具购置费用,（2）、进口设备原价的构成及计算：进口设备的原价是指进口设备的抵岸价，即抵达买方边境港口或边境车站，并交完关税为止形成的价格。 内陆交货类、1）进口设备的交货类别： 目的地交货类、 装运港交货类。,设备及工、器具购置费用,内陆交货类：卖方在出口国内陆的某个地点交货。在交货地点，卖方及时提交合同规定的货物和有关凭证，并负担交货前的一切费用和风险；买方按时接受货物，交付货款，负担接货后的一切费用和风险，并办理出口手续和装运出口。,设备及

6、工、器具购置费用,目的港船上交货价 目的地 目的港船边交货价（FOS) 交货类 （分四类） 目的港码头交货价（已付关税） 完税后交货价（进口国指定地点）这种交货方式是指：卖方在进口国的港口或内地交货，其特点是：买卖双方承担的责任、费用风险是以目的地约定交货地点为分界线，卖方将货物置于买方控制之下才算交货，才能向买方收取货款。由于这种交货方式对于卖方风险过大，在国际交易中一般不采用。,设备及工、器具购置费用,装运港交货类：卖方在出口国装运港交货。 装运港船上交货价（FOB） 装运港 交货类 运费在内价(CNR) 保险费在内价(CIF),设备及工、器具购置费用,（FOB）价（离岸价格）：是指卖方必

7、须在合同规定的装运期内，在指定的装运港将货物交至指定的船上，并负担货物越过船舷为止的一切费用和货物灭失或损坏的风险。买方则承担货物越过船舷后的一切责任、费用和货物灭失或损坏的风险。 装运港船上交货价（FOB）是我国进口设备采用最多的一种交货价。,设备及工、器具购置费用,（FOB）价交货方式为：卖方的责任有如下 条、负责在合同规定的期限、装运港口和船只将货物装船，并及时通知买方；、负担货物装船前的一切费用和风险；、负责办理出口手续；、提供出口国政府或有关方面签发的证件、负责提供有关装运单据,设备及工、器具购置费用,（FOB）价交货方式为：买方的责任有如下 条负责租船或订舱，支付运费，并将船期船名

8、通知卖方负责货物装船后的一切费用和风险负责办理保险及支付保险费，办理在目的港的进口和收货手续接受卖方提供的有关装运单据，并按合同规定支付货款,设备及工、器具购置费用,2）、进口设备抵岸价的构成及计算计算公式：进口设备抵岸价=货价+国际运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+海关监管手续费+车辆购置附加费,设备及工、器具购置费用,、货价：一般指装运港船上交货价（FOB），设备价分为原币货价和人民币货价，原币一律按美元折算，人民币则按原币乘以外汇市场美元兑换人民币中间价确定。设备货价按询价、报价、订货合同价计算。、国际运费：从装运港抵达我国港口的运费。我国进口设备大部分采用

9、海洋运输，小部分采用铁路运输，个别采用航空运输。国际运费（海、陆、空）=原币货价（FOB）运费国际运费（海、陆、空）=运量单位运价,设备及工、器具购置费用,、运输保险费：由保险人（保险公司）与被保险人（出口人或进口人）订立保险契约，被保险人付费后，保险人根据契约规定对货物在运输发生的承保责任范围内的损失给予经济补偿。 原币货价FOB+国际运费运输保险费= 保险费率 1-保险费率其中：保险费率按保险公司规定的进口保险费率计算。,设备及工、器具购置费用,、银行财务费：一般是指中国银行手续费。银行财务费=人民币货价（FOB价）银行财务费率（一般为0.4%0.5%）、外贸手续费：指按外贸部规定的外贸手

10、续费率计算的费用。（一般为1.5%）外贸手续费=【（FOB价）+国际运费+运输保险费】 外贸手续费,设备及工、器具购置费用,、关税海关对进出国境或边境的货物征收的一种税 关税=到岸价格（CIF价）进口关税税率其中的到岸价（CIF价）：包括（FOB价）、国际运费、运输保险费形成的关税完税价格。,设备及工、器具购置费用,、增值税：这里的增值税是对从事进口贸易的单位和个人，在进口商品报关进口后征收的税种。进口产品增值税额=组成计税价格增值税税率组成计税价格=关税完税价格+关税+消费税（目前进口设备增值税适用税率为：17%）,设备及工、器具购置费用,、消费税：对部分设备（如轿车、摩托车等）征收。 到岸

11、价+关税应纳消费税= 消费税率 1-消费税率其中：消费税率根据规定税率计算。,设备及工、器具购置费用,、海关监管手续费：海关对进口减税、免税、保税货物实施监管提供服务的手续费。海关监管手续费=到岸价海关监管手续费率（一般为0.3%）（也称外贸手续费）、车辆购置附加费：指进口车辆需缴纳进口车辆购置附加费。进口车辆购置附加费=（到岸价+关税+消费税+增值税）进口车辆购置附加费率,31,1.货价：一般指装运港船上交货价（离岸价FOB） 2.国际运费=离岸价运费率 国际运费=运量单位运价 3.运输保险费 =（离岸价+国际运费）保险费率/（1-保险费率） CIF=离岸价 + 国际运费+ 运输保险费 CI

12、F ：到岸价，关税完税价格 4.关税=CIF进口关税税率 5.消费税=（CIF+关税） 消费税率/（1-消费税率） 6.增值税 =（ CIF+ 关税+消费税）增值税税率 7.银行财务费=离岸价（FOB） 银行财务费率 8.外贸手续费=CIF外贸手续费率 9.海关监管手续费=CIF海关监管手续费率,进口设备购置费计算,设备及工、器具购置费用,（3）、设备运杂费 1）设备运杂费 运费和装卸费 构成 包装费 设备供销部门手续费 采购与仓库保管费,设备及工、器具购置费用,、设备运费和装卸费:国产设备制造厂交货地点到施工工地仓库或指定地点所发生的运输和装卸费；进口设备则是由我国到岸港口或边境车站起到工地

13、仓库或指定地点止所发生的运费和装卸费、包装费：在设备原价中没有包含的，为了运输而进行的包装所支出的费用。,设备及工、器具购置费用,、设备供销部门的手续费：按有关部门规定统一计取。、采购与仓库保管费：采购、验收、保管和收发设备所发生的费用。它包括：a、人员工资：设备采购、保管、管理人员的工资、工资附加、办公费、差旅交通费。b、设备供应部门办公和仓库所占固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保护费、检验试验费等等。费率按主管部门规定的费率计取。,设备及工、器具购置费用,2）、设备运杂费的计算设备运杂费=设备原价设备运杂费费率其中：运杂费费率按各部门或省市的规定计取。,设备及工、器具购置费用,2、工具

14、、器具及生产家具购置费工具、器具及生产家具购置费：是指新建、扩建项目初设规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、生产家具和设备备件等的购置费用。工具、器具及生产家具购置费=设备购置费规定费率,37,3.3 建筑安装工程费用,建筑安装工程费用的内容 建筑安装工程费用的组成 建筑安装工程费用的计价方法,38,建筑工程费用的内容包括：（1）各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用。（2）设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑

15、工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用。（3）为施工而进行的场地平整，工程和水文地质勘察，原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理，环境绿化、美化等工作的费用。（4）矿井开凿、井巷延伸、露天矿剥离，石油、天然气钻井，修建铁路、公路、桥梁、水库、堤坝、灌渠及防洪等工程的费用。,建筑安装工程费用的内容,39,建筑安装工程费用的内容,安装工程费用的内容包括：（1）生产、动力、起重、运输、传动和医疗、实验等各种需要安装的机械设备的装配费用，与设备相连的工作台、梯子、栏杆等设施的工程费用，附属于被安装设备的管线敷设工程费用，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工

16、作的材料费和安装费。（2）为测定安装工程质量，对单台设备进行单机试运转、对系统设备进行系统联动无负荷试运转工作的调试费。,（一）我国现行建筑安装工程费用构成,由四部分构成：直接费、间接费、利润和税金。,41,直 接 费,直接费是指直接消耗在建筑安装工程施工生产中，构成工程实体的人工、材料、机械等费用，以及措施费的总称。根据国家有关规定，直接费组成，见下图。,42,直接费,人工费,材料费,施工机械使用费,措施费,6施工排水费,1安全文明施工费,2夜间施工增加费,3二次搬运,4冬雨季施工增加费,5大型机械设备进出场及安拆,7施工降水费,8地上地下设施,建筑物临时保护设施费,9混凝土、钢筋混凝土模板

17、及支架,10已完工程及设备保护,11脚手架,43,直接费直接费由直接工程费和措施费组成。（1）直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。人工费：是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。施工机械使用费：是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。,建筑安装工程费用构成,44,直接工程费,直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。由人工费、材料费、施工机械使用费组成。直接工程费=人工费+材料费+施工机械使用费=（分项工程

18、量相应项目预算定额基价）,45,人工费,人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。 计算方法：人工费=（工日消耗量日工资单价）=分项工程的工程量相应预算定额基价中的人工费（或相应地区单位估价表中的人工费） 其中：,46,材料费,材料费是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料辅助材料、构配件、零件、半成品的材料费用和检验试验费。,材料原价（或供应价格）,材料运杂费,运输损耗费,采购及保管费,检验试验费,材料费,指材料自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。,材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。,是指为组织采购、供应和保管材料过程中所需要的各项费用。包括采购费、仓储费

19、、工地保管费和仓储损耗。,是指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品等费用。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件做破坏性试验及其他特殊地求检验试验的费用。,47,材料费计算方法,材料费=（材料消耗量材料基价）+检验试验费=分项工程的工程量相应预算定额基价中的材料费（或相应地区单位估价表中的材料费） +检验试验费材料基价检验试验费,48,（2）措施费：是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。包括内容：环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项

20、费用。 环境保护费=直接工程费环境保护费费率（%）文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。 文明施工费=直接工程费文明施工费费率（%）安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。 安全施工费=直接工程费安全施工费费率（%）,建筑安装工程费用构成,49,临时设施费：是指施工企业为进行建筑工程施工所必需搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物，仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。临时设施费用包括临时设施的搭设、维修、拆除费或摊销费。临时设施费=（周转使用临建费+一次性

21、使用临建费）【1+其他临时设施所占比例（%）】,建筑安装工程费用构成,50,夜间施工增加费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费，夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。二次搬运费：是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。,建筑安装工程费用构成,51,混凝土、钢筋混凝土模板及支架费：是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输

22、费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用。脚手架费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需费用。11施工排水、降水费：是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水、降水措施所发生的各种费用。 排水降水费=（排水降水机械台班费排水降水周期+ 排水降水使用材料费、人工费）,建筑安装工程费用构成,52,间接费,间接费是指建筑施工企业为组织和管理工程施工所需要支出的一切费用。它不直接地构成建筑工程实体，也不归属于某一分部（项）工程，只能间接地分摊到各个工程的费用中，为工程服务。间接费包括：企业管理费和规费。,

23、53,企业管理费,企业管理费指建筑施工企业组织施工生产和经营所需费用。企业管理费包括：,1.管理人员工资 2.办公费 3.差旅交通费4.固定资产使用费 5.工具用具使用费 6.劳动保险费,7.工会经费 8.职工教育经费 9.财产保险费 10.财务费 11.税金 12.其他,55,企业管理费费率,1.以直接费为计算基础,2.以人工费和机械费合计为计算基础,3.以人工费为计算基础,56,规费,指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用。包括：1.工程排污费指施工现场按规定缴纳的工程排污费。2.工程定额测定费指按规定支付工程造价(定额)管理部门的定额测定费。,3.社会保障费 包括养老保险费、失业保险费、

24、医疗保险费。 4.住房公积金 指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。 5.危险作业意外伤害保险 指按建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。,57,规费费率,一般根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合取定，规费计算中所需数据如下：1.每万元发承包价中人工费含量和机械费含量2.人工费占直接费的比例3.每万元发承包价中所含规费缴纳标准的各项基数,58,规费费率计算公式,2.以人工费和机械费合计为计算基础,3.以人工费为计算基础,1.以直接费为计算基础,59,间接费的计算方法,1.以直接费为计算基础间接费=直接费合计间接费费率（%）2.以人工费和机械费合计为计算基础

25、间接费=人工费和机械费合计间接费费率（%）3.以人工费为计算基础间接费=人工费合计间接费费率（%）,60,利 润,利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。1.以直接费+间接费作为计算基础 利润=（直接费+间接费）利润率 2.以人工费作为计算基础 利润=直接费中的人工费利润率 3.以人工费+机械费作为计算基础 利润=（人工费+机械费）利润率,例题：根据建筑安装工程费用项目组成(建标2003206号)文件的规定：下列属于规费的是( )。A. 环境保护费 B工程排污费 C. 安全施工费D文明施工费答案：B 解析：本题考查间接费中规费的构成。规费包括工程排污费、工程定额测定费、社会保障费、住房公积金

26、和危险作业意外伤害保险。所以正确答案为B。,62,税金,税金指国家税法规定的建筑工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。营业税=营业额3%城市维护建设税=营业税适用税率 纳税人所在地为市区的，税率为7%；所在地为县镇的，税率为5%；所在地为农村的，税率为1%。教育费附加=营业税3%税金=（直接费+间接费+利润）税率,63,综合计税系数,1.纳税地点在市区的企业2.纳税地点在县镇的企业3.纳税地点在农村的企业,64,建筑安装工程费用计价方法,工料单价法综合单价法,65,工料单价法,工料单价法是以分部分项工程量乘以单价后的合计为直接工程费，直接工程费以人工、材料、机械的消耗量及其相应价格

27、确定。直接工程费汇总后另加间接费、利润、税金生成工程发承包价。计算程序分为三种：以直接费为计算基础、以人工费+机械费为计算基础、以人工费为计算基础。建筑工程一般以直接费为计算基础进行计价，安装工程、装饰工程一般以人工费为基础进行计价。,66,工料单价法计价程序-以直接费为计算基础,67,工料单价法计价程序-以直接费为计算基础,【例】某土方工程直接工程费为300万元，以直接费为计算基础计算建筑安装工程费，其中措施费为直接工程费的5%，间接费费率为8%，利润率为4%，综合计税系数为3. 41%。列表计算该工程的建筑安装工程造价。,68,工料单价法计价程序-以直接费为计算基础,69,工料单价法计价程

28、序 以人工费+机械费为计算基础,70,工料单价法计价程序-以人工费为计算基础,71,综合单价法,综合单价法是分部分项工程单价为全费用单价，全费用单价经综合计算后生成，其内容包括直接工程费、间接费、利润和税金（措施费也可按此方法生成全费用价格。各分项工程量乘以综合单价的合价汇总后，生成工程发承包价。,72,综合单价法计价程序 以直接工程费为计算基础,73,综合单价法计价程序 以人工费为计算基础,3.4工程建设其他费用,工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生

29、的各项费用。工程建设其他费用，按其内容大体可分为三类。第一类指土地使用费；第二类指与工程建设有关的其他费用；第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。,（一）土地使用费,任何一个建设项目都固定于一定地点与地面相连接，必须占用一定量的土地，也就必然要发生为获得建设用地而支付的费用，这就是土地使用费。它是指通过划拨方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿费，或者通过土地使用权出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。,工程建设其他费用,国土资源部近日透露，全国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面，按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，最终取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。所

30、谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。,1、土地征用及迁移补偿费划拨方式土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照中华人民共和国土地管理法等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的30倍，土地年产值则按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括：（1）土地补偿费（耕地被征用前三年平均年产值的610倍 ）。 （2）青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。,（一）土地使用费,工程建设其他

31、费用,1、土地征用及迁移补偿费划拨方式（3）安置补助费（每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 ） （4）缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。（县市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率，要按征地工作量大小，视不同情况，在1%4%幅度内提取。 ）,（一）土地使用费,工程建设其他费用,1、土地征用及迁移补偿费划拨方式（5）征地动迁费（征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴

32、费，拆迁管理费等 ）。 （6）水利水电工程水库淹没处理补偿费。,（一）土地使用费,工程建设其他费用,2、土地使用权出让金土地使用权出让金，指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，支付的土地使用权出让金。,（一）土地使用费,工程建设其他费用,2、土地使用权出让金（1）明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商。第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。,（一）土

33、地使用费,工程建设其他费用,2、土地使用权出让金（2）出让或转让方式：协议、招标、公开拍卖。1）协议方式是由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。2）招标方式是在规定的期限内，由用地单位以书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑，择优而取。该方式适用于一般工程建设用地。3）公开拍卖是指在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得。这完全是由市场竞争决定，适用于盈利高的行业用地。,（一）土地使用费,工程建设其他费用,（3）关于地价在有偿出让和

34、转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：1）地价对目前的投资环境不产生大的影响；2）地价与当地的社会经济承受能力相适应；3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。,2、地使用权出让金,（一）土地使用费,工程建设其他费用,（4）年限：有限关于政府有偿出让土地使用权的年限，各地可根据时间、区位等各种条件作不同的规定，一般可在3099年之间。按照地面附属建筑物的折旧年限来看，以50年为宜。 居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年,2、土地使用权出让金,（一）土地使用费,工程建设其他

35、费用,（5）土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。1）有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；2）转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；3）在土地转让期间，国家要区别不同地段，不同用途向土地使用者收取土地占用费。,2、土地使用权出让金,（一）土地使用费,工程建设其他费用,根据项目的不同，与项目建设有关的其他费用的构成也不尽相同，一般包括以下各项。在进行工程估算及概算中可根据实际情况进行计算。 建设单位管理费 勘察设计费 研究试验费 建设单位临时设施费 工程监理费 工程保险费 引进技术和进口设备其他费用,（二）与建设项目有

36、关的其他费用,工程建设其他费用,1、建设单位管理费,建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需费用。内容包括：（1）建设单位开办费。指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用。（2）建设单位经费。包括工作人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验

37、收费、后评估等费用。不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备材料所需的费用。,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,建设单位管理费按照单项工程费用之和（包括设备工器具购置费和建筑安装工程费用）乘以建设单位管理费费率计算。建设单位管理费费率按照建设项目的不同性质、不同规模确定。,1、建设单位管理费,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用，内容包括：（1）编制项目建议书、可行性研究报告及投资估算、工程咨询、评价以及为编制上述文件所进行勘察、设计、研究试验等所需费用；（2）委托勘察、设计

38、单位进行初步设计、施工图设计及概预算编制等所需费用；（3）在规定范围内由建设单位自行完成的勘察、设计工作所需费用。,2、勘查设计费,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,勘察设计费中：项目建议书、可行性研究报告按国家颁布的收费标准计算设计费按国家颁布的工程设计收费标准计算勘察费一般民用建筑6层以下的按35元/m2计算，高层建筑按810元/m2计算，工业建筑按1012元m2计算。,2、勘查设计费,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,研究试验费是指为建设项目提供和验证设计参数、数据、资料等所进行的必要的试验费用以及设计规定在施工中必须进行试验、验证所需费用。包括自行或委托

39、其他部门研究试验所需人工费、材料费、试验设备及仪器使用费等。这项费用按照设计单位根据本工程项目的需要提出的研究试验内容和要求计算。,3、研究试验费,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,建设单位临时设施费是指建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费用。,4、临时设施费,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,工程监理费是指建设单位委托工程监理单位对工程实施监理工作所需费用。（1）一般情况应按工程建设监理收费标准计算，即按所监理工程概算或预算的百分比计算，通常情况下设计阶段监理收费费率为概（预）算的0.03%0.20%，施工阶段监理收费费率为概（预）算的0

40、.60%2.5%；（2）对于单工种或临时性项目可根据参与监理的年度平均人数按35万元人年计算。,5、工程监理费,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,工程保险费是指建设项目在建设期间根据需要实施工程保险所需的费用。包括以各种建筑工程及其在施工过程中的物料、机器设备为保险标的的建筑工程一切险，以安装工程中的各种机器、机械设备为保险标的的安装工程一切险，以及机器损坏保险等。,6、工程保险费,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,保险费率如下：民用建筑(住宅楼、综合性大楼、商场、旅馆、医院、学校)占建筑工程费的24；其他建筑(工业厂房、仓库、道路、码头、水坝、隧道、桥梁、管道

41、等)占建筑工程费的36；安装工程(农业、工业、机械、电子、电器、纺织、矿山、石油、化学及钢铁工业、钢结构桥梁)占建筑工程费的36。,6、工程保险费,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,（1）出国人员费用指为引进技术和进口设备派出人员在国外培训和进行设计联络，设备检验等的差旅费、制装费、生活费等。这项费用根据设计规定的出国培训和工作的人数、时间及派往国家，按财政部、外交部规定的临时出国人员费用开支标准及中国民用航空公司现行国际航线票价等进行计算，其中使用外汇部分应计算银行财务费用。（2）国外工程技术人员来华费用指为安装进口设备，引进国外技术等聘用外国工程技术人员进行技术指导工作所发

42、生的费用。包括技术服务费、外国技术人员的在华工资、生活补贴、差旅费、医药费、住宿费、交通费、宴请费、参观游览等招待费用。这项费用按每人每月费用指标计算。,7、引进技术和进口设备其他费用,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,（3）技术引进费指为引进国外先进技术而支付的费用。包括专利费、专有技术费（技术保密费）、国外设计及技术资料费、计算机软件费等。这项费用根据合同或协议的价格计算。（4）分期或延期付款利息指利用出口信贷引进技术或进口设备采取分期或延期付款的办法所支付的利息。（5）进口设备检验鉴定费用指进口设备按规定付给商品检验部门的进口设备检验鉴定费。这项费用按进口设备货价的3%5

43、%计算。,7、引进技术和进口设备其他费用,（二）与建设项目有关的其他费用,工程建设其他费用,工程建设其他费用,与未来企业生产经营有关的其他费用,联合试运转费,生产准备费,办公和生活家具购置费,生产人员培训费,生产人员提前进厂费用,工程建设其他费用,联合试运转费：是整个车间的负荷或无负荷的联合试运转发生的费用的支出大于试运转收入的亏损部分，不包括应由设备安装费用（这部分应包含在设备安装工程预算内）开支的设备调试费及试车费用。 生产准备费：为保证竣工交付使用所必须的生产准备费用。 办公和生活家具购置费 ：为保证项目初期正常生产、设用和管理所必须购置的办公和生产家具和用具的费用。,基本预备费包括 涨

44、价预备费,预备费,预备费,建设期涨价预备费的计算（计算公式、例题详教材71页）。,建设期贷款利息,建设期贷款利息 为了筹措建设项目资金所支出的各项费用。 建设期贷款利息包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期间内应偿还的借款利息。,建设期贷款利息,建设期贷款利息计算：1、贷款总额一次贷出且利息固定：q = P(1+i)n-1 （其中F=P(1+i)n 为本利和，复利计算公式）q：贷款利息p：一次性贷款金额i：贷款年利率,建设期贷款利息,2、总贷款分年均衡发放qj=（pj-1+1/2Aj）iqj：建设期第i年应计利息pj-1

45、：建设期第（j-1）年末贷款与利息累计金额之和。Aj：建设期第j年贷款金额i：贷款年利率,例题3：某新建项目，建设期为三年。建设期第一年贷款300万元；第二年贷款600万元；第三年贷款400万元；年利率为12%，分年均衡发放，试用复利法（利滚利）计算建设期贷款利息。,解：第一年：q1=（p1-1+1/2a1）i=1/230012%=18万元 第二年：q2=（p2-1+1/2a2）i=(300+18+1/2600) 12%=74.16万元 第三年： q3=（p3-1+1/2a3）i=(300+18+600+74.16+1/2400) 12%=143.06万元 建设期贷款利息总和为：235.22万

46、元。,107,建设期贷款利息的计算,【例4】某新建项目，建设期为 3 年，共向银行贷款 1300 万元，第一年（初） 300 万元，第二年（初） 600 万元，第三年（初） 400 万元年利率为 6% ，试分别计算贷款在各年 年初发生及各年均衡发生的建设期利息。,108,建设期贷款利息计算, 借款额在各年年初发生： 借款额在各年均衡发生 第一年利息： 第一年利息： q1=300 0.06=18 万元 q1=300/2 0.06=9 万元 第二年利息： 第二年利息： q2=(318+600) 0.06 q2=(309+600/2)0.06 =55.08万元 =36.54万元 第三年利息： 第三年利息： q3=(973.08+400) 0.06 q3=(945.54+400/2)0.06 =82.38万元 =68.73万元 建设期利息为： 155.46 万元 建设期利息为： 114.27 万元,固定资产投资方向调节税,固定资产投资方向调节税 国家为了控制投资规模、引导投资方向、调整投资结构对投资者征收的一个税种。（目前已暂停征，但该税种并未取消）,