房地产市场营销培训(全)课件.ppt
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1、房地产市场营销,一、房地产市场的特性(一)房地产的整体概念 在我国,所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。 这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括:为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往可以被看做是土地或建筑物的构成部分。 因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。,房地产主要有三种存在形态: 单纯的土地,如一块无建筑物的城市空地; 单纯的建筑物,建筑物虽然必须建造在土地之
2、上,但在某些特定情况下可以把它单独看待; 土地与建筑物合成一体的“房地”(或称为复合房地产),例如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑。 房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。所谓不动产,简单地说,是指不能移动的财产。 在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的房地产权益包括土地使用权和房屋所有权,以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典权等。,我国房地产的整体概念可归纳为下图:,(二)房地产的特性1、不可移动性 房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。每一宗土地都有其固定的位置,不可移动,这一特性使土地利用形态受到位置的严格限制。建筑物由于固着于土地上,
3、所以也是不可移动的。因此,位置对房地产投资具有重要意义。 房地产的位置有自然地理位置与社会经济地理位置之别。虽然,房地产的自然地理位置固定不变,但其社会经济地理位置却经常在变动。这种变动可以由以下原因引起:城市规划的制定或修改;交通建设的发展或改变;其他建设的发展等。当房地产的位置由劣变优时,其价格会上升;反之,价格会下跌。 房地产投资者应重视对房地产所处位置的研究,尤其应重视对社会经济地理位置现状和发展变化的研究。,2、长期使用性 土地的利用价值永不会消失,这种特性称为不可毁灭性或恒久性。土地的这种特性,可为其占有者带来永续不断的收益。作为一种商品,房地产具有长期使用性或具有较高的耐用性。
4、我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。根据我国现行的土地使用制度,公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权,是有一定使用期限的土地使用权,其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,但土地使用期满,土地及其地上的建筑物、其他附着物所有权应由国家无偿收回。 3、附加收益性 房地产本身并不能产生收入,房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能,使之既适合房地产特征,又能增加房地产投资的收益。,按照房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用功能是十分重要的,可以极大地增加对租客的吸引力。对房地产投资者来说,如
5、果其投资的房地产适应性很差,则意味着他面临着较大的投资风险。4、异质性 市场上不可能有两宗完全相同的房地产。一宗土地由于受区位和周围环境的影响不可能与另一宗土地相同;纵使两处的建筑物一模一样,但由于其坐落的位置不同,周围环境也不相同,这两宗房地产实质上也是不相同的。 5、资本和消费品的二重性 房地产不仅是人类最基本的生产要素,也是最基本的生活资料。在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品也是一项有价资产。房地产而作为一项重要资产,在一国总财富中一般占有很大比重。,根据有关资料统计,美国的不动产价值约占其总财富的732,其中土地占232,建筑物占
6、50,属于其他财富的仅占268。因此,人们购买一宗房地产消费品的时候,同时也是在进行一项投资。6、易受政策影响性 在任何国家和地区,对房地产的使用、支配都会受到某些限制。房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项:一是政府基于公共利益,可限制某些房地产的使用,如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定;二是政府为满足社会公共利益的需要,可以对任何房地产实行强制征用或收买。7、相互影响性和深受周围社区环境影响性 一宗房地产与其周围房地产相互影响。房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系,而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。,房地产深受周围社区环境的影响,
7、不能脱离周围的社区环境而单独存在。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资,能显著地提高附近房地产的价值。(三)房地产市场的特征 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。 一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件: 有稳定、明确及长远的房地产政策; 有完善的法制基础,使房地产开发、房地产交易和房地产管理均有法可依; 有统一、简明、灵活有效的现代化管理制度; 有完善的房地产市场运作体系。,房地产市场具有如下特征:1、房地产市场是房地产权益的交易市场 由于房地产的不可移动性,房地产交易流通的对象实际
8、上是附着在每一宗具体房地产上的权益(或权利),而不是物业本身。 这种权益可以是所有权(包括占有权、使用权、收益权和处分权),也可以是部分所有权或其他权益(权利)。这种权益一般有明确的界定,因而具有排他性。 这些权益或单独交易或联合在一起交易,在房地产市场上就表现为不同类型、不同性质的交易行为。2、房地产市场是区域性市场 由于地产的不可移动性,房地产市场的区域性极强。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间,房地产的市场条件、供求关系、价格水平都会大相径庭。,由于房地产市场的区域性特点,房地产开发商在从事某一地区的房地产开发经营业务时,必须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法律等各方面
9、的情况。3、房地产市场是不完全竞争市场 一个完全竞争的市场必须具备三个条件:商品同质,可以互相替代;某一商品的卖主和买主人数众多,且随时自由进出市场;信息充分,传播畅通。但房地产市场不具备上述三个条件。 房地产商品是绝对异质的,互相不可替代。所以,某一房地产的卖主和买主都不可能是众多的。 在房地产市场上买主和卖主的机会都不是均等的,两者都没有充分的选择权,因而,在房地产市场上个别卖主或买主对房地产交易价格往往会起很大作用。 房地产市场是一个专业性很强的复杂市场,人们,进行房地产交易时应求助于专业人员和专业机构。这些专业人士通常是律师、房地产估价师、房地产营销人员及掌握建筑工程和房地产税收知识的
10、专业人员。 房地产是高价商品,房地产的权属转移必须按法定的程序履行各项手续,除房地产产权人的变更外,还有相关的权利、义务、责任和利益等经济关系的转移行为。为了保护有关当事人的利益,各国政府都立法管理房地产买卖及租赁活动或行为。 房地产交易活动在某些环节是受到政府严格限制的,房地产市场是受国家严格控制地不完全开放市场。4、房地产市场信息不充分 缺乏信息是房地产市场的又一特征。许多房地产交易和定价是私下进行的,很大程度上取决于交易当事人的相互关系,因此,这种成交价往往不能反映成交房地产的真实价值。由于房地产交易信息不易获得,因而房地产市场不易形成竞争性的市场结构。,5、房地产市场的变化具有周期性
11、房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性,其变化的基本规律也是:繁荣调整衰退复苏繁荣。其规律如图所示:,根据国际和我国的实际,一般而言,房地产周期为710年,日本约为10年,我国内地为68年,我国台湾地区为7年。当然,房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系,国民经济的发展决定着房地产市场的大势。 判断周期变化的主要指标有:空置率、租金售价、开复工面积、销售面积、土地出让面积等。(四)房地产市场营销的过程1、房地产市场营销的特性 第一,产品生产周期长。 第二,所需投入金额大、风险性高。 第三,产品独特性强,几乎没有相同的产品。 第四,需要多种行业的企业协同作战。,房地产营销,按照次
12、序大致有以下几类:投资咨询机构;市场调研机构;项目策划机构;建筑设计机构;建筑施工机构;工程监理机构;销售推广机构;物业管理机构。因此,它是一个多领域专家共同谋划的大事业。2、房地产市场营销全过程 市场营销程序是指分析市场机会,研究与选择目标市场,设计营销战略,制定营销计划以及组织、实施和控制营销活动。如下图所示:,(五)房地产市场营销应注意的问题1、房地产开发要“以人为本” 是“以产定销”,还是“以销定产”,是引导客户适应你的开发,还是按客户的意愿去开发,房地产营销的基础应按客户的需求(包括潜在需求)而不是按房地产商的“主观创意”去开发产品。 房地产企业开发商品房的目的是出售、营利。房地产产
13、品是商品,而不是艺术作品,因此,片面地按照开发商的意愿去构筑理想的商品房,又想尽力去引导某种潮流或观念,让客户适应市场,这往往会适得其反。 任何一个开发商只能创造出某些卖点,但他不可能替代客户的意愿。营销是一种相对的现实性,没人问津的物业再好,绝不能称之为优秀的商品房,就比如一件设计、制作都很精良的服装,永远挂在店堂,就不能说它是商品性服装。,客户是圆心,开发是圆弧,营销仅仅是一种途径、一条线路,所以,在房地产开发中一定要坚持“以人为本”,离开这一基础,就不可能取得好的效益。2、营销不是销售,要实行全程营销 房地产营销和开发不可能分离,营销是开发的龙头又相对服务于开发。 就目前的现实状况分析,
14、涉及房产销售的有三种模式:企业自产自销、代理销售、营销指导或分销。 开发和销售实质上不可能分离。完全分离的销售,不是真正意义的房地产营销,或许可称之为第一代营销。而现代营销的目的是包括前期介入,实行全过程营销,而最终使销售成为多余的。 虽然如何卖楼是关键,但更重要的是与此相关的一系列问题:在什么地方造?设计怎样的物业?房型设计如何?大、中、小面积比例多大为宜?每套面积多少,合适?外立面和环境如何?等等,设计、建造是刚性的,营销是柔性的,后期无法弥补先天不足,至少不可能从根本上去克服。 房地产营销,是个人和集体针对特定的楼盘,通过创造性劳动来挖掘市场的兴奋点,在获得购房者认同的前提下实现买卖并提
15、供服务。开发商较多关心产品本身,而营销商侧重于商品前提下的某种服务和产品的推广、包装,注意市场需求水平和时机。因此,专业营销商在房地产产品走向市场,进入流通领域时,有着巨大的空间,包括其成熟的运作模式和运作技巧。 3、注意产品定位,避免“营销近视症” 营销过程是一个产品推销、引导的过程,是房地产开发概念的提炼。有些开发商出于急于求成的心理常常把营销和热销等同起来。这是一种误区,或者说是“营销近视症”!,作为一种特殊形态的商品房产,又有着特别的市场群体,需要具备营销的条件和前提,才有可能热销,这就要注意产品的定位。 制约营销的因素很多,诸如总量因素、区域因素、社会因素、政策因素、文化因素、需求因
16、素和购买力因素等。 一般企业易犯的“营销近视症”主要有: 价格近视症:为求获得利润最大化,过大、过快地提高价格,忽略了房产的增值空间和增值规律。 节奏近视症:不按规律和市场的接盘能力,将所有楼盘同时上市,结果剩下的“死角房”无人问津,造成尾盘销售期长而又难度大。 效应近视症:片面地运用广告推广、概念炒作等来产生效应,物业面市无计划、前后矛盾,使企业失信于消费者。,产生“营销近视症”的原因在于:开发商仅仅注意到了成交消费区域,而忽略了客户培养区域,因此难以产生市场恒稳效应。4、建立市场理念 所谓营销不是万能的,从某种意义上说,就是没有一个完全相同的营销方案会同时完全适应于两个物业的推广之中。这就
17、要求房地产企业在开发产品时,处处以市场为导向。归纳起来,我国房地产营销应注意解决好以下问题:(1)名称化营销 每项房产在销售过程中都会出现许多不同的概念,也可以把此理解为名称。“名称化”操作,“简单、直接、易于传播、操作性强”,从形式上来说,“名称化”更代表一种经营理论。 “名称化”营销的启示有三点:,第一,将楼盘概述为名称化处理,进而扩展物业内涵,如“望京花园”名称的产生和推广,是从最早的楼书就开始了,诠释了望京花园的内涵,并传播了望京花园,进而提升了该物业的品牌。 第二,将企业推广诉求与项目推广诉求结合,将项目开发与项目销售结合,绕过繁琐的解说及严格的诉求要求,简练而直接。 第三,适应推广
18、诉求点在整个销售过程的延续性甚至扩展要求,使销售组织并不仅局限于项目本身,而推广至市场环境中去操作,并提供一个理论化的出发点,同时更拓展了市场销售内涵。(2)全过程营销 营销从前期就开始介入,实行全过程营销,使开发和营销相辅相成。,(3)认识营销 房地产企业对自身楼盘营销地位的认识,会直接左右该企业营销水平的好与坏。选址开发的目的是为了尽快实现销售并获得利润,只有按照市场需求去组织生产,企业才能立于不败之地。(4)重视营销人才 房地产企业营销成功与否,除了企业自身的优势和楼盘的品质和定位外,最重要的是人才问题。以为建立了销售部或营销部就拥有了营销人才,这是一个错误。(5)掌握营销节奏 房地产营
19、销中一个极其重要的问题就是对楼盘的销售节奏如何掌握。一般来说,每一个楼盘的销售可划分为四个阶段:开盘亮相期;开盘初期;销售中期;收盘期。,目前,房地产营销在节奏掌握上出现的问题有这样几种:一是把注意力集中在开盘亮相期,而忽视了销售中期;二是进入开盘初期后,或者为了急于回收资金,或者为了创造销售业绩,客户需要什么房源就面市什么房源,以至在以后的销售中出现“死角”;三是无计划推盘,没有设定销售时间和比例。一般情况下,应设封顶销售比例、竣工销售比例和入住销售比例,为实现这些预定的销售额,应有起伏、有节奏地在一个基础营销方案指导下,设置并实施若干个单体销售方案进行前后呼应和控制。 (6)营销价格确定
20、我们知道房地产营销最实质的内容是价格控制,价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置四个价格:开盘价、封顶价、竣工价和入住价,并要有与此价格相适应的销售比例,以小幅频跳逐步实施价格策略。,定价的基本原则是:逐步渐进提高和留有升值空间。在价格控制上要严格避免三种情况发生: 第一种情况是价格在销售期下调。房价在楼盘开盘以后,基本原则是只升不跌,一旦楼盘价格明显下调,不仅会严重挫伤已购房者的积极性,带来市场负面效应,而且会使楼盘市场信誉度下降而影响楼盘销售。 第二种情况是价格做空。有些开发商为了人为地制造人气,即使在市场实际接受力较差的情况下,依旧人为提高市场销售价,而在实际销售中,又随意让客户
21、还价、打折,出现价格做空现象。 第三种情况是升值缺少价格空隙。有的开发商一旦发现自身楼盘市场出现业绩,便误认为上市价格太低,过快或过大地上调房价,失去市场应预留的空间,尽管从外表形式上非常荣耀,但往往会因此失去市场。,一些房地产企业,就是因为价格上调比率过高、速度过快,使楼盘失去了市场,一旦发现价格控制失误,再欲下调又无法下调时,变得束手无策。 合理的价格上调策略是:按封顶、竣工、入住为三个主要时间段,其中设置若干个调节点,每次调价的幅度既能使前期购房者产生信心,又能给欲购未购者带来刺激,产生导购效应。(7)把握营销时机 房地产营销必然会受到营销环境的影响,营销环境可分为宏观环境和微观环境。
22、营销机遇一般来源于以下几个方面: 第一,某种政策带来机遇。 第二,竞争对手带来的机遇。 楼宇的市场竞争往往是同区域不同价楼宇的竞争及相同价位不同地区楼宇间的竞争,因此,充分了解自身楼盘竞争对手的情况,就有可能随时发现营销机遇。,第三,从楼盘营销环境中获得机遇。 由于营销环境在不断变化,因而营销机遇可能随时出现。一旦自身楼宇所处的位置环境发生变化,如能及时推出营销方案,必定会引起市场效应。 第四,从企业和楼盘本身获得营销机遇。 楼盘的开工、封顶、竣工、入住是营销机遇的重要时期,房地产企业应根据自身特点设定一些营销方案在此期间推出。除此以外,企业在对外交往过程中或者随着企业形象的推广,或者在阶段性
23、发展中均会给楼盘营销带来帮助,关键是一旦有这种机遇,需抓住不放,才能创出业绩。(8)营销组织与控制 房地产营销方案的制定及过程控制会直接影响到市场效果。要进行营销方案的最有效控制,首先要认识以下两个规律性问题:,第一,楼宇市场的反应常常呈先升后降的起伏性曲线。这是由商品房的区域特征所决定的。大多数商品房都有明显的区域消费特征,因此,楼宇大都有区域消费的趋向。控制及贯彻营销方案其实就是以楼宇有效区域内为重点。 第二,楼盘消化过程有明显的规律性。一般楼盘上市亮相时会有较好的业绩,但进入开盘初期后市场反应开始缓慢;达到20的销售率时,进入销售中期,达到3080左右的销售比例时,会出现现房比期房好卖的
24、情况。 因此,营销过程的控制其实是对开盘中期的控制,一般的楼盘亮相、开盘期控制主要是价格和形象的控制。在制定整体营销方案时,可设置一个最基本的恒定主流方案,然后设置一些滚动推出的单体营销方案,这些单体方案在销售中期推出,以实现3060的销售比例。,二、房地产市场调研(一)房地产市场营销环境调研1、人口环境 人是市场的主体,对区域人口规模与增长率、人口的年龄结构、教育程度、家庭结构以及人口的迁移等内容进行调研,对房地产开发的定位有明显的指导意义。(1)人口总量与人口 地区人口总量决定了对房地产的需求上限。大城市庞大的人口基数是对房地产需求的基础。人口增长对房地产需求有双向的影响,如果人口增长速度
25、快,则家庭收入中的很大一部分要用于食品等最基本需求方面的支出,导致该地区的恩格尔系数上升,住房消费支付能力减少或延缓对住房消费的需求。,相反,随着我国居民收入水平的逐步提高,同时在实行严格的计划生育政策情况下,我国居民消费的恩格尔系数一直在下降,这意味着,居民的住房支付能力在逐步上升,住房更新换代的欲望也越来越强烈。(2)人口的年龄结构 人口的年龄结构对房地产需求有两个方面的影响: 一方面,区域人口结构的变化导致需求主体年龄结构的变化,如人口老龄化的现象已在我国各大中城市越来越突出,这会导致对“银发公寓”的巨大需求。 另一方面,区分不同年龄结构的支付能力与人口比例,对住宅开发定位也有明显的指导
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