综合体四种模式及案例课件.ppt

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1、综合体项目模式及案例,谨呈：XX集团,2,项目的界定,公司背景：项目情况：客户的战略性思考：,3,开发商经常会有的疑问,我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？ 项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？ 如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？ 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？ 如何通过本项目建立企业品牌？。,4,我们在合适的时机，掌握了合适的资源,事实上，项目的关键在于：,“我们能否做对”,我们是否意识到综合体项目的复杂性和其同单一物业的不同点,5,综合体和单一物业的比较,6,综合体项目的操作执行内容,项目定位与发展战略确定；

2、物业发展模式；商业资源获取与整合；营销与经营；,7,世联研究：综合体四种发展模式,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式,模式三：以酒店为核心功能的发展模式,模式四：以商业为核心功能的发展模式,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式,例如：上海商城,例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城,例如：广州中信广场、深圳信兴广场,例如：香港太古广场、 北京华贸中心,8,模式一各种功能均衡发展的模式,外因,内因,优越的地理位置CBD/城市中心,便利的交通条件主干道沿线/地铁口,较大的规模 建筑面积20万以上,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,高水准规划设计各功能共融不互扰,功能化体系,五星

3、级酒店,甲级写字楼,顶级酒店式/服务式公寓,高档/中高档购物中心,专业的管理团队物业管理/经营管理,开发商强劲的实力和丰富的经验,成功关键因素,9,客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,写字楼大堂昭示性,功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次,配套完善商场、公寓,外因,内因,成功关键因素,模式二以写字楼为核心的模式,10,外因,内因,成功关键因素,模式三以酒店为核心的模式,功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次,配套设施顶级商场,地理位置不远离城市核心区,交通可达性主干道沿线,客户支持商务

4、客户,定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位,开发商有足够的经济实力,11,外因,内因,成功关键因素,模式四以商业为核心的模式,明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/,功能化体系商业为主导，其他功能为辅,一流的合作团队,地理位置城市核心区,交通可达性地铁口/主干道沿线,区域功能的缺乏、需求旺盛,独具特色建筑形式/业态/服务内容/,人流及商业气氛,规划设计,经营管理,12,不同模式的收益方式,13,案例研究,14,案例研究内容,背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素,15,模式一案例,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 com

5、plex =hotel+office+shopping+apartment+,香港太古广场,北京华贸中心,北京东方广场,16,案例（1/3） 香港太古广场,太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。,17,案例（1/3） 香港太古广场,太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式

6、公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。,太古广场一座,太古广场二座,太古广场三座,18,案例（1/3） 香港太古广场,定位为 香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓,19,案例（1/3） 香港太古广场,甲级写字楼部分,太古广场一座：,建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。,太古广场二座：,建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。,太古广场三座：,建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,

7、000平方呎。,一座,二座,三座,20,案例（1/3） 香港太古广场,顶级购物中心部分,太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地 。,主要租客：,百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院食肆银行/服务,经营业态：,香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D & G、Herms、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦

8、江春花旗、汇丰、揸打UA金钟电影院,21,案例（1/3） 香港太古广场,顶级购物中心部分,国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。,商场业态特点及布局：,22,负一层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。,一至三层：商业主体，内街式分布。高档商业，以精品店为主。楼层越高，铺面划分越小。,四层为塔楼的中庭和平台设的士站、停车场地等,23,案例（1/3） 香港太古广场,五星级酒店部分,港丽酒店 513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店 602间客房的五星级

9、酒店,24,案例（1/3） 香港太古广场,顶级公寓部分,柏舍共243个单位套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心,曦暹轩共136个单位房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心备有自助洗衣服务,25,案例（1/3） 香港太古广场,各功能规模构成,26,案例（1/3） 香港太古广场,项目特色,一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心： 太古购物广场汇

10、集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆： 万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值， 即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资源共享。二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧,27,案例（1/3

11、） 香港太古广场,经营方式,各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。,28,案例（1/3） 香港太古广场,关键驱动因素,外因：优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；良好的交通环境，位于地铁上盖。内因：各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；设计良好

12、，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。,29,案例（2/3） 北京东方广场,位于北京CBD核心位置；总占地10万；包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。,30,案例（2/3） 北京东方广场,定位为 亚洲最大的商业建筑群顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓,31,案例（2/3） 北京东方广场,功能构成,购物中心东方新天地包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。写字楼东方经贸城内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研

13、讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。五星级酒店东方君悦大酒店拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。公寓东方豪庭公寓共有四幢住宅大厦（尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭），提供豪华服务式公寓。,32,案例（2/3） 北京东方广场,各功能客户构成,东方新天地由于其规模，定位为中高档购物中心，商品档次涵盖高档至中高档。东方经贸城成为各行业龙头公司之汇聚点： 金融界翘楚:摩根史丹利、蒙特利尔银行、中国银行及南方证券外 律师楼:的近律师事务所、胡关李罗律师行、高露云律师事务所； 会计师楼:安永、德勤华永会计师事务所； 科技信息:思科系统、朗讯科技、英特尔；旅游运输

14、业有中旅、国旅运通、通用汽车； 化工医药:陶氏化学、罗氏诊断； 消费品:可口可乐、Nike；日资公司包括东芝、松下电工及资生堂等等。东方豪庭公寓为各大企业的驻京人员提供豪华的服务式住宅。,33,东方经贸城写字楼：共约28万平,目前已租出18万平,每期推出3-5万,东方经贸城_已成为各行业龙头公司之汇聚点整体及写字楼大堂直接建在二层平台上，人通过阶梯，车通过上行道，均可直接上二层。,34,北京东方君悦大酒店：531套,complex Building,35,“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。目前已推出3期。四期总共约550套，四期月租一

15、千七百美元起價。,东方豪庭公寓共享酒店管理和配套资源,36,位置至关重要 恒基、新世界基本都临长安街，但东方广场所处的位置是王府井，而恒基南靠的是火车站，新世界靠的是崇文门，虽然离的近，但经营状况的差别很大；商业业态和规模： 东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态新，类似于上海新天地，比较符合城市新锐阶层的口味，而其规模比恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。 商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为“缤纷新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。,商业部分东方新天地： 首层及地铁层共10万平,37,商业经营的特色,主力店：一家近万平方米的百货商场

16、、一家一千多平方米的超市主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专为“家庭”服务的主题餐厅。体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。娱乐：

17、东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城，根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。 教育：第三层部分租给EMBA作为教室,38,主题经营是“东方新天地”的一大特色。根据经营的商品范围及提供的不同服务内容，商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为：“缤纷新天地”“都市新天地”“庭苑新天地”“寰宇新天地”“活力新天地”。这五个区域各具特色，装饰风格耳目一新，与各自主题相映成辉。,商业经营的特色,39,案例（2/3） 北京东方广场,关键驱动因素,外因：优越的地理位置，依托CBD，位于商业区核心区；位于地铁上

18、盖。内因：利用高档次的写字楼和引入五星级酒店带动整体形象；商业依靠巨大的规模取胜，写字楼通过对客户的严格控制而树立形象；写字楼为酒店和公寓带来高素质的客源，而其为写字楼形成良好配套；投资商强大的经济实力保证大型商业3-5年的经营困难期；利用其较长临街面，各部分功能设置独立的入口和广场，以减低相互影响。,40,案例（3/3） 北京华贸中心,北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。,41,案例（3/3） 北京华贸中心,定位为 构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育

19、中心+展示中心,42,案例（3/3） 北京华贸中心,写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米裙楼面积： 地下一层至地上三层，面积22000平方米,5A智能写字楼,3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。,43,案例（3/3） 北京华贸中心,国际商业区,总体规划面积20万平米，多处商业设施

20、有机分布于百万平米建筑集群里。,16万平米超大规模的水世界商城,超过百米临街的金融商务中心,酒吧文化广场,国际商业区集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。,44,案例（3/3） 北京华贸中心,国际公寓,公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。,五星级酒店,引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌-超豪华酒店里兹卡尔顿(The Ritz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。,45,案

21、例（3/3） 北京华贸中心,体育中心,占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。,展示中心,电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地。,46,案例（3/3） 北京华贸中心,项目特色,整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国KPF公司担纲设计，商业区由国际商业建筑设计专家-英国BENOY公司担纲设计，具有国际水准；写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务市场的高速运营；商业分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业

22、形态；公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区；两座极负盛名的超豪华五星级酒店；展示中心、体育中心集合了部分社会职能。,经营方式,公寓租售并举，其余均自行经营。,47,案例（3/3） 北京华贸中心,外因：优越的地理位置，依托CBD；北京借助奥运这一催化剂正在全力创建具有中国特色国际大都市。内因：超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导；体育中心、展示中心提升社会形象。,关键驱动因素,48,模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）,KPI体系,外因,内因,优越的地理位置CBD/城市中

23、心,便利的交通条件主干道沿线/地铁口,较大的规模建筑面积20万以上,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,高水准规划设计各功能共融不互扰,功能化体系,五星级酒店,甲级写字楼,顶级酒店式/服务式公寓,高档/中高档购物中心,专业的管理团队物业管理/经营管理,49,模式一的收益方式特征,50,模式二案例,广州中信广场,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel ,深圳信兴广场,51,案例（1/2） 广州中信广场,中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新

24、城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。,52,案例（1/2） 广州中信广场,定位为 广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场,53,案例（1/2） 广州中信广场,超高层写字楼部分,楼高：80层，标高333米；单层面积：2500；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。,写字楼部分平面图,54,案例（1/2） 广州中信广场,公寓部分,中信广场公寓

25、楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。,公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。,55,案例（1/2） 广州中信广场,购物中心部分,中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。,56,案例（1/2） 广州中信广场,关键驱动因素,外因：优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心；受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力；IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。内因：利用超高层

26、写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；公寓为写字楼提供较好的配套；舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。,57,案例（2/2） 深圳信兴广场,深圳信兴广场（地王大厦）位于深圳市金融中心区，周边聚集了深圳大多数的银行、证券等金融机构，为较成熟的商务中心。,物业高度：384米 土地面积：18,734平方米地库车位：两层共900个车位物业管理：深圳熊谷物业管理有限公司管理顾问：梁振英测量师行建成日期：1996年,58,案例（2/2） 深圳信兴广场,69层甲级写字楼(单位面积由127平方米起，全层共2,161平方米)34部进口三菱

27、升降机及2部运货升降机,楼高33层，提供332个豪华服务公寓单位，面积由68-200平方米实用率约80%每个单位均配备全套豪华家俬及电器6部进口三菱客用升降机,楼高五层，提供达22,013平方米的商铺面积3部观光升降机及10部扶手电梯，方便游人穿梭各层名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等,写字楼,公寓,商场,59,案例（2/2） 深圳信兴广场,关键驱动因素,外因：优越的地理位置，深圳金融商务区中心；金融业驻商形成产业的支撑。内因：利用超高层写字楼的顶级形象，深圳第一高楼扩大知名度；从设计上将各部分功能独立，各有出入口，做到互不干扰；建筑外观形象

28、突出，昭示性极强。,60,模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）,KPI体系,外因,内因,客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,写字楼大堂昭示性,功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次,配套完善商场、公寓,61,模式二的收益方式特征,62,模式三案例,模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office ,上海商城,63,案例 上海商城,上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店

29、、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。,64,案例 上海商城,定位为 上海顶级国际化综合体 city within a city 五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场,65,案例 上海商城,核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比： 酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10%。,66,五星级酒店,Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。,案例 上海商城,67,豪华公寓,位于两

30、栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。,案例 上海商城,68,最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅,69,案例 上海商城,项目特色,一、建筑特色1、追求空间含蕴，体现中西交融 外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽 庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅 庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。 各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米 二、国际化管理1、聘请国际人士组成管理团队2、采用五星级标准的服务管理,。,70,案例 上海商城,关键驱动因素,外因：处在CBD区边缘，以五星级酒

31、店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。,71,模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）,KPI体系,外因,内因,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次,配套设施顶级商场,地理位置不远离城市核心区,交通

32、可达性主干道沿线,客户支持商务客户,定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位,72,模式三的收益方式特征,73,模式四案例,深圳华润中心,模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment ,日本福冈博多运河城,74,案例（1/2） 深圳华润中心,华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。,华润中心项目分北、中

33、、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。,75,案例（1/2） 深圳华润中心,区域历史背景： 罗湖已形成的金融中心和财富圈层，但成熟后区域的发展空间受到限制以及新区竞争。项目区位： 深圳金融中心区，与地王大厦相对而立时机： 区域可开发用地极少项目使命： 作为隆重登场的华润集团，作为如此大规模的项目开发， 必须由受区域发展限制的框框中跳出来，领导区域发展、创造市场。,76,案例（1/2） 深圳华润中心,项目立意,“与您携手，改变生活”,“构筑深圳新天地”,唤起了深圳人共同的心声,77,案例（1/2） 深圳华润中心,建设与经营模式,78,案例（1/2）

34、深圳华润中心,首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位写字楼4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。万象城18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位开放式购物空间、五星级酒店

35、和服务式公寓的组成。,规划与功能比例,79,案例（1/2） 深圳华润中心,华润中心建设团队 精英团队 群英荟萃投资商 华润（集团）有限公司发展商 华润（深圳）有限公司建筑设计 美国RTKL Associates Inc 广东省建筑设计研究院园林景观设计 澳大利亚Place Planning & Design灯光设计顾问 Kaplan Partners Architectural Lighting机电设计顾问 Flack+Kurtz Consulting Engineers消防与安全设计顾问 Rolf Jensen & Associates.Inc电梯设计顾问 Hesselberg. Keese

36、e & Associates .Inc幕墙设计顾问 Curtain Wall Design & Consulting. Inc零售设计顾问 香港仲量联行有限公司交通设计顾问 香港MVA公司 深圳市城市交通规划研究中心工料测量师 香港利比建筑工料测量师有限公司工程监理 中国国际工程咨询公司广告推广策划顾问 深圳市蔚蓝时代广告有限公司,80,案例（1/2） 深圳华润中心,关键驱动因素,外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与深圳人

37、内心的价值观相符；一流的精英团队。,81,案例（2/2） 日本福冈博多运河城,建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：距地铁站中洲川端徒步约十分钟占地面积：3.44万 建筑面积:222,960设计：The Jerde partner Ship；竣工时间：1996年,82,案例（2/2） 日本福冈博多运河城,运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。,功能配比：,写字楼,商场,福冈剧院及商场,商业区主入口,酒店,83,案例（2/2） 日本福冈

38、博多运河城,项目立意 化都市为剧场,犹如都市中的一个多元化未来都市。包罗万象，其乐无穷。是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。,项目的吸引力来自：有名的福冈凯悦大饭店；四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”；汇集13个电影院的 “AMC运河城13”；高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。无论内容还是规模都是空前无比的。,84,案例（2/2） 日本福冈博多运河城,设计思路 观光与商业结合,建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。2）空间的处理： 水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和

39、海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；竖直体系包括“运间”和“百老汇街” ，是创造节日气氛的地方。3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。,85,案例（2/2） 日本福冈博多运河城,86,案例（2/2） 日本福冈博多运河城,经营管理专业团队和完善计划,专业团队： 开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、灯光设计部门。经营计划： 业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。项目运营： 全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。 专业的商业运营公司运营。,87,案例（2/2） 日本福冈博多运河城,

40、市场反馈：前八个月,游客人数达到1200万人,88,案例（2/2） 日本福冈博多运河城,关键驱动因素,外因：优越的地理位置；良好的交通可达性。内因：超强的实力与品牌号召力；独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。,89,模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）,KPI体系,外因,内因,明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/,功能化体系商业为主导，其他功能为辅,一流的合作团队,地理位置城市核心区,交通可达性地铁口/主干道沿线,区域功能的缺乏、需求旺盛,独具特色建筑形式/业态/服务内容/,人流及商业气氛,规划设计,经营管理,90,模式四的收益方式特征,91,四种模式KPI体系的总结,92,四种模式收益方式特征的总结,