在案例中学习物业法规课件.ppt

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1、物业集团培训管理中心总经理 沈强强,在案例中学习物业管理 法律法规,本课程，您可以了解到：,第一部分 法律概述,第二部分 物业案例,一、法律的概念,二、法律的广义与狭义理解,三、我国法律的层次,四、我国目前物业管理法律法规的层次,第一部分 法律概述,五、目前比较重要的一些物业法规,法律就是国家按照统治阶级的利益和意志制定或认可、并由国家强制力保证其实施的行为规范的总和，包括宪法、法律、法令、行政法规、条例、规章、判例、习惯法等各种成文法和不成文法。法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。,法的目的在于维护有利于统治阶级的社会关系和社会秩序，是统治阶级实现其统治的一项重要工具。所以

2、，法是阶级社会特有的社会现象，它随着阶级、阶级斗争的产生、发展而产生和发展，并将随着阶级、阶级斗争的消灭而自行消亡。,一、法律的概念：,二、法律的广义与狭义理解：,广义的法律：是指法的整体，包括法律、有法律效力的解释及其行政机关为执行法律而制定的规范性文件。,狭义的法律：专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制定的规范性文件。,1、宪法：又称为“母法”，是国家法律效力最高的法律，所有的法律、法规等都必须服从于宪法，不得与宪法的规定相冲突。由全国人民代表大会制定。 2、法律：由我国的最高立法机构全国人民代表大会及其常务委员会制定。如物权法。 3、行政法规、条例：由国家行政最高机关国务院颁布。如物业

3、管理条例。 4、部门规章：由国务院各部、委制定的。如建设部颁布物业管理企业资质管理办法。 5、地方性法规：由各省、市、区等地方人民代表大会制定的。只能适用于地方。如广东省物业管理条例。 6、地方性规章：由各省、市、区等人民政府制定。,三、我国法律的层次：,1、宪法； 2、物权法、合同法、民法通则等； 3、物业管理条例； 4、物业管理企业资质管理办法（建设部）、物业服务收费管理办法（建设部、发改委）、城市异产毗邻房屋管理规定（建设部）。 5、广东省物业管理条例； 6、广州市物业服务收费管理实施细则,四、我国目前物业管理法律法规的层次：,五、目前比较重要的一些物业法规,物权法,物业管理条例,物业服

4、务收费管理办法,物业管理企业资质管理办法,住宅专项维修资金管理办法,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,住宅室内装饰装修管理办法,保安服务管理条例,中华人民共和国侵权责任法,房屋建筑工程质量保修办法,广东省物业管理条例,业主大会和业主委员会指导规则,国家级,部门级,省级,广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法,广东省物价局关于机动车停放保管服务收费管理办法,市级,广州市养犬管理条例,广州市物业服务收费管理实施细则,声明：以下案例均系真实的。案例的最终结果不排除有偶然性，但学习案例的主要目的是吸取别人的经验和教训，学会举一反三！因此，案例本身是什

5、么样的结果并不重要！,第二部分 培训案例,房中房,一、某小区装修监管不力，导致出现“房中房” 某小区C6栋601房业主于2008年12月8日申报装修。几天后，开始正式装修。在装修巡查中，管理处发现业主将其中一个房间改成了卫生间，属于重大违章情况。管理处随即进行了制止，发出了整改通知书，但制止的效果甚微，导致业主仍然继续在装修，并且在5月底完成了装修活动，“房中房”已经形成。 另据了解，C6栋601、602房曾在2009年3月向管理处提出装修延期的申请，管理处居然同意其申请，并延期至5月底。理解要点与启示：,（1）告知义务：物业管理条例第53条：,（2）制止、报告义务：物业管理条例第46条,住宅

6、室内装饰装修管理办法第17条,物业管理条例第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,物业管理条例第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。,住宅室内装饰装修管理办法第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，

7、或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。,关于配合做好“房中房”专项整治工作的通知穗国房字2009529号各物业服务企业： 贯彻市政府关于开展房中房整治工作的通告（穗府200922号），现就各物业服务企业依据法定职责，积极配合做好“房中房”专项整治工作提出如下意见，请遵照执行。 一、整治范围 全市违法改建室内结构的房屋。根据广东省物业管理条例第五十五条第一项、第三项规定，包括以下三种情形： （一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，影

8、响房屋安全的； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的； （三）将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或厨房上方的。 二、工作内容 各企业应严格按照物业管理相关法规、政策规定及物业服务合同的约定加强物业服务工作，进一步加强日常巡查，在做好物业管理区域内房屋租赁信息收集、上报的同时，对发现的“房中房”行为及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告物业管理区域所在地的区、县级市人民政府建设行政主管部门，由有关部门按照广东省物业管理条例及时予以查处。 三、工作要求 各企业应高度重视，充分认识开展“房中房”整治工作的重要意义，积极配合行政主管部门做好“房中房”整治工作，物

9、业服务企业未及时劝阻、制止、报告的，将视情节，单独或合并给予以下处理： （一）给予通报批评，并在市物业管理行业协会网站上曝光； （二）取消当年的“物业管理示范小区（大厦）”项目评选资格； （三）已取得“广州市物业管理示范小区（大厦）”荣誉的，由市物业管理行业协会取消荣誉，并作摘牌处理；已取得国家、省“物业管理示范小区（大厦）”荣誉的，上报有关主管部门，建议取消荣誉并摘牌； （四）两年内不推荐晋升物业服务企业资质等级。 特此通知。 广州市国土资源和房屋管理局广州市物业管理行业协会二OO九年五月三十一日,（3）如何有效进行装修管理？,及时发现、及时制止,二、小区内发生安全事故，物业公司是否要承担责

10、任？,1999年，深圳笔架山庄某业主在回家的路上，被潜伏在小区空置房的犯罪分子所杀害。2001年，被害人家属向小区物业公司提出70万元的赔偿要求。,审判结果： 一审：判物业公司赔偿10万元。 二审：判物业公司不承担任何的赔偿责任。,（1）关于物业公司安全责任的法律描述：物业管理条例第47条；,（2）物业公司管理小区，凭什么管，管什么？ 物业服务合同（包括业主公约的授权内容）。物业管理条例第2条。,（3）承担责任的可能性： 物业公司是否履行了物业服务合同中保安服务义务，是认定其是否承担法律责任的依据。 证据，是否有过失或违约行为。 法释【2009】8号第3条。,理解要点与启示：,中物协【2008

11、】1号,物业管理条例第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。,关

12、于使用“秩序维护员”称谓的指导意见 （中物协20081号） 各物业服务企业： 物业管理条例第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。” 从以上两条规定可以看出，物业管理服务的内容包括“维护相关区域内秩序的活动”，物业服务企业的职责包括“协助做好物业管理区域的安全防范工作”

13、。 另外，从物业服务收费管理办法和物业服务定价成本监审办法（试行）的相关规定来看，均明确物业服务成本中包含“秩序维护费”的内容，并无“保安费”的表述。 实际工作中，物业服务企业对从事维护公共秩序和协助安全防范岗位的工作人员，大多习惯称之为“保安员”，业主及使用人也沿用这种称谓。但是，由“保安”一词隐含“保证安全”、“保护安全”之意，与物业服务企业维护公共秩序和协助安全防范的职责并不相符。同时，物业服务企业从事的守望、守护以及公共秩序维护工作，与配有防卫器械和qiangzhi从事武装守护、护卫服务等各种保安服务有着本质区别。物业服务企业的秩序管理人员使用“保安员”称谓，容易引起误解，产生物业服务

14、企业承担“保证业主人身和财产安全”的错觉，以往也曾出现过业主以“保安”为由追究物业服务企业管理责任的案例，引发诸多矛盾和纠纷，给管理服务工作造成被动，给行业健康发展带来不利影响。 为消除不必要的误解，准确界定行业责任，建议今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。物业服务企业在签订物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。,物业管理条例第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管

15、理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,2005年1月18日晚上6点多，孔某下班回家途中，经过巴南区李家沱某小区二栋楼楼下的超市时，被楼上掉下的一块砖头击中头部。孔某当场口鼻出血昏倒在地，抢救5天才苏醒过来。经鉴定，孔某因为重型颅脑受伤导致的下肢行动障碍伤害为7级、智力伤害为10级。 案发后，巴南公安分局刑警支队在当晚10点左右对现场进行了勘查，发现了破裂的肇事砖头。该楼房的3层是一个公用平台，平台上有一自制乒乓台，乒乓台下也有类似的砖头。但是，警方始终没有找到肇事者。,案例一：,三、高空抛

16、物与高空坠物的管理责任。,2005年6月，孔某将小区的三名业主告上法院，因为正是这三人商议修建砖块水泥板乒乓球台，而且其中两人还出资购买了水泥并从别处搬来了砖块堆放在平台上。 因为不能证明就是这3人向楼下扔了砖头，法院驳回了孔某的请求。之后，孔某将该楼的64户住户和物管公司一起告到法院，要求他们承担连带赔偿责任。 法院在判决书中认为，本案中扔砖头侵害孔某的主体，不具有多数性，所以，板子就不能打到64户住户身上，而应该由那个导致了孔某损害但却无法确定的第三人负责。 物管公司作为安全保障义务人，让建筑物和废弃物混乱地堆放在三楼平台上，也没有有效地防止或者制止损害发生，具有过错，应当承担补充赔偿责任

17、。该案的主审法官王冬说，物管公司承担责任后，还可以向真正的侵权人进行追偿。,最后，法院终审判决物管公司赔偿孔某共计50403.18元。,案例二：,2007年9月30日，苏州某办公楼24楼的一块幕墙玻璃坠落，造成楼下两轿车不同程度的损坏。随即车主起诉了开发商与物业公司。 法院认为，该栋楼已售出，开发商不再是所有者，要求原告撤销对开发商的起诉。同时认为，物业公司与业委会的物业服务合同中约定由物业公司负责外墙面的维修、维护与管理，而物业公司又没有足够的证据证明自己不存在管理上的过错。,最后法院调解，由物业公司承担车主6000元的损失，其余由车主自行承担。,（1）物业公司的“制止”义务是否到位，决定物

18、业公司是否需要承担连带责任。物业管理条例第46条。,（2）类似伤害在法律上的责任依据： 特殊侵权行为，指行为人虽无过错，但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为。 中华人民共和国民法通则第126条。,理解要点与启示：,高空抛物与高空坠物的不同人为与非人为的区别,高空抛物,高空坠物,物业管理条例第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。,中华人民共和国民法通则第一百二十六条 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置

19、物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。,中华人民共和国侵权责任法第85、87条,中华人民共和国侵权责任法第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。第八十七条 从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。,（3）防范预防措施：,高空抛物：做到“制止”

20、与“提醒”的义务。,高空坠物：物业公司免责的难度比较大。 特例：根据玻璃幕墙工程技术规范的规定，玻璃幕墙的养护、维修责任主体主要是施工单位。物业公司可向施工单位进行追偿。 购买适当的险种（公共责任险）。 定期巡查，发现隐患，及时处理。,四、关于物业服务费的构成及定价原则。,理解要点与启示： （一）物业服务费的概念：物业服务收费管理办法第2条；,（二）物业服务费包含的内容：物业服务收费管理办法第11条；,某小区的物业服务费是2.8元/平方米，但不包括公共水电费分摊。但业主拒交公共水电分摊，理由是前期物业服务合同与前期物业服务协议中没有详细说明管理费是否包含公共水电费分摊。,物业服务收费管理办法第

21、二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。,物业服务收费管理办法第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；

22、5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。,（三）物业服务费的收费标准是如何确定的？,1、物业服务费的定价原则：公开、合理、服务水平与收费标准相配比,2、物业服务费的定价方式：市场调节价、政府定价、政府指导价,3、广州市关于新建住宅前期物业服务收费的有关规定：（穗价【2010】100号）,（1）最高收费标准：2.8元/平方米/月。超过的，必须报批！,（2）广州市住宅

23、物业服务收费参考标准 五大方面：综合管理服务、公共设施维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护 五级服务等级和标准（一至五级）。2.82.321.851.380.9 两种情况：有电梯、无电梯,4、实操：结合物业服务成本的核算结果定价。,企业资质与收费标准的关系,五、毗邻户维修配合。,楼上漏水至楼下，楼下业主投诉，而楼上业主又不配合，提出赔偿等一系列的要求，导致投诉无法及时解决。,理解要点与启示： 1、业主之间的配合义务：物权法第88条,2、物业公司的义务与责任：从法律意义和理论上来说，物业公司没有去协调业主关系的义务与责任。 城市异常毗连房屋管理规定第14条,物权法第八十八条 不动产权利人因建造

24、、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。,城市异常毗连房屋管理规定第十四条 异产毗连房屋的所有人或使用人发生纠纷的，可以协商解决。不愿协商或者协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。,六、物业服务费的诉讼时效问题：,某物业公司状告业主A，双方签订的物业服务协议中约定服务费的标准是2.98元/平方米/月。该业主于2002年11月28日入伙，从2004年8月开始至2006年10月拒不缴纳服务费。期间，经物业公司两次发函催收，但业主仍拒绝支付。 业主称，自2004年8月欠费开始，到2006年8月这两年内并没有

25、对自己提起民事诉讼，已经过了诉讼时效。因此，请求法院驳回物业公司的诉讼请求。,理解要点与启示：,1、诉讼时效：指权利人在一定时期内不行使请求权，即丧失请求法院保护其权利的权利。,2、现行法律法规在诉讼时效上的有关规定：,中华人民共和国民法通则第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外。,特殊时效：1、短期时效： 短期时效指诉讼时效不满两年的时效。 民法通则第一百三十六条 下列时效为1年： 1、身体受到伤害要求赔偿的； 2、出售质量不合规格的商品未声明的； 3、延付或拒付租金的； 4、寄存财物被丢失或被损坏的。” 2、长期时效： 3年、4年、5年、20年,

26、3、案例中： 物业公司向法院提交了两份同城速递详情单及交寄邮件收据，证明于2005年6月24日、2006年3月18日分别向该业主催收了服务费。业主也进行了签收，因此发生诉讼时效的中断，诉讼时效从2006年3月18日开始重新计算。,4、有关物业服务费催缴的法律规定：,物业管理条例第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。,5、实操启示：,（1）物业服务费是物业公司的主要经费来源，尽管按时交纳服务费是业主的主要义务之一，但物业公司对于未按时交纳服务费的业主，也要尽到催缴的义务：,（2）物业公司向业主

27、催缴服务费，注意：,A、手段和方式要合理合法、有礼有节：,B、法律诉讼时效内：,C、一定要留下有效地书面证据：,七、住改商案例：,2007年10月，彭某购置一套百余平方米的商品住宅，并将其房屋出租给一家电脑公司从事经营。电脑公司生意做得红红火火，几个月后，除买卖电脑产品外，还办起了网吧、培训班，每天都有大批的客人来往。2008年10月，几个邻居突然找到彭某说，由于电脑公司用电量大，造成同楼层的住户电压不稳，空调、冰箱等无法正常使用，还提出开办公司还带来车位紧张、电梯拥堵、小区安宁等问题，要求彭某想办法解决。,但这些问题彭某都没想出解决办法，邻居于是建议把电脑公司迁走。彭某忿忿不平,于是备齐诉讼

28、材料，打算到法院与邻居们一决高下。 邻居们认为，住房使用权不能无限制，将住宅改商场，不仅使小区车位紧张、电梯拥堵、用电超负荷、治安秩序变坏，还将降低住宅硬件设施的使用寿命，增加公用设施的维修和管理运营成本，最终还会影响到物业的长期升值，破坏城市规划，造成国家税费流失。因此，无论从哪个角度看，都要制止这种行为。 彭某与邻居之间的矛盾，后经调解，彭某中止与电脑公司的租房合同，电脑公司近期将迁出小区。,理解要点与启示：,1、住改商的条件：合法、利害关系业主同意。物权法第77条。,（2）界定什么是“有利害关系的业主”：一是本栋建筑物内的其他业主，二是本栋建筑物以外的其他业主，但必须能够举证出受到影响。

29、（高院司法解释第11条）,2、对于“利害关系业主的同意”的理解： （1）必须经全体有利害关系的业主一致同意。通俗地说，实行的是“一票否决制”。（高院司法解释第10条）,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条 业主将住宅改变为经

30、营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。,物权法第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,八、小区公共收益的处理：,物权法第73、74条。,理解要点与启示： 1、收益的归属：由所有权决定（所有权决定了占用、使用、收益、处分四项权能）。,物业管理条例第55条。,自物业管理条例和物权法相继出台后，关于小区内利用共用部位、公用

31、设施设备进行经营所获得的收益更加引人关注。,物业管理条例第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。,不是所有的公共设施设备都是属于业主的！,物权法第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，

32、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,2、既然是业主的，物业公司就无权支配，该怎么办？,首先是取得业主的“授权”，以合同或协议的方式； 二是取决于物业服务费计费方式的不同，即酬金制与包干制。（物业服务收费管理办法第9条）,（1）包干制：公共收益用于补充专项维修资金（公用性质不能变，即只能用在业主的身上） （2）酬金制：公共收益用于弥补服务费的不足。前期物业服务协议第10条,物业服务收费管理办法第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管

33、理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,前期物业服务协议第十条 本物业管理区域内的球场等经营性用房和设施等属开发商所有。 上述设施由开发商委托乙方经营管理。乙方按“社区配套、有偿服务”的原则向使用会所的业主或物业使用人收取费用。 乙方有权在本物业的屋面、外墙、大堂、电梯及其他公共部位进行经营，其经营收益用于补充物业服务费的不足或用于保修期外应当由专项维修资金开支的单项金额在30

34、00元以下（含3000元）的维修项目。,九、紧急避险案例：,业主程先生住在三楼，四楼住户放假期间外出。一天，程先生发现天花开始滴水，随即向物业公司反映。物业公司以无法联系到业主为由，不能入室维修。后来，漏水程度越来越严重，家具、床褥等受到不同程度的损害。 程先生无赖之下拨打了110报警，在警察的要求下，物业公司才破门而入。但这时程先生家中的损失已经十分严重。程先生斥责物业公司没有尽到责任，将其告上法庭。而四楼的住户回来后对于物业公司的破门而入也感到十分恼火。 法院审理认为：物业公司没有及时采取紧急避险措施而一直让水流是不对的，因其不作为应承担程先生损失的部分责任。程先生作为受益人，应给第三方（

35、即四楼住户）适当的补偿。,1、什么是紧急避险：中华人民共和国刑法第21条：,2、紧急避险的要件：,（2）所采取的行为应当是避免危险所必需的。,（3）所保全的必须是法律所保护的权利。,（4）不可超过必要的限度，就是说，所损害的利益应当小于所保全的利益。,（1）必须针对正在发生的紧急危险。如果人的行为构成紧急危险，必须是违法行为。如：在逃犯为了逃避警察的追捕而闯入居民户内的行为不能叫紧急避险。,理解要点与启示：,中华人民共和国刑法第二十一条 为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在，不得已采取的紧急避险行为。造成损害的，不负刑事责任。,3、责任问题： 民法通则第129条；

36、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第156条。,4、实操要点： （1）紧急避险一定要。否则物业公司将有可能承担“不作为”的责任； （2）注意方式方法（第三方在场，留下记录）； （3）规避风险的预防措施。前期物业服务合同第23条、前期物业服务协议第21条。,民法通则第一百二十九条 因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第一百五

37、十六条 因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。,前期物业服务协议第二十一条 发生以下情况，乙方可以不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有设计或瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、非乙方责任发生治安案件的；6、物业管理区域内如发生煤气泄露、

38、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护甲方、物业使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施，由此造成甲方、物业使用人财产损失的。7、业主、物业使用人因违反本协议、业主临时管理规约及乙方制定的管理规定给自身或他人造成损失的，应由业主或物业使用人自行承担相应的责任。前期物业服务合同第二十三条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力或政府行为等因素而导致物业服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身硬件限制而影响乙方造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因

39、非乙方责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、物业服务区域内如发生漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关及司法机关执行任务等突发事件，乙方为维护甲方、物业使用人的人身和财产利益或公共利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施，由此造成甲方、物业使用人财产损失的。6、业主、物业使用人因违反本合同、临时管理规约及乙方制定的管理规定给自身或他人造成损失的，应由业主或物业使用人自行承担相应的责任。7、因刑事治安案件造成损失的。,十、收楼返修的责任界定,某小区业主向广州市仲裁委员会提出仲裁：该户于2008年11月收楼，但收楼时，业主发现室内存在墙面、地

40、板渗水、门板划痕、石材破裂等诸多问题。业主认为，不构成交楼条件，因此拒收。管理处于2009年3月才正式将上述问题维修完毕。 业主认为，发展商存在延迟交楼的违约责任，要求赔偿违约金。同时，要求减免在房屋返修期间（即2008年11月至2009年3月）产生的管理费、水电费，共计1315.70元。,仲裁委员会的裁定分析（一）,关于延迟交楼的违约责任问题,仲裁委员会的裁定分析（二）,关于返修期间的费用问题：,仲裁委员会的裁定分析（三）,关于仲裁费用的问题：,以上分析文字均摘自广州市仲裁委员会裁定书,理解要点与启示：,1、关于延迟交楼的违约责任问题： 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是关键！只

41、要取得备案表，就表明房屋是验收合格的，不构成逾期交楼的违约责任。,房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。,2、返修责任问题： （1）尽量协调业主收楼收钥匙； （2）维修工作要尽快完成； （3）如业主执意不收钥匙的，维修完毕后，要第一时间通知业主收楼（留下有效记录）。,十一、公共消防安全：,范小姐的家在江苏省无锡市新区的一个高档小区，就在今年春节之后的一天夜里，火灾突然发生了。大火持续了40分钟之后被扑灭。 在范莉华家客厅的木地板上，消防人员发现了

42、一处起火点。根据起火点的情况，消防部门做出了这样的火灾原因认定，排除电器火灾、外来人员放火、自燃、雷击、燃气泄漏、不排除客厅内生活用火引发火灾，消防人员解释说生活用火很可能是吸烟或者是烧什么东西，引燃了一些可燃物。 按照消防人员的说法，现场也许可以这样来复原，范莉华和男友大约在凌晨1:00睡觉，睡觉前男友在客厅吸了烟没有完全熄灭就扔进了垃圾篓，之后烟头慢慢引燃了沙发、木地板，最终将整个客厅完全引燃，被烟熏醒的两人惊慌地报了警，然后在边收拾东西边打算逃出时被浓烟和大火吞没了。,范小姐的家人一同起诉了物业公司，索要人身损害赔偿及财产损害赔偿共计92万元。 法院作出了判决：物业公司承担部分赔偿共计1

43、2万元。,判决结果：,为什么物业公司还要承担赔偿责任？,范小姐的家人对小区物业公司的管理提出了质疑： 1、火灾发生时烟和火已经扩散到了楼道里，但是小区装在楼道里的烟感器却没有报警，因此直到消防车来了之后物业公司才知道发生了火灾。 记者将点燃的烟头举向距离烟感器大约10厘米的地方，同时向烟感器吐了一口烟，这时烟感器的指示灯由间断闪烁变成了常亮，但是此时，留在小区控制中心的记者却没有发现那里有任何报警的显示。,原来是这样！,2、除了烟感器不能正常报警之外，范小姐的家人还指出小区的一个消防漏洞，那就是火灾发生时楼道的消防栓没有水，从而延误了救火的时间。紧急状态下，消防人员只能把水带连接起来使用消防车

44、里的自备水。 原来消防栓里的水要靠消防水泵的高压才能送到楼上，但是当火灾发生时消防水泵是关着的。把消防水泵处于手动运行状态是否是被允许的呢？答案当然是否定的。,1、由于业主提出了诉讼要求。 业主不告，物业公司很有可能不用承担责任！,2、物业公司在消防管理方面存在明显的过失（不作为）： （1）楼道里的烟感器没有报警； （2）消火栓中没有水；消防水泵被打到了手动状态。,理解要点与启示：,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继

45、续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。,以上原因没有尽到物业公司的管理责任，（最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第3条）间接性地延误了火灾的抢救时间，为死者的死因负有一定责任。,十二、其他案例：,一、业主搬家时，欠缴服务费，物业公司是否有权拒绝放行？,二、业主装修封闭阳台，物业公司是否有权要求拆除？,三、物业公司是否有权张贴通告，点名批评业主？,四、业主之间的相邻权纠纷，物业公司一定负有解决的法律责任吗？,1、学习法律必须清楚什么是必须做的，什么是不能做的，什么是可做可不做的！,2、我们要牢记一个简单的法律常识： 打官司就是打证据！ 谁不作为/有失职/有过失，谁就要承担法律责任！ 尽职,3、什么是“证据”？做好我们自己该做的，并且留下有效的书面记录！,我们共同的感受：物业公司的权利很有限，但责任却很重大！,4、一般情况下，凡小区发生人身、财产损失等安全事故，一旦走上了法律诉讼程序，物业公司或多或少都要承担赔偿责任！最好不要出事！,课程总结,作为楼盘负责人/管理人员，以下事项是关注的重点：,1、有安全隐患的事；,2、影响业主正常生活的事；,3、有损园区形象、有碍观瞻的事。,不正之处，敬请指点！ 谢 谢！,