土地增值税清算问题探讨课件.ppt

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1、土地增值税问题探讨,土地增值税清算问题探讨,一、房地产开发常用术语介绍1、 “五证”“两书”“二表”“五证”是指“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”、“国有土地使用证”、“商品房预售许可证”房地产商预售商品房时应具备“五证”“建设用地规划许可证”是指建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认项目位置范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，其售房行为也是非法的，不能领取房地产权属证件。(城乡规划建设局),土地增值税清算问题探讨,“建设工程规划许可证”是指有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证

2、。(城乡规划建设局)“建筑工程施工许可证”是指建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有建设工程施工许可证的建筑属违章建筑，不受法律保护。“国有土地使用证”是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落地址、用途、土地使用面积、使用年限及范围。,土地增值税清算问题探讨,“商品房预售许可证”是指市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。“商品房质量保证书“、”商品房使用说明书“可以作为商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的承诺对商品住宅承担质量责

3、任的法律文件和保证文件。,土地增值税清算问题探讨,2、“二表”投资项目备案表（发展和改革局即：发改委立项批复）或发改委的立项批文。,土地增值税清算问题探讨,竣工验收备案表是由建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案所提交的资料。通常包括以下内容：工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划认可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、各单位名称（建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督单位）名称。发改委的立项批文。勘察、设计、施工、监理单位意见,土地增值税清算问题探讨,竣工验收备案文件清单，主要包括：工程竣工验收报告，主要内容为室内环境检测报告的勘察

4、、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，规划许可证和规划验收认可文件；工程质量监督注册登记表；工程施工许可证或开工报告；消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；建设工程档案预验收意见；工程质量保修书；住宅质量保证书、住宅使用说明书、法规、规章规定必须提供的其他文件。,土地增值税清算问题探讨,3、“三通一平”是指基本建设项目开工的前期条件，具体是指水通、电通、路通和场地平整。水通（专指给水）、电通（指施工用电接到施工现场，具备施工条件）、路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）、场地平整（指拟建建筑物开工现场基本平整，无需机械平整，人

5、工简单平整即可进入施工的状态），一般合同条件下，“三通一平”多为业主建设单位负责解决的范围。,土地增值税清算问题探讨,二、土地增值税清算单位的确定政策依据：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。,土地增值税清算问题探讨,市局规定： “国家有关部门”是指发改委（发改局、经发局）。以发改委的审批立项项目为清算单位，如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目

6、批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。,土地增值税清算问题探讨,在实际管征和检查中碰到的问题：第一种情况：有关部门立项是一个项目，房地产企业、管征单位清算时按两个项目清算（即：一分为二）；第二种情况：有关部门立项是二个项目，房地产企业、管征单位清算时按两个项目清算（即二合为一）；,土地增值税清算问题探讨,实例一：某县房地产开发公司情况：（一分为三的情况）1、国有土地使用权出让合同两份（4831平方米，43540平方米）（某县国土资源局）2、土地使用证（土地管理部门）两本证（43540平方米，4831平方米）3、投资项目备案表（某县发展和改革局）占地面积：48371平方米，

7、4、建设用地规划许可证（某县城乡规划建设局）用地面积：48371平方米，5、建设工程规划许可证（某县规划建设局）占地面积：48371平方米，6、建筑工程施工许可证（某县规划建设局）,土地增值税清算问题探讨,该公司在账务处理上按三个项目进行成本核算，向管征单位报备相应资料，征管单位根据该公司报送的资料，也按三个项目进行管征，分别发出清算一、二期清算通知书，公司已委托中介对一、二期进行了清算，并向主管税务机关报告清算报告。,土地增值税清算问题探讨,正确处理：县发展和改革局的投资项目备案表及县城乡规划建设局的建设用地规划许可证，其占地面积是48371平方米，即包含了两本土地证上的面积（即4831加上

8、43540，合计48371平方米），其实际上是一个建设项目，该公司在建设时按建设时间人为分为三个项目。清算时应按一个项目进行清算。,土地增值税清算问题探讨,实例二：某房地产开发有限公司 （二合为一）该公司分别以2006年取得A项目国有土地出让合同地块（发改20071号），以2011年取得县市民广场及A项目地下室配套工程（发改投201111号），并分别取得立项文书。县地方税务局于2012年5月对该房地产开发有限公司2006年1月1日至2012年3月31日土地增值税进行清算时，将A项目与县市民广场及A地下室配套工程合并为一个项目清算。,土地增值税清算问题探讨,正确处理：根据国税发2006187号文

9、，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。A项目与县市民广场及A地下室配套工程已分别取得立项文书，应分别按两个项目清算。,土地增值税清算问题探讨,对于土地增值税清算单位的确定,全国部分省份有相应的解读及规定:江苏的规定.厦门的规定.江苏,厦门规定.doc,土地增值税清算问题探讨,三、正确判断可清算与应清算的问题政策依据：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号第二条:（一）应清算，符合下列情形之一，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工，完成销售；2、整体转让未竣工决算

10、房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权。,土地增值税清算问题探讨,（二）可清算，符合下列情形之一，缴纳人可进行土增税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。如何正确判断是否可清算？,土地增值税清算问题探讨,实例三：B房地产开发有限公司企业开发情况：该公司开发的“B”项目位于县XX路中心，为公开拍卖地.具体情况如下：2009年11月

11、取得B地块13253平方米，B地块分两次（2010年11月、2012年8月）取得商品房预售许可证。项目总建筑面积74,500.74，可售面积71,191.48，不可售面积3,309.26。截止2013年3月31日已售面积46,028.02，未销售的面积25,252.46。,土地增值税清算问题探讨,管征情况： 2012年12月13日县地方税务局分局发出税务事项通知书，对该公司的“B”项目下达清算通知书。管征单位根据当时的情况，将其未售面积16,473.34认定为企业自用面积，计算已售面积及自用面积之和占总可售面积的87.79%。认定符合可清算条件。企业自查情况：企业根据清算通知书请中介机构对土增

12、进行清算。并向主管税务机关报送清算报告。清算报告中将其未售的面积16,473.34认定为自用面积，与管征下达的清算通知书的时间一致，进行了清算，并向管征单位报送了清算报告。,土地增值税清算问题探讨,检查过程情况：检查中检查人员按照管征单位的清算通知书认定的情况对该项目进行了清算。企业对检查结果签字确认。审理过程情况：企业在审理环节提交报告，对管征单位下达的清算通知书的清算时点提出疑问，认为公司楼盘未达可清算条件，要求重新确定清算时点。,土地增值税清算问题探讨,案审会意见：认定“B”项目，在2012年12月13日县地方税务局分局发出税务事项通知书时，未达到国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税

13、清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第二条第二款第一项规定的可清算条件。因此，对“B”项目，由主管税务机关按国家税务总局土地增值税清算管理规程相关规定，重新确定达到可清算条件的时点，并按相关规定重新开展清算和清算检查。理由：该项目可售面积71,191.48，已售面积46,028.02，未售25,252.46，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（46,028.02/ 71,191.48=64.65%），未达85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的证据不充分）。不符合可清算条件,土地增值税清算问题探讨,讨论问题：国税发2006187号）第三条第一款已竣工验收的房地产

14、开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；“剩余的可售建筑面积已经出租或自用”中剩余的理解有两种观点：是指要达到100%的剩余部分还是指要达到85%的剩余部分？,土地增值税清算问题探讨,何谓“自用”：自己使用，判断的几个方面：1、房地产企业将开发产品转作固定资产，办理房屋产权登记，并在账务处理转入固定资产。2、对外出租开发产品，也属于自用行为，但使用期应超过12个月，并且有充分的证据证明其实质已作为投资性房地产（出租）或企业自己在使用，比如已装修作为办公场所、说明不是临时出租或临时办公，这种情况虽然在

15、财务上未结转固定资产处理，在有充分的证据情况下，可以认定为“自用”。（要获得充分的证据：如出租合同（租期超过一年以上），已装修打算较长时期使用或出租的证据，企业主要负责人的询问笔录（证明已在自用或出租的行为）等等。,土地增值税清算问题探讨,一般情况下，稽查局对房地产企业土地增值税的清算检查应在征管单位完成土地增值税清算检查全过程后再进入。,土地增值税清算问题探讨,四、清算时间点应保持一致性。 土地增值税本身应当是在房地产开发项目全部竣工、完成销售后进行土地增值税清算，只不过考虑到等到全部销售后进行土地增值税清算，时间跨度长，不利于土地增值税的征收管理，所以，国税发2006187号文件规定，对达

16、到规定可清算条件的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。,土地增值税清算问题探讨,土地增值税的清算只能一次，通常情况下，我们的检查是在管征单位清算检查后。在检查中、特别要注意检查时间要与管征单位清算时间、企业自行清算时间保持一致性。管征单位下达的通知书规定的清算时间、纳税人（中介）自行清算时间、稽查检查的清算时间应一致，对房地产公司清算后销售或有偿的转让房产的，不重新启动土地增值税清算。所以稽查时应分段进行检查，分成清算检查和清算后检查两部分。,土地增值税清算问题探讨,政策依据： 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号第八条，对清算后再转

17、让房地产的处理作了明文规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。,土地增值税清算问题探讨,清算后的土地增值的计算：当期增值额=当期销售收入-（清算时的扣除项目总金额-清算时扣除的税费）清算时的总建筑面积*当期面积-当期收入*5%*（1+7%+3%+2%）（注：公式中的总建筑面积应为总可售面积，因为如果采用总建筑面积，不可售面积对应的扣除项目就无法得到扣除。）,土地增值税清算问题探讨,五、转让房地产收入的检查（一）销售价格明显偏低的问题在房地产开发销售过程中，由于各种原

18、因存在价格偏低的问题（比如：人情关系、商业促销、质量问题等原因的销售折扣、生意往来等）有些房地产销售采取“一房一价”的销售方式，在计算土地增值税时，如何界定销售折扣是否合理、是否存在销售价格明显偏低又无正当理由的情况。目前的政策对 “价格明显偏低”的具体界定标准不明晰，也未对“正当理由”明确相应的范围。税企双方容易出现分歧。,土地增值税清算问题探讨,1、价格明显偏低和关联交易的检查。（1）对销售台账中同类同期房屋的实际成交单价进行分析比对，检查是否存在部分房产的销售价格明显偏低的情况。,土地增值税清算问题探讨,（2）发现存在销售价格明显偏低的，要求企业进行解释并提供书面说明理由，检查其理由是否

19、符合税收政策规定。享受折扣的对象是否具有不特定性；享受折扣的对象是否属于关联方，关联方包括单位和个人，特别是股东及其亲属；销售折扣是否有辅助证据，如同时期的广告、宣传资料等；,土地增值税清算问题探讨,该价格异常房产的房款支付方式和支付情况，现金支付还是转账支付，是否存在大额未收尾款、是否存在房款先支付给股东个人账户再由股东转入企业等情况；检查售房合同，是否约定特殊事项，是否一次性付款还是银行按揭。外调银行按揭档案，查明档案中先付款比例金额、按揭款比例金额和标的物评估价等数据，银行备案的售房合同总价款是否与企业提供的售房合同记载金额相符。询问购房人实际交易情况。,土地增值税清算问题探讨,（3）对

20、纳税人无法提供正当理由造成成交价格明显偏低的， 按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,土地增值税清算问题探讨,（4）正当理由一般包括：不同的楼层、不同的朝向会有不同的价格，但这种价格差异在一定范围内，而且在企业销售台账中有数据可比性。属于开发产品质量问题应提供有资质的第三方认证材料，而且按法律规定开发产品有质量问题的不能通过验收，更不能销售。,土地增值税清算问题探讨,（5）可能存在价格异常的常见形式：内部认购（以较低的价格预售给内部员工）；关联方交易（包括股东及其亲属）；其他有

21、经济利益往来的单位和个人（如借款方）；在销售后期股东对未售商场、店面和大套住宅进行认购或分配。,土地增值税清算问题探讨,（6）对销售价格异常的，通过实地查看其具体位置、户型结构和周边设施、楼盘布局等，并与其他同类有销售价格非异常的房产位置、户型相比，对是否属于销售价格偏低可以形成更直观的印象。,土地增值税清算问题探讨,实例四：A房地产公司（房产售价偏低调增收入） 具体情况：检查人员在检查中，通过销售台账比对，发现存在个别房产销售价格偏低的现象。如购房人李某某于2011年6月一次性购买了18套单身公寓，总面积1321，销售单价不分楼层统一为3500元/，而同月相同面积房屋的售价超过4400元/，

22、价格明显偏低。企业解释是因打包销售，且第二套房首付比例提高后，单身公寓不好销售。,土地增值税清算问题探讨,检查人员先到其他楼盘了解了同期单身公寓的销售价格，再到房管局调取了这18套房屋的销售合同，没有发现编造虚假合同隐瞒收入问题，了解到李某某和股东为亲属关系。最后这18套房屋按该项目同月其他房屋的销售价格4473元每平方米进行了调整，共调增销售收入140万元。其他房产调增收入100万元，合计调增240万元。,土地增值税清算问题探讨,2、对未售房产的检查。现实情况中大量存在房地产开发企业将开发建造的与清算项目配套的非可售配套设施销售的情况。如：部分开发商将停车位的使用权、社区用房、物业用房单独进

23、行了销售，虽然理论上这些公共配套属于全体业主所有，但就开发商取得的使用权销售收入，应计入整个清算项目收入中。注意检查房地产的自用、非自用、社区用房的保留问题（1）对销售台账登记的未售房产，与发票开具台账、购销合同统计表比对分析，未售房产是否属实；,土地增值税清算问题探讨,（2）通过实地查验，确认未售房产是否已实际使用。如已实际使用应进一步检查是否属于视同销售范围还是转作自用或出租。国税发2006187号文件中列举了六个视同销售的交易事项：将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等属于视同销售。将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租

24、等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,土地增值税清算问题探讨,（3）检查是否存在视同销售。对销售台账中未售房产进行实地查看，未售房产是否已实际使用，其使用人是谁。外调承租人承租合同，检查出租合同的出租方名称，判断是企业出租或股东个人出租或其他人员。并检查租金支付给谁，租金的实际收益人是企业或股东个人，是否存在账上未作分配但实际已内部分配给股东个人用于出租和经营。,企业自用的，应检查会计账上是否已记录转作固定资产等处理。检查相关往来科目和“开发商品”科目，如以售房款抵顶工程款的核查，主要检查预付账款、应付账款等科目的贷方科目是预收账款

25、、主营业务收入等科目，还是开发商品科目。（利润分配、长期投资、应付福利费、固定资产、土地使用权）,土地增值税清算问题探讨,实例五：社区服务用房改变用途的情况 检查组对某公司的某楼盘进行清算检查。该开发项目土地都来自村民合作组织土地，经实地核查，发现其2号楼202、203号办公用房在销售台账上体现未售，但实地已经开办了游戏厅进行经营，检查人员通过游戏厅的店主了解到，这两套办公用房是向AA镇BB村租赁的。检查人员把核查的结果向企业询问。了解到这2套办公用房是根据该公司与BB村签订的协议作为土地交换的商业用房，由于203办公用房原规划审批为社区服务用房，后变更为商业性质用房，由于手续未完全办理完毕，

26、还不能办理过户手续，,土地增值税清算问题探讨,因此，这2套办公用房的商品房销售合同还未签订，但已实际交付给AA镇BB村使用。由于实际交付使用时未办理手续，企业无法提供准确的交付时间，检查人员到该楼盘的物业公司调取了这两套的物业费缴交记录，发现这两套房屋2013年1月开始缴纳物业费，于是确定这两套房屋实际交付使用的时间为2013年1月。检查组按实际交付使用时间和协议约定的价格确认收入，调增收入433万元。,土地增值税清算问题探讨,六、扣除项目的检查（一）检查原则：真实性、合法性和合理性原则1、真实性-开发成本所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。检查是否实际发生的要件包括：有合同、有决算、有

27、发票、款项已经支付等。2、合法性-是否取得开发成本和费用的合法、有效票据。3、合理性-即使企业能提供较完整的相关资料，这些资料形式上也较符合规定，有合同、预算、决算，款项已支付等，但明显不符合常理，如单位成本明显偏高、预算金额与结算金额差异较大、合同金额与结算金额差异较大、材料单价和工程量与其他项目相对比明显偏大，且企业无法提供充分证据证明。,土地增值税清算问题探讨,（二）检查步骤1、账务检查涉及的会计科目主要包括“开发成本”，“预付账款”等会计科目及其明细科目。一般情况下企业账务上通过“开发成本”及下设多个二级明细进行扣除项目的核算，如土地使用权及拆迁补偿费、前期费用、建筑安装工程费、基础设

28、施、配套设施、政府规费（有些将政府规费分别并入前述相关科目）等明细科目。,土地增值税清算问题探讨,2、制作土地增值税清算底稿。按照土地增值税清算底稿进行分类归集。检查开发成本明细账记载的每一笔成本费用支出及其对应的记账凭证、原始凭证，并结合原始凭证内容和相关合同约定内容进行分析判断。,土地增值税清算问题探讨,3、土地增值税扣除项目内容检查：（1）原始凭证是否是税务发票或行政票据等合法凭证；（2）发票的抬头是否是该企业，发票开具内容与合同约定内容是否相同；发票的种类是否符合税收规定（国税商业发票或地税服务业、建安发票）（3）是否附有履行财务报销手续的相关程序和资料；（4）收款方与合同签订方是否相

29、同（是否存在收款方为其他企业或个人）；（5）款项支付方式（现金、转账或冲预付款），款项支付时间是否与合同约定时间相同，收款方账号是否经常不同等。,土地增值税清算问题探讨,4、合同资料的检查。（1）合同资料的检查对扣除项目的检查有很大的辅助作用。主要包括：土地出让合同、房屋拆迁补偿协议、建筑施工合同、勘察设计合同、工程监理合同、材料设备购销合同等。（2）审阅合同的所有内容，重点关注其中与税收相关的条款，如建筑施工合同：工程承包金额、承包范围、工程量清单（详细的工程小项）、材料设备供应方式（甲供或乙供，是否包工包料）、承包风险约定（是否包干合同，结算时可增减的事项和范围）、工程款支付方式、决算方式

30、。,土地增值税清算问题探讨,合同标的金额。由于合同执行过程中各种特殊情况的出现，合同金额与结算金额可能存在差异的。应检查差异比例是否合理，造成差异的原因，是否符合主合同约定，是否有补充合同或补充结算资料。承包范围和工程量清单。承包范围和工程量清单可以大体划定计入开发成本的项目范围，可以判断结算资料中工程量是否真实，判断是否存在虚构工程项目、虚增工程量。,土地增值税清算问题探讨,相关的约定事项。合同特殊约定事项可以验证成本费用支出是否合理。比如约定包工包料的是否存在企业仍以大量“材料费”发票重复计入开发成本；约定包工不包料的其设备材料金额是否并入建安成本计征营业税。设备购销合同是否约定包安装、包

31、辅料配件等。合同是否约定工地水电支出承担和分摊方式，开发企业是否列支与企业无关的工地水电支出。合同约定总包方可分包部分分项工程的，开发企业是否重复列支分包工程成本。合同约定的风险承包范围与实际结算是否相符。,土地增值税清算问题探讨,5、预算、决算资料的检查。预算、决算资料的检查是重点。通过审阅掌握有多少单项工程、单项工程的主要工程量是哪些、主要耗材是哪些和计算得出单项工程成本是多少等情况。（1）预算和决算金额是否存在较大差异，造成差异的具体原因和差异主要体现有哪些方面，是否符合常理。（2）决算项目和工程量与合同约定的项目和工程量是否相同。（3）决算明细资料是否齐全，能否体现详细的工程量，结算手

32、续是否齐全。,土地增值税清算问题探讨,6、分析判断扣除项目是否存在异常。判断是否异常的指标包括：（1）每平方开发成本是否异常。（2）每平方建安成本是否异常。（3）主要的单项工程每平方建安成本是否异常。按工程小类对开发成本进行细分，检查主要的单项工程支出是否异常。单项工程成本的归集主要依据决算资料的明细资料即分部分项结算表来归集。（4）实地查看进一步核实是否异常。参照本地建设工程造价管理部门历年度定期发布的各类型建筑项目成本数据，确定各时期、各类型建筑项目单位建安成本（前期工程、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用）的预警值,土地增值税清算问题探讨,七 、开发成本的具体项目检查（一）取得土地

33、使用权所支付金额的检查 1、政策规定：（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”,土地增值税清算问题探讨,（2）地价款的检查应根据不同的取得情况进行确认：从土地一级市场以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。,土地增值税清算问题探讨,（3）按国家统一规定交纳的有关费用，主要是指办理有关土地权属变更手续的费用，如登记费、过户费。房地产开发企业为取得土地

34、使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”。,土地增值税清算问题探讨,2、检查内容。（1）检查土地取得方式，查验出让或转让合同、土地权证与契税完税证、出让金票据或转让发票等资料记载的土地面积、计税金额是否一致。（2）查验银行支付记录，是否已全额缴清土地出让金，是否全额取得出让金票据。,（3）检查营业外收入等科目，是否取得政府土地出让金返还款，如有返还款的是否已冲减土地成本。（4）要注意土地出让环节的一些费用（如土地征用费，耕地占用税，新菜地基金等）等不属于“按国家统一规定缴纳的有关费用”，应属于开发成本中“土地征用及拆迁补偿费”或开发间接费用

35、的范围。,土地增值税清算问题探讨,（5）检查是否属于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产。如属于分期分批开发其土地成本是否已按“占土地总面积的比例”或按“建筑面积”或按税务机关确认的其他方式计算分摊。（6）对合作开发房地产的土地成本如何确认。方式主要有以土地作价投资入股分配利润或者以土地换取固定房产。,土地增值税清算问题探讨,思考的问题：1、土地作价投资入股的土地成本按土地评估价入帐，税收上是按评估价确定土地成本，还是按历史成本作为扣除金额？2、以土地换取固定房产的是按换出房产的建安成本价，还是按换出房产的视同销售价确定土地成本。,土地增值税清算问题探讨,如果土地作价投资入股按股份分

36、配利润的，按公司章程中约定股权比例和评估价格综合确定土地成本；如果换取固定房产的，根据（2009）31文件第31条和（2010）220号文件精神，应按换出房产的视同销售价确定土地成本,土地增值税清算问题探讨,实例六：C房地产公司 B国有企业拥有某块划拨地，2002年缴纳了土地出让金 万元后，与国土局签订土地出让合同，2004年B企业与全资子公司-C房地产公司签订土地转让合同。2007年至2009年C房地产公司在该地块上开发了G楼盘。2014年稽查局对该楼盘进行土地增值税清算检查，发现该C公司列支了2002年缴纳的土地出让金及相应的契税。该费用不属于C公司支出，检查组进行了调整。,土地增值税清算

37、问题探讨,（二）土地征用及拆迁补偿费问题1、政策规定：（1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出(即扣除拆迁旧建筑等回收的残值)、安置动迁用房支出等。,土地增值税清算问题探讨,（2）根据国税函2010220号规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售计算计入本项目的拆迁补偿费

38、；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,土地增值税清算问题探讨,2、检查内容。（1）取得相关资料判定拆迁安置形式：政府公布的拆迁文件、拆迁补偿标准，委托拆迁公司的委托合同，拆迁补偿协议和回迁安置协议书，补偿款签收花名册和领款人身份证复印件，被拆迁户原房产权证复印件。（2）比对拆迁文件、拆迁补偿标准和委托拆迁合同，检查拆迁补偿费实际支出与预算是否存在明显异常。,土地增值税清算问题探讨,（3）检查拆迁补偿协议书记载的金额、签收花名册上记载金额和会计账上金额是否相符。（4）检查领款人的身份证明、签章等手续是否齐备

39、，拆迁补偿协议、签收花名册和被拆迁户原房产权证复印件是否逐一相符，是否存在虚增拆迁人数。,土地增值税清算问题探讨,（5）检查拆迁款项是否已实际支付，检查回迁户支付给房地产开发企业的补差价款是否已抵减本项目拆迁补偿费。（6）异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋视同销售价格计算是否准确。（7）拆迁费用是否为净支出，是否已扣除旧建筑回收的残值。（8）如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，则拆迁安置支出已包括在取得土地使用权所支付的金额中，应注意不能重复扣除。,土地增值税清算问题探讨,3、拆迁安置的“合法有效凭据”。在未虚增拆迁人数，补偿标准符合政府规定的情况下，可凭以下资料税前扣除： （

40、1）政府的拆迁补偿费标准的文件；（2）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿协议； （3）被拆迁户原房产权证复印件； （4）被拆迁人签字的收款收据、签收花名册。,土地增值税清算问题探讨,实例七：土地成本及拆迁费用调减392万元。某房地产公司开发的“D商城”项目是取得项目所在地的A镇B村的自用地进行开发，取得土地的手续比较复杂，涉及拆迁安置、以房换地等情况。在取得国有土地出让合同、国有土地转让合同、合作开发协议等资料后，检查组先后去国土部门和A镇B村村委会对村自用地的性质和来源以及拆迁补偿等情况进行了解并取得相关材料。,土地增值税清算问题探讨,经查，2004年6月A镇B村与国土资源局签订出让合同，取

41、得该项目的土地使用权，交纳土地出让金310万元（由该公司代支付）。2004年5月该公司与A镇B村签订关于合作开发B村自用地合作开发协议，将土地使用权过户到该公司。途中，因容积率变更补交土地出让金和契税826万元。2008年3月签订补充协议，约定村委不参与开发，不参与利润分配，不承担任何开发风险，以土地作为出资额分回一楼店面及二楼办公用房（约定土地价款为1316万元，差额多还少补）。,2012年5月该公司与B村签订分房补充协议书，确定分回一楼4间店面共计605（单价1.6万元），二楼办公用户2套1201（单价3600元），总价共计1400万元。通过对该公司取得土地支出凭证的检查，检查组认为该公司

42、代支付的土地出让金310万元，属于开具给A镇B村村委会票据，与该公司支出无关，进行了调减。,土地增值税清算问题探讨,另外，通过对拆迁文件、拆迁协议的比对，该公司2008年7月按照协议规定支付给温某某拆迁补偿费130万元，2011年12月又支付温某某拆迁补偿费82万元，与协议金额不符，通过调查相关拆迁人，属于重复列支，检查组对重复列支的补偿费82万元进行了调减。,土地增值税清算问题探讨,（三）前期工程费的检查1、前期工程费是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、场地通平等前期支出。2、检查出让或转让合同，如果纳税人取得的是“熟地”，即已

43、经过“三通一平”，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，房地产开发成本中就不允许再扣除。,土地增值税清算问题探讨,3、前期工程费和开发间接费用、期间费用的区别。检查企业对前期工程费中的归集是否符合土地增值税列举的范围：（1）是否将企业筹建费用（开办费）、业务招待费、行政管理人员工资等管理费用支出计入前期工程费。拍卖佣金和公证费等是否计入前期工程费。（2）是否将开发间接费用计入前期工程费。,土地增值税清算问题探讨,4、规划、设计、勘察、测绘等前期工程费用一般都有承包合同，重点检查其合同金额与结算金额、发票金额是否存在差异。应特别注意因为房地产企业开发初期核算不规范，财务人员变化

44、频繁，是否发生重复计入相同费用。5、（2010）220文件规定：不论房地产开发企业因何种原因，逾期开发缴纳的土地闲置费都不得扣除。6、土地抵押贷款等发生的土地评估费不属于前期工程费，不能扣除。,土地增值税清算问题探讨,（四）建筑安装工程费的检查 建安工程费的检查是开发成本检查的重点和难点。建安成本存在问题一般包括：虚构工程项目，虚增工程量，虚高定额单价和材料设备单价。虚构工程项目是指虚构各种未发生工程项目，经常发生在零星工程、前期工程、附属工程和主体工程里面的单项工程等。 虚增工程量主要是指实际发生的工程量小于结算书工程量，包括虚增钢筋、混凝土砼的用量、虚增电气、消防、通风设备材料数量，虚增各

45、种面积数、米数等。,土地增值税清算问题探讨,清算时主要依据预算、决算书和承包合同工程量清单等资料，检查三者之间工程项目、工程量和造价等内容数据是否存在差异。重点分析判断结算资料是否真实可信，是否存在虚构工程项目，虚增工程量，虚高定额单价和材料设备单价,土地增值税清算问题探讨,1、虚构工程项目的检查（1）取得设计图和施工图，检查其设计方案和施工图是否包括该单项工程项目；（2）检查施工合同约定的承包范围和工程量清单，结算资料体现的工程项目是否与工程承包范围和工程量清单内容相符。 (3)实地查看，核实一些单项工程项目是否实际发生。 (4)参照地质勘测资料确定该地块是否涉及地下水洞、岩洞等特殊情况。,

46、土地增值税清算问题探讨,(5)变更设计和增加工程的是否有审批文件和相关手续，以及第三方认定证明资料。(6)检查工程结算款支付情况，承建单位或个人是否真实存在和款项是否实际支付，是否长期挂应付账款的情况。是否存在编造虚假工程合同和决算书，到税务机关申请开具建安发票的方式虚增成本。(7)从合同管理部门获取施工合同备案表，是否包括该项目合同。(8)对检查发现可能存在虚构工程项目的，要求企业提供说明资料和证明资料。,土地增值税清算问题探讨,2、虚增工程量和虚高定额单价的检查由于企业会计上对建安工程费、基础设施费和配套设施费等三项成本一般都统一核算，实际工作中三项成本可能包含在同一施工合同等情况。对三项

47、成本在清算时可先统一检查，再结合决算明细资料、合同资料等，按土地增值税的要求进行分开归集检查。(1)初步判断每平方建安成本是否异常（闽地税发200864号文：参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等进行判断）,土地增值税清算问题探讨,(2)按不同承包单位、不同承包合同制作检查总表。总体检查各承包单位、承包合同的合同价、预算价和决算价、建安发票金额是否存在差异，这种差异是否符合常理。存在差异则检查决算资料体现的工程项目数量是否与预算资料、承包合同相同，决算资料中单项工程的造价金额和具体工程量、定额单价、主要材料用量与预算资料中同类工程数据是否存在差异。同时还

48、需要检查各项承包合同已付工程款和未付工程款，未付金额是否符合合同约定（结算方式、结算期限、保证金），是否存在大额未付工程款。如果存在大额未付工程款可能存在问题。,土地增值税清算问题探讨,(3)在此基础上，对总体建安成本按工程小类进行细分，制作单项工程的检查表格，摘录单项工程的主要工程量、定额单价和主要耗材用量等数据，检查单项工程每平方建安成本是否异常。抽取主要的单项工程，根据相关指标来检查其主要工程量、定额单价等数据是否存在问题。如每平方米各种建材耗用指标。抽取主要设备材料，检查数量和单价是否存在问题。如配电箱、消防人消设备、通风设备等。,土地增值税清算问题探讨,检查单项工程占总工程的比例是否

49、偏高等。检查相同的单项工程的工程量和主要耗材是否存在的差异。如：1号楼与2号楼相同的分项工程，同类材料用量如钢筋、混凝土用量是否存在较大差异，外墙材料、装饰材料、其他耗材如电缆电线、管道等用量是否存在差异。或相同分项工程成本占整幢楼成本的比例是否差异不大，各种钢筋、水泥等耗材成本占工程总成本的比例是否差异不大。实地查看，检查一些设备材料数量用量是否符合实际。结合施工图设计图计算检查一些装饰材料面积数是否符合实际。,土地增值税清算问题探讨,（4）外调建筑公司存档的结算资料。检查建筑公司与开发企业是否关联检查建筑公司存档的决算资料与开发企业提供的结算资料是否相同，检查建筑公司账上预收和结算工程款往

50、来与开发企业账上工程款预付和结算的金额和时间等是否相同，检查建筑公司是否将全部工程款转入营业收入。将预算决算检查发现的问题（如每平方造价明显偏高、主要耗材用量明显偏高等）询问建筑公司，要求其出具相关证明资料。,土地增值税清算问题探讨,检查建筑公司与项目经理结算资料，如工程款项拨付、管理费收取比例和收取情况、主要耗材是否由建筑公司直接支付给材料供应商等，是否存在返还虚增工程款的情况。检查项目经理是否属于关联方。,土地增值税清算问题探讨,外调工程监理档案，主要是监理日志和工程鉴证资料。国家实行工程强制监理制度，监理工作会形成监理日志，详细记录工程施工过程。对施工过程中工程增减、变更和分部分项工程完