控制性详规课件.ppt
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1、控制性详细规划,控制性详细规划,修建性详细规划,一.控制性详细规划的涵义,1.概念控制性详细规划是以总体规划为依据,以土地使用控制为重点, 详细规定建设用地性质 使用强度和空间环境。它强调规划设计与管理及开发相衔接,作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制.2. 我国编制控制性详细规划的案例 1982年,上海市虹桥开发区编制土地出让规划,成为我国最早进行控制性详细规划尝试的地区之一. 1998年,深圳市在将控制性详细规划的内容转化为法定图则.,借鉴区划技术,变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型;城乡规划法明确的法定规划之一;反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系;建设主管部门
2、做出建设项目规划许可的依据(行政许可法范畴);公众参与最具实效性的内容;法律严肃性越来越高;编制技术不断探索与进步。,二、控制性详细规划的基本认识,三、控制性详细规划的特征 1、控制引导性与灵活操作性 控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性定量定界的控制和引导. 某些指标在一定范围内浮动.2、法律效应:是总体规划法律效应的延伸.3、图则标定 :区别于其他规划编制层次的重要特征,四、 控制性详细规划的作用(1)控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理依法行政的依据;从规划到实施控制、引导、监督。 控制性详细规划将城市建设的规划控制要点,用简练、明确、适合操作的
3、方式表达出来,作为控制土地批租、出让的基本依据,正确引导开发行为。,(2)控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观上接总规(分区),下接修详(设计);从定性到定量控制要求深化、量化、具体化;从整体到局部控制指标细化、分解、落实; 控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划,向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制,并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。,(3)控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维平面控制与空间控制的结合;从规
4、划到设计规划要求与设计条件的结合;从消极到积极控制与引导的结合。 控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容,通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中,借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下,在城市设计的发展与实施控制要求方面,控制性详细规划责无旁贷。,(4)控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。从个体到群体利益协调的平台;从分歧到统一公共政策的具体化。 控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益,是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡
5、协调的平台,体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系,是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。,五、控制性详细规划的基本特征介乎于土地管理与建筑管理之间,内涵丰富。,(1)通过抽象的表达方式落实规划意图。落实共性控制内涵;提供个性设计空间。 控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容,深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导,为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间,而非取代具体的个性设计内容。,(2)具有法律效应和立法空间。具有
6、法律效力而不是法律;具有成为法律法规的可能。 控制性详细规划作为法定规划,法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律,但控制性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文,提高其在规划管理中的权威地位。,(3)具有相当的综合性各纵向系统的设计综合;各专项内容的横向汇总。 控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容,如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容,并将这些内容在控制性详细规划的控制尺
7、度上进行横向综合,相互协调并分别落实相关规划控制要求,具有小而全的综合控制特征。,(4)刚性与弹性相结合的控制方式 规定性与引导性的结合;通则式与判例式的结合;动态控制与相互转化的可能;强制性内容的提出。 控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容,主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等,引导性内容一般为弹性内容,主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等,具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。,一、产生的背景1、城市建设方面的要求1) 土地使用制度改革提
8、出新问题2) 建设方式与投资渠道变化带来新要求3) 城市经济 产业等结构的大调整所提出的新要求,第二章 控制性详细规划 产生的背景及历程,2、规划管理方面的要求1 )土地管理的观念与方法的转变2) 房地产开发的管理方式的转变。3、新形势下对规划设计工作的要求1)城市规划要适应规划管理工作的要求2)要求规划具有弹性3)要求下一层次规划符合总体规划的意图4)要求具体体现城市设计构想,最初的尝试 (80年代初) 上海虹桥开发区规划,领事馆区,为了国际惯例与国际接轨,借鉴了美国的区划技术而编制的详细规划,改变了原有“摆房子”的做法。,有益的探索 (80年代中后期) 桂林中心区详细规划(1987) 控制
9、性详细规划正式命名,提出综合控制指标体系。 广州市街区规划(80年代末) 更接近于ZONING的分区规划方法,一直沿用至今。 苏州桐芳巷改造规划(87年) 按现状规划管理 进行三次分区,区分对待可开发用地和公共设施。 汕头龙湖片区分区规划 (89年) 适应市场经济的二级用地分类,提出土地使用兼容表,探索了工业街坊的土细分开发模式。,苏州桐芳巷改造规划 汕头龙湖片区分区规划,步入成熟 (80年代末90年代初) 温州旧城改造控制规划 几个相关课题研究:上海市土地使用区划管理法规的研究(上海市规划局; 控制性详细规划编制办法(建议稿) (江苏省城乡规划设计研究院 ) 城市规划编制办法颁布实施(199
10、1年9月3日),控规与区划的比较,区划(zoning)的研究 区划的产生与发展(起源于德,发展在美) 。区划的本质与精髓(初衷是保护即得利益,本质是对利益分配的认定与控制)。区划(zoning)与控规的比较规划体系不同 (英美法)管理审批方式不同(通则与判例)法律地位不同(法与法定规划)出发点与侧重点不同(控制层面针对性)控制层面不同(ZoningSubdivisionDesign Guidelines)区划及国外其他相关规划类型借鉴,相关结论伴随市场经济和土地有偿使用而产生;根据建设管理需求而发展变革;借鉴区划技术的中国特色的规划形式。新时期的变革 (90年代末)深圳法定图则 关注法制层面的
11、革新控规调整 控规动态维护的尝试城市设计的兴起弥补控规不足的努力,深圳法定图则 关注法制层面的革新借鉴香港土地契约;法律关系明确;程序设计是关键;编制技术上没有突破;实践中面临挑战。,控规调整控规动态维护的尝试,在英国的规划许可制度下的行政复议 规划许可制度,对具体规划采取个案审定的方式; 通过规划行政救济的有关行政复议的程序来改变开发许可的决定; 复议的具体程序比较复杂,复议成功的机会主要依赖于方案的合理性及其与地方和国家政策相适应的程度。 美国的区划修改(Zoning Amendments)和变动(Variances) 申请修改区划实际就是要求修改法律; 修改区划的程序与最初通过区划的程序
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