房地产战略顾问旧城改造方向服务模块课件.ppt

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1、LOGO,战略顾问旧城改造方向服务模块简介,经典PPT模板 欢迎下载,战略顾问旧城改造方向服务模块简介,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,3,目录,世联对旧城改造项目的思考,世联重点研究案例及客户简介,工作模块及质量保证体系,4,世联对旧城改造的思考,5,对旧城改造的思考,从城市发展战略的角度来看，旧城改造不仅仅是城市局部地区物质、经济和社会形态的改变，更是一个关乎城市未来可持续发展的重要手段和关键举措,6,局限于物质性改造为主阻止城市物质

2、性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合,世联对旧城改造的重新诠释,旧城改造,城市更新,涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容,内容,动因,注重,内涵,防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）,着眼于区域的整体发展，城市的整体更新,城市的综合战略计划,一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”,7,因此从不同角度及层面看待旧城改造项目有利于找到正确的方向,旧城改造不同于单纯的房地产项目，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性 。从多角度和多层面看待有利于我们找到正确的改造方向：,技

3、术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）,8,技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）,建筑质量配套承载力水电容量交通建筑风格负面影响（消防、治安）资源占用,9,技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）,拆迁补偿代价房地产市场环境政策谈判的难易程度开发模式启动策略资金运作问题开发商意愿各方主体利益平衡等,10,技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）,产业环境空间布局原住民的利益风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇,11,对未来的预见力是我们“立意”的基础,城市现所处阶段,

4、对未来发展指标判定,GDP人口产业城市化房地产,国内外相同阶段的城市指标,通过对比国内外城市相同阶段各项指标,对城市未来发展预见,改造对城市未来发展影响预见,人口要素,文化要素,资本要素,产业,土地要素,市场,城市环境,法制与政策,12,找到实现我们“立意”的最佳途径,我们的立意,对城市未来发展预见,城市优化城市竞争力城市管理,站在“城市”和区域的视角而非“项目”,对城市旧城改造剖析,剖析旧城,旧城改造对城市未来的影响,对未来准确的预见是领导决策的基础,旧城改造发展纲领与策略,实施应具备的条件,实现条件的策略,13,“高度决定视野，视野决定追求”,城市未来十年发展大战略、大方针,与周边大区域未

5、来发展找到关联,城市更新带来的机遇及对城市未来发展的影响,城市更新,能为城市贡献什么？,改造对未来城市发展能够起到的作用,城市未来发展的瓶颈,判断城市更新对城市未来的意义,建立指标体系,活力竞争力土地利用税收城市管理,成为城市发展的引擎,对未来的预见力,14,世联观点,根据世联以往类似项目的顾问经验，我们城市更新的认识有如下观点：,观点一：旧城改造是城市发展到一定阶段的必然，是一项城市更新的计划观点二：良好的城市更新不只局限于物质形态的改造，而是着眼于城市和区域整体发展的综合系统工程观点三：城市更新必须具备相应条件后才能取得综合效益最佳,区域处于衰退期是改造的最佳时机观点四：城市更新的政府有意

6、识的干预行为，通过更新使衰退的区域机能重生、活力再现观点五：城市更新的关键是经济的更新，是城市价值的增值，所有政策和规划必须以此为中心观点六：区域更新中的规划是动态的 ，并通过综合系统的规划达到土地增值的目的观点七：开发风险的考虑，及早制定针对性的风险控制措施至关重要观点八：在改造中应有明确的目标和清晰的工作步骤,15,成功的城市更新是对社会、经济、文化等方面的综合考虑，是多元角色的互动,是否处于衰退期城中村整体出租率租金水平走势租住人口构成存在主要问题,产权人改造意愿股份公司对改造看法村民对改造的看法村民普遍可接受的拆赔方式及标准,城市更新的空间市场需求改造的余地产业结构功能布局,社会认知与

7、影响 政府对改造看法专家学者对改造的看法公众对改造的看法,政府对更新的支持政府对改造的态度政府的财力对改造所做准备,成功旧城改造的五大关键因素,世联模型,16,城市更新是一项综合性的社会系统工程，背后还有太多的东西需要去思考，不管从技术层面、经济层面还是社会层面他都是一个“复杂系统”，需要我们更深的思考和更谨慎的行动,17,世联主要旧改案例简介（摘录）,18,1.深圳岗厦河园片区改造项目,19,世联服务内容整体定位与规划研究,20,1、拆赔政策研究？,2、现状建设分析？,3、拆赔的途径和思路？,4、可能的拆赔模式和方案？,5、方案论证与推荐,核心目标,世联服务内容拆赔模式研究,21,世联服务内

8、容开发模式研究,1：项目战略定位,2：建立项目目标体系,3：构建项目发展愿景,4：拟订土地、建筑及基础设施开发计划,5：完成&修改总体规划设计,6：拟订项目整体发展预算案,7：完成项目整体经济分析,8：完成项目整体阶段发展计划,9：分别完成公共/私营部门经济分析,10：分别制定公共/私营部门的投资、发展及运营计划,11：规划设计报批,12：组建公私合营组织架构,14：报请政府批准成立PPP公司,15：完成项目的整体立项审批,16：资金到位，开始施工,13：协商并签定公私合营合作协议,联合开发的执行操作程序,项目界定,开发条件分析,关键因素分析,案例研究,经济分析,风险控制分析,22,世联服务内

9、容运作方案,23,2.福田区15个城中村改造项目,24,以普通居住为主，兼有廉租居住功能的：“大型邻里社区”,世联服务内容功能定位,以人为本可持续发展战略,25,世联服务内容实施策略,策略一：流动人口本地化策略,操作层面的策略,策略二：土地和房屋产权策略,策略三：低门槛置业策略,策略四：城市管理策略,策略五：股份公司改制策略,策略六：环境改造与更新策略,策略七：城中村改造投资策略,策略八：市场运作策略,策略九：城中村及其改造宣传策略,宏观层面的策略,26,世联服务内容改造模式,整体拆建,局部拆建，环境整治,整体保留，环境整治,27,世联服务内容改造时序,28,基准容积率,修正容积率1,修正容积

10、率3,容积率区间,政策和经济平衡修正,其他因素修正,空间验证,修正容积率2,策略修正,世联服务内容开发强度,29,3.罗湖区插花地项目,项目名称：罗湖区插花地及周边区域城市更新策略研究项目规模：占地1.5平方公里项目类型：城市更新与改造我们解决的问题：改造发展战略与整体定位 改造模式 改造时序 开发强度 具体实施方案 拆赔模式 开发模式,30,4.南山区大冲村项目,项目名称：南山区大冲村改造具体实施方案项目规模：占地68公顷，拆除面积130万平方米项目类型：城中村改造项目我们解决的问题：改造前提条件研究 实施阶段划分 拆赔方案 开发方案 招商方案 风险控制措施 实施细则,31,5.水贝珠宝产业

11、基地项目,项目名称：深圳水贝地区珠宝产业聚集基地定位研究 项目规模：占地8.3平方公里，核心区0.56平方公里 项目类型：旧城改造和产业研究 我们解决的问题： 通过本项目的规划达到产业提升、促进地区经济发展 区域整体功能定位 区域功能比例分配 区域容积率建议 经济平衡测算,32,6.罗湖区七个村项目,项目名称：罗湖区7个村改造经济方案评价项目规模：拆除约68万平方米项目类型：旧城改造项目我们解决的问题：确定改造范围 经济测算 方案比较和选择 经济评价 规划建议 建设强度测定,33,7.宝安25区项目,项目名称：深圳宝安25区改造项目项目规模：占地1平方公里项目类型：大规模工业区改造我们解决的问

12、题：市场化的整体定位改造模式 招商模式 管理模式 改造实施策略 政府收益,34,8.沙河五村项目,项目名称：沙河片区旧村改造实施方案及经济测算项目规模：占地44.5公顷，拆除面积181万平方米项目类型：城中村改造项目我们解决的问题： 改造模式 开发模式 改造实施方案 资金缺口测算 改造强度测算 运作流程,深圳 沙河,35,9.盐田三、四村项目,项目名称：盐田三村、四村及西山吓村整体搬迁开发模式及实施策略项目规模：占地27公顷，拆除约45万平方米项目类型：城中村整体搬迁项目我们解决的问题：开发模式 拆赔策略 开发强度分析 政策分析 风险分析 实施策略,36,10.三亚阳光海岸项目,项目名称：三亚

13、阳光海岸开发模式与实施策略研究项目规模：用地148万平方米项目类型：旧城改造项目我们解决的问题：盈利模式 取地模式 开发计划 开发模式 拆赔策略 管理模式 投融资策略,37,11.海口海甸溪北岸项目,项目名称：海口市海甸溪北岸城市更新定位及行动纲领项目规模：占地面积1538亩，拆除面积106万平方米项目类型：城中村改造项目我们解决的问题：功能定位 规划建议 开发模式 融资策略 实施策略 招商 营销策略,38,12.合肥坝上街项目,项目名称：合肥坝上街旧城改造整体定位与发展战略项目规模：占地230亩，拆除面积19万平方米项目类型：旧城改造项目我们解决的问题：功能定位 建设规模 规划设计建议 物业

14、发展建议 发展战略,39,世联在中国的战略顾问项目经验（摘录）,客户例举,区域发展,城市重建,土地运营,主题地产,政策研究,首规委西安高科北京京泰鸿海口城投三浦威特,香港地铁天津海顺置业西安紫薇实业金地集团金融街置业西安经发地产,中规院深圳市规划局福田区重建局罗湖区建设局盐田区重建局三亚城投海口城发,海口市政府青岛城阳区政府南海科技管委会盐田区国土局,广东建设厅深圳房地产业协业,40,工作模块及质量保证体系,41,世联顾问服务方法根据客户的需求界定服务的范围和内容,四个层面21个模块,服务内容,42,模块3A 规划的市场与经济评价研究前提：规划尚有调整弹性,判断规划的市场实现性测算规划的经济可

15、行性为确定最终规划方案提供具有指导性的建议协助通过规划专家评审会,项目实地调查项目所在区域房地产市场分析规划、建筑、房地产营销等专家访谈开发企业访谈内部研讨会参与规划研讨会,项目规划的市场与经济评价及规划调整建议书,阶段主要任务,工作方法,工作成果,43,模块3B 开发模式研究,多种开发模式对比分析寻找可行的改造主体及合作方式寻找项目的盈利模式形成土地市场运作方案,城市重建（旧城改造）开发模式国内外案例借鉴客户目标讨论拥有旧改经验（意向）的房地产开发企业访谈制度研究,项目改造开发模式及盈利模式确定,阶段主要任务,工作方法,工作成果,44,开发企业参与改造动力分析模型,利润率,市场动力,0,暴利

16、区,无利区,资金量,20%,10%,E,允许利润区,不允许利润区,政策限制,常利区,微利区,收入,支出,市场动力,盈亏平衡点,项目界定,开发条件分析,关键因素分析,案例研究,经济分析,风险控制分析,45,模块3G 运作控制研究,阶段主要任务,工作方法,工作成果,获取影响项目开发过程关键性因素保证项目顺利实施项目风险规避,与客户及政府高层管理人员交流和沟通访谈国土、规划、建设等专家制度研究收集分析过程管理控制关键因素与客户小组讨论,项目开发执行过程控制关键要素及策略,46,模块4A 土地营销推广计划,项目策划包装宣传营销制造并扩大影响力,阶段主要任务,工作方法,工作成果,联系并配合广告公司营销、

17、媒体等专家访谈市场调查：项目认知度、意向开发商需求、营销资源内外部专家头脑风暴营销模式及成功要素分析,项目营销推广方案推介册,47,世联认为，应该是这样工作借助于客户的资源和世联内部平台迅速取得市场数据，提高工作效率经常客户的领导汇报和沟通项目进展，以获取及时指导和支持从客户的真正需求出发，切实为解决客户的问题来提供解决方案保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法重视分析过程，重视事实依据，帮助客户理清思路,世联是如何开展工作的我们与客户共同工作一起解决项目问题,世联认为，不应该这样工作不利用外部及内部资源，完全依靠项目组自已埋头苦干，到项目结束前才向客户领导递交报告无视客户的要求，就问题解

18、决问题，针对性不强采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法只给最终结果,48,项目的顺利完成需要顾问小组和客户之间的紧密合作与配合,行业/公司内部知识安排内部访谈初始结论建议,项目执行行业/客户访谈其他调研数据分析评估与结论培训/支持发展方向建议,XX投资公司,世联项目小组,确定工作计划，时间安排访谈对象、访谈时间、 访谈计划确定策略方案选择专项议题讨论 会议安排,49,世联顾问工作流程,首次沟通会,市场调研,基础资料整理,讨论拟定初步解决方案,核心成果形成,专案团队、部门、公司三级评审,核心成果修正,核心成果中期汇报,调整修改,专案团队、部门、公司三级评审,终稿提交,报告分工撰写,50,世联顾问服务品质管理,三次三级评审制度三次评审 市场调研评审核心成果评审最终报告评审三级评审 专案团队自评顾问部执委会评审世联中国评审委员会评审成果鉴定 三次三级评审通过技术总监签字认可行政部门加盖公章提交成果客户反馈,51,全国视野本地化经验方法论是我们的核心能力,我们不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过程中，与客户共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议，以规避风险，最大化实现客户目标。,52,预祝合作成功！,谢 谢！,53,54,55,56,57,58,59,60,61,62,