房地产估价实务与案例分析第二章各种常见目的的估价课件.ppt

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1、房地产估价实务与案例 第2章 常见目的的房地产估价,本章讲授,各种目的估价的法律规定,各种目的的估价特点,各种目的的估价的难点,各种目的的估价方法,各种目的估价的基本概念,学习目的与要求,1了解各种目的估价的概念各种目的估价的法律规定,2掌握各种目的估价的方法各种目的估价的难点,3重点掌握拆迁估价的运用抵押估价的运用转让估价的运用项目融资咨询评估,房地产估价目的,房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，指的是委托方为了某种需要而聘请估价机构估价。房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价格类型。估价假设前提主要有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。

2、价格类型则有交易价格、投资价格、出售价格、保险价格、课税价格、拆迁补偿价格等等。一种类型的价格通常只会有一种估价前提。由于估价前提和价格类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产会有不同的交换价格。在考虑房地产估价目的时，首先要掌握与这种目的相关的法律规定，其次要把握这种目的的估价所适用的价值标准。,2.1国有土地使用权出让价格评估,出让,协议,挂牌,招标,拍卖,划拨,补缴土地出让金,出让底价,竞买保证金,起拍价,起始价,评估,2.1.2 国有土地使用权出让价格评估的特点,国有土地使用权出让价格评估采用公开市场价值标准 估价

3、时点一般为估价作业日期以后某一时点 不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性 要注意出让土地使用权的价格有生地价、毛地价和熟地价之分,2.1.3 估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用,方法,市场法,假设开发法,成本法,基准地价修正法,交易案例丰富,规划设计已经审批,各种补偿标准和税费资料易获取,基准地价资料齐备,2.1.4 案例分析与作业,课堂讨论： 某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代

4、化制药厂。经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为24。该办公楼建成后，预计售价为11000元平方米，开发期为两年，建筑费为4500元平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5和3，建造成本第一年投入45，第二年投入55，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15；税金为房地产售价的6，年贷款利率为8，土地还原利率为6。W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物

5、补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4征收；耕地占用税按5元平方米计收；耕地开垦费按10元平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元平方米，商业用地出让金最低不得低于600元平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元平方米，住宅用

6、地土地出让金最低不得低于500元平方米，商业用地出让金最低不得低于930元平方米。1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。2. 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。,问题分析,(1)明确问题要求。本问题涉及两个估价对象，三种价格类型。一是求取老厂区用地在规划条件下，法定最高年期的出让土地使用权价格；二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格，进而确定企业可以得到的补偿金额；三是求取工业开发区土地的市场价格，

7、进而确定企业可购置的土地面积。(2)梳理有关资料。估价对象资料，分析案例时需针对不同估价对象，明确土地用途，尤其对老厂区用地，要弄清其规划用途和规划容积率；市场调查资料，该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据，本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料；工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外，还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。(3)考虑资料取舍，明确估价技术思路。针对不同估价对象，选取相应的市场调查资料，确定估价技术思路与方法。,1）技术路线(1)根据资料，老厂区土

8、地属于待开发土地，且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料，适用于剩余法。具体思路为：根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值；计算建造成本、利息、利润及销售税费；用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费，得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。(2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格，扣除商业用地土地出让金，得到其规划条件下的划拨土地使用权价格；再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。(3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料，用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价；再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价，得到

9、企业可购置的土地面积。2）方法选择根据要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。,技术路线与方法选择,适用公式,(1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式：土地价格=开发完成后的楼价建筑费专业费不可预见费利息利润销售税费(因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费)(2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格土地出让金(3)工业开发区土地市场价格评估公式：土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值,计算步骤,(1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。老厂区用地属待开

10、发土地，适用于剩余法评估。1)确定最有效利用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。2)计算开发后的不动产总价不动产总价=11000243000=7920(万元)3)计算建造成本建筑费用=4500243000=3240(万元)专业费=32405=162(万元)不可预见费=32403=972(万元)建造成本合计=3240+162+972=34992(万元)4)计算开发利润利润=792015=1188(万元)5)计算投资利息投资利息=地价(1+8)2-1+34992 45(1+8)1.5-1+34992 55(1+8)0.5-1=01664 地价+19269十755=0166

11、4 地价+268196)计算税费税费=79206=47520(万元)7)计算地价地价=7920-349920-1188-01664 地价-26819-4752地价=213430万元单位面积地价=213433000=711430(元平方米),计算步骤,（2)测算该企业可得到的补偿。根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60对企业给予补偿，W市商业用地的最低出让金为930元平方米，其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格扣减出让金，即：划拨土地使用权价格=7114.3-930=6184.30(元平方米)补偿金额=606184.303000=1113.17(万元)该企业最高可以得到1113.

12、17万元的补偿。,计算步骤,(3)计算可以购置的开发区土地面积。1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。计算土地取得费及税费：土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：最高补偿标准；1800元亩30=54000元亩=81(元平方米)青苗补偿及地上物补偿=18006667=270(元平方米)征地费合计=81+270=8370(元平方米)征地管理费=8370 X4=335(元平方米)耕地占用税=5(元平方米)耕地开垦费=10(元平方米)合计土地取得费及税费=837+335+5+10=10205(元平方米)土地开发费：土地开发费=60(元平方米)投资利息：投资利息=10205

13、8+60128=1056(元平方米)投资利润：投资利润=(10205+60) 15=2431(元平方米)计算50年期成本价格：50年期价格=(10205+60+1056+2431)(11(1+6)50)=18623(元平方米)计算土地增值：根据题意，这里土地增值收益取50年期土地出让金，最低为150元平方米。计算单位面积地价：单位面积地价=18623+150=33623(元平方米)即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为33623元平方米。2)计算可以购置的土地面积：可购置土地面积=111317433623=3310752(平方米)换算成亩=331075266667=4966(亩)即该企业获

14、得的补偿款可以购置4966亩的工业开发区土地。,难点分析,(1)评估思路的确定。本案例涉及老厂区和工业开发区两类用地，要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系，理出其中的关键点，即：求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价，结合土地出让金资料，则不难求出企业的最高补偿金额和可购置的开发区土地面积。 (2)剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。根据题意，项目开发期为两年，建造成本第一年投入45，第二年投入55，年内均匀投入，则第一年投入建造成本的计息期为15年，第二年投

15、入建造成本的计息期为05年；而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期20年。 (3)成本逼近法评估中土地取得费的计算。本案例并未直接给出土地取得费数值，而是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准，需根据相关法律规定，按相应补偿倍数计算确定。,常见错误分析,(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是估价计算的重要步骤，也是进行具体测算的基础，估价人员不容忽视。(2)剩余法测算中易出现的错误：利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率，造成利润计算基数错误；利息计算错误。未计算待估地价利息，或计息期有误。(3)成本逼近法测算中易出现的错误：未统一费用单位

16、或换算错误；利息计算错误。未计算征地税费利息，或计息期有误；缺少土地使用年期修正或修正有误。,作业,教材：本章练习题,2.2 房地产转让价格评估,房地产转让价格评估的法律规定城市房地产管理法第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”城市房地产转让管理规定对此概念中的其他合法方式作了进一步细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2)一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转

17、移的；4)以房地产抵债的； 5)法律、法规规定的其他情形。,2.2.2 房地产转让价格评估的特点和方法,从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性,1）房地产转让价格评估的特点,2）房地产转让价格评估的方法,方法,市场法,假设开发法,成本法,收益

18、法,市场成熟、交易案例丰富,待开发的房地产,各种补偿标准、建造成本和税费资料易获取,出租性的房地产（有收益）,2.2.3房地产转让价格评估案例分析与作业,案例分析作业：教材中本章练习题,2.3 房地产抵押价值评估,1.依法不得抵押的房地产，没有抵押价值；2.首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；3.再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权外后的余额部分为抵押价值；4.以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所的价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额；5.以具有土地使用权年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响；6.以享

19、受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值；7.以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；8.以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。,2.3.1 房地产抵押价值评估的法律规定,2.3.2 房地产抵押价值评估的特点与风险分析,1） 房地产抵押价值评估的特点,房地产抵押价值评估的服务对象主要是金融机构，金融机构需要的是安全、稳定、谨慎；房地产估价机构和房地产估价人员处于中介的位置，应当规避抵贷双方的风险和房地产估价机构及估价人员的风险；在抵押房地产价值评估中要严格执行房地产抵押估价知道意见和房地产估价规范，应当

20、遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，切记不实估价，切记高（虚）估冒算。,2）房地产抵押价值评估的风险分析,房地产抵押价值评估的风险,抵押房地产本身风险,抵押贷款总风险折扣,房地产抵押估价的风险,预期风险,适宜性风险,市场变现风险,抵押期间的耗损风险,20%-60%（或以上）的折扣风险,要承担相应的损失责任风险,价值高估的风险,2.3.3 房地产抵押价值评估的常见类型与方法,以获得土地使用权和房屋具有完全产权的房地产作为抵押物,房地产类型,商品房,自建自营的饭店,宾馆,写字楼,厂房,高尔夫球场,成本法,市场法,收益法,基准地价修正法,市场法,假设开发法,土地使用权,2.3.3 房地产抵押价值

21、评估的常见类型与方法,对出让方式获得的土地使用权作为抵押物,同土地估价,2.3.3 房地产抵押价值评估的常见类型与方法,行政划拨土地上的建成使用房产作为抵押物,房地产类型,原国有企业事业单位各类房地产,廉租房,经济适用房,房改房,社会团体的各类房地产,成本法,市场法,收益法,合作建房,市场交易性较强的,市场性较差的,土地,房产,估价结果中不含土地出让金或出让毛地价,2.3.3 房地产抵押价值评估的常见类型与方法,已建或使用的部分(局部)房地产作为抵押物,有部分栋号、层、单元、综合物业中某部分用途物业,成本法,房地产类型,市场法,收益法,注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相应权

22、益，能否独立使用，是否可以独立变现,注意到土地的分摊和公共配套设施、人流、公共部分的合理享用问题,2.3.3 房地产抵押价值评估的常见类型与方法,乡镇、村企业厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权,乡镇、村企业厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权,成本法,房地产类型,市场法,收益法,注意到其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该用地的规划限制条件,应考虑补交土地征用补偿费用、土地出让金等因素，扣减与国有土地价值的差异,2.3.3 房地产抵押价值评估的常见类型与方法,在建工程已完工部分作为抵押物或连同以合法取得的土地使用权一起抵押,在建工程已完工部分或连同以合法取得的土地使用

23、权,成本法,房地产类型,假设开发法,应充分考虑后续工程的成本、费用,要全面掌握估价对象状况、注意实际进度和形象进度以及相应可以实现的权益,确定开发成本中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，应采取保守原则,2.3.3 房地产抵押价值评估的常见类型与方法,预购商品房贷款抵押中抵押物,预售商品房,成本法,房地产类型,假设开发法,进行合法性核查,估价时点的确定建筑面积核实,工程形象进度和完成投资额进行审查,商品房买卖合同,国有土地使用,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,2.3.4 房地产抵押价值评估的注意事项,1.抵押估价报告需要注明房地

24、产抵押估价指导意见出台背景，以及房地产抵押估价报告的法律法规的依据；2.各类房地产抵押估价活动指相关的土地、建筑物、构筑物以及以房地产为主体的整体资产评估 ；3.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价人员知悉的法定优先受偿款；4.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价人员知悉的法定优先受偿款;5.从事房地产抵押估价的房地产估价人员，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力;,2.3.4 房地产抵押价值评估的注意事项,6.房地产估价人员应当勤勉尽责，了解抵

25、押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查;7.房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”; 8.房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外 ;9.遇上法定用途与实际用途等相差较大的情况，各种情况都做一遍;10.法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件 ;11.房地产估价人员应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和

26、周围环境、景观的照片;12.在存在不确定因素的情况下，房地产估价人员作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示;,2.3.4 房地产抵押价值评估的注意事项,13.房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由;14.估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：(1)直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；(2）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨

27、土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款;15.评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额;16.房地产估价人员知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况;17.房地产抵押估价报告中的估价结果必须包括三项内容：A-未设立法定优先受偿权利下的市场价值;B-各项法定优先受偿款;C-估价对象的抵押价值;CA-B;,2.3.4 房地产抵押价值评估的注意事项,18.房地产抵押估价应当解释房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵

28、押价值下跌的因素予以分析和说明;19.房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析;20.在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由;21.在实际估价工作中，要核查产权真实性、面积是否一致；22.房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价人员签字；23.估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价人员预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。,2.3.5 案例分析与作业,1.案例分析2.作业：本章练习题,2.4 征地和房

29、屋拆迁补偿估价,1）中华人民共和国宪法修正案；2）中华人民共和国物权法；3）中华人民共和国土地管理法；4）国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见；5）建设部城市房屋拆迁估价指导意见；6）建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程；7）国务院城市房屋拆迁管理条例；8）国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知；9）国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知；10）财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知；,2.4.1 征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律规定,2.4 征地和房屋拆迁补偿估价,1）拆迁户数多、估价量大；2）涉及面广，社会影响大；3）补偿价格关

30、联性强；4）估价方法的选用既不能简单了事，也不宜复杂难行。,2.4.2 征地和房屋拆迁补偿估价的特点,2.4 征地和房屋拆迁补偿估价,2.4.3 征地和房屋拆迁补偿估价的分类,征用城市规划区内集体所有土地的补偿估价,征用城市规划区内集体所有土地上房屋及附着物的拆迁补偿估价,城市房屋拆迁估价,工业厂房的拆迁评估,店铺拆迁评估,公益性房屋拆迁评估,宅基地上无任何建筑物和构造物或者很少情况下的拆迁评估,违法房屋拆迁评估,2.4.4 征地补偿估价,农业用地,农地地上附着物, 估价对象,宅基地、菜地、粮田地、鱼塘地、藕塘地,果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地,林地、积肥场地、场院地、牧场地、草原地等,房屋、

31、农田基础设施,树木、青苗,坟墓等,2.4.4 征地补偿估价,征地补偿估价, 内容,标准,年产值,青苗补偿费,安置补助费,土地补偿费,地上附着物补偿费,6-10倍,4-6倍,由省、自治区、直辖市规定,由省、自治区、直辖市规,2.4.5 拆迁集体所有土地上的房屋补偿估价,宅基地的确定,被拆迁房屋使用性质的认定,被拆房屋补偿对象的认定,集体土地上房屋拆迁补偿与安置,通过征收将集体土地转为国有土地,集体土地没有转为国有土地,按照征地方式进行评估,通过协商确定具体的补偿与安置数额和标准,当事人可以参考国家和省规定的征收土地的补偿标准,如果在城市规划区范围内，还可以参考城市房屋拆迁补偿安置的标准,1) 拆

32、迁补偿估价对象,2.4.6 城市房屋拆迁补偿估价,土地,建筑物,构筑物,依托在其实体上的权益,2.4 城市房屋拆迁补偿估价,房地产估价机构的选定,房屋实地查勘,具体拆迁评估,初步评估结果公示,启动阶段的标志,估价方法选用,建筑物重置价格,具体估价过程评估分类,评估价格的平衡与确定,2) 城市房屋拆迁估价基本程序,2.4.7 房屋拆迁补偿估价纠纷的解决,原机构复核估价,新机构重评,评估报告争议,有异议且协商达不成一致意见的,专家鉴定,2.4.8 房屋拆迁补偿估价其他相关问题,1)评估费用问题（评估及专家鉴定费）2)需要拆迁人配合的工作 3)评估中的几个特别问题（1）用途、面积的争议解决。 （2）

33、成新率确定问题。 （3)装修评估问题。 （4）初评与复评的关系问题。 （5）公示期满后拆迁工作的协调问题。 （6）评估补偿费用不足以购买住房问题。 （7）突击建房及装修问题：原则不予补偿；特殊情况适当补偿。,2.4.9 本节案例分析,作业,2.5 房地产课税估价,需要确定房地产原值的，比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定；隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估；扣除金额无法获得的，如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除，但又无法获得的情形；交易价格明显偏低又无正当理由的，如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格

34、核定；未来房地产税制改革要开征的物业税。,2.5.1 房地产课税估价的法律规定,2.5.2 房地产课税估价的特点,1）课税价格评估数量巨大，时间跨度小。 2）个案和批量评估相结合，逐步到批量评估为主。 3）房地产课税价格评估一般都有规范性的折扣规定。 4）海量数据为支撑的信息库及其完备的管理制度。 5）公权力的介入和申诉制度。,2.5.3 房地产课税估价的方法,确定估价主体,搜集相关房地产评估信息,明确每次课税价格估价基本事项,估价目的,估价对象,估价时点,拟定课税价格评估作业方案并进行初步评估,实地查勘估价对象,确定估价结果撰写估价报告,2.5.4 案例分析,作业,2.6 房地产拍卖底价评估

35、,2.6.1 房地产拍卖的相关法律规定,中华人民共和国城市房地产管理法,中华人民共和国担保法,中华人民共和国拍卖法,2.6.2 房地产拍卖保留价评估的特点,1）强制处分,2）快速变现,3）市场需求面窄、推广力度小,4）消费者心理因素,5）购买者的额外支出,2.6.3 房地产拍卖保留价格评估的原则,1）贴近市场的原则,2）注重交易情况的原则,3）考虑税费负担的原则,4）稳健原则,2.6.4 房地产拍卖保留价评估的技术路线,深入的了解当地的房地产拍卖市场情况,比较同类房地产在正常市场的价格水平和拍卖场的价格水平,确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度,确定拍卖市场的成交价格比正常市场成

36、交价格偏低的幅度,按正常市场价格对估价对象进行估价,按照偏低的幅度对估价结果调减,2.6.5 房地产拍卖保留价评估的类型与方法,评估拍卖标的的最低标准V0,确定变现系数r,估计拍卖佣金V1,1）程序委托拍卖房地产保留价格评估,评估拍卖标的的最低标准V0,确定变现系数r,2）司法委托拍卖房地产保留价格评估,确定变现系数r,确定排斥心理因素,2.6.6 房地产拍卖保留价评估工作中应注意的问题,1）只重视勘估现场，不深入了解委托人心态,2）以扣除排斥因素代替竞买人必要的调查,3）过分强调拍卖成功而大幅度降低保留价,2.6.7 案例分析与作业,案例分析,作业,2.7 房屋租赁价格评估,城市房地产管理法

37、第五十三条：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁价格” 城市房地产管理法第五十四条：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。” 国务院颁布的城市私有房屋管理条例(1983年)第15条规定，租赁城市私有房屋“房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。”,2.7.1 房屋租赁价格管理法律规定,2.7.2 房屋租赁价格评估的特点,住宅类房屋租赁价格评估分为

38、政策性评估和市场租赁评估两种类型;租约对租金估价有一定的影响;划拔土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分根据城市房地产管理法等法律、法规和政策的规定，以营利为目的出租划拨土地使用权的房屋，其租赁价格评估应同时给出租金中所含的土地收益值;房地产承租权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。,2.7.3 主要估价方法在房屋租赁价格评估中的应用,市场法,收益法,成本法,在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法,市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便准确预测净收益时，易于计算、把握房屋租赁价格基本标准的方法,首选,

39、关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定,先求取建筑物的重置价格,2.7.4 案例分析与作业,案例分析,作业,2.8 房地产保险估价,信用保险,综合保险建筑工程保险,2.8.2 房地产保险估价的特点,1.保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。2.保险价值为确定保险金额的基础。3.保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。,1）保险价值和保险金额的区别,2.8.2 房地产保险估价的特点,当财产因自然风险和社会风险的作用导致财产本身直

40、接损坏或消失，财产即受到直接损失。例如：房屋被大火烧毁，室内墙壁被人破坏等就属于直接损失。间接损失指的是由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。例如，当一座建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失。,2）直接损失和间接损失,3）房地产投保时的估价,房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值。,成本法,市场比较法,2.8.2 房地产保险估价的特点,4）保险事故发生后的评估,保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发

41、生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。,成本法,2.8.2 房地产保险估价的特点,2.8.3 案例分析与作业,案例分析,作业,2.9 房地产分割、合并估价,2.9.1 房地产分割、合并估价的特点,房地产分割、合并估价，除需遵循一般房地产估价的原则与方法外，还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、规模经济等的角度，分析估价对象在分割或合并前后的可能变化；对于合并或分割后导致的房地产增值或价值损失，需要在分割后或合并前的两个个体之间合理分配，分配的比例不仅要看每一部分所占的面积比例，还要看每一部分对房地产增值或减值的影响程度。,2.9.2

42、房地产合并相关法律规定,1）房地产是否符合法定的转让条件。 国家和地方房地产管理法规对各类房地产转让条件进行了明确的规定，如果待合并的房地产不符合规定，可能会导致房地产合并预期价值无法实现，或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损，这在估价过程中必须考虑和说明。,2）待合并房地产的土地使用权取得方式。城市房地产管理法第三十九条对土地使用权为划拨性质的房地产转让做出明确规定，要求补缴土地出让金或上缴土地使用权收益，这也会影响到房地产合并价值。,3）待合并房地产的土地用途。 房地产合并预期价值的实现有赖于合并后的房地产实现最高最佳使用，但有可能待合并房地产的土地用途与

43、房地产合并后的最高最佳使用用途并不一致，城市房地产管理法第四十三条规定这种情况下必须进行用途变更，这一因素对房地产合并价值的影响也要考虑。,4）待合并房地产的土地使用权剩余年限。城市房地产管理法第四十二条规定，出让方式取得土地使用权的房地产转让，其土地使用权剩余年限为合同约定总年限减已使用年限，要注意其对房地产合并价值的影响。,2.9.3 房地产合并估价方法要点,1）房地产合并前后价格的计算要客观、准确 房地产合并前后价格的计算，一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异，并严格按规范要求选取合适的估价方法计算合并前后的价格,2.9.3 房地产合并估价方法要点,2）增值额的分配要

44、准确、合理,（1）以合并前地块各自的单价为基础进行分配 各自所占增值额的分配比例分别为a1(al+a2) 100和a2(a1+a2) 100，a1、a2为合并前地块各自的单价。,（2）以合并前地块各自的面积为基础进行分配 各自所占增值额分配比例分别为S1(S1+S2) 100和S2(Sl+S2) 100，S1、S2为合并前地块各自的面积。,（3）以合并前地块各自的总价为基础进行分配 各自所占增值额分配比例分别为Al(A1+A2)X100和A2(A1+A2)X100，A1、A：为合并前地块各自的总价。,2.9.3 房地产合并估价方法要点,对三种方法计算的结果根据影响程度大小不同，取加权平均值即可

45、综合得出最终的增值分配率，计算出邻地合并产生的增值额。以上三种计算方法中，第一种方法的计算结果应占有较大权重比例。,2.9.4 案例分析,作业,2.10 房地产纠纷估价,房地产纠纷估价是指对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。,房地产纠纷估价,估价结果纠纷,房地产价格(价值)类纠纷,由专门的估价仲裁部门或组织(如估价专家委员会)出面对估价结果做出鉴定和裁决,由法院、仲裁机构聘请房地产估价机构完成,2.10.1 房地产价格(价值)类纠纷及其特点,

46、当房地产纠纷涉及房地产的价格(或价值)的确定而需要聘请专业房地产估价机构进行估价时，这样的纠纷为房地产价格(价值)类纠纷。,1)房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。2)房地产纠纷争议标的价值一般较大。3)房地产纠纷涉及面广。4)房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。,房地产估价结果纠纷是指当事人因对估价结果有不同看法而引致的纠纷。,房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的，与一般的房地产纠纷而引发的房地产价格(价值)纠纷不同，房地产估价结果纠纷不是针对未确定的房地产价格(或价值)，而是针对已经做出的房地产估价结论，并且这种结论必然是由有专业的房地产估价机构做出的。 房地产估价结果纠

47、纷的调处必须由专门的估价仲裁机构(或鉴定组织)进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷的其他当事人接受。,2.10.2 房地产估价结果纠纷及其特点,2.10.3 房地产纠纷估价类型及其特点,房地产纠纷估价类型,房地产开发商与建筑承包商之间对在建工程已投入成本的纠纷,写字楼租赁双方就租金调整幅度的纠纷,金融机构与贷款人就作为抵押担保品的房地产处置价格的纠纷,房屋被拆迁人与开发商或政府之间就拆迁补偿金额的纠纷,政府税务部门为了征收房地产税费与房地产购买者之间在购买价格方面的纠纷,房地产产权争议的价格纠纷,房地产纠纷估价的特点,除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格

48、评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。 价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。 不能以当前房地产市场实际价格作为判断原估价结论是否真实、客观、合理的标准。,2.10.4 案例分析,作业,2.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价,2.11.1 企业各种经济活动中房地产估价的类型,1）房地产权属发生转移,2）房地产权属不发生转移,企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动,企业的出售、兼并、破产清算,企业联营,2.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价,2.11.3 企业各种经济活动中房地产估价的方法的选用,1）房地产权属发生转移,2）房地产

49、权属不发生转移,假设开发法和收益法,成本法,否,用途是否发上转变,是,市场比较法和成本法,收益法,市场法,2.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价,2.11.4 案例分析,作业,2.12 房地产项目融资评估,1）中华人民共和国城市房地产管理法；2）中华人民共和国土地管理法；3）中华人民共和国城市规划法；4）中华人民共和国担保法；5）中华人民共和国会计法；6）中华人民共和国税收征收管理办法；7）中国银行业监督管理委员会于2004年9月2日发布的商业银行房地产贷款风险管理指引；8)房地产开发项目经济评价方法；9）房地产估价规范；10）中国人民银行、银监会、国家发改委、各地政府颁发的相关法规。,

50、2.12.1 房地产项目融资评估的法律规定,2.12.2 房地产项目融资评估的特点,1）综合性,2）科学性,3）专业性,4）特殊性,2.12.3 房地产项目融资评估的内容,第一章 借款企业资信评估,第二章 项目概况评估,第九章 结论与建议,第八章 贷款风险评估,第七章 不确定性分析,第六章 项目财务效益评估、指标计算及分析,第五章 项目进度与资金运用评估,第四章 项目投资估算及资金 来源、筹措评估,第三章 市场分析,2.12.4 案例分析,作业,2.13 房屋质量缺陷损失评估,2.13.1 房屋质量缺陷鉴定与评定,房屋质量缺陷的定义，主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或