商业营销策略报告课件.ppt

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1、,楠汇坊商业营销策略报告,世联行 2015.11,本次汇报要解决的问题,因追求财富利益而购买商铺根据资金回报判断商铺价值因经营前景而做出购买决策,购买者,市场分析营销策略,经营者,对经营者规划设定的根本目的是做给购买者看,业态定位划铺建议,通过形象定位引导消费人群,形象定位包装建议,消费者,报告框架,市场定位篇,营销策略篇,业态规划篇,3C分析,项目定位,业态定位,规划及划铺方案,推售攻略,推广策略,市场分析,客户分析,本体分析,产品定位,客户定位,形象定位,业态主题定位,业态配比建议,规划建议,划铺方案,市场分析,1,2,3,壹,整体市场特征,典型项目分析,区域市场概况,4,市场小结,整体市

2、场特征,8,5,3,7,9,1,1,2,2,6,4,X,X,在售,待售,区域内商业放量较大，目前以专业市场为主，预计未来将与综合体及主题性消费商业街区呈现“多中心”的商业格局,3,区域市场概况,区域商业形式多样且面积区间丰富，社区底商多为划铺直接售卖，综合体及专业市场多为包租，整体定价虚高，1楼主力价格在3.5万-4万元/，但有价无市走量不佳,区域租金水平,区域内以社区老街为主，租金水平集中在100160元/月，部分商圈（如欧尚、千盛及兰庭集等）可达到200元/月以上，新盘已售商铺空置率高。,兰庭集已售商铺,中铁骑士公馆已售商铺,首信首御已售商铺,典型在售项目,沿街底商,沿街底商,在售,在售,

3、在售,悦榕郡,未作业态规划，12楼划铺面积小，依托于项目前期口碑客户积累及所处位置的商业氛围，虽商业无针对性推广手段，月均走量可达到8套，约300,典型在售项目,金悦城,项目有主题规划，但招商情况未能确定，底商划铺面积小，前期依托于项目开盘热销去化7套，之后去化艰难，目前处于停滞状态,2栋楼售卖情况图,典型在售项目,兰庭集,该项目有主题规划进行统一招商但不承诺包租，得益于现铺及主力店开业呈现的商业氛围，月均走量可达到约300，铺面面积分布及去化较为均衡,典型在售项目,中铁金花国际城,该项目规划为皮革城，先期进行统一招商，目前虽为现铺且商家陆续开业，但业态过于局限加之规模不足以支撑吸引人流，经营

4、状态不佳，月均走量约350,典型在售项目,鞋都风尚3期,该项目为鞋都3期，规划业态丰富，且统一招商统一经营并包租12年，吸引了区域投资客及部分置信前期老业主，月均走量可达到400500,典型在售项目,业态规划详尽，部分商铺可选做餐饮，有一定灵活性，客户最关注点为投资回报率,总建面66773，共8层，地下2-3层为智能停车场，面积为18493 ，地下1层至地上5层为商业，面积43823。,业态分层布局：,-1F：家居生活主题,特色商品零售、创意百货生活馆、家居饰品、鞋包服饰、美妆个护理,1F：高档鞋品牌主题,国际品牌鞋包奥莱店、品牌生活馆、中高档买手店、餐饮连锁店,2F：时尚品牌主题,品牌生活馆

5、、快时尚品牌集合店、设计师店、原创品牌馆、个性定制店、休闲餐饮咖啡、甜品等,3F：母婴儿童主题,集中儿童母婴馆、儿童主题乐园、运动户外、儿童益智馆、儿童主题餐饮等,4F：餐饮娱乐主题,特色餐饮、主题乐园、休闲娱乐,5F：运动健身主题,区内唯一屋顶空中花园，主题餐饮、运动健身、恒温游泳馆等健身美食专区,鞋都风尚3期,市场小结,区域内主要在售商业项目社区底商体量不大，以综合体为主，区域市场定价虚高总体走量不佳，社区底商无招商规划，区域租金水平受新开业的商超有所拉升但已售商铺出租率低,以综合体为主,定价虚高均价35000-40000元/,社区底商多无招商规划,区域内在售项目多为综合体且有明确的主题业

6、态规划，预计未来五年内区域将形成多中心主题性商业格局,区域竞品项目底商价格普遍虚高，多集中在35000-40000元/之间，但有价无市走量不佳，月走量在300以下,由于区域内各项目多无集中大型商业，基本为社区服务型店面，故基本无招商规划或主力店引进计划,提升商家招募的价值支撑力度，增强本项目商业的核心竞争力可打造集中式中档商业消费，与周边综合体及专业市场形成互补同时与周边社区商业竞品项目的纯粹为社区提供服务的便捷式商铺形成差异化通过品牌主力店进驻加盟带动周边商铺发展，树立项目形象,区域租金水平较高，但已售商铺出租率低,目前区域商业氛围仍不成熟，虽租金水平较高，但已售商铺出租率较低,本体分析,1

7、,2,3,贰,项目外部环境,本体小结,项目内部情况,项目外部环境,本体分析,产业支撑区域内四大产业园区（武侯工业园，西部鞋城，家具产业园、摩尔汽配城），持续稳定吸引大量人群至区域内经商置业,交通支撑三纵五横三地铁，武侯大道为进出城主通道，中环高架与地铁3号线也将于近期开通，商贸出行将更为便捷,配套支撑新双楠唯一百万级中心商圈内，商、教、医、公益，一站式配套零距离对接,人流支撑8大社区相继入驻，大型开发商加大拿地速度，未来2000亩可开发土地，供应充足，25万预计常住人口，消费实力强劲,项目位处被武侯区政府定位于继红牌楼、人南科技商务区之后的第三个重点发展区域武侯新城， 4大支撑助推区域发展，未

8、来有较好区域前景,本项目商业体量约4000，为社区底商和独栋商业的组合，依托于项目534户业主，为本项目商业造活提供了稳定的消费客群支撑。,项目指标,本体分析,20-50小面积产品占绝对主力，产品面积配比相宜，在组合搭配及销售上均较有利。,底商面积均控制在100以内，以2040的小铺面为主，多数分布在1、2、4栋；二楼面积66%控制在200300以内，2栋2楼197、244昭示性非常好的大铺面，独栋2楼面积区间在127.5230；三楼仅2套，均在独栋商业，面积主要在240、276的大铺面；,产品配比,本体分析,产品开间进深比50%控制在1/3的最佳范围，开间与进深比大部分较为合理，面积段也以小

9、于50的小铺居多，具备了出货的可能性。,产品特点,本体分析,注：以上开间进深相关统计不包含独栋,邻近三大商圈/有一定昭示性/周边商业氛围弱的小型商业街,本体小结,客户分析,1,2,3,叁,竞品客户分析,客户小结,区域客户典型特征,竞品客户构成,区域内商业客户地缘性较强，多为区域内投资客及部分项目前期老客户，区域外投资客较少，置业目的以投资为主，兼有部分自营,竞品客户关注点,看重地段和地铁等带来的区域发展潜力及项目自身规划打造，目前商业氛围和客流量不足为本区域客户最大抗性，部分客户担心投资回报时间长,客户典型特征,一方面，他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另

10、一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导；他们大部分人厌恶风险，对没有稳定的投资回报的商业有所疑虑；大部分的投资意愿集中在面积60平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在300万以内，很少投资者能接受总价超过300万的商铺，低于200万的商铺是市场投资热点；投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。,客户典型特征一,小投资客来源范围广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期，为区域内商铺核心客户,投资物业经验相对较少，要求 投资回收期短，对变现能力要 求高。厌恶风险，只买位置好的铺位。价格承受能力较差，对总价敏感。这类客户分布较分散，朋友介绍、户外广告、行销派单、短信

11、及CALL客等 多渠道投入能将信息传递给更多的目标客户。,客户敏感性排序 投资门槛 投资回报、投资回收期 未来升值潜力目前经营能力,置业关注点,具象化,老业主周边地缘性个体户私营业主区域内投资客,客户典型特征二,中等实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意沉淀太多资产，为区域内商铺重要客户,对价格敏感；关注投资回报率和投资回收期；关注项目长期升值潜力；关注物业铺位分割方式、开间、进深比例；关注项目内部交通形式；对停车位有一定要求；这类客户分布较分散，朋友介 绍、户外广告、行销派单、短信及CALL客等多渠道投入能将信息传递给更多的目标客户。,置业关注点,投资客、生意人 高层管理

12、人员周边地缘性客户住宅老业主,具象化,客户敏感性排序 投资回报率、投资回收期 未来升值潜力 投资门槛 目前经营能力,客户典型特征三,大投资客户具有很强的支付能力和议价能力，对风险承受能力强，为区域内商铺偶得客户,置业关注点,高端收入阶层 部分机构客户 部分自营客户,具象化,客户敏感性排序未来升值潜力投资回报率、回收期 目前经营能力 投资门槛,对交通便利度要求高。关心项目周边人口数量和阶层对成本的严格控制这类客户一般对项目保持长期关注，它们有自己独特的信息渠道，对项目区位、资源、交通、周边人口进行过系统的分析。,客户小结及启示,针对客户心理距离大大远于实际距离的特点，注重对区域价值的挖掘与区域形

13、象的打造通过各种活动吸引客户到场，让其亲身感知项目实际距离。,客户特征一： 对本项目片区认知度低，对本项目的心理距离远远大于实际距离，认为本项目偏远、交通不便,客户特征二： 不认可区域商业氛围，厌恶风险，对项目未来的经营前景有所疑虑,在功能业态规划、引进主力商家等方面做足功课，让投资者充分感知开发商在保障商业未来成功经营上的投入和决心注重对商业未来美好前景的描绘和宣传，进而打消客户对本项目未来经营风险的疑虑。,客户特征三： 大部分客户资金实力有限，或者不愿意沉淀大量资金,客户特征四： 大多数客户有一定资本积累，生意和社交活动多，有自己的圈子,针对资金实力有限或不愿沉淀太多资金的投资群体的需求特

14、征，为其“量身订做”投资产品。,投资者的价值感知并非理性的，营销应注重口碑传播，充分利用“圈子”的影响力，凭借有针对性的、创新的营销活动，刺激、挖掘消费群体，提升市场关注度，促进销售。,项目定位,1,2,3,肆,SWOT分析,业态定位,市场定位,3,客户定位,3,项目定位,3,形象定位,立足服务社区业主及板块内消费人流，选择补缺提升型、特色开创性的定位入市，做主题性特色商业街区。,SWOT分析,项目定位,市场定位,项目定位,2,3,4,商圈特征,竞争情况,本体,市场机会点,武侯新城产业集群，目前以专业市场为主，中低端商业满足区域内居民日常消费和服务支出,商圈聚集大量大体量项目，存在消费竞争,项

15、目规模小，缺乏核心竞争力,缺乏特色商业定位的产品,1,本案市场定位：互补型定位,业态定位,项目定位,区域内各业态市场发展机会评估：,补缺战略下的业态定位：打造一个集社区服务、精品餐饮、娱乐休闲、主题文教为一体的特色商业街，填补片区中高档消费目的地空白！,客户定位,项目定位,两大大消费群体,原住居民,市场客户,基数大、消费力中等、频次高、支出中等,消费能力：常住居民以周边社区居民、个体户为主，消费能力中等活跃度：消费频次较高、单次消费支出中等,目标消费客群：以后项目商业的消费群体主要可以分为老业主、原住居民、专业市场从业人员两类,消费力强、频次高、支出高,消费能力：消费能力较强活跃度：消费频次较

16、高、单次消费支出较高,基于市场中高端业态机会之下，锁定中等消费能力的常住居民，及较高消费能力的专业市场人群成为项目的主要消费群体,偶得客户,核心客户,客户定位,项目定位,结合本项目特性并从周边项目借鉴，项目核心客户为区域内商铺的投资客，其次为项目业主,本项目客户策略：深挖周边各专业市场的投资客以及项目老业主，发掘潜在客户；同时扩大项目营销范围，打通客户导入通道,重要客户,项目定位,整体定位：集社区服务、精品餐饮、娱乐休闲、主题文教为一体的商业街区, 填补片区中高档消费目的地空白,客户策略：利用低总价以及低门槛优势，吸附区域内认可街区商业投资价值的投资及自营、自住性商业人群；,一间黄金铺 百年摇

17、钱树,形象定位推广辅助案名示意,金楠大道,百万级新城市核心 未来在这里,业态定位,1,2,伍,主题定位,配比建议,主题定位,业态定位,配比建议,业态定位,中高端娱乐休闲作为本项目的重要组成部分，其主要业态和品类是美容SPA、茶楼、浴足等。,中高端餐饮作为本项目特色功能，填补市场空缺，拉升人气,引入特色百货超市主力店，形成市场认知度和口碑。同时增加目标消费人群的引入。,目前市场空缺的购物元素，以吸引年轻人群为主，对铺面要求较小，同时有利于塑造项目特色,以培训、教学和体验式的亲子游戏等业态，提升商业文化内涵，同时也是功能上的完善,目标性消费家庭型消费,目标性消费家庭型消费,目标性消费家庭型消费,非

18、目标性消费时尚型消费,商业文化提升功能完善,娱乐休闲类,餐 饮 类,社区服务类,时尚小商品,培训体验类,30%-35%,30%-35%,10%-15%,10%-15%,10%-15%,结合统一的商业文化和视觉形象系统，规划和实现本项目的功能组合及其配比，更好的满足片区范围内购物、餐饮、休闲、娱乐、文化品位方面具有特色的主力消费需求。,规划及划铺方案,1,2,3,陆,规划建议,划铺建议,招商建议,本项目可为的操作模式评估：,规划建议,规划及划铺方案,本项目具备强势地段和商业价值，最有助于快速回现实现商业价值最大化并后期成功运营提升品牌价值的方式是主力店部分销售的模式,规划建议,规划及划铺方案,招

19、商部分规划建议：3栋三层独栋商业的2、3楼大面积铺位，二楼考虑到外廊可充分利用，出售时建议二楼划大增加实用率，建议招商引进本土知名商业品牌，以提升社区品质。业态建议以餐饮、休闲娱乐、培训教育等基本业态为主；出售部分规划建议：3栋1楼临街铺面建议直接划铺出售，部分位置留作1、2、4楼商业门面以利于招商，业态以服饰连锁店、连锁餐饮、生活服务类为主；1、2、4栋社区底商建议直接划小铺出售，业态以契合特色内街主题吸引人流为主。建议业态为时尚小商品类2栋2层裙楼商业，二楼架构功能良好可充分利用，业态以满足社区服务为主。建议业态为便利店、社区服务配套、生活家居为主。,本项目商业总体规划建议：,划铺建议,规

20、划及划铺方案,出售商业1#1F（社区服务）,11F合计14间铺面；总面积为470.19；面积段19-46,配水站,宜宾燃面,生鲜蔬果,便民诊所,打印复印,便民ATM,缴费一站通,床上用品店,美容美发店,手机电脑维修,蛋糕面包店,中国体育彩票,童装店,划铺建议,规划及划铺方案,出售商业2#1F（社区服务）,21F合计16间铺面；总面积为962.55；面积段23-68,照相馆,甜品屋,划铺建议,规划及划铺方案,招商商业2栋2F,8,8,9,划铺建议,规划及划铺方案,出售商业3#1F（社区服务）,豆汤牙牙饭,三江烤鱼,五金日杂经营部,多味饼屋,廖记棒棒鸡,兰州牛肉面,绝味鸭脖,招商建议,规划及划铺方

21、案,招商商业3栋2、3F,B,A,A,B,划铺建议,规划及划铺方案,出售商业4#1F（社区服务）,41F合计14间铺面；总面积为418.35；面积段24-54,养生足浴,稀饭,营销总攻略,造势,造场,提高上门量,提高成交量,客户策略,渠道策略,推售策略,展示策略,1、老客户经营和挖掘：老客户暖场活动转介奖励,2、圈层营销：专项拓展圈层活动,1、走出去策略：巡展、派单、拓客,2、直效营销：Call客、短信、DM直投,3、商家联盟：结合商家拓展实现合理宣传,1、聚焦产品，阶段性锁定主力出货点,1、营造商业销售氛围，促进成交,1、线上推广,推广策略,2、事件营销炒作,事件营销,营销策略篇,线上“商业

22、价值点商业认筹即将开盘”，线下专场、大客户策略挖掘客户资源,推广阶段,物料准备,营销节点,推广渠道,推广方向,碣石街区价值点,商业开盘信息,商业开盘,商业包装呈现,强势推广期,全面蓄客持续推广期,商业价值点物料到位,线上：网络、户外、电台；线下：短信、内部资源及老客户拓展、外部客户拓展专场推介、看房团带客户等全面铺开制造影响力,商业认筹商业价值点,商业认筹物料到位,全面的推广蓄客,节点设置,推广策略,招商启动,商业包装物料到位,活动策略,楠汇坊百万富豪制造计划,主力店签约仪式,强势推广期,开盘热销主力店进驻,商业开盘物料到位,主力店签约,推广主题：一间黄金铺 百年摇钱树,临街金铺XXXX元/起

23、，做千户业主大生意,临街金铺XXXX元/起，做千户业主大生意,临街金铺XXXX元/起，做千户业主大生意,金楠大道,推广诉求,推广策略,金楠大道,金楠大道,事件营销,1月中旬即启动“楠汇坊百万富豪制造计划”，包括商铺转介油爆奖励及甄选创业计划一年免租双重内容，吸引客户关注助力商业蓄客,3月,12月,月,2月,商业包装呈现业主答谢宴,活动主题：楠汇坊百万富豪制造计划活动时间：2016年1月中旬2016年2月中旬落地活动节点：2016年1中旬借商业包装呈现契机结合开年业主答谢宴活动宣讲百万富豪制造计划活动内容2016年2月底（一批次商铺开盘前）举行创业计划评比活动活动地点：项目售楼部参与人员：活动参

24、与客户、业主及商业认筹及意向客户活动宣传：业主答谢宴进行活动内容宣讲、线下派单物料持续传递、现场宣传、业主邀约、同行宣传,创业计划评比,1、百万佣金等你拿,2、百万商机等你抢,推荐客户成交即得1%佣金！,提交创业计划，百万商机金铺免费用！,事件营销,3月底完成主力店签约，举办签约仪式，促进商业销售,3月,12月,月,2月,商业签约仪式,（1）造势期：发布会举办前半个月，线上、线下、户外等广泛告知，旨在拉升项目形象，增强客户对开发商信心，（2）发布会当日：邀请合作商家、大客户、各大媒体领导及记者、同行，现场网络直播签约盛况；（3）媒体跟进炒作,活动主题：金楠大道品牌商家签约仪式活动时间：2016

25、年3月底活动地点：项目售楼部参与人员：双方领导、业主及商业认筹及意向客户。,客户策略,客户策略,形式：利用成交客户、开发商及合作方资源进行介入，辅以专项商业客户拓展，以金融投资理财、财富经营等为主题，借助企业商会等平台，在相关客户群体生活或工作圈层中展开圈层活动如金融投资理财讲座、商会联谊推荐 ；目的：提高项目知名度，给到客户投资信心。,圈层营销：专项拓展圈层活动,老客户经营和挖掘：老客户暖场活动高额转介奖励,形式：举办暖场活动等邀约老客户上门同时宣贯商业转介奖励政策，刺激带访；目的：提高客户对项目运营状况的认知度，强化客户对项目的认可度；借助对老客户的回馈及关系维护，推动老客户再次投资本项目

26、，并推荐新客户上门成交。,渠道策略,渠道策略,通过派单、扫街等深入客户活动区域的举措，配合线上项目形象的提升，快速积累新客户。通过前期成交客户梳理，寻找突破口，有针对性的进行客户拓展。,点对点释放项目信息，提高投放的针对性，结合阶段性推售举措，强化客户对项目的认知度和接受程度。,直效营销：Call客、短信、扫楼,走出去策略：专业市场派单、拓客,商家联盟：结合商家拓展实现合力宣传,陌拜周边重点区域（金花、簇桥）内商家初期植入商家意愿物料后期开展联盟互动活动，实现项目商铺推广与商家形象推广的共赢。,渠道策略,巡展（金花簇桥客户集中社区、写字楼）；时间：1月初开始,资源利用（结合商家联盟，与商家互利

27、共赢，借助其受众平台，释放项目信息）,派单（周边专业市场、成熟社区）；时间：1月初开始,主推渠道,直效营销,短信（结合推售节点，筛选数据库，投放至不同区域的目标客户群体）,辅助渠道,CALL客（根据派单搜集的客户号码及项目排摸的客户名单进行回访）,DM直投（根据锁定的目标客群居住或工作区域，逐户投放单页）,资源嫁接（周边4S店）；时间：1月初开始寻找合作商家进行洽谈,客户拓客（结合百万富翁计划的转介政策，依据前期客户积累进行种子客户拓展）,示范区包装,展示策略,示范区作为现场商业展示核心，可从吸引、展示、提升认可三方面贯穿客户来访全流程。,情景橱窗,硬件打造形成氛围,商业外摆,趣味小品,选用原

28、因：商业虚拟业态展示，可较大程度提升商业氛围；数量预计：2间铺面：建议尺寸：1.2米进深，开间依据商铺确定；建议方式：橱窗或业态挂轴借鉴案例：蓝光COCO金沙,选用原因：制造休闲商业气氛，提供人群休息场所；数量预计：8-10组：建议方式：桌椅+遮阳伞+绿植隔断借鉴案例：上实海上海,选用原因：配合外摆，共同提升商业气氛，同时吸引人群关注；数量预计：3-5处：建议方式：异形商业展板+异形雕塑+新材料导视借鉴案例：远洋太古里,示范区包装,软性宣传提升氛围,店招,窗贴,侧招及花箱,选用原因：基础氛围展示工具，即可提升商业昭示性，也可用于项目价值点推广；数量预计：2个独栋：建议尺寸：满拉形式，根据商铺尺

29、寸确定；建议方式：高清写真借鉴案例：佳兆业丽晶公馆,选用原因：可采用系列化进行演绎，低成本高效能；数量预计：3-5个系列，2个独栋：建议尺寸：满铺形式，根据商铺开间尺寸确定；建议方式：高清写真或单透贴借鉴案例：上海新天地,选用原因：提高商业带入感；数量预计：8-12个侧招，2独栋檐廊上花箱：建议方式：旗帜侧招、花箱借鉴案例：长沙绿地香树花城,展示策略,示范区包装,创新包装拉升价值,与暖场活动结合，通过在售楼部外打造迷你银行或迷你超市，同时允许市民来超市购物等形式达到商业价值提前享的目的，既可作为商业噱头又可提升客户认可度。,迷你银行,具体形式：设置虚拟ATM取款机，通过操作取款机回答相应项目相

30、关问题后可实现50元变100元的双倍取款或商铺优惠券取款；执行时间：隔周周末：建议尺寸：与实际ATM一致；借鉴案例：青羊万达,迷你超市,具体形式：设置货架及收银台，1次2位客户进场挑选超特价日常生活商品并按货架上标价付款；执行时间：隔周周末（与迷你银行交错）：建议尺寸：2-3货架；借鉴案例：恒大雅苑,展示策略,内部包装,售楼部内部保障辅助示范区，形成商业氛围闭环。,硬件打造,吊旗,展板,选用原因：基础氛围展示工具，可提升内部商业氛围；数量预计：25-40面：建议尺寸：40*60CM，异形；建议方式：高清写真搭配热气球等小品借鉴案例：佳兆业丽晶公馆,选用原因：可用于系列化演绎项目价值点，既为销售

31、道具也提升氛围；数量预计：6-8个1组，1-2组：建议尺寸：根据画框画架尺寸确定；建议方式：画框画架借鉴案例：恒大中央广场,展示策略,推售策略,商业销售,销售中心的销售氛围营造是销售成功的关键所在,建议在项目操作过程中通过以下营销手段聚集人气、提高发售当天的成交率、实现项目销售收益最大化：,集中客户积累、集中发售：集中诚意登记、统一发售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位的营销作用公开发售前集中回访、价格测试：集中回访可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测试客户对价格的接受程度，随时调整项目价格策略，是确保成功销售的重要环

32、节。优质大客户提前购买：优质客户价格承受力强、并且通过公开发售当天单个购买客户的人数给予提前购买客户压力：优质客户提前购买促使大客户成交率提高。,商业建议采取集中的客户积累、开盘的形式保证销售率，同时保证首开热销，以给足投资客户信心,节点铺排,推售策略,12月,一批次开盘1、2号楼共1873.5,3月,二批次开盘4号楼共418,三批次开盘3号楼共1880,9月,推售,时间节点,春节后,秋交会,16年全年分3批次、优劣房源搭配，实现量价齐升的推售目标,12月,推售原则及目标：底商与其他较难去化房源同步去化组合销控策略： 同批次、同楼栋、进行价格挤压及政策配合 同批次房源价格挤压：一批次房源楼栋均

33、价：21#二批次房源楼栋均价：3#2# 1#三批次房源楼栋均价：4同楼栋楼层价格挤压：1层二层（1层0.40.5倍）政策挤压：优惠政策不“一视同仁”，根据去化速度及去化难度进行政策倾斜,5月中旬,推售政策,推售策略,1月,推售,时间节点,16年全年分3批次、优劣房源搭配，实现量价齐升的推售目标,一批次开盘共1873.5,2月,3月,商业包装呈现,主力店签约,宣传起势期,全力蓄客期,持销期,认筹时间：2016年1月初开盘时间：2016年3月底认筹优惠：交3万抵8万+日进斗金（需确定开盘之日启用，避免风险）日进斗金：交3万诚意登记金，从认筹当天开始至正式销售当天，每天总房款优惠1000元，以此累加

34、。,2、日进斗金,政策周期：2016年1月中旬（商业包装呈现之后）2016年2月下旬（主力店签约仪式）落地活动：2016年1中旬商业包装呈现（宣贯政策）2016年2月中下旬商业开盘前（第一次创业计划评比）2016年2月下旬主力店签约（第二次创业计划评比及转介佣金发放）政策内容：商业转介：转介有效客户到访可获得50元购物卡，成交可获得商铺总价1作为佣金；1年免租：针对项目业主甄选创业计划（限制业态），若评选成功可获得1、2、4号楼街铺1年免租经营权,1、百万富翁制造计划,时间：商业启动日起内容：于售楼部设立迷你租赁中心，通过现场展板及线下物料进行宣传，现场接受客户商铺租赁咨询，销售可进行商铺代租

35、，在促进商铺宣传的同时可与商铺销售结合起来，增强购买客户信心,3、迷你租赁中心,促销优惠,推售策略,促销优惠建议,一、老业主购铺优惠:老业主购买商铺的的额外回馈措施1%额外购房优惠措施,二、一批次开盘当天优惠:由于商铺公开发售当天额外优惠5，有利于促进成交；,三、团购优惠:一次性购铺2套以上者，额外3优惠；3套以上额外优惠5%；,四、日进斗金:交3万抵8万；12月5日起收，预计12月底开盘，最大优惠约23000元,Thanks,Page 67,新售楼部,22.5*6m,207.2*3m,15*6m,40*6m,输出内容：1、指引售楼部2、项目价值点,大牌输出内容：1、低首付政策,大牌输出内容：1、指引售楼部,大牌输出内容：1、低首付政策2、项目价值点,