房地产开发企业会计培训课程课件.ppt

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1、第二章 房地产开发企业会计 西南财大会计学院 何本芳,第二章 房地产开发企业会计,学习目的和要求 本章主要介绍房地产开发企业的开发产品成本核算的特点，通过本章的学习应掌握以下几个方面的内容：1、掌握房地产开发企业开发成本的核算的内容及其核算；2、掌握开发产品增加、减少以及分期收款开发产品的核算；3、 出租开发产品和周转房的特点及其核算；,第二章 房地产开发企业会计,本章介绍的内容： 第一节 开发成本的核算 第三节 开发产品的核算 第三节 出租开发产品和周转房的核算,第二章 房地产开发企业会计,房地产开发企业：是从事土地、房屋、配套设施等开发建设的经济实体。 房地产开发：是指按照城市建设总体规划

2、和社会经济发展的总体要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。 房地产开发企业的基本经营活动：是开发、经营商品房等建筑产品。建筑产品的开发建设过程是开发企业经营活动的中心环节。因此开发成本的核算， 就显得非常重要。,第一节 开发成本的核算一、房地产开发企业会计特点（一）房地产业的主要经营活动 包括：土地的开发与建设（包括新土地开发和旧城区改造）、房屋的开发与经营、房地产的管理与售后服务工作。 房地产开发跨越生产和流通两个领域，它的活动内容 用图示表示：,售后管理维修服务等,交付使用,经营销售,各类房屋建造,工程验收,征地撤迁,土地开发,规划设计,（二）、房

3、地产开发企业会计的特点： 由于房地产开发的产品是地产或房产，与一般企业会计相比较，具有开发产品周期长，生产经营方式多样，投资主体复杂等特点，具体表现在：1、资金筹集渠道的多源性：资金来源的形式与渠道主要有：（1）予售购房定金或予收建设资金；（2）予收代建工程款；（3）土地开发及商品房贷款；（4）发行企业债券；,（5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资；（6）发行股票，筹集股本。2、资金占用形态的多元性：（1）表现为直线运动：,货币资金,储备资金,在建资金,成品资金,（2）表现为多向平行运动：,土地开发项目在建资金,商品房项目在建资金,配套设施项目在建资金,代建工程项目在建资金,市政工程项目在

4、建资金,经营房、周转项目在建资金,（结算资金） 储备资金,成品资金,3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性：,房地产开发企业,供应单位,建筑产品购买单位,施工单位,勘察设计单位,房屋承租单位,采购业务予付、应付,采购完成结算,销售业务予收定金等,房屋移交结算,施工业务予付工程、备料款,根据工程进度结算,予付设计费等,完成结算,予收保证金租金等,4、开发产品的长期性导致核算周期的长期性： 由于开发产品往往会跨越一个或多个会计年度，这就引起了开发企业会计核算从开工结算到竣工决算为止整个周期的长期性。,二、开发成本核算的内容及基本要求（一）开发成本核算的内容 土地开发成本 房屋开发成本 配

5、套设施开发成本 代建工程开发成本 1、土地开发成本 指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。,2.房屋开发成本 指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3.配套设施开发成本。 指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或项目建设设计规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设，所发生的各项费用支出。4.代建工程开发成本 指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目，所发生的各项费用支出。 (以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、

6、土地征用及拆迁补偿费;2、前期工程费;3、建筑安装工程费;4、基础设施费;5、公共配套设施费;6、开发间接费用 ),（二）、成本核算的基本要求1、合理确定成本核算对象 成本核算对象是指房地产产品开发过程中为了归集和分配费用而确定的费用承担者.成本核算对象可根据具体情况,按如下原则确定:（1）、一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；（2）、同一开发地点、结构类型相同的群体开发建设项目，如果开工竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象；,（3）、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按

7、开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。2、严格遵守成本的开支范围 按照企业会计准则的规定，凡是与开发经营有关的各种耗费均应记入成本费用，反之，不能。3、正确划分各种成本费用的界限 划分如下几个界限： （1）正确划分应计人产品成本费用与不应计人产品成本费用的界限 如与开发经营无关的：非常损失、公益救济性捐赠、固定资产盘亏、毁损不能计人产品成本 （2）正确划分各个会计期间的成本费用界限 （3）正确划分开发产品成本与期间费用的界限 应该计入开发产品成本的成本项目：,成本项目,土地征用及折迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费,a、土地征用及折迁补偿费 指房

8、地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出等 b、前期工程费 它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平支出”（即通水、通电、通道路和平整场地）等支出。 C、建筑安装工程费 它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的 例如开发项目工程施工预算内的各项费用,d、基础设施费 指房地产开发企业在开

9、发过程中所发生的各项基础设施支出，包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯照明、环卫、绿化等工程支出e 、公共配套设施费 它是指房地产开发项目内发生的、独立的、非营业性的（不能有偿转让）公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。f、开发间接费用 它是指房地产开发企业所属直接组织管理开发项目所发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（4）划分各种开发产品成本界限,三、成本费用核算应设置的账户和一般程序（一）成本费用核算应设置的账户 1、开发成本 开发成本 性质：成本类帐户；

10、 用途：核算开发产品发生的直 接费用和分配负担的间 接费用； 结构： 按种类设置明细账：开发成本土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本,并且以上四类开发产品成本，在核算上还将其进一步细分为如下六个成本项目，进行明细核算。 六个成本项目：a、土地征用及拆迁补偿费、b、前期工程费、c、建筑安装工程费、d、基础设施费、e、公共配套设施费、f、开发间接费用 明细账格式：,具体核算时应按各开发项目开设明细帐,2、开发间接费用开发间接费用 性质：成本类帐户； 用途：核算开发产品发生的各 项间接费用 结构：3、待摊费用 性质：资产类帐户 用途：核算 企业已经支出但应该由本期和以待摊费

11、用 后各期分别负担的分摊期在1年以内的 各项费用。如预付保险费、固定资产 修理费、低值易耗品摊销 结构 ：,4、预提费用 预提费用 性质：负债 用途：核算 企业预提计入成本费用但尚未实 际支出的各项费用，如：预提配套实施 费、预提固定资产修理费用、预提借款 利息等。 结构：,（二）、成本费用核算的一般程序 1、设立成本计算对象；2、对当期发生的各种费用支出进行审核成本费用界限；3、对应计入成本费用的各种费用支出，按经济用途及发生地点，分别计入各类开发产品成本和期间费用4、贯彻权责发生制，正确处理待摊费用和预提费用，确认应由本期负担的费用；5、按受益对象分配开发间接费用；6、结转完工开发产品成本

12、 开发成本费用核算程序图：,开发成本核算程序图 ： 银存、库材料 开发成本 开发产品 （1） （4）应付职工薪酬 （3）累计折旧 开发间接费用 周转房等 待摊、预提 （2）,四、开发成本的核算（一）土地开发成本的核算 1、土地开发的特点（1）土地开发产品为： 建设场地；（2）开发的目的与用途： 为销售或有偿转让而开发商品性建设场地； 为本企业兴建商品房和其他经营性房 屋而开发自用建设场地。,2、核算 土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，在费用发生时，根据有关凭证直接计入“开发成本土地开发”账户的借方；发生的开发间接费用先计入“开发间接费用”账户的借方，期末按一

13、定标准分配结转的应由土地开发成本负担的开发间接费用，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“开发间接费用”；结转开发完工建设场地成本时，贷记“开发成本土地开发”账户，商品性建设用地，借记“开发产品”账户，自用建设场地，借记“开发成本房屋开发”账户；期末“开发成本土地开发”账户的余额，表示正在开发土地的成本。 用图示表示：,开发间接费,开发成本土地开发,开发产品-土地,开发成本房屋开发,期末分配,完工结转,直接费用,自用,商品性,余额,举例分析1,通发房地产开发公司开发土地（A）10000平方米，发生下列业务：（1）用银行存款支付土地折迁费200万元，耕地占用税500万元，劳动力安置费50万元，出售

14、折迁地上农房回收材料款2万元，存入银行。借：开发成本土地开发成本（A）750万元 贷：银行存款 750万元借：银行存款 2万元 贷：开发成本 土地开发成本（A） 2万元,（2）应付A地的“三通一平”费用50万元。 借：开发成本 土地开发成本（A） 50万元 贷：应付账款 50万元（3）支付施工单位基础设施费50万元，建筑安装工程费200万元，款已结清。 借：开发成本土地开发成本（A） 250万元 贷：银行存款 250万元,（4）应负担开发间接费12万元。借：开发成本土地开发成本（A） 12万元 贷：开发间接费用 12万元（5）开发A地结束，已验收合格，其中40%直接对外出售，60%进一步开发商

15、品房，结转其成本。A地开发成本=750-2+50+250+12 =1060（万元）,对外销售部分成本=106040% =424（万元）开发商品房部分成本=106060% =636（万元）借：开发成本房屋开发 636万元 开发产品土地 424万元 贷：开发成本 土地开发 1060万元,银行存款,开发间接费,开发成本土地开发,开发产品-土地,开发成本房屋开发, 2万, ,750万250万,750万250万50万12万,应付账款,50万,12万,2万1060万,424万,636万,（二）配套设施开发成本的核算 1、配套设施开发成本的核算特点 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类： 一类：是

16、开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套设施，如居委会、派出所、幼托、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等； 另一类：是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括： （1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等； （2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等； （3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。,2、配套设施开发成本的核算,配套设施,能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目,不能有偿转让的公共配套设施,营业性公共配套设施,非营业性配套设施,开发项目外为居民服务的水、电、气、交通道路等,居委会.幼儿园.消防设施.锅炉房.水塔.

17、自行车棚.公厕等,商店、银行、邮局等,中小学、文化站、医院等,给排水.供电.供气的增容.增压.交通道路等,有关账户,开发成本配套设施开发,开发成本房屋开发,开发产品配套设施, , , ,完工结转,不能有偿转让的,能有偿转让的, ,余额,注: 按照财务制度规定,城市建设规划中的大型配套设施项目,不得计入商品房成本;不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出可以计入开发成本.,举例分析2,（1）正大房地产开发公司开发建设住宅小区配套的商店和自行车棚工程，用银行存款支付工程款67000元。借：开发成本 配套设施开发 67000 贷：银行存款 67000,（2）商店和自行车棚工程完工，实际成本分别

18、为12万元和0.2万元。自行车棚为商品房开发工程所建，商店则为小区第三产业经营用房。借：开发产品配套设施 12万 开发成本房屋开发 0.2万 贷:开发成本 配套设施开发 12.2万,（三）房屋开发成本的核算 1、房屋开发成本的核算特点（1）房屋开发的分类：对外销售而开发的商品房；为出租经营而开发的经营房；为安置折迁居民周转使用而开发的周转房；受其他单位委托，代为开发建设的代 建房。（2）成本核算对象的确定 房屋的成本核算对象的确定，应该结合开发地点、用途、结构等因素加以确定：一般房屋的开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；,同一开发地点，

19、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算出实际开发成本后，再按各个单项工程概预数的比例，计算各幢房屋的开发成本；对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象（3）设置账户 “开发成本房屋开发” 同时，在设置“开发成本房屋开发”明细账的同时，还应设置以下6个成本项目，进行明细核算：,土地征用及折迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费用 即：开发成本 房屋开发土地征用及折迁补偿费 前期工程费 基础设施费等成本项目,2、房屋开发成本的核算(1)

20、费用计入成本的方法 能分清成本核算对象的: 在开发房屋过程中发生的土地征用及折迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，应直接计入：开发成本 房屋开发土地征用及折迁补偿费 前期工程费 基础设施费等成本项目。如果费用发生时分不清成本核算对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的： 应先通过“开发成本土地开发”帐户进行归集，待土地开发完成用于房屋建设时，再采用一定的方法分配结转计入“开发成本房屋开发”帐户。,(2)不同施工方式下的核算出包方式： 按施工企业开出的“工程价款结算帐单”记入： 借：开发成本 房屋开发建筑安装工程费用 贷：应付帐款等,自营方式下：按实际发生的建筑安装工程费用：,施工间接费,工程

21、施工,开发成本 房屋开发,间接费 分配,直接费间接费,期末结转, ,发生直接费,(3)房屋开发成本中的配套设施费 （不能有偿转让的）与商品房同步建设的：A、能分清受益对象的：发生时直接计入：开发成本房屋开发公共配套设施费；B、不能分清受益对象的：应先计入：开发成本配套设施开发竣工时再转入：开发成本房屋开发,不是与商品房同步建设的 商品房已建成出售，配套设施尚在建设中，可对配套设施的成本采用予提的方法，预先计入商品房成本，待完工后冲减予提，然后差额调整成本。,（4）举例分析3,泰来房地产开发公司开发场地甲工程，征用土地5000平米，本月共计发生下列费用：土地征用及折迁补偿费1000万元；前期工程

22、费200万元；基础设施费500万元；建筑安装工程费100万元，共计1800万元，款已支付。借：开发成本土地开发 土地征用及折迁补偿费1000万元 前期工程费 200万元 基础设施费 500万元 建筑安装工程费 100万元 贷：银行存款 1800万元,开发场地甲工程已完工，其中2500平米用于商品房建设，其成本见“开发成本计算单” 开发成本计算单类型：土地开发甲地 金额单位：万元,各项目结转数：土地征用及折迁补偿费=1000万元2500/5000=500万元前期工程费=200万元2500/5000=100万元基础设施费=500万元2500/5000=250万元建筑安装工程费=100万元2500/

23、5000=50万元借：开发成本房屋开发 900万元 贷“开发成本土地开发 900万元,将甲工程商品房建设工程出包给市建三公司。商品房建设完工，收到市建三公司提交的“工程价款结算帐单”应付承包工程款1200万元，原已预付1000万元，经审查同意补付工程款200万元。借：开发成本房屋开发 1200万元 贷：预付帐款市建三公司 1000万元 银行存款 200万元,按照有关规定，泰来房地产开发公司建设与该商品房配套的公共设施（包括居委会、派出所、水塔、自行车棚等）共发生建筑安装费100万元，市建三公司已提交“工程价款结算帐单”经审核同意延期付款。（商品房配套的公共设施通常与主体商品房一同建设和结算）借

24、：开发成本房屋开发 100万元 贷：应付帐款市建三公司 100万元注：此处为能分清成本计算对象的直接计入 “房屋开发成本”,甲工程应负担间接费用200万元。 发生间接费用时：借：开发间接费用 200万元 贷：有关帐户 200万元间接费用结转时：借：开发成本房屋开发 200万元 贷：开发间接费用 200万元,甲商品房工程已完工验收，其总成本见： 开发成本计算单 金额单位：万元,结转完工成本：借：开发产品商品房 2400万元 贷：开发成本房屋开发 2400万元,开发成本,存款等,土地开发,开发成本房屋开发,开发产品, 1800万 1200万 100万 200万,1800万 900万,900万 24

25、00万1200万100万200万,2400万,（四）代建工程开发成本核算 （1）定义： 代建工程开发成本是指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程（或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目）所发生的费用支出。（2）内容： 包括：土地开发、房屋开发、市政工程开发(城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景区开发）等开发项目支出。,（3）核算：接受委托代为开发的建设场地和房屋 接受委托代为开发的建设场地和房屋，其建设内容和特点与企业的土地开发及房屋开发基本相同，所以可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算，其开发费用分别在“开发成本土地开发”和“开发成本房屋开发”两个明细账户核算，开

26、发工程完工，验收合格时，转入“开发产品代建工程”账户内其他代建工程项目 除土地、房屋以外的其他代建工程项目(市政工程）应在“开发成本代建工程开发”中核算，竣工验收后转入“开发产品代建工程”,（4）举例分析4,兴业房地产开发公司接受市政建设指挥部委托，代为扩建某风景旅游区，分别发生：折迁补偿费30万元；前期工程费15万元；基础设施费20万元；应负担开发间接费2万元。借：开发成本代建工程开发（折迁补偿费）30万元 代建工程开发（前期工程费） 15万元 代建工程开发（基础设施费） 20万元 代建工程开发（开发间接费）2万元 贷：银行存款 65万元 开发间接费 2万元,完工验收合格，结转其实际成本。借

27、：开发产品代建工程 67万元 贷：开发成本代建工程开发（折迁补偿费）30万 代建工程开发（前期工程费）15万 代建工程开发（基础设施费）20万 代建工程开发（开发间接费 ）2万,第二节 开发产品的核算 开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格，符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。 一、开发产品增加的核算 企业开发的产品，应于竣工验收时，借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 例仁太房地产开发公司，根据其开发的住宅楼验收交接凭证，结转住宅楼开发实际成本6 500 000元，应作如下会计处理：,借：

28、开发产品 6 500 000 贷：开发成本 6 500 000 二、开发产品减少的核算 房地产企业出售、转让或出租开发产品，都会造成开发产品的减少，企业应区别不同情况及时进行开发产品结转的会计处理。 1、有偿转让与出售：月终结转成本时：借：经营成本 贷：开发产品 2、分期收款方式销售： 企业如果是采用分期收款结算方式销售开发产品，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同时，应将分期收款开发产品的实际成本，自“开发产品”账户转入“分期收款开发产品”账户：,将产品移交购买者时： 借：分期收款开发产品 贷：开发产品3、出租或安置折迁居民作为周转房使用： 企业将开发的土地和房屋用于出租和将开发的

29、房屋安置拆迁居民周转使用，应于签定合同、协议和移交使用时，将该土地和房屋的实际成本，自“开发产品”账户转入“出租开发产品”、“周转房”账户 即：应于合同或协议生效时：借：投资性房地产（出租开发产品） 周转房 贷：开发产品,4、将营业性配套设施作为第三产业用房 应视同自有固定资产，结转成本时： 借：固定资产 贷：开发产品配套设施,注：（1）企业用于安置折迁居民的房屋，应按实 际安置面积进行实物量管理和结转；（2）对于已交付使用或办理销售和结转手 续，而产权尚未移交出去的开发产品， 如商品房和配套设施等，应登记“代管 房产备查簿”，进行实物管理，不得入 帐及折旧和摊销。（3）代管房产过程中发生的收

30、支应作为“其 他业务收支”处理，不在“开发产品”中 核算。,3、举例分析5,（1）房地产开发公司结转已销售的住 宅楼，实际成本650万元。借：经营成本 650万元 贷：开发产品 650万元（2）将一栋住宅楼出租，其实际成本 240万元。借：投资性房地产 240万元 贷：开发产品 240万元,（3）将开发的房屋一栋用于安置折迁居民 周转使用，实际成本为500万元。借：周转房 500万元 贷：开发产品 500万元（4）将配套设施的商店作为第三产业经营 用房，实际成本58万元。借：固定资产 58万元 贷：开发产品 58万元,（5）以分期收款方式销售一套公寓，售价60万元，合同规定价款分两次支付；房屋

31、交付使用时支付70%，6个月后支付余下的30%，该公寓的开发成本为40万元。合同生效时：借：分期收款开发产品 42万元 贷：开发产品 42万元收到第一笔房款时：借：银行存款 42万元 贷：经营收入 42万元,结转相关的成本时：借：经营成本 28万元 贷：分期收款开发产品 28万元 6个月后收到第二笔放款时：借：银行存款 18万元 贷：经营收入 18万元结转成本：借：经营成本 12万元 贷：分期收款开发产品 12万元,第三节 出租开发产品和周转房的核算一、出租开发产品的核算1、概念及特点： 出租开发产品是指由开发企业开发完成，用于出租经营的土地和房屋。 其特点为： 不是固定资产 不是企业的一般劳

32、动产品 原财务制度视作企业的存货，现在“投资性房地产”2、核算：核算内容：包括：使用、摊销、增减变动。帐户设置：投资性房地产 、累计摊销 同时根据出租经营的实际情况，按出租产品的类别进行明细核算，并建立“出租产品卡片，详细记录出租产品坐落地点、结构、层次、面积、租金、单价等情况。,举例分析：,（1）房地产开发公司将开发竣工后的一栋楼房出租给立业公司，该房屋的总成本为450万元。结转完工成本： 借：开发产品 450万元 贷：开发成本 450万元结转出租房产成本： 借：投资性房地产 450万元 贷：开发产品 450万元,（二）出租开发产品摊销的核算 出租房屋随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而

33、减少其价值，这部分损耗价值，房地产开发企业应根据出租产品的账面原价（实际成本）和预计使用年限，计算其损耗额，并作为出租房经营期间的费用，将它按月计入出租房屋的经营成本，其计算公式如下：月摊销率（1-估计净残值率）摊销年限12月摊销额= 出租房屋原值月摊销率企业按月计提出租开发产品摊销额时，借记“经营成本”账户、贷记“累计摊销”账户。,例：出租的上述楼房规定摊销期限为40年，假设每月摊销为0.2%，按月摊销时：每月摊销额=4500.2%=0.9(万元) 借:经营成本 0.9万元 贷:累计摊销 0.9万元,（三）出租开发产品修理的核算 出租开发产品在租赁期间发生的修理费用，应列为企业的经营成本，数

34、额不大的可直接计入“经营成本”账户，借记“经营成本”账户，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”等账户；如果数额较大，可先在“待摊费用”账户归集后，分期摊入“经营成本”账户。如果符合资本化条件的，可以追加计入“投资性房地产”成本 . 例该房屋出租后的第二年,对房屋进行修复、装饰等共发生费用13.6万元,其中:人工费5万元、材料费7万元、其他费用1.6万元,用银行存款支付。费用发生时：借：开发成本 13.6万元 贷:银行存款 1.6万元 库存材料 7万元 应付职工薪酬 5万元工程完工后结转成本: 借:投资性房地产 13.6万元 贷:开发成本 13.6万元,例：公司对该房屋进行修理，发生修理费用0.3

35、8万元. 借:经营成本 0.38万元 贷:银行存款 0.38万元,（四）出租开发产品改变用途对外销售的核算 房地产开发企业的出租开发产品与企业的固定资产不同，它不属于企业的劳动资料，而是企业的一种开发产品。因此，企业如果改变出租开发产品的用途，将其作为产品对外销售时，则应视同开发产品销售处理。 企业的出租开发产品改变用途对外销售，在销售成立时，按其销售价格，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“经营收入”账户。其末，结转对外销售的出租开发产品成本时，按其摊余价值，借记“经营成本”账户，按其已提累计摊销额，借记“累计摊销”账户，按原值，贷记“投资性房地产”账户。,例：公司将出租5年后的房屋对

36、外销售,取得收入500万元。该房屋已摊销:0.9125=54(万元)该房屋原值为:450+13.6=463.6(万元) 借:银行存款 500万元 贷:经营收入 500万元 借：经营成本 409.6万元 累计摊销 54万元 贷:投资性房地产 463.6万元,二、周转房的核算 1、概念及内容：周转房是指用于安置被折迁居民，产权归企业所有的各种房屋，包括：在开发过程中已明确其为安置折迁居民的房屋；搭建用于安置折迁居民的临时性简易房；开发的商品房在销售前用于安置折迁居民。 2、核算帐户设置：周转房在用周转房 周转房摊销 应根据周转房的使用情况等进行明细核算，并建立“周转房卡片”等。,（1）、周转房增加

37、的核算 企业开发建成的周转房，应在其竣工后，借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。明确作为周转房后，按其实际成本，借记“周转房在用周转房”账户，贷记“开发产品”账户。 例子：,举例分析,（1）房地产开发公司将自己建造的一栋楼作为折迁居民的周转房，实际成本300万元。根据交付使用凭证结转完工成本：借：开发产品 300万元 贷：开发成本 300万元转入周转房成本：借：周转房在用周转房 300万元 贷：开发产品 300万元,（2）周转房的摊销： 周转房随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值，因此，应根据周转房的使用年限按月摊销其损耗价值。这部分损耗价值，应作为开发期间的费用，将它计

38、入土地、房屋的开发成本。周转房摊销额的基本计算公式如下：月摊销率（1-估计净残值率）（摊销年限12）月摊销额=周转房账面原值月摊销率 周转房损耗价值的摊销额，应在“周转房周转房摊销”账户核算。每月计提的周转房摊销额，对能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的，应计入该土地或房屋的开发成本，借记“开发成本土地开发”或“开发成本房屋开发”账户，贷记“周转房周转房摊销”账户。对不能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的周转房摊销额，应记入“开发间接费用”账户的借方和“周转房周转房摊销”账户的贷方。,例：公司每月计提周转房摊销额0.5万元 借:开发间接费用(或开发成本) 0.5万元 贷:周转房周转房摊销

39、0.5万元（3）、周转房修理费用的核算 由于周转房是为了安置因开发项目等建筑产品的开发建设而动迁的居民，是直接服务于某项开发项目的，因此，周转房在使用过程中发生的修理费用，应作为有关开发项目的成本。按其实际发生的成本，借记“开发成本”、“开发间接费用”账户，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”等账户。如果发生的修理费用数额较大的，可通过“待摊费用”账户进行归集，分次摊入有关的开发项目的成本。 例 2#楼周转房发生修理费用50 000元，以银行存款支付，该费用分10个月摊销计入成本，应作如下会计处理：支付费用时：,借：待摊费用 50 000 贷：银行存款 50 000每月摊销修理费时： 借：开发间

40、接费用（或开发成本） 5 000 贷：待摊费用 5 000 （4）周转房改变用途对外销售的核算 与固定资产出售核算不同，改变用途对外销售的周转房，应视作开发产品对外销售处理。在销售成立时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“经营收入”账户；同时，按其摊余价值，借记“经营成本”账户，按其已提累计摊销额，借记“周转房周转房摊销”账户，按其原值，贷记“周转房在用周转房”账户。,例周转房使用20个月后,公司将其作为商品房对外销售,取得收入400万元,存入银行.根据售房结算帐单:借:银行存款 400万元 贷:经营收入 400万元结转销售成本及冲帐:该房累计摊销额=0.520=10(万元)借:经营成

41、本 290万元 周转房周转房摊销 10万元 贷:周转房在用周转房 300万元,三、营业收入的核算 1、营业收入的核算内容 房地产开发企业的营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。 主营业务收入也叫经营收入，是指开发企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务所取得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租开发产品租金收入等。其他业务收入是指在主营业务以外，不独立核算的其他业务或附加业务所发生的收入，主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入、其他多种经营收入等。,核算内容,营业收入,主营业务收入,其他业务收入,土地转让收入商品房销售收

42、入配套设施销售收入代建工程结算收入出租开发产品租金收入等,商品房售后服务收入材料销售收入固定资产出租收入其他多种经营收入,2、账务处理 在核算时应注意，根据收入与成本费用相配比的原则，在确认收入的同时应结转相应的成本。帐户设置：经营收入经营成本其他业务收入其他业务支出,举例分析,（1）开发公司出售商品房一栋，取得收入670万元，已存入银行，该住宅的实际成本为580万元。确认收入：借：银行存款 670万元 贷：经营收入 670万元结转成本：借:经营成本 580万元 贷:开发产品房屋开发 580万元,(2)开发公司出租写字楼一栋,本月租金收入50万元存入银行,本月应提摊销额为32万元.取得租金收入

43、:借:银行存款 50万元 贷:经营收入 50万元本月摊销:借:经营成本 32万元 贷:累计摊销 32万元,(3)开发公司为某机械厂代建厂房两座,合同价为240万元,按合同规定,工程竣工后一次结算.厂房本月已全部竣工,验收合格,开出工程价款结算帐单,其工程成本为190万元.开出工程价款结算帐单时:借:应收帐款 240万元 贷:经营收入代建工程结算收入 240万元结转成本:借:经营成本 190万元 贷:开发产品代建工程 190万元,(4)其他业务收入的核算 开发公司附设的物业管理处本月收到已售出的商品房的治安管理费、卫生费、大楼管理费等物业管理费3万元。发生以下物业管理费：职工工资1.8万元、应付

44、福利费0.252万元、耗用材料0.6万元、现金支付其他费用0.116万元.取得物业管理收入:借:银行存款 3万元 贷:其他业务收入 商品房售后服务收入 3万元,发生物业管理费：借：其他业务支出 商品房售后服务支出 2.768万元 贷:应付职工薪酬 2.052万元 库存材料 0.6万元 现金 0.116万元,（5）本期经营收入按规定应交纳5%的营业税、7%的城市维护建设税、2%的教育费附加。应交营业税额=（670+50+240）5% =48（万元）应交城建税额=487%=3.36(万元)应交教育费附加额=48 2%=0.96(万元)借:经营税金及附加 52.32万元 贷:应交税费营业税 48万元 城建税 3.36万元 教育费附加 0.96万元,(6)本期其他业务收入按规定应交纳3%的营业税、7%的城市维护建设税、2%的教育费附加。应交营业税额=300003%=900（元）应交城建税额=9007%=63(元)应交教育费附加额=9002%=18(元)借:其他业务支出 981 贷:应交税金营业税 900 城建税 63 其他应交款教育费附加 18,经营成本,本年利润,经营收入,存款等,开发产品,累计摊销,应交税金,费用支出等,经营税金,其他业务支出,其他业务收入,