房地产企业全程财税处理与筹划培训课程课件.ppt

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1、房地产企业全程财税处理与筹划,房地产企业运营循环图,现金,建设施工,取得土地,销售,债权人,股东,政府或其他企业,税务局,客户,人力资源,流动,固定,权益,负债,销售收入销售成本运营费用利润,建筑商及供应商,现金流入现金流出现金留存,房地产项目开发流程,可行性分析,前期洽谈,国有土地使用证,立项审批,建设用地规划许可证,房地产开发项目手册,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,招标评标定标,施工管理,项目竣工验收,项目预售与销售,物业导入,办理业主产权证,施工监理,总包或分包,房地产企业全程运营特点,经营体系的独特性房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设

2、、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。税务体系的独特性房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。经营收入的透明性房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。,房地产企业全程

3、运营五大阶段,土地获取阶段财税处理与筹划,土地获取阶段财税处理与筹划,不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。,购买土地,收购土地持有方,合作开发,城中村改造,买卖楼花,代建,模式,土地置换,土地获取阶段财税处理与筹划,一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）会计处理：（4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据

4、、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求（2）双方涉及税费（3）会计处理：（4）凭证后附,土地获取阶段财税处理与筹划,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险,营业税差额征税风险,土地增值税加计扣除风险,契税征税风险,土地使用税征税风险,拆迁补偿涉税风险,土地获取阶段财税处理与筹划,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的

5、余额为营业额。风险之一：什么样的土地允许差额征收风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？风险之五：营业税差额征收的扣除项目问题,土地获取阶段财税处理与筹划,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（2）转让方土地增值税加计扣除风险案例我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？案例我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让，请问土地增值税清算能否计

6、算加计扣除？,土地获取阶段财税处理与筹划,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（3）契税征收风险案例甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是7000万？案例后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？案例甲房地产企业根据当地政府相关规定缴纳了每个平方建筑面积150元的市政配套费，税务机关要求就配套费部分补充缴纳契税，请问是否合理？,土地获取阶段财税处理与筹划,一、购买土地模式3、购买土地模

7、式涉税风险（4）土地使用税征收风险案例我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块，转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税缴纳起点，是否可以？企业征用耕地如何缴纳土地使用税？,土地获取阶段财税处理与筹划,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（5）拆迁补偿涉税风险案例房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲企业支付6000万元（评估报告中土地4000万元，地面建筑物2000万元），取得乙企业厂房、办公楼连同工

8、业用地30亩。土地过户后，甲企业进行了土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆除。请问：厂房和办公楼部分的2000万元能否进入土地成本？,土地获取阶段财税处理与筹划,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险案例国有企业甲经营不善，面临改制，拿出企业的一块土地（划拨性质）寻求合作。房地产企业乙同甲签署土地转让协议，愿意向甲企业支付2000万元，用于甲企业改制和职工安置，以换取这块土地。由于是划拨用地，实际操作中先由政府收回划拨用地，再通过招拍挂流程出让给房地产企业乙，由乙缴纳出让金。那么，房地产企业支付给国有企业甲的2000万元究竟是土地转让款还是补

9、偿安置费？甲企业是否需要开具发票？营业税、土地增值税、所得税、个人所得税,土地获取阶段财税处理与筹划,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险拆一还一涉税处理问题案例房地产企业甲用开发的商品房对土地上的原住户进行安置，共20户，每户按照90平方进行安置；同时对原土地的商户也进行安置，由于本项目无合适商铺，甲企业同原10户商户商议决定用另一项目的商铺进行安置，每户安置标准为40平方。请问，这两部分安置如何进行税务处理？该安置部分是否需要视同销售？,土地获取阶段财税处理与筹划,拆一还一涉税处理问题拆一还一的补差价问题案例房地产企业甲在对20户原住户进行回迁安置过程中，按照规定

10、应补偿每户90平米房屋，但实际房屋设计面积为98平方米，因此，每户住户按照市场价格以每平方8000元缴纳了补差价款，请问这部分款项是否要确认收入缴纳各项税收？案例房地产企业乙在回迁安置中，由于房屋位置、楼层、朝向、装修、结构的不同涉及到同10户回迁户的互补差价，其中3户，房地产企业乙需要补给其差价款共计56万，另外7户需要向乙企业缴纳差价款42万。请问房地产企业乙如何就差价款收支进行税务处理？,土地获取阶段财税处理与筹划,二、合作开发模式（合作建房）性质界定：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益处理方法：情况复杂，性质各异你需要考虑的因素：是否设立项目公司？土地是否过户？真投资还是假投资？分

11、享利润还是取得固定收益？取得现金还是取得房子？不同因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。,土地获取阶段财税处理与筹划,合作开发模式全系分类,土地获取阶段财税处理与筹划,合作开发模式全系分类设立项目公司模式,土地获取阶段财税处理与筹划,合作开发模式全系分类合作方相互投资模式,土地获取阶段财税处理与筹划,合作开发模式全系分类设立项目部模式,土地获取阶段财税处理与筹划,三、收购土地持有方模式很多房地产开发企业通过重组直接将土地持有方收购，如被收购单位为非房地产公司，还需在土地持有方公司基础上进行改制，变更为房地产开发企业。案例：房地产企业甲以1亿元收购房地产企业乙100%股

12、权，继续开发乙所持有的200亩开发用地，乙公司原账面土地成本为6000万元，请问收购后土地成本可否按照1亿元人民币重新入账？假设房地产企业乙实际净资产为5000万元，股东为张三、李四两名自然人，乙公司原始注册资本为5000万元，请问乙公司原股东是否需要缴纳个人所得税？,土地获取阶段财税处理与筹划,三、收购土地持有方模式利益分析：不存在土地使用权变更，不需缴纳因土地转让带来的营业税、土地增值税和所得税。风险分析：1、原公司遗留问题可能影响新项目开发；2、原公司改制变更为房地产公司需要时间和成本，资质也可能受到限制。3、原土地计税成本可能较低，不利于后期税收规划。4、现金收购股权的涉税风险问题5、

13、个人所得税风险收购企业还是收购土地？收购对方企业，对方不交接财务怎么办？,土地获取阶段财税处理与筹划,四、旧城改造（城中村改造、棚户区改造）1、什么是城中村改造与棚户区改造？2、城中村改造与棚户区改造的本质是什么？3、城中村改造与棚户区改造的税收风险拆迁补偿房屋是否视同销售案例：甲房地产企业承担政府的城中村改造项目。项目总用地300亩，安置面积20万平方，开发面积40万平方。项目完工，甲公司将安置部分通过城改办分给村民，税务机关认为甲企业安置房部分为视同销售，应确认收入缴纳营业税、土地增值税和所得税。请问是否合理？,土地获取阶段财税处理与筹划,五、代建代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代

14、为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。案例甲单位委托乙房地产公司建设其职工住宅楼，总价款2个亿，由乙公司负责拿地，规划，建设，甲公司按照约定进程支付款项，请问乙公司是否为代建？丙公司从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁房地产公司进行代建，约定资金由丙公司提供，开发完成后丙公司向丁公司支付项目总投入5%代建管理费。请问丁公司是否为代建？,土地获取阶段财税处理与筹划,六、项目案例：甲房地产公司接受政府市政部门委托建设一个广场，甲公司取得划拨土地，开始立项、建设，约定建设完毕后以2亿元回购。请问甲公司如何进行财务和税务处理？关键一：这是什么性质的合作？关键二：如何进行涉税处理？关键三：如

15、何进行财务处理？,七、买卖楼花房地产公司在开发项目过程中，常常会因资金等原因无法正常开发，需要转让项目或寻求合作。常常采取楼花的形式来进行合作。案例一：以项目的局部作为楼花,房地产公司甲,住宅小区项目,项目A区,项目B区,项目C区,房地产公司乙,房地产公司丙,土地获取阶段财税处理与筹划,七、买卖楼花案例房地产公司甲取得一块开发用地，建设住宅小区项目，共计20万平方，六栋高层住宅楼，由于资金困难，甲公司将其中三栋楼约10万平方米作为楼花出售给乙公司，每平方价格2000元人民币。乙公司支付楼花款2亿元后进驻项目，开工建设。最终乙公司花费建设费用、期间费用等共计3亿元。该部分最终实现销售收入8亿元人

16、民币。请问：双方有什么风险？,土地获取阶段财税处理与筹划,七、买卖楼花案例二：以整个项目作为楼花甲房地产公司将一个小项目交给乙房地产公司运作，约定乙支付给甲公司1亿元人民币，在甲公司平台上运作，但所有税负由乙公司承担。请问：问题一：乙公司的钱怎么进来？问题二：甲公司要赚的钱怎么拿走？问题三：乙公司同建安企业如何合作？问题四：甲公司同建安企业如何合作？问题五？乙公司赚的钱怎么拿走？,土地获取阶段财税处理与筹划,房地产公司甲楼花出售方,房地产公司乙楼花接手方,八、土地置换,土地获取阶段财税处理与筹划,某集团公司,子公司A,子公司B,子公司C房地产,地块A,地块B,政府,我们的观点：1、土地取得是房

17、地产开发企业生存命脉，实践中有八种常见的取得土地方式；2、每种取得土地方式所预示的开发主体和土地交易均有较大差异，开发企业必须理清这些不同方式之间的差异；3、在认清每种取得土地方式本质的基础上，必须预先从合作架构、合同、财务处理、税务处理等方面进行准备，以避免给企业带来巨大风险。,土地获取阶段财税处理与筹划,施工建设阶段财税处理与筹划,施工建设阶段财税处理与筹划,施工建设成本形成的重要阶段,划分成本对象,归集开发成本,确认完工标准,实际发生成本,预提成本,待摊成本,分配共同成本,计算单位成本,调整后续成本,施工建设阶段财税处理与筹划,一、划分成本对象成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动

18、，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。1、房地产项目成本对象划分原则案例某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，14层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则,施工建设阶段财税处理与筹划,一、划分成本对象2、房地产项目成本对象划分特殊情况项目分期开发问题如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？成

19、本对象中的商铺问题商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？可售与不可售的转化问题地下车位卖还是不卖？,施工建设阶段财税处理与筹划,二、归集开发成本环节1、土地成本归集出让金与转让款返还出让金如何确认土地成本？契税契税计税基础如何确定？市政配套费耕地占用税土地闲置费土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费拆迁补偿与安置费,施工建设阶段财税处理与筹划,二、归集开发成本环节2、前期工程费归集前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。项目整体报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理

20、费等。规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。境外设计费问题,施工建设阶段财税处理与筹划,2、前期工程费归集勘察、测绘水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。发票税率？是否需要项目所在地发票？七通一平费用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。预算编审费支付给中介机

21、构的项目编制或者预算审查等发生的费用。,施工建设阶段财税处理与筹划,二、归集开发成本环节3、建筑安装工程费归集,施工建设阶段财税处理与筹划,4、基础设施建造费归集基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。,施工建设阶段财税处理与筹划,5、公共配套设施费归集公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政

22、府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。,施工建设阶段财税处理与筹划,6、开发间接费开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 开发间接费入账依据开发间接费中的营销设施建造费问题项目范围内临时

23、设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类开发间接费中能否列支业务招待费？,施工建设阶段财税处理与筹划,7、开发成本中的预提与待摊费用案例某房地产企业住宅小区项目包括六栋多层，两栋高层，一栋会所。由于开发分两期进行，第一期开发两栋高层，第二期开发六栋多层和一栋会所。一期项目完工后确认开发成本，会所成本如何处理？会计处理所得税处理土地增值税处理,施工建设阶段财税处理与筹划,三、确认完工标准环节1、完工标准的税法规定国税发200931号文件明确规定了房地产开发项目完工标准的条件：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2

24、、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）,施工建设阶段财税处理与筹划,三、确认完工标准环节涉税风险分析2、完工标准的涉税风险案例某房地产企业在购房协议中同业主约定于2010年12月1日12月30日开始交房，并实际于约定时间办理了入住手续。但由于一部分工程决算尚未完成，入住时企业开发产品竣工证明材料尚未报房地产管理部门备案。因此企业在会计处理上暂未结转收入，结转成本，当年度汇算清缴也未确认完工，计算真实成本。请问有无涉税风险？完工决算时间、竣工备案时间、入住时间,施工建设阶段财税处理与筹划,

25、四、分配共同成本环节1、土地成本分摊方法案例房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，土地成本共计6000万元。一期开发写字楼两栋（占地面积2.5亩），二期开发住宅楼四栋（占地面积2.5亩），另有配套会所一个（占地面积2亩），非人防独立车库一个（占地面积2.5亩），物业管理场所一个（占地面积0.5亩）。其他公共部分如道路、绿化等共计10亩。请计算各开发成本应分摊的土地成本。,施工建设阶段财税处理与筹划,四、分配共同成本环节2、前期工程费和基础设施建设费的分摊方法案例房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，

26、另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目共发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元。请计算各成本对象应分摊的前期工程费和基础设施建设费。,施工建设阶段财税处理与筹划,四、分配共同成本环节3、开发间接费的分摊方法借款费用核算建筑面积法还是实际成本法？预算成本法？房地产开发企业仅有一个项目，且项目不分期的情况项目实质性分期开发或同时开发多个项目所得税中的利息分摊土地增值税中的利息分摊某企业借款挪用的核算问题,施工建设阶段财税处理与筹划,四、分配共同成本环节4、公共配套设施费的分摊方法案例房地产开发企业甲项目规划总建筑

27、面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目土地成本共计6000万元，发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元，开发间接费（假定无利息）254万元。假设公共配套设施中会所建安工程费为400万，物业管理场所为100万。请计算公共配套设施如何归集和分摊。,施工建设阶段财税处理与筹划,五、计算单位面积成本环节涉税风险分析案例某房地产企业项目中，高层建筑A和B为写字楼，为一个成本对象，其建安工程费为9600万元，应分摊的共同成

28、本成本为2780.6万元。该成本对象总建筑面积4万平方米，其中可售写字楼面积3.6万平方米，地下车库（含人防）4000平方米。请计算可售面积的单位成本,施工建设阶段财税处理与筹划,六、调整后续成本环节涉税风险分析后续成本的两种类型案例某房地产企业在2010年达到完工标准，当年度汇算清缴前，开发成本共计支出38100万元，其中建安25400万元。建安部分有5000万元应取得但尚未取得发票，假定按照税法规定可预提部分为3500万元。剩余的1500万元2010年所得税前不得扣除。2011年10月，房地产企业取得该部分全部5000万元发票，请问如何进行涉税处理？所得税处理？土地增值税处理？,施工建设阶

29、段财税处理与筹划,七、开发成本中的特殊事项甲供材风险（1）、为什么出现甲供材？（2）、甲供材涉税风险的政策由来中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。（3）、甲供材的会计处理甲方会计处理；乙方会计处理（4）、甲供材涉税风险,施工建设阶段财税处理与筹划,（5）、甲供材的替代方案：甲供变为甲控如何操作？（6）、甲供材的三种特例甲供设备装饰劳务销售自产货物同时提供建筑业劳务（特殊类型混合销售）,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产企业开发建

30、设阶段资金与利息问题,股东投入资金,借入资金,委托贷款,信托资金,售后回租,售后回购,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产开发建设阶段资金与利息问题（一）、股东投入资金1、土地使用权和不动产投资风险,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（一）、股东投入资金2、股东分红风险,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产企业施工建设阶段资金与利息问题（一）、股东投入资金3、股东从企业借款涉税风险（1）、实质为分红的股东借款案例甲企业大股东兼董事长张先生2011年年底累计在公司借款120万元，其中50万元为公司购买奥迪车一辆，但产权办在了张先生个人名下，因此财务处理为个人借款

31、；其余70万元有40万元为张先生实际个人及家庭消费，30万元用于公司异地经营，但一直未作账务处理，由于该笔资金转入张先生个人账户，因此也暂处理为个人借款。请问这120万元借款有何涉税风险？（2）、属于正常资金调拨的股东借款（3）、验资后抽逃资金形成的股东借款,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险1、支付给个人的利息税前扣除问题2、利息税前扣除合规票据问题3、利息税前扣除标准问题案例甲企业从乙企业（非关联方）拆解资金2000万元，约定借款期限为2月7月半年，利率为年息20%，年终汇算清缴时，如果乙企业已向甲企业提供了20%利率的发票，甲企业

32、该部分利息支出能否税前扣除？4、向关联方支付利息税前扣除问题,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险5、集团转贷的利息扣除问题案例甲房地产企业同丙企业同隶属于某企业集团。2011年通过企业丙转贷5000万元，银行同丙企业约定贷款利率8%，丙企业同甲企业约定利率为9%。请问：甲企业支付给丙企业的利息费用能否在所得税前扣除？所得税前扣除需要提供何种合法凭证？财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知（财税字20007号）国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）,施工建设阶段财税

33、处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险6、资本利息的扣除问题关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复 （国税函2009312号）明确规定关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，根据企业所得税法实施条例第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉

34、税风险7、银行罚息、滞纳金和超过贷款期限的利息扣除问题案例某房地产企业从银行取得的1亿元贷款于2011年3月份到期，但因资金困难，一直到2011年6月才陆续归还。银行根据借款协议计算收取了企业150万元滞纳金。请问房地产企业能否税前扣除？8、借款是否可以无利息,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险9、利息与顾问费用的转化风险案例某房地产企业从银行取得1亿元借款，约定利息为8%，但银行提出签协议时要将8%利息拆分为两部分，7%作为正常利息在借款协议中体现，1%作为财务顾问费用另行签署协议。请问企业存在什么涉税风险？,施工建设阶段财税处理与筹

35、划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险10、房地产企业利息资本化问题（1）、利息资本化的起止时间与中断项目中断问题（2）、房地产企业利息资本化的涉税风险案例某房地产企业为增加当年度所得税税前扣除，将用于项目开发的借款利息直接计入当期财务费用，并在当年度所得税汇算清缴时税前扣除。请问是否存在涉税风险？,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（二）、直接借入资金涉税风险11、利息的土地增值税涉税风险国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）文件规定：1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融

36、机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。无利息企业清算如何扣除？费用少于5%企业如何扣除？,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（三）、委托贷款涉税风险案例甲房地产企业拟从乙企业拆借资金2000万元，双方约定通过

37、银行进行委托贷款，请问是否可行？如何操作？具体分析：贷款主体是乙企业还是银行？贷款风险在乙企业还是银行？利息票据乙企业出具还是银行出具？委托贷款有何价值？委托贷款究竟价值何在？,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（四）、房地产信托涉税风险1、信托要求开发项目四证齐全；项目开发自有资金达到35%以上；房地产企业具备二级以上开发资质。2、信托资金成本：15%18%3、借款数额：几千万到几亿元4、类型：贷款型、股权型、财产型、混合型等5、风险控制6、涉税风险,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（五）、房地产融资性售后回租案例某房地产企业为解

38、决资金紧张，同融资租赁公司合作，将正在良性运营的2万平方米自有商铺进行售后回租。预定以每平方米1.5万元价格进行不动产转让，取得3亿元资金。同时再将商铺租回运营，时间10年，每年支付租金4000万元。请问房地产企业如何进行财税处理？,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（六）、房地产融资性售后回购案例甲房地产企业处于融资考虑，同乙企业签署20套房子的售后回购协议，约定双方先签署商品房买卖合同，甲企业以2000万元将20套房子先出售给乙企业，6个月后甲企业再以2400万元进行回购。请问甲企业如何进行财税处理？甲房地产企业为解决资金问题，在取得预售许可证前针对企业员工进

39、行内部认购，约定以每平方6000元的较低价格将商品房销售给员工，待取得预售许可证正式开盘后，员工可选择签订正式网签合同保留房子或者以每平方8000元价格将商品房回购给企业。请问甲企业如何就此业务进行财税处理？,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道,抽逃注册资本风险,资金往来混乱风险,个人公司资金不分风险,资金管理失控风险,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产施工建设阶段资金与利息问题（七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道房地产企业资金外部管理工具资金池,施工建设阶段财税处理与筹划,八、房地产企业施工建设阶段资金与利

40、息问题（七）、房地产企业资金管理其他风险与解决之道房地产企业资金内部管理工具资金预算管理,施工建设阶段财税处理与筹划,2、房地产企业资金使用监控体系,施工建设阶段财税处理与筹划,小结1、房地产施工建设阶段是成本主要形成阶段，成本对象的设置至关重要，直接影响到最终的财税结果。2、成本的核算是否准确及时，证据链条完备，影响最终清算中对成本部分的确认。3、后续成本的发生在所得税和土地增值税的处理完全不同，需要特别警惕。4、共同成本分摊方法的不同，影响到不同开发产品的单方成本，从而影响土地增值税清算的结果。5、施工过程中的利息资本化、借款利息税前扣除问题很多，必须预先进行设计，规避风险。6、资金池是解

41、决资金管理问题的一个重要工具，不同规模企业可以寻求适合自己的资金池模式。7、资金预算管理是解决资金管理问题的另一个重要手段，资金计划的制定和实施，资金使用的监控，项目进度的控制均是资金预算管理应当综合考虑和协调的关键内容。,预售销售阶段财税处理与筹划,商品房销售收入,商品房视同销售收入,精装修房销售收入,以地换房合作建房,地下车库销售收入,公共配套设施销售收入,买一赠一收入,拆迁安置与补偿收入,代收款项收入,租金收入,预售销售阶段财税处理与筹划,一、不同销售收入涉税风险分析,商品房销售收入商品房销售收入确认标准营业税：营业税条例第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产

42、或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。营业税条例实施细则第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,预售销售阶段财税处理与筹划,商品房销售收入,商品房销售收入确认标准所得税新31号文第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方

43、式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,预售销售阶段财税处理与筹划,商品房销售收入,商品房销售收入确认标准土地增值税预缴同营业税一致土地增值税清算1、签订商品房销售合同，并收到全部款项，应确认收入。2、签订商品房销售合同，收到部分款项（如按揭或分期付款）或未

44、付款，也以合同额确认销售收入。,预售销售阶段财税处理与筹划,商品房销售收入,未完工开发产品销售收入1、未完工开发产品销售收入包括哪些？（1）预收账款贷方发生额（2）其他企业往来科目案例：往来款项中的暂借款。（3）定金、订金等（保证金、诚意金）收取的定金、订金如何进行会计处理？ 预收账款还是其他应付款？案例某房地产企业在开盘前进行客户预约登记，凡登记客户先提供身份证复印件一张并缴纳诚意金2万元，待正式开盘后预约登记的客户可优先选房，选中房子的诚意金抵顶房款，放弃选房的退还诚意金。最终共登记100人，收取200万元诚意金。请问这部分收取的诚意金是否应缴纳营业税、土地增值税和所得税？,预售销售阶段财

45、税处理与筹划,商品房销售收入,未完工开发产品销售收入1、未完工开发产品销售收入包括哪些？营业税是否缴纳？国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一) 的通知国税函发1995156号十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。所得税是否缴纳？定金与订金的争议土地增值税是否缴纳？,预售销售阶段财税处理与筹划,商品房销售收入,未完工开发产

46、品销售收入1、未完工开发产品销售收入包括哪些？（4）会员费案例：两种会员费2、非法预售问题关键在于理解什么是销售合同？是否只有房管局网签合同才算数？3、未完工收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费扣除基数？,预售销售阶段财税处理与筹划,未完工开发产品销售收入案例：业务招待费扣除问题某房地产公司2009年成立，当年发生业务招待费20万元，2010年项目开始取得销售收入18000万元，当年发生业务招待费50万元，请问两年业务招待费如何税前扣除？当年扣当年取得收入前累计至取得收入年度一次结转整个项目周期算总账,商品房销售收入,预售销售阶段财税处理与筹划,一、房地产企业召开股东会，将10000平方

47、商品房分配给股东作为分红；二、房地产企业将其开发的100套住宅分配给内部员工，作为员工福利；三、房地产企业以十套商品房抵偿工程款；四、房地产企业将一套商品房无偿捐赠给自然人乙；五、房地产企业以5000平方商品房换取另一企业开发用地一块；六、房地产企业将1000平方米商品房投资到另一企业；七、房地产企业将8000平方米住宅作为拆迁安置用房；八、房地产企业将2000平方米商品房转为自用；。,视同销售收入,预售销售阶段财税处理与筹划,商品房转为自用涉税风险案例某房地产企业2010年10月将1000平方米商铺现房转为自用，将其成本转入固定资产，同时于次月起开始计提折旧。但2011年8月，由于公司资金紧

48、张，又将该部分商铺转让，请问此时应如何缴税？,视同销售收入,预售销售阶段财税处理与筹划,案例：房地产企业甲开发精装修住宅，为合理避税，在同业主签合同时，将装修合同与销售合同分开签署，销售合同按照每平方6500元签订，装修合同按照每平方1200元签订。请问这样做有无风险？,精装修房销售收入,预售销售阶段财税处理与筹划,一、有独立产权的地下车库，作为独立成本对象和清算对象，确认收入，确认成本。缴纳营业税、土地增值税、所得税。二、无独立产权的地下车库（含人防）以转让有限产权或永久使用权方式进行销售，应如何缴税？两种观点：1、均应视同销售确认收入，缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，但受让方无需缴纳契

49、税。2、无论协议如何签署，均应视为租金收入，缴纳营业税、房产税、所得税。哪种处理对企业比较有利？,地下车库收入,预售销售阶段财税处理与筹划,案例：房地产开发企业甲将其开发的住宅小区中的幼儿园以1500万元卖给企业乙，请问这部分收入如何纳税？能不能卖？卖了能不能办到证？卖了咋办？,公共配套销售收入,预售销售阶段财税处理与筹划,房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、土地使用印花税、房屋所有权印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。

50、很多地方出台“一价清” 政策：规定新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等属于房屋公共设施、设备的建设费用，均包含在住房价格中，因此，天然气安装工料费、有线电视安装工料费，房地产开发经营企业不得另行向购房人另行收取。但如果别的费用房地产企业向业主代收怎么办？,代收款项,预售销售阶段财税处理与筹划,一、代收款项的营业税问题1、特殊项目的代收费用（1）代收住房维修基金（2）代收的契税和印花税是否缴纳营业税税还是费？（3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆迁补偿费是否缴纳营业税（4）2009年1月1日后，符合营业税暂行条例实施细则第十三条三个条件的代收费用不再缴纳营业税。2、房地产开发企业