银泰城商业街招商运营及物业管理方案ppt课件.ppt

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1、,银泰城商业街招商运营及物业管理方案,目录 Contents,商业总体运作思路,1,商业街招商执行策略,2,物业服务合作计划,3,全程商管服务总结,4,合作报价,5,商业总体运作思路,操盘思路操盘流程全程策划服务,操盘思路,市场调研,消费调查,建筑形态,商户调查,业态调查,市场定位,商业规划,商业管理,招商销售,竞争调查,投资调查,价格调查,功能定位,规模定位,业态定位,文化定位,客层定位,竞争定位,交通动线,商业布局,铺位分割,招商定位,招商策略,招商计划,招商推广,价格设计,销售策略,营销控制,营销管理,物业管理,商业管理,客户管理,开业策划,品牌组合,附属设施,主题定位,操盘流程,2,3

2、,前期策划顾问服务,招商实施服务,商业管理服务,1、市场研究报告2、项目定位报告,根据市调和定位两个方案着手设计（商业规划方案、招商策划方案）/着手市场定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售,通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成果是商业项目商业管理方案，中期核心成果是商业项目商业管理制度与管理流程和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。,1,针对哈尔滨银泰城商业街项目，港联将提供“全程策划服务”,全程策划服务,商业街招商执行方案,不要固守过去，要定位于未来；创新与成熟一定是相辅相成的！,哈尔滨商业市场调

3、研价格策略商业街主题定位建议商业街业态规划建议战略资源整合招商阶段性工作内容招商工作节奏控制,把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据,哈尔滨商业市场调研,中央大街商圈,本案,未来群力商圈,哈尔滨市现有商业格局：目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈商业格局大致分定，利润空间已经饱和。新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显。伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调。,哈尔滨现有商业格局,传统商圈,中央大街商圈,爱建商圈,秋林商圈,新兴商圈,靖宇商圈,

4、顾乡商圈,会展商圈,松北商圈,安埠商圈,目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴商业区的代表。,未来群力商圈,新兴商圈,传统商圈,中央大街商圈,中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心,哈尔滨市商业发展预判： 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显； 随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求； 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已经逐步形成区域化的格

5、局，商业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色； 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。,未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布局，因势利导。,新兴商圈,哈尔滨商业发展预判,本案,未来群力商圈,市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈进行调研分析。,询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员 以及销售人员提出问题，收集市场信息；观察法：在中介

6、门店通过记录获取市场信息；网络资料收集：利用网络收集市场数据。,调查方式,市场调查说明,传统商圈分析/中央大街商圈,哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分业态将面临优化、调整、升级。,传统商圈分析/秋林商圈,哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ，发展前景看好。,传统商圈分析/靖宇商圈,哈尔滨市最早兴起的商圈之一，以批发零售为主的传统服务型商圈，近期发展步伐滞后。拥有近百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群，被誉为”哈尔滨的横店摄影城“。

7、,传统商圈现有重点商业项目格局：目前重点商业项目分布较为集中，商业类型表现为商场及购物中心； 传统商圈内商业均为多年发展起来的老商业，发展至今已经具有一定的单体商业规模，均在3万方以上； 消费档次均在中档及中档以上，消费群体具有一定的差异性和共性。高端国际品牌的引进力度较大，但产品同质化、品牌堆砌现象严重，各百货均没有针对自身的细分市场来进行品牌引进及品类布局。,传统商圈,玛克威商厦,金安国际广场,温州国际商贸城,道里万达广场,松雷国际商厦,远大购物中心,传统商业项目兴起时间较早，发展至今已具有一定单体规模，档次不一，消费群体不一，发展潜力有限，未能充分引导城市消费，这种趋势未来几年将进一步加

8、聚、演变。,传统商圈现有重点商业项目概况,本案,传统商圈内的商业项目以购物中心形态的商场为主要业态，多采用扣点的方式经营。,新兴商圈分析/爱建商圈,哈尔滨市首席滨水新城里的生活休闲商业中心，新兴商业更趋于国际化。是一个购物、餐饮、休闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验、居住、商务、旅游于一体的国际生活、商业中心区。,新兴商圈分析/顾乡商圈,道里区五大商圈之一，针对哈尔滨市“中兴”战略，顾乡商圈提档升级，商圈以综合性现代服务业为发展重点，大力发展汽车物流中心，引进品牌汽车4S店、哈西客站配套服务业等一批现代服务业项目。,新兴商圈分析/会展商圈,以哈尔滨国际会展中心体育馆为中心，集合展览、体育、文

9、化、餐饮、娱乐、购物、旅游商务等多种功能为一体的新商圈。,新兴商圈分析/哈西商圈,交通枢纽型商圈，以休闲商业和体验消费为主题的时尚消费后起之秀，实现了地铁交通与商业的无缝对接。,新兴商圈分析/松北商圈,哈尔滨市未来东北亚经贸枢纽和国际制造业的新城，定位为现代服务业集聚区、旅游文化功能区和消费品与生产资料物流集散基地。,新兴商圈分析/未来群力商圈,哈尔滨市目前最大、最热的开发区，商业尚属于起步阶段，配套尚不完善，人气不足，人们区域认知度不高。定位为集金融、总部经济、会展、酒店、商贸及文化娱乐为一体的中央商务区。,新兴商圈现有重点商业项目格局：目前重点商业主要分布在传统商圈扩展开来的外围新兴商圈内

10、； 新兴商圈根据商业发展时间上跨度较大，在规模上比传统商业有较大的提升，业态丰富、综合性强； 消费档次均在中高档，目前缺乏真正意义上的高端、时尚前沿的商业中心，新兴商圈概念同构、经营同质化，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显； 整体市场需要朝多元化、高层次方向发展。,红博世纪广场,香坊万达广场,卓展购物中心,西城汇,新兴商圈现有重点商业项目概况,新兴商业区或区域性商业区，多处于发展阶段，需要一定的市场培育期，商圈辐射范围有限,新兴商圈业态整体向购物中心发展 ，但在经营模式主要沿用传统的扣点模式，说明新兴商圈仍然处于培育期，缺乏专业的商业管理公司进行商业运营。,未来重点商业项目

11、分布,3,1,5,10,8,7,6,2,11,4,未来重点商业项目格局分析： 未来商业网点分布有向周边延伸外扩的趋势； 发展趋势是现有商业格局被打破，有传统商圈向多区域商圈方向发展； 主要是向西发展和扩张。,9,以上列表项目为潜在竞争项目，但大多商业部分未动工，具体数据不全，根据自身项目节点，有待跟进调研,未来重点商业项目概况,哈尔滨独立商业街格局分析： 商业街区均为自发形成的，换租率表现较频繁，后经政府引导进行改造，目前仍是市民休闲购物的主要去处； 租金价值是由根据商铺不断置换而实现的； 商业街缺乏统一经营管理和合理规划，均采取商业门前三包形式。,4,2,1,3,5,市区内商业街区风格各异、

12、档次不一、经营情况参差不齐，面临升级改造和合理规划的窘境，哈尔滨市民呼吁复合型的商业街区。,独立商业街区市场分析,哈尔滨商业市场租金调查表,市场租金数据网络收集：,本案,哈尔滨主要商圈租金水平,租金：10-20元/天,租金：2-5元/天,租金：6-10元/天,租金：2-3元/天,租金：10-20元/天,租金：4-10元/天,租金：5-10元/天,会展商圈为最早提出中央商务区的概念的区域，与群力商圈发展存在许多相似之处。,租金：2-5元/天,租金：2-8元/天,群力新区地理位置相对于南岗区来说优势更加明显，配套更加完善，景观设计更加科学，更具商业价值。群力新区目前租金偏低，但参考先行开发的会展商

13、圈的商业租金，近年来上涨最为迅速，而未来2-3年为大型商业的进驻群力的集中时期，由此保守推测，未来5-6年群力将进入快速成长期，商圈的租金上涨预估在50%左右。,类比南岗开发区与群力新区,哈尔滨市重点商业项目分析,哈尔滨市重点商业项目分析,传统商圈购物广场代表案例,道里万达商业广场哈尔滨市第一家万达广场,位置：中央大街首层产权式商铺建筑面积：139,000 定位：中高端面积区间：6-300去年租金水平：12-18元/天目前租金水平：15-20元/天（平均上涨18%）供暖费：45元/（供暖期）租金包括物业费、商管费和所有能耗费,万达广场D座,万达广场C座,万达广场A座,万达广场B座,中 央 大

14、街,传统商圈中的成熟商业，商业基础条件好，人流量大，租金逐年稳定上涨。,金安国际广场,开业时间：2006年初吸引年轻族群的潮流汇聚地建筑面积：6万首家引入哈尔滨的zara、H&M、哈根达斯、Sephora等时尚品牌 采用租金+扣点的方式租出，以1.6元/平米/天的价格租出，扣点25%，物业费另计。,集购物、休闲、美食、娱乐于一体的时尚购物中心,哈尔滨市重点商业项目分析,传统商圈购物广场代表案例,西城汇,哈尔滨首个地铁商业项目,项目为地下两层商场，地上为哈西服装批发城，人流大，目前营业良好，随着负二层地铁的开通，商场升值空间巨大。,开业时间：2010年11月建筑面积：2.5万销售进度：C区在售，

15、58.5万元/；二手价格：A、B区二手价格为10万元/定位：中高端租金：A、B区为810元/天/,C区为17元/天/。租金包括物业费、商管费和所有能耗费返租策略：返租三年商业管理费：1.5元/月/（自营商铺交纳）供暖费：45元/（供暖期）主力商户：肯德基、屈臣氏、美特斯邦威、以纯、安踏,新兴商圈购物广场代表案例,哈尔滨市重点商业项目分析,红博西城红场,项目将哈西客站地区工业遗址重新包装，打造包含工业博物馆、文化创意园、时尚文化中心、商务休闲场所、酒店办公、配套商业于一体的商业创意中心,开盘时间：2012年8月建筑面积：40万面积区间：35700自由分割管理费：3-4元/月/，管理费包括物业费和

16、商管费，水电费供暖费：45元/平销售价格：内部认购均价2万，全款97折返租方式：一次性返租两年，年返租率为8%,20 万平大型生活购物中心10 万平东北品牌运营总部10 万平老厂房为展览区,项目配套设施齐全，交通方便（哈尔滨西站、客运站、地铁）引入officemart运营模式，品牌总部加品牌零售，产品竞争力很强。,哈尔滨市重点商业项目分析,新兴商圈商业综合体代表案例,未来群力商圈代表案例,开业时间：2013年8月建筑面积：30万销售价格：39万元/定位：中高端面积区间：30300销售进度：目前销售住宅，2013年商业正式运营业态：远大购物中心，好百客超市、欢乐街区、主题餐厅、美食广场、五星级影

17、城,群力远大购物广场,集购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、居住复合功能为一体城市商业综合体,项目正在建设中，交通便利，环境优美，区域配套完善,哈尔滨市重点商业项目分析,开业时间：2013年5月建筑面积：11万销售价格：二期在售，3300040000元/定位：高端面积区间：1-2层为400-1200；3-4层为50-200建筑风格：英式建筑工程进度：一期商业完工，尚未开业。客群：城市精英 、新富阶层,群力金中环,高端餐饮为主英式风格独栋商业群落城市商业综合体,项目建筑风格在本区域独具特色，紧邻群力文化广场，定位高端,未来群力商圈代表案例,哈尔滨市重点商业项目分析,群力文化广场,项目已经全部完工

18、，目前仅山水书城开业，其余业态处于停滞状态。由于项目体量大，规划新颖，正式营业以后对群力地区影响会很大。,位置：位于群力第五大道、景江东路、金江路、群力第七大道围合区域，面积：总占地面积10万余平方米。业态：该广场汇聚北方展艺中心、关东古巷、山水书城、泰姆凯迪少儿职业体验馆、华谊兄弟影城、家乐福超市等多个项目。关东古巷与北方展艺中心采用摊位租赁、运营托管的方式。,政府重点招商项目重现关东风情文化主题商业定位,未来群力商圈代表案例,哈尔滨市重点商业项目分析,商业项目驱动力综合分析,综合分析： 传统商业圈内业态复合度较底，新兴商业定位向多元化发展； 传统商业的档次满足大众化要求并含有一定中高档业态

19、，尚不能满足市场需求； 多元主力业态驱动及中高档次商业具有很好的市场前景。,高端化,中高端、多元主力业态驱动市场为市场趋势,项目如何在发展“中高档+多元化业态”这一趋势中，立于不败之地，将是我们需要进一步研究的问题。,目前哈尔滨市商业项目推广费用配比,哈尔滨商业市场调查,传统商圈网店密集、环境较差、局限在以购物为主的商业模式中，品牌堆砌现象严重，因基础设施而无法突破瓶颈；新兴商圈先天条件优越，虽有迎头赶上之势但同质化严重，缺乏创新。群力新区的商业项目从主题定位、产品形态、风格档次和经营特色等方面都大大超越传统商业项目，在新区发展初期营造良好的商业氛围。群力新区的商业发展趋向“高端化”。目前在售

20、商铺主要以“产权式商铺”为主，采用8%年回报率的返租形式操作。哈尔滨市商铺租金价格呈现上涨趋势，且租金回报稳定， 店主大多愿意赚取租金而非自己经营。推广媒介的选取方面，在项目启动前期，建议采用公关活动或主动出击的方式吸引客源。,商业调研小结,哈尔滨商业市场调查,商业街主题定位建议,商业街主题定位建议,确定独特的主题理念，是项目后期招商的灵魂。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向越来越明显。,浪漫的法式元素来演绎东方小巴黎的繁荣,分析借鉴以上特征，我们进一步构筑项目蓝图,整体形象描述,定位方向：融旅游、购物、休闲、娱乐、文化为一体的潮流与品质生活引导型商

21、业承载异域文化、充满活力的法兰西风情街区,气质的完美契合,商业街主题案名建议,塞纳河左岸文艺、时尚、浪漫,咖啡馆、画廊、书店、艺术广场,年轻人都拥有各种梦想和野心，在这里他们曾实现梦想，也曾有过失望，重要不在结果，而在于追求梦想的道路。显得乐观、向上、浪漫、无拘无束,用法国左岸的艺术来打造一个多元化、个性化、情感化的主题体验式商业街,泰尔特尔大街,租金策略,价格策略,按8%的回报率还原售价参考值：17907.81元/,按6%的回报率还原售价参考值：23877.08元/,商铺需要养是不争的事实，新兴商业在开业的首年的盈利水平一般是正常营业期的60%-70%。随着商业的逐渐成熟，商户盈利能力将逐步

22、提高，大致经过2-3年时间经营将步入正轨，因而租金递增的周期也大致遵循这一时间规律。,根据我们对商业地产的分析及实际运作经验，结合群力新区目前街铺租金水平为23元/天，及类似商圈的发展方向及租金走势参考，我们制定出以下的租金成长策略：,步骤一：市场租金水平推导售价,根据三年年平均租金来推算返租价格（一次性返）：,价格策略,按前三年每年返租8%,步骤二：预计销售价格推导租金,根据步骤一，租金预测走势，第四年实际年租金大概为,按8%的租金回报率，三年返租期满后，预期租金水平与8%回报率相距甚远，项目面临硬着陆，后期经营难以维持。,价格策略,按前三年每年返租6%,步骤二：预计销售价格推导租金,根据步

23、骤一，租金预测走势，第四年实际年租金大概为,按6%的租金回报率，三年返租期满后，在租金逐年上涨到预测水准上，项目租金利润仅能勉强补贴项目正常运营一年，但根据市场调研的状况来看，按照6%的回报率面世，客户的关注度不够。,价格策略,返租策略分析,实际回报率计算：,对外宣传回报率： 8% 返租三年,按6%的回报率反推实收价格,23000,25000,27000,设定实收售价,*82%,2% 开发商补贴三年,6% 返租三年,可操作性：按本方案一次性返还三年租金，既利于销售，又解决了3年返租期满后硬着陆的问题。,E-9号地商业街业态划分,说明：上图所示业态划分为银泰哈尔滨项目营销部给予的现阶段业态分布图

24、，我司根据周边商业调研结果与商业各业态的特性，在对本项目的商业街有了整体的考虑之后，将原有的业态划分做出相应的调整建议。,商业整体业态建议,整体布局调整建议：将品牌店、大型店全部调整到外围分布，内街则全部分布小型品牌店和碎铺为主。,项目档次定位建议：整体布局建议将外围街铺定位为中高档，内街的碎铺定位为中档，商业街招商的业态全部要服从于“大银泰” 的整体定位，招商对象定位不要高于银泰百货，以衬托出银泰百货的高档商场定位，不要将内街和外街分割开招商，形成两块独立的部分，而应该让外街成为内街的品牌延伸。,商业业态建议,以休闲型餐饮为主，涵盖高中低档餐饮区别于银泰百货的定位，商业街的餐饮业态建议采用由

25、高端向中低端过渡型的业态，以娱乐休闲与餐饮经营相结合的休闲餐饮为主，例如含有酒吧文化的餐吧、各种主题餐厅、茶艺、咖啡馆、小吃街，来满足全龄层消费，带动客流，形成名气、人气、财气。,商业业态建议,休闲娱乐业态以本地大型KTV或者电影城为主力店，小型特色酒吧为辅助，结合商业街主题，引进影城、KTV、特色主题酒吧、健身会所、电玩城、儿童游乐等，以满足文化休闲和旅游休闲的消费需求为主，为银泰城商业留住人气，带来“回头客”。,商业业态建议,时尚购物业态将化妆品、珠宝首饰、名表行、精品工艺业态集中布局，体现精致高档，刺激感性消费。服装类按品牌类、休闲类、配饰类等细分层次分布，安排在靠近银泰百货店一侧，容易

26、形成良性互动。,商业业态建议,生活服务业态在发展商业的先决条件是优先考虑基本生活需求，此类消费者目的性强，建议将此类业态分散在商业街里，起到聚集人气的作用。,各类业态调整建议,餐 饮,聚人气,休闲娱乐,时尚购物,保人气,提升租金价值,结合“大银泰”的整体定位，拟为商业街构建一个业态丰富的生态商业系统，可以做到与“银泰百货”资源共享、错位经营，共同营造立体消费体验。同时商业街内部业态相互补充、协调发展，各业态拥有不同的消费群体的同时，又可得益于其他业态的人流及消费流。商业街的行业结构一般呈现“三足鼎立”状：购物功能的占40%，餐饮功能的占30%，休闲娱乐功能的占30%，以满足消费者多层次、多方位

27、的需求 。但是针对本项目，建议前期加重餐饮业态的比例，以吸引消费人群，造氛围，聚人气。中后期通过运营调整为以休闲娱乐和时尚购物为主，逐步实现商业效应和价值目标。,策略1：把握经营档次，确保项目整体形象 本项目的经营档次是中高档，招商时对各类商家进行必要筛选，确保本项目的整体经营档次与形象，有利于本项目的持续发展与良好运作。策略2：有效利用我司的招商资源 经过多年的发展，我司形成了丰富的商战经验，更积累了相当丰富的资家资源，以确保本项目招商的成功。策略3、以点带面 优惠招商，以点代面，重点招募影响力较大的商家，带动散户经营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。策略4、强化活动招商，

28、进行前期渗透 通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。同时策划一些主题活动或大型公关活动，扩大影响，提高商业街知名度。,招商策略,商业街的招商宣传将以媒体宣传和访商为主，辅之以商业性媒体广告方式，达到在较高的层面上完成目标市场心理转换，突出商业街高档、精品的新形象。,招商宣传方式,战略资源整合,资源一,餐饮类商家资源,战略资源整合,资源一,餐饮类商家资源,在激烈竞争中，该业态中的企业须以鲜明的特色来吸引特定的、固定的销售对象。随着生活水平、文化素养的提高，消费群体也会呈现出个性化的需求。主题餐饮业态是以特定喜好（文化、艺术、体育等）为主题糅合餐饮文化，形成餐饮企业独特

29、风格、特点的一种业态，其销售对象固定且消费能力较强。是个性化的商业业态（除连锁快餐），切忌雷同化。,战略资源整合,资源一,餐饮类商家资源,战略资源整合,资源一,餐饮类商家资源,配套/购物类商家资源,战略资源整合,资源二,休闲娱乐类商家资源,战略资源整合,资源三,服饰配饰类商家资源,战略资源整合,资源四,服装以代理商为主体，特别是专卖店，租金较高，装修及免租期一般三个月到半年，国内服装品牌一般有购买物业的可能性，外来品牌多为纯租赁形式。,服饰配饰类商家资源,资源四,战略资源整合,生活服务商家资源,战略资源整合,资源五,此类商家中，银行业的店面面积需求与所设的级别有关面积，但价格最低都可以保证在2

30、00左右，并且租金相对较高，且稳定。培训机构的租金一般为2050元/平米，采用半年付或季付的纯租方式，免租期一般要求3个月,招商运营阶段性工作内容,招商运营阶段性工作内容,招商筹备期（2014.04之前）,商户进驻期（2014.04-2014.06）,运营稳定期（2017.06之后）,1,2,5,为运营做好充分准备工作,试营业期（2014.06-2014.10）,3,运营调整期（2014.10-2017.06）,4,招商队伍的组建及培训建立招商管理体系及各项规章制度3. 与开发商落实推广费预算及提供面积计算表后，筹备一套完整的宣传推广工具4. 商业店级评估建议5. 商业购物环境设计原则提出建议

31、6. 商业经营管理筹划建议7. 商业街的经营布局建议 8. 商业内部管理方案的设计9. 提供公关活动、广告宣传、推广活动及印刷品的建议10. 目标业态主力商户的拜访洽谈,招商宣传推广工具,招商团队组建,招商团队架构,招商总监,招商部,市场调查,招商组,客服组,结构说明：1、物业前期派驻1-2人策划人员驻场，协助甲方进行工作为活动策划、媒体计划、广告执行督导。2、招商人员前期主要进行外围商户洽谈的行销方式，进入项目销售阶段，采用坐销和行销相结合的方式。2、客户服务组的工作为协助签约，客户法律、工商、专修等的后续服务与进店后的各项服务。,公关媒体,物业哈尔滨分公司,银泰哈尔滨公司,招商人员要求：职

32、业道德要求，基本素质要求，专业知识要求，综合素质要求，服务规划要求。制定公正客观业绩评估方案，将考核指标数量化、标准化。,策划创意,策划部,一部,二部,提高商户经营信心，促进招商工作,招商运营阶段性工作内容,招商筹备期（2014.04之前）,商户进驻期（2014.04-2014.06）,运营稳定期（2017.06之后）,1,2,5,试营业期（2014.06-2014.10）,3,运营调整期（2014.10-2017.06）,4,权责模式,签约流程图,三权分离所有权与使用权分离，使用权与经营权分离，使用权由开发公司委托商业管理公司代理行使,造人气，达到轰动效应,招商运营阶段性工作内容,招商筹备期

33、（2014.04之前）,商户进驻期（2014.04-2014.06）,运营稳定期（2017.06之后）,1,2,5,试营业期（2014.06-2014.10）,3,运营调整期（2014.10-2017.06）,4,1. 全面跟进工作，视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程 2. 商业整体装修风格定调3. 管理公司内部信息系统管理，完善商业经营的各种流程4. 商业整体形象设计 5. 协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题。6. 协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、并作广泛试业宣传7. 商业管理信息系统咨询 8. 筹备商业开业庆典活动,商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程

34、（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）,重点工作流程,调整出正确的经营风格和管理方向,招商阶段性工作内容,招商筹备期（2014.04之前）,商户进驻期（2014.04-2014.06）,运营稳定期（2017.06之后）,1,2,5,试营业期（2014.06-2014.10）,3,运营调整期（2014.1

35、0-2017.06）,4,1. 梳理商圈辐射空白点 2. 整理商户数据分析商家优劣势，得出经营调整策略3. 日常推广活动，如联合商户促销活动4. 客流、车流的合理调配5. 商户档案管理6. 租赁管理及商户优化 7. 硬件配合指示引导服务,对外协调：与政府各职能部门的协调（工商、公安、税务、市容、质检等）。对内协调：各管理部门之间的协调及协调处理投资者、经营者、管理者三者关系。对买场业态、布置调整做合理规划。对外统一招商，谈判、引进品牌（收费）。统一企业形象：广告宣传、促销推广、公关策划等。对各商铺经营者、营业人员进行业务的培训（收费）。对经营者的经营进行指导、咨询并提出管理建议。统一管理各商铺

36、的形象设计、动线安排、产品定位、出样方式。成立客服中心，处理客户投诉、商品退换及VIP 管理。成立商务中心，提供电话、传真、复印、电子商务及车船票、机票代订等服务。提供中介服务，包括商铺出租、产权买卖、委托招商等服务。,商业增值服务内容,商业稳步发展,招商运营阶段性工作内容,招商筹备期（2014.04之前）,商户进驻期（2014.04-2014.06）,运营稳定期（2017.06之后）,1,2,5,试营业期（2014.06-2014.10）,3,运营调整期（2014.10-2017.06）,4,1、阶段性对园区消费者做评估 不同年龄层次、不同性别的消费力评估模型，其结果可反映商业的产品档次的提

37、升或降低状况。2、对园区消费产品时尚需求做等级评估模型 设定不同阶段、不同年龄层次、不同性别的消费者的市场消费潮流产品的需求等级评估模型，其评估结果可反映出商业街在未来的三五年内需不需要引入新的潮流产品业态，或取缔一些过时的产品业态。,一、建立消费情报管理模式,二、建立劣质商户检测系统及改革方案,三、新商户的继续开辟,随时观察外界最新商业娱乐信息，体会发展趋势，尽可能早的引进适合的内容，给消费者全新的体验，给本项目与竞争对手拉开时间距离。,运营期经营管理重点,银泰置地,物业,提供项目有关的必要信息 从业态划分上与达成共识 公关活动、广告宣传的开展 推广预算审批,监控招商进度 提出问题分析的看法

38、 招商政策审批配合,监控招商进度 协助举办媒体活动及开业庆典,考核运营能力 提出尚未解决的疑问,自身团队建立、法律制度制定招商策划方案与现场包装建议招商广告推广工作建议 协助制作招商宣传工具,全面招商配合商户装修进场收集竞争对手最新信息，制定相应对策,制定开业期间整体活动计划监督调控媒体宣传活动及开业庆典,数据收集监控业态调整分析汇报阶段性促销推广活动,招商筹备期,商户进驻期,试营业期,运营调整期,运营稳定期,考核运营能力 提出尚未解决的疑问,商户数据分析报告新产品业态挖掘,阶段性重点工作对接,招商工作流程,服务流程,招商流程,自营或投资意向,购买商铺,租赁经营,入住登记,工商税务登记,装修店

39、招施工,电招广告安装,家具饰品购买,招聘服务员工,经营活动,开业仪式,销售咨询,招商咨询,商业业态咨询,招商谈判,租赁服务,法律服务,入住登记手续办理,开业条件咨询服务,办理证件等级服务,装修设计服务,店招广告设计服务,装修店招方案审批,装修材料团购服务,装修施工服务,装修施工监理服务,电招广告制作服务,家具饰品团购服务,人力资源服务,宣传推广,商业活动策划,宣传推广,招商工作节奏控制,确定目标主力商家,开工奠基,战略商家确定,诚意认租,开盘,试营业,正式开业,竣工装修进场,招商工作完成60%,招商工作完成7080%,商户入驻80%以上,物业服务合作计划,哈尔滨商业物业环境调查金钥匙执行运作全

40、程服务体现物业服务时间节奏,哈尔滨商业物业环境调查,非小区住宅,物业服务企业应根据物业实际情况，参照哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准，选择公共区域保洁和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修等服务项目，按照基本物业服务标准提供服务，并收取相应服务费用。,资料来源：哈价联发201117号关于进一步规范物业服务收费工作的通知,哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格,（1）收费内容 自收：租金+综合营理费（商管费+物管费） 代收：水电费+公共水电分摊费用+政府行政费用分摊 托收：促销推广费（2）收费说明 租金：进场经营商户租用场地费用。 综合管理费 商业管理费：管理人工+管理材料+办公设备+商

41、业增值服务。 物业管理：保安、保洁、维护、绿化、政府行政费用分摊。 水电费：进场经营商户自用水电费。 公共水电分摊：包括耗材在内的公共水电费据实分摊。 政府行政主管部门（工商、市容、质检、环保、公安、物价等）的行政收费。 促销推广费：步行街整体对外促销活动，公关企划费用。 注：商管公司统一征收，花费公示。,哈尔滨商业物业环境调查,一般商业项目收费模式,金钥匙执行运作全程服务体现,金钥匙执行运作全程服务体现,项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段,项目地块选址建议 区域发展调研项目周边市场分析建议 项目可行性分析建议,宏观资源：市场整体、片区趋势、基本行情。 地

42、段资源：规划要点、坐标，交通、配套。 发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。,为商业运营打好基础在项目开发前期，站在专业的角度提想法和建议,为开发商的项目决策起参谋作用,业态规划和商业布局优化,项目资源条件整合及判断,金钥匙执行运作全程服务体现,通过专业的物业服务建议及工作介入，不仅可以使产品设计更合理，更具人性化，使产品设计更具特色。,服务所达到的效果： 使产品设计从使用功能、功能布局趋于合理化 避免施工建设阶段因产品设计方面问题带来的开发成本增加 减少后期管理维护成本费用。,VI导视系统,景观建议,氛围营造,规划布局、人车动线,项目开发前期

43、项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段,智能化系统运行安防、消防、电梯、供水、强弱电、停车、物流等，从物业使用角度提出专业选型建议,服务所达到的效果： 在保证设备功能效果、使用安全的基础上，为开发商适当降低开发成本。前瞻性选型为物业保值增值。,消防,电梯,日常运行,金钥匙执行运作全程服务体现,全面了解项目第一手情况检讨施工进度， 发现可能存在的施工隐患； 协助检查施工质量，对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录，参与重大设备的调试和验收提供成品保护措施，施工现场管理指导物业验收工作,项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运

44、营阶段,金钥匙执行运作全程服务体现,提升产品竞争力和促进销售项目进场期，通过刺激顾客内心情感的服务主题设计，让客群感受物业金钥匙“满意加惊喜”的尊崇服务，并展现项目将来的商业运营服务，从而对于销售起到一定的促进。,第一步：建立客户数据库，加强对顾客心理需求和内心感受的分析,第二步：为体验设计一个主题 创建体验式销售,第三步：全程客户服务 目的是让客户在体验服务中，感觉与原有自发市场所截然不同的服务感受，形成较强的冲击差。,项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段,金钥匙总代理现场督导,我们在售楼中心设置一位类似于星级酒店大堂副理的人员，进行售楼部的现场督导，时刻

45、关注着来访的客户，让进入售楼中心的每一位客户都获得星级待遇。,销售中心的星级酒店服务,在售楼部和样板区，我们可以设置这样的客服接待岗位，提供茶水、点心，突显服务 品质感 ！,在每一辆看楼车上，配备一名经过培训的导购员，除了项目销售方面的培训外，还邀请专业人士作相关汽车产业的规划及展望。使客户产生尊荣感。,工作人员穿着整洁有型的服装，彰显专业有素的职业形象。直接模拟经营场所情景，由服务人员为客户进行前期问询、代办装修、导购等置前服务。让客户立刻进入一个国际高品质服务环境 ！,服装形象营造,看楼车导购,营销阶段细节服务体现 车辆除尘服务 礼宾门侍服务 现场金钥匙督导 移动水吧车 模拟导购服务 现场

46、气氛营造。,金钥匙执行运作全程服务体现,金钥匙执行运作全程服务体现,项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段,交楼等待期情感铺垫业主心理落差的弥补给予业主交楼等待期情绪的喧泄准业主提前进入“业主角色”经营场所的提前展现提升项目认可度建立准业主的非价格忠诚，最终形成老带新良性循环，促进销售,通过与业主进行情感的沟通，建立良好的服务基础，提升业主对项目认可度。,金钥匙执行运作全程服务体现,项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段,金钥匙经营场所氛围营建,针对项目特点的金钥匙特色服务,金钥匙整合服务,提升项目文化价值,盈利点,成本控制,

47、氛围营建,个性化服务,日常基本服务,提升,极致,升华,金钥匙日常服务提升,金钥匙执行运作全程服务体现,项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段等待交楼阶段项目运营阶段,将商业运营与物业服务有机结合,充分整合有效资源，深度满足业主、消费者、商家、开发商的多方服务需求。,物业合同备案完成,招投标完成,售楼部服务设计确定,售楼部服务人员进场,开盘,开盘预演,体验式销售服务,规划设计建议,工程施工跟进,设备安装建议,物业组织架构搭建人员培训招聘,办理收铺,日常物业服务工作的开展,店铺集中装修管控,开业前筹备,物业服务时间节奏,全程商管服务总结,组织构架总体服务思路金钥匙执行运作体系管理服务只能

48、构架项目各环节进度联动表,组织构架,总体服务思路,“大银泰”气质经营文化取向艺术取向国际取向时尚取向银泰除了卖“银泰”以及独特的建筑之外，还卖些什么？体验【文化】、体验【地道】、欢乐记忆、在人生视野上开一扇窗！,导入“金钥匙执行运作体系”,金钥匙执行运作体系,管理服务职能架构,销售节点,推广节点,规划节点,工程节点,招商节点,运营节点,人力资源节点,市区营销展点确定,开盘,正式开业,装修完成,主体工程竣工,营销中心竣工,营销中心施工,项目招商大会,开业庆典,装修完成,营销总纲,开业报告完成,认筹认租,战略品牌名单确定,商业街规划设计方案确定,销售团队进场（市区）,E9达到预售条件,价格报告完成

49、,公开认筹、认租,营销中心交付使用,项目围墙广告亮相,招商团队组建,项目推荐大会,核心战略品牌认筹名单确定,战略品牌合作签约仪式暨认筹启动仪式,放贷工作完成,销售签约答谢会及招商签约启动,招商铺位登记,工程开工,取得预售证,商业街规划设计方案确定,沙盘制作完成,营销中心全部完成,物业管理细则构建完成,营销中心公开大型活动,开盘报告完成,销售团队进场（现场）,蓄客期报告,签约工作完成,开盘,开盘后10天持销期报告完成,推广执行方案确定,运营体系框架构建,运营核心理念确定,对外推广全面启动,持销期推广活动,销售人员全部到岗培训,招商、物管服务人员全部到岗培训,招商、销售人员优胜上岗，确定名单,项目

50、组人员构架全部搭建完成,每月定期项目相关知识培训,装修完工招商团队进场（市区）,招商团队进场（现场）,租赁价格报告完成,招商政策、认租优惠方案确定,E9商业街整体开业,尾盘促销,尾盘推广活动,商业街景观方案确定,项目公共区域装修方案确定,运营管理公司确定,招商政策确定,认筹、认租报告,业态规划确定,开盘盛典,项目各环节进度联动表,“商业运管服务”应贯穿本项目开发全程,商业地产的竞争，很大程度上是资源的竞争。在如何选择在业界具有实力的协力单位成为招商工作伙伴，在筹备时间、作业、以至于招商的各项繁琐的工作能够顺利嫁接，不仅能够争取时间差，对客户的信心建立也是有帮助的。,合作报价,招商运营及前期服务