辽阳万达广场项目解读ppt课件.ppt
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1、辽阳万达广场项目解读,辽阳万达广场商业管理有限公司2016年09月18日,目录,项目背景调研分析,Part1-1、城市概况-地理位置,泰安市,位于辽宁省中部,东临本溪,南界鞍山,西接辽中,北依沈阳。北距沈阳60公里,南距鞍山30公里。哈大铁路,沈大高速公路纵贯南北,辽溪铁路横跨东西。辽阳地处环渤海经济圈和东北亚经济走廊的重要结点,是沈阳经济副中心城市。辽阳也是中国石化工业、铝材加工、皮草加工、钢铁配套产业基地及优秀旅游城市。东北地区最早的城市,是一座有着2400多年历史的文化古城,以白塔、东京城城址、广佑寺、通明山等景点著名。城市总面积4744平方公里,下辖5区1市1县,包括白塔区、文圣区、宏
2、伟区、弓长岭区、太子河区、灯塔市、辽阳县。,辽阳县,宏伟区,辽阳县,灯塔市,太子河区,文圣区,白塔区,弓长岭区,辽阳市,辽阳市,辽宁省,Part1-1、城市概况-经济指标,GDP情况: 辽阳市2015年GDP水平1025亿,同比增速1.04%;总GDP在辽宁省内14个市排名第9位。主要产业为工业,代表企业有辽阳石油化纤公司、忠旺集团、庆阳化工厂,富虹集团。,辽阳市2010-2015 GDP走势图,单位(亿元),Part1-1、城市概况-经济指标,城镇人均可支配收入: 2015年辽阳市城镇居民可支配收入达到26330,同比2014年下降2%;全省排名第九。社会消费品零售总额:2015年达到388
3、.8亿元;人均20903元,同比2014年下降16.6%。三产结构: 三大产业结构占比755.737.3,Part1-1、城市概况-人口结构,人口结构 : 2016年辽阳市户籍人口为 186万人,主城区人口约40万人,总人口全省排名第11位;城市人口结构如下:,人口结构 :,Part1、城市概况-人口结构,Part1-1、城市概况-城市交通,辽阳市位于辽宁省中部,是沈阳经济区副中心城市,是辽宁省重要的交通枢纽和军事重镇。哈大高速铁路,沈大高速公路,纵贯南北,本辽辽高速,辽溪铁路横跨东西。距大连港332公里,距鲅鱼圈港162公里,距桃仙国际机场60公里。,辽溪线,辽溪线,哈大线,哈大线,哈大线,
4、本辽辽高速,沈大高速,沈大高速,辽溪线,辽阳市,Part1-1、城市概况-旅游情况,辽阳主要景点有:文庙游园,白塔公园,广佑寺,汤河温泉度假区,曹雪芹纪念馆,弓长岭冰雪温泉,王尔烈纪念馆,东京陵,龙鼎山等名胜古迹风景区。接待国内旅游者1661.6万人次,旅游总收入130.9亿元。,Part1-1、城市概况-发展规划,产业规划 辽阳是以石化产业为主的现代工业城市,以石油化工、铝材加工、矿产资源加工和农副产品加工为重点的辽中南多元化产业中心之一;是全国造纸机械、工业纸板生产基地,忠旺集团是国家铁合金行业的重点企业。城市综合交通规划 完善市域交通网络,加强中心城区外环路建设,强化与市域联系及市域城镇
5、间的相互联系。 中心城区和弓长岭区之间建设3条主要通道,和灯塔市之间建设4条主要通道,辽阳县之间建设6条主要通道。,Part1-1、城市概况-小结,城市概况总结: 辽阳是辽宁省重要矿产资源基地,历史名城,是沈阳副中心城市,2015年全省GDP排名第九,人口排名第十一,交通便利,是全国矿产资源开发较早的地区之一,矿产资源比较丰富,许多矿产储量,在全国全省居重要位置。迄今已发现矿藏9类18个矿种,共有矿床和矿点500余处。其中探明储量的有28种,开发利用的35种。其中硅石、白云母矿产保有量居省内第一位;居第二位的矿藏有铁、石膏;居省第三位的有水泥灰岩、熔剂灰岩,辽化是全省重要的石油加工基地。,项目
6、背景调研分析,Part1-2、项目环境分析-城区交通,项目位置及交通情况: 文圣路与太子河之间,辽阳河东新城规划区西侧,老城区东侧。距老城区核心商圈3公里,距文圣区政府3.9公里,处于新老城区核心位置。距市政府约 2.5KM,5分钟车程,距火车站约 4KM, 10分钟车程距汽车站约 4KM, 10分钟车程, 距高铁站约 4KM,10分钟车程, 距步行街商圈约3KM,8分钟车程, 距友谊商城约3KM,8分钟车程,项目周边:北面-新运大街:1路、3路、33路副线、正线、34路、41路,Part1-2、项目环境分析-所处区位,项目所处区域及道路信息 项目位于新老城区交接处和城市规划核心位置。距辽阳高
7、铁站4.2公里,距城市核心商圈3公里,距新城区1公里。5公里半径之内辐射主城区, 项目所在的新运大街及附近的中华大街为城市主干道,横跨城市东西,广场东侧的城市规划路贯穿南北,交通便捷。项目所处区域规划定位 项目位于辽阳新老城区的交接处,是未来城市的核心区域。 辽阳城市发展方向在河东新区,现市政府和文圣区政府以及科技馆、图书馆等职能部门和公共配套均已迁往河东新城,恒大绿洲、蓝湾国际、文城尚品等知名楼盘环立项目西周。,Part1-2、项目环境分析-规划指标,项目规划指标: 规划用地面积4.81公顷 (约72.25亩) 购物中心建筑面积:13万 持有物业面积:13 万 物业类型 :直投 租赁建筑面积
8、:9.78万 配套建筑面积:3.22 万 停车位: 700个(地下停车位560个,地面规划停车位140个),Part1-2、项目环境分析-项目四周,号门,号门,Part1-2、项目环境分析-周边其它配套,主要政府机关及事业单位:辽阳市公安局文圣区分局、邮政大厦、辽阳市农林科学院、辽阳市政府、太子河政府、辽阳市科技馆、辽阳市气象局;医 院:辽阳市第三人民医院,襄平医院,辽阳胃肠病医院;学校:新华街道中心小学、普化小学、永乐小学;企业:忠旺集团;主要公共设施:太子河公园、文庙广场;,主要公共设施,辽阳市科技馆,永乐小学,胃肠病医院,太子河公园,普化小学,襄平医院,辽阳市气象局,辽阳市农林科学院,辽
9、阳市第三人民医院,新华小学,辽阳市公安局文圣区分局,忠旺集团,Part1-2、项目环境分析-周边社区(3KM),楼盘均价:3500-5500元,项目3KM范围内目前共有12个新入楼盘,预计户数为3万户,交房时间集中在2016年-2018年;项目3KM范围内目前17个既有小区,预计户数为4万户,入驻率为90%;项目1KM范围内常住人口为:约6万人 3KM范围内常驻人口为: 约20万人,Part1-2、项目环境分析-周边社区(3-5KM),3KM,5KM,项目3-5KM范围内目前共有11个新入楼盘,预计户数为3万户,交房时间集中在2016年-2018年;项目3-5KM范围内目前14个既有小区,预计
10、户数为5万户,约14万人,入驻率为90%;,楼盘均价:3000-5000元,Part1-2、项目环境分析-周边交通,交通概述:距市政府约 2.5KM,5分钟车程 距火车站约 4KM, 10分钟车程 距汽车站约 4KM, 10分钟车程 距高铁站约 4KM,10分钟车程 距步行街商圈约3KM,8分钟车程 距友谊商城约3KM,8分钟车程,道路设施:北面新运大街,双向3车道 东面太子河西路,双向3车道 (政府规划路),公交线路(500M): 北面-新运大街:1路、3路、33路副线、正线、34路、41路,Part1-2、项目环境分析-小结,整体市场判断:辽阳整体商业市场不够繁荣,只有一家综合百货商场,没
11、有大型综合性购物中心。现有商业项目经营模式传统、商业购物环境和档次较低,商业空间形式单调、品牌级次不够。当地主流消费人群外流,消费大多集中在沈阳及鞍山核心区域,故辽阳需要有一定档次和品质的大型全客层购物中心。品牌需求度高:当地商业氛围落后,时尚度差,品牌资源匮乏,知名品牌入驻率低,主流消费人群品牌需求度高,需要具有一定档次及品质的购物中心平台吸引知名品牌入驻,拉动消费。辽阳商业环境竞争较大:基于辽阳城市位置特点,临近鞍山、沈阳两大商业繁荣城市,商业竞争劣势明显,当地商业从品牌资源到终端消费均被严重分流,新兴商业将面对严峻的城市商业市场竞争。2.区域市场判断:整体商业缺乏。 河东新城区楼盘林立,
12、但由于缺乏大型商业配套设施,虽楼盘销售较好,但入住率较低。而河东新城是政府规划的新区也是未来城市发展的方向,故该区域需要有大型商业的进驻以带动河东新城区商业的发展。3.广场辐射范围:广场5公里范围内辐射主城区(含白塔区、文圣区、太子河区、宏伟区)4.差异化定位: 辽阳万达唯一的竞争对手是传统百货商场友谊商城,该商场体量小、品牌级次和时尚度低,儿童、体验、餐饮品牌少且分布零散。 万达借助独有的主力店优势,同时增加儿童、体验业态和餐饮业态比例、并引入一些中档偏高的知名品牌就会与友谊商城形成鲜明的错位。建议引入快时尚品牌提升商场定位及品牌知名度,真正形成辽阳独有的时尚生活中心。,项目背景调研分析,辽
13、阳友谊商城:坐落于新运大街西关商业区核心位置,建筑面积6万平方米、营业面积4.5万平方米,分为地上9层和地下2层,是以“全客层、全品类、多功能”为定位的综合百货店,能全方位满足顾客购物、餐饮、娱乐等需求,主要采用扣点联营、租赁的合作方式。,友谊商城,3KM,距离(辽阳万达):3KM(车程)定位:百货商场开业时间:2014年规模:建筑面积6万平方米停车位:80个(地面临时)经营业绩:2015年营业额约2.6个亿客流量:日均流量0.8万人次,业态比例:零售70%,娱乐12%,餐饮17%,体验1%业态组合:-1F:精品超市、烟酒、滋补品1F:黄金珠宝、化妆品、手表、手机2F:男女皮鞋、童装、童鞋、玩
14、具、亲子乐园3F:少淑女装、少女内衣、流行配饰4F:淑女装、精品女包、女士内衣5F:商务男装、时尚男装、皮具箱包6F:运动户外、床品家居、厨具小电7F:美食花园、主题餐厅8F:影院大堂、主题餐厅9F:大地影院,Part2、商圈环境-主要竞争对手,辽阳友谊商城:1、重点品牌经营业绩,新世纪广场:坐落于新运大街西关商业区核心位置,是辽阳市首家综合百货商场, 商场整体环境及装修陈旧,通道窄,购物舒适度很差,业态组合凌乱、定位不明确。一层时尚男女装品牌有一定号召力,二层以上产权出让导致整体经营混乱,档次中低端。,新世纪广场,2.5KM,距离(辽阳万达):2.5KM(车程)定位:百货商场开业时间:200
15、4年规模:建筑面积3万平方米停车位:无经营业绩:2015年营业额约1.8个亿客流量:日均流量1.3万人次,业态比例:零售72%,娱乐14%,餐饮14%,体验0%业态组合:1F:烟酒、黄金珠宝、流行男女装、屈臣氏、手机数码2F:小百3F:男女鞋、针织4F:男装5F:女装6F:欢乐迪KTV7F:美食广场,Part2、商圈环境-主要竞争对手,新世纪广场:1、重点品牌经营业绩,Part1-3、城市商圈分析-小结,城市商圈分析-小结: 辽阳市现有商圈为西关老商业圈,老商业圈主要以百货店与地店铺为主,购物环境较差,业态组合重复、儿童、体验式业态缺乏,品牌等级较低;万达广场新商圈主要以万达广场为中心形成的河
16、东商业区,规划有居然之家,金田小商品城,此商圈的形成注定颠覆本地市场格局。,目录,项目背景调研分析,观前商圈,代表商业项目: 苏宁电器(2011),2.3KM,电器商业街,Part1-4、专业市场-苏宁电器,概述:苏宁电器位于电器商业街(新华路)与新运大街交汇处,占地约2.5万平方米,一层:小家电,厨卫,二层:空调,冰洗,三层:电视形成时间:2011年位置:距离万达广场约2.3KM经营范围:家用电器租金水平:20-30/元/月/,观前商圈,代表商业项目: 欧亚达家居(2011),1.3KM,家具城商圈,Part1-4、专业市场-欧亚达家居,概述: 欧亚达家居辽阳旗舰店,是全市服务业重点项目,在
17、装饰材料大市场旧址建设的建筑面积约8万平方米,项目总投资近3亿元,为地下一层,地上五层的多功能高档建材家居商场。形成时间:2011年位置:距离万达广场约1.3KM经营范围:家俱、装饰材料租金水平:40-50/元/月/,目录,Part2、消费者调研分析-收入水平,项目周边35公里内覆盖的主要客群收入水平:,Part2、消费者调研分析-消费支出,消费支出:1、社会人口消费支出情况:食品24%、交通和通信17%、衣服8%、教育费用13%、医疗保健6%、文化娱乐10%、其他类15%、杂项商品和服务7%;2、汽车总数量约:45.37万辆。,Part2、消费者调研分析-消费特征,一、针对客户到商场百货店的
18、交通方式试卷调研:1、调研人数:300人2、数据赞比:自驾:29%,出租车:20%,公交车:43%,步行:8%,Part2、消费者调研分析-消费特征,单次人均消费,一、针对客户到商场百货店消费时段的试卷调研:1、调研人数:300人2、消费时段:10:0013:00:6%,13:0016:00:25%,16:0019:00:44%,19:0021:00:25%,Part2、消费者调研分析-消费特征,一、针对家庭到商场百货店消费频率的试卷调研:1、调研人群:300个家庭2、调研家庭消费频率时间范围:1周内3、1周内数据占比:1次:45%,2次:35%,3次:15%,4次以上:5%,Part2、消费
19、者调研分析-消费特征,交通方式,消费时段,一、针对客户到商场百货店的单次人均消费试卷调研:1、调研人数:300人2、数据占比:1000元以上:6%、1000500元:10%、500300元:35%、300100元:40%、100元以下:9%,Part2、消费者调研分析-消费特征,一、针对客户选择购物地点的试卷调研:1、调研人数:300人2、调研对象:友谊商城、新世纪广场3、数据占比:友谊商城:68%、新世纪广场:32%,Part2、消费者调研分析-消费特征,对辽阳当地餐饮消费者口味市场调查:1、调研人数:300人2、调研地点:三道街,百亿,南郊路,友谊商圈,Part2、消费者调研分析-小结,一
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