码头滨水区改造ppt课件.pptx

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1、码头改造案例研究,一、新加坡克拉码头 Clarke Quay,克拉码头（Clarke Quay）位于新加坡市中部地带新加坡河上游，连接新老两个中心，是新加坡购物、休闲、旅游、餐饮的天堂，承担着城市娱乐休闲的功能，成为城市发展的一极,新加坡河地区处在未来中心城区中间地带，连接未来新加坡新滨海CBD及城市传统街区，承载着居住, 工作, 娱乐, 购物、休闲等复合功能,传统乌节路城市商业区,新加坡城市发展历程,新加坡滨海CBD,克拉码头改造,。,新加坡河,城市功能,4,克拉码头从上世界60年代开始实施重建，经过近20年改造，由业主嘉德置业从原来的传统的二手贸易区改造成成为“外来人都必去，本地人都想去”

2、的旅游目的地与城市商业休闲生活的集聚区,存在大量原来是移民时代留下的旧的排屋，做仓库用，后来以二手商品店和古董店闻名，里面的生意非常冷清，商业定位模糊，临水的优势没有发挥出来,整体的形象都比较低，没有特色。,改造之前：以跳蚤市场闻名的传统贸易区，定位模糊，水岸功能缺失,重新定位克拉码头沿岸地区，增强克拉码头沿岸地区的商业和休闲娱乐的吸引力，使克拉码头成为旅游和商业活动的目标区，经过两个阶段翻新和重新定位后，每月平均有50万人到那里吃喝玩乐，并成为滨水改造的典型范例。,改造之后：新加坡旅游与城市商业生活的目标区，成为城市名片,发展历程,整体定位：依托水岸资源与区位优势，在原有商贸氛围的基础上，把

3、都市休闲娱乐的概念从白天到黑夜诠释到极致,每个城市都需要一个娱乐和消遣的地方一个越夜越美丽的地方,白天：宁静闲适,夜晚：绚丽动感,改造举措一,6,产业打造：通过打通商业休闲产业链, 最大化打造一站式休闲消费体验，最终成为既吸引外来游客的旅游目的地又吸引本地人群休闲消费的活力区,酒店,冒险游乐,特色水岸餐饮,特色购物中心,品牌酒吧夜店,改造举措二,7,国际化旗舰娱乐项目植入，营造休闲娱乐的峰值体验：通过国际知名休闲餐饮娱乐品牌项目的引进，以点带面发展，形成克拉码头多元化的文化魅力,品牌夜店：国际品牌酒吧，如Kandi Bar国际品牌演出俱乐部，如MINISTRY OF SOUND,ZIRCA,K

4、andi Bar,新西兰极限娱乐项目,意式品牌餐厅“VERVE EXPRESSO”,澳大利亚品牌俱乐部REBEL,国际知名歌舞团ZIRCA,品牌游乐项目：新西兰G-MAX绷紧跳,品牌餐饮：意大利、法国、德国、日本、中国、印度等世界各地的餐饮品牌,改造举措三,8,传统功能利用与提升：保留原有二手交易市场的功能，同时将之改造为艺术品制作展示与交易的新空间，从而丰富了区域的文化活力，提升了区域的价值品味,古董二手市场：旧古董、老唱片、老收藏的展示销售市场艺术品制作过程现场演绎、销售：蜡烛制作、毛纺编织、现场作画传统艺术表演：乐器、传统戏曲艺术成品展示销售,除了原本的70个旧货摊位外，克拉码头也与Ae

5、on Ventures公司合作，安排更多的艺术家到跳蚤市场展销他们亲手制作的艺术品。 展示的艺术门类繁多，既有本国传统艺术，也吸收国外地区的特色艺术,改造举措四,功能组成与空间布局：以餐饮娱乐为主涵盖办公、零售的复合功能组成，在空间布局上，以临河距离为依据，进行功能板块的划分，同时预留了大面积的停车设施,餐饮,餐饮,餐饮,购物,娱乐,中心喷泉广场,克拉码头分区功能布局,克拉码头主要业态构成 单位：个,功能布局：以中心广场为核心，分为五大功能板块各板块主导功能以临河距离为主要依据，圈层分布沿河的A、D、E板块，是克拉码头的价值高地，以餐饮业态为主，同时也包含部分办公，另外，大型娱乐设施G-MAX

6、也设置在临河区域E区，以实现其娱乐价值的最大化外围圈层则主要以酒吧、夜店俱乐部等业态为主功能组成：以餐饮娱乐为主的复合功能餐饮酒吧类共有40家，夜店俱乐部共有11家，是最主要的业态办公共6家，大型零售商业2家，大型娱乐设施1家,改造举措五,亲水功能的实现：具备景观价值的亲水开放式休憩餐饮空间以及灯光营造下色彩斑斓的水影效果，改变了克拉码头原本的临水不亲水，丰富了其商业形式,为改变克拉码头临水但不亲水的局限，业主嘉德置业聘请国际知名设计公司ALSOP进行沿河的景观改造，其主要措施包括：具备景观效果的休憩空间打造结合东南亚地区多雨的特点，为河岸打造开放式的荷叶状景观“顶棚”，“顶棚”延伸至河内约1

7、.5米，成为亲水餐饮、休憩的主要空间，由于其独具特色的造型，本身也成为区域的一大看点利用灯光效果，营造五彩斑斓的水影，让克拉码头越夜越美丽,改造举措六,水系利用：克拉码头位于新加坡河上游，通过设置水上巴士，利用水系纽带的关联作用，整合整个新加坡河岸最主要的看点，也使自身价值放大，成为外来旅游参观的首选,1,新加坡河,1、摩天轮,2、赌场建成区,3、金融群楼,5、鱼尾狮像,4、F1夜间赛道,6、滨海艺术中心,3,4,5,6,克拉码头,2,改造举措七,借鉴一,整体定位：充分依托水系资源，定位于休闲娱乐中心，充分成体现国际化，为旅游目的地与城市商业休闲目标区,借鉴二,产业定位：围绕休闲娱乐，打通相关

8、产业链，将都市休闲诠释到极致,借鉴三,重点项目打造：国际化旗舰娱乐项目植入，营造休闲娱乐的峰值体验,借鉴四,传统设施的扬弃：有保留地利用改造传统设施,借鉴五,功能组成与布局：以餐饮休闲娱乐为主导涵盖办公、零售的复合功能，依照临河距离进行圈层布局,借鉴六,亲水的实现：具备景观价值的开放式亲水休憩餐饮空间、灯光水影等,借鉴七,水系价值的最大化利用：通过水上巴士，整合整个新加坡河河岸资源，放大自身价值，成为旅游参观的首选,案例借鉴,二、美国旧金山渔人码头,延续历史码头构造，保持浓郁的渔业文化氛围,公园,文化景点,酒店,交通巴士,街区,购物中心,停车场,缆车,1907年，旧金山的老码头工厂改造成了市集

9、，从此100多年来，旧金山渔人码头每年吸引着无数游客慕名而至，成为特色商店及餐馆的集中地。在这里，有极其丰富的娱乐旅游项目供人选择，益动益静，令人向往。,旧金山渔人码头,1旧金山海洋国家历史公园,2哥拉德利广场,445码头,347码头,543码头,641码头,739码头,833码头,以原有历史码头33、39、41、43、45、47码头为分界上，依据码头的历史基础配置开发海洋博物馆、机械博物馆、蜡像馆、海豹观光、潜水艇观光等特色旅游景点，形成六个码头区、旧金山海洋国家历史公园区、哥拉德利广场区八个分区。,依据码头的历史基础配置开发海洋博物馆、机械博物馆、蜡像馆、海豹观光、潜水艇观光等特色旅游景点

10、,旧金山渔人码头,多元休闲业态，39号码头形成了一条特色的滨海餐饮休闲街,39码头项目重要旅游热点形成海鲜摊子、商店、书廊、古董店、餐馆、购物中心、纪念品店、酒店等复合型业态体系。,岛游,海岸咖啡吧,海狮表演,购物,户外娱乐,水族馆,海鲜美食,港湾游,城市皮划艇,街头表演,观光游,旧金山渔人码头,旧金山渔人码头成功的关键是良好的保持传统渔业码头风貌，从而形成核心旅游吸引力，再有机融入现代休闲娱乐业。打造复合型的旅游服务体系，涵盖餐饮、住宿、娱乐、休闲等多元业态，保证游客在观光传统渔业作业与码头风情之余，满足其其他需求。,保持渔业码头风貌-形成核心旅游吸引力-融入现代休闲娱乐业,旧金山渔人码头,

11、三、上海东方渔人码头,码头地标建筑成为黄浦江延安的亮点,东方渔人码头衔接浦江两岸，承载周边六大商圈的人气，将被打造成为领衔上海的高端消费、办公与生活领地，被定为为辐射整个亚太的商业旗舰。项目位置：杨浦区平凉路街道辖区内的杨树浦路江浦路滨江东外滩用地面积：49,096平方米总建筑面积：约100,000平方米功能定位：休闲娱乐、行业历史博览、国际饮食文化城功能配比：办公、酒店、餐饮、零售整体定位：中高档业态组合：餐饮等,东方渔人码头,背景：上海东方“渔人码头”前身便是建于1938年的上海中心水产品批发交易市场（上海鱼市场）。这一项目西起杨树浦水厂，东至杨树浦港，沿江岸线长度约700米,东方渔人码头

12、,东方渔人码头总规划面积约17.7公顷。基地北至杨树浦路，南滨黄浦江，黄浦江岸线长约690米。开发分三期进行，一期规划面积约4.7公顷。,东方渔人码头,以“临岸亲水”为主题，浮动码头、亲水台阶、自行车道和小型游艇等，与繁华商业相映成趣，吸引游人与沿江区域亲密接触,演艺广场,商业广场,亲水餐饮区,游艇停靠区保留轮渡站,观景漫步平台（保留工业码头）,水岸空间以波浪的形式一气呵成，亲水感也随波浪节拍渗入内陆，直线延续延续城市肌理，引导城市人流。,东方渔人码头,高端商业综合体,汇聚全球高端品牌半主力店、旗舰店、精品超市、流行街、演艺中心、美食城遍及每个角落,总建筑面积约24874平方米层数为7层，标准

13、层高为5m，高度约45m以餐饮与精品零售为主要功能，作为各片区的链接中轴，构筑一站式的餐饮及购物天地,B1特色酒吧街、精品KTV,1F 奢侈品店、咖啡厅,2F 奢侈品店、国际精品零售店、高端餐饮,3-7F 高端餐饮,高端餐饮,奢侈品店,酒吧,酒店,咖啡厅,精品KTV,东方渔人码头,杨浦渔人码头最终将塑造成为一个充满动感富含生命力的文化时尚休闲娱乐街区。,国际5A甲级写字楼与行政公馆,高端商业综合体,主题式保留建筑及亲水平台,意大利生活馆,下沉式广场,东方渔人码头,产业融合产业演变,休闲,商业,娱乐,地产,文化展示,风情演出,特色餐饮,特色购物,主题公园,度假地产,酒店地产,滨海码头,渔业,从世

14、界各地众多的渔人码头比较看来，我们可以看到，随着渔人码头在世界各地的不断发展，渔人码头的发展模式也日趋多元。这主要表现在两方面：,一、不断衍生的渔人码头不在完全依附于渔人码头诞生的滨海和渔业两个基础，有些并不同时兼备滨海元素和渔业元素的地区也开始打造渔人码头。,二、渔人码头所容纳的业态日益丰富，从最开始依托于滨海和渔业发展起来的休闲业态和商业业态，逐步扩展至以主题公园为典型代表的娱乐业态和休闲、度假、酒店地产等多种业态。,主题娱乐,两大基础,多种业态,渔人码头改造总结,港口滨水区改造案例研究,住宅居住型滨水区规划-波士顿罗尔码头,商贸办公型滨水区规划-旧金山滨水商务区,文化娱乐型滨水区规划-芝

15、加哥海军码头,交通整合型滨水区规划-马赛市老港,滨水地区不同的开发类型,历史保护型滨水区规划-悉尼市岩石区,环境保护型滨水区规划-新加坡河,城市综合型滨水区规划,滨水地区不同的开发类型,滨水区开发类型,滨水经济-城市化所有推动力中,最高效节能,最绿色环保,最具后发优势的一项动力。,运输业,观光休闲业,旅游业,一、英国伦敦码头区改造案例研究,1、典型的港口码头工业区到城市综合体的转换2、伦敦码头区改造项目是上世纪80年代后伦敦中心区最大规模的房地产项目之一，包含商业，住宅，办公等复合功能。,伦敦的第一个码头位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业

16、中心。20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万名，与港区业务有关的工作人员有10万多人 。,伦敦码头区早期概况,皇家码头区,1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输。1981年，整个20多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业，其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还继续从事原有的金融和专业服务行业。1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了。,码头区的衰落,历程关键点,1981年7月由政府牵头组成的半官方性质的都

17、市综合体开发商伦敦码头区开发有限公司（LDDC），分3个阶段历史17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区,再造码头区,伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图,通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广，再由私营开发商出面，达到融资的目的。前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅、工业和商业、物业所获得的收益滚动开发。,开发模式及策略,1971-1981年间，码头区常驻人口下降了18.5%。区内83%的人住的是由政府提供公屋，整个公屋中的20%状况极差 1981年LDDC开始分阶段对码头区进行改造，81-97年间累计完成了2

18、4042套住房,住宅情况的改善,1981的年码头中心区,1996年的中心码头区,1981年整个区域60%的土地和水面被荒弃，不临水面的物业平均价格仅为25英镑/平方米，其商业租金也是全伦敦最低的 2001年上半年，写字楼需求增加码头地区的甲级写字楼租金达到了历史最高水平，每平方英尺为42英镑/年，而在伦敦市区，租金达到了每平方英尺65英镑/年,商业开发区的兴建,码头区中的金丝雀码头现已成为伦敦新的金融和商业中心，在此落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等,2000年码头区交通现状图,码头区当时的交通状况十分恶劣，泰晤士河将整个区域分割

19、为块状，但没有一座像样的大桥来连接区域道路。两条主要的铁路线并不直接通往市中心，乘客需要换成地铁才能抵达伦敦中心或到其他地方。 1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了20700个额外工作岗位。,交通状况的改善,码头区主要变化指标,1998年底开发公司创造了广泛的经济、环境和社会效益。区域内24000个新建住宅单位和8万个就业岗位最能说明公司的业绩，住宅不仅体现在数量上，而且呈现出多元化；就业人数比以前增加了3倍，企业数量增加了5倍 在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购；7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于对宣

20、传推广；8%用作于行政管理费用,改造后的码头区,码头区的过去与现在,周边地区的功能变化自身资源交通情况相关的配套,1、 大量金融和商业服务机构对写字楼面积和品质的需求不断增大，媒体、电信和IT业的大扩张也进一步刺激了对写字楼的需求 2、地理位置、历史背景和河边诸多有纪念意义的建筑3、河运枢纽、公交与地铁均能抵达附近地区，新建的地下隧道及轻轨4、19家护理中心、55所小学、10所中学、6个运动场、63所幼儿园、6个警察局、3个消防局、10个图书馆、9个休闲中心,规划依据,区域价值整合：通过对泰晤士河码头区的清理，成功完成一加一大于二的区域改造工作通过对整体区域的准确定位，改变了伦敦市金融和商业中

21、心的格局，成为英国及欧洲最繁忙、最重要的商业区社会问题引起的改造而带来经济价值的最大化通过Jubilee地铁延线与伦敦市区中心连通；租金比伦敦其他地区低得多，因此生意兴隆,案例借鉴,吸引租户的策略,为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括：（1）如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户可以取消租赁协议，不承担任何责任；（2）如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担；（3）码头集团还支付给一些租户搬迁费用；（4）尽量满足不同租户的具体需求；（5）尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活

22、。另外，码头公司还向一些商业巨头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。,二、美国巴尔的摩内港更新,背景-巴尔的摩市巴尔的摩市位于帕特斯科河口，在华盛顿特区东北约64公里，正式形成于1729年。港口船运的发达带来了巴尔的摩的繁荣。1904年的大火几乎烧毁整个市区，重建使城市复兴。始于20世纪60年代中期的内港改造带来了城市又一次复兴。城市面积约207平方公里，城市人口640000（1998年）。,背景巴尔的摩内港设计时间：1963年 伟大的城市并非天然生成，而是经历一个长

23、期建设的过程，城市的实力是长时间发展演进的结果。巴尔的摩市和该市著名的巴尔的摩内港提供了一个城市发展的成功例证。今天，被誉为“城市娱乐之祖”的巴尔的摩内港是巴尔的摩城市活力的源泉，而30年前的内港还是一个荒废的旧工业区，建筑陈旧，环境污染严重。,巴尔的摩内港更新,功能定位是以商业、旅游业为磁心吸引游客和本地顾客，零售业多位于近水处，同时混建了大量的游憩与文化设施，水滨还修建了风景优美的步行道和宽阔的广场。近水区：商业，游憩设施，宽度为70-100米远水区：酒店，住宅,近水区,远水区,规划理念1 滨水作为公共资源，提供亲水条件，滨水沿岸的设施公有化，提供公共活动空间。2 复合多元的混合功能。3

24、历史建筑的再利用。4 历史空间肌理的延续。5 强调步行优先，防止高速公路对该区域所造成的干扰。,巴尔的摩内港更新,如今，巴尔的摩内港所避免的城市问题和所取得的成就同样引人注目。例如，没有像许多其他的城市那样让混乱的高速公路成为市民亲水的障碍。内港综合了商业和市民使用的娱乐设施，成为一个兴盛的城市公共空间，居民和游客都能享受它的种种好处。在经济并不景气的大背景下，巴尔的摩内港多年的成功使其成为该市经济发展的源泉。,巴尔的摩内港更新,1975-1985年：大型建筑的兴建，其中州政府在会展中心投资3500万美元。,1991年：市政府与Charles Centre Management Office

25、组织和委员会洽谈，合作成立巴尔的摩发展公司，负责提振港区的经济，整合港区建设并办理相关更新计划，政府承担营运费。,巴尔的摩内港更新,开发模式,巴尔的摩内港更新,巴尔的摩内港更新,公共利益与私有利益的平衡,公共利益：公共参与的结果。连接滨水区与城市中心区，是城市功能向港口的延伸，使之成为一体，并提供港口滨水区的门户空间。商业场所提供就业机会。私有利益：消费场所，包括小型餐馆，购物中心等。开发商投资盈利的渠道。,在巴尔的摩内港转变过程中起关键作用的因素是： 构想设想发展远景，并且通过合理的规划来实现它 核心力量一个公共和私人联合投资将规划变为现实 设计通过规划和设计人员的工作（许多设计公司参与了这

26、项工作） 持久长达30年的城市更新项目，而且仍然在进行之中,巴尔的摩内港更新,巴尔的摩内港更新,我们得到的启示1: 近水区与远水区的圈层发展，近水区土地使用的公共性较远水区强,巴尔的摩内港更新,我们得到的启示2: 亲水步道,巴尔的摩内港更新,我们得到的启示3: 靠近城市主干道建立地标建筑吸引人气，带动整个项目的资金链,三、丹麦哥本哈根 Havneholmen地区,Havneholmen地区混合型滨水区,地理位置,Havneholmen,哥本哈根港口区域,Havneholmen是丹麦哥本哈根市港口的一个三角形区域,区域平面,区域鸟瞰,Havneholmen为一阳光海滨，坐落在哥本哈根港口，交通便

27、利，背后是Fisketorvet购物中心。是一个繁华且安静的地方。其得天独厚的地理条件，为规划和设计提供了一个独一无二的发挥空间。,区域实景,Havneholmen规划后的新区占地91000平方米，规划建造住宅、商业建筑、酒店、港口设施等，并建有一个大型的购物中心。该地区原为仓库和原料工业区，后改造为商业和住宅区，并在不断演绎风有趣的文化及生活方式。,代表性建筑 Aller headquarters,Aller headquarters为一八层的商业建筑，总建筑面积16,000平方米，由PLH Arkitekter 设计。 于2008年底建成,Aller headquarters,代表性建筑H

28、AVNEHOLMEN ATRIUM,HAVNEHOLMEN ATRIUM为哥本哈根港航道边一个现代的，灵活的7层办公楼，并有地下室。总建面12500平方米。,HAVNEHOLMEN ATRIUM,HAVNEHOLMEN ATRIUM由Wingdh Arkitektkontor AB设计， 于2007建成。,代表性建筑HAVNEHOLMEN ATRIUM,代表性建筑Havneholmen Tower,12层的Havneholmen大楼将成为哥本哈根的地标性建筑，它的两个塔楼围绕中央大堂而建，从而更加方便用户的使用。除了办公场所，还建有150个车位。Havneholmen大楼的节能环保做的很好，能

29、源消耗能节省15-20%。,Havneholmen Tower为办公物业。 预计将于2010年年中完成。预计投资SEK 650 million。,Havneholmen Tower,代表性建筑Havneholmen Tower,Havneholmen大楼由Wingrdh建筑师事务所设计，Havneholmen整个地区也是由Wingrdh建筑师事务所规划。该大楼买方为瑞典的房地产巨头。,代表性建筑HAVNEHOLMEN海港岛公寓,该住宅项目占有独特的位置：港湾岛屿前工业区，邻近地区两个公园的中心。特殊地理位置使该项目的每个单位都拥有阳台、开阔的视野和充足的阳光，每一个单位都被设计创建为一个变化的

30、公寓类型。该建筑为本区域代表性作品。,HAVNEHOLMEN海港岛公寓,代表性建筑HAVNEHOLMEN海港岛公寓,由Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S设计,该项目包括236套公寓，平均面积为101m2/1.087平方英尺，主要包括两个和三个卧室的公寓,规划于2007-2009年间建成,代表性建筑HAVNEHOLMEN海港岛公寓,包括：起居室，大型主卧室带有内置壁橱，卫生间，大餐厅与开放式厨房。并在地下室拥有两个私人车位。,5楼的一个144平方米的单位的户型图,代表性建筑HAVNEHOLMEN广场,HAVNEHOLMEN广场紧邻码头，拥有充足的泊车位，

31、预计自2009年年中完成。,HAVNEHOLMEN广场,Havneholmen周围区域建筑规划掠影BRYGGEBROEN 大桥,连接Havneholmen 和GEMINI RESIDENCE (SEED SILO)，190米长，是哥本哈根港口50年来第一座大桥，仅限自行车和行人通过，2006年9月份完工。,BRYGGEBROEN 大桥,不同角度看BRYGGEBROEN 大桥,位于Brygge岛上，由工业建筑改造而成，拥有84户住户，每套公寓约90-200平米之间。,GEMINI RESIDENCE (SEED SILO),Brygge,Havneholmen周围区域建筑规划掠影GEMINI RESIDENCE (SEED SILO),GEMINI RESIDENCE (SEED SILO)设计图,公共滨水岸线,滨水界面设计控制,滨水活动,