重庆两江四岸江北片区城市设计ECOppt课件.ppt

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1、重庆两江四岸北滨段发展定位及概念规划方案（汇报版）2009年5月,The Green Corridor,Chongqing, China Interim Concept Presentation May 2009,北滨带核心诉求,如何认识与挖掘北滨带的城市价值？如何根据其城市价值确定北滨带发展的核心功能？如何借助明确的核心功能构建北滨带的发展组团及城市形象，形成亮丽、独特的滨水发展带？,1.0 政策与规划背景解读 Project Background2.0 分析 Site Analysis3.0 案例分析 Cases Study4.0 定位规划思路 Site Positioning and S

2、trategy5.0 组团功能 Site Blowups6.0 结论 Conclusion,Contents目录：,专题研究：生态修复技术ECO Recovering发展背景研究Existing Conditions,1.0,政策与规划背景解读Project Background,北滨带发展的政策背景 “五个重庆”、两江新区、两江四岸的发展诉求,“五个重庆”建设是一个有机整体，它们相互协调、相互促进，共同构成重庆未来发展总体框架两江四岸尤其是建设宜居重庆的重要载体。江北滨江带迎来了城市文化、生活、休闲综合服务提升的机遇，有条件打造重庆综合配套服务与现代服务业集聚区,以人为本构建和谐社会、生态可

3、持续性的科学发展观,国务院指导意见,市委市政府发展意见,作出研究设立“两江新区”的批示意见明确两江新区将是重庆现代服务业和先进制造业的聚集地,提出本届政府任期内，要设立“两江新区”将在基础设施、产业发展方面给予两江新区财税支持；政策先行先试,江北区将成为内陆开放的高地和前沿，成为重庆金融中心、交通枢纽、物流中心和工业拓展基地的重要口岸，未来经济发展业态、布局、思路、重点都会为之做出重新调整江北滨江带沿江地区作为两江新区的功能载体，将集中建设城市的金融中心、商务办公写字楼，以及一系列大型公共服务设施，发展成为城市未来的功能、景观和活动中心,聚焦两江新区,政策要求,主城两江四岸是重庆市山水景观的最

4、佳区位，是建设宜居重庆的重要载体。市委、市政府提出高起点规划、高标准建设主城两江四岸，努力建设宜居重庆,理念要求,确定滨江地带作为城市公共开放空间的公共性、生态性、景观性定位滨江地带为谁使用主体统筹考虑各个项目之间私有利益与社会公共利用的博弈，规划作为公共空间利用的保障手段，首先需要对土地价值进行评估、综合考虑房地产开发商和市民的利益平衡，社会经济、景观环境对两江四案规划建设的要求滨江地带如何使用功能不单是交通和防洪，更要把生态、休闲、旅游等功能结合起来，应将提高以公共设施用地为核心的土地功能复合使用率作为滨江区域开发基本原则,北滨带将成为两江新区的城市客厅,公共性、生态性与景观性,功能定位,

5、主城区两江四岸滨江地带城市设计涉及的各片区功能初定。两江四岸滨江地带将从“后院”向“前庭”转变，成为全体市民共同享有的“公共客厅”。目前的发展主题为“激情山城、欢愉水岸”。,上位规划中规院的对两江四岸及各区段的功能定位,上位规划北滨带的功能导向,城市价值：旅游休闲产业、文化创意产业、商务服务配套生活配套：生态居住，注重与周边的有机协调,总体工作范围 Scope of Work,SCOPE OF WORK,重庆主城区两江四岸滨江地带涉及岸线为长江、嘉陵江岸线，基本为现状建成区。根据两江四岸城市设计的相关要求，本城市设计项目综合考虑社会、经济、环境及景观因素，从提升城市竞争力、关注民生问题出发，创

6、造宜业宜居的人居环境，实现滨江地区的城市复兴。总体工作范围：东至黄花园大桥，西至江北百富高尔夫，从滨水空间向腹地纵深约300500米的范围，总面积为12平方公里。重点片区范围：庙溪嘴片区、鸿恩寺片区、三钢厂地块、国奥片区等四个重点片区。总面积为4.55平方公里，其中庙溪嘴片区总面积约1.3平方公里，鸿恩寺片区总面积约2平方公里，三钢厂地块总面积为0.185平方里，国奥片区总面积约1平方公里。,2.0,北滨带: 一个机遇与风险并存的城市名片Existing Conditions,C B D,观音桥商圈,鸿恩寺公园,重庆新天地,大石坝组团中心,观农贸,瓷器口,百富高尔夫,沙坪坝商圈,解放碑商圈,北

7、滨带与区域组团关系分析1、新、老城市中心片区的发展地带连接观音桥商圈和江北城CBD，与解放碑商圈隔江相望2、都市休闲、娱乐功能发展地带背靠鸿恩寺公园、正对重庆新天地、红岩村等3、生态居住、文化生活与商贸发展地带依靠佰富高尔夫及沿江的生态腹地、观农贸商贸中心、瓷器口旅游区及沙坪坝文化区,红岩村,北滨带与区域组团关系,都市休闲客群：休闲体验、文化娱乐、健身服务为导向生活居住客群：游憩活动、健身运动、交流空间旅游客群及商务客群：旅游、商务会议中产阶层：时尚生活休闲有闲阶层：稀缺景观个性化服务,定位重复功能单一景点缺乏游憩配套设施不足,嘉陵江北滨段滨水发展带,旅游休闲消费的发展阶段与特征北滨带旅游休闲

8、消费的发展机遇,现实问题,商贸流通规模需要提升,产业联动,提升服务,注重效率,资源开发,定位重复，竞争态势明显,区域聚合辐射能力集聚辐射不足,滨江资源效益没有得到充分发挥,以完善城市组团功能为导向 构筑服务要素、功能完整（消费集聚、商务支持、公共服务、城市生态）的业态 生态化、可持续型滨江城区,矛 盾,产业联动加强区域产业联动，配套CBD和观农贸、协同观音桥 注重效率因地制宜、补充设置功能业态，促进组团式发展 资源开发注重沿江滨水空间分段式综合开发与利用，形成滨江体验带 提升服务提升江北片区商务、旅游、休闲、娱乐等功能能级,滨江带开发,发展诉求,重庆、江北商圈发展特征及其对北滨带的影响小结,国

9、内外滨水区发展模式借鉴Case Studies,3.0,福溪是冰河所刻画成的自然內海港。海岸规划完善的绿地、步道、码头与儿童游乐园，为都市人的戶外生活提供了多样化的选择，格陵兰岛的公共市场与街头艺术表演則呈现出城市的另一种风情。格兰维尔岛(Granville Island)城市死角变身为艺术家聚集的时髦之地位于福溪（False Creek）南岸，原是一个布满工厂和仓库的工业区，在上世纪20年代至50年代之间可以称得上是温哥华城市最大的污染源，一度导致福溪的海水里几乎没有生物。温哥华政府开始在70年代治理环境、把这里改造成温哥华的艺术小岛，同时也是休闲娱乐佳处。以加拿大著名女画家Emily Ca

10、rr为名的艺术学院几乎占了格兰维尔岛的一半面积，另外还布满了大大小小的画廊、艺术工作室和工艺品商店数十家。,太平洋协和区位于温哥华中心城区的滨水地带，占地83公顷，归太平洋协和股份公司所有。自1991年开始，该公司先后投资30亿加元，在此兴建了一个可容纳1.6万人的城市社区，旨在创造一种高密度条件下的新型城市生活环境。其中各类建筑总面积将达110万m2，用于居住、商业、零售业及办公。,温哥华福溪（ FalseCreek ）滨水地区改造借鉴,居民不仅可以尽情领略城市生活的丰富多彩，甚至可以就近在城市中心商务区找到合意的工作，由此形成了一种新的城市生活方式从布局来看，太平洋协和区的和各种服务设施多

11、与公共开敞空间联系在一起，环境优美、交通便利，可以就近为居民提供服务，这与北美城市郊区传统的购物中心形成鲜明对比,太平洋协和区创造出一种高密度的、平易近人的新型城市生活环境，以满足不同类型居民的需求充分考虑不同利益集团多样化需求，根据不同类型家庭的生活要求，提供了多种户型的住宅出资修建社区服务所需公共设施，包括用于幼儿护理、文化娱乐、体育活动和艺术创作和场地设施，并积极参与学校和图书馆建设在其滨水地带，还建有自己的商业中心和商业街，周围设有与商业活动配套各种服务、餐饮、娱乐和文化设施,居住群落内部功能完善,所有的开敞空间都围绕佛斯河分布。几乎有近半数的岸线为4个大型公园占据。多种类型的开敞空间

12、满足了人们进行不同室外活动的需要，包括体育运动、观看比赛、散步、骑车、跑步、练操、静坐、阅读、休息、就餐、交谈、赏鸟、私人会面、公众聚会等，而且，在水上也同样有着多种娱乐或竞技活动特别设计行人专用步行道路系统，自行车使用的滨水大道以便人们沿路欣赏到不同景观,以人为本的多样化公共开敞空间,全新生活方式：社区内部功能与城市功能的有机协调,温哥华福溪（ FalseCreek ）滨水地区改造借鉴,认识回归上世纪80年代初，随着伦敦市区码头经济的彻底衰退，被废弃的港区成为丑陋“棕地”，与伦敦这座都市应有的表现力格格不入。对于伦敦来说，“城市复兴”的重任必须落实到港区重建，改造甚至拯救泰晤士河的问题上价值

13、回归伦敦成为更“宜居城市”的宏伟计划中，包括开发泰晤士河隐河道、建造新公共区域、研究在泰晤士河河口建造新机场的可行性以及限制某些区域的摩天大楼。,泰晤士滨河地区的认识回归与价值回归,泰晤士河改造借鉴滨河地区发展推动伦敦城市复兴,改善功能和恢复生态环境之行动计划已制定一项旨在完善功能、恢复河道及洪泛区自然生态环境的行动计划。这项计划包括恢复河道特征和行洪滩地，保护沿河岸的城市、道路和农田，减轻径流影响的缓冲区等内容，国家河流管理局认为，从整个流域角度看，河道状况最终将反映在土地利用上；保护环境的利益远远超出洪泛区本身生物多样性问题专家大卫韦布认为，气候变化会带来更猛烈的洪水。所以在伦敦重建河道和

14、河滩尤为重要，而且给河流修建水泥河道这种旧式解决方案，如今已经不再适用了,改善功能和恢复生态环境之实施方案恢复泰晤士河支流泰晤士河有数百条支流，遍布伦敦33个行政区。很多支流被禁锢在水泥筑成的地下河道里。现在，伦敦开展“伦敦河流行动计划”，一条河，一部流动的历史，让这些支流恢复原有的生机改造河滨街道控制街道对车辆的开放，以创造“自行车高速公路”，改道和拆除建筑以创造公共区域。拟在泰晤士河北岸建造一条河滨人行道，与南岸的人行道相呼应 修复天然洪泛区作为该地区水环境极具生命力的组成部分，在减少洪水风险方面具有重要的不可替代的作用。在洪水期，天然洪泛区既是蓄洪水库，又是洪水通道。天然洪泛平原还构成了

15、宝贵的动植物走廊、湿润的地理环境、户外活动和娱乐场所倡导生态建筑泰晤士河口的关键区域肯特郡Medway的查塔姆（Chatham）7公顷的土地上正在规划设计一座“生态塔”(eco-tower)。以达到以下四种目的：美丽的地点、独特的场景、炫目的住所以及极好的视野。,泰晤士河改造借鉴滨河地区发展推动伦敦城市复兴,滨水功能的完善与提升城市形象功能：泰晤士河以及两岸景观已成为伦敦的标志旅游娱乐功能：泰晤士河西侧分布着众多具有历史纪念意义、文化及景观意义的建筑、公园及桥梁等, 这一功能的认定, 为发展旅游经济提供了基础生态功能：泰晤士河的合理规划开发, 不仅可改善城市环境, 而且可为生态系统中的各物种群

16、落营造一个宜人的生活环境水利功能：即给排水与防洪功能的综合运输功能：不仅是货运的重要通道, 而且也具有一定的客运功能, 主要供游人沿河观光娱乐推动城市再品牌化长久以来，“具有悠久的传统历史”是大家对伦敦的既定印象，主要是该市的博物馆和美术馆四处林立所致为了改变这种较严肃、保守的印象，伦敦市政府采取了以下方式：策动以“狂野的伦敦”为主题的城市重新品牌化活动。极力将市中心的几处观光区打造成充满活跃的、令人亢奋的、24小时的不夜城文化。,泰晤士河改造借鉴滨河地区发展推动伦敦城市复兴,2,3,4,内部循环，注重滨水生活群落内部功能的配套完善，并与城市功能有机协调,以人为本，多种类型的开敞空间满足了人们

17、进行不同室外活动的需要,功能提升，通过系统的生态恢复，促进滨水地区多层次功能的完善和提升,推动复兴，借助滨水活力的营造推动区域复兴和城市再品牌化,1,案例研究小结,“跨越”北滨带发展定位Positioning,4.0,SWOT分析及关键发展策略导出,发展依据的指导思想：标杆引导：充分利用山水地脉资源、腹地丰富的人脉资源、千年母亲河的文脉资源，以生态廊道为发展基底，形成独特的生态型发展群落推动促进：与江北腹地板块组团上不同的功能节点互补联合，突出在滨水景观、商业休闲、生活服务的核心地位，促进片区城市功能的发展，共同推动江北的功能提升整合升级：遵循滨江带发展提升的规律，强化与对岸及其它滨江带的内部

18、功能协同，和联系，并逐步形成联通的重要节点，承上启下，引导消费，促进发展长远发展：注重滨江带特有形象和内涵，立足长远发展，在考虑社会价值最大化的同时体现商业价值,项目发展策略、主题概念及功能构建,以滨江休闲体验为核心，形成“生活休闲游憩休闲商务休闲”发展内涵，构建都市休闲、商务服务、生态居住等功能，把滨江地带建设成为重庆山水生态特色突出、文化特色鲜明、公共设施完备的多层次、多功能、综合性的滨江生态都市发展示范带。,功能定位,一个核心滨江休闲体验,都市休闲功能,商务休闲,游憩休闲,生活休闲,滨江生态都市发展示范带,空间结构示意 Space Structure Framework,三个功能板块,区

19、域位置：黄花园大桥-嘉华大桥规划片区资源条件：该片区临近观音桥商圈、江北城CBD，金源mall，靠嘉华大桥脚有大型商业居然之家，向渝澳大桥方向的滨江地带已形成美食长廊；隔江是渝中区主城商贸金融中心区发展思路：借力核心区的优势，发挥纽带、联动作用，成为本片区高能级发展的增长极。核心项目：,滨江带功能组团分析商贸服务功能发展带,区域位置：嘉华大桥-石门大桥规划片区资源条件：该片区腹地紧邻主城最大的公园洪恩寺公园，规划片区内具有三处遗留的厂区建筑，及一些散落的历史文化景点；靠两座大桥的临江处已开发大量的高层居住区江对岸为瑞安集团开发的重庆天地、红岩纪念馆发展思路：采用景区复合开发模式以景带游、以游促

20、商、以商带居。借洪恩寺公园复合开发，建议开通重庆天地、红岩到洪恩寺公园的水上摆渡游船等游线核心项目：,滨江带功能组团分析都市休闲功能发展带,区域位置：石门大桥-佰富高尔夫规划片区资源条件：该片区临高尔夫和江北生态公园，具有相对原始状态的生态自然环境，已初步形成城市近郊居住片区腹地紧靠全国性大型市场观农贸批发市场对面为瓷器口旅游目的地发展思路：营造滨水、生态乐活生活空间，形成重庆滨水生态居住发展的典范核心项目：,滨江带功能组团分析生态居住功能发展带,滨水组团功能演绎空间与时间的维度Space and Function,5.0,组团分析-1,四大主题 Space Structure Framewo

21、rk,1. 江北上城,2. 风尚巴渝,4. 滨水乐活,3. 田园都市,四大主题引擎,二类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地,用地对照,原规划用地,调整规划用地,都市生活中心,田园邻里生活中心,文化生活广场,商务服务中心区,MORE式移动商务办公,商务酒店,田园都市,田园生态都市区,滨水生态休闲走廊,生态居住区,田园生态景观文化游憩区,巴渝欢乐谷,山地乐谷,“北滨天地”时尚休闲娱乐区,动感水滨游憩中心,情境地产,托管式公寓,情境生活居所,花园式生活区,风尚巴渝,创意产业聚落,洪恩公社创意商务区,IN创意生活区

22、,创意市集展销区,江北上城,MORE互动式商务办公,精品购物区,国际商务酒店,豪布斯卡HOPSCA,酒店式公寓及国际居住,文化休闲娱乐街区,滨水公游憩共空间,10,滨水乐活,有机商业,家庭生活用品店,生活超市,乐活社区,Yoho青年城,国际健康社区,乐活天地、休闲中心、健身会馆,滨水游憩,乐活广场,滨水乐活生态休闲区,业态规划业态总体规划：四大主题、十一个核心项目,BUSSNIESS PARK,独栋式商务办公,11,十一个核心项目,HOPSCA都市复合功能核心区,江北上城,HOPSCA都市复合功能核心区,“重庆上城”主题释义：一个见证两江新区发展历程的都市风尚客厅一个提升观音桥商圈的滨水商业体

23、验消费客厅一个配套延伸江北城CBD功能的国际商务客厅一个服务两江四岸滨水旅游带的观光游乐客厅,江北上城,主题定位,Chongqing, China Interim Concept Presentation May 2009,HOPSCA将引领山城全新生活方式HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补HOPSCA不仅能满足在高端商务、生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性让高端客群实现的办公、购物、娱乐、休闲一站式配套，享受现代、繁华、便捷的都市生活,HOPSCA综合发

24、展价值分析图,重庆上城（HOPSCA）综合发展价值分析,公寓功能,居住功能,娱乐功能,酒店功能,商务功能,商业功能,豪布斯卡式商业模式,构成元素,购物类,商业街,写字楼,宾馆,休闲娱乐,居住,服务式公寓,精品购物中心,本案商业主要形态,时尚休闲+风情美食+滨水生活街区,MORE互动式高端商务区,高端国际商务酒店,会所式商业,高端居住,酒店式公寓,“豪布斯卡国际都会区”的主导功能板块构建,组题分析-1 江北上城 Theme-1,HOPSCA公共空间,MORE式办公,高端国际商务酒店,BUSSINESS PARK,酒店式公寓,滨水生活街区,HOPSCA公共空间,组题分析-1 江北上城 Theme-

25、1,三钢厂地块,二类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地,定位决定品味,注入个性化元素，满足个性化差异需求,定位：与陆家嘴金融贸易区相呼应，形成大企业集团总部集聚区，既可充分提升企业形象，又可成为运营中心,体量由七幢现代化六层办公楼组成，每幢楼60007000平米，总开发面积4.8万平方米风貌七幢办公楼占据陆家嘴沿江首排，沿400米岸线依次排开，其中两幢弧形办公建筑物围合出一个广场，形成了整个建筑群的中心设计浦江两岸的首个下沉式办公区域，每幢有独立的下沉式庭院，保证地下一层良好的采光，并可沿室外旋梯进入地下一

26、层配套每一幢公楼都具备独立的办公功能，并集合商业或企业展示功能、样品或商品储存功能、生活服务功能、人员住宿功能、公共关系和社交功能、停车泊位功能等于一体,参考案例：企业商务独幢上海财富广场个性化的别墅型总部办公园区,东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的综合商业设施 该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5ha，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年,此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿,参考案例：

27、都市功能综合体东京六本木,六本木成为东京的时尚地标,东京六本木的空中花园,六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了业主的可参与性，人们在春天开始播种，为大城市带来清新的田园景观,春天是播种希望的季节，六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然,夏天，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。 鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩,秋天，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦,冬天到了，周边的树叶开始飘

28、落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望,参考案例：都市功能综合体东京六本木,风 尚 巴 渝,时间延续借助洪恩寺的休闲客群，延伸消费，满足白天、夜晚乃至休闲度假式生活需求,空间延续营造山上活动、山下滨水游憩的立体活动空间，实现空间的整体利用,风尚展示汇聚时尚、文化产业，营造创意、表演和展示的思想空间,生活展示营造滨水游憩生活空间，提供高品质的文化生活,风尚巴渝,风尚巴渝发展定位阐释,山地游乐,旅游餐饮,休闲娱乐,滨水游乐,旅游接待业巴渝欢乐谷,组题分析-2 风尚巴渝 Theme-2,山地乐谷山地游乐活动区（自行车运动）,动感水滨滨水游乐活动区（水上巴士）,动感水滨滨水

29、游乐活动区（水上游乐）,山地乐谷山地游乐活动区（山地缆车）,山地乐谷山地游乐活动区（山地缆车）,山地乐谷山地游乐活动区（自行车运动）,鸿恩寺片区,二类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地,上海浦西最大城市公园闸北大宁灵石公园的改造借鉴以儿童为中心美国大西洋集团投资1000万美元，将上水闸北的大宁灵石公园改造成一个全新的“亲子乐园”，将打破目前公园封闭式的模式，拆除围墙，代之以完全开放的儿童社区。家庭体验性、参与性、娱乐型大西洋集团精心设计的新概念主题公园社区里，儿童将扮演社会上的许多成人角色，如交通警察、售货

30、员、职业经理、演员等；而社区内购物消费更是极具“童话色彩”在主题乐园里只流通“社区币”，人民币必须兑换成“社区币”才能使用。,借助国际资源如美国电影公司米高梅、韩国乐天、美国大西洋集团等，或国内著名公司如华侨城，进行产业化综合运作,山地游乐典型案例,依托鸿恩寺公园、旧厂房及生态景观的恢复，发展创意体验式旅游，创立独特的文化空间，使自然与人文完美结合，成为巴渝文化创意的源泉，重庆新时代创意精神的展示窗口,巴渝创意风尚基地,文化创意产业,组题分析-2 风尚巴渝 Theme-2,鸿恩寺片区,二类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水

31、域工业用地闲置地,美特斯邦威集团总部 多功能、智能化、形象化坐落于上海市浦东康桥东路公司总部园区内，成为上海重要的工业旅游基地。博物馆不仅凸显美特斯邦威集团的企业形象 ，更为集团步入国际主流服装品牌行列注入强劲的文化动力。特色物业如下：美特斯邦威服饰博物馆集团办公区公司新品展厅美特斯邦威大学图书馆档案馆多功能厅,企业客厅美特斯邦威服饰博物馆美特斯邦威服饰博物馆面积2000多平方米，典藏隽永的美丽、展示绚丽的服饰、接续品牌的文脉。博物馆的建设对于保护历史文化遗产，凸显美特斯邦威集团文化形象，奠定“百年美特斯邦威”的文化基石具有深远意义。博物馆长廊 一组反映从采桑养蚕、纺纱织布、刺绣裁衣为主题的大

32、型铜雕壁画，不仅体现了传统服装裁制的生态过程，是一道赏心悦目的服饰文化风景线。 博物馆 集收藏研究、陈列展览、对外交流和员工教学于一体的服饰文化研究、展教机构。服饰文化的展示中心、服饰研究专业人士的资料中心，服装设计师创作灵感的源泉及企业员工和社会上广大青少年科普素质教育、爱国主义教育场所。,参考案例：办公、展示、学习综合体上海美特斯邦威集团总部,社会效益为保留上海老厂房的历史风貌，注入新价值提供了成功案例成为上海创意园区孵化器，时尚创意设计人士的交流平台贯彻国家建设节约型社会、实现社会可持续发展的战略目标为现代服务业及创意产业提供大量的就业岗位，创造了1000多个金领白领职位经济效益 园区中

33、的企业注册于卢湾的超过65%为地方政府提供了长远而稳定的税收，2007年全年税收同比增长130%目前出租率为100%，年投资回报率逾20%,8号桥开发典型案例,补缺：填补重庆都市休闲的市场空白，做成“大休闲”，吸引都市圈层面的假日休闲客群和市区休闲生活消费客群，成为城市最具人气、商气和财气的活动片区,土地利用：洪恩寺公园+周边片区土地+滨江带,发展思路：主题化突破,功能：复合化开发,商业模式：产业化运作,互补洪恩寺公园，形成泛主题公园，以提升都市休闲、参与和体验功能，最大幅度及促进区域土地价值的提升,运作思路：借全球主题乐园复苏之契机，捆绑具有主题公园资源优势和运作经营的国际集团进行合作合作模

34、式：可采用土地长期出租，从而享受经营收益（分成方式），税收收益、土地增值收益及对片区的带动效益,滨水游乐,仓房改造,森林公园游乐与体验,主题社区：居住及生活配套,核心功能,复合功能,功能配套,旅游接待,风尚巴渝发展策略重庆体现都市休闲的核心承载区,芙蓉古城/泰晤士小镇,广州祈福新村/广州凤凰城,深圳华侨城/杭州宋城,案例,组团式开发各期围绕相异主题各级团采取综合式开发,初期：第二居所及配套开发中期：旅游设施与住宅共同开发后期：高端第一居所开发,初期：旅游设施开发中期：中端住宅开发后期：高端住宅开发,分期物业开发重点演变,豪斯登堡生态旅游城,托乐嘉社区,迪斯尼乐园,借鉴,独特风貌居住组团、社区风

35、情商业街区、社区文化中心、休闲娱乐中心、教育中心等,独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、广场、学校、酒店、度假村、食街、会所等,主题公园、酒吧街、高尔夫球场、Shopping mall、别墅、酒店等,产品构成,旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重体验式生活,旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及配套设施,旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结合,主要功能,适配程度,主题风格,中西式风貌/古典、国际风貌,生态居住/健康居住/健康居住,第二居所/度假/休憩,旅游居住互融开发模式,地产带动度假开发模式,旅游驱动地产开发模式,旅游地产开发模式研究,Urban Village（田园都市）,营造都市森林，恢复自

36、然生态，体验田园都市生活，让心灵去旅行；在这里，可以林中漫步享受山的绿荫，可以陪伴家人进行亲子教育,田园都市市场定位,缺少面向新富阶层、面向家庭、倡导健康田园式生活的生态居住、生活服务一站式的片区,借助观农贸市场的推动，该城市片区处于较快城市化发展阶段,片区环境的建设需要借助与滨江的有机对接进行提升,周边相对杂乱，从发展上看需要打造能级更高、更集中的生活片区,LOHAS（田园都市）,田园都市发展定位阐释,1,2,3,借助生态景观营造，形成滨水游憩空间，并提供商住公寓、酒店、生活居住产品，形成一站式商住生活服务,田园都市功能产品,组题分析-3 田园都市 Theme-3,庙溪嘴片区,生态居住区,二

37、类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地,LOHAS（滨水乐活）,倡导健康和谐的生活方式，引领都市健康生活潮流，为敢于创新、彰显个性的各类人群创造风格各异又相互融合的生活天堂与滨江休闲的欢聚空间，在这里可以找到最适合自己的生活方式,居民收入持续两位数增长，消费能力巨大，尤其是本地人群的消费力强,片区处于环境整治阶段，有形成城市边缘的大规模居住片区的发展趋势,缺少面向中高收入阶层的、面向家庭的、倡导健康生活的居住、休闲、餐饮场所,周边档次低、相对杂乱，从发展上看需要打造能级更高、更集中的生活片区,LOHAS（滨水

38、乐活）,LOHAS（滨水乐活）市场定位,“乐活”：源于新兴的有机生活方式（LOHAS，Lifestyles of Health and Sustainability，一种重视健康、向往和谐自然的优质生活方式，决然不同于蜗居在城市楼群中的“SOHO族” 、“Office族”），是伴随着大批的中产阶级消费升级而产生的，强调 “健康、环保、回归自然”以绿色为导向。“滨水乐活”：是指创造以人为本的国际滨水生活空间，创造生活在景区、休闲在社区的“游-居合一”新型生活方式。“滨水乐活”生活方式内涵：生态化的环境 远离市区喧闹嘈杂的商业氛围，舒适的滨水休闲廊道，配以绿色的生态景观；一站式的服务 功能齐全，居

39、住、购物-餐饮-休闲一体化，逐渐发展成为主题型的景区式生活环保型的业态 汇集有机产品、纯正品牌，环保最大化；和谐型的生活 新颖的生活组团形式，共享滨水的生态景观和环境，形成各类人群的有机生活空间。,“滨水乐活”理念阐释,1,2,3,LOHAS（滨水乐活）功能产品,组题分析-4 滨水乐活 Theme-4,国奥片区,二类居住用地行政办公用地商业金融用地酒店用地学校用地教育科研用地文物古迹用地市政公共设施用地公共绿地体育用地水域工业用地闲置地,核心项目：滨水乐活休闲街区,核心项目阐释滨水乐活生态休闲区,核心项目：滩地主题活动区,核心项目阐释滨水乐活生态休闲区,总结 Conclusion,6.0,阶段

40、发展策略,以“两江新区”发展思路为指导，立足国际视野和创新理念，传承山城文脉、把握地脉和汇聚人脉，采用注入、联动与融合模式，立体契合两江新区、滨江两岸及江北片区、滨江组团等多层次的发展诉求，打造生态可持续发展的、功能有机融合的、标杆引领性作用的、开放式的山城“两江新区都市客厅”,一个山城滨江梯级生态群落系统构建的国际范式一个 “两江新区”体验历史和发展风貌的都市画廊 一个与滨江两岸及江北腹地组团有机融合的发展纽带一个感受现代都市生活、滨水休闲的生活走廊,山城国际滨江生态都市发展示范带,发展定位,专题研究：生态修复技术ECO Recovering,生态修复技术,生态修复技术,生态修复技术,发展背

41、景研究Existing Conditions,C B D,观音桥商圈,重庆新天地,大石坝组团中心,观农贸,瓷器口,百富高尔夫,沙坪坝区级中心,区域交通 Regional Traffic Analysis,鸿恩寺公园,C B D,观音桥商圈,鸿恩寺公园,重庆新天地,大石坝组团中心,观农贸,瓷器口,百富高尔夫,沙坪坝商圈,解放碑商圈,北滨带与区域组团关系分析1、新、老城市中心片区的发展地带连接观音桥商圈和江北城CBD，与解放碑商圈隔江相望2、都市休闲、娱乐功能发展地带背靠鸿恩寺公园、正对重庆新天地、红岩村等3、生态居住、文化生活与商贸发展地带依靠佰富高尔夫及沿江的生态腹地、观农贸商贸中心、瓷器口旅

42、游区及沙坪坝文化区,红岩村,北滨带与区域组团关系,北滨带与区域组团关系北滨带宜根据地段发展生产性服务与生活性服务配套,区域,产业,初步形成现代服务业集聚态势,商贸、餐饮、文化、体育、旅游、休闲、娱乐,生产性服务,生活性服务,注重效率发挥基础较好的商务办公、餐饮、休闲等产业 环境保护不考虑污染严重的化工化学、金属制品等产业 提升服务发展生产性服务业和商贸物流等现代服务业,研发、设计、金融、创意、投资、房产、咨询、物流,滨江带开发原则,北滨带与区域组团关系,江北向依靠消费型服务业和生产性服务业共同拉动转变,围绕保税港区和内陆开放示范区，江北区正规划建设物流产业基地和加工制造业基地，开工建设国际工业

43、品采购基地、中钢物流、永利物流等项目，加快物流业发展江北城CBD的发展。落实金融业发展扶持政策，加快银行、保险等金融业发展，2009年力争吸引5家金融机构落户江北。发挥五里店工业设计中心核心功能区的作用，启动工业设计孵化器建设，建成重庆市工业服务中心石马河农产品交易中心的建设。观农贸,消费型服务业,生产性服务业,全社会社零总额大幅度增长，成为名副其实拉动江北区商贸经济快速增长的“火车头”江北区2008年的社会消费品零售总额增长达33，持续保持高位运行，观音桥商圈已成功打造成百亿商圈，其增幅居主城五大商圈之首成功创建西南首条“中国著名商业街”，被中宣部、商务部等国家八部委评为全国“百城万店无假货

44、活动”示范街,江北区现代服务业正由主要依靠消费型服务业的拉动向依靠消费型服务业和生产性服务业共同拉动转变，重庆市江北区与云南城投公司签订了协议，标志着重庆市生产性服务业集聚区项目正式落户江北区重庆市生产性服务业集聚区主要为房产、技术、投资担保、工业设计中心、工业创意服务滨江带地区发展现代服务业要错位发展，以特色取胜，主要发展金融保险、信息服务、科技服务、现代物流等生产性服务业，辅以发展餐饮、零售等为江北嘴中央商务区配套的服务业,滨江经济带充分利用江岸江景资源，加快发展餐饮娱乐、休闲观光等产业，形成与江北嘴、观音桥、鸿恩寺、石马河（观农贸）的良性互动,北滨带与区域组团关系,北滨带与区域组团关系观

45、音桥商贸功能区发展的影响,观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽，目标直指西南地区最大的生态商圈；随着区域房地产市场开发的进一步深入，江北城CBD的兴建，北部区域新增人口将达20万30万，大量城市配套的建设将大力促进区域第三产业，尤其是餐饮、娱乐以及流通商业的发展江北商圈已经形成一定的商务办公氛围，但旅游、娱乐、休闲、购物、金融等功能相对内置，对外的辐射性受到商圈环状布局的影响,观音桥商圈旅游、娱乐、休闲、购物、金融等经贸的辐射力和融合力仍需提升,北滨带与观音桥的发展关系分析区位联通随着商圈的

46、扩大，及滨江带的功能向腹地延伸，观音桥商圈与北滨带将逐步衔接与融合功能提升观音桥从传统商业向商业商务区提升，意味着在该片区已经出现城市综合体能级的发展需求，北滨带节点的综合发展对观音桥商圈具有商业桥头堡作用游商合一 随着都市生活方式的变化，都市休闲、旅游的客群在该商圈消费的迅速发展，逐渐注重商-旅功能的结合，滨江带的发展将有力的推动观音桥商圈片区休闲旅游功能的提升错位竞争城市商圈错位竞争的需要，推动观音桥寻找新的增长方式,发展现状：农副产品批发市场集蔬菜、副食、粮油、水产、水果、茶叶和冷冻产品七大专业批发市场为一体的大型农产品综合批发市场群，规模居西部第一、全国第三经营现状区域范围2KM2，占

47、地671亩，经营面积33.6万M2，场内客户4500户，经营各类农产品1400种，辐射范围遍及全国16个省，市场担负着重庆及周边地区85%的农产品供应。每年为社会提供12000多个工作岗位。2006年市场总交易量19.5亿公斤，总交易额85.9亿元人民币。发展目标：大力实施走专业化道路，“做大市场集群、加快升级改造、率先改革创新、全面对外扩张”四大发展战略，全力打造农产品“中国第一市”问题与挑战：用地面积局限基础设施配套交易方式,观农贸市场周边需要加强便利的商务服务和生活配套,北滨带与区域组团关系观音桥商贸功能区发展的影响,江北城作为为CBD的商务中心，将集中建设城市的金融中心，商务办公写字楼

48、以及一系列包括重庆大剧院、科技馆在内的大型公共服务设施，兼容商业、服务业居住等多种功能，成为未来城市的功能、景观和活动中心，是未来城市形象展示的窗口。 江北嘴CBD用地规模约226公顷，总开发量约653万平方米 (其中地下开发面积约110万平方米)，其中办公写字楼262万，约占总量的48%；酒店31万，约占总量的6%；文化娱乐20，约占总量的4%； 商业配套50，约占总量的9%；居住179万，约占总量的33%，建成后可容纳居住人口约5万人，安排就业15万人。 具有半岛五区、公共轴带、中央公园、山谷绿楔、滨水绿链、双城绿环、半岛之冠、古今之门、都市看台、多样交通等方面的规划考量。,发展配套与产业

49、服务关系,商务中心区（CBD）发展新趋势从上世纪二十年代演变至今，其构造、功能、建设等方面都发生了很大变化。CBD发展呈现出新的特点：公司总部、金融中心和专业化服务，构成了当今商务中心区的三大职能机构另外，CBD作为一个地区，还应包括经营管理（总部）、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等，而这些体现了现代CBD的基本特征和内涵,北滨带与区域组团关系江北城CBD发展的影响,江北旅游休闲业的发展水平与特征,北滨带将作为“滨江风情休闲”功能，成为都市旅游活动和滨江休闲的重要线路,总体目标：把江北区建设成为展示现代都市风貌，生态环境优美，游乐设施先进，旅游主题鲜明，服务质量一

50、流的观光购物、康乐度假、会展商务综合型都市旅游新天地一心两线：以观音桥商圈为中心，发挥金源不夜城、金源大饭店、北城天街购物中心、观音桥步行街、嘉陵公园、观音桥广场为载体，打造“都市旅游综合娱乐中心”滨江风情休闲旅游线：加快推进北滨路内侧开发，充分利用滨江资源，形成以江北城中央商务区为核心，沿两江东西两翼拓展的滨江画廊和开展都市旅游活动的亲水空间,城市消费结构发展特征与发展趋势,重庆历年社会消费品零售总额不断增长，2007年社会消费品零售总额达到1661.23亿元，比上年增长18.4%；随着服务业的快速发展，重庆市城市居民消费结构发生了新的变化，呈现出新的格局。2007年重庆市城市居民人均用于服