某公寓营销方案ppt课件.ppt

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1、金茂湾公寓营销方案2016年5月,一,市场分析,整体市场分析竞争市场分析,整体市场六区年度供销,1.1,供销分析：近5年公寓市场整体成交量不温不火，新增供应与价格逐年递减，供大于求，虽进入2015年呈现回暖态势，但仍未达到较高水平。,数据来源：锐理数据平台,供销情况：2015年供应量为32.13万m2，环比增长71%；成交量为21.7万m2，环比增长43%；成交均价：2015年青岛公寓市场整体成交均价为14170元/，同比增加11%。,整体市场六区年度存量,1.1,存量分析：存量高居不下，且逐年递增，截止到2015年底，公寓市场存量111万，完全去化周期需要61个月，去化持续保持高压状态。,存

2、销情况：近5年库存持续保持高位状态，完全去化周期在3年以上；截止到2015年年底存量为110.68万m2，按照2015年去化面积计算，完全去化周期为61月（5.1年）；,数据来源：锐理数据平台,整体市场六区月度供销,1.1,15-16年月度供销：整体呈现供大于求的态势，自15年中旬整体销量开始小幅攀升，但回暖态势并不明显，且价格波动较大。,供销情况：青岛市公寓市场从2015年至2016年4月，整体销售平稳，在15年6-9月份销售出现较大增长，随后回落，进入2016年以来整体销售不断增长；销售均价：销售价格整体平稳，15年6-9月份价格保持高位状态。,数据来源：克尔瑞数据平台,整体市场六区成交结

3、构,1.1,成交面积区间分析：30-40占比6%；40-60占比63%；60-70占比15%；70-80占比7%；80以上与本案二期住宅面积重叠，不展开分析。成交单价区间分析：9000-15000这个单价区间是市场成交主力，占56%；成交总价区间分析：总价区间100万以内是市场成交主力，占79%。,成交结构：市场成交主力面积区间是40-60，主力单价区间是9000-15000元/，主力总价区间是100万以内。,数据来源：锐理数据平台；,整体市场六区月度存量,1.1,存销情况：2015年整体库存保持在100万，2016年受集中加推影响整体库存保持在180万以上，3-4月份库存下降到180万以下；

4、库存结构：2015-2016年青岛公寓市场整体库存产品30-40占比3%；40-50占比17% ; 50-60占比22% ；60-70占比9%；70-80占比9%。,数据来源：克尔瑞数据平台,存量分析：存量高居不下，基本保持在180万，完全去化周期整体在60个，存量面积集中在40-60。,整体市场总结,1.1,供应,成交,存量,整体供应量逐年减少，虽15年供应环比有所提升，但与前期比较仍然相差甚远，公寓市场持续低走，导致新增项目锐减。,15年中旬开始有回暖迹象，但并不明显， 16年公寓整体成交量不温不火，价格也随之下滑，成交结构以小面积低总价产品为主。,虽供应量减少，但仍然供大于求，导致存量逐

5、年递增，居高不下，市场整体去化压力较大，存量结构同样为小户型产品较多。,竞争市场竞品分布,1.2,证大深蓝公寓建面：21.6万物业类型：平层主力户型：68-95价格：16000元/,中联自由港建面：13万产品类型：平层产品：40-260价格：12240元/,金茂湾,海尔云街建面：18万产品类型：平成、LOFT主力户型：30-70价格：11000-13000元/,青建太阳岛建面：11.7万产品类型：商业、LOFT主力户型：40-75价格：16000元/,银盛泰新空间建面：5.5万物业类型：平层、loft主力户型：34-46价格：15000-18500元/,悦澜公馆建面：3.7万物业类型：平层主力

6、户型：26-88价格：14000元/,本案公寓竞品分布较为分散，主要集中于市北CBD、新都心以及崂山CBD区域。,银丰晶品建面：1.22万产品类型：平层主力户型：30-50价格：待定,中联自由港湾，小港湾改造工程旧楼改造项目，由海景公寓、商业广场和主推商业街组成。公寓2013年8月开售，项目引入途家托管，首次开盘去化300套，占累计销售的一半份额，总量1508套，以40-50为主，占比达59%；目前签约718套，去化率为47%，月均去化24套。,竞争市场中联自由港湾,1.2,海景公寓,海尔云街，海尔地产打造的三栋公寓及商业街区。2014年12月开盘，主力面积40-50，LOFT公寓均价1250

7、0-13000元/，平层公寓均价11000元/；累计去化327套，去化率58%，月均去化19套。,竞争市场海尔云街,1.2,新都心LOFT,青建太阳岛，市北区（老四方）新都心板块城市综合体，由LOFT公寓、住宅、经济适用房及主推商业街组成。公寓2012年10月开售，LOFT公寓总量306套，以40-50为主，占比达75%；目前签约299套，去化率为97%，月均去化7套。,竞争市场青建太阳岛,1.2,地铁LOFT,1#,2#,3#,悦澜公馆，市北区CBD核心区位，由公寓、住宅、商业组成，1#2#为公寓，3#楼为住宅，公寓2015年12月开售，公寓总量486套，以28、70为主，合计占比达57%，

8、15年12月初开盘，当天认购约40套，目前已签约36套，去化率为7%，项目已与一呆合作，进行托管返租服务。,竞争市场悦澜公馆,1.2,CBD公寓,证大深蓝公寓，崂山商务版块商业综合体项目。公寓部分由四栋楼组成，产品为一居室和复式，2011年6月开售，总量1035套，以40-55户型为主，目前签约925套，去化率为89%，月均去化17套，去化主力面积40-60，目前多家酒店托管公司入驻运营，整体状况良好。,2#,1#,4#,3#,竞争市场证大深蓝公寓,1.2,CBD公寓,银盛泰新空间，崂山区CBD金家岭商务区内项目。公寓部分由两栋楼组成，产品为一室、三室、四室复式办公，2015年6月开售，总量8

9、13套，以34、46户型为主，目前签约333套，去化率为40%，月均去化33套，已与酒店托管公司合作，进行反租销售。,竞争市场银盛泰新空间,1.2,崂山商务区LOFT,银丰晶品，目前待售公寓共计167套，主体面积区间为30-50。银丰晶品位于辽宁路与曹县路交汇处，靠近泰山路、利津路地铁站，处于利津路文化市场、台东商圈和科技街商圈的交汇中心。目前开盘时间待定，价格未知。,竞争市场银丰晶品,1.2,老城区公寓,置业目的,自由港湾,新空间,云街,市北区,崂山区,市北区,市北 60%,35-45岁,投资 90%,崂山 70%,35-45岁,投资 80%,市北 65%,外地5%,投资 85%,客户共性,

10、地缘性客户为主，向项目周边延伸外地客户作为补充,40-50岁为主,投资客户为主,竞争市场客户分析,项目,所在区域,主要分布区域,外地客户比例,年龄段,太阳岛,悦澜公馆,深蓝公寓,市北区,市北区,崂山区,市北 60%,45-60岁,市北 65%,外地15%,外地10%,外地5%,外地10%,外地10%,崂山 60%,40-50岁,40-45岁,40-55岁,投资 50%,投资 85%,投资 70%,1.2,竞争市场总结,客户,地缘性客户为主，向项目周边延伸外，地客户作为补充，40-50岁的投资客户,供求,以40-60小户型平层为主，去化速度一般，LOFT产品较为稀缺，接受度更高,价格,价格在12

11、000-18000之间（含2000-3000元/精装），但均与同区域住宅倒挂,运营,由于产品属性为投资品，多数项目引入托管公司保障客户收益，促进销售,1.2,卖点,竞争项目多以地段、配套为核心价值，同类项目中资源类项目较为稀缺,二,项目定位,价值梳理项目属性客户定位市场定位,价值梳理,市南老城醇熟地段,三面瞰海,便捷立体交通,百万平大城配套,现代风格时尚立面,4.7米层高LOFT,“灰空间”赠送,斜角落地飘窗,精装修拎包入住,市政地暖,首先，对项目价值进行全面梳理,构建C3公寓价值体系的十大要素,2.1,价值梳理,然后，在众多项目价值中，找寻确定C3公寓的核心价值,市南醇熟地段 百万平大城配套

12、,海景资源丰富 270三面瞰海,小面积LOFT 128%超高得房率,2.1,价值梳理,价值关键词1，从项目所处的地段配套来看,C3公寓位于：市南四川路与磁阳路交汇处依托青岛市南区优越的地理位置，打造110万国际湾居综合城，拥有完善的城市配套、大型集中商业配套、教育配套、休闲娱乐配套等。,城脉市南老城核心醇熟地段 +百万平大城配套,2.1,价值梳理,南向：二期住宅存在部分遮挡，但仍有观海视线；西向：高于D2集中商业以上楼层观海效果较好，资源强势；北向：北向观海视线较好，无高层建筑遮挡。,价值关键词2，环顾项目周边的区位环境,海景270瞰海观澜 景观资源丰厚,2.1,价值梳理,买一层送一层,35户

13、型：二层夹层赠送13.7852户型：二层夹层赠送23.52,“灰空间”赠送,落地斜角飘窗,价值关键词3，慎读项目内部产品力,“少买多送”小面积LOFT 128%超高得房率,35户型：使用面积23.98，赠送面积20.91，实得面积共44.89，得房率128%。 52户型：使用面积32.37，赠送面积31，实得面积共63.37，得房率122%。,35户型：二层走廊赠送4.9352户型：二层走廊赠送7.48,35户型：一层飘窗赠送2.20,得房率122%-128%,2.1,项目属性思维推导,区位地段差异较大；但品质档次相当；开发商多为本地房企；平层产品居多；,公寓市场：整体市场不温不火，存量较高，

14、但LOFT产品较少，接受度高，而海景公寓中，小面积、低总价的LOFT产品，相对稀缺。,区位价值：老城核心醇熟地段环境价值：270三面观海产品价值：4.7米LOFT超高得房率,重点竞品状况,产品核心价值,竞争市场态势,2.2,项目属性核心价值,项目核心价值,竞争市场特点,建立项目统治力,放大项目自身核心价值,抓住市场机会直击竞争软肋,本案在激烈的竞争环境中较晚入市，应抓住市场机会，放大并强塑自身价值，直击竞品软肋、，区隔竞争，从红海中脱颖而出!,2.2,客户定位客户属性,本地,外地,自住,投资,度假,客群来源：,置业目的：,从客户来源及置业目的上，可将主流公寓客群可分为四大类，并且在置业目的上存

15、在重叠性。,2.3,客户定位客户属性,省内客户以济南、东营、淄博为主，省外客户以北京为主。,根据目前青岛公寓市场客户情况，结合本案产品属性，预判目标客户来源与置业目的比例均为“二八开”，具体客群构成如下：,2.3,客户定位客户描摹,客户描摹投资客户,“他”年龄：44岁 学历：专科职业：户外广告公司老板家庭构成：三口之家 家庭年收入：200万以上承受总价：100万元左右 坐驾：路虎青岛人，住市南东部，睿智、犀利、目的性强，青岛知名户外广告公司老板，热衷房产投资，2013年与朋友联合在华润悦府购入50多套公寓，并且在万达、金茂湾投资多套住宅。,年龄：35-45岁职业：企业中高层、律师、私营企业主年

16、富力强，具备很好的教育背景，经济实力雄厚，投资意识强，名下有多套房产关注重点：投资回报率、装修标准、海景,2.3,客户定位客户描摹,客户描摹自住,“她”年龄： 26岁 学历：青岛大学职业：某大型地产公司行政主管家庭构成：单身 家庭年收入：25万承受总价：70万元左右 坐驾：高尔夫精致、干练、气质不凡的她从北京调到青岛工作，年轻有为，她认为青岛是个环境优美、适合居住的城市，因此，想在青岛买套房子，海景、优秀的托管服务及拎包入住的便利性是首要考虑的因素。,年龄：25-35岁职业：企业中层管理者、私营业主、自主创业人群年轻有品，事业小有成就，崇尚自由，要有自己独立的空间，追求自我价值的实现和精致生活

17、的享受，有投资头脑；关注重点：托管服务、拎包入住、海景,2.3,客户定位客户描摹,客户描摹旅游度假客户,“他”年龄：28岁 学历：国内名牌大学硕士职业：私企老板 子承父业家庭构成：新婚夫妇 家庭年收入：70万以上承受总价：90万元左右 坐驾：奥迪A6年轻、富有的他喜欢时尚的生活，优越感很强，旅游、泡吧、交友、聚会是他生活不可分割的部分，虽然日常事务较多，需要打理的生意也很繁忙，但生活的精致和享受才是他的目标。,年龄：年龄：25-30岁职业：私营业主、富二代年轻、时尚、富有，多为继承遗产或自主创业起家，喜欢旅游、聚会、泡吧，喜欢奢侈性享受，对生活细节要求很高关注重点：交通、区位、总价、装修标准、

18、海景,2.3,市场定位,市场占位,本体研究,产品属性,核心价值,客户定位,市场竞争,于竞争之中 确立席位,调性把握：高端前卫 年轻时尚,2.4,市场定位,明确市场占位 确立项目主语,买一层送一次，得房率128%,低总价高附加值LOFT公寓,发力引擎 全面领先竞争市场,海景,城脉,利用海景资源挑战竞争市场,面向青岛整体市场超越同类竞争,市南醇熟老城全海景LOFT公寓超高得房率,市南全海景LOFT,2.4,三,营销策略,销售策略价格策略蓄客策略,销售策略策略推导,3.1,收益低,回报长,门槛高,风险低,不动产投资特性,对比自身业态，商业门槛及收益最高，公寓、住宅收益相当，由于20%首付落地，住宅门

19、槛下降且贷款期限长、利率折扣，因此本案住宅投资属性高于公寓。,销售策略策略推导,3.1,本案各产品线投资对比：,保收益，降门槛，促回报,销售策略策略推导,3.1,销售策略,3.1,保收益,降门槛,销售策略运营托管,收益回报：拜登：客户支付5元/月/平米的物业管理费后，拜登负责对业主公寓进行运营养护，并按照4:6的分佣比例进行收益分成，同时承诺每年不低于2万元的收益；途家：负责对业主公寓进行运营养护，并按照5:5的分佣比例进行收益分成，客户不再支付额外费用。,近年来兴起的公寓托管公司已经近乎于市面公寓产品的标配，通常作为公寓产品的投资属性的一部分，针对品牌与本案相匹配的企业进行初步接洽：,3.1

20、,销售策略首付分期,内部员工宽松购买条件，严格执行制度，内部火起来。,通过首付降低，扩大市场客户购买门槛，市场活起来。,降首付,内部员工,市场客户,1-2-2首付分期,3.1,销售策略首付分期,活动目的：C3公寓产品即将集中上市，且下半年公寓所背负的全年任务额较大，蓄客期短，采用“首付10%”进行推广，快速积累客户，达到高销售额目的；核心思路：前期公开推行，广泛吸客，后期暗放，作为案场处理特殊客户提高成交几率的手段； 推广过程中主推低门槛购房信息，分期付款的处理办法通过案场线下口头说明；活动时间：2016年6月25日-2016年12月31日,3.1,销售策略首付分期,活动内容：凡在活动期间购买

21、C3公寓产品，均可采取“首付分期” 付款方式，客户垫付款仅限万位整数，具体如下：第一次付款：签约当日，交纳不低于总房款10%比例的首付款（含定金）第二期付款：2016年11月30日前，付款比例不低于总房款20%（分期付款的具体日期在签署协议书时，根据本条时间规定填写）第二期付款：2017年6月30日前，付款比例不低于总房款20%（分期付款的具体日期在签署协议书时，根据本条时间规定填写）注：在最后还款期限内正常偿还垫付款客户免息，超出最后还款期限客户收取惩罚性违约金，不参与首付分期客户可享2%放款优惠。,3.1,价格策略垂直价差,3-8层：前期较低价格入市，抢占市场，快速销售，满足项目运作资金，

22、回款需要。9-14层：依托高效推广，建立高形象，在项目中后期，实现大面积户型价值的时机入市，以中高价格入市，创造优良价值。15-21层：树立项目高端形象，实现产品最大利润，实现溢价。,垂直价差低区楼层抢占市场，快速销售，满足回款；中区楼层后期推出，创造溢价；高区楼层房源作为价格标杆提升形象。,3.2,价格策略水平价差,水平价差朝向价值排序：西东，南北；由于海景资源位于项目西侧，景观效果较好，因此价值西东，虽然北向瞰海视线由于南向，但考虑日照与采光因素，南向价格仍高于北向，但价差适当缩小。,3.2,价格策略报价策略,报价策略根据高中低去楼层产品素质、视野采光、海景效果等情况适当拉大价差，而后根据

23、销售折扣设定对外报价。,精装标准报价3000元/,3.2,蓄客策略,蓄客延续住宅蓄客方式，计划5月15日启动办理VIP小卡初筛客户，5月28日伴随样板间开放启动升卡，通过优惠分档摸排，夯实客户意向，提高解筹率；计划办理小卡140张，升卡100张。,5月,6月,15日,公寓推广启动进行小卡办理,28日,公寓样板间开放公寓升卡,7月,25日,公寓开盘,3.3,四,推广策略,推广策略推广排期推广执行推广物料,48,推广策略,推广策略,4.1,推广计划,线上以 “爱让一切触手可及”为公寓推广主线，并以众筹活动作为公寓亮相，结合自媒体等推广渠道推展客户，后期延续爱的主题，通过公益类事件活动，持续制作市场

24、热点；线下通过资源类圈层活动、公寓样板间开放等节点活动将线上召集客户导流至案场，后期根据成交地图开展异地拓展。,推广主诉求：首期以“爱让一切触手可及”为主题，通过“10元筹房不愁房 5折就能当房主” 活动为公寓蓄客造势，通过网络、微信、软文、电台等线上渠道，全面铺开；线下配合巡展、活动、分销等渠道拓客；后期延续爱的主题，以公益形象持续炒作，持续C3公寓热度，同时开展全国旅游网络推广，线下根据客户地图开展异地拓展。关键词：海景、公寓，LOFT、众筹、自媒体、样板间、异地拓展、异业合作；推广手段： （1）线上网络、软文、微信、户外、短信、电台等； （2）线下CALL客、公寓样板间开放、暖场活动、巡

25、展等； （3）拓展全国联动、全员营销、渠道分销等；推广目的：公寓产品全新亮相，活动立势，渠道导流，提高到访量，营造热销氛围，推动公寓蓄客。,49,推广排期,线上高举高打，事件营销+公益炒作线下深挖渠道，分销、地推、圈层资源全面展开,营销节点,推广主题,品牌/节点,推售节奏,全年主线,将爱进行到底，爱让一切触手可及,促销活动,短信、户外、框架、网络、微信、电台,老带新优惠、首付分期,暖场活动,冷餐抽奖、亲子早教、琴行演出,线下推广,巡展、CALL客、渠道分销、异业合作,线上推广,公寓蓄客,10元众筹，不愁房,5月,6月,15日,启动公寓推广,28日,公寓样板间开放产品发布会众筹活动启动,7月,2

26、5日,公寓开盘,11日,住宅加推,公寓开盘,公寓样板间开放&产品说明会众筹活动启动,众筹成功仪式,公寓开盘,短信、微信、网络,巡展、call客,包装物料,阵地包装、样板间通道包装、沙盘制作、销售道具、节庆包装,8月,9月,10月,11月,12月,公寓加推,公益活动,爱在金茂客户答谢,网络、微信、短信、框架,7-10月每天持续公益活动,客户答谢+老带新,亲子早教、投资讲座、互动抽奖,互动抽奖、圈层资源导入,4.2,公寓加推,异地拓展、渠道分销,50,推广执行众筹活动,4.3,活动背景：金茂湾C3公寓产品推出在即，通过众筹的形式，以低门槛的参与方式，最大化进行推广，作为公寓产品立势的活动，短时间引

27、爆市场，形成市场热议，促进案场蓄客。活动形式：线上众筹买房+公益推广活动推广：电台话题炒作+线上网络媒体+微信自媒体+案场活动时间：5月28日-6月25日,活动概述：,来一场青岛首次微筹营销,10元筹房不愁房 5折就能当房主加入梦想微筹获取5折抢房机会,众筹+公益,51,本次众筹活动标的为“金茂湾半价购房资格”，仅可购买指定房源；通过“金茂湾”微信公众号发布众筹的信息和活动细则，通过第三方媒体转载等方式推广传播；客户可通过购买的形式获得“微筹”，“微筹”为10元/份，每人凭身份证仅能购买1份；活动期间，已认购“微筹”客户，可通过朋友圈转发、微博转发等方式，推荐朋友参与，每推荐成功1名好友参与，

28、即可额外获得一份微筹；认购“微筹”的客户在金茂湾公寓开盘当天可凭“微筹”编码，抽取“金茂湾半价购房资格”，未中奖客户均可在开盘当天享受额外1万元优惠；微筹活动所筹款项均作为慈善用途，后期组织专项捐赠活动。,活动规则：,推广执行众筹活动,4.3,活动推广,活动发布,活动引爆,媒体选择：电台、网络媒体、自媒体；前宣：配合产品信息全渠道释放众筹活动信息；活动推广：通过电台早高峰节目话题植入、自媒体大号传播及案场活动配合，全城展开；活动后宣：结合公益活动将众筹钱款以金茂湾的名义捐赠公益组织并配合完成捐赠仪式。,以C3公寓产品发布会为契机，线下开展众筹活动启动；结合C3公寓产品发布会，释放“众筹半价购房

29、” 活动信息，通过电台、自媒体、网络等媒体全程报道并在线上形成话题炒作，同时与案场邀约结合，相互呼应，营造现场氛围；,公寓开盘与众筹活动互动结合C3公寓开盘，在开盘当天公布最终“半价房”归属，未获得半价房资格的 “微筹”客户可获得1万元房款优惠，提高公寓开盘去化；公益活动：活动结束后，所筹善款购买等值物资后，捐赠贫困山区并举办捐赠仪式。,全渠道，全城响应！节点造势，产品与活动结合，促进公寓销售！,推广执行众筹活动,4.3,输入关键字“众筹买房”/在下拉菜单内点击“众筹买房”,电台广播,网络媒体,自媒体,案场活动,关注金茂湾微信公众号,多渠道推广，自媒体操作，线上线下联动！,根据提示输入客户资料

30、并付款后，即为众筹成功，反馈“众筹兑换码” ；并通过转发推荐好友参与获得更多“众筹兑换码”,于金茂湾C3公寓开盘当天揭晓 “众筹幸运客户”，增加现场活动人气，并可在兑奖后即刻兑现。未获得半价房资格的众筹客户，亦可获得额外购房优惠，促进公寓开盘销售。,推广执行众筹活动,4.3,54,C3公寓样板间开放暨产品发布会,活动时间： 2016年5月28日活动地点：金茂湾销售中心/C3公寓实体样板间活动对象：公寓意向客户活动目的：充分展示公寓产品价值，促进销售活动内容：邀约公寓意向客户参加C3公寓产品发布会，针对公寓产品卖点进行诠释，活动后由置业顾问引导客户有序参观样板间。活动推广：阵地包装、线上媒体、微

31、信等渠道。,推广执行样板间开放,4.3,除节点活动外，案场暖场活动分为圈层活动和案场配合活动两部分圈层活动，知名早教亲子机构、琴行、银行合作，进行资源嫁接互换，在案场开展亲子课程、汇报演出、经济讲座等，导入外部资源，提升客户到访，促进销售，营造案场氛围。案场配合，配合节点与大型活动，案场准备冷餐，同时进行整点抽奖活动，增加客户停留时间，提升案场人气。,推广执行暖场活动,4.3,本地网媒：开盘前，网络投放集中在青岛新闻网、搜房网首页投放网络硬广，并通过软文、论坛等渠道，在线上广泛造势，树立公寓产品形象，同时结合线下看房车、媒体线下资源导客等，增加案场到访，为公寓开盘蓄客；公寓开盘后，配合产品加推

32、及节点活动进行投放，借助媒体炒作，引发市场关注。全国性媒体：6月至开盘前，针对全国性旅游网站开展异业合作，外地旅游客户点击量大的网站进行广告、活动的植入。（如：携程网、途牛等旅游网站）,5月,6月,28日,C3公寓样板间开放,C3公寓开盘,25日,5月28日-6月14日,6月15-30日,6月1日-25日,7月,12月,推广执行网络推广,4.3,全国网站合作模式：旅游订单抵房款：活动期间内，在途牛旅游网线上下单并成功出游的顾客，凭途牛订单即可享受订单金额全额抵用购房款的优惠；定额补贴：每月付出固定数额，分别分配给特定线路，当月费用用完之后即默认为停止活动，直至下笔费用进账（途牛网配比我方同等金

33、额优惠）。,推广执行网络推广,4.3,自有公众号：公寓微信账号启动，进行独立运营，利用现有账号进行互推，实现客户导流，同时利用微信线上小游戏及抢红包、微信众筹等活动，进行吸粉，高频次项目价值传播，制造项目传播流量，提升项目关注度。自媒体大号：结合事件活动（太阳的后裔事件活动、微信众筹）、节点活动（样板间产品发布会），制造话题进行自媒体网推炒作，提升项目曝光度的同时，为自有账号进行粉丝导流，提升关注度。,推广执行微信营销,4.3,活动嫁接：公寓产品启动期，联合FM897，举办微信众筹的公寓事件营销活动，利用媒体公信力，提升活动信任度，借助其平台的影响力，推广活动及项目信息，为公寓亮相立势。节点释

34、放：结合项目营销节点，在公寓产品5月28日样板间开放、6月25日开盘前各一周时间，通过FM897早晚高峰时段，释放节点信息，进行渗透传播。,推广执行电台媒体,4.3,60,推广执行电台媒体,4.3,5-6月份电台推广排期,61,户外大牌：客户居住区域以市南区西部纯地缘性客户为主，向周边区域延伸，延伸于市北区西部以及市南区中东部；而工作区域同样集中于项目周边区域与市南市北CBD，因此户外广告投放于客户出行较为集中的道路附近。目前合作方提供资源中已筛选4块户外大牌分别为：南京路家乐福楼顶大牌+杭鞍快速路楼体大牌+福州南路开源集团墙体大牌+闽江路龙门，根据项目需求规划以下投放方案：,方案一：发布2个

35、月， +发布1个月方案二：+ + +*2发布1个月,推广执行户外大牌,4.3,南京路家乐福楼顶大牌,媒体位置：香港中路家乐福东南侧楼顶广告牌媒体形式：楼顶大牌发布尺寸：60M*6M=360媒体介绍：此广告位位于南京路与香港中路交界口，车流、人流密集，视觉效果佳,价格20万/月,推广执行户外大牌,4.3,63,杭鞍快速路楼体大牌,价格6万/月,媒体位置：山东路家乐福北侧高架桥楼顶大牌媒体形式：楼顶大牌发布尺寸：28M*6M=168媒体介绍：此广告位位于青岛市北区CBD中央商务区中心地段，山东路高架桥楼顶。广告位面积较大，夜间照明效果突出,推广执行户外大牌,4.3,64,福州南路开源集团墙体大牌,

36、价格14万/月,媒体位置：福州南路开源集团南侧墙体广告牌媒体形式：墙体广告牌发布尺寸：22.6M*7.8M=176.28媒体介绍：福州南路主干道与香港中路主干道交汇处，市南区核心位置，视距长，视觉效果无遮挡,推广执行户外大牌,4.3,65,闽江路龙门,价格3万/月/块,媒体位置：闽江路时尚美食一条街媒体形式：外打灯跨街龙门（东西走向，双画面，一连四块）发布尺寸：12M*2M*2面=48立柱规格：1M*4.5M*2面+2M*4.5M*2面=27媒体介绍：此广告位位于紧邻青岛市政府50米的闽江路时尚美食一条街，是市南区经济繁华地带，周边小区二手房价格与本案定位相符，周边客户以白领、公务员、私营业主

37、为主,推广执行户外大牌,4.3,66,1、为旅游团游客提供具有青岛特色伴手礼一份；2、带客成功认购并签约即可获得5000元/套佣金。判定标准：带访客户以居住标准进行评判，带访客户必须是居住4星级标准以上酒店。带客导游必须出示客户的酒店居住清单方为有效。,推广执行渠道拓客,4.3,与全国性高端旅行社合作，导游推介带客有奖。,67,金茂湾C3公寓首次亮相岛城，为快速抢占市场，积累客户，通过与掌握C端市场分销商合作，快速打开通路，导入客户；金茂湾前期通过全民经纪人、老带新、全员营销等渠道有效提升案场到访及成交，借公寓亮相之际，扩大渠道范围，促进案场成交。分销周期：暂定为2个月，即5月15日-7月15

38、日分销商建议：自有门店+中介整合分销佣金：,分销背景：,推广执行分销拓客,4.3,68,分销公司建议,目前市场分销公司大量涌现，良莠不齐，资质较好、品牌优质、资源丰沛的企业主要是以自营门店为主（如：链家、Q房网等），其他中介整合型公司以房多多、卡考等为行业领先，本次分销商根据企业资源类型、商务点位等分析，建议首次分销选用房多多与Q房网为合作渠道。,推广执行渠道拓客,4.3,69,分销案场制度,经纪人推客APP报备,案场判客,已到访,未到访,结束,经纪人带客/置业顾问接待,确认成交（网签并交付首付/全款）,核实业绩出具发票（月度）,结算佣金,推广执行渠道拓客,4.3,北京联动：针对中国金茂旗下北

39、京在售与结案地产项目、酒店、写字楼进行联动（如中化大厦、凯晨大厦、金茂府、金茂酒店等）利用电梯框架、展架释放项目信息并放置宣传资料，借助联动项目官微进行互推，计划6月启动。省内拓展：针对山东省内经济发达但自然环境欠佳的大中型城市（暂定济南、淄博），开展异地拓展，通过青岛的旅游属性、项目海景资源描绘宜居度假形象，同时结合低首付等政策，吸纳异地养老、度假需求客户，计划7月启动。,推广执行异地拓展,4.3,公寓产品展示区,销售道具,公寓样板展示区,C3公寓单体/户型沙盘,C3公寓产品价值展板,C3公寓推介PPT,C3公寓产品价值手册,C3公寓户型折页,C3公寓DM单页,C3公寓精装样板间,展示外立面

40、,户型结构、精装布置,公寓卖点展示,演示讲解C3公寓,分自住篇/办公篇/投资篇三部分诠释公寓产品价值,A/B/C不同产品,配合外拓、分销,精装修效果展示,C3公寓主要销售推广物料分为产品展示物料、销售道具、样板展示三部分，通过影像、图画、实体等方面诠释产品。,推广物料,4.4,单体沙盘：通过声光电效果，充分诠释C3公寓外观价值；户型沙盘：分体设计+透明墙体全面展示LOFT产品的空间感。,推广物料产品展示,4.4,价值展板：作为时尚的公寓产品，电子互动式的价值展板最为适合，但造价及维护费用较高；备选：木结构展架/灯箱的形式。,推广物料产品展示,4.4,价值手册：分为自住、投资、办公三个方向诠释公

41、寓价值；户型折页：全面展示户型特点及分布；DM单页：配合线下推广，释放即时销售信息。,推广物料销售道具,4.4,五,公寓运营管理,无忧管理公共空间极致家装TOUCH服务,无忧管理,5.1,金茂如何做到公寓无忧管理？,托管运营+金牌物业,公寓代租物业养护交换入住。,水电维修房屋清洁代收信件。,托管平台运营流程,业主,房东,游客,服务供应商,途家,携程,去哪儿,艺龙,房源平台,服务平台,客源平台,经营平台,开发商,个人房源,托管平台,保洁,布草,门锁,软装,商户,服务中心物业,个人,自营,合资合营,无忧管理,租约销售托管养护全国入住,5.1,五星级酒店管理团队专业运营，实现资产增值。,采用美国Sw

42、eetome酒店管理体系，五星级酒店行政总管经验团队现场运营不改变业主房屋产权，将房屋按照星级酒店客房标准整理、布置，由托管平台进行推广，实现租赁，获取收益采取收益分成，不限业主及亲友自行入住业主还可通过途家平台交换入住其他旅游地度假公寓，轻松出行,托管,无忧管理,5.1,五星级标准维护服务，房屋时刻保持最佳状态。,业主的贴身房屋保姆，提供清洁、保养等服务，使房屋时刻洁净如新专业业主后台，房屋维护记录、图片实时在线更新；身在异地，房屋动态随时掌握为业主及亲友入住提供特色布置、机场接送、物品代购等定制服务 秉承传统管家理念，绝对保护业主私人信息不受侵害24小时业主服务热线,管家,无忧管理,5.1

43、,公共空间,城市青年社交型商住范本,商务洽谈,餐饮娱乐,社交休闲,5.2,公共空间,城市青年社交型商住范本,社区居民不但能找到缝纫、家电维修、钟表维修、干洗、家政等各种居家必备小铺，这里还将24小时通宵服务，提供代购、送货、代驾等各种人性化的服务。 定期举办各类绘画、壁画、雕塑等艺术展出，饭后闲步即可走进艺术世界。“社区小剧场”，不但是深圳大学的教学实践基地，更将成为佐阾社区文化艺术中心。在这里，你不但可以欣赏到大学生的各类先锋话剧，还能不时接触名家巨作。,免费WIFI,艺术感的休息区,人性化的母婴室,乐活区,社区会客厅,社区驿站,5.2,公共空间,城市青年社交型商住范本,吃：邻里食堂,5.2

44、,公共空间,城市青年社交型商住范本,便：洗衣店 修鞋店 缝纫店 复印店 宠物店 ,5.2,公共空间,城市青年社交型商住范本,享：艺展空间24小时书吧,5.2,极致家装,创意收纳家居，极致生活所享,5.3,TOUCH服务,智能生活全接触,加装小米智能家居系统/海尔云家居系统参考小米公寓的智能一体化，为公寓引入定制式全屋智能家居系统，一部手机或是一个掌控板，就能控制全家起居，甚至还可以与楼下商户相连，足不出户就能享受到多彩服务。,5.4,打造物业APP服务。定制化APP,贴心无忧物业服务，物业提供包括出租车电招、驾校报名、健康检测服务、代泊车、叫早服务、等服务。社区云商。社区局域商业平台，一站式解决社区商业与用户对接。如洗衣上门收取、在线订购上门送餐等。,TOUCH服务,智能生活全接触,5.4,六,重点解决事项,重点解决事宜,6,销售合同：公寓产品为毛坯验收精装交付，销售合同较常规公寓产品略有不同，销售合同需根据实际情况合理规避法律风险及交付风险，需营销与法务协商解决；首付分期：首付分期政策可为项目带来可观的销售加速，但同时亦存在不可忽视的法律风险及相关问题，如：坏账风险、税收风险、借款主体问题、合同问题等，需请财务及法务部门协商解决；托管代租：若未能与公寓托管公司平台达成合作，物业是否可提供托管代租及房屋养护等服务？若可执行，需哪些条件？,感谢各位领导聆听2016年5月,