新郑昌鼎润苑项目营销报告ppt课件.ppt

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1、,房地产市场情况分析,本体分析与项目定位,营销策略解析,一期营销执行攻略,1,2,3,4,市场情况,1,SHICHANGQIMGKUANG,SHICHANG,PART,分析,QINGKUANG,1.1 城市背景 1.2 整体市场 1.3 区域市场 1.4 市场供应,城市背景,1. 1,1.1.1城市发展,中原城市群总体发展规划纲要（20062020）中提出，郑州与许昌之间县级城市中选择人口规模较大、综合经济实力较强、具有良好发展潜力新郑、长葛等市（县）作为重要节点城市加快发展。 新郑、长葛被作为郑州与许昌、与群内南部城市之间的两个重要节点城市加快建设。新郑中心城区近期主要向北呼应郑州发展，远期

2、向南呼应长葛发展,新郑市是郑州与许昌之间重要的节点城市，随着中原经济区的不断发展，城市规模快速扩容。,1、新郑市是在河南县级市中经济排名位列第三名，2013年GDP为525.3亿元，近几年GDP增长速度保持在10%以上，但受国家大经济环境的影响，近三年GDP增长逐渐放缓；2、在三大产业中，第二产业是支柱产业，并且所占比例逐年增大，2013年第二产业占比达到59%；3、工业增加值近三年保持10%以上的高位增长速度，未来工业仍是新郑地区的主导产业。,5,城市背景,1. 1,1.1.2经济发展,新郑市经济发展在河南县级市名列前茅，近两年增长速度有所放缓；第二产业所占比重较大，是主导产业。,城市背景,

3、1. 1,1.1.3板块格局,新郑市房地产市场整体上可划分为三大板块：新郑市区、航空港区、龙湖宜居教育城。本案处于新郑市区板块。,新郑市房地产市场分为三大板块：新郑市城区、龙湖宜居教育城、航空港区辐射区，其中航空港区辐射区主要为孟庄镇及薛店镇。龙湖宜居教育城受郑州影响大，房地产市场发展迅速。受郑州影响，新郑市房地产市场呈现客户“北移”现象，北部四镇主动北上靠近郑州，南部四镇北上靠近新郑市城区，新郑新区承接了南部四镇的部分“北移”客户。,龙湖镇,新郑市区,航空港区（孟庄、薛店）,城市背景,1. 1,1.1.4板块特点,龙湖板块凭借区位优势和生态环境优势，着力打造郑州都市区宜居教育城，目前板块是郑

4、州市热点楼市区域，高中低档楼盘共存，吸纳郑州全市客户。其中林溪湾、九溪郡为代表的郑州顶级高端项目，受到郑州乃至河南省高端置业群体的认可。龙湖板块发展迅速，极大地带动了新郑市房地产市场的快速发展。,新郑市城区板块分为新郑老城区和城北新区，板块内以中端品质住宅项目为主，开发水平一般，市场缺乏明显的需求动力。,目前港区板块以商务、商业及富士康配套住宅项目为主。航空港经济综合试验区上升为国家发展战略，孟庄及薛店镇凭借区位优势，房地产市场快速发展，投资开发力度加大。,由于受郑州发展辐射的影响和航空港经济区的批复，龙湖板块和港区板块较市区发展较快，也是新郑市的两大热点区域。市区板块发展较慢，开发水平一般。

5、,宏观市场,1. 2,1.2.1年度成交,1、新郑市主城区近几年房地产销售量波动比较大，2011年受调控影响，住宅总销售量同比下降48%；2012年市场回暖，总销售量平稳回升；2、新郑市近几年住宅价格上涨较快，其中2012年由于市场回暖，同比上涨44%，2013年同比上涨17.6%；3、2013年，新郑市主城区年度住宅销售量为37.23万，均价为3429元/；目前（2014年6月）成交均价为3900元/。,新郑市城区年度住宅销售量在3040万之间，近两年价格稳步上升，目前成交均价为3900元/。,（数据来源：新郑市住房保障和房地产管理局官方网站）,宏观市场,1. 2,1.2.2月度成交,单位：

6、,2013年前三季度（除5月份外），新郑市城区房地产市场成交情况较差，第四季度迅速回暖；2014年2月份以来市场持续低迷，月度住宅销售量稳定在23万之间。,（数据来源：新郑市住房保障和房地产管理局官方网站）,区域市场,1. 3,1.3.1项目分布,本案,其他项目,中兴路,宏基王朝,米兰小镇（基本售罄）,一江弘城,浩创剑桥郡,盛世龙城（无证销售）,西亚斯御景,东方国际,润基花悦城,壹品蓝湾,五号公馆,正商红溪湾,人民路,郑韩路,新村路,中华路,解放路,郑新路,怡和白云阁,帝华上苑,华城铂宫,昌鼎润苑,新郑市住宅项目主要集中在老城区东部和城北新区，城北新区项目品质明显优于老城区项目。,本案主要竞品

7、：一江弘城浩创剑桥郡宏基王朝盛世龙城西亚斯御璟东方国际,区域市场,1. 3,1.3.2基础指标,新郑市区市场目前高层和小高层产品居多，体量多位于2030万之间，多数项目临近交房；高层成交均价位于38004800元/之间，新区成交均价位于45004700元/之间。,区域市场,1. 3,1.3.3户型面积,市场上以110-140三房为主，80-100小三房、140平米以上四房、复式供应量较少。,区域市场,1. 3,1.3.4产品配置,市场上多数项目产品同质化明显，户型创新点较少，项目缺乏附加值；现场物业体验、品质感知和展示不足。,区域市场,1. 3,1.3.5竞品近况,市场进入旺季，各个项目营销动

8、作频繁，加速推货。,区域市场,1. 3,1.3.6竞品去化,各个项目35月份月均去化20套上下，品质高、位置好的项目去化情况较好。新城区的一江弘城、剑桥郡等项目由于区位、品质好，较市区一般项目去化快。,区域市场,1. 3,1.3.8个案分析,一期,1#,2#,3#,5#,4#,3A#,区域市场,1. 3,1.3.6个案分析,区域市场,1. 3,1.3.6个案分析,区域市场,1. 3,1.3.6个案分析,二期,区域市场,1. 3,1.3.6个案分析,区域市场,1. 3,1.3.6个案分析,区域市场,1. 3,1.3.6个案分析,市场供应,1. 4,1.4.1目前存量,已入市项目未来市场供应约25

9、8.2万，按目前的市场去化速度来说，消化周期在6.5年,市场供应,1. 4,1.4.1目前存量,（续表，接上页）,市场供应,1. 4,1.4.2潜在供应,新区、老城区和新村镇三个板块均有成交，从成交规模看，新区和老城区是开发热点区域,2013年2月到2015年5月新郑市中心城区土地成交共11宗，成交面积共68.2万平米，计1023亩；从区域来看，成交土地集中分布三个板块，新村镇板块成交3宗，共79.5亩；老城区新华路人民路区域成交4宗，共173.18亩；新区板块成交4宗，共770亩；,1,3,4,2,5,9,7,6,10,8,新村镇板块,新区板块,老城区板块,11,市场供应,1. 4,1.4.

10、2潜在供应,除去已入市项目，未来市场潜在供应量为143万，主要集中在新城区板块。,一江弘城,东方国际,白云阁,（数据来源：新郑市国土资源局官方网站）,市场已知存量与潜在供应量合计401.2万，去化周期10年,已上市项目存量 258.2万潜在供应量 143万,401.2万,按年均40万计算，存量及潜在供应量预计去化周期10年,市场供应,1. 4,1.4.3总体供应,房地产市场分析小结,1、由于受郑州辐射影响小，无政府利好政策，且经济增长有所放缓，近几年新郑市市区板块房地产发展热度一般，目前仍处于较低水平；2、市区近两年住宅去化稳定，年度去化量约为36万，月均去化量约为3万，近期（2014年35月

11、）单项目月均去化20套上下；3、新郑市区住宅价格近三年上涨较快，截止2014年6月，市区住宅成交均价为3900元/;4、新郑市区自2013年第三季度以来，市场有回暖趋势，但2014年上半年持续低迷，预计2014年下半年将维持目前态势；5、市场上主力户型为110140三房，且产品同质化现象明显，产品附加值较低；6、预计未来市场供应量高达401.2万，本案面临的竞争环境不容乐观。,项目本体,2,XIANGMUBENTIFENXI,PART,分析与定位,2.1项目本体分析 2.2项目定位 2.3客户预判,XIANGMU,BENTI,项目本体分析,2. 1,2.1.1区域规划,新郑新区规划：六园一中心

12、“一中心”即商务中心。“六园”即文化教育园、体育休闲园、生态湿地园、生态居住园、创业服务园、物流配送园。新郑新区总体建设目标：打造精美新区，创建生态城市采用市场化运作，多元化投入，高起点规划，高标准设计，高质量建设，倾力打造既保持原有郑韩特色，又具有现代景观效果，以高档居住旅游休闲为主，行政办公、商业购物为辅，布局合理，功能齐全的亲水型、生态型、高品位的一流新城。,新郑新区以高档居住旅游为主，行政办公、商业购物为辅的生态新城。本案位于新区与老城区交界区域，紧邻行政办公区和生态景观区，未来环境优越，配套丰富。,本案,2. 1,2.1.2交通条件,项目本体分析,目前项目四周道路多为已规划、未通车道

13、路，从市区通往地快须从北边绕道。东边紧邻规划中的南北市政主干道文化路，目前黄水河以北已通车，以南尚未打通；北边规划为学院路，目前项目所在区域路段未通车；西边距离郑新快速路约700米。处于新老城区交通十字位置，随着新区的不断开发，周边道路将不断完善，区域价值将不断提升。,项目4周道路多为已规划、未通车市政干道，区域交通十字位置，但随着路网不断完善，区域价值将不断提升。,项目本体分析,2 .1,2.1.3资源配套,新郑一中分校,行政办公区,新郑一中,实验小学,新郑汽车站,第二人民医院,华信学院,二中分校,市中医院,黄水路小学,剑桥幼儿园,实验小学西区,太阳幼儿园,自然资源：北边紧邻黄水河，市政绿化

14、带-轩辕湖公园正在建设中，未来将形成稀缺的湖湾景观，本案位置优势明显；教育资源：周边教育资源有新郑一中、一中分校、二中分校、新郑实验小学、实验小学西区、黄水路小学、华信剑桥幼儿园、太阳幼儿园等，但服务距离有限；医疗资源：市中医院、第二人民医院以及区域内社区卫生服务中心等；商业购物：周边无大型商场、超市，多为已入住小区的社区底商，仅能满足日常生活需求；,由于本案所在区域开发尚不成熟，教育、医疗、商业等生活配套一般，但自然景观资源优势明显。,项目本体分析,2. 1,2.1.4经济指标,本案体量一般；新古典主义风情立面；围合式布局，采光充足；绿地率高，居住环境绝佳，生态社区。,项目本体分析,2. 1

15、,2.1.5户型分析,双生活阳台，大面积赠送；采光条件好，明厨明卫，无暗室；,项目本体分析,2. 1,2.1.5户型分析,户型：两房两厅一卫面积：83.7,户型：两房两厅一卫面积：83.2,项目本体分析,2. 1,2.1.5户型分析,稀缺小三房，面积控制合理；南北双阳台，大面积赠送；明厨明卫，采光通风俱佳；但餐厅位置局促，不利于就餐。,项目本体分析,2. 1,2.1.5户型分析,小面积大三房，总面积适中；南北通透；南北双生活大阳台；卫生间干湿分离；,户型：三房两厅两卫面积：128.2,户型：三房两厅两卫面积：124.6,项目本体分析,2. 1,2.1.5户型分析,本案唯一四房户型；户型布局紧凑

16、，格局方正，动线合理；两卧室、书房朝南，采光充足；超大面宽客厅，连接大生活阳台，宽大气派；卫生间干湿分离，方便生活起居；,户型：四房两厅两卫面积：149.7,项目本体分析,2. 1,2.1.5户型分析,首层架空，生活功能丰富；上下三入户门、双客厅，客厅连接大生活阳台；,户型：复式 四房两厅两卫 面积：173.8,项目本体分析,2. 1,2.1.5户型分析,户型：复式 五房两厅三卫 面积：260,上下双入户门，上下互不打扰；客厅双层挑高，超大面宽，连接大生活阳台；卫生间干湿分离。,项目本体分析,2. 1,2.1.5户型分析,户型小结,1、户型设计整体上处于中上游水平，符合市场主流需求，但创新点有

17、限；2、三房户型面积控制良好，较市场上其他项目在总面积占有一定优势；3、复式户型均为上下双层入户，方便业主出入；4、大部分户型客厅均与大生活阳台相连，采光、景观效果好；5、大部分户型卫生间干湿分离，方便业主生活起居；6、少部分户型格局不理想，餐厅、客厅设计不太合理。,项目本体分析,2. 1,2.1.6价值总结,新郑新区、老城区交界区域城市未来宜居生态新城,资源价值,区位价值,高品质生态社区舒适宜居产品设计,产品价值,紧邻轩辕湖、黄水河，湾景资源便利交通,资源价值为核心 区位价值、产品价值为辅助,三大价值，铸就本案品质住宅属性，具备成就区域领先住宅的根基。,项目本体分析,2. 1,2.1.7SW

18、OT分析,项目定位,2. 2,2.2.1价值整合,新、老城区交界区域，城市未来宜居新区,风情立面、高绿地率、优质户型,轩辕湖、黄水河水景资源，市政主干道便利交通,相互支撑形成合力,【资源价值】为核心、【区位价值】为保障、【产品价值】为促进构建起项目3大价值平台,项目定位,2. 2,2.2.1整体定位,轩辕湖首排 双城核心 品质生态新城,紧邻稀缺的水景资源,占据新、老城区交界区位,高品质、生态生活为目的规划与产品,项目定位,2. 2,2.2.2形象定位,一席湖岸华宅 收藏双城繁华,项目Slogan,轩辕湖首排 城央品质华宅,建议1：,建议2：,从推广的角度，体现项目的自然资源价值、区位价值、产品

19、价值等优势,项目定位,2. 2,2.2.2形象定位,VI系统基础及应用展示见附件,客户预判,2. 3,龙湖板块凭借区位优势和生态环境优势，航空港区由于政策利好发展迅速，附近乡镇客户逐渐向各自靠近的区域迁移。,龙湖板块： 由于项目偏中高端，吸纳了新郑市大部分高端客户，龙湖镇的全部客户，以及周边的郭店、孟庄的部分客户；空港板块： 随着航空港区的逐步开发，区域基础设施的不断成熟，吸纳了周边孟庄、薛店、郭店的大部分客户，和市区的部分客户；市区板块： 吸纳了市区的大部分客户，以及新村镇、和庄镇、辛店镇、观音寺、梨河的部分客户，以及郭店、薛店的小部分客户。,客户预判,2. 3,根据本案产品总价，推导客户群

20、体应为中等收入群体偏上，有一定经济实力，大多为私营企业主、企业中高层管理者、政府公务员、个体户等。,说明：产品总价区间位于4063万之间，客户年均收入不低于5万，月收入不低于4000。他们年龄位于2550岁之间，广泛分布于各行各业，已经有一定的经济实力，大多为私营企业主、企业中高层管理者、个体户、政府公务员、工薪阶层等。,客户预判,2. 3,重要客户层,核心客户层,重要客户来源区域：市区其他区域客户、辛店、郭店、薛店、和庄等周边乡镇身份构成：私营业业主、个体户、公务员、乡镇居民等置业需求：首置首改置业、半投资性置业购买价值：区域发展价值、工作便利、高品质产品心理满足感,核心客户来源区域：市区北

21、部西部客户、新村镇原住居民身份构成：企业中高层管理者、公务员、企事业单位职工置业需求：改善置业、首次改善置业、首次置业购买价值：区域发展价值认同、价格优势、工作便利,补充客户来源区域：周边村镇客户身份构成：企事业单位职工、个体户、返乡置业人员置业需求：首次置业或投资购买价值：区域发展价值、身份升级、教育资源、交通便利、高品质社区、工作便利,针对不同目标客户层，在营销策略及宣传推广上需要有侧重点，找准诉求，首先对核心客户层进行重点突破，树立口碑，随后逐步向重要客户与补充客户区进行渗透。,营销策略,3,YINGXIAOCELUE,PART,解析,3.1总体营销目标 3.2营销问题界定 3.3总体营

22、销策略 3.4营销策略解析,YINGXIAO,CELUE,营销目标,3. 1,1项目目标：打造新郑新区品质标杆，树立市场口碑,3销售目标：实现2014年1月前，销售额达到1.2亿元,2品牌目标：作为昌鼎进入新郑的首个项目，一炮走红，奠定后续品牌基础,（学院路、文化路开通，现场售楼部、工程确保按时推进的情况下方可实现）,营销问题界定,3. 2,价值,城市未来生态新城、宜居新区,现状,品质建筑、生态社区、舒居户型,稀缺自然景观、便利交通,片区发展不成熟，客户认知陌生,尚未呈现，大部分客户认知不足,品牌影响力有限，客户难以建立信心,VS,在现状条件下，如何实现客户对项目价值的认同，成为本案营销的核心

23、问题。,营销问题界定,3. 2,Q1：如何凸显本案的资源和区位优势，在市场竞争中脱颖而出？2：如何提升项目品质、知名度和品牌影响力，增强整体竞争力？3：如何提升客户对于项目价值的认同，树立对产品品质的认同?Q4：如何圈定潜在客户群，快速蓄客，顺利销售？,总体营销策略,3. 3,资源驱动区域立势,产品导向营销全面发力塑造广泛影响力,广泛蓄客集中爆发实现首开热销,营销策略解析,3. 4,3.4.1推广策略,立体媒体组合，全面渗透客户,推广总策略：,线下：精准化客户打击，传播产品价值,考虑到新郑当地客户购房集中于春节前， 媒体铺排在前期力度较小， 随着项目营销阶段逐渐加大推广力度。,线上：综合主流媒

24、体轰炸，吸纳客群,营销策略解析,3. 4,3.4.1推广策略,媒体策略及组合,线上媒体选择：,大户外 + 公交站牌+ 大河报夹页,主要动线户外：5块,公交站牌：25块,大河报夹页,营销策略解析,3. 4,3.4.1推广策略,线下媒体选择：,新媒体 + 精细化媒体 + 分众媒体,灯杆旗：主干道,微信,DM直投,短信,营销策略解析,3. 4,3.4.1展示策略,地界包装：精神堡垒、门头LED、道旗、现场围墙,营销策略解析,3. 4,3.4.1展示策略,售楼部外场包装,营销策略解析,3. 4,3.4.1展示策略,新郑新区规划：规划图、效果图，电子沙盘、展板,营销策略解析,3. 4,3.4.1展示策略

25、,建材、施工工法展示；样板间展示。（现场售楼部）,营销策略解析,3. 4,3.4.1展示策略,景观示范区,营销策略解析,3. 4,3.4.1展示策略,配套展示：精装大堂、阳光底下车库、新风系统、Wifi覆盖、知名物业,精装大堂,阳光车库,Wifi覆盖,新风系统,Wifi覆盖,知名物业,营销策略解析,3. 4,全面开放的渠道策略,攻略1,2大销售根据地【炎黄广场销售中心+新华路销售中心】,攻略2,每月30组小蜜蜂派单及客户拓展计划,攻略3,市区、乡镇商超、酒店拓客计划【赠品+X展架】,数据库营销【服务性营业场所会员+短信公司】,攻略4,攻略5,攻略6,置业顾问电话拓客【CALL客计划】,企业客户

26、圈定计划【重点企业圈定+合作单位】,3.4.2渠道策略,营销策略解析,3. 4,开通项目网页、项目微信公号项目网页：除一般信息展示外，增加3D沙盘、360全景看房，客户通过网络即可模拟实景看房，获得身临其境的体验。微信：一方面通过举行线上活动，如关注转发参与抽奖，获取粉丝和提高知名度，另一方面可通过微信及时发布项目信息，成为联系客户的重要媒体。,互联网全面展示 微媒体深度运用,3.4.3新媒体策略,营销策略解析,3. 4,运用举例：举行通过微信线上活动增加粉丝量，提高知名度和关注度,a、万份礼品全城送,举行有奖关注和转发活动，对成为项目粉丝并转发活动内容的微信主可抽取礼品（电影票套票、手机充值

27、卡等礼品），每日抽取10份，持续进行1个月；被抽中的客户可至销售中心领取；,b、房价有奖竞猜,在价格公布前，举行价格有奖竞猜活动。客户可关注项目官方温馨，并参与线上价格有奖竞猜，价格与最后公布的均价最接近的客户可获得1万元现金。,3.4.3新媒体策略,营销策略解析,3. 4,c、幸运转转转关注项目微信公号即可参与幸运大转盘抽奖活动，奖品可分别设置为100元，50元，10元3个等级，可根据需要设置活动时间，奖项，中奖率等。,3.4.3新媒体策略,营销策略解析,3. 4,3.4.4推售策略,考虑工程施工因素，首批次选择推售最早开工的楼栋；考虑客户因素，建议前期意向客户可采取团购方式，提前圈定客户，

28、客户缴纳部分认购款，价格上给予一定优惠；为尽量避开市场竞争，同区域内项目预计会在同期入市，建议达到销售条件即选择部分房源开盘，争取提前销售；考虑价格因素，建议首次开盘价格采取低开高走策略，形成市场热度后再拉升价格。,推售考虑因素,营销策略解析,3. 4,3.4.4推售策略,一期施工房源中，1#、2#、9#楼共512套房源，总面积为60104；其中8387两房154套，110129三房为224套，四房为24套。,2# 1#,房源梳理,9#,营销策略解析,3. 4,3.4.4推售策略,1#,推售产品与时间,8月底展示中心开放，即推出9#楼中单元共88套房源，约万8953，总货值3850万（按照43

29、00元/计算）；（两房44套，三房44套）,2015年底前共分团购和正常推售两类房源推售：首次开盘前进行前期团购，推出较差位置的房源，尽早圈定客户，并争取回款时间；开盘时推售较好位置的楼栋，进一步抬升价格。,12月份开盘，推出1#楼共180套房源，约22995，总货值1111037万（按照4800元/计算）。（两房44套，三房136套）,中单元,开盘房源,团购房源,团购房源,开盘房源,营销策略解析,3. 4,它是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产项目进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法。实施步骤为：搜集比较对象的实例，选取可比实例，建立价格可比基

30、础，前瞻性修正。,定价方法,3.4.4推售策略,定价策略,营销策略解析,3. 4,设定可比性项目可比权重,可比项目选取,3.4.4推售策略,一江弘城,浩创剑桥郡,盛世龙城,西亚斯御景,东方国际,宏基王朝,选取比照项目,营销策略解析,3. 4,评定因素的说明：“评定因素”是对影响客户选择和购买楼盘的10个因素，进行分类评定。,3.4.4推售策略,权重设定,营销策略解析,3. 4,3.4.4推售策略,比照项目打分,营销策略解析,3. 4,3.4.4推售策略,4800元/,4300元/,通过比照项目打分计算，价格应为4506.58元/；由于文化路、学院路尚未开通，本案现场产品展示不足，工程进度亦，不

31、足以支撑此价格，建议前期团购房源可在此价格基础上降价200300元，即：,若考虑新郑市区房价整体上涨因素，按照8%增长率计算，则建议本案2014年12月入市均价为：,营销执行,4,YINGXIAOZHIXING,PART,攻略,4.1首期营销总控 4.2预热期营销执行 4.3蓄客期营销执行 4.4开盘期营销执行,YINGXIAO,ZHIXING,首期营销总控,4. 1,4.1.1销售节点,一期销售节点安排,主要工作：销售团队组建，媒体洽谈签约，销售、宣传物料准备，市区售楼部装修,阶段目标：开始入市推广，项目具有一定知名度，活动炒作区位价值,主要工作：推广全面铺开，通过多种渠道拓客，全面展示项目

32、卖点和价值，举办各种公关活动塑造项目市场影响力 ，利用案场暖场活动提升客户对项目的忠诚度,营销目标：不断提高项目知名度和影响力，区域价值和项目品质得到客户认可，为开盘蓄积足量客户,主要工作：客户梳理，价格制定，开盘准备，开盘执行、签约回款,阶段目标：开盘400套房源的销售量，完成销售目标,9.27一期会员招募,2014.09,2014.10,2014.11,2014.08,2014.12,12.27一期开盘,预热期,开盘期,蓄客期,11.22一期认筹,9.6市区售楼部开放,首期营销总控,4. 1,4.1.2推广节奏,一期推广节奏安排,诉求重点,推广主题,区位炒作项目形象,形象项目卖点,项目价值

33、产品卖点,开盘预告，产品,开盘热销，产品加推,昌鼎谱华章润苑耀新城,轩辕湖首排双城核心 品质生态新城,一席湖岸华宅坐拥双城繁华,轩辕湖首排华宅12月27日 荣耀开盘,营销活动,直升机全城巡游,周末不间断暖场活动：马克杯DIY、软陶、彩绘石膏、行为艺术展、人体雕塑等,到访送礼、抽奖、暖场活动相结合,一期盛大开盘,9.27一期会员招募,2014.09,2014.10,2014.11,2014.08,2014.12,12.27一期开盘,预热期,开盘期,蓄客期,11.22一期认筹,9.6市区售楼部开放,预热期营销执行,4. 2,4.2.1工作计划,以项目导入和形象塑造为主要目的，告知市场昌鼎润苑项目即

34、将启动，同时制造悬念，引起目标客户关注，为项目预热。,9月6日市区售楼部开放，正式接待客户咨询,第一周,第三周,市区售楼部装修及软包装、现场条幅及POP、吊旗氛围营造，销售道具筹备,前期基础物料筹备：户型单、DM单页、手提袋、名片、纸杯、客户登记表、礼品定制等,8月底销售团队到项目，踏街，完善销售说辞、销售百问，持续进行培训,销售团队组建、培训，销售说辞准备,各种媒体广告推广陆续集中出街,广告媒体资源联络洽谈、签约,营销推广方案确定,阶段工作计划,（8月份9月初）,第二周,第四周,第一周,8月,9月,预热期营销执行,4. 2,4.2.2推广策略,昌鼎谱华章 润苑耀新城 新郑新区，轩辕湖畔，昌鼎

35、地产2014年礼献新郑！敬请期待！,推广主题,活动配合,推广渠道,行销拓客：市区商圈派单拓客，高端消费场所客户、重点社区客户拓展,拓客渠道,9月初，在项目入市12周后，举办直升机全城巡游活动，以大型活动炒作项目知名度，让民众建立本案的好奇心；9月初市区售楼部开放，开始接待客户咨询。,5块户外、公交站牌、路灯看板、微信、大河报夹页、DM单页,预热期营销执行,4. 2,4.2.2推广策略,新媒体活动,通过微信、微博线上活动增加粉丝量，提高知名度和关注度,1、微博万份礼品全城送,举行有奖关注和转发活动，对成为项目粉丝并转发活动内容的微博主可抽取礼品（电影票套票、手机充值卡等礼品），每日抽取10份，持

36、续进行1个月；被抽中的客户可至销售中心领取。,2、微信关注项目微信 赚取幸运大奖,关注项目微信公号即可参与幸运大转盘抽奖活动，奖品可分别设置为100元，50元，10元3个等级，可根据需要设置活动时间，奖项，中奖率等。,预热期营销执行,4. 2,4.2.1推售策略,爆市活动： 俯瞰全城 大美新郑昌鼎置业阿帕奇直升机巡游,活动目的： 引起公众注意，提高项目知名度，项目报市活动时间：9月中旬活动要点： 1.活动前期通过宣传全城征集6名巡游体验者。 2.民众可通过到访临时售楼部或外站点报名，报名者即有机会作为幸运者体验飞机巡游； 3.最终体验者通过随机抽取确定，并另外抽取一定数量的幸运参与者，获得由隆

37、基提供的飞机模型和购房代金券； 后续炒作： 新闻报道：新郑上演直升机巡游全城昌鼎-润苑阿帕奇直升机跨越新郑,蓄客期营销执行,4. 3,4.3.1工作计划,阶段工作计划,9月,10月,11.22一期认筹,9.27会员招募启动,行销拓客持续进行：老城区、重点企事业单位、私企业主、个体工商户乡镇商超展位咨询、高端消费场所客户、重点社区客户拓展,会员招募启动,借势学院路西段开通，炒作交通价值；一期一批认筹；,前期主要诉求轩辕湖、区位价值、项目形象，后期诉求产品品质，建立客户对项目产品的深层认知,11月,持续客户暖场活动：中秋节抽奖送月饼、国庆节七天乐；,推广诉求,拓客渠道,营销活动,销售安排,持续拓客

38、、蓄客，积累意向客户，不间断进行客户维系；,进行客户摸排梳理，根据蓄客量，举行客户升级、认筹活动,暖场活动持续进行,项目产品信息导入，以项目价值、产品品质打动客户，通过一系列营销活动及客户拓展活动迅速积累意向客户，加速会员招募，为首批次开盘、认筹做足准备。,蓄客期营销执行,4. 3,4.3.2推广策略,轩辕湖首排 双城核心 品质生态新城 轩辕湖畔，新郑未来核心，8386瞰湖两房，110130观景三房，会员全城招募！,推广主题,行销拓客：市区商圈、乡镇派单拓客，高端消费场所客户、重点社区客户拓展,拓客渠道,一席湖岸华宅 坐拥双城繁华轩辕湖畔，8386瞰湖两房，110130观景三房开盘倒计时！,蓄

39、客期营销执行,4. 3,4.3.3活动策略,活动时间：9月27日活动地点：新郑市区主干道、临时售楼部活动内容：1、现场抽奖凡是当天到访的客户即可参与现场抽奖活动，奖品为小家电、家居用品等；2、豪车巡游租用豪车、车模，沿城市主干道进行巡游，车身帖项目LOGO，对项目进行宣传造势；3、会员招募当天开始会员招募，0元入会，开盘时抵2000元总房款；,一期会员招募启动,蓄客期营销执行,4. 3,4.3.3活动策略,体验暖场类活动,频次：每个周末、节日举行，或持续性进行主题：每月一个主题，以与项目息息相关，具备产品体 验性和可传播性投入：活动费用的投入每次控制在5000元以下参与人群：主要针对意向成交客

40、户和已成交客户,1、DIY活动：月饼、马克杯、彩绘石膏等；2、游戏类：体感游戏、投篮机、捕鱼达人等；3、摄影比赛、行为艺术、拉斯维加斯游戏体验等；,推荐主题：,预热期营销执行,4. 3,4.3.4拓客策略,1.在重点乡镇（辛店、薛店、郭店等）主要商业中心设立项目咨询处进行项目展示和介绍；2.设计制作项目DM单页，对行人进行发放；3.现场派遣2名置业顾问对询问的客户进行解说和介绍，并登记潜在客户，赠送小礼品；4.现场售楼部开放后，周末可安排看房专车到现场看房。,占领重点乡镇、重点企业（广告位+外拓点）,电话CALL客计划,购买客户资源（商家会员、短信公司等），组织电话营销团队，通过1对1电话拜访

41、客户，推销项目。,预热期营销执行,4. 3,4.3.4拓客策略,客户深度围猎计划社区、事业单位、路边商店,计划一：社区拓客地点：社区便利店方式：印刷10万个塑料袋，免费送给各社区便利店，并要求在便利店内摆放广告展架、海报、广告物料。费用：品质大塑料袋0.28元/只，10万只=2.8万元。,计划二：事业单位地点：学校、医院、银行、邮局、行政办公大厅等单位方式：制作3万支广告笔，免费送给各单位。费用：大画面广告笔0.9元/只，3万只=2.7万元。变招：定制笔+作业本，与教委合作开展公益活动，所有学校师生送去，如此公益活动能不引起轰动？,计划三：个体小老板地点：各条街道店铺方式：制作鼠标垫1万张，免

42、费送给各店面费用：鼠标垫2元/张，共2万元回报：守店的小老板都很无聊，谁没个电脑？鼠标垫也大多磨损严重！1万张鼠标垫，横扫1万商铺，长期覆盖1万小老板。,开盘期营销执行,4. 4,4.4.1工作计划,对项目即将开盘广泛宣传，营造紧张气氛，提高客户认筹量，梳理认筹客户，促进开盘成交，完成年度销售任务。,阶段工作计划,11月,12月,12.27一期开盘,以老客户带新客户，深挖老客户资源，进一步提高认筹量；通过商会、企业家协会、老客户推荐等方式，为开盘蓄积更多客户资源。,认筹活动执行；,持续暖场活动；一期开盘活动执行；,诉求一期即将开盘，制造市场热度，激发客户紧张情绪；烘托现场客户氛围，促进客户现场

43、体验；,2015年1月,元旦期间暖场活动：。,推广诉求,拓客渠道,营销活动,销售安排,客户梳理，意向引导，开盘准备；,持续跟进前期意向客户签约，追收房款；剩余房源去化；,11.22一期认筹,开盘期营销执行,4. 4,4.4.2推广策略,轩辕湖首排华宅 12月27日荣耀开盘 8386瞰湖两房，110130观景三房！新郑首家，不容错过！,推广主题,活动配合,推广渠道,11月22日认筹后，销售中心持续举行客户暖场活动；,5块户外、公交站牌、路灯看板、微信、大河报夹页、DM单页,开盘期营销执行,4. 4,4.4.3销售策略,一期首批次认筹 -开盘策略,开盘策略时间：12月27日1、开盘当天到场参与选房

44、即可参与抽奖，奖品为各类家电、家居用品等，最大程度上吸引客户到达开盘现场；2、选房成功即可获得礼品包一份；3、开盘时选定房源可将认筹金直接转为订房定金，省去现场交费环节；4、开盘当天成功选房即额外享受1个点优惠，开盘当日以后不享受此优惠。,认筹策略时间：11月22日地点：市区新华路展示中心认筹细则：1、缴纳认筹金10000元，开盘抵2万元总房款，并获得开盘选房资格；2、认筹顺序即为开盘选房顺序；,营销条件支持,4. 4,若项目营销工作要按照计划进行，存在以下问题：,内外售楼部9月6日前达到接待客户条件；7月底如期开工，并在10月底完成正负0，开盘前主体施工完成8层； 项目形象展示较为薄弱，工程展示及正式售楼处展示时间未确定；学院路（中华路郑新路段）在12月开盘前通车，在未开通前，销售任务随机变动；同区域类似项目工程形象及道路皆通顺，项目具备现场展示面，而本项目短期内不具备；在市场环境对项目的认可度较低的情况下，不建议盲目提前销售节点。,报告结束 谢谢！,