新郑城市进入报告ppt课件.pptx

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1、,新郑城市进入研究报告,谨呈：绿地集团,河南千策机构 2017.11,汇报人 张航,首先，感谢绿地集团给予我公司参与绿地,集团新郑市场研究服务机会，房地产产品定位精准与否，事关开发商您的利润效益多少，且对销售创造更好力道，事半功倍。,河南千策房地产经纪公司 -千策机构-立足中原15载，操作产品定位及销售运营上百个案， 案案短期100%清盘，创造开发商的高收益。 作为河南最精锐的房地产产品定位/销售运营团队，引台湾20年地产经验， 逐鹿中原，产品研展定位 、业务执行 、企划创意 ，如风林火山，征战中原15载，铸就太阳家族，是为纪！,卷 首 语,PART 1PART 2PART 3PART 4PA

2、RT 5,目录 / CONTENTS,城市宏观研究 / Urban macro study房地产市场研究/ Real estate market research细分板块研究/ Subdivision plate study典型企业进入研究 / A typical enterprise enters the research企业进入建议 / Enterprise entry recommendation公司简介/ Organizational structure,典型企业研究,PART 1,城市描述丨宏观经济丨城市规划产业发展丨人口分析丨发展方向,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,城市概

3、况五千年黄帝故里、中华第一古都、郑南重市新郑市位于河南省中部，北靠省会郑州，东邻中牟县、尉氏县，南连长葛市、禹州市，西与新密市接壤 。北距郑州市区38公里；南至长葛市区20.4公里、许昌市区40公里；总面积873平方公里，总人口78.6万人（其中城镇人口28万）。一区：中心城区新区三乡：八千乡、龙王乡、城关乡薛店镇、孟庄镇、新村镇、辛店镇、郭店镇九镇：和庄镇、观音寺镇、梨河镇、龙湖镇、新烟街街道三街道办事处：新建路街道、新华路街道、绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,城市区划新郑属于大郑州“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构的四组团之一新郑属于大郑州

4、“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构的四组团之一；项目北距郑州市南四环30公里，东距新郑国际机场15公里，大交通便捷；航空港区原行政归属新郑市，片区发展可充分借力港区的辐射与带动效应。绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,城市发展中原城市群郑州市向北、向西发展受到地理条件的制约，城市规划中短期内主要向东发展，长期向南发展；中原经济区已经上升为国家战略，城市框架将迅速拉大，郑州提出大力建设都市区十大组团，郑州新区的规划及空港区的建设、二七新区的率先启动、宜居教育城的发展，都拉开了郑州都市区向南发展的序幕；新郑作为郑州都市区南向的重要区域，在郑州向南发展的

5、过程中，必将迎来新的腾飞契机；郑州是中原城市群的核心，是中西部发展的龙头城市绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,城市定位综合服务、高端服务商务城新郑包括老城区和新城区两个部分，总面积48.26平方公,里。新城区位于新郑市中心城区北部，南起郑韩故城，北至南水北调总干渠，东起京广铁路，西至郑新快速通道。,新城区以综合服务、现代高端服务业、现代物流业为主，建成宜居商务城、省级历史文化名城。,核,副,核,郑新公路,S223,S323,S321核,主,郑州市城市建设用地的发展方向（20082020）“以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部”。绿地集团新郑城市进入研究报告

6、,一主（中心城区，新北区）、一副（龙湖镇）、两核（薛店镇、辛店镇）、四带（沿郑新公路、223、321、323三条省道形成 “井”字交叉廊道）。,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,城市产业新郑市工业实力雄厚，文化产业发达，全国县域经济综合实力百强县（市）全国县域经济基本竞争力百强县（市）、全国食品工业强市、中国优秀旅游城市、中国县级城市旅游竞争力20强、全国文化建设先进县（市）等称号。河南中烟工业公司新郑烟厂、河南省新郑煤电有限责任公司赵家寨煤矿、河南鸽瑞复合材料股份有限公司、好想你枣业股份有限公司等一大批实力雄厚企业共同构成了新郑市工业龙头。文化产业发展同样显著，成功承办黄帝故里拜祖大典

7、，黄帝文化品牌强势崛起，吸引了众多海内外炎黄子孙前来寻根拜祖、旅游观光。绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,城市交通承东启西、连接南北的“黄金十字路口”新郑市交通区位优势显著增强，已形成了横跨东西、纵贯南北的公路网，京广铁路、京珠高速公路、107国道等国家重要交通干线纵贯全境。新郑国际机场距郑州市区直线距离15公里,距新郑市区直线距离20公里，是我国重要的干线机场及空中交通枢纽，目前已开辟航线70多条，通达全国54个城市，并开通有俄罗斯、新加波、日本等国家的不定期包机和香港、澳门的定期包机航线，形成了集公路、铁路、轻轨、航空为一体的现代化立体交通网络，是中部地

8、区人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,历史人文拜祖大典、华人寻根新郑市是河南省1989年公布的第一批十大历史文化名城之一，境内名胜古迹众多。郑韩故城属国家级文物保护单位。裴李岗文化遗址、黄帝故里、郑王陵博物馆、欧阳修陵园、郑韩故城等名胜古迹遍布。每年农历三月初三举办黄帝故里拜祖大典，2008年6月7日，国务院印发国发200819号文件，确定新郑黄帝拜祖祭典为第一批国家级非物质文化遗产扩展项目黄帝故里拜祖大典，突出了中华民族寻根拜祖的主题，象征炎黄子孙血脉相连、薪火相传。绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城

9、市人口,城市规划,绿地集团新郑城市进入研究报告,新郑08-16年GDP总值及增速,国民经济GDP和人均GDP稳步增长新郑市经济发展面好，客户购买力强；2016年GDP增速9%，分别高于全国、全省和郑州市1.23个、0.9个和0.6个百分点仅次于中牟县； 区域内有3家上市企业，好想你，雏鹰牧业，鸽瑞。人均可支配收入稳步增长，2016年人均可支配收入接近33214元，增长幅度为8.1%。,GDP,2016年 比去年%,中牟县巩义市荥阳市新密市新郑市登封市,288729868215856382249696739965113085668052,10.18.78.58.19.08.1,城市认知,城市经济

10、,城市人口,城市规划,固定投资与三产结构固定资产投资完成额566亿元，第二、三产业发展明显，第二产业为主导产业，工业化为51%，高于全郑州水平。新郑11-16年固定资产投资及增速数据来源：郑州新郑统计局绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年,0,城镇人口总数 165049 159470 160726 187415 316985 325877 309646 312490 337990注：数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报，包含新郑中心城区、龙湖镇、各

11、城乡）绿地集团新郑城市进入研究报告,全市人口增加，城镇人口数量猛增城市化进程加快，人口红利明显新郑市整体人口数量不断增加，城镇人口随之猛增，2016年，全市总人口达到972400人，2015年城镇人口增加至337990人，近年来明显的城镇人口增加，标明城市化进程加快，潜在购买群体增加。城镇人口总数40000035000030000025000020000015000010000050000,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,绿地集团新郑城市进入研究报告,位置郑州东郊郑州南郊郑州西郊郑州北郊,区域绿博、白沙、中牟、雁鸣湖新郑荥阳平原新区,发展规划郑汴一体化宜居商务城郑上新区农业硅谷、科技新

12、城、产业基地、休闲之都,发展级别省级战略部署郑州发展建设思路郑州发展建设思路地级市,规划时间2005年提出；2013年实施金融同城2008年规划2012年10月确定2003“东扩北移，跨河发展”战略构想,主城区,东部新城南部新城,巩义,西部新城新密,登封,新郑,中心城区,郑州市以“大东区和航空港区”为主力发展方向，城市框架不断拉大；新郑作为郑州都市区南向的重要区域，其价值洼地效应将加速片区房地产发展上街荥阳组团,郑汴中牟组团新郑航空港,新密市,新郑市,郑州市城市建设用地的发展方向（20082020）,远期郑州市空间结构规划图,东区为大量空地，易于拆迁重建,郑州市2000年中心城区用地现状,航空

13、港区,三环线,巩义市登封市,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,一主、一副、两核、四带采取强化中心、凝聚分区、整合园区三大发展战略，构筑“中心、廊带”的市域村镇体系空间规划结构，形成“一主（中心城区，新村镇）、一副（龙湖镇）、两核（薛店镇、辛店镇）、四带（沿郑新公路、223省道之间地带和321省道、323省道之间地带形成 “井”字交叉廊道）”的空间布局形态。绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,地铁规划16号线经过南龙湖与郑州市区连通，18号线为港区新郑之间连通线路郑州地铁18号线是规划中的M11，线路起始于新郑，终止于东赵，长度为50.1km，共设25座车

14、站，站间距为2.1Km，定位为航空港区骨干线；18号线开工通车时间待定。16号线是中心城区连接龙湖镇、郭店镇、新郑市城区的都市区快线，贯穿城市南北向发展轴，16号线一期起于管城区河西北路站，其基本走向为：金贷路-祥和路-豫六路-郑新路-102省道-中华路，线路终点新华路站。线路全长38.7km，其中地下线长 17.2km，地上线长 21.5km（起于明月路站至双湖大道站区间，止于薛店站到中兴路站区间 ）；16号线预计2022年前后开工，通车时间待定。绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,交通规划横跨东西、纵贯南北、辐射全市铁路：郑州地铁2号线直达新郑机场；京广铁

15、路和京深（圳）、京珠（海）、郑（州）许（昌）高速公路、107国道、灵（宝）永（城）、新（郑）（新）密公路和新密铁路、登（封）杞（县）地方铁路穿境，郑州国际机场位于市境。未来轨道交通规划：郑州未来要建21条轨道交通 辐射范围至新郑新密；其中R6：鼎瑞街新郑，长度为38.4公里，共设11座车站，站间距为3.8公里，功能定位为市域放射快线。公路：横跨东西、纵贯南北、辐射全市、联结周边省、市的公路网，京广铁路、京珠高速公路、107国道等国家重要交通干线，南水北调、西气东输、郑州环城高速、郑石高速等国家、省、郑州市的重点工程穿境而过。绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,

16、产业发展新郑整体产业布局上规划形成临郑、临港、临煤三大产业集聚区临郑产业集聚区包括龙湖、郭店和孟庄，重点发展文教产业。临港产业集聚区包括薛店、和庄、龙王乡和八千乡等，形成都市工业走廊和新港产业集聚区。临煤产业集聚区包括辛店、城关、观音寺、梨河等，重点发展煤电循环产业。绿地集团新郑城市进入研究报告,城市认知,城市经济,城市人口,城市规划,城市发展总结新郑自身发展动力不足，依托强有力的航空港区及郑州南部发展热潮被动发展，其空间结构呈点状分布，南龙湖、新郑市区、航空港区、发展火热地区各守一方，西部及南部以产业为主，因此，新郑发展以东北方向为主，一方面连接南龙湖，一方面牵手港区，以目前发展趋势来看，郭

17、店、孟庄、薛店将是下个开发热点，郑南重市，新郑市向北发展，将逐步融入郑州大都市区：新郑市北部新区的规划和建设，必将拉动新郑市跨过老城墙，向北发展，北部新区将成为未来几年新郑市城市发展的主力区域和房地产市场发展的热点区域。交通改善、行政带动，新郑发展加快：三条主干道连接郑州，规划中的城市轻轨快速通达，新郑市融入郑州大都市区的步伐开始加快，新郑市新市政府、机关单位逐步迁入，新郑市新城区的快速发展蓄势待发；老城区及南部发展速度相对较慢，原有基础配套较为成熟，主要以内部优化升级为发展方向，承担文化、旅游、综合服务功能。绿地集团新郑城市进入研究报告,房地产市场研究,PART 2,政策分析丨一级市场丨二级

18、市场,政策一览2016年9月至今，郑州市从供给端、需求端进行调控，目前郑州市已进入“六限”城市,10.2郑州限购在市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180平方米以下的住房：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。,5.3再次限购此次“限购令”要求调整商品住房限购区域，在前期已规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。在限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业销售住房。在限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。,3.17补社保个税3月17日晚，郑州市住房保障和房地产管理局

19、官方网站发布消息，称凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。这意味着，非郑州本市户籍的购房家庭，其购房资格将再次收紧，第二次调控政策升级。,6.27 限价限价：郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平，不得以任何形式收取价外费用，不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。,限贷“松口”,购房不得补缴社,保、个税,郑州限购,9.15,9.20,郑九条,郑州新增6千亩土地供应,10.2,12.22,10.3,郑州限贷,限贷升级,12.23,限购升级,12.14,复垦券土拍准入,10.31,土地熔

20、断细则出台,2017.2.10,2017.3.17,2017.5.2,2017.5.3,郑州再限购 郑州再限购细则出台,2017.6.27,郑州限价出台,政策分析,一级市场,二级市场,绿地集团新郑城市进入研究报告,积段的汇泉西悦城来访下降一半,绿地集团新郑城市进入研究报告,政策分析,一级市场,二级市场,分类,区域,项目,来访成交,其他,总结,原限购区域,东,海马公园,影响不大，新政基本没影响，资格及资金对客户都不是问题,南,绿地公园城,有大约1/10南龙湖回流客户，部分正商智慧城洋房客户退房回流至绿地公园城,南龙湖客户并未大批量回流至南区，区域来访持续下降，但客户准度提高,鑫苑国际新城招商天地

21、华府,南龙湖回流客户很少，客户量来访持续下降来访减少三成，但到售楼部的都是真心想买客户, 30组左右客户受到影响，可通过更名、退房、签户口解决 说辞方面主要表现在置业顾问引导客户，突出现在是购房好时机客户心理：观望情绪不再那么明显，能买就买了,西,华瑞紫韵城汇泉西悦城,来访和成交变化不大，略有下降来访下降一半,客户心理：并没有像10月份第一次限购时那么恐慌和观望，基本没有客户会对价格下降有期 受房源影响，主力在售大户面积的华瑞望，有资格就买，没资格想办法，实在不行就 紫韵城来访成交略有下降，主力刚需面再等等,北中心,北区受新政影响较小，受价格高企影响较大，区域首付政策大概率出现受项目在售房源及

22、推广等影响，区域项目表现不一致，新政对大面积改善产品去化影响较大,锦艺金水湾绿地璀璨天城中原区片区,蓄客期，客户认筹量不是很好，来访下降30%左右（受新政及项目本身预售证影响）因为有推广，来电来访变化不大受购房资格影响，成交下降六成（目前成交主要为80-90刚需房源，140大户型受意向客户购房资格影响成交急剧下降）来电来访达到去年最低点加上在售项目有限，总成交量较低,客户心理：对新政并不恐慌客户心理：人们的购房紧迫性不强,航空港区,区域整体项目,新政+区域整体宣传停滞影响，来访成交下降一半，客户对整个市场观望，需要反应时期,政策频出，除港区外原限购区域客户对政策进一步收紧处麻木状态整体来访呈下

23、降趋势，但客户准度提高，被限购客户积极寻求方法改善产品意向客户资格多受限，去化受新政影响较大,绿地集团新郑城市进入研究报告,政策分析,一级市场,二级市场,分类,区域,项目,来访成交,其他,总结,绿博,新政后绿博不限购不限贷优势丧失，来访客户下降30%左右，多项目重启派单拓客，区域市场受新政影响较大,区域整体项目亚新美好艺境、名门紫园、雅居乐春森湖畔、融创象湖壹号等入会项目,来电来访下降30%左右客户有效率30%左右,亚新美好艺境、郑地美景东望、万科兰乔圣菲郑东碧桂园绿地香颂,重启派单拓客针对购房资格：允许更名一次针对购房资格：允许退房,新限购限贷区域非限购限贷区域,中牟新城荥阳新郑龙湖镇平原新

24、区,客户主力来源区域为中牟，中牟客户对于限购并不像郑州客户敏锐，大不会都会觉得还有方法可以买房，目前整体而言并没有很恐慌的感觉刚需自住客户目前处于观望期，但由于价格优势客户适应期预计较短；投资客户受影响较大新政前区位交通+不限购不限贷优势，龙湖镇价格直逼南四环；新政后，不限购不限贷优势消失，来访成交大幅下滑，首付政策大概率出现目前为郑州近郊唯一非限购限贷区域，关注度增加，但客户整体偏理性（珍惜购房资格），受项目属性影响，表现略有不同，新政为平原新区带来利好,路劲国际城金地格林小城碧桂园龙城天悦区域整体项目绿地泰晤士新城恒大金碧天下二期蓝城桃源春晓,新增客户明显减少（原来一周300余组，现在一周

25、100余组）入会客户中一半因资格受限来访减少三四成认筹有效率低至4成限购后南龙湖项目周来访量下降8成左右，到访客户多为意向咨询类（政策、价格），有效客户量严重下滑来访增加一半（原每天来访30余组，现40-50组成交明显增加（之前1-2套，现在6-8套），来电来访明显提高来访略降，但成交比例上升，客户准度提高,针对首付比例提高：可退房，4月23日开盘客户中有40%客户退房开盘时间延后（从5月中旬后推至5月下旬左右）客户预期明显下降目前投资客占比70%左右5月16日平原新区现地王后项目涨价1000元/,新限购限贷区域：1、原不限购不限贷低首付优势不再，整体客户量减少，区域来访成交受影响；2、项目间

26、互相观望；3、开盘尚未签约项目应对策略有允许退房、更名和协调首付比例等,政策分析,一级市场,二级市场,银行收紧房贷利率，首套基准、二套上浮10%成为主流，房贷利率进入上行通道绿地集团新郑城市进入研究报告,绿地集团新郑城市进入研究报告,政策分析,一级市场,二级市场,政策分析,一级市场,二级市场,“五三”新政后， 新郑市纳入限购范围，虽限贷政策未出，但目前首套首付执行30%，二套60%；因片区以自住客户为主，限购影响明显小于郑州市区,平原新区,汴西新区,中牟县,郑州市区,航空港区,新密市,巩义市,登封市,上街区,限购+限贷+限售区域限购+限售区域限售区域,新郑市,新政后影响预测： 土地：新郑当前地

27、价相对较低，纳入限购范围是对区域价格和价值的肯定，高涨的房价,将带动区域地价上涨，预计限购后地价将随之抬升； 市场：限购后，客户更加理性，更加注重产,品品质、开发商实力和口碑；市场运营趋于规范化，不良竞争减少，品牌开发商和品质,楼盘将迎来利好； 价格：短期内区域价格趋于平稳，随着各项,目素质的提升和客户信心的恢复，价格处于平稳上升通道。绿地集团新郑城市进入研究报告,政策分析,一级市场,二级市场,新郑市住宅用地年度供求价走势分析,新郑市区商品住宅用地月度供求走势分析,年度走势：近四年新郑市土地供应规模、成交量保持平稳，地价持续攀升，净地成交价不断走高；月度走势：2017年受1-4月份无土地供应的

28、影响，2017年5月土地供应533.1亩，达到16年以来月度高；目前板块土地获取方式：据了解，新郑市区目前拿地方式主要为底价勾地，前期私下与政府协商统一，后期走流程，招拍挂底价成交。绿地集团新郑城市进入研究报告,土地供销价：土地获取以底价勾地为主，近4年供应规模基本持平,126.0,136.9,137.053.0,200.5 200.0 200.0,199.1,0,15010050,250200,0,400300200100,600500,供应面积/亩,成交面积/亩,土地单价,500,150100,200,500.00.0,2000.01500.01000.0,3000.02500.0,201

29、4,2015,2016,2017.5,出让/亩,成交/亩,土地单价/（万元/亩）,绿地集团新郑城市进入研究报告,地块编号,成交时间,位置,容积率,拿地企业,溢价率,土地性质,面积（）,面积（亩）,总建（）,成交总价（万元）,成交单价（万/亩）,楼面地价（元/）,新郑出（2016）067号（网） 2017.2.7新郑出（2016）068号（网） 2017.2.7新郑出（2016）069号（网） 2017.2.7,孟庄镇创新路东侧、环南路北侧孟庄镇华南城四路南侧、纵二路东侧孟庄镇环南路北侧、纵二路东侧,二类居住用地二类居住用地二类居住用地,44692.4135028.6744672.12,67.1

30、05752.595667.0753,12.312.912.9,郑州市旭天盛房102792.543 地产开发有限公司郑州市旭天盛房101583.143 地产开发有限公司郑州市旭天盛房129549.148 地产开发有限公司,10056788110052,0%0%0%,149.85149.84149.86,978776776,新郑出（2016）070号（网） 2017.2.7新郑出（2016）071号（网） 2017.2.7新郑出（2016）072号（网） 2017.2.7新郑出（2016）073号（网） 2017.2.9新郑出（2016）074号（网） 2017.2.9新郑出（2016）075号（

31、网） 未成交新郑出（2016）076号（网） 未成交新郑出（2016）077号（网） 2017.2.9新郑出（2016）078号（网） 2017.2.9,孟庄镇创新路东侧、华南城一路北侧孟庄镇双湖大道南侧、创新路东侧郑州荣立置业有限公司东侧、郑州天地人房地产开发有限公司南侧和庄镇莲西路西侧、沿河路北侧薛店镇S102北侧、世纪大道北延西侧新郑市中兴路北侧、青苑路南侧新郑市湖滨路东侧、中兴路北侧新郑市中兴大道南侧、郑州景瑞房地产开发有限公司西侧新郑市湖滨路东侧、少典路北侧,二类居住用地二类居住用地二类居住用地商服用地商业用地商业用地商业用地商业用地商业用地,23120.8535614.252885

32、810.6588252.834821.537602209.761947.19,34.71653.47480.432438.7247132.5127.239495.645653.317962.92371,131312.92.21.52.53.52.53.523.536,69362.55106842.75835.212783.43132379.24516875.25131607734.1611683.14,郑州华南城有限公司郑州华南城有限公司郑州天地人房地产开发有限公司郑州市柯拉莫生态餐饮文化有限公司郑州润丰房地产开发有限公司/郑州景瑞房地产开发有限公司河南优康置业有限公司,52028013867

33、8714562/430496,0%0%0%0%0%/0%0%,149.84149.85198.8890.20109.89/129.60169.65,75075010306161100/556425,政策分析,一级市场,二级市场,郑政新郑出（2016）16号（网）,郑政新郑出（2016）17号（网）,郑政新郑出（2016）18号（网）,新郑出（2017）006号（网）,新郑出（2017）007号（网）,新郑出（2017）008号（网）,新郑出（2017）009号（网）,新郑出（2017）015号（网）,商业用地,新郑出（2017）016号（网）,商业用地,新郑出（2017）021号（网）,201

34、7.6.2新郑市龙湖镇规划一路南侧、 二类居住用,1,政府储备土地西侧,地,新郑出（2017）023号（网）,新郑出（2017）024号（网）,绿地集团新郑城市进入研究报告,新郑出（2017）022号（网）,2017.2.1 龙湖镇郑新快速路东侧、祥 二类居住用0 和路南侧 地2017.2.1 龙湖镇祥和路南侧、河南锦 二类居住用0 恩置业有限公司用地北侧 地2017.2.1 龙湖镇祥云路北侧、沙窝李 二类居住用0 村土地东侧 地2017.6.2 新村镇滨河南路南侧、规划 二类居住用2 道路西侧 地2017.6.2 新村镇新村北路南侧、规划 二类居住用2 华瑞路西侧 地2017.6.2 新村镇

35、滨河南路南侧、规划 二类居住用2 华瑞路西侧 地2017.6.2 新村镇新村北路北侧、规划 二类居住用2 华瑞路西侧 地2017.6.2 新郑市中兴路北侧、青苑路2 南侧2017.6.2 新郑市湖滨路东侧、中兴路2 北侧2017.6.2 新郑市龙湖镇湖滨路东侧、 二类居住用1 规划一路南侧 地2017.6.2新郑市龙湖镇规划一路南侧、 二类居住用1 政府储备土地东侧 地2017.6.2 新郑市龙湖镇绕城高速辅道 二类居住用1 北侧、政府储备土地东侧 地,31865.47 47.846122374.83 33.595832534.59 48.850723784.21 35.71236790.15

36、 55.240540927.67 61.45340819.14 61.294821.5 7.239493760 5.6456536881.41 55.377542850.88 64.34079605.06 14.42224764.66 37.1842,131312.7121212122.53.52.53.513.213.213.213.2,95596.4167124.4987843.39347568.4273580.381855.3481638.2816875.2513160118020.512137122.81630736.19279246.912,河南锦恩置业有限公司河南锦恩置业有限公司郑

37、政中电房地产开发有限公司河南英地置业有限公司宋志强河南英地置业有限公司新郑正商兴城置业有限公司河南立上置业有限公司河南立上置业有限公司河南正商龙湖置业有限公司河南正商龙湖置业有限公司河南正商龙湖置业有限公司河南正商龙湖置业有限公司,1431010062117121130320006222992032814461128117281362830557876,50%50%0%133%166%167%144%0%0%0%0%0%0%,299.08299.50239.75316.50362.16362.86331.67199.74199.80211.78211.81211.83211.81,149714

38、9913332376271924902490857857994994994994,地块编号,成交时间,位置,容积率,拿地企业,溢价率,土地性质,面积（）,面积（亩）,总建（）,成交总价（万元）,成交单价（万/亩）,楼面地价（元/）,政策分析,一级市场,二级市场,绿地集团新郑城市进入研究报告,新郑出（2017）010号（网） 2017.6.23,孟庄镇华南城四路南侧、政 二类居住用府储备土地东侧 地,32704.09 49.1052 12.9 94841.861,郑州市旭天盛房地产开发有限公司,7359,0%,149.86,776,新郑出（2017）011号（网） 2017.6.23,孟庄镇华南

39、城四路南侧、中 二类居住用华路西侧 地,37207.39,55.867,12.9 107901.431,郑州市旭天盛房地产开发有限公司,8372,0%,149.86,776,新郑出（2017）012号（网） 2017.6.23新郑出（2017）013号（网） 2017.6.23新郑出（2017）014号（网） 2017.6.23,新郑市中兴路南侧、文化路 二类居住用西侧 地新郑市创业路东侧、政府储 二类居住用备地南侧 地新郑市文化路西侧、创业路 二类居住用北侧 地,36582.19 54.9282 22.521105.92 31.6906 1.6232916.87 49.4247 1.62,9

40、1455.47542211.8465833.74,北京佳兆业投资咨询有限公司郑州鹏景房地产开发有限公司北京佳兆业投资咨询有限公司,388741903228376,254%201%187%,707.72600.56574.13,425145094310,新郑出（2017）017号（网） 2017.6.23新郑出（2017）018号（网） 2017.6.23新郑出（2017）019号（网） 2017.6.23新郑出（2017）020号（网） 2017.6.23,新郑市南北规划路南侧、政 二类居住用府储备土地西侧 地新郑市规划路南侧、怡心路 二类居住用西侧 地新郑市长青路北侧、怡心路 二类居住用西侧

41、 地新郑市政通路东侧、长青路 二类居住用北侧 地,23661.116383.335469.547007.9,35.5272 1.6224.5995 1.6253.2575 1.6270.5824 1.62,47322.232766.67093994015.8,招商局地产（武汉）有限公司河南碧桂园置业有限公司河南碧桂园置业有限公司河南碧桂园置业有限公司,1044878641129016952,47%60%6%20%,294.08319.68211.99240.17,2208240015921803,郑政新郑出（2017）1号（网）2017.6.28,新郑市龙湖镇祥和路南侧、 二类居住用鸿鹄路东侧

42、 地,27703.18 41.5964,13,83109.54,河南鹏程实业有限公司,9390,0%,225.74,1130,新郑出（2017）025号（网） 2017.6.21新郑出（2017）026号（网） 2017.6.21,新郑市龙湖镇湖滨路东侧、 二类居住用绕城高速辅道北侧 地新郑市龙湖镇绕城高速辅道 二类居住用北侧、政府储备土地西侧 地,42201.15 63.3651 13.2 135043.6843752.44 65.6944 13.2 140007.808,河南正商龙湖置业有限公司河南正商龙湖置业有限公司,1342013914,0%0%,211.79211.80,994994

43、,政策分析,一级市场,二级市场,绿地集团新郑城市进入研究报告,序号456141617202122232425283031323334,占地面积（）23120.8535614.2528823784.2140927.6740819.1436881.4142850.889605.0624764.6642201.1543752.4436582.1932916.8723661.116383.335469.547007.9,开发商郑州华南城有限公司郑州华南城有限公司郑州天地人房地产开发有限公司河南英地置业有限公司河南英地置业有限公司新郑正商兴城置业有限公司河南正商龙湖置业有限公司河南正商龙湖置业有限公司河

44、南正商龙湖置业有限公司河南正商龙湖置业有限公司河南正商龙湖置业有限公司河南正商龙湖置业有限公司北京佳兆业投资咨询有限公司北京佳兆业投资咨询有限公司招商局地产（武汉）有限公司河南碧桂园置业有限公司河南碧桂园置业有限公司河南碧桂园置业有限公司,成交总价（万元）5202801386113032229920328117281362830557876134201391438874283761044878641129016952,政策分析,一级市场,二级市场,房地产投资总额2007年以来，新郑市房地产投资总额不断攀升，增长快速，2015年，整体投资达到1873.6亿元，住宅投资总额随之迅速增长，2015年

45、达到1233.7亿元。表明整体地产发展出现爆发式增长，住宅投资占据绝对主导地位。,2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年,投资总额,298.8,430,513.8,775.2,923.6,1095.1,1445.3,1723.5,1873.6,0,200018001600140012001000800600400200,新郑市历年房地产投资总额（亿元）,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,投资总额,225.3,338.1,394.2,555.7,627.4

46、,675.7,910.5,1176.9,1233.7,0,140012001000800600400200,新郑市历年住宅投资总额（亿元）,注：数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报、新郑市房管局信息中心，包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡）绿地集团新郑城市进入研究报告,政策分析,一级市场,二级市场,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,历年房屋施工面积 1296797 1610218 1312365 1640455 1945829 2540370 4073341 4778350 5352741,施工面积增幅,13.0%

47、,24.0%,18.0%,22.0%,-18.0%,28.7%,62.5%,17.4%,12.0%,-30.0%,70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%,0,600000050000004000000300000020000001000000,商品房施工面积近年来，新郑市商品房施工面积明显攀升，整体发展迅速、势头猛进。2015年达到5352741，同比增幅12%。人民路沿线地块开发殆尽、新北区开发尚未启动的双重因素，造成2011年出现短暂的下跌幅度。新郑市历年商品房施工面积（）,注：数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报、新

48、郑市房管局信息中心，包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡）绿地集团新郑城市进入研究报告,政策分析,一级市场,二级市场,商品房竣工面积、销售面积新郑市房地产市场的迅猛发展，推动历年竣工面积、销售面积的大幅度上涨，整体市场表现活跃。2015年全市竣工面积达到201.3万、销售面积235万，同比增幅分别是77.5%、13.5%。,注：数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报、新郑市房管局信息中心，包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡）绿地集团新郑城市进入研究报告,2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年,商品房竣工面积,27.9,34.7

49、,45.1,67.8,94.7,51.9,41.1,113.4,201.3,同比增幅,11.0%,24.3%,29.9%,50.3%,44.4% -45.2% -20.8% 175.0% 77.5%,-100.0%,-50.0%,50.0%0.0%,150.0%,200.0%,0,50,150100,200,250,新郑市历年商品房竣工面积（万）,2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年,历年销售面积,17.4,27.3,39.8,77.3,130.9,105.6,167.1,207,235,同期增幅,17.7% 56.0% 4

50、5.7% 94.0% 69.3% -19.3% 60.9% 23.8% 13.5%,-40.0%,-20.0%,40.0%20.0%0.0%,60.0%100.0%,80.0%,100.0%,0,50,150100,200,250,新郑市历年商品房销售面积（万）,政策分析,一级市场,二级市场,绿地集团新郑城市进入研究报告,2016年大郑州整体住宅市场表现供不应求，总成交3105万；新郑以520万成交量遥居环郑州县市第一名；郑州房地产发展外溢趋势明显。2016年大郑州市各区域住宅供销价情况,区域,供应：万,成交：万,均价：元/,市内八区航空港区新郑市,1270125349,1415183520,