房地产市调报告ppt课件.ppt

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1、济南世茂国际广场竞争楼盘调研报告,楼盘目录,一、绿地普利中心 二、华强广场 三、玉兰广场 四、银座中心 五、鲁商国奥城,六、卓越SOHO七、保利大明湖八、泰府广场 九、汇东国际 十、杰正岭寓,绿地普利中心,项目概况开发商：上海绿地集团山东置业有限公司项目占地面积59000，总建面积200,000 ，位于共青团路以北，顺河高架桥以东规划有商铺、写字楼，总层数60层，建设高度达300米的超高层建筑，建成后将成为济南的第一高楼（已被刷新）。1-5F及裙楼公园的商业区，6F-30F的办公区，32F-56F的公寓区，5760F的星级会所,写字楼产品最新规划3-56层为办公区写字楼，取消32F-56F公寓

2、区的规划设计（公寓产品面积较大，蓄客情况较差）；标准层单层面积约2000平米，划分为12间，面积分别为116、120、395平三个面积，得房率60%价格：2万（3F）-2.6万（30F），优惠方式未定，整层起售，现阶段积累30层以下客户装修标准：装修，具体未定开盘时间：计划7月份开盘电梯：配置26部6米/秒的国际一线品牌高速电梯，采用目的楼层引导系统，按商务、公寓、酒店、住宅分多台低区及高区电梯、一站式直通天梯、多部货梯、穿梭梯及层间梯，从地面到云端仅需几十秒,商铺产品项目商铺约4万平米，由6座独立3层商铺及塔楼裙楼部分组成，自持物业约3.2万平米，可售物业约0.8万平米5座可售商铺均价5.5

3、-7.5万/ ，为一拖三式布局，采用整栋销售原则，面积分别为1200、1200、2000、2000、2600平米，一层得房率80%，二三层得房率60%，商铺主体现已封顶，正在做外立面施工对客户经营业态要求较高，要求中高端品牌，在客户签约前与集团招商部进行经营业态的沟通，采用返租的销售模式，签约十年，租金分别是6元（前4年）、7元（3年）、8元（后3年）自去年7月蓄客至今共售出3800平米，销售额约2亿，成交单价5.6万/,3、优劣势分析,优势开发商品牌及实力较强处于传统商圈位置，地理位置优越，交通便利济南市区第一高，标志性建筑外立面造型新颖,吸引有实力的企业入驻纯写字间，办公氛围优越，4.2.

4、米层高,舒适度高前期宣传到位，倍受市场关注,劣势交通拥堵，上下班高峰期不便利车位配比少，满足不了客户需求写字间公摊大，达40%，利用率低客源群体有局限性,销售周期长户型设计不合理,不便于充分利用,济南华强广场,E,C,D,A,B,华强产品基础信息,项目名称：济南华强广场项目位置：济南市山大路与解放路交汇处开发商：济南华强广场置业有限公司投资商: 深圳华强集团 承建商：中建八局 商业运营：华强电子世界物业管理：华强物业（暂定公寓3元/月写字间6.6元/月）项目总占地面积3万，总建筑面积：23.7万产品形式：商业(自持)，公寓，写字间。,占地面积：30013.5，约45亩 地块竞拍价：6.57亿，

5、溢价4.19亿，约合1459.35万元/亩楼面地价：3980.03元/建筑面积：223115.83，地上159867.74，地下58045.22容积率：地上5.5 ，地下1.41物业组成：1栋高层甲级写字楼（58231.36）、4栋高层公寓（60837.6）、4层商业（约60000）车库及设备用房：49671.74停车位：共计1737个，其中地上239个、地下1498个,业态规划,华强广场环渤海规模最大的电子信息产业综合体，涵括电子专业卖场、高端商务公寓、顶级写字楼三大物业形态，是集科技研发、文化创意、电子信息、数字智能娱乐、现代商业、精英居住等于一体的电子信息产业集群。 华强商务公寓：济南首

6、个商铺化公寓，主力面积30-60平米，依托华强电子世界的产业拉动作用，不仅具备传统公寓办公、居住等功能，还具备商铺的延伸功能产品展示、交易、电子商务等，投资价值堪比商铺。 华强国际中心：全球智慧前沿企业发展平台，专为高科技、金融、创意等类企业量身打造。160米建筑海拔、17.5米超豪华大堂、7.8米国际会议中心、5A级硬件配套、停机坪及众多智能化设施等，成就顶尖写字楼的世界标准。 华强电子世界：环渤海规模最大、种类最全、档次最高的电子专业卖场，共4层6万平米左右，是涵盖电子元器件、安防、电脑、通讯、数码、动漫、游戏、软件等全门类的全球电子信息产品展示、交易中心。,公寓： 建面6万平米，共4栋，

7、每栋29层，层高2.9米，公摊32%，4梯 12户，每层面积580平米，面积区间38-68平米物业费：3元/月装修标准：1500元/平米 硬装：地面，墙面，吊顶，厨卫精装。 写字间，毛坯（乳胶漆，无吊顶，水泥地面）、公共部分及大堂精装修 电梯品牌， 芬兰通力 ，速度1.3米/秒,公寓产品解读,写字间产品解读,单层面积：2000分 摊：35% 层 数：33层户型范围：116-270总套数：268套开盘时间：预计2012年6月开盘（认筹交10万元）交房时间：2012年12月户型：4-31层，层高3.9m；32-33层，层高7.8m大 堂：大堂挑高17.5米电 梯：10梯10户其 他：东部顶部有高1

8、6m、宽48m的LED屏物业费，15元/月，包括空调费和物业费，6.6元/月物业费，8.4元/月空调费（3.3元取暖和5.1元制冷）写字间 每层有两个卫生间，男（4）女（4）各一个装修标准：毛坯，公共走廊及大堂精装。,首期开盘推售情况,开盘时间：2011年4月开盘楼栋号：C#，D#开盘信息： C#/公寓29层封顶，高100米，4梯12户，推出套数：共计300套， 售罄。D#/公寓29层封顶，高100米，4梯12户 推出套数：共计300套，售罄。开盘优惠：2万抵3万，基础上一次性付款98折，贷款99折。开盘价格:18500-19500实价：17000 交房时间:2012年10月,8#,D,C,二

9、次加推,开盘时间：2011年6月开盘楼栋号：E开盘信息:E #/公寓29层封顶，高100米，4梯12户，共计300套，销售率80% 开盘优惠：3万抵5，基础上一次性付款98折，贷款99折 开盘价格：21000实价：20000交房时间:2012年10月,E,现销产品,开盘时间：2012年4月7日开盘楼栋号：B开盘信息:B #/公寓29层封顶，高100米，4梯12户，推售共计200套，销售率10% 开盘优惠：5万抵8，基础上一次性付款98折，贷款99折 开盘价格：22000实价：20000交房时间:2012年10月,B,客户群体分析,山大科技市场的业主，以及中小型或者成长型电子类企业刚刚进驻山东的

10、以及想在山东发展的电子类大企业，不乏很多投资的公司周边医院、银行及固定办公人群以及有投资需求的项目周边的人群在股票、期货、基金市场的潜在客户转向华强的办公式公寓,世茂国际广场PK华强国际,优劣势分析,优势：公寓面积小、适合投资，3860平米之间准现房，今年十月份交房B、C、D、E标准层580平米，4梯12户，舒适度高写字间大堂挑高17.5米，十梯十户，提高了办公效率,优劣势分析,劣势：层高低2.9米，公摊32%，装修标准低地处济南传统交通拥堵区域业态非常单一，主要以专业科技市场为主，局限性非常大，以华强为品牌的写字楼，无法融合多种行业的办公中心，兼容性很差从济南市长期规划来看，该地区未来十到二

11、十年内不是济南市重点的对象，未来发展空间比较狭窄，政府参与度不高从营销策略上看，前期策划宣传达到了一定的效果，首次开盘价格太高，客户前期预期太高，后期市场波动较大，客户预期不断降低，无法做出灵活的应对措施,玉兰广场简介,玉兰广场位于济南市政府行政中心龙奥大厦的东门，南望大型高端社区海尔绿城全运村，济南政务、体育、文化、金融、商业、高端居住新中心。,玉兰广场,龙奥大厦,目前，出售的玉兰广场写字楼是全运村项目玉兰广场部分的二期工程。玉兰广场一期工程济南喜来登大酒店、山东高速大厦、玉兰公寓已经竣工交付并投入运营，玉兰广场二期写字楼部分在今年3月25日开盘发售。,喜来登酒店,玉兰二期1#楼,玉兰公寓,

12、山东高速办公楼,玉兰二期2#楼,玉兰二期3#楼,玉兰广场二期经济技术指标,玉兰广场二期总用地5.32公顷，宗地总面积为36590.2平方米。总可售面积约183160平方米，其中地上办公建筑面积约124025平方米；地上商业建筑面积约为12215 平方米，地下车位1150个。,单层1850平米平层图,综合数据分析,电梯品牌通力，2.5米/秒，承重1000公斤公共部分精装，室内全毛坯2号3号楼一共308套房源，物业费未定2号楼6梯8户，单层面积1800平米，公摊25%，3号楼5梯6户，单层面积1450平米，公摊29%,销售政策及销售情况,办公一次性98折,按揭99折，折后价格在1.25万左右近期销

13、售 每月写字楼销售额在1.2亿左右包含全运村销售率在60%,客群分析,老业主占60%，私营、餐饮、钢材，矿产为主。老客户占到20%，老客户带新客户占到30%-40%，其余为来电来访,优劣势分析,优势南北通透的写字间，办公室舒适度高新奥体片区的核心位置，紧挨龙奥大厦、喜来登大酒店，周边环境优美，空气清新，绿化率高出入济南方便，紧挨经十路东路，距离绕城高速公路和机场较方便,周围生活、金融、商业配套有待完善，员工用餐困难，办公业务往来不方便。室内全毛坯，无空调暖气，只有管道预留接口公共交通设施非常少，距离火车站，汽车站，西客站都非常远客源群体有一定针对性,局限性较强区域被炒作过高,产品价值已经过份透

14、支,收益率不高,劣势,银座中心,区域属性 城市副中心、反传统商业带、价格洼地开发属性 区域挑战者、大规模(55万平米)、城市综合体项目定位 改变格局的力量、领袖济南商务,基础信息,项目位置：经十路纬十二路交叉口开发商： 山东银座置业有限公司承建商： 南通建工 济南二建 济南建工 景观设计：美国兰博怡高物业管理：山东银座物业管理有限公司 产品形式：写字楼，商业，公寓，综合型高端产品开盘时间：2010年7月3日 交房时间：2012年6月30日,地块规划,银座中心是山东银座置业有限公司投资20个亿兴建的，集购物中心、6E写字楼、国际公寓、星级酒店于一体的体验式综合体，是经十路旁城市新地标，济南都市新

15、中心。,综合数据分析,电梯品牌日立，速度1.78米/秒物业费5元/平米，中央空调品牌约克每层两个卫生间（4女3男）公共空间交房标准 （1）外墙 ：玻璃幕墙、铝单板 （2）大堂：石膏板吊顶 地面石材 墙面石材 （3）一层电梯厅：玻璃吊顶 地面石材 不锈钢电梯门、玻璃墙面 （4）标准层电梯厅：石膏板吊顶、铝塑板、墙面石材、地面石材 （5） 标准层走廊：石膏板吊顶、地面地砖、墙面乳胶漆,1/4层 户型350灵动空间，企业腾飞的战略要地3.5米层高，办公空间明朗开阔大空间，大气度，舒适身心享受智能化管理系统，商务办公高校省心,东塔产品,1#楼,国际甲级6E写字楼，1/4层户型,整层 户型1400豪阔空

16、间，体现企业尊崇气度3.5米层高，空间宽阔，打造大气明朗的办公环境超大开间任意布局，视野开阔商务更舒适智能化管理系统，商务办公高效省心,东塔产品,国际甲级6E写字楼，整层户型,1#楼,西塔产品,125-260灵动商务空间，更多布局任意选择3.5米-4.95米层高，打破空间制约办公空间明朗开阔，身心舒畅效率更高卓越精装品质，每处细节均凸显精英气质智能化管理系统，商务办公更高效,精装6E写字间，商务办公更高效,F9-F21,2#楼,私家单元装修标准,办公楼:玻璃入户门 石膏板吊顶 乳胶漆墙面 水泥毛地面 约克多联机中央空调CEO公馆:内开防盗门、石膏板吊顶、壁纸和乳胶漆墙面、实木复合地板、（厨房吊

17、顶为铝扣板、瓷砖墙面、地砖地面、整体橱柜、卫生间为整体卫浴）、灯具为吸顶灯、空调为约克多联机空调、电话宽带有线电视入户,销售政策及房源,CEO办公一次性85.5折,按揭91.5折，折后价格在1.2万-1.4万左右办公楼一次性97折，按揭99折，整层优惠3%，半层优惠2%，两层及以上4%近期销售 每月销售一套 面积分别为：64平米，350平米，260平米，97平米销售率达到70%,客户群体,槐荫区区域客户占到60%，客户群体多为私企（律师事务所，会计事务所，医疗器械）认可银座品牌的客户居多投资、自用客户各占50%,优劣势分析,优势西部中心地段，三条主干道（经七路、纬十二路、经十路）围合之处西部唯

18、一一个大型城市综合体，体量55万平米，15万平米大型商超银座品牌，鲁商传承150米地标建筑，双子塔京沪枢纽，距离西客站20分钟准现房，今年全部交付,劣势西部大环境差，在槐荫区公司注册时没有优惠政策商圈档次低，周围的消费能力和水平差纬十二路交通拥堵，常年没有规划改造，路况差层高3.5米，远远达不到顶级写字楼的标准,鲁商国奥城,一、项目区位图,鲁商国奥城位于奥体文博片区的核心位置，南部正对奥体中心、龙奥大厦，临近济南高新技术开发区，与省高院、省立医院、省交通局为邻。南临经十路，东临奥体中路（贤文路），北临解放东路，周边集聚了政务中心、奥体中心、文博中心等城市配套设施。,二、基本信息,占地面积:50

19、600平方米 建筑面积:430000平方米 开工时间:2010-04竣工时间:2012-04开发商:山东省鲁商置业有限公司物业管理公司:鲁商物业管理公司建筑单位:南通六建、济南四建、山东天齐代理商:百安居置业咨询景观设计单位:香港贝尔高林,物业类别： 写字楼、公寓、酒店、商业项目特色： 投资地产所属商圈 ：经十路奥体片区车位：2500个（地下二三层）容 积 率 4.20 绿 化 率 35% 整合推广： JCT腾鲤传播,政务配套：龙奥大厦、省高院、省交通局、省军区、省国资委文体配套：奥体中心、省档案馆、省博物馆、燕山中学等医疗配套：省立医院东院、武警总医院、省红十字会医院金融配套：中国银行、中国

20、人民银行、农业银行商业配套：银座超市、喜来登大酒店、净雅大酒店交通情况: 119路、115路、202路、18路、150路、K139路、303路、305路、315路及BRT4、BRT6号公交线路。,三、项目配套,项目一共六栋高层，由4栋高层甲级写字楼、1栋高层星级酒店、1栋高级精装公寓及商业组成的城市商业综合体。,四、项目规划,1#写字楼,2#写字楼,3#写字楼,4#写字楼,6#公寓,5#酒店,目前在售6号楼公寓，一共26层，户型面积从45到110不等，5梯15户。其中12层为商业，320层为14000平层精装公寓，均价17000元/。2126层为loft精装公寓，层高4.95米。 物业费3元/

21、月/ 精装4000元/标准，厨具为好家乐，洁具科勒，家电为海尔，家具品牌暂定,五、产品介绍公寓,写字楼为14号楼四栋，其中1号楼被山东国电集团整栋团购，2号楼现已全部售罄。 3号楼和4号楼预计2012年6月份开盘，3号楼26层，4号楼36层，平层面积15000，预计价格在12000、13000元/，最高价格15000元/左右。,产品介绍写字楼,产品介绍酒店及商业,鲁商国奥城的酒店及商业部分为自持物业，其中5号楼为酒店，计划引进一家高端酒店管理公司运营。整个项目的裙楼部分1、2层为商业，地下一层为银座商城。,5#酒店,裙楼地下1层，1、2层为商业,鲁商国奥城目前销售产品为6号楼公寓，近半年的销售

22、业绩不佳，共销售15套精装公寓，成交均价13500元/。五月第一周零成交。公寓LOFT剩余9套，总面积约630，平层公寓剩余5套，面积约560。 之前写字楼成交均价15750元/。预计将在2012年6月底推出3、4号写字楼产品，目前正在蓄客阶段，大多以投资为主。 目前销售阶段价格无优惠政策，老客户会享受赠送一年的物业费。,六、销售情况,样板间,鲁商国奥城优劣分析,七、小结,鲁商国奥城为济南高新区的商业综合体项目、打造济南高端的商务群落，写字楼拥有1500国际标准空间，为大型企业和中坚商务力量量身定制，创新性地采用层商务模式，实现“微型总部”化的专属办公。 与济南世茂国际广场项目相比，在业态构成

23、方面有很大的相似之处，都是商业综合体。但是两个项目在区位因素及产品定位上有明显的差距，这也影响了两个项目的客户群体差异。,卓越SOHO,基础信息,项目名称：卓越时代广场项目位置：经十路浆水泉路交汇处 开发商：山东泰隆房地产开发有限公司承建商：华丰建筑有限公司 物业管理：未定（物业费暂定1.7-1.8元/月）项目总占地面积1万 总建面积3万余平米 产品形式：高层，商业，公寓，酒店开盘时间：暂定2012年5月底 交房时间：2014年8月,项目基础信息积率：2.4绿化率:38%装修标准：1500，配置未含家电,品牌未定体量：共三栋楼，约2000套1#4-16层 6梯50户2#3#3-20层 2#5梯

24、39户 3#6梯50户层高4.99米面积：60-102（2层面积）产权面积单层30-50左右单价：10200元公摊：20%30%车位：1:0.6地下，出售，地上少量出租商业交付日期在今年年底或明年年初1层为裙房商业，负一层为酒店代租服务,总计2000户，现认购1000张左右客户来源：历下区区域周边客户、外来投资客户年龄层：2050岁职业分类：中小企业员工、地产同行、小型专业投资客、事企业普通员工投资目地：投资90%客户整体特点：客户群体范围较广，客源分布及职业较杂，但基本以社会普通小康家庭为主，意向通过投资公寓获取高额的回报,认购及客户情况,优惠政策开盘当天优惠20%认购卡优惠3万抵9万 一次

25、性10%,项目优劣势,广告策划较吸引人，项目品牌深入人心地处东部的核心区域，发展潜力较大交通便利，周边配套相对完善,前期开发项目情况问题较多，开发商市场口碑较差容积率高，公摊大，户梯比高，自住或办公舒适度差双层面积销售，单层产权面积登记车位配比少1：0.6(实际情况还要低于此数值),保利大名湖名堂,项目概况开发商：山东保利置业商业项目部分总建面积100,00左右 ，位于经一路与大明湖东门交汇处东北方向。规划有商铺、写字楼，共有三栋多层，三个单元双电梯楼组成1-2层为商铺共17套，3-7层为平层和Loft办公写字间,产品综合数据分析,写字楼公摊为28%-38%，商铺公摊为7%-10%车位地上地下

26、一共300个商铺售价在3-7万元，其中写字间1.4万元，loft1.8万元，共152套房源，面积50-800平米无中央空调，大堂及公共区域部分精装修，其余毛坯报价1.2-1.4万，物业费未定,销售数据及优惠政策,商铺售出13套，剩余4-5套，写字间共152套，平层写字间售出110多套，loft写字间售出15套左右商铺售价在3万-7万之间，写字间在1.2-1.4万之间99折，一次性付款97折，老带新97折，贷款98折写字间优惠后价格在1.1万目前销售的120多套房源中，仅有一套做了网签，原因是担心贷款出现问题，现在对于贷款客户的情况进行统一审核，做了网签万一贷款下不来，会很麻烦，所以都在等着一切

27、稳妥之后再网签,客群分析,事业单位，中小企业主（工程、广告类）外地投资客较多，泰安地区，济宁地区，东营地区居多。他们主要是以煤炭行业，石油单位等能源行业为主,泰府广场,由一座4层的主体商业建筑和沿街的3层仿古建筑单体组成,基本信息,项目位置：历下区泉城路与省府前街交汇处东侧 发展商：济南融新投资发展有限公司开盘时间：2010年9月10日开盘 项目总建筑面积：5万平方米车位：地下500个物业费：15元-25/月产权：40年租金：2530元（一层） 1718元(二层）,层高：LOFT创意层高6.3米装修标准：商铺内部为毛坯，公共区域为精装商铺柱间距：8米面积：100300平方米可根据客户实际需求进

28、行小分割或相邻组合 单价：8万13万 分摊：20%主力店：百盛（约3万平已开业）商铺购买客群：品牌商家自用+少部分投资客交通：41路、66路、101路、106路、 K59路、K95路、K109路经过。,客户分析,客户来源：大多为各品牌专卖店企业主购买，部分高端投资客年龄层：40岁以上职业分类：餐饮、服装、化妆品、珠宝手饰（周大福、屈臣氏、太平鸟、三福百货、森马、阿依莲、麦当劳等）购买目地：自营客户整体特点：由于泰府广场的地理位置优越，个人购买情况相对较少，大多数为知名的品牌企业进行购买,项目优劣势,地理位置优越，商业氛围浓厚周边配套齐全人流、车流多，人气旺盛现房发售，即买即用大型品牌商业购货中

29、心（百盛）入驻,总体量较小，不足以与大型商业综合体相比拟物业费管理费较高，最低为15 元/月/ ，餐饮区域更是高达25元/ 月/短期内看不到收益率，招商进展困难投资资金需求量较大，目标客源范围狭窄开发商品牌实力一般，06年成立,汇东国际,1号楼,2号楼,项目介绍,项目名称：祥泰汇东国际项目位置：花园路东首投资商：祥泰控投、祥泰实业发展商：山东祥泰森林河湾置业有限公司承建商：三箭集团物业：源泰物业产品形式：高层、小户型公寓总建筑面积：10万平方米开盘时间：2012年4月21日 交房时间：2014年10月,户型面积：33-86装修标准：毛坯标准层高：3.08m大堂层高:5.6米物业费：1.8元/(

30、含电梯)车位数量:800余个户梯比:6梯28户分摊:24.5%总计户数：共1735户,产品信息,现销产品,正常接待来访新老客户，努力去化1号楼剩余房源继续执行开盘销售价格体系，收回部分优惠政策,现在可售房源均价约为7300元/左右现行优惠政策主要包括： 1、周周购优惠（从5月6日起，购房总房款享3000元优惠，每周优惠幅度减少1000） 2、团团转优惠（下定后在签约前推介两名客户购买，可享2000元优惠 3、老带新，老客户享受2000元奖励，新客户享1%总房款优惠,开盘时间：4月21日开盘地点：鲁艺影城开盘楼座：1号楼（共计896余套）蓄客时间：2011年6月到2012年4月累计办卡：450张

31、到场人数：约200当天成交：100余套（实际不足70套）成交均价：6900,开盘情况,客户分析,客户来源：以东部中小型投资客为主，投资群体主要集中在历城及高新两个区域年龄层：2535岁，投资年龄偏年青化职业分类：金融系统、医疗、小型企营业主、事企业单位员工、房地产同行投资目地：以资产增值，获取高额收益为目地，极少部分用于办公自住客户整体特点：签于祥泰汇东国际以低总价、低首付的产品特点，无论是公司基层员工或是上市企业领导，都有能力购买该项目的公寓产品，这也就造成了客户年龄年青化、客户来源大众化、整体档次较低的一个特点,日进百金（3月21日4月21日）猜均价(签约客户成功猜中均价，日进百金翻倍）免

32、费办理祥泰会员优惠1000元开盘当天成功选房享受1%总房款优惠团团转活动总房款优惠2000元（三人组团购买）老业主享受总房款1%员工优惠1%5%,开盘优惠政策,小户型低总价低首付分期付款客户群体广泛公寓大堂层高5.6米地处东部区域,有一定发展潜力物业费用较低,车位数量严重不足,仅1:0.6,不利于车辆停放周边人气不足,配套少环境差,居民整体素质偏低交通不便利投资收益较少,风险较大楼盘整体档次较低交房时间较晚2014年10月,项目优劣势,样板间赏析,杰正岭寓,商 业,写字楼,2号公寓,1号公寓,基本情况,济南旅游路与洪山路路口西北发展企业：济南历下区燕山工业小区开发建设总公司项目总建筑面积：33

33、138.74平方米计划投资：3亿元物业管理：济南美嘉园物业管理有限公司（物业费2.9-3.0元/月）容积率：1.7 绿化率：40% 产权：50年,产品分析,公寓具体情况户梯比:2梯12户总层楼:15层销售面积:36-75公摊:24%售价价格:12500-13000元/销售情况:开盘推出1号公寓共计168套，售出140多套(75 约15套左右,其余均为小面积3651平米精装标准:不低于3000元/产权年限:50年产权车位:214个,其中地下174个,地上40个,建筑面积3600沿洪山路45000元/，沿洪山北路28000元/目前暂时未蓄客,商业基本情况,客户分析,客户来源：历下区周边客户,及部分

34、外来投资客年龄层：40岁左右的中年人士职业分类：政府机关人员、中小企业管理层、高校老师等投资目地：自住办公占50%,投资50%客户整体特点：以社会中层收入家庭为主导，年龄层集中在40岁左右，为中年成功人士，具有一定的社会地位,贷款95折一次性94折老客户介绍新客户各赠2000购物卡,现行优惠政策,今年7、8月份预计会推出2号公寓共计推出房源170套左右预计售价13000元/左右,下半年推盘计划,标准不低于3000元/木地板，墙面贴壁纸麦克维尔中央空调，分户控制，实现手机、短信远程控制科勒洁具地暖西班牙法格整体橱柜即热式热水器（即开即用）西门子开关面板立林可视对讲机整体双开门衣柜,精装标准,项目

35、优劣势,精装档次较高，空调系统智能化，有地暖周边环境较好，空气清新，紧靠洪山公园容积率仅1.7，绿化率达到40%，生活舒适度较高综合用地，50年产权,交通不够便利，可达性差周边生活配套相对较少（餐厅，娱乐，大型商超等），人气较弱产品的附加值全部加入了房价中，压缩了升值空间。地处住宅中心，而非商业中心，租金难以提升，投资收益率较低开发商知名度低，市场认可度不高，竞争力较弱,样板间欣赏,市调小结,整体来说属于一个小型楼盘，50年产权，购买客户大部分用来自住，不低于3000元/的精装标准在区域中属于较高档次。4月份楼盘共销售6套，目前可售产品单一，销售进入低落期。总体来说，对济南世茂国际广场影响不大。,谢谢聆听,