衡阳市超高层建筑价值论证及项目定位分析+ppt课件.ppt
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1、衡阳市超高层建筑 价值论证及项目定位分析,中国 衡阳 城芯一个城市的天际之作,横空出世!,第二部分 项目开发条件与前景分析,项目开发前景分析:,国内外超高层案例研究,超高层出现的城市背景经济发展与高度城市化的产物,城市土地市场特征:地价居高不下城市重要区域土地极度稀缺城市化率发展阶段:初期阶段:城市化水平30%;加速阶段:城市化水30%65%;后期阶段:城市化水平65%;,随着中国城市化的进程加快,经济的持续快速发展,超高层的住宅开始在各大城市涌现,一些二线城市也开始出现此类产品形式,超高层分类,酒店,写字楼,综合体,居住性物业,深圳 罗湖俊园(万科)深圳 擎天华庭深圳 金域蓝湾(万科)上海.
2、世茂滨江武汉.锦绣长江香港.贝沙湾香港.凯旋门香港.浅水湾新加坡.吉宝湾,上海金贸武汉.锦绣长江,很多CBD商务中心北京中央商务区上海陆家嘴深圳中心区北京中环世贸,综合体住宅酒店写字楼公寓商业写字楼公寓深圳华润.万象城深圳大中华广场,通过广泛深入的调查,我们对国内外居住性超高层案例进行了研究,深圳:万科俊园万科金域蓝湾系列(深圳、珠海、福州)擎天华庭港立豪园世贸滨江系列(上海、福州、武汉)青岛东海路9号,香港新鸿基.凯旋门贝沙湾新加坡吉宝湾,澳大利亚黄金海岸Sierra Grand迈阿密海岸线案例,香港超高层典型案例,凯旋门香港单价最高的顶级公寓豪宅,项目:凯旋门(the victory ar
3、ch)区域:尖沙咀柯士甸道西1号占地面积:172000平方尺物业类型:4座住宅大厦,共1054个住宅单位户型面积:标准单位面积5002,300平方尺,以三房为主开发时间:2005年入伙时间:2006年7月价格:1525万(最高价38万)元/平方米物管费:2.6元/方尺,发展商:新鸿基地产与香港地铁公司管理公司:地铁物业管理代理商:美联和中原,凯旋门,外立面,凯旋门夜景,“凯旋门效应”带旺同区二手楼,成2005年香港楼市营销经典案例,2005年香港房地产市场背景:2005年5月,香港银行陆续加息,香港地产尤其是二手房交易量骤减,在加息公布后的一段时间,郊区楼盘更是出现“零”成交量。投资银行美林证
4、券预测,受到香港银行贷款利率上升的冲击,香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里,美林同时下调香港五家房地产公司的评级。 但6月15日,凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。市场证明,“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。 “凯旋门效应”带旺同区二手楼凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨,如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升712%,飙升到1.41.7万元/平方米。同时,更带起香港豪宅价格不断攀升,使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。凯旋门效应下,目前擎天半岛的平均尺价为8,000元,较上月同期上升5%7%,本月尺价将再有3
5、%5%升幅。此外,受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激,3月分擎天半岛累录70宗二手成交,较上月上升1倍。,君临天下,擎天半岛,摩天会所:拥有无敌海湾视野,配套顶级豪华,完全体现了顶级高尚生活,59楼的摩天大厅,就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池,每一位身临其境的参观者,都会被眼前璀璨的夜景深深吸引,落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔,显得波光粼粼,令人不禁迷醉。60楼为宴会及休闲区,星梦宴会厅豪华典雅,天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯;最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁,180度的临海景观,是适合小酌几杯的好地方;61楼是大型健身中心,在跑步机上跑步,高空俯瞰维港,彷佛空中漫
6、步;62楼为空中花园,以法国浪漫情怀为蓝本,划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园,让住户在绿化空间中舒展筋骨。,62楼空中花园,60楼为宴会及休闲区,61楼是大型健身中心,国内一线及二线城市案例,上海世茂滨江花园,坐落于浦东陆家嘴金融贸易区,是中国最高的全江景外销豪宅,大规模超高层高尚社区,案例1:世贸滨江,以黄浦江景观为依托,充分利用地段优势,以奢华配置和强势营销打造浦江东岸大型水岸豪宅社区,以黄浦江景观为资源主轴打造临江豪宅,奢华设置和配套营造顶级豪宅产品,以强势营销树立项目顶级豪宅形象,独特的国际化园林景观,豪华会所树立豪宅物业标准,独创的高品质物业管理,强势营销立势,一
7、举树立顶级豪宅形象,以浦东黄金地段树立豪宅升值潜力,顶级室内装修,上海首创超高层豪宅,上海首家组建全球化的销售网络,武汉自96年开始出现超高层建筑,绝大多数为写字楼,世茂锦绣长江为首个超高层住宅,武汉目前超过150M的超高层建筑:武汉佳丽广场(96)泰合广场(96)武汉国贸大厦(2000)武汉广场(2003)中南商业广场(2003)武汉世贸大厦(2005)武汉民生银行大厦(2006)武汉建银大厦(2006)京汉科技大厦(2006)保利文化广场(2006) 武汉时代广场(2006)武汉广电中心(2006)其中仅有武汉锦绣长江属于超高层住宅开盘时间: 2006-10-28 入住时间: 2007-0
8、6-30,民生银行,武汉世贸大厦,武汉建银大厦,武汉国贸大厦,武汉广电中心,案例2:锦绣长江,武汉世茂锦绣长江是集超五星级酒店、高端办公楼、产权式公寓、 SOHO、商业街及优质住宅为一体的大型综合国际水岸小区,单纯城市核心类超高层,万科俊园深圳市标志性建筑物之一,上世纪90代后期深圳第一代豪宅的典范之作,位于罗湖区黄金宝地,项目名称:万科俊园区位:处罗湖区文锦中路与爱国路的交汇处,爱国路1001号 交通:交通极度方便,深南大道,滨河大道笋岗路三条主要干道在俊园前后平行划过,前往文锦渡海关,福田新市区,瞬间可达地块用途:商住年期:1995年动工 1998年底竣工占地面积:5466平方米总建面:7
9、8110平米容积率:14.29绿化率:25.00%,案例:万科俊园,户型: 189507平米,13种户型,最大程度地满足了业主对丰富多彩生活的追求,套数:共178套豪华单位户型区间:189507平米,共13种户型主力户型: 200多平米实用率:80%,会所、室内装修:无不体现豪华、 尊贵,代表这一时期豪宅的最高品质,会 所:包括空中花园、500平方米泳池、台球室、健身房、家庭活动厅、儿童娱乐设施、桑拿浴室、阅览室、影视厅等电梯厅:墙身及地面铺砌高级石英砖,配立体天花,安装典雅灯饰,安装HITACHI高速电梯风水:一块十几吨重的泰山石摆放在俊园大厦广场的中央,俗称“石敢当”,起镇宅辟邪作周边环境
10、:公 园(洪湖公园、深圳水库公园等);学 校(翠园中学、翠竹小学、海丽达幼儿园等);商 场(东门商业区、国贸商业区等;银行、医院内部装修:套装组合厨柜:包括人造石台面连双洗涤盆,进口转向冷热水龙头,内置抽油烟机等等 卫生间: ET洗面盆及原厂水龙头及坐厕原厂五金配件等 供水: 中央集中供热水系统 消防: 消防报警系统、闭路电视监控系统等。,地标性超高层对城市价值的提升,1、全国城市横向对比 区域发展因超高层而提速,北京的中国国际贸易中心第三期提升了北京CBD内商务写字楼的国际化程度、上海环球金融中心重塑了上海外滩金融中心、广州西塔标志着珠江新城CBD进入一个新的发展阶段、深圳地王大厦成为经济特
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