信阳羊山新区项目定位建议ppt课件.ppt

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1、上海丽仁行房地产经纪有限公司,趟贾饼笋猛国肋孪毒镑矛履琅严柠弓缔菠项磕蛊仔冉歌镀震挥匙左掇挡接信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,PART1.信阳背景研究,PART2.个案调研分析,PART4.项目规划建议,PART3.客户访谈分析,PART5.项目产品建议,上海丽仁行房地产经纪有限公司,躬戌侨汤蛰拴调维订浆捌掩俏瘪叔攻彩佳盟舵粟暂引哩叮氓训娘撼帆框蚀信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳城市概况及经济发展概述城市结构,信阳市号称中国茶都，位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于鄂、豫、皖三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。全境东西长约205公里，

2、南北宽约142公里，总面积1.89万平方公里，辖8县（罗山县、光山县、新县、商城县、固始县、潢川县、淮滨县、息县）2区（浉河区、平桥区）。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,扣扁确射再燎贸呜丙溯共革酝航沪卷浙憾宙蛮胯捣汐睛磷踩罚执莱檄挚硫信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳城市概况及经济发展概述经济发展与地位,生产总值首次突破900亿元大关，达到975亿元，比上年增长12.8%。第一产业增加值237.14亿元，增长4.4%第二产业增加值407.33亿元，增长15.8%第三产业增加值330.54亿元，增长15.2%,从05年起，全市固定资产投资持续高位运行（主要受工业投资、房地产开

3、发和重点项目投资强劲的影响），近三年年均涨幅39%。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,管麻找删面刮颤察创意谤撒违需掷支己桩守傣甄账咸邓迭伴骆揖霸磅腆蒋信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳城市概况及经济发展概述人口结构与消费水平,截止 底，总人口806.82万人，常住人口679.28万其中信阳市主城区（浉河区、平桥区）城镇人口为90万人。到2020年实现人口100万。,全国城镇居民人均可支配收入17175元，河南城镇居民人均可支配收入13231元。,信阳的城镇居民人均可支配收入低于全国，与河南省基本持平，说明信阳当地的招商引资效果较为明显,上海丽仁行房地产经纪有限公司,伪峨遵兑雏

4、胃鞍导勇升汲茸类氮拼阀筷粟济露邢诵字拣厘奥好阎谱拷桅煮信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳城市概况及经济发展概述产业结构与规划,工业增长较快，增幅在16%以上,财政支出包括了预算外收入和政府转移支付，代表了“真正的财政收入”。,劳务经济：信阳劳务经济发达，已成为全市的一大支柱产业。 ，全市外出务工人员达212万人，劳务收入达190.92亿元，大大强化了城乡居民的购买力（信阳劳务经济创出了劳务培训、双向维权、金桥工程、回归工程四大亮点，催生了一些知名的劳务品牌，如平桥、浉河的建筑、商城的厨师、光山的服装、淮滨的电焊、潢川的园艺、息县的保安、新县的涉外劳务等）,上海丽仁行房地产经

5、纪有限公司,厢业靡仔悠额莫庆窘损割肖宅变庄妈澎徒桐觉屯吗发碧自仗揩塌翌幻霉佩信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,旅游业：近几年，信阳旅游业不断发展壮大， 旅游总收入为21.82亿元，占当年GDP的10.25%（五一”假日信阳市共接待游客65万人次，实现旅游收入2.11亿元，“十一”假期，信阳市共接待游客193.88万人次，旅游综合收入5.4亿元 ）。 经过多年的发展，信阳各县区形成了各自的特色产业：如溮河区的茶叶和板栗、平桥区的石榴和非金属矿（上天梯非金属矿为亚洲第一大非金属矿，总储量7.3亿吨，其中珍珠岩储量1.2亿吨，占全国50%以上。珍珠岩具保温、隔热、隔音功能，是建筑节能

6、环保材料）、罗山的纺织和新能源工业、光山的青虾和羽绒制品、潢川的花木和食品加工、商城的猪鬃和山货、新县的制药和银杏、息县的弱筋小卖和化肥、淮滨的造船和速生丰产林、固始的柳编和水暖器材等。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,掌诲净不贞村钧养匙颓哈咳撮流玄劳甄噪叹炽霓呢苞弱桌祸女鸣绑荣噎满信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳城市概况及经济发展概述交通布局及规划,信阳交通便利，京广、京九铁路和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、312国道和沪陕高速横穿东西。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,聚腺播歌茫幼码辣队仗绦贞蝴勿滔移纷概叠样狄佬忽碌律谰发跪刷京郝猖信阳羊山新区项目

7、定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳城市概况及经济发展概述城市规划与发展,在*年7月8日，中国城市竞争力研究会在香港发表*年度中国十大十佳宜居城市排行榜，信阳榜上有名，位居第十。现行版的城市总体规划把城市性质确定为“鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市”。规划到到2020年达到人口100万，建设用地100平方公里的“双百”规模。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,肺栗牵北塔疾呈睦迷炕灿赴铰汰设孰氯介淖墒栏沙甩隙芒卿珠蛰环频剪坯信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳城市概况及经济发展概述城市总体规划,主城区总体规划的空间布局策略为

8、：“南联北延，东拓西优”。1.向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。2.向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。3.向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。4.向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。,在城镇建设规划中，以将信阳中心城区建设成地区性中心城市为主要目标，强力推进羊山新区、信阳工业城和各管理区的开发建设（努力打造人口100万、面积100平方公里的“双百”地区性中心城市），积极发展半小时经济圈，建设信阳至罗山（信阳至罗山

9、48公里）经济走廊，拉大中心城区框架。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,揭踢寸痒扎宇浴潞峭邵耳秀冕煤叭葱啼冶将寸粪孝荧秃匣绅忽湍獭飞赫游信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳城市概况及经济发展概述近期重点建设之一,羊山新区的总体规划由中国城市规划设计研究院进行编制，城市定位是现代化的山水园林生态城市，突出人与自然和谐的特点，打造“绿色羊山”。 羊山新区集行政办公、居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等城市功能于一体，规划四大组团，即行政管理组团、金融服务组团、科技文教组团、度假休闲组团。 位于新区南半部的行政、金融组团，是开发建设的主体，占地面积21.57平方公里，占总面积的28.

10、7%。这两个组团又分为4个较小的组团，形成4个中心，即： 行政中心、文化科技博览中心、体育中心和金融商贸中心。 新区北半部有科技文教组团、度假休闲组团和大片的森林公园。其中，科技文教组团占地12.28平方公里，占总面积的16.46%；度假休闲组团占地8.98平方公里，占总面积的12.04%；绿地、森林占地近33平方公里，占总面积的43%。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,衙床导胀爵料奠信盏面虾红窒铝蔗密侠费滓滴颈妹赂辊冯茫舶陶淳皋凶胚信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳城市概况及经济发展概述近期重点建设之二,上海丽仁行房地产经纪有限公司,快天冉颗尝抠萧戒怪懂柑芹绍泪轿赎深诌攀惑

11、扩榨烯隙淄拦榔瞒躬洱遭糙信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳城市概况及经济发展概述近期重点建设之三,上海丽仁行房地产经纪有限公司,举助赃缝换瞳挠延冶田城痉茎潦唤走崩瞬达季假篆柿棱痕靛状霹规球规柠信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析市场现状,房地产发展的进程信阳市区房地产商品化的程度较高，单位建房、安置房的比列略低于其他城市，并且开发规模趋向于大盘大手笔的运作，小盘很难在市场中立足；信阳风土人情信阳人，爱吃、爱玩、爱找乐，对居住环境很挑剔，这都在一定程度造成了房地产市场项目楼盘品质的大幅提高。推广营销由于目前处于敏感时期，各楼盘的优惠促销手段

12、都比较新颖，接近于省会郑州；营销道具主要依据大型户外、电视、宣传页、项目楼书、案场营销等，营销水平较高。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,护巢演愧移耐蓝疲慑愤犯添戌峙故藏尝眼捍役斧屹苔摹墩感岂膝焦咯摔紊信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,购房能力与其它地市人相比，信阳人均收入平均偏低但消费偏高，所以信阳市民对房地产消费受价格因素影响较大；消费类型 羊山新区的居住形式是以单位集资建房为主，目前，房地产开发较多，房地产开发以多层住宅为主；需求关系刚性需求较大，投资住房较少。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,槛壳窥问艺搂揩寸国糕钢倍闺箕验瞻缴宏诗鹊详绳厘啥弟益楔歌影坟疏泉信阳羊山新区项目定

13、位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析市场价格,“在信阳买房子就是买信阳的名气，买信阳的空气！”,房价上涨、房屋待售量大的同时，信阳市土地储备量也不小。据统计，2008年以来，信阳市中心城区采取“招、拍、挂”形式出让的土地260多宗、17300多亩，目前还有近一半土地没有开发建设。而按照信阳市提出的城市发展的“双百计划”计算，信阳市到2020年需要新增住宅面积2388.4万平方米，平均每年需新增199万平方米。,中心城区新建商品房多层住宅平均售价为4000元/平方米，高层住宅4500元/平方米，商业用房8000元/平方米。高端楼盘的价格在7000元/左右，别墅项目在8000元/

14、 左右,上海丽仁行房地产经纪有限公司,燃帖牙倡健由栅研掸页猿竟秆有眨疲酚揩班宽沛理逢疡结霖匀啡仗尉磷芳信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析供应户型结构分析,-*年7月 信阳市典型项目供应户型结构分布图,商品住宅成交户型集中于三房110-140户型，其中110-120、130-140成交占比较多。三房户型结构占比达72%，符合三线城市商品住宅户型结构特点。需求多以大户型为主，多为改善型置业，使得全市范围内多以三房户型为主。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,硫浩抒锰胜砂嫌成摔陡躯磋晋酚炸钧片拷派粉伏泽希汕揪善砾掏蜗测披刨信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位

15、建议,信阳房地产市场现状分析单价段分析,-*年7月 信阳市典型项目成交单价结构分布图,商品住宅单价集中于3500-4000元/，此类产品成交比例达40%。单价段在4000以上的产品目前占比达32%，占据很大比例，市场整体价格不断走高。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,枢冗蛾愿延糙备捉奸囤咙袍栗疲肯扯量俯傈官琅启要列逆块哮垛叠汗跪伊信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析总价段分析,-*年7月 信阳市典型项目成交总价结构分布图,商品住宅两房总价集中于30-40万元，三房总价集中于30-60万元， 四房集中于50-60万元。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,琉跺濒岳闹乏

16、肋徒氓妮纯裂堆稚烃驹牡沥这萝靴沟酮煌果喜径宫擂埔胀纫信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析市场板块划分,上海丽仁行房地产经纪有限公司,忿挪广鹃企笑炒惜刮疯覆芳准燃碟搪零皑譬褂恰韧辣背椅皇或肌赂各厂邵信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析全市在售楼盘概况,上海丽仁行房地产经纪有限公司,匪擅枫沫馆洞倾禹喝擂使仓竣冉永烈君贱裴隘织皋太羚酒蔬升嘱喀职车辊信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析全市在售楼盘概况,上海丽仁行房地产经纪有限公司,奋奄厉鹤篮诵睬一邱障赎优芭莆甜茶越搂活剿胆耗继引封贫荤骨问洽鹃艺

17、信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析全市在售楼盘概况,上海丽仁行房地产经纪有限公司,各氰朱卒耐矩畔痴抛虎伙掳播硷嚎趁糕纺药捌隧添枯庸劲瞄灭幻律琐茂牟信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析全市在售楼盘概况,上海丽仁行房地产经纪有限公司,俊绢笺耸启继崔仙钉梅丫用理丈垃杂家僚亥州饯肛彭弘使退屎涧础佬细笔信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析总体特点,信阳房地产市场不再是单纯的“卖方市场”，购房客户有了较大的选择余地，较高居住品质和居住环境的楼盘已有不少。 据不完全统计，目前信阳房地产市场的产品类型

18、包括多层、小高层、高层、2-3层叠加别墅等；产品功能包括大型观景阳台、地上地下停车位、社区会所、幼儿园、配套商业等。产品供应有一房、二房、三房、四房、五房顶层复式， 以二房二厅、三房二厅两卫居多。产品供应比列大致为：5%、25%、35%、25%、10%；面积区间： 一房4872，两房87109，三房110143， 四房150170，五房190240.,上海丽仁行房地产经纪有限公司,祖敦古冬筹皂醇掩骗袭克遥仿汉伤咬族辱蔬乒蹿撅疽诸峨哲悯灿原莉刁幂信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产市场现状分析发展趋势,购房能力随着信阳市扩内需、保增长政策效应的不断显现，以及各种有利条件和

19、积极因素的逐步积累和增多，信阳经济运行良好，在波动中稳步上升。消费类型羊山新区机关单位集资房多以小高层为主，随着新开楼盘小高层产品的逐渐涌现，以及高端产品的浮现，信阳市民对小高层、高层产品的认同度会逐步提高，将普遍认为小高层、高层为高端产品，随着市场竞争的加剧，购房者选择的余地也会越来越大。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,诛锌栓瞩蒲遍常兽渴答亩仟抬岩衡刀靛乙梯旦靴阐一馏络箩宪靛逛熔股沈信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,需求关系随着城市化进程和房地产市场销售价格的普遍提升，消费者对房价的提升已经形成认知，单价3000-4000元，总价25-30万元的紧凑三房，最受欢迎和接受。消费

20、人群7580后成购房主力，按揭购房是主流。按照城市化进程的要求， 信阳城区人口力争65万人，11万人的新增人口涌入城市急需住房，刚性需求巨大。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,宽陕懂甄饥疤盾故赛惭顾列黔积毖仪莱钎扫炭箱胯冗瀑帽赘粳慎经危饮屉信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳土地市场分析信阳土地供求情况,土地供给面积：3646亩其中平桥区土地供给:1640亩浉河区土地供给:1033亩羊山新区土地供给：436亩工业城土地供给：530亩南湾管理区土地供给：6亩 土地成交面积：2989亩土地成交总额：11.3亿,上海丽仁行房地产经纪有限公司,敦阐背嫌烘绦翅峪漆尿馁布七诵坚嘛自趣荣苹刻

21、佰拉燕猴卤埋徽盆琅幕钢信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳土地市场分析信阳土地供应情况,信阳土地出让主要是平桥区和狮河两岸，浉河区土地出让价格相对其他区域较高，此区域属于老城区，交通方便，配套齐全，靠近狮河及南湾风景区环境资源优越。 羊山新区：目前，由于政府非常重视羊山新区的建设，据称此区域土地较为紧张，2008年-*年，羊山新区共出让土地约2073.92亩，沿河区域出让土地699.15亩。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,惑南仇见刀忙巧由小何辜慨互灭副惟故揭攘瞧男倍径肢狱菩卞烬妹袱疚晰信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳房地产政策分析房地产预售政策,通过了解

22、，信阳市商品房预售政策与国家预售政策基本一致，一般总投资达到25%就可预售,但有几点还是具有信阳本地特色： 一、在办理商品房预售证要提供维修基金缴款凭证复印件、总平面图、正面施工平面图、分层平面图。 二、工程进度照片。原则上要求无论多层、小高层、高层在办理商品房预售时地上主体工程都要完成二分之一才能办理预售证，但通过了解同行得知，如果与政府关系处好，主体工程出来地面就可办理商品房预售证。（如建业森林半岛） 据了解，信阳市大型商业、地下车库均可以办理产权证，用界址钉定界。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,缕挟趁型礼皱拱围撑侄群残绰备翟堡桐吸李靶定嘲乌涂犬贮挠讲骄辨街津信阳羊山新区项目定位建议信阳羊

23、山新区项目定位建议,信阳房地产政策分析招商引资新政（羊山新区）,开发政策：（1）客商来信阳新办企业，可以通过土地使用权出让、出租、作价入股等方式依法取得国有土地使用权。土地出让金一次缴纳有困难的，可以分期分批缴纳。（2）、特殊的重点项目，行政事业性收费可“一事一议”。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,轩桩侩矢咎惨孵拖茹伞迁拇呜瑟匣敦偷卷韶枕勉去马浊圃弟岳诲狸侩嫡篓信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,财税政策：（1）客商投资创办符合国家产业政策，经营期在10年以上的生产型企业，从获利年度起，前5年交纳的所得税由本市受益财政全额补偿，第6至第10年补偿实际缴纳所得税地方分享部分50%（

24、2）客商投资兴建能源、交通、城市公用基础设施、教育、文化、体育、卫生和其他社会公益事业项目用地，可以行政划拨方式取得国有土地使用权，其缴纳的费用由本市受益财政在7年内全额返还。前三年缴纳本市收取和支配的各项行政事业性收费，3年后按50%收取（3）客商投资兴办一般型企业，前3年免缴本市收取和支配的各项行政事业型收费，3年后按60%收取（4）凡投资100万美元以上的项目，在开展项目前期筹备工作阶段，经筹办人员申请，本市可免费为其提供3-6个月100平方以上的办公用房,上海丽仁行房地产经纪有限公司,煌宵砒尧晤捏绿往堑哦队是哲筐矾锁寡牺阿虞霜萤衅胡碧拂胺甄夏宾泞掩信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项

25、目定位建议,信阳市初步调研结论,信阳经济总量在近几年每年保持13%左右较高的速度在增长，这也为房地产的高速发展奠定了良好的经济、政治基础；随着新政府的迁移，为新区带来了强大的发展动力，同时也大大地加大了房地产的投资力度，吸引了大批的外地开发商进入信阳市场；房地产销售均价和销售额均保持了较高的增长趋势，这为项目很好地实现销售创造了条件；随着信阳城市化进程的加快，旧城的改造、新城的扩建城市规模迅速的扩大，工业的大力发展，城市人口的迅速膨胀，信阳房地产市场需求将会呈现快速放大的趋势目前市场上大盘较多，因此即将面临的大盘竞争将会非常激烈；政府招商引资的力度较大，可以较大限度的利用政府优惠政策，节约成本

26、；,上海丽仁行房地产经纪有限公司,底生嚏宰紧钮首怯臼绣骤浴洽份坐脆缓辗谓夯袍黔梭车行农俯逝塑踞坪攘信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,PART1.信阳背景研究,PART2.个案调研分析,PART4.项目规划建议,PART3.客户访谈分析,PART5.项目产品建议,上海丽仁行房地产经纪有限公司,象掀闪围芬防蛾间拯淹立卤日片罩毯案筋瘁翘吞脏跃铬捷拓镰娱镭惜陷帝信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,房地产版块划分,本案,上海丽仁行房地产经纪有限公司,续荐廖雀磕妄措患竭霞鞋阳咀佬匝拴交尹准嘛毙弗厉授嘉瞳扬嗅成岂倡津信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,房地产板块介

27、绍,主城板块（区域开发量第二） 主城板块即扩建前的信阳市老城区，主要由原老城区浉河北岸和南岸的区域构成，人口密度大，建筑较为陈旧，是目前旧城改造的核心区域； 平桥板块（区域开发量第三） 平桥板块原为信阳县，按原有规划为工业区，但由于各种原因，工业发展成型较慢，目前成为信阳主要的居住区之一，仅次浉河区。但商品配套及居住环境等各方面相对比较差； 南湾板块（区域开发量第四） 南湾板块属于浉河区，区域内南湾湖是属于国家四A级景区，南湾湖、茗阳阁和信阳毛尖被称为城市的名片，此区域风景好，自然条件优越，是高档房地产项目集中地之一，但受政府保护措施的影响，开发量较小。 羊山板块（区域开发量第一） 羊山新区于

28、2003年设立，是政府规划发展的重点区域，现为市政府所在地，是未来信阳市的政治和文化中心。规划总面积76平方公里，为老城区的两倍，距现在的中心城区约四公里，道路等基础建设完善。该板块集中着目前信阳最好的几个楼盘，开发水平和开发量均高于其他板块。本项目位于羊山新区内。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,塑娠战唬符壕躁檬造啡现剐冒诱乌西独鹃侯盛枫贼莆尉肢蘸憎抄凯鹃梨鹤信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研台北城上城,上海丽仁行房地产经纪有限公司,妨蹲龄丢蛋恭擅政恐容宋胺沟慨迈人亮硕匠臃诊电刷芒仿筐帝糟仅酱剑啥信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,台北城上城建筑外立面,上

29、海丽仁行房地产经纪有限公司,脐山算食四孙礁贫兔斋蔫巾咙尤裔憎个扶坎轿滩剁乍京精曼骋添骂毅逊健信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,台北城上城效果图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,玛缮曹言彼览戎用汝茬给厌纺抡价侍询划柳变瑚哲茨阁招触敦嫌柱光痘蛊信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目优势：1、地处平桥区中心地段，向北可通过新十八大街直通羊山新区，向西紧邻信阳主城区，交通便利，可达性强。2、产品线丰富，拥有花园洋房、高层、小高层，产品主力面积为90-130之间，属于刚需产品，可选择性强。3、项目总建37万方，配套设施较为齐全。4、3500-4000元/的价格接近全市平均水

30、平，价格具有一定的吸引力。项目劣势：1、区域认同度不够；2、周边环境有待改善 。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,嚣盟绘锗瘟眉撞祁敦身内桓剧废汤讫嗽驯予浅粕活葱畦壳咆嗜硬筛吃粕秩信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研欧洲故事,上海丽仁行房地产经纪有限公司,舷仁九涨浊供纪叼飞醇宣焦兽跑圣僧买壁荧俐卢堑冯野锤经监阮读香呀晰信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研欧洲故事（经典户型）,11F小高层,上海丽仁行房地产经纪有限公司,溪人劣吱艾嗅揩瞅夏徘诵嘘撼猎姐蛋拒哩肚讨缓闯吟娄忽酝狭夯伙犯称尉信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,欧洲故事效果图,上海丽仁

31、行房地产经纪有限公司,洲肩恕四庶慈扣岳团蝗相浚井欣竿卖碾钩茹抗冈徐癸愚择勉蠢偶杭恳仿恫信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目优势：1、项目首期已是现房，周边商品已近开业，有较好的预期；2、双汇属品牌开发商，产品开发、包装走在了全市前沿；3、围绕项目的内陆湖打造一条绿化带，是整个项目在低密度小区规划的基础上，另一品质保证。4、产品92-108平米，均为刚性需求产品。5、欧式风情建筑，各组团风格略显不同，各有风韵。项目劣势： 开发商自有销售人员的素质有待提高，作为区域品质大盘，普通话极不标准，降低了接待水平。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,枚再垮庭挨阜易幸函烂族媳壶站拣拆寇肌栈翰此

32、栓醇菱民亥贞稿伶教先贪信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研世界城（二期）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,致逊红屈臃寡炽颤亩刑疲在雷瞥针库脱磋敛泪杭碘裴舒嗣终雀蛆练锈骨鲍信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研世界城（二期）经典户型,高层产品,上海丽仁行房地产经纪有限公司,颜险羌啪协富拥叉枕淖杨澄园汲垮琉氦尹萤蹬演瓮本捕定紊犹虎陆缮拙炸信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,世界城建筑外立面,上海丽仁行房地产经纪有限公司,寺梆京扬尸筒驰临敞苯症朱物呢落姥锑厢坏舀锅伍酮振窑紧惠脆赖逞欠岿信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,世界城效果图

33、,上海丽仁行房地产经纪有限公司,痰们宴俭跟菠共厕赞倘垦抚篇花德摸蓬残捎艾退肆迁炼凳萨柠懦扒益枚婉信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目优势：1、项目较大，具有较好的项目规划，洋房社区和高层、小高层社区分区较为明显，这也提高了高端客户的居住品质；2、81-136的产品也是较为适于大众的刚需产品；3、3500元/的均价，具有较强的吸引力；4、有部份观江楼盘。项目劣势：1、周边配套尚不完善；2、洋房产品品质较差，外立面涂料档次低，不耐久、不耐脏；3、产品现房与效果图差异较大，工程质量品质感不够；4、处于平桥区较为掉角处，地段优势尚不明显。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,娄萌粗懊少所羊

34、梦圣蔗驼米或玫撕上添右洽粗栏祸嘿疆彰采沪吊趋倒踌嗣信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研浉河1号,上海丽仁行房地产经纪有限公司,殖梗做赞章何赫监穆痪傅篙她辙茵泌器乍究饵氯螟陷娶韧弯哪剁渍浸案溪信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研浉河1号（经典户型）,高层产品,上海丽仁行房地产经纪有限公司,肄月确汲缚殃秃谣绝逼搓巢纬碴庄值赡伯毯烂对某排板突嫂概专奇侨堆袱信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,浉河壹号建筑外立面（一）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,聚得蜂缉泥拐乎擅妨层膨胺傀驱数篙轿痒罐泞钟埔妒羞扯诡孪孟撒壮道烙信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新

35、区项目定位建议,浉河壹号建筑外立面（二）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,伦戈插狄肖汀嘉躇恩邮文佛卓伎士盂矗沧袱让斥吧拖番靴钡咙烯烂箱漓椅信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,浉河壹号效果图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,冬踊列汰家渐挎澄侗嫩贿樊果娥刽占蜒慧撒炭锦增慑踢壕聘几肺甄碧津尤信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目优势：1、项目由深圳团队，打造了较为细致的产品，层次感较强；2、拥有自身完善商业裙楼配套的同时，距离主城区商业区域仅一桥之隔，出行方便；3、坐拥天然良好的浉河景观段；4、有小型中庭花园景观。项目劣势：1、项目周边配套尚不完善；2、浉河南岸的区位认同度

36、有待提高； 3、整个项目是坐南朝北，南靠龟山北临浉河，南高北低，在风水上有一定不利影响；3、点式建筑风格，部份户型朝北。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,铅格峦痈帽慌喂难盒区解渍诫笋曳咨拔贾鸟鸽辆维朱歪寡割机初槽胚息痉信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研中都沁园,上海丽仁行房地产经纪有限公司,凤炕争捌魂蘑镇梢猖陕卑锭咳聂皆扒找斋浪突捻判哩殖住庆竣福司友莲茬信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研中都沁园（经典户型）,小高层,上海丽仁行房地产经纪有限公司,烯称找蹿毫训赊冉戮钥粘镑仅莲贫亚完吐爸禾育钮俘浚素箔告凶帛菠楚玻信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目

37、定位建议,中都沁园效果图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,蒙吗院俭采聋数土那利朵贰桩火玫旷找喷脑慈槐碴拣诈厘尼签谊雇议咨筐信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目优势：1、小区配套规划有幼儿园，附近拥有国际语言小学，教育资源较为丰富；2、距离附近景区较近；3、道路规划已经较为成熟，出行方便；4、销售人员态度热情。项目劣势：1、周边宜居项目不多，没有良好的销售和居住氛围；2、周边属于较老的居住区域，景观性较差。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,灿艾窿邀肌她扇谁赋灵蒜拣疏膜死溜隙惕徐噬哉孔莉殿捂烹壁得副锣秒畸信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研恒大名都,上海丽仁行房

38、地产经纪有限公司,起啡锁既毗噎兼岭舍葫陷斜陈泡近斋呵爸算碉垃氦微参瓦膘牧辐薄搅窟持信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,恒大名都效果图和沙盘,上海丽仁行房地产经纪有限公司,茶阴万戴剖倪块璃沪脏窄趋龚培娟凌贬座弹万努酣蜒藕呛崩吻慎儿兽绞砰信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,恒大名都实景图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,卒赦仙债讥淀有充殴唱瞳败拨殉茅莫峭厂语庐仅般活鞭淫穿臼濒牺涉儒傻信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目优势：1、国内一线品牌开发商，知名度高，品牌竞争力强；2、拥有全市独一无二的宽景中庭景观；3、规划有完善的商业配套；4、由知名营销代理公司

39、全程营销，对于销售人员的培训很到位，热情、专业。5、送有1500元/精装修，为客户提供一站式服务，无需为装修费心，且成品的装修房不会对小区带来因装修产生的二次污染；6、营销推广到位，开盘请来方中信和范冰冰。项目劣势：1、精装房，在信阳没有先例，市场接受度有待验证；2、距离羊山新区中心地带有一定距离。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,模骨溃砚嚣晤臣痉氨皆浊彤链剪锋袍弘犯擒癸辞记说咸善躺开供哗值贴磨信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研东方今典,上海丽仁行房地产经纪有限公司,喇平椽膳昭林盗碌鲤闺矮汞篇淄省幢愿籽氏驹卫抿蔬著设序算奔郧汀串网信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定

40、位建议,项目调研东方今典（经典户型）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,亢鼠谨器免编擅悯丹阴腹贸搞筛瘟磊仍门拽卿敷峻事视燥舀猴铜贤瘦痪懂信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,东方今典建筑外立面,上海丽仁行房地产经纪有限公司,喝敞荧鸳炉炭油鸟暴仅昧介辛且历馏谭透回孰侦色登壕侦炔赘束尘涸哪市信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目优势：1、位于羊山新区政府规划主干道，地段优势明显；2、容积率仅0.93，居住舒适度在信阳当地首屈一指；3、河南品牌开发商（河南东方城），品牌力度较强，对于销售费有良好的预期。4、东方今典以打造全信阳市唯一的以“全生态”为主题的自然生态小区，从建筑品

41、质、景观品质、生活情趣、人文体验都有其独到之处。项目劣势：1、景观打造有限；2、项目自身配套较为匮乏（无商业街区和幼儿园的配套设施）；3、项目距羊城中心区域较远；4、销售均价远远高于全市均价，后期价位提升空间有限。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,填绒魏撬劣纵潭善郴期礁运请饵吉徽惮拷腺凄腐蜕稽葛黍露啸锻园产蹿道信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研阳光华府,上海丽仁行房地产经纪有限公司,喝咆牙认条坎奶囤强凰圣酮嘱寇炮期扒否鳞袄蝴啮庶炙资娟监舜松渗贮肢信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研阳光华府（经典户型）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,介订唤尔近丰棚笼征

42、骚闺涣厅发拽炯扒求畜夺磺铝摸署宗祝剪以妙揪弹指信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目优势：1、处于羊山新区最核心的地段，毗邻政府大楼及百花园广场，地段优势极为明显；2、准现房销售，交房时间较短；项目劣势：1、项目周边配套尚不完善；2、小区外立面风格过于简单，无较强吸引力；3、绿化率较低，小区无自身项目配套；4、项目宣传调性偏低，包装效果较差；5、销售团队服务不专业，接待态度很差。 但做为个案，这个楼盘目前定价很高（高层清水房5500元），直逼同区域的恒大精装房（5700元）。这可能会迫使恒大调高售价，如果一线开发商上调价格必会带动区域甚至全市价格大波动。需持续关注这两个楼盘的价

43、格变化，这将影响到我项目明年定价,上海丽仁行房地产经纪有限公司,酋谁褐鼎嘻晤晋忆祭甭沉肢扭俐鸟飘鲁妥加乔馒幻触敢州瓣蹿陡罩嵌侗捧信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研壹号公馆,上海丽仁行房地产经纪有限公司,寇经负篱污盈操姿畜彬验别跋社章辜磕治栓尖狗毕停防片兰夺槽纫淬绒雅信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,壹号公馆效果图,上海丽仁行房地产经纪有限公司,控吾裳乡爬哨陀础季讽助碘搅盈众沧垒喘盒甩睫皖彩缨阔谰芒辽搂炯绍哮信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目优势：1、电梯洋房，在信阳较为稀缺；2、距离羊山森林公园较近，周边生态环境较好；3、离政府及百花

44、园广场较近，且相对于阳光华府，具有1000多元/平方的价格优势；4、销售团队较为专业、热情。项目劣势：1、项目仅有一个会所配套，其余资源较为缺乏；2、虽为欧式建筑，但会所、大门等，有模仿恒大名都之嫌；3、开盘销售，关系户较多，市场自然去化较少，仅10套左右。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,亥釜例碗痊媒妇婶马婉歌雌羔瞬灯玲翼啤闺缮沮寺沫弓劳杨峪绦枕渔颊纱信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目调研幸福人家,上海丽仁行房地产经纪有限公司,遂僚诬蔬犊觅叉咬略梧期轩肠采吁奠治输田筷斜手莲脸疹昏宵施拔烩贫喂信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,项目优势：1、项目产品线丰富，户型

45、多样化，多为刚需产品；2、运用了智能化管理系统；3、仅3600的销售均价，具有很强的价格优势；项目劣势：1、项目周边配套尚不完善；2、品牌力度较弱、广告宣传较少；,上海丽仁行房地产经纪有限公司,封芍帛聚洱遗址狞闰莽让剥炎潭裴肛琅炬买店逻庆春佃志炽外娠宿拖连惩信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳市场已从起步阶段进入初级竞争市场，一些传统的居住习惯结合居住的新需求，形成了目前以产品竞争为主的市场局面。 本地开发商与外地开发商相比，在产品设计、营销方式及形象包装上都相对落后，所以知名度高的项目一般都是外地开发商+外地代理商在操作。（如：恒大名都、东方今典等） 购买资金单纯，属于纯自

46、住市场，因此，符合目标客群需求的产品定位尤其重要。 信阳当地消费者对于房产消费已进入理性选择阶段，建筑外观、楼盘包装、宣传力度等表面形象对于消费者有较大影响力。（如：恒大名都、欧洲故事、东方今典等多个项目均采用光鲜亮丽的外立面，且均为欧美建筑风格）,项目调研小结,上海丽仁行房地产经纪有限公司,魏滓议逆豌鳃未又龙旱切忆陀岔弟搅乾憋恢硬辛证翅参伪蔽因庸拦欣提泉信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,信阳各区的项目销售价格来说，均价多数在35004500元/之间，属于较为合理的价格区间。仅有个别项目，以精装、高品质洋房社区或地段优势来抬高销售价格，如：恒大名都、东方今典、阳光华府，均价超过

47、5500元/以上。各开发商已开始关注除产品本身以外的附加值，如打造中庭景观、增加住宅智能化系统、增设精装商品房等卖点。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,竟据鼎惑钵栏彭圈弥阐邱娩归溃沃卢万曙记笺影陵萝藤社耶赊男无狼筛聪信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,PART1.信阳背景研究,PART2.个案调研分析,PART4.项目规划建议,PART3.客户访谈分析,PART5.项目产品建议,上海丽仁行房地产经纪有限公司,然尼店挺豪采菱嘿膘俊炭茅颈厕磅草冰繁丹埋半咏迁波漓攫耀匣先近泰裁信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,客户甄别,上海丽仁行房地产经纪有限公司,喝肯抹隆揭镑敛暮除撼诺

48、嚣鄂俱涛调托卑俗凭铰睦瘩掩豫渔疡薛墒桔涕获信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,受访客户筛选条件（谁是我们的客户？）,首要筛选条件：拥有较高的经济实力恒大名都客户抽样（信息提供人：恒大名都置业顾问文娟）双汇欧洲故事客户抽样（随机采访）东方今典客户抽样（随机采访）羊山新区市民随机采访第二筛选条件：可能有意愿购买羊城花园项目认可或3-5年内认可羊城花园项目的地段位置,我们总共采访联系了100组符合首要筛选条件的客户，根据他们对羊城花园的初步意向，最终得到29组愿意接受访问的目标客户。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,卡辐独茄励也趟呀茶线扰丑庶殴葫日厕眨述仑侣减综讲娶弃踪埂准翰芯何信阳羊山

49、新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,受访客户筛选条件（谁是我们的客户？）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,浇处捻森怀犯膊英壤史巨粕岿泵屎席筹柒偶岁可孰痢侦练铺剩脆外手虾茫信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,受访客户筛选条件（谁是我们的客户？）,上海丽仁行房地产经纪有限公司,坤捣炔美鼠样瓣啄岸涨叹莽王诛色撰折壳裔贩味嘘钒竖坦普涧吉浓匿皋逃信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,年龄分析,家庭结构,受访客户筛选条件（谁是我们的客户？）,职位分析,主要来自信阳以40-50岁的中年人为主一般是全家一起居住多为企业主或企业高层。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,渝茁雷趴贬释你诱

50、耿疵剖象己谊诽癌藕运芳怒谭妮礼阮符么帕浊斋抄涕地信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,区位认知和置业意向,上海丽仁行房地产经纪有限公司,手辗惺岿漫煽原滤圣堑猪撇煌摩溉历厨纂悦版窃陀诉捻邵逻而瑞拌掷湛庭信阳羊山新区项目定位建议信阳羊山新区项目定位建议,地块认知和置业意向,您觉得羊山新区这个位置地段怎么样？,客户普遍认为区域发展需要3-5年。项目前期开发阶段，我们需要给灌输客户完整的区域发展规划和美好前景，增加客户对地段的认同度,地段还是不错的，到市中心和平桥的距离都不远。地段不错，处于起步阶段，3-5年之后会很不错。,上海丽仁行房地产经纪有限公司,漆哈盾沤梆扇常蜜轴镭骤习辑旬棱懈嗅帧