房产测绘的技术与方法.ppt

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1、房产测绘的技术与方法,房产测绘的技术与方法,主要内容,主要内容房产测绘概述01房产测绘的内容02房产测绘面积量算0,是否能否移动是否因移动而损坏其价值,什么是不动产（real estate）？,动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。,包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。,土地、海域以及房屋、林木等定着物。,狭义和广义概念平面土地和立体土地是其他各类不

2、动产的载体,中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土,房地产测绘概述,不动产动产是否能否移动什么是不动产（real estate）,房地产测绘概述,什么叫不动产测绘？,为获取和表达不动产信息，对土地、海域、无居民海岛以及房屋、林木等不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况及不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况等要素进行的调查和测绘工作，包括地籍测绘、海籍测绘、房产测绘、林权测绘、草原测绘等,房地产测绘概述 什么叫不动产测绘？ 为获取和表达不动产信,房地产测绘概述,房地产测量就是采取测绘科学技术，按照房地产产业管理要求和需求，对房屋及房屋用地的权属、权界

3、、位置、数量、质量及利用现状进行表述的一门学科，是测绘技术及产籍管理业务相结合的专业测量，具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。,房地产测绘概述房地产测量就是采取测绘科学技术，按照房地产产业,房地产测绘概述,不动产登记暂行条例颁布施行：2014年11月24日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。2016年被称为不动产统一登记制度“落地”之年。2016年底前，要基本实现“停发旧证，改发不动产产权证”。到2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。不动产证是房产证和土地使用权证书的合二为一。,房地产测绘概述不动产登记暂

4、行条例颁布施行：2014年11,房地产测绘概述,豫不动产登记联办发20171号,河南省农村房屋不动产登记实施方案,豫不动产登记联发办发（2018）1号,河南省农村房屋不动产登记权籍调查技术细则（试行）,商丘市农村房屋不动产登记工作方案,长垣县农村房屋不动产登记实施方案,清丰县农村房屋不动产登记实施方案,房地产测绘概述豫不动产登记联办发20171号河南省农,房地产测绘概述,法律方面；经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具有法律效应。,财政经济方面；成果是进行房地产契税的征收，房地产租赁活动以及交易依据。,测绘服务方面；建立起现代化城市的地理信息系统，它要求应该具有着更加广泛的信息量。,房地产

5、测绘的意义,社会服务方面;房地产测绘的成果，可以通过分类归纳之后，将会衍生出许多类型的资料。,房地产测绘概述法律方面；经房产行政主管部门确认以后的房产成果,房屋开发后期管理：,面积预测,销售许可,房屋销售,抵押贷款,面积实测,合同结算,物业、税费,办理权证,城市规划,维修基金,政府决策,房地产测绘概述,房屋开发后期管理：面积预测销售许可房屋销售抵押贷款面积实测合,房地产测绘概述,房地产测绘的特点：,测图比例尺大；,测绘成果具有法律约束力；,测绘成果精度要求高；,要求修测、补测、变更测量及时；,房地产测绘人员既要测绘更要懂房地产；,房地产测绘概述房地产测绘的特点：测图比例尺大；测绘成果具有法,房

6、地产测绘概述,房地产测绘概述,主要内容,主要内容房产测绘概述01房产测绘的内容02房产测绘面积量算0,房地产测绘的内容,房产测绘的内容,房地产测绘的内容房产平面控制测量房屋调查与要素测量房产图绘制,房地产测绘概述,房产测量的内容：,1、基础测量： 控制测量 地籍数据测量2、项目测量： 商品房测量 存量房测量 公、私房测量 征审测量 地籍勘界,房地产测绘概述房产测量的内容：1、基础测量：,房地产测绘的内容,房产测量的成果：,房地产测绘的内容房产测量的成果：房产簿册房产调查表、房产用地,房地产测绘的内容,房产测量成果的三种图,这三种图是房地产产权、产籍管理的重要图件资料。,房产分幅平面图（又称房产

7、地籍图）,（1）按照房产测量规范的要求进行施测的，并全面反映土地及其房屋的位置、权属、界址状况、楼层结构以及与房地产管理有关的地形要素。如铁路、道路、桥梁、水系、城墙等地物。,（2）是核发房地产证及房地产管理的基础图件，是分丘图和分户图的基础图。为了管理的方便，以图幅为单位，在每一权属界线所封闭的地块上按房产测量规范规定编上丘号（地号）。,（3）城镇建成区的分幅图一般采用1:500比例尺，图幅大小一般采用50cm 50cm的正方形分幅。在广州采用40cm 50cm的距形分幅。,房地产测绘的内容房产测量成果的三种图这三种图是房地产产权、产,放大,房产分幅平面图（又称房产地籍图）,放大房产分幅平面

8、图（又称房产地籍图）,房地产测绘的内容,房产测量成果的三种图,房产分丘（宗）平面图,是以产权人（单位）的房屋、用地的权属使用范围为单位所测量的平面图，它反映房地的座落位置、权属界址、四邻关系、边长、楼层结构、地号、用地面积、建筑面积等要素。是分幅图的局部图。,房地产测绘的内容房产测量成果的三种图房产分丘（宗）平面图 是,房地产测绘的内容,房产测量成果的三种图,房屋分层分户平面图,一栋房屋有多个产权人，为更好地反映其权属情况而特制的平面图，除表示房地产分户平面图的内容外，它还详细反映每户单元的面积大小部位，以及梯间、走廊等公用设施的使用情况。是在分丘图基础上绘制的细部图。,房地产测绘的内容房产测

9、量成果的三种图房屋分层分户平面图 一栋,房地产测绘的内容,房产调查：,1.房产调查单元划分2.房屋用地调查3.房屋调查,1.房产调查单元划分,对比,房产土地调查,丘：指地表上一块有界空间的地块。,只属一个产权单元时称独立丘，属多个产权单元时称组合丘。,有固定界标的（如围墙、栏栅、房屋墙体等）按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。,房地产测绘的内容房产调查：1.房产调查单元划分1.房产调查单,对比,地籍土地调查,宗地：即土地权属界线封闭的地块或空间。图斑：地类调查的单元。地块：是测绘局与国土局合并前对宗地的称谓。地块是地籍的最小单元，一个地块只属于一个产权单位，一个产权单位可包含一个或多

10、个地块。,房屋调查,幢：是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋,不动产权籍调查,不动产单元：包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。,对比,房地产测绘的内容,对比地籍土地调查宗地：即土地权属界线封闭的地块或空间。房屋调,房屋调查是根据房产测绘的目的和任务，对房屋及其用地的位置、权界、特征、属性、数量以及地理名称和行政境界的调查。房屋调查的内容：房屋调查（幢）房屋用地调查（丘）丘：地表上一块有界空间的地块（独立丘 和组合丘）丘号：从北向南、从西至东的顺序以四位自然数0001至9999按反S形以序编列丘的编号格式如下：市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+房产分区代

11、码 + 丘号2位 2位 2位 2位 4位幢：一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋幢号以丘为单位，自进大门起，从左往右，从前到后，用数字1、2 表示按S形编号，幢号注在房屋轮廓的左下角，用加括号表示。在他人用地范围内建房屋，在房屋幢号加房产权号 用表示A表示，对于多户公用的房屋，用B表示。,注意的是以上编号法则指的都是总调查时的预编号方法，到了变更调查时则会因不动产的竣工先后引起变化。,房地产测绘的内容,房屋调查是根据房产测绘的目的和任务，对房屋及其用地的位置、权,2.房屋用地调查 3.房屋调查,内容：用地坐落 房屋坐落产权性质 产权人等级 产别税费 层数用地人 所在层数用地单位所有制性质

12、建筑结构使用权来源 建成年份四至 用途界标 墙体归属用地用途分类 权源用地面积 产权纠纷和他项权利用地纠纷等基本情况,房地产测绘的内容,2.房屋用地调查 3.房屋调查内,主要内容,主要内容房产测绘概述01房产测绘的内容02房产测绘面积量算0,房产测绘技术手段,房产平面控制测量,房产调查：房屋及附属设施调查房屋用地调查行政境界与地理名称的调查,房产要素测量：界址、境界、房屋及附属设施、陆地、交通、水域、其他相关地物,房产图测绘：将房地产要素及与房地产管理有关的地物地貌要素反映图上,房产面积量算,控制-碎部整体-局部高级-低级调查-测图外围-内部,调查-测图,外围-内部数据-图集,成果资料的检查与

13、验收,房产测绘技术手段房产调查：房产要素测量：房产图测绘：控制-碎,房产测绘技术手段,房地产平面控制测量,1、房地产平面控制测量的目的,建立一个高精度、有一定密度的能长期保存使用的稳定的房地产平面控制网，为测绘大比例尺的房产平面图、地籍平面图提供起始数据，为房地产变更测量、面积测算、拨地划界和各种建设工程放线验线等日常工作提供测绘基础。,2、房地产平面控制测量的作用,（1）为房产要素的测量提供起始数据。 （2）为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。 （3）为房产测绘的变更和修测提供起算数据。,3、房地产平面控制测量的原则,应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级布设。目前房地产平面控制网普遍采用

14、GPS网。,房产测绘技术手段房地产平面控制测量1、房地产平面控制测量的目,房产测绘技术手段,房地产平面控制测量,4、房地产平面控制测量的方法,(1)城市导线网测量；(2)GPS定位测量。,5、房地产平面控制测量的基本要求,房产平面控制测量的目的是建立一个： “高精度的控制网” 即要求最末一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对点位中误差（即相邻点间的相对位置中误差）不超过0.025m，最大误差不超过0.05m。 “有一定密度的控制网” 即要求建筑物密度区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。 “能长期保存使用的房产平面控制网” “稳定的房产平面控制网”坐

15、标稳定。,房产测绘技术手段房地产平面控制测量4、房地产平面控制测量的方,房地产要素测量,房产测绘技术手段,房地产要素测量房产测绘技术手段,房产测绘技术手段,房地产要素测量,房地产要素测量的目的：测定房屋和房屋用地及其相关要素的几何位置，包括坐标和边长。房地产要素：界址点、房角点、境界点、地物点、房屋轮廓线、行政界线。方法：野外解析法测量、航空摄影测量、三维激光扫描技术、全野外数据采集等方法。,一、野外解析法测量野外解析法测量指利用极坐标法、正交法或线交会法等方法，在野外对房产要素进行采集，画好草图，内业通过计算机处理编辑成图。但不论使用何种方法，必须要保证所测各点相对于房产平面控制点的点位中误

16、差不超过0.05m，最大限差为0.10m。,二、航空摄影测量 航空摄影测量指借助精密立体测图仪、解析测图仪、精密立体坐标量测仪等仪器，在室内对房产要素进行测绘，然后拿原图到野外进行地物要素的补调或补测，最后得到符合规范的房产图而进行的测量。,房产测绘技术手段房地产要素测量房地产要素测量的目的：测定房屋,房产测绘技术手段,三、全野外数据采集 全野外数据采集系指利用全站仪、半站仪、电子平板、电子记簿等设备在野外进行数据采集，通过计算机屏幕编辑，得到数字图形。野外数据采集系统进行房地产要素测量和数据采集，是今后房地产测量的发展趋势和方向。以较远点定向，以另一已知点作检核，检核较差不得超过0.1m,数

17、据采集结束后，应对起始方向进行检查。观测时，水平角和竖直角读至1，测距读至1mm；最大距离一般不超过200m，施测困难地区可以适当放宽，但对超过100m时，水平角读至0.1。野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。,房地产要素测量,房产测绘技术手段三、全野外数据采集房地产要素测量,房产测绘技术手段,房地产要素测量（界址点测量）,界址测量指界址点、线测量，是确定房地产地理位置的依据，为房地产面积的测算提供基础数据。,界址点：称地界点或拐点，是房地产权属界址线转点处设置的界桩点，是产权范围的唯一标志。,界址线：界址点连线所构成房屋用地范围的地界线。,界址点的作用：通过

18、界址点坐标，可以获得房地产数量；通过界址点的等级，可以了解房地产的质量。,界址测量:是指界址点和界址线的测量，最主要的是界址点坐标的测定。,房产测绘技术手段房地产要素测量（界址点测量） 界址测量指界,房地产要素测量（界址点测量精度）,房产测绘技术手段,间距超过50m的相邻界址点的间距误差：一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过0.02m；二级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过0.05m；三级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过0.10m；,房地产要素测量（界址点测量精度）房产测绘技术手段间距超过50,房产测绘技术手段,房地产要素测量（界址点的标定及埋设）,一、界址点

19、的确定,为准确划定房屋用地界线，确定权属界线，计算房屋用地面积，减少和防止用地纠纷，必须很慎重地做好界址点的确定工作。标界时必须由双方指界人到现场指界。单位使用的土地，要有单位法人代表出席指界；组合丘用地，要有该丘各户共同委派的代表指界；,房屋用地人和法人代表不能出席指界时，应由委托的代理人指界，并且均须出具身份证明和委托书，法人代表身份证明书、指界授权委托书。,房产测绘技术手段房地产要素测量（界址点的标定及埋设）一、界址,房产测绘技术手段,房地产要素测量（界址点的标定及埋设）,二、界址点的埋设,所有界址点在确定之后，如其点位不在固定地物点上均应埋设标志，并记载标石的类型和方位。无法埋设界标的

20、，应在建筑物上以红漆注记界址点符号来示意界址点位置，并在调查表中注明墙中线、墙外或墙内。对提供不出证据或有争议的应根据实际用地范围标出争议部位，按未定界处理。,界址点的中心点位是其定位标志，界址点一般埋设在空旷地区或没有固定界标处，也可以埋在固定的坎、坡及道路沿上。标记标志指示出界址点所在的位置，一般设立在永久性的建构筑物的转角处，即硬界上。,房产测绘技术手段房地产要素测量（界址点的标定及埋设）二、界址,房产测绘技术手段,房地产要素测量（界址点的测量方法）,界址点测量即可以以邻近基本控制点或高级界址点起算单独测量，如采用极坐标法、支导线法、正交法等野外解析法测定，也可在野外数据采集时和其他房地

21、产要素同时测定。一级界址点应单独测量，测距使用级测距仪，读至1mm，最大测距不超过200m，尺长改正和温度等气象改正数大于5mm时应改正；测角使用DJ2级经纬仪，读至秒（）。,1、一级界址点按1:500测图的图根控制点测量方法测定，从邻近的基本控制点起，可发展两次，困难地区可发展三次；,2、二级界址点以不低于1:1000测图精度实测，从邻近的基本控制点或一级界址点起，可发展三次。,房产测绘技术手段房地产要素测量（界址点的测量方法） 界,房产测绘技术手段,房地产要素测量（界址点的测量方法）,3、当在城镇建筑群中进行界址点测量时，有的狭长困难的街道无法布设闭合或附合导线，只能布设支导线。支导线点则

22、不能再单独发展一、二级界址点，使用支导线方法测定界址点坐标时，导线边的边数不超过3条，导线转折角观测左、右角，各测一个测回。,4、对于三级界址点，规范规定可以野外实测，也可用航测内业加密的方法求取坐标。野外实测时界址点坐标测量的起算点，应是邻近的基本控制点或高级界址点。无论采用什么方法测量，都要保证界址点的点位精度满足规范要求。,房产测绘技术手段房地产要素测量（界址点的测量方法）3、当在城,房产测绘技术手段,界址点坐标可以单独测量，通常采用极坐标法、交会法、支导线法、正交法等野外解析法测定，也可以在全野外数据采集时和其他房地产要素同时判定，或使用GPS-RTK技术测量。,房地产要素测量（界址点

23、的测量方法）,对于部分隐蔽的界址点，实测坐标有困难时，也可采用图解法获取其坐标。,从图上量取界址点坐标，必须使用底图或二底图，图上量取界址点坐标，必须独立量取二次，二次量取坐标的较差不得大于图上0.3mm，最后取两次量取坐标的中数作为界址点坐标。,房产测绘技术手段 界址点坐标可以单独测量，通常采用极坐标,房产测绘技术手段,三维激光扫描仪在房产测量中的应用举例,地面型三维激光扫描系统工作原理：,三维激光扫描仪发射器发出一个激光脉冲信号，经物体表面漫反射后，沿几乎相同的路径反向传回到接收器，可以计算目标点P与扫描仪距离S，控制编码器同步测量每个激光脉冲横向扫描角度观测值和纵向扫描角度观测值。三维激

24、光扫描测量一般为仪器自定义坐标系。X轴在横向扫描面内，Y轴在横向扫描面内与X轴垂直，Z轴与横向扫描面垂直。获得P的坐标,房产测绘技术手段三维激光扫描仪在房产测量中的应用举例地面型三,房产测绘技术手段,地面型三维激光扫描系统工作原理：,房产测绘技术手段地面型三维激光扫描系统工作原理：,房产测绘技术手段,地面型三维激光扫描系统的优点：,全天候可以作业,无需太阳光，或光线的特别角度,直接出来的是数字产品：无需中间步骤就可直接出来 XYZ的坐标,可变的数据密度：根据距离，点间距可设定1000mm,高精度：典型的精度，在可以工作的范围内达到1CM,方便携带，可以很快的从遥远的目标获取数据,长距离：300

25、0米的距离，以前不可测量的目标现在在距离之内,快速数据获取：每秒可获取数十万点数据,房产测绘技术手段地面型三维激光扫描系统的优点： 全天候可以作,房产测绘技术手段,三维激光扫描仪在房产测量中的应用举例（以南方某村为例）,测量面积：约0.16平方公里,一、项目流程,1、激光三维扫描2、控制测量（校正、检核）3、点云成图4、外业补测5、内业成图：1、地籍图；2、分层图6、全面质检7、成果导入平板8、权属调查,房产测绘技术手段三维激光扫描仪在房产测量中的应用举例（以南方,房产测绘技术手段,其中粗差1个0.233m(限差0.1m),粗差率小于5%,剔除粗差后计算得点位中误差0.039m(限差0.05m

26、)，满足规范要求。,0.16平方公里激光三维扫描参与的测量耗时19个人工天。传统测量一般一组（2人）一天测量0.015平方公里（包括内外业）， 即需耗时约22个人工天。,房产测绘技术手段其中粗差1个0.233m(限差0.1m),粗,房产测绘技术手段,整个测区点云俯视图,房产测绘技术手段整个测区点云俯视图,房产测绘技术手段,部分区域三维侧视图和房屋立面效果图,房产测绘技术手段部分区域三维侧视图和房屋立面效果图,房产测绘技术手段,二三维联动效果图和切片绘图,房产测绘技术手段 二三维联动效果图和切片绘图,房产测绘技术手段,切片显示房屋轮廓效果图和勾画房屋轮廓,房产测绘技术手段 切片显示房屋轮廓效果图

27、和勾画房屋轮廓,房产测绘技术手段,成果图,房产测绘技术手段 成果图,房产测绘技术手段,二、激光扫描工作的效率与传统方式的分析、比较,激光三维扫描的效率并未明显提高，主要原因有以下几点：,（1）该部分房屋靠山边或较密，激光扫描只能扫描到房屋的一小部分，但为了追求能提供更完整的数据，花了不少时间在这些地方，但仍补不完全，后期还需要全站仪大量补测，相当于做了重复工作，耗费大量时间。,（2）对图式和不动产测量的规范不熟，会存在点云数据切片位置错误，图式、图层无法准确表达等问题，后期需要再修改。,（3）泰顺房屋多为联排，一排十几栋，激光扫描无法分辨出每栋的边界，需要后期补测，耗费了比较多的外业补测时间。

28、,房产测绘技术手段二、激光扫描工作的效率与传统方式的分析、比较,房产测绘技术手段,三、存在的问题及相关建议,（1）对于房屋复杂，不少房屋每层都不一样，内、外业人员要对要求十分熟悉，才能知道哪该测，哪该画。以下图为例：,房产测绘技术手段三、存在的问题及相关建议（1）对于房屋复杂，,房产测绘技术手段,（2）加强项目现场踏勘，项目所在地是否基本适合用激光三维扫描，项目所在地哪些地方适合，哪些地方不适合，适合地方的面积大小是否合适。,三、存在的问题及相关建议,（3）隐蔽点无法测到或因为遮挡所测的部位不是一楼房屋勒脚而是二、三楼，导致精度超限，此类问题普遍存在，因此所成图形不满足要求。,（4）因在车载扫

29、描相比机载激光扫描有其局限性，部分房角、墙角等构筑物点云数据无法分清，导致原本几栋房屋合成一栋未能分开或精度超限。,（5）车载激光扫描测点精度没有问题但成图准确性和精度还得加强，需要总结经验，理清和优化内、外作业流程。,房产测绘技术手段（2）加强项目现场踏勘，项目所在地是否基本适,主要内容,主要内容房产测绘概述01房产测绘的内容02房产测绘面积量算0,房产测绘面积量算,河南省农村房屋不动产登记权籍调查技术细则（试行）,总体要求：,（1）采取政府统一领导、部门分工协作的组织方式实施农村房屋不动产登记。,（2）以县（市、区）为单位，以全省宅基地和集体建设用地地籍（权籍）调查成果为基础，全面查清集体

30、所有土地上的未经登记的房屋等建筑物、构筑物权籍情况；全面查清新增的宅基地和集体建设用地以及地上房屋的权籍情况。制作房地一体的不动产权籍调查成果。按照不动产登记暂行条例首次登记的规定办理不动产登记。包括：权籍调查、信息叠加、资料整理、登记发证、成果上报等具体工作。,房产测绘面积量算河南省农村房屋不动产登记权籍调查技术细则（,房产测绘面积量算,房产面积测算：,一、房产面积测算的一般规定 二、房屋建筑面积测算的有关规定 三、房地产面积计算举例 四、用地面积测算,房产测绘面积量算房产面积测算：,房产测绘面积量算,一、房产面积测算的一般规定,房产面积测算为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发等提供必

31、不可少的资料；同时，也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。,房产测绘面积量算一、房产面积测算的一般规定房产面积测算为房地,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,一、房产面积测算的一般规定,1.房屋的建筑面积,房屋外墙(柱)勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.2米以上(含2.2米)、有上盖，结构牢固的永久性建筑。由专有建筑面积、共有建筑面积、公有建筑面积组成。,2. 房屋的套内建筑面积 （由以下三部分组成）,A)套内使用面积：为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰

32、厚度应计入使用面积。,房产测绘面积量算一、房产面积测算的一般规定1.房屋的建筑面积,房产测绘面积量算,2. 房屋的套内建筑面积 （由以下三部分组成）,B)套内墙体面积：套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。套之间的分隔墙，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积。,C）阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面积，没有顶盖的阳台不计算建筑面积。,3. 房屋的共有建筑面积 （由两部分组成）,（1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、

33、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；,房产测绘面积量算2. 房屋的套内建筑面积 （由以下三部分组成,房产测绘面积量算,3. 房屋的共有建筑面积 （由两部分组成）,（2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。,4. 房屋的产权面积,产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。,5.房屋共有建筑面积,房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。,6.房屋的占地面积,房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。,房产测绘面积量算3. 房屋的共有建筑面积 （由两部分组成）（,房产测绘面积

34、量算,7.房屋用地面积,房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。,8.房产面积测算的一般要求有：,房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算；各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果；边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至 0.01m2；共有建筑面积分摊系数至少保留五位小数；量距应使用检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具。,房产测绘面积量算7.房屋用地面积房屋用地面积是指房屋占用和使,房产测绘面积量算,9.房产面积的精度要求,房产测绘面积量算

35、9.房产面积的精度要求,房产测绘面积量算,二、房屋建筑面积测算的有关规定,计算建筑面积的房屋应具备五个条件：,1.具有上盖或屋顶；2.必须有墙、柱、栏杆等维护物；3.结构牢固的永久性建筑物；4.层高（屋顶面至屋地板面的垂直距离）在2.20m及2.20m以上；5.可作为人类生产、生活的场所。,房产测绘面积量算二、房屋建筑面积测算的有关规定计算建筑面积的,房产测绘面积量算,二、房屋建筑面积测算的有关规定,1、计算全部建筑面积的范围,1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2) 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分，按其水平

36、投影计算建筑面积。3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内的，层高2.20m以上的回廊部分，按其水平投影计算建筑面积。4) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。计算面积。,房产测绘面积量算二、房屋建筑面积测算的有关规定 1、计算全部,房产测绘面积量算,1、计算全部建筑面积的范围,5) 房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.20m以上的部分（位），按其外围水平投影计算面积。6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影7) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积

37、。8) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。9) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。10) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。,房产测绘面积量算 1、计算全部建筑面积的范围5) 房屋天面上,房产测绘面积量算,11) 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12) 作为房屋外墙的玻璃幕墙等，按其外围水平投影面积计算。13) 属永久性有柱的车棚、货棚等建筑物，按柱的外围水平投影面积计算。14) 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊脚

38、做架空层,有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。15) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,房产测绘面积量算11) 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或,房产测绘面积量算,2、计算1/2建筑面积的范围,1)与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。2)与房屋相连有上盖无柱的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算（两端均有与房屋相连的墙体的，视为有围护结构的檐廊）。3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的1/2计算。4)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计

39、算。5)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的1/2计算。6)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的1/2计算。,房产测绘面积量算2、计算1/2建筑面积的范围1)与房屋相连有,房产测绘面积量算,3、不计算建筑面积的范围,1)层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖的架空通廊。4)房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池。,房产测绘面积量算 3、不计算建筑面积的范围 1)层高小于2.,房产测绘面积量算,5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台。6

40、)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7)利用引桥、高架桥、高架路的桥（路）面作为顶盖建造的房屋。8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。,3、不计算建筑面积的范围,房产测绘面积量算5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物,房产测绘面积量算,4、阳台特殊情况处理原则,1) 主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。2) 顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。 3) 阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面

41、积。4) 顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。,房产测绘面积量算4、阳台特殊情况处理原则 1) 主体结构外,房产测绘面积量算,5、其他特殊情况处理原则,1)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。2)斜屋面的情况，需要测绘出层高2.20m的界限，达到2.20m层高部分，计全面积。3)属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积；当上层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。,房产测绘面积量算5、其他特殊情况处理原则1)与室内不相通的类,房产测绘面积量算,4)楼梯

42、已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。5)室内楼梯：室内扶梯、楼梯、旋转梯等的梯间间隔大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔空间应按上空处理。6)超过一层的室内大堂、大厅上空部分按挖空处理不计建筑面积，仅计算第一层建筑面积。,5、其他特殊情况处理原则,房产测绘面积量算4)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否,房产测绘面积量算,三、房地产面积计算举例,此为常见的第一种门廊，与房屋相连有上盖无柱的走廊，计算一半面积。,房产测绘面积量算三、房地产面积计算举例此为常见的第一种门廊，,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面

43、积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,二层右边挑出；一层右边为卧槽，计算半面积；二层左边为落地窗，若层高够2.2米，应计算全面积；一层左边要判断其窗地板是不是与套内地板平齐，平齐或低于套内地板则为落地窗，计面积，高于套内地板则为飘窗，则不计面积。,房产测绘面积量算二层右边挑出；一层右边为卧槽，计算半面积；二,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,房产测绘面积量算,四、用地面积测算,用地面积测算的范围,用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其

44、他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。,不计入丘内用地面积范围,间距地,(1)无明确使用权属的冷巷、巷 道或间距地,(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地。,房产测绘面积量算四、用地面积测算用地面积测算的范围用地面积以,房产测绘面积量算,不计入丘内用地面积范围,公共使用的河涌、水沟、排污沟。已经征用、划拨或者属于原房地产记载的范围，经过规划部门核定需要作为市政建设的用地。其他按规定不计入用地的面积。,房产测绘面积量算不计入丘内用地面积范围公共使用的河涌、水沟,主要内容,主要内容房产测绘概述01房产测绘的内容02房产测绘面积量算0,房产测绘公共面积分摊,共有建筑面积的内容,不应分摊的建筑

45、面积应分摊的共有建筑面积,一、不应分摊的建筑面积,1、设计为人防工程的房屋以及避难层（间），或利用人防工程、避难层（间）的公共服务用房。2、独立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中独立使用的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动车、非机动车集中停放的部位等。3、建在栋内或栋外，为他栋或多栋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫房、管理用房、设备用房、公共走廊、市政设施用房及为社区服务的公用房屋等。,房产测绘公共面积分摊共有建筑面积的内容不应分摊的建筑面积一,房产测绘公共面积分摊,一、不应分摊的建筑面积,4、规划批准的层高在2.20米及其以上的设备（结构）转换层；房屋中用作休憩、绿化等公

46、共开放的架空部分；用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑物。5、物业公司的经营办公用房。6、法律、法规规定的其他情形。,二、应分摊的建筑面积,1、栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道等的建筑面积。 2、栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。 3、栋内共有的突出屋面的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。,房产测绘公共面积分摊一、不应分摊的建筑面积 4、规划批准的,房产测绘公共面积分摊,二、应分摊的建筑面积,4、栋内为本栋服务设在地下或地上的变电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 5、位于建筑物外墙中心线外侧的墙体。套与公共建筑之间的分隔墙以中心线为界，位于公共建筑一侧的墙体计入公共建筑。 6、法律、法规规定的其他情形。,房产测绘公共面积分摊二、应分摊的建筑面积 4、栋内为本栋服,房产测绘公共面积分摊,三、共有建筑面积的分摊原则,产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 产权各方无合法产权分割文件或协议的，按与共有建筑相关的房屋建筑面积比例进行分摊。,房产测绘公共面积分摊三、共有建筑面积的分摊原则 产权,Thank You !,Thank You !,感谢聆听,感谢聆听,