万科金域蓝湾项目 分析报告ppt课件.ppt

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1、万科金域蓝湾项目个案,南京中原地产研究部NanJIng.09.2011,项目配套解析,数据来源：南京中原DRC监测数据,项目详细解析,供销及价格分析,户型详细解析,项目营销推广,项目基本概况,万科金域蓝湾项目个案分析,精装修、物管、智能化,开发商：仁南京金域蓝湾置业有限公司位置：清水亭东路9号占地面积：272298.4平米总建面：544596平米容积率：2.0绿化率：40%建筑风格：西班牙 车位配比：机动车位4009个，非机动车位6882个规划总套数：3836套物业类型：住宅、商业、别墅建筑类型：高层（22栋）、花园洋房（7栋），联排（36栋）主力户型：二房（88平米）、三房（110、135平

2、米）、四房（168平米）销售价格： 14000-15000元/平米,万科金域蓝湾项目基本信息,项目点评：做为曾经名震南京楼市的“江宁牛首山河地王”金域蓝湾是万科在南京最大的开发项目，也是万科进军江宁的开山之作。,项目实景,项目实景,万科金域蓝湾位于江宁百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心。地铁一号、三号线双地铁覆盖区域，双龙大道快速通道与主城无缝对接。紧邻百家湖商圈，区位优势明显。,项目虽然没有位于主城区，但却位于百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心,区位优势明显。,万科金域蓝湾项目区位,【方位】项目位于江宁百家湖以南，双龙大道以东、清水亭东路以北，双河交汇之处，是江宁百家

3、湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心，还是牛首山河和外秦淮河双河交汇处。【对外道路】周边有清水亭东路、双龙大道、地铁一号南延线、在建的地铁三号线等，交通较为便利。【公共交通】区内21路、119路、安广线，地铁一号南延线。小区在早晚高峰有到地铁百家湖站的班车。,万科金域蓝湾交通,项目所在的九龙湖板块是南部新城建设重点打造部分。项目规划了商业街、会所、幼儿园、社区中心等一系列社区配套，打造高端宜居的西班牙风情社区。,项目周边公共交通不太便利，周边只有几条公交线路，对外路网较为发达，能便捷达到市区各区域。,项目配套解析,数据来源：南京中原DRC监测数据,供销及价格分析,户型详细解析,项目营销推

4、广,万科金域蓝湾个案分析,精装修、物管、智能化,项目详细解析,项目基本概况,万科金域蓝湾项目规划,万科金域蓝湾规划四期，目前已经推出两期。该项目规划了22栋高层（16-33）、7栋花园洋房（5）、36栋联排别墅。其中一期规划了8栋高层（16-18）、9栋联排别墅（3）；二期规划了4栋高层（33）、14栋联排别墅；三期、四期未定。,项目规划了四期，目前已经销售到第二期。一期现已经销售殆尽。,一期,一期,二期,万科金域蓝湾项目规划,北部、西部和东部的高密度成团和南面的商业将卡蒂斯庄园围合在内部，形成园中园设计，进可共享大社区配套，退可独拥庭院静谧，充分体现了低密度住宅特有的幽静安逸,项目规划了两大

5、组团，分别为高密度组团和低密度组团（卡蒂斯庄园）。卡蒂斯庄园为多层的花园洋房和联排别墅。花园洋房一层住户可享有一个30-70平米不等的南向小院和一个20平米左右的下沉式庭院，联排别墅每位住户均享有80-210平米不等的小院面积。,高密度组团,低密度组团（卡蒂斯庄园）,万科金域蓝湾项目规划,万科金域蓝湾规划四期，目前已经推出二期。该项目规划了22栋高层（16-18）、7栋花园洋房（5）、36栋联排别墅。其中一期规划了8栋高层（16-18）、9栋联排别墅（3）；二期规划了4栋高层（33）、14栋联排别墅（3）；三期、四期未定。,项目是一个以16-33层高层和联排别墅为主的中密度住宅社区，但未来规划

6、了少量的多层花园洋房产品。,高层住宅区,联排别墅区,花园洋房区,会所,商业区,社区中心,幼儿园,建筑风格：西班牙建筑风格 材质：外墙为涂料屋顶：平顶阳台：一期除168平米均封闭，二期为敞开式,项目外立面采用淡黄色的涂料，显得舒适而高贵，符合项目的西班牙建筑风格。,万科金域蓝湾建筑风格,万科金域蓝湾景观设计,项目营造出西班牙风格的生态庭院，运用绿植，结合坡地起伏打造出景观层次感。,景观风格：西班牙生态庭院设计公司：ACLA特点：运用绿植，结合坡地起伏打造出景观层次感。各个楼栋间的阳光草坪、儿童游乐场、景亭观景平台、花廊层次分明、错落有致根据季节精心挑选了四季植被，缀以西班牙特色小品，打造出布局自

7、然、错落有致的西班牙自然庭院。小区重点景观：3000平米的内部水景、5000平米社区广场,一期特别设计有阳光运动带，用卵石铺设出一条极富韵味的漫步长廊，长廊两侧配有芳香植物，演绎灵动空间。二期入口设计了一个阶梯式跌瀑水景，配以欧式风情的木廊架，与铁艺景观亭一起构成了精致的台地景观。,万科金域蓝湾优劣势分析,年龄层次：30岁以上从事行业：以企业高管、私营业主、公务员为主个人收入：年收入20万以上购买方式： 按揭、全款认知渠道： 地铁广告、老业主介绍客户区域：江宁本地居民为主，少量其他区域居民购买动机：改善性需求较多，二期刚性需求较多购买诱因：看重项目的品牌、物业管理等方面,万科金域蓝湾客群,项目

8、无论产品定位还是营销推广均定位高端，因此客群主要以35岁以上私营企业中高收入者为主。,数据来源：南京中原DRC监测数据,项目详细解析,供销及价格分析,户型详细解析,项目营销推广,万科金域蓝湾个案分析,精装修、物管、智能化,项目配套解析,项目基本概况,万科金域蓝湾外部配套,项目位于新区，周边配套尚未完全成熟，还需经过多年发展才能完全满足生活和日常需要。,【商业配套】：殷巷商业中心、凤凰港、同曦鸣城、小龙湾台湾广场、金鹰国际等；【生活配套】：殷巷农贸市场；【教育配套】：清水亭小学、南师大附中江宁分校、清水亭中学、东南大学江宁分校；【医疗配套】：同仁医院，百家湖社区医疗中心；【娱乐配套】：1912；

9、,万科金域蓝湾外部配套,项目周边的双龙大道沿线云集了凤凰港、同曦鸣城、21世纪商业等大型商业体。紧邻江宁唯一三级甲等医院同仁医院。,虽然项目周边的商业配套尚待完善，已有商业配套距离项目有一定距离，但是项目自身的配套独立成体，配备了功能完善的公共配套服务设施，有运动会馆、21班的幼儿园、菜场、餐饮区、生活区、娱乐休闲场地。,万科金域蓝湾内部配套,商业街（生活区）,2个篮球场,2000平米3层社区中心,万科金域蓝湾商业配套,商业定位：社区型独立式商业，以餐饮为主力业态，超市、会所、服务配套等为辅助业态，为社区及周边提供便捷的商业服务。规划业态：约24000平米，位于小区西侧一层小型底商,另有部分大

10、面积2-3层的独立式商业，一层商铺，二楼是物业,局部有3层。17套小型商铺(一楼),一个会馆，5套独立商铺运营方式：只租不售，开发商根据项目体量在各个区域规划好业态，自主选择招商，不能随便更改业态。租金和售价：对符合条件的大型品牌是2元/平米/天。招商策略：全部招租结束。,味洲生鲜超市（2000平米）,餐饮区,餐饮区,皇典宾府,会所（ 2000平米）,生活配套区,中心景观广场,项目商业定位于社区型商业，主要满足小区居民日常生活需求为主。商业规划为24000平米2-3层的沿街商业。,万科金域蓝湾商业配套,一层平面图,三层平面图,二层平面图,商业规划：总共规划24000平米二到三层沿街商业。商业层

11、高：一层（4.8米）二层三层（4.5米）进深开间：开间4米，进深10-30米商管公司：万科物业物管费用：商铺面积： 17套小型商铺(一楼)，一个会所，5套独立商铺，一层50-60平米、三层2000平米,该项目规划了2-3层共60套左右的商铺，主力面积在60-300平米之间。,万科金域蓝湾商业配套,【招商引入品牌】,2000多平方米奢华顶级会所，包括室内外双游泳池、高尔夫模拟器、健身房、动感单车房、跳操房、 瑜伽馆等。,万科金域蓝湾会所,项目配套解析,数据来源：南京中原DRC监测数据,项目详细解析,户型详细解析,项目营销推广,万科金域蓝湾个案分析,精装修、物管、智能化,供销及价格分析,项目基本概

12、况,拿地时间2007.07,售楼处开放产品发布会2010.03,二期2011年7月开盘,2011年元月一期1-4#交付,2010年4月领销售许可证，并与4月10日开盘,【推售历史】,【土地信息】,万科金域蓝湾推售历史及土地信息,2011年6月一期5-6#交付,万科金域蓝湾推盘节奏,万科金域蓝湾推盘节奏,项目于2010年4月10日、7月15日/12月11日，2011年7月29日、9月24日分五次开盘。其中第一次推出的房源较多，达到480套，第二、三次较少，均为144套，第四次和第五次为二期房源，均为260套。项目五次开盘推出的产品类似，没有太大的变化，但二期（第四、五批）推出的房源价格比一期（第

13、一、二、三批）跌了1000-1500元/平米不等。,第一批房源,第二批房源,第三批房源,第四批房源,22#,第五批房源,红色字体为一期房源，蓝色字体为二期房源,【供销及价格】,万科金域蓝湾供销及价格,项目配套解析,数据来源：南京中原DRC监测数据,项目详细解析,供销及价格分析,项目营销推广,万科金域蓝湾个案分析,精装修、物管、智能化,户型详细解析,项目基本概况,万科金域蓝湾户型,从销售情况来看，81-90平米、121-143平米的供应最多，从销售情况来说，81-90平米、121-143平米的销售量也是最多的。从销售率来看161-180平米是最高的，达到80.89%，81-90平米、111-12

14、0平米、121-143平米的销售率均道道72%以上。二期的主力户型为78平米的两房，90平米、113平米、128平米的三房为主。,该项目产品丰富，共有高层、联排别墅和花园洋房三类产品，户型面积从78-325平米均有分布，几乎覆盖所有的客群。,该项目为两梯两户、两梯三户，二期均为两梯四户，项目每次开盘前都有充分的蓄水，因此每次开盘的去化率都较高，一期的户型以135、168平米的大户型为主，二期的户型以78-128的中小户型为主。,万科金域蓝湾户型,M1户型：78平米，两房两厅一卫。1、南北通透，主卧、客厅南向设计，更佳通风、采光效果。2、引入万科全面家居解决方案，U8系统精工细作。3、78平米精

15、睿两房，更优性价比，社会新锐首置首选。4、选用生态涂料，减轻装修污染，品质生活更健康。5、舒适地暖设计，操作简单单。6、特配新风系统，室内空气持久保鲜。7、增设外遮阳系统，冬暖夏凉、自然低碳。8、多功能浴霸系统，干燥、换气、除菌、取暖四合一；配设活动挂衣杆。,万科金域蓝湾经典户型鉴赏,M2户型：90平米，三房两厅一卫。1、宽阔户型开间，主次卧、客厅朝南设计，更佳通风、采光效果。2、引入万科全面家居解决方案，U8系统精工细作。3、阳台特设家政区域，更全收纳设计，更高空间利用率。4、选用生态涂料，减轻装修污染，品质生活更健康。5、舒适地暖设计，操作简单单。6、特配新风系统，室内空气持久保鲜。7、增

16、设外遮阳系统，冬暖夏凉、自然低碳。8、多功能浴霸系统，干燥、换气、除菌、取暖四合一；配设活动挂衣杆。,万科金域蓝湾经典户型鉴赏,M4户型：110平米，三房两厅一卫。1、宽阔户型开间，主次卧、客厅朝南设计，更佳通风、采光效果。2、引入万科全面家居解决方案，U8系统精工细作。3、阳台特设家政区域，更全收纳设计，更高空间利用率。4、选用生态涂料，减轻装修污染，品质生活更健康。5、舒适地暖设计，操作简单单。6、特配新风系统，室内空气持久保鲜。7、增设外遮阳系统，冬暖夏凉、自然低碳。8、110平米舒适三房，户型方正。,万科金域蓝湾经典户型鉴赏,M5户型：125平米，三房两厅两卫。1、客厅横厅、主卧套房设

17、计，从容布局，彰显居住气度。2、引入万科全面家居解决方案，U8系统精工细作。3、四件套舒适次卫，全家卫浴享受。4、选用生态涂料，减轻装修污染，品质生活更健康。5、舒适地暖设计，操作简单单。6、特配新风系统，室内空气持久保鲜。7、增设外遮阳系统，冬暖夏凉、自然低碳。8、多功能浴霸系统，干燥、换气、除菌、取暖四合一；配设活动挂衣杆。,万科金域蓝湾经典户型鉴赏,B1户型：135平米，三房两厅两卫。1、功能强大的收纳空间。2、引入万科全面家居解决方案，U8系统精工细作。3、北阳台空间预置洗衣机位，阳台功能更丰富。4、“方太-柏厨”整体橱柜，更科学，更专业。5、舒适地暖设计，操作简单单。6、特配新风系统

18、，室内空气持久保鲜。7、次卫独特亲子盖板设计，儿童使用更舒适。8、入户密码门锁设计，安全更尊贵，电梯特设有适合儿童使用的按钮，更贴心设计，方便儿童操作。,万科金域蓝湾经典户型鉴赏,项目配套解析,数据来源：南京中原DRC监测数据,项目详细解析,供销及价格分析,户型详细解析,万科金域蓝湾个案分析,精装修、物管、智能化,项目营销推广,项目基本概况,万科金域蓝湾营销中心,【万科金域蓝湾营销中心】装修风格：外观：西班牙风格。 内部：西班牙风格层数：2层建造价格：万未来用途：小区会所,该项目的营销中心位于小区的会所内，共2层。一层是对外的接待区，二层为销售区。营销中心采用的西班牙风格，符合项目的定位。营销

19、人员均经过专业培训，对待客户不卑不亢，对答得体，但专业能力稍差，对项目某些专业知识略显缺乏。,项目营销中心装修奢华、功能分布合理，销售人员较为专业，符合项目的定位。,样板房类型：展示样板间 样板房装修风格：现代装修风格样板房房型：二期样板间共有78、90、113、128平米四种样板房点评：整个房间以喜庆的红色和黄色为主，符合90平米主打的婚房装修风格；配以现代简约的家具摆设，配以灯光的设计，营造出温馨的家庭氛围。,样板房装修风格为现代简约风格，装修突出产品的优势，注重细节，增加潜在客户的购买欲望。,万科金域蓝湾样板间,衣橱,主卧,餐厅,卫生间,化妆屋,客厅,整体景观效果已基本呈现，各种树种搭配

20、比较协调，施工现场有围栏阻挡，现场在紧张的施工中。,万科金域蓝湾示范区,小区水景,小区喷泉,小区水景,小区泳池,小区道路,施工现场较为杂乱，例如参观通道杂乱、施工材料乱放，给客户印象较差。,万科金域蓝湾施工现场,万科金域蓝湾营销活动,万科金域蓝湾营销活动,万科金域蓝湾营销活动,万科金域蓝湾营销活动,万科金域蓝湾营销活动,万科金域蓝湾媒体投放,万科金域蓝湾主要在金陵晚报、扬子晚报、现代快报、南京晨报、南京日报五个平面媒体投放广告，2010年至今合计投放30次共139个版面，广告主题主要以为开盘造势为主。,万科金域蓝湾媒体投放,万科金域蓝湾主要在金陵晚报、扬子晚报、现代快报、南京晨报、南京日报五个

21、平面媒体投放广告，2010年至今合计投放30次共139个版面，广告主题主要以为开盘造势为主。,万科金域蓝湾媒体投放,万科金域蓝湾主要在金陵晚报、扬子晚报、现代快报、南京晨报、南京日报五个平面媒体投放广告，2010年至今合计投放30次共139个版面，广告主题主要以为开盘造势为主。,万科金域蓝湾广告鉴赏,广告诉求点：品牌,广告诉求点：营销节点、产品,广告诉求点：产品、户型,广告诉求点：精装、样板间,广告诉求点：营销节点、诚意登记,广告诉求点：营销节点、户型,项目配套解析,数据来源：南京中原DRC监测数据,项目详细解析,供销及价格分析,户型详细解析,项目营销推广,万科金域蓝湾个案分析,精装修、物管、

22、智能化,项目基本概况,万科金域蓝湾自2010年4月10日开盘以来，共推出24栋楼共1573套房源，其中精装修10栋，共计推出1506套。毛坯房源集中在花园洋房和联排别墅，合计推出67套，占到整体供应的4.26%，精装修房源为高层房源，集中在 1-8幢、19、22幢.合计推出1506套，占到整体供应的95.74%。,万科金域蓝湾第一次开盘就推出一期的近一半的房源，合计4栋楼480套，全部为精装修房源。,万科金域蓝湾精装修,精装房源,毛坯房源,项目普通住宅户型全部采用精装修交付，装修材料均选取国际一线品牌。,万科金域蓝湾精装修,精装定位：典雅、简约精装标准：2000元/平米精装内容：硬装 硬装：地

23、板、双层吊顶、墙纸、防辐射天然石材等 电器：热水器、空调、电视机、冰箱等精装风格：一期简欧，二期现代简约精装档次：国际一线品牌（科勒、摩恩等）,万科金域蓝湾精装修,项目高层户型全部采用精装修交付，装修标准2000元/平米，材料均选取国内外一线品牌,万科金域蓝湾高科技系统,采用多功能浴霸系统（干燥、换气、除菌、取暖四合一）、新风系统、入户密码门锁、地暖系统、外遮阳系统。,【智能化系统】立体交叉式防御体系红外周界防范系统闭路电视监控系统可视对讲及磁卡门禁系统楼控及监视系统大厦顶层门禁机安防监控系统停车场闭路监控系统户内外红外防盗及家居安放报警系统火灾报警系统背景音乐广播系统自动抄表系统宽带网接入系

24、统物业管理系统,万科金域蓝湾物业管理,本项目由有金牌物业之称的万科物业进行管理，提供提供真正意义上五星级酒店的物业服务的项目。,物业公司 万科物业物业管理费 物管费2.7元/平米(每月) 包含公共能耗费、电梯费、水泵费服务内容清洁绿化安全保卫日常维护日常养护,万科物业“零打扰服务”约定上门服务前先征询业主意见，商定最佳时间；扫地等扬尘工作错开业主上下班高峰期；所有噪音作业均避开业主休息时间；电梯保养在深夜进行，尽量不影响业主使用；夜间安全员巡逻采用耳机式对讲机，不影响业主休息。万科物业“一门式服务”业主遇到任何问题或有要求时，都可通过服务热线或向服务中心提出，由服务中心知会相关部门迅速处理并全程跟踪问题的解决过程，直至业主满意。万科物业“24小时全天候服务”万科物业“24小时全天候服务”设立24小时服务热线，全天候为业主提供服务，站在业主的角度，想业主所想，急业主所急，在第一时间对业主所关心的问题给予回复。万科物业“个性化管理服务模式”借鉴酒店等管理服务模式，客户助理近距离接触业主，主动了解业主个性化需求，并在业主有需要时，调动后台资源，尽快为业主提供有效服务。万科物业“五步一法”创新服务体系认识客户“主动”非“被动”了解客户“资源”非“资料”帮助客户“服务”非“管理”理解客户“解决”非“解释”感动客户“增值”非“盈利”,为您，我做到！,