2019年扬州房地产市场年报ppt课件.ppt
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1、两重天,目 录,PART1 宏观市场,宏观市场综述,经济层面:,政策层面:,PMI回落,经济回落压力大,财政收入增幅放缓,固定资产投资增速创03年以来新低。,CPI小幅回落,PMI持续回升,经济增长呈现下滑态势,工作重心为保经济增长,房地产调控不放松。实行稳健货币政策。下调存款准备金率。,经济建设作为重中之重,存款准备金率下调、降息。多地公积金政策松绑。,房地产投资增速下滑,GPD增速创09年以来新低,进出口和国内消费数据走低,经济增长乏力。,执行宽松货币政策,稳定外需,刺激内需。严格抑制投资性购房需求,保障刚性需求。继续下调存款准备金率。,CPIPPI回升,宏观经济企稳回升。,经济建设作为重
2、中之重,存款准备金率下调、降息。2019年保障房指标下调。,2019年房地产市场政策情况,1月7日至8日,2019年中国人民银行工作会议在北京召开。会议部署了2019年人民银行工作的主要措施:一是继续实施好稳健的货币政策,适时适度进行预调微调。这也是自中央经济工作会议召开以来,央行在半个多月的时间内第五次强调稳健货币政策的基调。 观点央行此次货币政策是继续实施好稳健的政策,要求加大金融改革力度,稳步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革。受中东与北非地缘政治动荡、日本大地震和欧美主权债务危机影响,全球经济持续走软,特别是欧洲临近衰退边缘,国际金融市场大幅动荡。随着外部形势的恶化,和国内通胀形势
3、企稳,保增长无疑是下一阶段的政策主题。,1月7日召开的全国国土资源工作会议上,国土资源部部长徐绍史正式披露,北京、上海已获批准允许试点集体土地建设租赁房。 观点国土部相关资料显示,今年各地的建设布局全面展开,用地需求继续扩大,包括交通水利的基础设施建设、保障性住房、普通商品住房等民生工程的建设力度还将加大,预计土地需求将会在去年较大幅增长的基础上继续保持高位。在此背景下,试点集体建设用地建设租赁房,一方面利用了集体土地建更多的租赁房缓解住房供需矛盾,一方面农民在自己的土地上建低成本的租赁房通过租赁获得长期收益,可避免征地矛盾,不失为一个双赢的办法。,2019年房地产市场政策情况,2月7日,央行
4、发布新闻稿显示,将加快信贷产品和服务方式创新,全面提升信贷政策导向力,引导信贷资源更多地向三农和民生领域倾斜。同时,将继续落实差别化住房信贷政策,加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,满足首次购房家庭的贷款需求。 观点 这是自2019年调控以来,央行方面第一次公开释放“满足首套房贷”的信号。此举意味着未来首套贷款的利率可能进一步下调,而这一变化反映到市场层面,随着首套房优惠利率的回归,市场中的刚性需求将被进一步释放。,2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。大型金融机构存款准备金率将回落至20.5%,中小金融机构17%。 观点 下调存款准备金率本身绝非针对
5、房地产业的救市之举,而事实上当前压在房地产市场头上的两座大山限购令和限贷令也没有出现根本性松动的可能,但对于中国楼市这样一个对政策信号极其敏感的市场来说,降准依然能够给予市场两端以暗示;尤其在开发商层面上,有可能采取相对保守的推案策略以观望市场进一步的走向,从这层意义上讲,今年市场整体性降价的预期是有所回落的。,2019年房地产市场政策情况,3月12日,由住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会等七部门联合发布关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题的报告。报告特别强调,今年要保持首套住房贷款政策稳定性,督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。观点事实上,首套房
6、贷优惠的回归从去年年底起就已逐渐推进,时至当前,商业银行对首次购房贷款的利率已普遍回归到基准利率,部分城市更出现9折、85折等优惠,在我们看来,首套房贷松动及其引发的刚性需求回归是今年房地产市场最大的利好。,3月6日,财政部部长谢旭人在答中外记者提问时表示,今年将实施积极的财政政策,把保障和改善民生进一步放在财政工作更加突出的位置。同时,要认真总结重庆、上海两地的房产税试点经验,将进一步研究推进房产税改革的方案,适当扩大试点范围,积极稳妥地加以推进。 观点从沪渝两地实际经验来看,不清算存量房的房产税对市场影响程度非常有限,从目前大多数城市房屋权属系统建设进度来看,普遍不具备对存量房征税的基础。
7、尽管从中央各部委表态来看,推进房产税已是未来调控的发展方向,但短期内,指望其替代限购的地位依然不切实际。,2019年房地产市场政策情况,4月以来,武汉、郑州等5个城市先后出台了关于放宽公积金贷款额度和申请标准的一系列措施。事实上,这一政策在去年年底就已经出现,目前加入到公积金放松队伍的城市已增加到12个。观点二月中旬以来,全国主要重点城市确实出现了一波成交回暖行情,带动这一波行情回升的主要是首次置业的刚性需求。此轮公积金贷款的放松政策对于成交行情的进一步提升确实能够起到一定的助推作用。一方面,政策已经得到了中央政府的默认,另一方面,还能进一步推动刚需入市带动市场成交,这样的政策对于地方政府来说
8、,何乐而不为?预计或有更多的城市效仿,包括北上广深或将陆续跟进。,4月以来,武汉、郑州等二线城市相继放宽公积金贷款额度及申请门槛,对于当地房地产市场成交行情起到一定的提升作用。 观点相关政策得到中央的默许,同时拉动相当一部分刚性需求再度进入房地产市场,保障合理的购房需求,购房者、开发商与地方政府实现共赢。,2019年房地产市场政策情况,5月8日,扬州财政局、房管局出台关于对个人购买成品住房进行奖励的通知,个人新购成品住房,建筑面积90平方米及以下的,给予所购房屋合同价款6的奖励;对90平方米以上、120平方米以下的给予5的奖励;对120平方米及以上、144平方米以下的给予4的奖励。事后,中央住
9、建部称扬州新政旨在加快推进扬州市区成品住房的开发建设,引导和鼓励群众购买成品住房,与房地产调控并无冲突。观点扬州出台的这个政策,仅针对精装修房源,鼓励、引导消费者购买成品房,与调控松绑无关。,鉴于5月以来地方政府针对房地产政策的微调此起彼伏,住建部发言人一月两次重申将坚持房地产调控不动摇,巩固调控成果。该新闻发言人表示,住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况,对于地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正。7月7日,温家宝总理在江苏省常州市调研时强调,目前房地产市场调控仍然处在关键时期,必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。观
10、点调控进行到目前的节点,无论是从宏观经济还是从市场成交上来看,确实出现了放松的隐患。中央政府在此时再次重申坚持房地产调控不动摇,在一定程度上将打击地方政府近期松动政策的积极性,而从6月以来地方政府在政策上的表现来看,此举确实已经起到了一定的威慑作用。,2019年房地产市场政策情况,从7月下旬开始,国务院派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督查。各地限购措施和差别化房贷政策的执行情况成了本次督查重点之一。检查方式包括座谈会、暗访、调阅文件等。督查小组将兵分三路,到当地开发商、房管局以及银行分别了解限购和差别化信贷政策等相关工作的落实情况。观点结合最近一段时
11、间温家宝总理多次针对房地产调控进行表态,反映了中央层面对政策调控的口风又开始了新一轮的从紧,意图无疑是弹压当前全国市场出现的回暖预期,至于各地方政府能否真正顶住财政收入压力继续收紧楼市调控,还有待于未来继续观察。,央行宣布:自2019年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。观点金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。可见,尽管银根一直在放松,但是中央对贷款的流向把控依然偏严格。,市政建设情况,对于扬州这座城市来
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