2019年6月邯郸人民东路项目商务合作建议书ppt课件.pptx

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1、人民东路项目商务合作建议书,北京华远房地产经纪有限公司商业部2019年6月,谨呈：创鑫集团,前言,承蒙 贵司就人民东路项目与我司进行了初步的沟通与交流，首先感谢 贵司对我司的关注与信任！ 根据目前知悉的项目特点及项目所处阶段，我司现对本项目可提供的服务内容、服务模式和其它合作有关事宜做出初步的建议，以配合进一步的工作。 我司认为，要提供 贵司所需的相关服务、准确解决 贵司关注的问题，其关键在于对 贵司需求的准确理解，因此，最终提供的服务内容还需要双方进一步沟通，我司也希望在下一阶段工作中深入了解 贵司的开发目标（项目预期）、限制条件（如启动资金等）、开发过程中遇到的困惑或面临的问题、项目开发时

2、间表（如动工时间、推售时间等）等情况，以确定 贵司的项目需求，从而更好地为 贵司提供相应的服务。 如有任何问题，请随时与我司联系为盼！ 专此奉达，顺颂商祺！,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,区位概况,行政区划与人口,经济指标,城市文化,区位概况,邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城和中国成语典故之都，国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的

3、特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。邯郸区位优势十分明显，为我国三大经济圈所环绕，东进与长三角经济圈相接，南下可与珠三角经济圈联系，北拓与环渤海经济圈近邻。邯郸是华北地区重要的交通枢纽，交通便利，京广铁路、京深高速公路和107国道与长治-邯郸-济南-青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络，邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，目前已经通航。,优越的经济地理位置、便捷的对外交通，给予了邯郸快速发展的必要条件。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目

4、分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,区位概况,行政区划与人口,经济指标,城市文化,行政区划,邯郸市现辖四区：丛台区、复兴区、邯山区、峰峰矿区；一市：武安市；十四县：鸡泽县、邱县、永年县、曲周县、邯郸县、肥乡县、馆陶县、涉县、广平县、成安县、魏县、磁县、临漳县、大名县。,人口规模,资料来源：2009邯郸统计年鉴,单位：万人，资料来源：2009邯郸统计年鉴。,未来10年邯郸城市发展进入快速增长区，城镇化水平将预计提高约15%，未来消费潜力巨大。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及

5、项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,区位概况,行政区划与人口,经济指标,城市文化,国内生产总值,国内生产总值,人均国内生产总值,2019年，全市生产总值1,990亿元，比上年增长11.1%。预计2020年，规划期末GDP总量约为7,100亿元。,2019年，人均生产总值22,651元，比上年增长10.4%。预计2019年-2020年，邯郸市年GDP人均增长速度大致为12%，2020年规划期末，人均GDP将达到72,000元。未来几年，邯郸经济将快速发展。,单位：亿元，资料来源：2009邯郸统计年鉴。,未来几年，邯郸国内生产总值及人均国内生产总值的快速增长，无疑将不断提升邯郸居民的

6、收入水平和对生活品质的要求，进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质的不断提高。,社会消费品零售总额,邯郸社会消费品零售总额一直处于稳步上升态势。2000年以来，全社会消费品零售总额每年增长都在10%以上。2019年，全市社会消费品零售总额514亿元，比上年增长21.8%。其中，批发零售贸易业实现零售额430亿元，比上年增长20.9%；住宿餐饮业实现零售额81亿元，比上年增长29.5%。,消费品市场呈现平稳、较快的发展态势，并预计在未来几年保持其趋势。,单位：亿元，资料来源：2009邯郸统计年鉴。,城镇居民可支配收入,2019年，邯郸城镇居民人均可支配收入增长到14,457元，比上年增长14.

7、9%，9年内翻了2.7倍。人均可支配收入的不断增长将有力地支持社会消费品零售总额的快速稳定增长。,2019年以来，邯郸城市居民人均消费支出增幅连续增长。2019年，邯郸城市居民人均消费支出达到8,357元，比上年增长8.7%。居民消费稳步增长已初露端倪，消费品市场形式的向好也开始显现消费增长势头。,人均可支配收入的趋势线较消费性支出的趋势线更为陡峭，说明人均可支配收入的增长速度比消费性支出增长要快，市场可挖掘的消费潜力在加大。,恩格尔系数,恩格尔系数定义,恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是国际上通行的衡量一个国家和地区人民生活水平状况的重要指标，具体是指居民人均食品支出占消费性支出的比

8、重。按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50%-60%，处于温饱阶段；达到40%-50%，进入小康；当达到20%-40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕。,邯郸恩格尔系数分析,2019年，邯郸城市居民恩格尔系数为37.7%；2009年，邯郸城市居民恩格尔系数为34.4%。按照联合国粮农组织标准，邯郸城市居民已初步进入了富裕阶段。,城镇居民人均可支配收入的持续快速增长，为食品消费支出比重下降、其它消费支出比重上升提供了可能。人们将有更多的资金满足其它方面的消费，不断丰富生活内容，提高生活质量。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性

9、项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,区位概况,行政区划与人口,经济指标,城市文化,赵文化,以胡服骑射为代表的赵文化，其基本内涵为开放、进取、包容，展现出赵国在逐鹿中原时所表现出的改革创新精神。她是中华民族古老文化的源头之一，是华夏文化与北方草原游牧文化的交汇、融合和升华的结晶，具有中原华夏文化和北方草原文化构成的二重性，集中反映了北方地区诸民族冲突与融合的过程。,她丰厚博深、魅力四射、光彩照人，是邯郸地域文化中的代表。赵文化滥觞于舂秋，兴旺于战国，延续至两汉，在历史的长河中流淌至今，形成了自己独特的风韵。这里产生了发达的冶铁、制铜、制陶

10、等手工业，形成了繁荣的城市商业贸易，孕育了荀子、公孙龙、慎到等一代学术大师，涌现出赵武灵王、廉颇、蔺相如、赵奢等一批慷慨悲歌的英雉人物。它与燕文化共同构成了中国古代北方文化的概貌。赵文化其主流内涵是“开拓进取，竞争图强，兼收并蓄，改革创新”，贯穿其中的以人为本、广揽贤才、团结向上、忠勇报国等思想，对于我们今天的解放思想、改革开放仍然具有极其重要的现实意义。,成语典故文化,邯郸作为国家历史文化名城，其广袤地域的辉煌历史、深厚丰腴的文化积淀为邯郸留下了众多的名胜古迹和历史故事，经过千百年的披沙拣金，凝聚成了脍炙人口的成语典故。据不完全统计，由邯郸历史和相关史书中所滋生、蕴积、提炼出的具有邯郸地方特

11、色或与邯郸有密切关系的成语典故达1500条之多，如“胡服骑射”、“邯郸学步”、“完璧归赵”、“负荆请罪”、“黄粱美梦”等，它们以言简意赅、精辟神妙、富于哲理、寓于情趣、耐人寻味而成为中国汉语言艺术中的一枝奇葩。,邯郸的成语典故，集中原与边塞之风韵、蕴文化与哲理之内涵，在华夏历史文化长廊中独树一帜，堪称国之瑰宝。这些成语典故中，具有完整故事情节的也有500条之多。另外还有众多的成语典故遗址景观。位于邯郸市赵苑景区内的“成语典故苑”，占地102亩，以园林为载体，以发生在邯郸的成语典故为内容，以碑刻、浮雕、绘画、自然山石象形喻义等多种艺术手法为表现形式，将发生在邯郸的成语典故再现世人面前。它以古喻今

12、，鞭策鼓励后人，是中国唯一的以成语典故为主题的文化园林。 2019年10月26日，经中国文联批准，由中国民间文艺家协会在邯郸市举行命名颁牌仪式，授予邯郸市“中国成语典故之都”称号。成语典故文化已成为邯郸市十大文化脉系中一颗璀璨的明珠。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,业种业态发展分析,主要商业区域研究,未来新增商业项目分析,邯郸业态发展,邯郸是多种业态协同发展的态势，各业态近年来的发展速度普遍较快。未来邯郸零售商业市场将进入快速发展的阶段，前景非常可观。,百货店：百货店发展稳步

13、进行中。由中低档逐渐向中高档或高档发展的趋势，未来将以中高档百货店为主。购物中心：购物中心在邯郸发展较晚，但现阶段有加速发展的趋势。超市：大型超市发展迅猛。两大本地商业公司拥有自己品牌的连锁大卖场，例如阳光超市、美食林超市；国外零售商也开始进驻邯郸，例如沃尔玛。市场竞争异常激烈。专业店：大型专业店在邯郸的发展略为滞后。其中家电类和轻纺类大型专业店发展相对较好，而其它各类型的大型专业店发展都较为缓慢。便利店：邯郸各类便利店基本满足市民日常需求，但24小时便利店发展较为缓慢。餐饮：邯郸餐饮业发展较好，各类型餐饮齐全，但相对缺乏高端商务宴请及异域特色餐饮。休闲娱乐：郸休闲娱乐业发展有待提高，休闲娱乐

14、场所较为匮乏，目前邯郸的休闲娱乐消费水平相对不高，但未来发展空间较大。,大型购物中心,大型购物中心是Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，属于复合型商业形态，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。,新世纪商业广场邯郸最早、最具代表性的购物中心，河北省最大的“销品茂”。邯郸商业的标志性建筑，座落在市中心中华大街与人民路交汇处，总建筑面积达20万。商品品类齐全，品牌中高档，为邯郸高收入人群消费首选。6-8层的餐饮、娱乐设施带动了大量的人气。,百货店,邯郸是著名的商业重镇，便捷的交通环境及辐射能力及其形

15、成的一个庞大消费群体，使其成为商家必争之地，邯郸百货市场垄断性极强，外地百货店相继败走邯郸。,专业店,家电类和轻纺类大型专业店在邯郸发展较为良好，但其它新的、细分化的专业店发展较为滞后。,原因分析消费观念：消费观念特性导致了此类专业店发展的滞后，邯郸的传统消费观念使消费者还不能迅速接受新的、细分化的大型专业店。发展历程：如知名的儿童城、家居卖场、仓储式卖场都未进入邯郸。但随着邯郸经济的不断发展，邯郸的大型专业店将逐渐规范和体现现代消费者生活价值。未来几年内，此类专业店将迎来巨大的发展空间。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目

16、案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,业种业态发展分析,主要商业区域研究,未来新增商业项目分析,邯郸市商圈分布图,邯郸各商圈主要商业设施,邯郸主要商圈概况,邯郸主要商圈,邯郸市商业最繁华的地段。服装商贸城集中区域，满足邯郸市年轻群体的时尚消费需求。电子消费产品聚集区，邯郸的“中关村”。,是邯郸最为高档的商圈，主要由新世纪商业广场、国贸名品商厦、万达商厦带动周边商铺，提升周边的人流量。是邯郸最早的中高档百货店所在地，是邯郸中高档消费较为集中的区域。周边聚集了不少的市政机关、高档商务酒店等，是典型的城市消费新区。,专业市场商圈，在邯郸“三年大变样”的政策指引下，目前正在进行拆迁改造。商业物

17、业体量巨大，主要满足邯郸低档消费需求。,人民路商圈,人民路商圈是邯郸最高端的城市中心商业区，这一商圈聚集着邯郸中高档写字楼和商业广场，其中以新世纪商业广场为代表，产生了极强的聚合效应。以新世纪商业广场为中心，人民路和中华大街为两翼的大人民路商圈已成为邯郸商业的主战场。城市中心商圈持续扩张的辐射功能，正吸引着大量资本不断涌入，除了商圈内的商业网点增长速度迅速提升，写字楼、商务公寓、酒店式公寓等地产投资异常火热，使得该区域的商业形态结构更趋于完善、合理，也由此奠定了区域持续的发展空间。随着写字楼、商务公寓、酒店式公寓等新品的入市，人民路商圈已摆脱那种单纯的“就商业论商业”的初级商圈模式，它将城市中

18、商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等生活空间融合在一起，加上周边的公园、博物馆等大型公共配套设施，形成一种多元、多功能的城市综合体，具有强大的复合效应。,人民路商圈,人民路商圈商铺类型,人民路商圈主要以零售、服务为主，形成商圈的辐射效应，而餐饮、休闲娱乐占比较小。,人民路商圈商铺类型,人民路商圈商铺类型,人民路商圈商铺类型,人民路商圈商铺类型,和平路商圈,和平路商圈是邯郸最早形成的商业聚集区。目前主要以服装商贸城为主，如金港女人街（老丹兰）、新丹兰尚街、sogo风尚。商家的密集度在邯郸名列前茅。邯郸最具规模的数码通讯产品交易中心。和平路商圈是邯郸商业的核心，但是近年来由于其交

19、通的局限性，加之邯郸城市不断扩大，人民路商圈的逐步崛起，和平路商圈在邯郸商业中的地位不断弱化。,和平路商圈,和平路商圈商铺类型,与人民路商圈相类似，和平路商圈也以零售、服务为主，形成商圈的辐射效应，而餐饮、休闲娱乐占比较小。,和平路商圈商铺类型,和平路商圈商铺类型,和平路商圈商铺类型,和平路商圈商铺类型,浴新大街商圈,该商圈长期以来商居混杂，房屋密度大，市政交通、环卫设施缺乏。随着邯郸“三年大变样”工作的不断推进，在保留浴新大街商圈的文化底蕴和经营风格的基础上，通过二次开发，实现二次创业，完成浴新大街由小门小店到大厂大店、由布局混杂到布局明晰的历史性跨越。冀南针纺城、现代轻纺城、邯郸鞋城、浴新

20、商城、天祥针纺百货城等。,浴新大街商圈,浴新大街商圈商铺类型,浴新大街商圈主要以零售为主，尤其是专业市场以及机械机电。服务、餐饮占比较小，而休闲娱乐缺失。,浴新大街商圈商铺类型,浴新大街商圈商铺类型,浴新大街商圈商铺类型,商圈比较分析,邯郸大型商业设施分布图,新世纪商业广场,管理公司：邯郸阳光百货集团总建筑面积：约20万开业时间：西楼2019年9月28日，东楼2019年9月28日2009年总销售额：约13亿元,集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体，建筑设计上采用大型中庭式挑空造型，是一个现代化大型购物中心。主要面对城市中高档消费阶层，并吸引着周边县市的高档消费群体，是各类品牌的集中地，主要以国内知名

21、品牌、中高档服饰消费为主。以优雅、舒适、轻松的购物环境，吸引着追求品质生活，讲求生活情趣的消费者，共同体验新时尚生活的魅力。是具有领导流行、时尚亲切、功能完善、高品位、高格调之全客层购物中心。市调的三小时内TEENIE WEENIE进出顾客17人，提袋率35%。,新世纪商业广场,新世纪商业广场,新世纪商业广场,国贸名品商厦,管理公司：邯郸阳光百货集团经营面积：约8,000,邯郸市唯一的高档商场，经营国际国内知名品牌和世界顶级品牌。主要面对城市精英阶层的中高档消费为主，并吸引着周边城镇的高档消费群体，是最尖端品牌的集中地，主要以国际品牌、中高档服饰消费为主。位于人民路商圈，装修高档，购物环境良好

22、，但因商品价格过高，客流量较小。在商场市调的一小时内3F客流量不足10人，提袋率3%。,国贸名品商厦,国贸名品商厦,国贸名品商厦,万达商厦,管理公司：邯郸阳光百货集团总建筑面积：约16,000开业时间：1994年11月26日2009年总销售额：约3亿元,由于建成时间较长，其装修明显老化，内部购物环境不佳。主要服务于中档消费群体，客群年龄较大，年轻人消费较少。由于开业较早，其物业条件的局限性，导致其公共空间及休息区较少，略显拥挤。市调时段内，因是工作日客流约200人，多为周边老年居民遛弯，提袋率22.5%。,万达商厦,万达商厦,万达商厦,阳光世贸广场,管理公司：邯郸阳光百货集团经营面积：约52,

23、000开业时间：2019年9月2009年总销售额：约1.7亿元,新开业商场，购物环境较好，经营品类及商品品牌齐全。以当地消费者为主。因门前道路整修，停车不便，消费者可到达性较差。在市调时段内商场顾客近百人，提袋率20%。,阳光世贸广场,阳光世贸广场,阳光世贸广场,金港女人街（老丹兰）,市场位于邯郸市和平路商圈，购物环境不佳，商品主要针对18-30岁年轻人，价格便宜、定位时尚。邯郸市的老市场，知名度高（原老丹兰），商品种类齐全，价位低廉。无统一管理，铺面分布混乱。在市调的一个半小时内1F金信鞋业进出顾客30多人，提袋率28%。,金港女人街（老丹兰）,金港女人街（老丹兰）,金港女人街（老丹兰）,新

24、丹兰尚街,商场地处和平路商圈，商业氛围良好，装修简单，商品时尚，品种齐全，经营状况不佳。以国际国内流行的“店中店”为运营模式，是1645岁时尚女性消费集中的商场。新开业商场，客流少。市调时段进出客流约200人,提袋率8%。,新丹兰尚街,新丹兰尚街,新丹兰尚街,国风商场,商场地处邯郸核心商圈，但因商场定位趋同化严重，所以在此商场装修一般、商品档次较为单一的情况下，营业额偏低，商户稳定度差。商品价格便宜，有部分国内中低档品牌专卖。商场无明显动线指引，业态布局与其他同类商场无明显竞争优势，客流少。在市调过程中4F客流最多，约有150人，提袋率20%。,国风商场,国风商场,国风商场,sogo风尚,商场

25、地处邯郸一类商圈核心位置，是老丹兰（金港女人街）的二期，因新开业、定位与周边相同等原因，所以客流量不大。商场装修属中档装修，商户对商品自行定价，商场对商铺统一管理。商品主要针对18-30岁的女性顾客。所销售商品时尚，价格适中，一层有“以纯”邯郸形象店。与其他同类商场定位相同，无自身优势。在市调的1小时内B1鞋区无客流；1F以纯接待顾客8人，提袋率25%；2F34人，提袋率15%；3F27人，提袋率11%；4F17人，提袋率12%。,管理公司：尚购时尚广场经营面积：约7,600开业时间：2009年9月23日,sogo风尚,sogo风尚,sogo风尚,康德,管理公司：康德集团经营面积：约70,00

26、0开业时间：一期2019年12月30日，二期2019年12月30日,邯郸市老牌商场，消费者认知度高，装修一般，但商品齐全，位于6层的露天餐饮街为项目一大亮点。露天餐饮层在当地较为知名，装修很有特点。因修路造成的交通不便。经营状况良好，提袋率可达到60%。,康德,康德,康德,邯郸商铺租金市场,注：以上租金均按经营面积计算。,邯郸商铺租金市场,注：以上租金均按经营面积计算。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,业种业态发展分析,主要商业区域研究,未来新增商业项目分析,邯郸在建项目分布图

27、,本世家,地一大道,鸿基大厦,稽山新天地,稽山新天地,温哥华森林,远大国门,鑫岭数码广场,鑫岭数码广场,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,竞争性项目分析,从地理位置、项目特征等方面综合考量，选取新世纪商业广场、sogo风尚作为本案竞争性项目进行分析。,主要竞争力：新世纪商业广场体量大，品牌齐全，由于经营多年，已培养形成了固定的消费群体。与众多品牌商家合作多年，已形成了良好的合作关系。阳光百货集团连锁经营，其购物卡在任一门店均可使用，强制了消费者的消费习惯，也从另一方面提升了消费者

28、的品牌忠诚度。缺点：由于建筑本身的限制，加之内部商家众多，布局密集，服务等软环境改善跟不上消费者的需求。商场内部顾客导示系统不完善，不能快速有效引导顾客到达消费区域。,主要竞争力：经营商品时尚，符合年轻人尤其是年轻女性“淘宝”的购物心态。服装品牌主力店的进驻，提升了商场的整体形象和档次。缺点：新开业商场，还处于项目培育期。各商家独立经营，整体主题与经营特色不足。,项目产品角度竞争策略,新世纪商业广场,sogo风尚,本案,本案,零售,商贸,波特五力模型,三类成功战略思想,结构功能的差异,经营特色的差异,商场形象的差异,总成本领先战略,差异化战略,专一化战略,本案应采用多功能综合经营模式，功能组合

29、上增加休闲娱乐、餐饮类业态并合理提高其配比。,本案可采取主题经营模式，采用多种商品组合，并在服务上创新，形成自身特色。,本案应通过现场气氛营造、软硬环境的塑造形成本案的整体形象。,市场竞争策略,就招商、经营的角度而言，竞争性主要体现在两个层面上，一是对消费者资源的争夺上，一是对商家租户资源的获取上。,邯郸的三大商圈人民路商圈、和平路商圈、浴新大街商圈距离本案较近，但本案未在其辐射范围以内。三大商圈定位各不相同，覆盖了各层次消费群体，并形成各自的特色，多以百货服饰为主要经营业态。在本案与三大商圈的竞争关系上，应更多体现出错位经营、优势互补的态势，避免与各商圈内的百货商家、零售专卖形成直接竞争，需

30、通过商业定位规划适当增加休闲娱乐餐饮等业态配比，锁定突出本案商业定位之主题特色。,位于邯郸的各大商场均以百货零售为主营业态，从商业体量来看，除新世纪商业广场外，远小于本项目；本案应充分利用其大商业体量的优势，采用多功能综合经营的方式，除零售外，将休闲娱乐餐饮等业态作为主营业态，形成本案邯郸休闲娱乐新高地的形象，形成自身特色。未来供给项目由于时间、地理位置等方面因素，对本项目形成直接竞争的较少。本案可利用上市时间优势，并采用错位经营方式，不宜将商业定位过高，避免与新世纪商业广场形成直接竞争，形成特有的主题经营。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步

31、方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,项目环境分析,SWOT分析,项目核心问题,周边交通环境,道路交通,项目位于人民路南侧，公交基础薄弱，经过项目的公交车较少。,公共交通,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,项目环境分析,SWOT分析,项目核心问题,SWOT分析,Strengths 优势,地理环境优越。随着经济发展和人民生活水平的提高，带动了消费结构层次的提升。项目总建筑面积约60万，具有较大的开发规模，可以覆盖各类业态业种，集客条件良好。,做一站式购物

32、中心的规划，打造邯郸真正意义上的购物中心和休闲乐园。,强化,SWOT分析,项目立地非核心零售商业区域，且人民路作为车流主干道，缺乏自然人流。项目产权部分出售，为后期统一规划管理增加难度。,突出目的性业态及主题消费，吸引消费者主动前往项目消费。,Weaknesses 劣势,减弱,SWOT分析,邯郸东部开发的步伐已经拉开，随着区域商业、居住、办公物业的规划建设，将拉升本项目的商业价值。邯郸商业市场仍以百货业态为主，购物中心这一商业形式尚有较大发展空间。,项目以中高档定位为主，瞄准当地中高档消费人群的消费特点，打造真正适合其需求的商业设施。在商业规划上充分挖掘购物中心的经营优势，同时，着力推广购物中

33、心消费理念，使本项目在消费市场上突出差异化特色，并为消费市场所接纳和喜爱。,Opportunities 机会,利用,SWOT分析,人民路商圈、和平路商圈等成熟的商圈已有稳固的客流，作为新建项目，要引发市场的关注并形成消费习惯，需要很长时间的市场培育。周边缺乏商业气氛。,从建筑造型到整体布局、从整体氛围到档次定位等方面与已有的商业设施形成错位经营。,Threats 威胁,转化,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,项目环境分析,SWOT分析,项目核心问题,S2商业如何与S3、S4衔接,

34、S2商业,S3商业,S4商业,人民路,人民路,东柳大街,东柳大街,S2商业如何与S3、S4衔接,整体策略：S2、S3、S4的商业部分是有机的、不可分割的整体。在规模体量上，三者结合可以形成更强的聚客效应和复合效应。在经营内容上，三者互补可以满足不同人群的消费需求，共享客流。硬性连接：通过空中连廊，使S2与S3、S4连接，共享客流。通过地下通道，使S2与S3、S4连接，在共享客流的同时，增加项目商业面积，获得溢价收入。软性关联：在S2或S4的商业部分设计露天广场，通过其聚客效应，达到分享客流的目的。三个地块商业在建筑形式、景观及经营主题上形成互补，达到吸引全客层消费者的目的。,S2、S3商业与写

35、字楼如何结合,S3商业,S4商业,人民路,人民路,东柳大街,东柳大街,S2、S3商业与写字楼如何结合,尽量将商业设计成独栋建筑而不是裙楼，以减少写字楼、酒店和公寓的核心筒对商业部分的影响。超高层建筑建议设置在S3地块的西侧，便于交通组织，同时也成为整个项目由市区往开发区方向的标志性建筑。百货主力店建议设置在S4地块的东侧，超市主力店建议设置在S3地块的东侧且为地下建筑。,人民南路的商业街如何打造,S3商业,S4商业,人民路,人民路,东柳大街,东柳大街,人民南路,人民南路,人民南路的商业街如何打造,商业街位置：S3与S5分界处形成商业街。S4与S6分界处形成商业街。S3、S4地块内部道路与外部相

36、连，形成商业街。建筑形式：商业街建筑不宜超过两层。以框架可自由分割为最佳。经营主题：突出某一业种的经营特色，如零售-体育用品、餐饮-轻便餐等。能够与集中商业部分形成互补，吸引不同消费者，共享客流。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,项目定位分析,营销模式选择,招商策略,销售策略,市场定位分析,邯郸商业市场竞争性决定了项目市场定位上除了应把握自有的优势外，更需把握市场空间。百货公司的购物中心化及现有购物中心的条件决定了本项目要在市场上形成影响力，一方面要提供优越的消费环境，符合消费

37、市场的商户组合方案；同时面对商户资源的竞争，提供有竞争力的经营环境和租金条件，争取到商家的进驻。,市场定位方向：一站式购物中心、提高餐饮休闲娱乐占比、中档或中高档形象。,客群定位分析,通过前期进行的商业市场研究、现有商业业态业种发展及分布的调研，结合本项目在邯郸城市的区位、道路交通、商业开发规模体量以及市场定位，并考虑未来市场发展趋势及竞争等因素，对目标客群建议如下：,高,中,低,目标客群层级：邯郸当地收入水平不高，吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑项目庞大的体量；从周边规划来看，未来会汇聚中高收入的群体，利用本项目之独特性吸引其前来消费；中等偏下收入的群体作为项目初期

38、人气的培育及后期人气的补充；从人口年龄结构上，以20-35岁人群为目标客层，该类人群的消费意愿、消费能力及消费自主性均较高。,客群定位分析,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,项目定位分析,营销模式选择,招商策略,销售策略,现实矛盾,项目必须要解决好两个矛盾保证项目经营主题与项目需要通过销售实现回款的矛盾产权分散与统一规划的矛盾,现实矛盾,保证项目经营主题与项目需要通过销售实现回款的矛盾解决策略 需要通过选择合适的营销模式来解决这个矛盾。各种营销模式分析如下：,现实矛盾,产权分散与

39、统一规划的矛盾解决策略 本项目将有三类客户：一是自购自营类，二是投资类，三是租赁类。 我们把自购自营类和投资类客户作为主要目标客户，在满足销售价格和业态规划的前提下，优先让自购自营类客户购买。其次是投资类客户，我们将按照统一规划和代理招商的原则，促使其商铺的租赁者满足我们的业态规划。三是租赁类客户，其进驻的两个原则：一是满足业态规划，二是满足租金条件。 我们通过针对不同客户不同政策的方式解决产权分散和统一规划的矛盾。,营销模式分类,先租后售,优点保持整体形象确保整体风格和定位的前后统一实现可持续性租金回报,缺点不能及时回笼大量资金承担的风险相对较大,先租后售,在这种先租后售模式下，最终目的是实

40、现全部商业物业的整体销售，其租售模式可分两种： 第一种，商业物业先整体租赁，在经营一定时间后整体销售；第二种，将物业拆分后出租出租，经营一段时间后再次进行销售。 第一种模式，租售的对象均以该物业整体为单位，且租售时间段划分明确，整个租售过程可控性较强。但寻求整售客户难度较大，由于客户的稀缺性直接导致物业销售价格无法实现收益最大化。第二种模式，由于招商控制相对灵活，既可帮助开发商前期回收部分资金，又可通过经营使二次销售的商业物业市场价值得到充分体现，但节奏复杂，项目周期长，不易控制。 通过以上分析，我司不建议本项目采用此种营销模式。,售后返租,售后返租,售后返租方式以大商家整体承租、发展商长期包

41、租为销售模式。 由于产权式商铺投资相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者。发展商作为物业的开发单位，通过将商业分割成不同面积单位出售获取开发利润。同时在保证小业主每年一定的收益的前提下，要求小业主与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订的租赁合同奠定基础。 此种模式常常因为商业经营不力，造成无法兑现返租承诺，运作形式风险较大且后期容易造成问题，因此已被国家明令禁止。（建设部颁发的商品房销售管理办法明确规定：2019年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。）,只租不售,只租不售,

42、优点统一管理，保持项目的整体形象可监控项目之业态及商户组合可实现项目的可持续性租金回报为发展商树立良好的业界形象,缺点租金水平低，不利于回笼资金并没有化解商业项目的开发风险,只租不售,只租不售的模式，一般为高品质、高价值物业通用的行销策略。如东方新天地、国贸商城等，通过保留完整物业产权并进行有效的商业管理，获取非常高的租金回报收益，并将实现商业形象的最大化和经营难度的最小化。当然，开发商也将直接面对长期持有物业的商业经营风险。 而本项目在地理位置、商业环境、消费基础或是自身素质等方面，尚未达到以上所列举之物业档次及商业价值，因此本项目并不适合采用“只租不售”模式，会为项目的经营带来过大的资金压

43、力和经营风险。,租售结合,优点快速回收大量资金，缓解资金压力长期经营获得更多资金回报,缺点销售部分与持有部分管理难以统一易造成销售物业与租赁物业两极化,营销模式选择,通过对以上各方案的比较，可以看出租售结合的方案明显优于其它三个方案，虽然操作过程较为复杂，操作难度增加，但解决了我们经营主题的保证和资金回笼的需要。因此我们建议采用租售结合的方案。 我们将采用租售结合，统一规划，代理招商的营销模式解决经营主题和资金回笼的矛盾。,营销策略,定制商业、租售结合、统一规划、代理招商,营销模式：租售结合，实现项目收益最大化。主力店、次主力店：持有招商，先期开展主力店招商，提升出售商铺销售价格，形成高溢价。

44、同时，寻找大客户或机构投资者进行带租约整售。一般商铺：拆分销售，实现项目回款要求。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,项目定位分析,营销模式选择,招商策略,销售策略,招商策略,说明 引入主力店模式是一种只做了榜样，让业主看到投资回报样板的模式，起到吸引人气，带动项目销售的作用。代理招商模式是比引入主力店模式更先进的模式。业主投资的同时，有专业的招商队伍帮业主招商，缩短业主投资回报期，因此对代理团队的要求更高。,项目招商策略采用统一规划、统一布局、代理招商策略。为业主提供代理招商服

45、务，确保业主投资利益，打消投资者顾虑，从而带动项目销售。项目先期招商工作中，将引入大型主力店和次主力店，提高市场对项目的认同程度。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介及项目案例,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,项目定位分析,营销模式选择,招商策略,销售策略,销售策略,内引外联，主动出击，扩大销售覆盖范围,大客户销售,散户销售,广种薄收，价值提升,销售策略,招商先行，以租带售,说明 带售有两个含义，一是在产权未发生转移的时候，与租赁商家进行接洽，谈定租赁意向，租赁意向本身就可以带动项目销售。二是产权发生转移后，可以为业主提供

46、招商服务，从而缩短业主投资回收期，起到带动销售的作用。,销售价格,竞争导向定价法,租金推导法,需求导向定价法,成本导向定价法,价格确定方法,销售价格,成本导向定价法,将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。,成本导向是计划经济时代的“科学管理方法”。由于它仅在“知己”的基础上定价，对交易环境、交易对方、交易实现的必要条件都缺乏了解，所以只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合 。,销售价格,竞争导向定价法,企业为了应付市场竞争，以企业所处的行业地位和竞争地位而制定价格的一种方法。它以竞

47、争者的价格为基础，根据竞争双方的情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。,竞争导向以“取得赛跑中的胜利”为经营理念，注重行业相对价格，比成本导向更贴近市场供求，但交易的实现取决于交易双方的利益吻合，只研究如何在供给群体中合理定位，忽视购买群体的反应，其定价难免一厢情愿。竞争导向定价法一定时期内虽有助于制定有效的竞争策略，取得销售成果，但却忽视了需求在价格形成中的重要作用，往往会导致“无效供给”。,销售价格,以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标、真正按照有效需求来策划房地产价格

48、。,需求导向定价则是从市场需求出发制定房地产价格，它能行之有效地激发潜在需求，使房地产产品从根本上实现交易的可能性。而且它能使房地产价格“一步到位”，避免价格的剧烈波动，减少投机。,需求导向定价法,销售价格,是将可比楼盘的租金及可比性较强的楼盘的权重进行量化，确定本项目的基础租金，再计算10年逐年递增的租金总和即为销售价格的一种方法。,通过租金推导，计算出10年逐年递增的租金总和作为售价，反映出商业地产一般回报规律，被广泛运用 。,租金推导法,销售价格,成本导向定价法：因不能使本项目获得最大收益，我司不建议选取该方法制定价格。 竞争导向定价法：因本项目周边没有竞争项目，我司不建议选取该方法制定

49、价格。 我司建议：在本项目研策阶段，运用租金推导法制定本项目销售均价区间；在本项目蓄客阶段，运用需求导向定价法制定本项目具体销售价格，进而形成一铺一价表。,目录,邯郸宏观经济环境分析,邯郸零售商业市场分析,竞争性项目分析,项目认识,项目初步方案,公司简介,服务内容及阶段划分,服务成果及收费标准,公司介绍,项目案例,公司资源,核心团队,Who are we? 我们是什么样的公司,Company Profile公司介绍,专业源于品质 专注创造价值Professionalism comes from the quality.Profits come from concentration.,致力于高端

50、房地产领域具有强大影响力的全国性品牌Go in for the national influential brands in the prime real estate field,The Unsung Heroes Who Move Products Forward“ Intel physicist Mark T. Bohrs innovative work on the hafnium-and-gate process is an integral part of Intels 45nm technology. Star Innovator Award.Bergen County Acad