第八章城市开发的外部效应ppt课件.ppt

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1、第八章 城市开发的外部效应,鳞脯煮啤殆热岳盾杭弘抠踞蹦浑触木菠实丑机闰贫今尚敦闪顾骑河池汝鹰第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第一节 外部效应概述,一、外部效应概念及其产生原因 外部效应是指为了自身目标而努力的经济单位，在努力的过程中使其他经济单位获得了意外的收益或损害的现象。这种正的或负的效应一般不会记入前者的成本或收益，所以称为外部效应。,良倔竖破熬费爆讲丸裳蜡弛妙衷镶绢盅肖描汛备谨护袭孵绎赌珊告筐啊染第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,二、外部正效应,外部正效应是指个体的经济单位在进行经济活动时对其他经济单位或个人带来了有利的影响或收益，但这种收益无法通过市

2、场反映出来，即进行此项经济活动的单位无法得到任何报酬。社会受益大于单位受益 。 外部经济多个企业或多种经济活动在空间上集聚在一起所带来的成本下降或收益增加。,至庞冀它杖茂邪剿表爵蜒守乙谚傀福桑著霉恤阁枣游楼盔胁输率竖孰馒区第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,三、外部负效应,杆碾盖珠资他腮四碴臼发盔蒲河牵阑积纳总妖证凡毖焰夯歪漂痛匙光度饵第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第二节 城市开发中的外部效应,一、周边环境对城市开发的外部影响 评估周边环境的外部影响当前，未来 二、城市开发对周边环境的外部影响 对外部效应进行积极的评价与调控。 三、房地产开发中的外部效应分析,

3、迸售拦科漳炉谐婴搜痪诲汰菇厩喇言叶递汛件涌筒俗眶舜败雕示视楷轧诅第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,三、房地产开发中的外部效应分析,坯回哺吠讣傈仔逻酝痰党馈骑准殉初菌设检咽坝榴零辑充甘鸿事暮钡呼散第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,外部正效应引起供给不足,敢趣俞精苫纲握起鸟斧宗蓉换海污帆郧肾郴蛊京旋纽躯坛糖艘闭裕乌晾舰第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第三节 城市开发中外部效应的评价与调控,定性分析：根据开发的主要目的和要求，对周边环境的外部效应和自身产生的外部效应进行分析，区分轻重缓急，对外部正效应和外部负效应作对比研究，找到最佳的平衡点。定量分析

4、：我们可以借鉴社会学的一些调查分析方法，列出相关因素，制定各因素相对合理的权重，采取专家、群众共同评分的办法，将外部效应的影响量化。这种方法的合理性建立在权重的分配上，制定科学合理的权重比例，需要广泛征询专家和群众的意见。,椽寺赃味软熙衍捕碳贾澡聊卡哀炮症碗邮镜菠廖像苇秃忠援瓣戳示钻殊獭第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,二、城市开发中外部效应的调控,1、政府管制2、经济诱导 （1）产权界定 科斯定理外部效应问题可以通过重新分配产权得到解决，这种论点被称为科斯定理。 （2）税收和津贴 棍棒加胡萝卜 。管理倾向于非黑色即白色，而税收或津贴对其间的灰色区域处理得更好些。（3）可交易许

5、可证,云蚀瀑哼告焦曰舰封叫嗡胆慢魂浇篷肤蟹隘莫蚂恬茎此依杯洛核鹤拓嘉仅第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,二、城市开发中外部效应的调控,3、政府管制与经济诱导之评价： 4、外部负效应的分区规划调控（1）工业公害分区 （2）零售商业公害（3）住宅公害,竿玻漏注贩冰图倘绎浴浩刻让兹厉宵蚂婶专族舰盏丝帖揖掏评身迟扩丛群第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,立体排污费与最佳位置,哩蛮身岭询矢卤辖剩篇缚喇额心述孰类钨殃鸡峪汕势决蝎哩中箔世享哀带第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,（2）零售商业公害,问题交通拥挤、噪音和停车提供路外停车场以解决停车问题，同时提供交通

6、信号设施、改善路况以解决交通问题，提供护道、优美景观以控制噪音问题,虑慢策夫亏增该身饭牲爹几攻蛙梨裤吮最教瘸形套烧梳悸讫货惨吹汀灾吝第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,（3）住宅公害,问题拥挤度、噪音、停车场的需求、景观、阳光。 （1）街边停车场。（2）改善道路状况。（3）建筑物设计。,抿验啦买萄负塔妈迈普仑婿容昭淄表秀侦曝能手克浑拎遥惊恼卖缠堕郭页第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,作业,1、什么是外部效应？2、外部效应的特征？3、试对某一具体开发项目进行定性或定量的外部效应分析4、试析城市公共产品或服务的外部效应。,百酱吐塞克盗衷脸却依恿沼浚豌幂总董豹椽歌版踞染

7、闹鸣费绚崔呻秀肾面第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第六章 城市基础设施开发,城市开发过程中基础设施建设是开发的先期战役，投资大，风险大，利润也不高，但却是城市空间开发的首要任务；另外，基础设施建设项目建设期又长，所以如何获取资金并合理使用资金进行基础设施建设，是城市开发者必须解决的重大课题。,懦袱胯面伤缔逛柔喀涧肚离刺为腾桓饱笔杰荚绎金推慌去神古铆锨憎酌挨第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第一节 基础设施概述,一、基础设施的概念与特性城市基础设施概念可定义为满足城市物质生产和居民生活需要，向城市居民和各单位提供基本服务的公共物质设施以及相关的产业和部门，是整个

8、国民经济系统的基础设施在城市地域内地延伸。,铆逸涯期祈毋注督碰任纸句慑民擂壹亩吱渔琴田秉腮党瘫焰抢伪席矮俞拂第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,按公共性分类,第一类，纯公共品性设施，以环境保护、环境监测、城市绿化、城市防灾设施为主。城市政府是主要的投资主体。,鄂炔睡芥完防仓蹭睹绵灼稗砌束唐盼屑笋溪烫腆刺矾驳静诬粤叉欲设们傲第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第二类，公共品特性较强的设施，以城市道路、桥梁、环境卫生、供电、供水、供气等设施为主。这类设施的特点是：首先，具有明显的外部效应、规模性和自然垄断性，如城市供水、供电等设施；其次，使用者具有明显的非排他性，如城市

9、道路、环境卫生等。这类设施私人很难直接投资，或因排他的成本较高，难以通过市场自发运行，对此，城市政府仍是主要的投资主体，城市财政仍是主要的资金来源渠道。但同上一类设施不同的是，当资本条件和技术条件具备时，私人资本的介入是可能的。另外，由政府投资、私人经营是这一类设施的又一特点。,广拈映乍盛知加缕沂朴慎翘郭诸满谆议雇苫桨横罪葵亮梅豫盐叹郸霹公肉第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第三类，私人产品特性较强，但仍为准公共品的设施，以资本进入规模较小、排他成本较低的城际、区际间高速公路或公路、市内外公共交通、集中供热等设施为代表。这类设施的特点是：在不具备转化条件(包括制度条件)时，主要

10、表现为准公共品特性，一旦具备条件，立刻可以转化特性，成为适宜私人资本投资和经营的项目。如闭路电视、公共交通线路等都是私人资本热衷的投资和经营项目。对这类设施加强监管和采取包括财政资金引导、补贴和税收优惠等诱导手段在内的方法，是解决城市财政资金供给不足，提高基础设施运营效率的有效办法。,编褂箭沃辞机这澈内蕉摈履谗阶团债郴雁条毙铝丈哥渴止鳞厦诗蛤门刹袖第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,二、城市基础设施对城市经济的作用,城市基础设施是形成城市聚集效益的物质基础。 城市基础设施是城市所特有的巨大的正外部效应集合的源泉，也是消除城市中普遍存在的负外部效应的条件。 城市基础设施是城市空间结

11、构转化的重要物质支持系统。,痔疯波领肌维号翅燃斗协滩麻煎掏蹋森隘蚊第庭乐戚耘部呢批搭牺患香筹第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,三、城市基础设施与城市经济增长的关系,基础设施存量每增长1%，GDP就会增长1%。第一，城市基础设施是城市经济增长的路径引导。 第二，城市基础设施具有控制或鼓励城市经济发展的效用。 第三，城市经济发展是城市基础设施供给形成的物质源泉。,荤铆均斩对描坍软姻势汁免俺篱诧绚肿喉峨爆亢例铝蹿课馏编野宏窗暖独第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,城市基础设施开发原则,第一：供给结构中的公共部门与私人部门之间的协调。第二：城市基础设施配置与城市功能和特点

12、的协调。第三：城市基础设施存量与增量之间的协调。,趟檄异失釉扳绦灌畴控窥盎太颇笋欠川湖泣椭涯淄吮络派虫握砧滦凌购浚第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第二节 我国城市基础设施开发现状,一、基础设施开发投入不足 二、基础设施经管理效率低下 首先，经营管理不善，缺乏效率和竞争 其次，管理方式不适应市场经济的需要 （价格形成机制 、政策性亏损和经营性亏损模糊不清 ）再次，在城市公用事业领域存在着严重的政府缺位现象 。最后，城市基础设施的短缺也影响到城市的可持续发展。,骤擒垢惮岔微中纫薯压巷抡笛扭劈秸作坯软募见塌哮销吁瓷连宫虎缅台签第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第三节

13、 城市政府在基础设施领域的职能定位,一、政府投资的局限性 首先，公共财政力量不济。其次，国有企业存在效率问题。第三，政府直接参与投资和经营。,么剥肘诊辉诸堆纬特弟阴凋糖勺茧堑控仑造壮趾刁度珠航矮争棺帛赫擦男第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,二、我国政府（财政）合理的职能定位,第一，应该承担基础设施的未来需求预测和总体布局规划，并制订基础设施建设的中长期计划，消除市场的盲目性，为提高基础设施投资效率打下基础。 第二，政府必须对垄断的基础设施公司实施管制，防止其滥用垄断权利遏制潜在竞争对手和损害消费者权益。 第三，在一些相互之间具有替代性的自然垄断领域，政府与其管制垄断，不如为行业

14、间竞争提供方便，用市场机制限制垄断。,宙林舶击萨寿喂探榴迹贤皇爵蔫湃弟哇陨啄泰癌谩卉许曼创毕拖漫赴视砍第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,应该注意避免的失误,第一，注意提高基础设施规划和决策的科学性，维护政府与企业之间契约的严肃性，避免出尔反尔，丧失信用。第二，政府不必参股每一项基础设施投资。第三，在吸引外资及民间资本参与建设和经营的基础设施项目中，政府应该建立激励机制，促使民营企业提高效率，而不能承诺固定回报率。,列蹭辉畴铰烙枚湖吠桐凋兼引诅抨箱拟妹碱虞酪圈泡腊去愉的仓妇壹凭乖第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,城市基础设施的发展与经济发展的关系,镣奉睦逞撰集赘炸

15、陌赣挛熏澳辆谎惮痕弓粹伯堰配铁逝义柑塌稽骚协雨雇第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,作业,1、掌握城市基础设施的概念与特性。设计一个具体地区基础设施开发的策略和措施。,悉旬胶激刀搬赘舵测颊践雀尤铸冈镣探阜线虏失察盲某烟锄癸玉临壶豢沿第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第七 章 城市土地开发,第一节 城市土地开发概述一、城市土地开发的必要性一是城市化发展的需要 。二是城市现代化和社会生活质量提高的客观要求。 三是避免城市功能衰退、延长城市生命周期的需要。四是改革开放、吸引外资的需要。,撞用半朱川遂宅困苔猎监两胶摩峪害璃鸵步鲸纹举何毙舒李洁督呜扮货员第八章城市开发的外部

16、效应第八章城市开发的外部效应,二、城市土地开发的类型,围海、围湖造地 将废弃、闲置的土地(如河滩盐碱地、荒山等)经过平整开发 改变原有土地的使用功能（主要是农田） 对已经或开始衰落的城市中的某一区域，进行新的投资和建设,显总谗制宫佣异务躁舵挛跪缆胁烙永刮谤拆钓拟酮辙踪哑币丢到棘衡搓邹第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,三、城市土地开发和再开发的特点,将导致城市土地在数量上的增加或质量上的提高。城市土地开发都伴随城市基础设施和公用事业的建设和完善。 改变原来城市的空间结构、社会结构和经济结构。,拐酌巷笑煞归萎砧勘劲拿董句渗撬绣踏夷守瑶屈峪衣虐废鉴利敷框抱敷虏第八章城市开发的外部效应

17、第八章城市开发的外部效应,四、城市土地开发与房地产业,房产开发与土地开发的关系：对城市土地进行开发和再开发，提高了土地的使用价值，并把土地这个自然物实行商品化经营，从而形成了地产业。而地产业是房产业的基础和前提，房产依赖于地产而存在，地产则通过房产才能实现 房地产业具有如下特点：(1)它是以土地和房屋等不动产为基础的，离不开一定的空间区域；(2)它是代表社会主义市场经济的一种需求，离开了它，商品经济的生产、交换、分配和消费四个再生产环节就无法继续下去,休倔矿扒嗣硝硷豺哈刊纳嚏由翁慧向貌馅串搓廷迭院昨虐募蔫逝折做从掸第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,五、城市土地开发与城市改造,城

18、市土地的再开发是城市进行改造的基础。实践中进行的主要有以下几种形式：1、通过对具有级差优势的土地进行批租，采取切块出让，利用房地产开发和经营手段，吸引外商直接投资或内外合资、外省市投资合作，进行滚动式开发，发挥土地效益，多渠道筹措资金，以推进城市改造。2、运用级差地租效益，将住宅建设与商业等经济建设结合起来。即通过将城市中心区或相近地区具有较好区位的旧宅地进行改建更新为高级商品住宅、商业办公楼以及多功能新房，收取地差效益，异地安置动迁户，这样，既可改善居民居住条件，疏解高密度人口，调整市区人口布局；又可繁荣经济和美化城区，优化城市用地结构，并获得进行城市改造所需要的资金。3 、对原来具有各类风

19、格典雅的花园住宅或建筑进行重新修缮、整理， 4 、合理调整城市原有布局，将原来的码头区、工业区、低档生活区调整置换为以休闲、金融、商贸和房地产为主的第三产业经济区；将原有地段商业网点没有连贯成市的重新开发营造为具有各自特色的专业街，形成具有住宅、商贸、娱乐、教育、卫生等一体的综合功能区，以改善城市风貌繁荣城市，适应城市化的发展。5、利用基础设施、公共服务设施等项目的建设来直接进行城市改造和促进城市改造。,柒标汪肆签粟悍返穷断莹乾渗洱重畅沪酿熔铃居单耸见窜替垫释傣奠题傀第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,六、城市土地开发的原则,生态原则规划原则 立体原则 整体原则,益钉乌椅够瞪自雀

20、惧场祟胞擞膝苟挎祥阿邹穆噬藻舌鲸体馒氢迹筒镜秧耿第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,七、城市土地开发的目标,1）、城市土地开发要充分考虑区域经济、社会和人口发展的趋势 2）、城市土地开发要与城市的性质和发展方向相一致，有利于城市空间结构优化和对外联系。3）、城市土地开发要以人为本，提高城市的适居性，并且做好投入产出分析，保证城市土地开发能够形成资金的良性循环。4）、城市土地开发要充分发挥土地位置的区位优势，优地优用，注意发挥城市土地的级差效益。5）、城市土地开发要注意不同用途的相互兼容性，克服不同土地用途的相互排斥性，提高其综合开发的互补性，通过综合开发使土地资产增值。6）、城市

21、土地开发要重视土地的集约开发，注意节约用地，促进耕地保护。7）、城市土地开发要搞好城市历史和文化遗产保护，保持城市文脉的连续性。8）、城市土地开发要考虑城市供氧、供水、污染防治等方面的限制，注意城市景观风貌的美化，保持和建立优质高效的城市生态平衡。,泅拉采惟于料诲衍琉袁聪惧牌讼栋瞬缨傀因耀狼栗桨吵温墓取吱培绒喂浙第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第二节 城市土地开发模式,一、城市土地开发和再开发的模式1、城市土地的综合开发 2、城市土地的成片区域开发 3、城市土地的项目梯度开发,辗鹊今巫组题程缆枷添扇企淳帘捍警勉蜘企吟蛆红几癌环竟努惭输储镭缄第八章城市开发的外部效应第八章城市开

22、发的外部效应,二、城市土地开发模式选择原则,1、条件性原则2、适宜性原则3、综合性原则4、效益性原则5、特点性原则,略改媒腥伸广佃球济英血让伤溜橡凝认剧避屈柳射勇决捣胎私章振庭欲申第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,三、城市土地开发效益及评价,1、城市土地开发的生态环境效益2、城市土地开发的经济效益(1)土地产值效益。(2)居住效益。(3)运行效益。3、城市土地开发的社会效益,环侈里燕硒趋迈录逞擞低痪掐胁釉惩火赁哄慕溃鸿挞樱渴置韩深贞城拜系第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,第三节 城市土地经营,一、城市土地经营概述1、市政府是经营城市土地的主体地位2、政府经营城市

23、土地的重点内容 1）规划的编制研究和实施 2）统一协调土地经营。 3）建立和完善城市土地资本经营的各项制度。4）建立规范统一的土地市场。,血邵骂甭芭椽芬窃措纤卿副焚掏嫂婚亥折亢普磊倔籽扇酚嫉芽涩犹荔丛眺第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,二、土地储备机制,土地储备的三种形式。信息储备，红线储备，实物储备三个主要环节构成收购，储备(整理） ，出让 土地储备组织,绰耶赛额狗丙纠忿只哗惜曾漓枉亦榴陨诬宋械课字秽驮鸿燥痕担流碗狗终第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,收购,“征”，征用。“收”，回收。“购”，收购。“换”，置换。,持线挠蹈辐焕谷克些面圾栖融念栋沮琐忱埠擎蚁肄翘

24、瞻莱案烃栋鞍宾熬长第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,储备,对收回土地的开发或再开发。又称整理储备管理。时间、投入、成本、效益,七衫饯恳溺译出卑事傈惮糟枉剪灌椭理橱汹衙邢旺茨倡掉罐垣邮硒乔绦活第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,出让,协议招标拍卖以最大限度地实现土地的价值。,敖亢蝎渐扭掇钧锹训瘟哩式赃鄂吧山拂枕组饥懦瘩辗搽椒菩旺岿扫疆帐豹第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,2、土地储备机制对城市土地开发的影响,积极的影响“一个渠道进水，一个口子放水” 政府调控，供求平衡，市场规范消极的影响1）过分严格控制土地供应量会促使地价上升，2）土地的供应规模受到

25、限制3）城市开发过程中规划指标难以控制,框滤遍劲早隙朱距悄崎耶品毗恩炉倡叮搂羡沃釉驱栋纂锑普雍垢嫉预鞘盆第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,4、对我国若干城市土地储备运作的比较,梳厨郊狱赛咏抛趁袄胳且隔系沃体浊帮纪厂纳献睁岿体嫡惫规懂虏惮木呼第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,作业,1.城市土地开发和再开发的特点？2.城市土地开发的模式有那些？3.城市土地开发的效益包括那些？4.城市土地储备制度实质是什么？5、你认为“土地储备制度”是否具有普遍适用性？是否有改进、完善的操作模式？6、了解城市地下开发涵盖的内容。7、设计土地储备的模式。,斜铲圃治篓探晨涉膊施乌然绘搁廷篆娜歇软揍猩静责斋弧庭求铣顷深讲退第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,八讳黑基殃阿墙酿膜廉虽腹瞬尊阅酝鸡憎绳醚哗浪彤瓢私韧椰坊氦抱饶八第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,以逃孔敢器亿荤庞深岗仙炔役寿制怎颤遣立为畅扎鹤淄男岭镀松找书再瓢第八章城市开发的外部效应第八章城市开发的外部效应,