某房地产公司考察报告课件.ppt

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1、,苏宁环球集团江南总部考察报告,2010年5月,苏宁环球集团江南总部考察报告2010年5月,考察说明考察时间：2010年5月7日5月8日考察地点：杭州、上海考察项目：（1）杭州：西溪望庄、绿城留庄、西溪晴雪、 华元和庄、中国美术学院象山分院（2）上海：龙湖滟澜山、龙湖蓝湖郡、万科琥珀郡园 考察人员：刘念、刘忠、房丽萍、刘刚、陆磊、倪娟,第一站 杭州,第一站 杭州,第一站：杭州,西溪望庄项目概况：项目位于文二西路与荆常大道的交界处(建设中)，紧邻西溪湿地三期，自然环境得天独厚。项目总建筑 面积7万余平方，共11幢，绿化率37%，容积率1.0。规划特点：古典主义建筑，4层电梯洋房，以中央景观轴为界

2、划分为左右两个围合式组团，打破了行列式布局的呆 板，也保证了每户景观的均好性。户型特点：多层（4层）平层豪宅项目，面积180-310平米，一梯两户，一楼送地下室，四楼送阁楼，二、三楼为正 常户型。开盘时间：2009年6月，开盘售价：二、三楼18000元/平米,一、四楼22000元/平米。 销售情况：目前销售价格一、四楼在34000元/平米，二、三楼为23000元/平米，小户型在500万左右一套，大户型 在1千万左右一套；目前仅剩余20余房源，据工作人员介绍待景观建好后拟再涨价。物业费：2.8元/平米/月车位：一户配一个车位，一楼配车库，可停两个 车位交付标准：毛坯智能系统：停车管理系统、周界监

3、控系统、电子 巡更系统、可视对讲及门禁系统、光 纤接入系统、背景音乐系统、保温节 能系统、电梯系统、智能信报箱系统。,第一站：杭州西溪望庄,项目现场 目前，项目建筑基本成形，景观正在建设之中。建筑风格为新古典主义风格，从建筑排布来看，小面积户型为单独一个单元，反而大面积为4个单元。,第一站：杭州,项目现场 第一,第一站：杭州,大堂入户项目大堂的入口，除配备了门禁系统外，还配备了各户的邮箱，方便客户取阅邮寄的信件和报纸等,入户智能邮箱,门禁系统,第一站：杭州 大堂入户入户智能邮箱门禁系,大堂入户项目为一梯两户，大堂采用挑高式规划，彰显大宅风范。,第一站：杭州,挑高大堂,大堂入户 第一站：杭州挑高

4、大堂,第一站：杭州,300平米户型：一楼带地下室户型特点：动静分区，将生活区和休息区分离； 主卧带卫生间，配备保姆房，子女房共用一个卫生间； 负一层带有多重空间，且可以直接进入双车位车库。,第一站：杭州300平米户型：一楼带地下室,项目样板房 该项目，我们主要看了300平米的样板房，总体来说，该项目样板房考虑比较周全，细节和格局上做的较好。,第一站：杭州,入户走廊，左右生活区域分割,餐厅，早餐与正餐区分，但缺少中西餐分区,项目样板房 第一站：杭州入户走廊，左右生,第一站：杭州,项目样板房,卫生间内配备桑拿房,地下室配备私人SPA,地下室视听室,下沉式院落,第一站：杭州 项目样板房卫生间内配备桑

5、拿,第一站：杭州,项目样板房,第一站：杭州 项目样板房,项目总结 项目由一家杭州本土并不知名的开发商开发，销售业绩良好，可见平层豪宅在杭州已较成熟，有着较重的市场地位。 本案明显有抄袭绿城留庄的痕迹，大厅设计，户型面积都类似，但项目精髓上还是缺乏一种平层大宅的尊贵感，在同类产品中，该项目只能处于中等水平。尤其是项目在一些细节性的把握上并不到位，影响了小区整体品质。,第一站：杭州,项目优劣势优势：（1）地段：区位较好，离高架出口仅几百米，出行比较方便，同时位于西溪附近，拥有自 然环境优势；（2）户型：180平米-310平米，户型适中，选择性较大，而且310平米户型基本上能做到动 静分区；（3）景

6、观：围合式布局，能做到户户见景。劣势（1）户型：因围合式布局，导致户型并不是都是南北朝向；大户型平层，面积还是略显狭 小，布局上没有将中西餐厅区分开，子女房共用卫生间，私密性不强；（2）规划：小户型单独一栋一单元，大户型却一栋4单元，无法体现大户型的尊贵感；（3）缺乏私密性：一梯两户，入大堂即看到入户门，私密性较弱。,项目总结,第一站：杭州,西溪晴雪项目概况：项目位于杭州市西湖区著名的留下镇，择邻西溪公园南门，雄踞天目山路西端。东依 钱塘活水水系留下河，北眺西溪国家湿地公园，南望西湖风景名胜区，生态环境得天 独厚。总建筑面积约11万平方米。规划特点：低密度纯多层带电梯，西侧以五、六层的小户型围

7、合中心景观布置院落洋房，东侧由 北至南规整分列排屋和洋房，整个项目呈反”L”型铺排。户型特点：90m平米阔景洋房、180平米 奢适四房、400平米水岸联 排。开盘时间：2010年4月10日，推出1、2# 小户型房源销售情况：项目上月开盘，销售价格在 23000元/平米左右，开盘即 遇新政，销售大约30余套。物业费：平层公寓2.5元/平米/月排屋 3元/平米/月车位：1：1配备交付：毛坯,第一站：杭州西溪晴雪,第一站：杭州,销售现场因项目售楼处及样板房均位于市区，故本案未至项目现场考察，只参观了他们的售楼处和样板房，项目售楼处展示的是雅戈尔旗下的两个项目，一个为市内的高层建筑，另一个即是西溪晴雪

8、。,沙盘软包,第一站：杭州 销售现场沙盘软包,第一站：杭州,180平米四房：这个户型从格局上看并不能称为平层豪宅，仅是四房两厅两卫的大户型。,第一站：杭州180平米四房：这个户型从格局上看并不能称为,第一站：杭州,90平米三房：这个户型在85%得房率基础上，利用阳台和飘窗空间，规划成三房两厅两卫，从户型设计上来看比180平米的更具卖点。,客厅，将阳台规划在内,第一站：杭州90平米三房：这个户型在85%得房率基础上，,第一站：杭州,绿城留庄项目概况：位处杭州西溪国家湿地公园正南侧，北依“杭州第一景观大道”天目山路，背望优美 如画的老和山，空气清新，自然景观资源得天独厚。项目距西湖风景区仅约5公里

9、。项 目建筑面积7.8万平方米，总占地约50000余平方米，容积率1.17。规划特点：建筑层数3-4古典主义建筑，4层电梯洋房。户型特点：平层豪宅面积285-450平米，规划建 造主力户型为350平方米左右的精装 修官邸大宅，一梯两户，另配备一 栋50平米小户型（50年产权，商业 性质）多层。车位配比：大户型一户赠送两车位，另临时停 车位300多个，供小户型业主购买 或来访客户停车。物业费：6元/平米/月开盘时间：2007年7月，大平层开盘单价28000 -45000元销售情况：2009年5月项目已整体交付,目前二手 房价格在1500-1900万/套，单价基本 45000-55000元之间。交

10、付：精装交付（硬装）,第一站：杭州绿城留庄,第一站：杭州,建筑外立面古典欧式风格建筑，外立面采用石材和颜料粉刷相结合，米色外立面看上去比较大气，但由于粉刷材质的原因，时间长后，比较容易脏。,第一站：杭州建筑外立面,第一站：杭州,景观：项目于2009年交付，但从景观看，整个小区郁郁葱葱，绿化植被都非常充足，这是一般开发商无法做到的。,第一站：杭州景观：项目于2009年交付，但从景观看，整个,公共游泳池,第一站：杭州,公共游泳池 第一站：杭州,第一站：杭州,门禁系统和邮箱项目每单元入口都设置了两道入口，第一道即为门禁系统和邮箱配备，这样方便了业主，也可以使大堂更显纯粹和气势。,邮箱,门禁系统,第一

11、站：杭州门禁系统和邮箱邮箱门禁系统,第一站：杭州,入户大堂：大堂配备休息椅，体现项目在细节处的人性化，挑高式大堂，一梯两户，入户也较私密，体现了整个项目的尊贵感。,第一站：杭州入户大堂：大堂配备休息椅，体现项目在细节处的,第一站：杭州,户型特点主力面积350平米，大平层户型面积比较合适；户布局动静分区，厨房和休息区分别于左右两侧，于大厅入口作为分割带；每个房间带一卫生间，保姆房带卫生间和洗衣房；该户型满足了大平层豪宅的基本功能，但由于其面积有限，故没有分中西厨房，也没有更多空间安排休闲娱乐的房间。,第一站：杭州户型特点,入户走廊,餐厅,卧室,厨房,第一站：杭州,主力户型：所有户型统一精装交付，

12、不配备软装，对于一部分客户装修的唯一性有影响。,入户走廊餐厅卧室厨房 第一站：杭州主力户型：所有户型统一精,第一站：杭州,会所项目会所设置在项目入口处，为两层楼建筑，配合健身、餐饮、酒店客房等，在满足业主日常所需的情况下，也为业主招待客户人提供了便捷之处。,第一站：杭州会所,项目总结 项目由浙江绿城开发商开发建造，该开发商开发项目比较成熟，无论是项目建筑还是景观，都是一个高品质项目所呈现的样本。本次考察的第一个项目“西溪望庄”在建筑规划上基本上模仿了本案。本案开发时间较早，开发之时是杭州乃至整个华东地区都极为少见的低层豪华精装修电梯住宅。 在物业服务上，本案采用了一对一式的管家服务，提升产品的

13、服务等级；配备了二手房中介公司，为业主房屋出售提供便捷之处。 会所的酒店客户配置，对于业主招待来访客户提供了方便之处。,第一站：杭州,项目总结,第一站：杭州,华元和庄项目概况：华元和庄位于西湖天目山/国家唯一的城市湿地西溪湿地之畔，周边配套繁华，属泛黄龙商圈。 园区总建筑面积:73264平方米，占地面积42131平方米，地上住宅面积约为41500余平方。规划特点：中式古典建筑，共100余幢纯中式排屋。户型特点：户型面积约为340-530平方米，地下1层，地上3层。开盘时间：2009年4月销售情况：目前价格30000-35000/平方米，总价1400-3500万,现目前仅，2套500多平米及2套

14、380平米房源。车位：赠送，一户两个车位物业费：6元/平米/月安保系统：周界安防配置低照度图像监控、图像报警、 红外栅栏报警，以及非法周界侵入实时报 警等功能的周界机电防护系统。智能化设施：周界安防系统、停车管理系统、电子巡 更系统、可视对讲系统、中央吸尘系统、 新风系统供热系统：地源热泵外墙：涂料、石材进户门：高级防盗门,第一站：杭州华元和庄,第一站：杭州,建筑特色整个项目采用了古代中式建筑风格，青砖白墙以及庭院景观，建筑特点比较纯粹，风格也较突出。,第一站：杭州建筑特色,第一站：杭州,一楼格局：一楼为生活区域，厨房，餐厅、客户以及一个活动房间,第一站：杭州一楼格局：一楼为生活区域，厨房，餐

15、厅、客户以,第一站：杭州,二楼、三格局：二、三楼为生活区域，设置次主卧、次卧以及书房。,第一站：杭州二楼、三格局：二、三楼为生活区域，设置次主卧,第一站：杭州,三楼格局：三楼单独为一主人房，彰显了空间的奢华。,第一站：杭州三楼格局：三楼单独为一主人房，彰显了空间的奢,第一站：杭州,项目总结 该项目为中式项目，主要是联排户型，在户型规划和空间布局上，均彰显了大户型的风范，样板房的设计业颇具吸引力。 但从居住舒适度上看，同等面积、价格的排屋与大平层对比，相对来说，大平层更加舒适，大平层不仅避免了爬上爬下的麻烦，而且户型也能满足各种需求，居住舒适度更高。,第一站：杭州,中国美术学院象山学院 本次杭州

16、之行，我方人员还考察了中国美术学院象山学院，主要目的参观该学院的建筑。该学院建筑利用了中国传统的建筑元素和园林概念，融合了现代建筑的科技感觉，创意大胆，形式新颖，创造了一座充满特色、想象力的空间建筑。 现将该学院建筑照片汇集如下，供欣赏。,第一站：杭州,中国美术学院象山学院 第一站：杭州,第一站：杭州,第一站：杭州,第一站：杭州,第一站：杭州,第一站：杭州,第一站：杭州,第一站：杭州,第一站：杭州,第一站：杭州,第一站：杭州,第二站 上海,第二站 上海,龙湖滟澜山,项目位置：上海市青浦区嘉松中路6788弄 主力户型：180250平方米物业类型：别墅 建筑类型：双拼;叠拼;联排;容积率：1绿化率

17、：50%总户数：564 套单价：20000-30000万/ 面积区间：180 -290 总价：400-700万装修情况:毛坯项目情况：现销售二期香醒半岛产品配套：周界红外报警系统、24小时电子巡更、楼宇对讲系统、变频供水、预留空调机位、 独立车库、涂料;面砖;、钢制防盗门、塑钢窗,第二站：上海,首次开盘时间：2008.10.20最近开盘时间：2009.9.17总销售套数：313套未售套数：251套,龙湖滟澜山项目位置：上海市青浦区嘉松中路6788弄 第二,园林 龙湖滟澜山期香醍半岛横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明、的景观轴线装点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。纵向有

18、莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说五个特色小镇，龙湖滟澜山期香醍半岛还原出地中海梦幻度假生活。 西班牙、意大利、托斯卡纳手工坡地艺墅，采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，龙湖滟澜山期香醍半岛在上海打造出真正的溪谷山居别墅。独特“全冠成树移植”，坚决不用砍头树，每颗树都有专车移植，让人可以享受不必等待的浓荫环境。龙湖滟澜山期香醍半岛五重垂直绿化，突破传统绿化指标，让生命立体灵动。 龙湖滟澜山期香醍半岛未下沉的下沉式庭院、层层挑高的空间、多重入户花园和精巧别致的露台阁楼坚持以更少的销售面积数，创造更多的生活空间，最大化增大生活与自然的接触面。

19、,第二站：上海,园林 第二站：上海,园林景观,第二站：上海,园林景观 第二站：上海,外立面,第二站：上海,外立面 第二站：上海,房型分析 180叠加别墅分三层设计，为客户设计了单独的入户空间，提供私家别墅式的生活感觉。户内：一层设计为活动区域，让主人和客人都有休息娱乐的场所。,客厅,餐厅,第二站：上海,房型分析客厅餐厅 第二站：上海,书房,次卧室,次卫,二层设计为生活区域，宽敞明亮的书房，可豪华装修的主卧室，空间感充足的主卫，面积虽小但相对实用的露台，让人感觉家就应该是这个样子的。,第二站：上海,书房次卧室次卫二层设计为生活区域，宽敞明亮的书房，可豪华装修,主卧室,三层的主卧室宽敞大气，衣帽间

20、和卫生间置贴近生活。,主卫,第二站：上海,主卧室三层的主卧室宽敞大气，衣帽间和卫生间主卫 第二站：上,255的联排别墅送地下室、下沉式花园、顶层储藏室，总层数5层。室内客厅挑高设计使客厅显得豪华、大气，错层式的餐厅、欧式设计让欧洲贵族生活不再是那么遥远。,客厅,厨房,第二站：上海,255的联排别墅送地下室、下沉式花园、顶层储,卧室,卫生间,二层房间设计为老人房和儿童房，欧式的设计风格和装饰小品的布置让人觉得都是那么恰到好处。,第二站：上海,卧室卫生间二层房间设计为老人房和儿童房，欧式的设计风格和装饰,主卧室,主卧空间大气、豪华，露台景观优美，体现主人生活品质。,主卫生间,第二站：上海,主卧室主

21、卧空间大气、豪华，露台景观优美，主卫生间 第二站：,酒吧台,地下客厅,地下室挑高设计，酒吧台、红酒柜一看就是朋友聚会、Patty的绝佳场所。地下庭院一律是玻璃顶面，采光充分，还配有操作间和保姆房。,地下室操作间,第二站：上海,酒吧台地下客厅地下室挑高设计，酒吧台、红酒柜一看就是朋友聚会,下沉式庭院,第二站：上海,下沉式庭院 第二站：上海,290边户房型设计为5层，室内分为三层错层式结构，二层以上纯私人空间，依靠错层做出小会客室和儿童活动室；一层客厅彰显豪华、高贵。,客厅,餐厅,第二站：上海,290边户房型设计为5层，室内分为三层错层式,次卧室书房,二层错层设立有会客室、客房、书房、卫生间。为家

22、里的老人提供生活、养老的场所。,餐厅,次卧室,第二站：上海,次卧室书房二层错层设立有会客室、客房、书房、卫生间。为家里的,儿童活动室,儿童房,室内三层错层实景,三层错层设计为儿童房和儿童活动室，为孩子提供了宽敞的活动空间。,第二站：上海,儿童活动室儿童房室内三层错层实景三层错层设计为儿童房和儿童活,主卧室窗外景观及露台,主卧室,四层主卧空间大气、豪华，露台景观优美，体现主人生活品质。,第二站：上海,主卧室窗外景观及露台主卧室四层主卧空间大气、豪华，露台景观优,五层赠送健身房,露台,五层送大露台及健身房，为主人提供一个良好的健身环境。,第二站：上海,五层赠送健身房露台五层送大露台及健身房，为主人

23、提供一个良好的,拐角庭院,入口绿化,庭院旁绿化,地下室外带大型下沉式花园，花园依靠整体绿化景观统一风格，地面与室外的路面基本保持一致。,第二站：上海,拐角庭院入口绿化庭院旁绿化地下室外带大型下沉式花园，花园依靠,户型分析,290平方米是靠边户型，拥有前置花园和侧庭院。一层错层使客厅和餐厅分开，客厅挑高。二层自然成为一个错层，成为私密的活动空间，三层为老人房和书房，四层设计为儿童房和儿童活动室，五层设计为主人卧室送露台。地下室为主人和客人的活动区域，外带拐角花园。整体设计紧凑，浪费空间极小，附送面积近160平方米。,第二站：上海,户型分析290平方米是靠边户型，拥有前置花园和侧庭院。一层错,评价

24、,滟澜山：小户型叠加、联排，面积控制在300以内，在上海这个地区，本身项目位置处于上海郊区，拥有交通便利、奥特莱斯品牌折扣店等利好，价格在400万700万，满足了中产阶级的富豪梦想。赠送多：赠送地下室面积从80平方米-160平方米，下沉式花园，露台，多重花园。规划好：小区整体实现人车分流，路面、景观路只有行人可以走，车辆全部从项目入口处进入地下停车场，进入私家车库。景观好：项目小区入口景观和景观示范区已完成，树木和花草的搭配，自然景观的利用，房屋上铁艺花草的点缀，形成一幅美好的生活画面。,第二站：上海,评价滟澜山：小户型叠加、联排，面积控制在300以内，在上海这,龙湖蓝湖郡,项目位置：上海市嘉

25、定新城双单路1509弄 主力户型：200-280平方米物业类型：别墅 建筑类型:小高层、双拼;独栋（类独栋）容积率:1.44（产品规划中有别墅区及住宅区， 别墅区的容积率有0.8左右）绿化率：35%总户数：128户单价：30000万/ 面积区间：200-280 总价：600-850万装修情况:毛坯项目情况：推出龙湖蓝湖香颂 销售情况：2010.5.8开盘，具体销售情况目前没 有统计产品配套：周界红外报警系统、24小时电子巡更、 楼宇对讲系统、变频供水、预留空调 机位、独立车库、涂料;面砖;、钢制 防盗门。,第二站：上海,龙湖蓝湖郡项目位置：上海市嘉定新城双单路1509弄 第二,龙湖地产上海3号

26、别墅作品龙湖蓝湖香颂，作为龙湖郦城国际社区“一城四镇”中的又一力作，坐落于嘉定新城核心区域，拥享“千米一湖，百米一林”的优越自然环境，并且紧邻轻轨11号线嘉定新城站，依托50万M2郦城国际社区配套优势。 在这块罕有的生态宜居之地上，龙湖引进自然流水，平地造坡，以全冠移植、同纬度采购、5层垂直绿化等多重造景技艺打造社区园林，并移植超过200种名贵植物，营造一片花香四溢的浪漫天地。 龙湖蓝湖香颂以红瓦屋檐、托斯卡纳墙面以及铁艺露台等风情十足的地中海建筑细节精心钜制地中海风情别墅，意大利山吟和西班牙海韵两大主题建筑交替构成联排别墅韵律。在户型的打造上，蓝湖香颂以南北双入户，地上全套房营建阔绰居住空间

27、。,第二站：上海,龙湖地产上海3号别墅作品龙湖蓝湖香颂，作为龙湖,景 观,第二站：上海,景 观 第二站：上海,项目情况：项目由若干个小组团组成，小组团由12幢别墅围合组成。分别为四套独栋、八套双拼围合而成，中间布置有一正方形的草坪，东南西北各种有一棵树，形成中心景观区，为12户业主共有绿化。每户都设计有花园和下沉式庭院，做到“前庭后园”，下沉式庭院地平和中心景观区地平相等。在一层入户区，各在东南西北四个方位种有一棵树，与下方中心景观区形成对等，每户送地下室、露台、2车位车库。,合围式庭院,后庭院,第二站：上海,项目情况：项目由若干个小组团组成，小组团由12幢别墅围合组成,铁艺露台,入户花园,木

28、制露台,每家附送的入户花园、铁艺露台、木制露台。,第二站：上海,铁艺露台入户花园木制露台每家附送的入户花园、铁艺露台、木制露,内庭院,露台,第二站：上海,内庭院露台 第二站：上海,250平方米的双拼大开间的客厅，中式、西式厨房的设计，满足主人各式菜肴的需求。,客厅,餐厅,第二站：上海,250平方米的双拼大开间的客厅，中式、西式厨房的设计，满足主,主卧室,主卧更衣间,主卫,三层主卧空间，充分体现私密空间。,第二站：上海,主卧室主卧更衣间主卫三层主卧空间，充分体现私密空间。 第二,次主卧,次主卧卫生间,书房,二层次主卧、书房、私家客厅、露台使家的生活轻松、偕意。,第二站：上海,次主卧次主卧卫生间书

29、房二层次主卧、书房、私家客厅、露台使家的,地下会客室,露台,地下室的会客空间让人感觉就是身在客厅。,第二站：上海,地下会客室露台地下室的会客空间让人感觉就是身在客厅。 第二,280平方米类独栋别墅欧式风格的装饰设计，考虑到每一个细节问题，在入户门口设有座椅，便于主人和来客换鞋，客厅、餐厅、厨房充分体现欧式生活。二层的儿童房、次主卧自带书房，为老年人和孩子提供了舒适的生活环境。,客厅,餐厅,第二站：上海,280平方米类独栋别墅欧式风格的装饰设计，考虑到每一个细节问,儿童房,儿童活动室,次主卧,次主卧书房,第二站：上海,儿童房儿童活动室次主卧次主卧书房 第二站：上海,主卧室,主卧步入式更衣间,主卧

30、卫生间,三层的主卧空间表现了奢华、高贵、私密的生活空间。,第二站：上海,主卧室主卧步入式更衣间主卧卫生间三层的主卧空间表现了奢华、高,视听室,地下会客室,下沉式庭院,地下室、下沉式庭院、新设计风格的视听室，主人和朋友聚会、娱乐的好地方。,第二站：上海,视听室地下会客室下沉式庭院地下室、下沉式庭院、新设计风格的视,户型点评,250平方米联排户型位于合院式景观北面，但卧室、客厅面南；地下室带下沉式庭院，2车位配置，有保姆房设计；大面宽客厅，中式、西式厨房设计，外带私家花园；二层设计为老人房和儿童房，带小会客室和露台；三层主卧空间，大气而实用；整体户型浪费空间少，实用率高，赠送面积多；,第二站：上海

31、,户型点评250平方米联排户型位于合院式景观北面，但卧室、客厅,评价,蓝湖郡：用合院式景观区设计的龙湖虽不是全国第一家，但处理方式让人浮想联翩，细节 的处理表现的淋漓尽致，每户的前庭后院、铁窗花艺、露台、连廊都设计到位， 做到户户有景、间间有露台。赠送多：赠送地下室，下沉式花园，露台，多重花园。规划好：小区整体实现人车分流，路面、景观路只有行人可以走，车辆全部从项目入口处 进入地下停车场，进入私家车库。景观好：项目小区入口景观和景观示范区已完成，树木和花草的搭配，自然景观的利用， 房屋上铁艺花草的点缀，形成一幅美好的生活画面。合院式的景观让周边住户同 时拥有公共景观区和私家花园。,第二站：上海

32、,评价蓝湖郡：用合院式景观区设计的龙湖虽不是全国第一家，但处理,总结,1、上海的龙湖两个项目是龙湖地产在是上海的又一力作，龙湖地产用他的理念和严谨使得龙湖品牌在全国范围内名气十足。燕澜山无论是在上海还是北京，都拥有大部分的忠实客户，品牌开发公司的操作手法值的我们学习。2、燕澜山和蓝湖郡的景观示范区无论是在细节上还是在植物的选择上，都有独特之处，给客户的感觉是用心在做事。项目的售楼处安排在建好的示范区内，用在售的房型作为销售现场，更加有说服力。3、两个项目的产品规划也有独到之处： 两个项目都是人车分流，主人可以直接在项目入口处把车开到私家车库，从车库到达自己家里，路面上只留有人行道和景观路。4、

33、服务：销售中心的销售人员介绍项目基本情况清楚、详细，物业保安人员时刻在景观样板带巡逻，样板房接待人员热情、细致，房间内清洁人员遇到客户都亲切的打招呼，说声：“你好，欢迎参观！”。这些都充分的体现了品牌开发公司在公司工作制度上、销售服务中、后续物业管理上都形成了一整套实之有效的流程。值得我们借鉴。,第二站：上海,总结1、上海的龙湖两个项目是龙湖地产在是上海的又一力作，龙湖,万科琥珀郡园,项目位置：上海市宝山区罗店北欧新镇美艾路177弄 主力户型：77平方米-195平方米物业类型：普通住宅 建筑类型 ：住宅容积率 ：1.2绿化率 ：45%总户数 ：1240户总价：一期已售完，预计 2010年下半年

34、推下一期 装修情况:精装修，装修成本在1000-1500元左右安保系统:车辆出入一卡通系统、周界报警系统、 可视对讲系统智能化设施:宽带、有线电视、电话线入户供水系统:每户水电、燃气表空调新风系统:日立空调外墙:面砖;大堂:双大堂走廊:玻化砖进户门:高级防火防盗门窗材:老虎窗项目情况：蓄客期,第二站：上海,万科琥珀郡园项目位置：上海市宝山区罗店北欧新镇美艾路177,外立面,第二站：上海,外立面 第二站：上海,总结,1、万科地产已经形成了一整套的产品规划、包装、设计、策划、销售、售后流程，每一个万科的项目都是同样的模式。2、万科琥珀郡园的产品从70平方米到195平方米，从二室到底层复式，都充分的

35、体现了万科产品设计部门的能力。3、项目是精装修公寓，这向来是万科的拿手之作。每一个细节的考虑、每一个品牌的选择、每一件家饰的搭配、还有很多的每一个都是我们值得学习的地方。4、项目目前一期已经售罄，二期将在下半年开盘，目前处在蓄水期。5、我们参观售楼中心时，现场真在举办法国香水节，这是万科和业主之间的又一次近距离的接触，或许这是万科会这么多年来拥有大部分忠实粉丝的原因之一吧。,第二站：上海,总结1、万科地产已经形成了一整套的产品规划、包装、设计、策划,考察心得总结,从杭州到上海的两天，行程短促而紧凑，奔波劳累之余大家流露更多的是收获的喜悦。对于此次考察，我们收获了以下心得体会和大家一起分享： 此

36、次考察项目良莠不齐，这让我们更鲜明的感受到了行业发展中品牌企业的价值震撼力。绿城、龙湖、万科各大品牌异曲同工，在产品价值、服务价值上的精耕细作，用每一个细节深深的征服了每一个亲临现场的体验者。 在产品力上：样板段充分展现了品牌开发商成熟、完善的开发理念和操盘经验。建筑、景观融为一体，每个细节细腻而考究，纯粹的建筑风格，颠覆性的成品园林，成年树全冠移植，名贵树种，高密度绿植精心的景观布局，融合了硬朗的建筑体，返朴归真的亲自然更增添了家的温馨感和情趣。样板间的各种风情渲染，细致营造更是给人耳目一新的舒适和尊宠享受，让每个体验者在憧憬美好生活的同时更激起了强烈的拥有欲望，将体验式营销的效果发挥的淋漓

37、精致。 参观的几个项目的样板段在用材上几乎都很普通，没有用昂贵的高端品牌产品堆砌，平凡中凸显尊贵、舒适，让人感受到的只有色彩的和谐，风格的迥异和与自然的亲密融合。这正是因为开发商在样板段的打造上成熟细致的表现。 在服务体系上：从售楼处接待到样板段体验，每个环节的热情微笑，亲切指引，悉心接待，用星级标准的服务接待，让每个体验者感受宾至如归的感觉。试想，连任何一个细节都不会错过的开发商，他悉心打造出来的产品，您会舍得与他擦肩而过么？,总 结,考察心得总结 从杭州到上海的两天，行程短促而,对于苏宁环球朝阳山项目的借鉴意义,山地豪宅的价值高度：资源型高端物业的稀缺性和尊贵性是不可替代的企业品牌的核心价

38、值，需要产品价值、服务价值、客户价值的筑底 一个好的社区所创造出来的社区人文文化将代表一个社会阶层，他们的居住生活品质必将成为这个阶层尊贵人居的生活典范。朝阳山项目的成功运作，可以在这些一线品牌开发商的作品上获得一些借鉴。价值体系借鉴： 人车分流提高社区居住品质的同时，保障人身安全，降低噪音干扰； 多功能地下室通风、采光的同时，开辟出多元的生活创想空间，满足高端人群的个性化需求； 半下沉式私家后庭院前庭后院因地制宜顺势自然高差，营造山地特有的居住情趣； 移步异景的宅间绿化精彩变幻的亲自然接触同时也营造了更好的邻里私密空间； 私家电梯的设置改变纵向生活动线过长造成的生活不便，同时提升物业尊荣感； 环保智能化配置大势所趋，品质和尊贵物业的基本标准配置； 尊贵会所配套方便居家生活的同时，营造高品质的休闲娱乐空间，升华生活品质； 星级物业配套用微笑和细节营造星级品质生活； 做足样板段高端物业体验式营销的成败所在！,总 结,对于苏宁环球朝阳山项目的借鉴意义山地豪宅的价值高度：资源型高,THANKS,苏宁环球江南总部营销部2010-05-14,THANKS苏宁环球江南总部营销部,