最全面的房地产基础知识ppt课件.pptx

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1、1,房地产及建筑知识,知识是业务的前提,2,房地产知识,01、房地产： （又称不动产）是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如：住宅、大厦、学校）02、房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。03、房地产市场细分一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，国家以土地所有者和管理者的身份，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场：即

2、是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。04、房地产的类型：按规划用途分 居住房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产,3,单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼 1、标准写字楼 2、商住写字楼住宅 1、高层住宅（小高层） 2、多层住宅商铺 1、临街地铺 2、裙楼商铺05、房产、地产两者关系及差异：房产指各种明确了权属关系的房屋，以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是是指明确了土地所有权的土地，即包括住宅或非住宅附着物

3、的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发的土地。 我国的地产是指有限期的土地使用权。 房产与地产存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 从实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租借价格都包含地产价格；c） 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。差异包括几个方面a） 二者权属不同 b） 二者增值规律不同 c） 权属性质不同 d） 二者价格构成不同06、房地产的特性：房地产的自然特性a） 位置的固定性 b） 使用的耐久性 c） 资源的有限性 d） 物业（地域）的差异性房地产的经济特性a） 生产周期 b） 资金密集性 c） 相互相

4、影响性 d） 易受政策限制性e） 房地产的增值性,4,07、房地产业： 从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。08、房地产业与建筑业的区别：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。 建筑业从

5、事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。 房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。09、什么是房地产产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。10、房地产权登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。 11、房地产登记发证由哪个部门负责？根据房地产登记

6、条例规定，房地产主管部门，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。12、房地产证有什么作用？房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。13、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。,5,14、哪些房地产合同须办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。15、什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。 16、土地的使用年期是如

7、何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。17、房地产转让应遵循的原则是什么？房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。18、房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。19、在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售

8、合同。20、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2）取得建筑许可证和开工许可证；（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师资；（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销许可证。21、向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。22、什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务

9、履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。23、房产预售须具备那五证？建设用地规划许可证、国有土地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品预售许可证,6,第一部分：常用专业术语解释,01、建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。02、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。03、公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。04、 建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。05、使用面积：使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房

10、、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。06、公共面积：公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。07 公共面积分摊：每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2）如无面积分割文件

11、或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。每户应分摊的公共面积应分摊公共面积,每各户使用面积之和,每户使用面积,7,08、 使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。09、容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。10、三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。11、七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。12、建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。13、建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。14、绿化率：建设用地范围内各类绿地面积之

12、和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。15、绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 %16、住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。17、公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：,8,（1） 公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（2） 根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3） 根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；（4） 公

13、寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。 18、夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。19、裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。20、标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。21、设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。22、结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。23、建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。24、坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡

14、屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。25、用地性质：规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。26、用地面积：指规划地块规定的面积范围。,9,27、占地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。28、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。29、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？ 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。30、什么是建筑容积率？ 在建设用地范围内所有建筑物地面以

15、上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。31、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。32、道路红线 ：指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。33、建筑红线：建筑红线是指城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线，又称建筑控制线。34、建筑物内各层的层数排列（1）室内设计标高为正负零的楼层，安排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的高层数。层高不大于2.2米时不计层数。（2）室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一

16、层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。,10,第二部分：与面积有关的概念,一：面积相关知识01）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。02）、使用面积使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。03）、辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 04）、公摊面积：1 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积2

17、、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%05）、套内建筑面积：套内使用面积与套内墙体面积之和06）、公用建筑面积：整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 07）、结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 08）、使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。09）、实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 10）、商品房销售面积：套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积11）、(住宅)房屋使用面积： 是指住

18、宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。,11,12）、(住宅)房屋建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。13）、套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟

19、囱、通风道、管道井。 14）、套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。15）、住宅套内使用面积：是每套住宅内除墙体厚度外合部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏间、壁柜、户内楼梯（按投影面积）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.2m的部分不计入面16）、房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面

20、积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。17）、房屋新开工面：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。18）、房屋竣工面积： 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。19）、预售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配

21、套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。20）、实际销售面积： 答是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。成套住宅建筑面积：是指成套住宅的建筑面积总和。21）、房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,12,22）、房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具

22、有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 23）、房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。24）、人均住宅建筑面：（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积居住人口25）、人

23、均住宅使用面积：是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积居住人口26）、共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。27)、住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。,13,房地产面积的测算,1、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上

24、部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

25、。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投

26、影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,14,2、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台00等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱

27、雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。公摊率：公摊面积与建筑面积之比；5、哪些公用

28、面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室,15,十种情况不计入建筑面积根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算。10种情况包括：1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3、房屋之间无上盖的架空通廊；4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、

29、罐的平台；6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8、活动简易房屋；9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10、据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。,16,第三部分：相关建筑分类知识,一: 按建筑物（住宅）的层数分类01、房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、

30、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 02、地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。 半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。03、假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 04、阁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。【低层住宅】 指一层至三层的住宅。【多层住宅】 指四层至七层的住宅。【小高（中高）层住宅】指八层至十二层的住宅。 【高层住宅】 指十三层及三十层（100

31、米）以下的住宅。【超高层住宅】 指三十层（100米）以上的住宅。,17,名词解释:低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少

32、，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越来越多板式小高层：作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。 跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首

33、层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。,18,二、按建筑物的结构类型和材料分类1：建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为：a) 砖木结构b) 砖混结构c) 钢筋混凝土结构（分为框架、框架剪力墙，剪力墙等）、d) 钢结构e) 其它结构 名词解释：（1）钢筋混凝土结构钢筋混凝土是由钢筋、混凝土两种材料构成的。钢筋混凝土结构应用范围十分广泛，除工业与民用建筑，如多层与高层住宅、旅馆、办公楼、大跨度的大会堂、大剧院、展览馆和单层

34、工业厂房等采用钢筋混凝土建造外，其它特种结构，如烟囱、水塔、水池等、也多采用钢筋混凝土建造。钢筋混凝土结构之所以应用这么广泛，是由于具有以下一些优点：A.强度高。钢筋混凝土的强度很高，适用于做各类承重结构，近代许多高层建筑，都是采用钢筋混凝土建造的。B.耐久性好。因为钢筋包裹在混凝，在正常情况下，它可保持长期不生锈，而混凝土的强度又能随工期的增长还有所增加。因此，钢筋混凝土结构耐久性极好，几乎不必维修。C.可模性好。根据工程的需要，可制成各种形状的结构和结构构件，这样，就给选择合理的结构形式提供了有利条件。,19,D.耐火性好。混凝土材料耐火性能是比较好的。钢筋在混凝土保护层的保护下，在发生火

35、灾后的一定时间内，不致很快达到软化温度而导致结构破坏。E.可就地取材。钢筋混凝土除钢筋和水泥外，所需大量砂石材料，可就地取材，便于组织运输，为降低工程造价提供了有利条件。 F.抗震性能好。钢筋混凝土结构因为整体性好，具有一定的延性，在地震烈度较高地区，常采用钢筋混凝土建造层数较多的建筑以及烟囱、水塔等。钢筋混凝土结构除以上优点外，也有存在一些多缺点如：自重大，抗裂能力差，现浇时耗费模板多，工期长等。随着生产和科学技术的发展，这些缺点正在逐渐被克服。如：采用轻骨料混凝土，以减轻混凝土的自重，采用预应力混凝土提高构件的抗裂，以采用预制管钢筋混凝土构件克服模板耗费多和工期长等问题。（2）砌体结构：

36、砌体结构是指用普通粘土砖、承重粘土空心砖（简称空心砖）、硅酸盐转、混凝土中小型砌砖，或料石和毛石等通过砂浆砌筑而成的结构。 其优点是：可以就地取材、造价低廉、耐火性能人能好以及容易砌筑等优点，因此，在工业与民用建筑中获得广泛的应用。 其缺点是：自重大、强度低、抗震性能差等缺点。 （3）钢结构：钢结构是由刚才制成的结构。多用于高层建筑如：体育场、电视塔等。 优点是：强度高、重量轻、材质均匀、以及制作简单、运输方便等。 缺点是：容易腐蚀、维修费用高、耐火性差等缺点。,20,（4）木结构：木结构是指全部或大部用木材制成的结构。由于木结构具有就地取材、制作简单，便于施工等优点，所以，过去在一般工业与民

37、用建筑中应用颇为广泛。近年来，由于我国社会主义建设事业的发展，木材用量与日俱增，而其产量又受到自然生长条件的限制，因此，目前在大中城市的房屋建筑中已经很少采用木结构，只在林区和农村的房屋建筑中还有应用。 木结构有易燃、易腐和结构变形大等缺点，因此，在火灾危险性大或周围环境温度高的建筑中，以及在经常受潮且不易通风的生产性房屋中，均不宜采用木结构.（5）砖混结构： 砖混结构是指由砌体结构构件和其他材料制成的构件所组成的结构。例如，竖直承重构件用砖墙、砖柱，而水平承重构件用钢筋混凝土梁、板所建造的结构，就属于砖混结构。 由于砖混结构具有就地取材，施工方便，造价低廉等优点，所以，砖混结构在我国城市和广

38、大农村应用颇为广泛。它多用于六层以下的住宅、旅馆、办公楼、教学楼以及单层工业厂房中。（6）框架结构： 框架结构是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。 框架结构具有建筑平面布置灵活，可任意分割房间，容易满足生产工艺和使用要求等优点。它既可用于大空间的商场、工业生产车间、礼堂、食堂，也可用于住宅、办公楼、医院、学校建筑。因此，框架结构在单层和多层工业与民用建筑中获得了广泛应用。 框架结构超过一定高度后，其侧向刚度将显著减小。这时，在风荷载可地震作用下，其侧向位移较大。因此，框架结构多用于10层以下建筑，个别也有超过10层的。（7）框架剪力墙结构： 计算表明，房屋在风

39、荷载或地震作用下，靠近底层的承重构件的内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增加而急剧增本。因此，当房屋高度超过一定限度后，再采用框架结构，框架梁、柱尺寸就会很大，这样，房屋造价不仅增加，而且建筑使用面积也会减小。在这种情况下，通常采用框架剪力墙结构。,21,框架剪力墙结构是在框架纵、横方向的适当位置，在柱与柱之间设置几道厚度大于140的钢筋混凝墙体而成的，由于在这种结构中剪力主要由剪力墙平面内的侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，所以，在风荷载或地震作用下产生的剪力主要由剪力墙来承受，一小部分剪力由框架承受，而框架主要承受竖向荷载。由于框架剪力墙结构充分发挥了剪力墙和框架各自的优点，因此，在高层建筑中

40、采用框架剪力墙结构比框架结构更经济合理。（8）剪力墙结构： 剪力墙结构是由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。这种墙体除抵抗水平荷载和竖向荷载作用外，还对房屋起围护和分割作有管种结构适用于高层作宅、旅馆等建筑。因为剪力墙结构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建得很高。目前，我国剪力墙结构多用于12-30层住宅、旅馆建筑中。（9）筒体结构： 随着房屋层数的进一步增加，结构需要具有更大的侧向刚度，以抵抗风荷载和地震的作用，因而出现了筒体结构。筒体结构是用钢筋混凝土墙围成侧向刚度很大的筒体，具受力特点与一个固定于基础上的筒形悬臂构件相似。为了满足采光的要求，在筒壁上开有孔洞，这种筒叫做空腹筒。当建筑

41、物高度更高，侧向刚度要求更大时，可采用筒中筒结构。这种筒体由空腹外筒和实腹内筒组成，内外筒之间用自身平面内刚度很大的楼板相联系，使之共同工作，形成一个空间结构。（10）大跨结构：指体育馆、大型火车站、航空港等公共建筑中所采用的结构。（11）排架结构：应用于生产较重或尺寸较大产品的生产车间（如汽车制造、冶金等单层厂房）。,22,第四章：房地产销售常用语的解释,第一部分：常用术语的解释土地类型：年土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。土地使用权年限：是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（市土地使用权年限以

42、最新的通告为准），土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。土地使用费：土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/M2占地/年规划局：代表国家对城市的规划设计进行引导和监控。国土局：代表国家行使土地所有者的职权。房管局产权登记处办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。确权：是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘测丈量、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项

43、权利。房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。产权证书:是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房地产抵押登记：是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。 房地产权初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着物的所有权进行的登记。建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。,23,。,出房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售

44、面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。五证两书：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。两书是指 住宅使用说明书和住宅质量保证书房地产买卖合同：由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。房地产

45、证:是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。银行按揭：是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。住房公积金 :是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）个人存储，单位资助住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理的原则管理住房公积金。（3）按专项使用的原

46、则运用住房公积金。人住房抵押贷款：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。人住房担保贷款：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。 定金：指依据担保法的规定，当事人向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定的债务的，定金

47、不能返还。收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。,24,订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理。但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金： (1) 房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(

48、2) 签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3) 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4) 广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承为的合法性作法律公证。契税：契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。 1、征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。(1) 国有土地使用权出让；(2) 土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；(3) 房屋买卖；(4) 房屋赠与。房地产转让：是指拥有土地使用

49、权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可理转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（同城算）,25,银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（异地结算）银行支票：是银行的存款人签发给收款人办理转账或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为10天。（同城结算）期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

50、 现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 预售面积：是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。 会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级