旅游度假别墅地产设计课件.ppt

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1、,度假酒店设计要点专题,度假酒店设计要点专题,案例（巴厘岛）,设计理念传统巴厘式生活方式+现代形式结合。运用独特的设计语言和传统的建筑符号。因地制宜最大程度上尊重现有地貌，避免土方的大量开挖和回填，讲究和周边地貌的融合。尽量采用本地植物苗圃而不是采用外来植物，尽量使用本地建筑材料，尊重本地的传统技艺和材料。酒店的客房设计成可居住的花园，而不是建筑内部空间，花园的围墙就是房屋的围墙，在花园里吃住花园就是起居室。使用的环境技术包括：1设计尊重地形；2雨水收集和水循环使用；3通过浸泡，洼地和花园的雨水补充地下水；4所有的废水通过中水系统处理后用于浇花和冲厕所；5所有的污水通过中水回收系统；6巨大的挑

2、檐夏天自然降温；7使用热泵加热水；8自然植被为基础野生景观，促进保留野生动物；9建筑材料尽量使用现成，和可回收再生木材；10用盐水处理泳池而不是氯；11废物分类及循环利用；12公共区域自然通风；13非化学灭蚊蝇蚂蚁；14对竹木材料无毒防腐；15低能源照明；16对客人宣传自然环保；17为周边村民提供就业机会,案例（巴厘岛）设计理念,规划任务,项目主题的鲜明性和特色性的问题：从整体到局部，从内容到空间，都必须建立项目及项目群的特色，形成项目发展的核心吸引力和竞争力。项目清晰的市场定位的问题：全区及各个项目目标客群问题。相同目标客群下的同质产品竞争的问题。同质产品的创新性问题。项目自身特点及与周边项

3、目竞合关系：必须通过协调9平方公里的建设区，不但包括旅游休闲度假用地，同时也包括了城市功能组团，其整体开发优势必须整合周边其他项目的功能，形成整体化的发展，才能将规模优势转化为整体化优势。包括空间的整体性、功能的整体性和发展时序上的整体性等方面,规划任务项目主题的鲜明性和特色性的问题：,一,中国青少年旅游市场的潜力巨大,Tourist real estate analysis for Kunming,一中国青少年旅游市场的潜力巨大Tourist real es,最受欢迎的场馆排名,7、上汽通用汽车馆,受欢迎的原因：上汽集团通用汽车馆将美好的未来智能交通生活理念传递给了游客,同时伴随着4D电影和

4、动感摇椅的奇妙组合，让游客都有身临其境的感觉，仿佛这里就是我们的2030。 汽车馆有三个“最”让 游客最感动第一最：最动感的椅子。借助微电脑精确控制，动感座椅与电影配合的时间精确至毫秒，可通过倾斜、振动、旋转等模仿和配合，将影片的音乐律动、拍摄视角、主人公的行走路线以及亲身体验等加诸在观众身上，使观众再也无法与电影分开，全身心地畅游在2030的城市中!仿佛就是畅游在2030的画面中，自由移动。 第二最：最未来的概念车。汽车馆的镇馆之宝负排放概念车“叶子”和电动联网概念车EN-V备受青睐，是汽车馆“最具现实意义畅想”的成果。负排放概念车“叶子”的研发理念来自对作为代步工具的汽车返璞归真、回归自然

5、的构想。同时，EN-V使用锂电池提供动力，完全实现零排放，减少了环境污染。EN-V还实现了自动驾驶，有利于减少交通事故，且因体积小巧、移动便利，一定程度上解决了停车难的问题。 第三最：最贴心的服务。从入馆到结束出馆，整个过程游客都能体验到了来自馆内工作人员的贴心服务，营运在一线的工作人员为我们提供了专业的知识和热心的服务，让游客感受到了温馨的气氛和舒适的“家” 的感觉。从安装降温喷雾设备到大功率风扇，从在排队区域安设座椅到为游客送毛巾冰块，再到免费为游客送水等等的一系列人性化服务，都体现了汽车馆尽心尽力的为游客提供最为舒适的参观体验，致力于带给游客一场完美的未来之旅。,最动感的椅子,最未来的概

6、念车,最贴心的服务,“未来汽车馆”,最受欢迎的场馆排名7、上汽通用汽车馆 受欢迎,二,中国青少年旅游市场发展前景广阔,Tourist real estate analysis for Kunming,二中国青少年旅游市场发展前景广阔Tourist real e,云南已建旅游项目,在云南省已建、在建或者规划旅游项目中，均是以自然景观、民族风情、高尔夫、湖泊及温泉养生度假项目为主，昆明市所发展项目与云南省其他项目类似，缺少自身的特色，没有发挥出人口聚集的交通枢纽和气候优势，在全国旅游度假市场上也缺乏竞争力。,云南已建旅游项目在云南省已建、在建或者规划旅游项目中，均是以,云南在建或规划的旅游项目,云

7、南在建或规划的旅游项目分类规划或在建项目建筑与景观遗产艺术,昆明旅游业的发展困境：客流比例失调,昆明拥有非常强的气候优势，非常适合户外活动，但是客流却以中老年为主，以静态为主。14岁以下基本是昆明旅游市场的空白25-44岁男性是商务客群的重要特征，该客群比例超过上海比例，从该方面可判断商务客群相对饱和。,表1 2019-2009年国内游客抽样调查年龄特征比较,表2 2019-2009年国内来沪游客的年龄和性别构成 单位：%,表3 2019-2019昆明国内游客年龄特征分析 单位：人次，%,昆明旅游业的发展困境：客流比例失调昆明拥有非常强的气候优势，,昆明旅游业的发展困境：在云南旅游产业中缺少竞

8、争力,比重越来越低，人文景观资源、土地资源缺少优势，在周边极具特色的旅游目的地，如大理、丽江、中甸等地的开发和交通条件的改善下，昆明旅游产业日益萎缩，昆明以云南窗口定位，打民族牌、资源牌的模式日益缺乏竞争力。,表 昆明旅游总收入占云南旅游总收入比例,昆明旅游业的发展困境：在云南旅游产业中缺少竞争力比重越来越低,昆明旅游业的发展困境：缺少产业升级的引擎项目,后石林、世博园时代缺少升级换代的大型旅游项目，导致客源吸引力不断降低昆明旅游业经历了滇池、石林、民族村所带动的几个阶段，但近年来作为旅游大省的省会城市，自身旅游资源和旅游的吸引力逐步减弱，特别是在世博会之后，随着云南各地交通条件的改善，昆明逐

9、渐成为到云南各景区的中转地。,石林:80年代,世博园：90年代末,2019?,民族村：90年代,昆明旅游业的发展困境：缺少产业升级的引擎项目后石林、世博园时,昆明旅游业的发展困境：重地产，轻产业，可持续化不强,昆明旅游品牌的产品滇池国家旅游度假区有待升级：目前地税收入的70%仍然依靠房地产税收旅游项目对于观光游览项目的依赖过大，昆明滇池国家旅游度假区2009年，旅游业总收入为44594万元，其中旅游景点收入占比高达48.1%。此外旅游项目收入很少，酒店、饭店、民族村等能够创造的税收也极其有限。,昆明旅游业的发展困境：重地产，轻产业，可持续化不强昆明旅游品,昆明各地产商力图通过旅游地产提升开发附

10、加值,昆明购房者比例构成根据调查显示，2019年在昆明购房的人群中昆明市本地购房者占51.5，省内各地州占26.98，外省市20.37，境外1.05，2019年，全市购房人群占比分别为昆明市52.46，省内各地州25.78，省外20.65，境外1.1，相比基本持平。昆明旅游地产发展的资源：目前主要还是以休闲养生为主要的类型，依托湖泊景观资源和温泉资源，配合高尔夫项目，与云南其他地区的项目相比缺乏竞争优势。,昆明各地产商力图通过旅游地产提升开发附加值昆明购房者比例构成,昆明旅游地产并未显现特别的竞争力,昆明房价在中国各大热点旅游城市及省会城市中排名并不靠前（找昆明房价在全国的排名）昆明房价排名从07年的16位到08年19位，09年27位，10年37位，排名逐步下滑，与全国其它大中城市房价涨幅相比，昆明涨幅较小。2019年5月房价与2019年相比，昆明房价上涨70；与一线市场北京上涨220，上海上涨134，杭州上涨126，厦门上涨112，三亚上涨146。,昆明旅游地产并未显现特别的竞争力昆明房价在中国各大热点旅游城,昆明旅游地产并未显现特别的竞争力,当昆明少量的都市新别墅刚刚跨入3万的行列，郊区度假别墅还在6000-15000元徘徊的时候，三亚的度假楼盘已经即将进入10万的时代了。,昆明2019年5月份调研别墅楼盘价格,昆明旅游地产并未显现特别的竞争力当昆明少量的都市新别墅刚刚跨,