房地产计划运营管理ppt课件.pptx
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1、,第一部分:房地产计划运营管理到底管什么目标,总部层面运营管理,综合经营调度,运营绩效管理,运营沟通决策,利润规划与调整,财务、税务建议,现金流规划与调整,可投资资源估算民投资规划,集团/项目年度运营目标,目标分解到职能/项目,目标的修正/调整,完成情况的跟踪/评估,运营会议管理体系,重大事项的报告/预警/决策,子公司运营月报编制,集团运营月报编制与发布,投资管理,项目层面运营管理,方案扩初,施工图,施工营销,竣工交付,评估总结,项目策划,项目经营分析与收益测算,项目阶段性成果编制与评审,项目计划编制与进度管理,产品配置标准制定与调整,目标成本管理与跟踪,重要评审会议1+2+1次,项目投资评审
2、报告,项目策划、设计成果、营销策划成果,项目过程成果调整更新/监控,项目后评估报告,项目测算可研版,项目测算策划版,项目测算方案版,项目测算(调整更新版),项目经营分析总结,项目总体计划可研版,项目总体计划策划版,项目总体计划方案版,项目总体计划(调整更新版),产品配置标准可研版,产品配置标准策划版,产品建造标准,产品建造标准(调整更新版),成本测算可研版,成本测算策划版,成本测算(目标版),成本测算(调整更新版),项目获取前3天召开评审会,项目获取后15天内召开项目启动地,项目获取后60-75天内召开项目经营方案评审交底会,后评估会议,房地产项目主要评价指标,关键绩效指标库,房地产项目目标(
3、财务、客户、运营、能力等目标),运营管理,人+钱+土地,运营管理管什么?,明确项目基准开发、经营目标,实现预定项目基准开发、经营目标,第二部分:如何做好房地产项目的计划管理,房地产项目的开发流程主特点:,房地产项目开发流程特点:三多(多专业、多阶段、多关键活动),房地产项目的特点:周期:项目动作时间长繁杂性:内外部接口多方式:并行、交叉运作多对象:以人为主,变数多结果:一次性,遗憾多,项目投资论证阶段流程,项目设计管理阶段流程,项目工程管理阶段流程,项目入伙管理阶段流程,项目营销管理阶段流程,房地产项目的特点决定了房地产企业关注“进度”,关注“计划管理”,由于项目开发周期的拖长,房地产投资的机
4、会风险会加大进度时间,是影响管理费用和财务费用高低的一个决定因素进度时间,是影响项目IRR的重要因素之一,而IRR是大部分企业作为项目投资决策的重要依据房地产项目内外部接口多,协同与协调非常繁杂计划管理的过程,是房地产项目系统分析和风险分析的过程,案例:金地北京“格林小镇”一期延期交付引起业主投诉及索赔,第二部分,1、如何建立计划管理体系,2、如何编制项目总体计划及项目专项计划,3、如何编制及管理月度/年度计划,4、计划的监控与预警,5、计划执行状况的评估考核,6、计划管理难点及对策,1、如何建立计划管理体系,建立计划管理体系的目标,案例:集团三级计划体系运营管控型,集团级 集团发展战备规划/
5、3年经营规划,某集团战略规划简单版,部门年度关键业绩指标,某公司年度关键业绩指标,某项目总体开发经营计划,某项目总体开发进度计划,某项目售楼处装修专项计划,案例:集团三级计划体系操作管控型,集团级 年度经营计划/3年经营计划,部门月度计划,公司月度计划,项目关键节点计划,项目总体开发进度计划,某项目开盘专项计划,员工月度计划,计划管理体系特点,1个目标 体现企业的战略及管理思想2个体系 项目计划体系+管理计划体系3+N个层级 分级计划管理,项目经营计划分级体系分析:三层级十四要素,项目总体经营开发计划,项目年度经营计划,项目月度/季度经营开发计划,项目工程三级计划体系分析,售楼处专项计划,招标
6、专项计划,设计专项计划,项目三级计划管理体系应用时应注意:,在设定项目总体经营开发计划模版时需要切实考虑本企业的管理基础,需先抓重点,而后由易而难分步实施,也可以通过分解动作来达到目标项目开发经营目标的设定应简单明了项目经营开发计划,最终要通过管理计划来实现,重点要抓好月/季度计划的管理落实工作,项目计划的分级管理原则,运营管控型项目计划分级管理方式:,操作管控型项目计划分级管理方式:,在特殊阶段,总部需加强对项目总体进度计划和项目专项计划的管理,项目节点分级策划,如何确定项目的关键节点?,项目的里程碑节点,1、项目定位2、规划方案3、单体方案4、初步设计5、施工图设计6、总包监理单位确定,7
7、、开工8、达预售条件9、结构封顶10、竣工备案11、入住开始12、开盘,体现管理思想的主要节点,案例某运营管控型房地产集团公司一级关键节点计划,案例某操作管控型房地产集团公司关键节点计划,项目关键节点计划,项目开发周期基准分析,项目开盘周期基准分析,项目前期工作周期基准分析,项目总周期基准分析,案例:项目展示区开放基准周期,原则上,示范区开放时点与项目开盘时点一致,如有因特殊原因,两者可以不一致。售楼处开放时点比项目开盘时点至少提前30天对于6层及以下单体,示范区开放时要求展示立面整体效果;对于11层及以上单体,示范区开放时不展示立面整体效果;对于6-11层单体,示范区开放时是否展示立面效果,
8、依具体情况而定,案例:项目开发周期基准,如何编制项目计划?,2、如何编制项目总体计划及项目专项计划,原则一:自上而下、自下而上上级计划是下一级计划的编制基准,下级计划复核上级计划的科学、合理和可实施性,原则二:分四步走,目标,任务,流程,计划,由上级计划或管理要求获得目标,为了达成目标而应完成的各项任务分解,如有必要,将任务往下继续分解,并通过工作流程的建立,找出各任务之间的逻辑关系,为工作设定时间要求及资源配置,形成计划,WBS分解,WBS分解+管理思想,编制项目计划的两个基本原则,案例:编制幕墙招标计划,根据上级招标计划及管理要求确定的工作目标:在09年9月30日前要完成某项目的幕墙招标,
9、第二步:目标分解成任务:(第一次WBS分解),入围单位资格审查:,编制招标文件:,召开标前会:,确定招标文件和入围单位,招标过程:,确定幕墙单位:,组织合同签署:,第四步:为工作项建立逻辑关系,设定时间要求,形成计划,幕墙招标计划,第一步:目标 任务:,第三步:任务 流程:(第二次WBS分解+管理思想),入围单位资格审查+编制招标文件 标前会 招标 确定幕墙单位 合同签署,幕墙单位资质预审,明确考察单位 组织考察 编制考察报告,提出入围单位建议,编制技术标(明确招标范围 明确设计要求 明确工程要求 汇总技术标) 编制经济标 汇总招标文件,组织发标 投标单位编制投标文件 组织招标答疑 回标,组织
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