房地产培训建筑设计基础知识ppt课件.pptx

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1、培 训 教 材,房地产销售建 筑 设 计 基 础 知 识,目 录,名 词 释 义建 筑 概 述建 筑 风 格建 筑 结 构住宅的分类、户型及形式建 筑 识 图验 收 交 楼面 积 计 算,专业基础,基础应用,名 词 释 义,房地产房产、地产房地产类型房地产业、建筑业,名 词 释 义,房地产的含义,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权（含所有权、租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等）,名 词 释 义,房产、地产,房产：各种明确了

2、权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物地产：是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地我国的地产是指有限期的土地使用权,名 词 释 义,房产、地产,联系：a) 实物形态上密不可分b) 房产价格（买卖价格或租赁价格）包含地产价格c) 房产所有权和地产所有权是联系的差异：a) 属性不同b) 增值规律不同c) 权属性质不同d) 价格构成不同,名 词 释 义,房地产类型,按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产（城市综合体、商场、写字楼等）c) 旅游房地产（度假、养老、娱乐、教育等）d) 工业房地产（产业园、企业总部等）,名 词 释 义,

3、房地产业与建筑业的区别,房地产业：指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。归属为生产和消费提供多种服务的第三产业建筑业：从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业,建 筑 概 述,一、建筑的起源与发展,二、新世纪住宅建设展望,一、建筑的起源与发展-1,在人类发展的不同时期，建筑也随之产生具有特定意义的式样,一、建筑的起源与发展-2,尤其在中国城市人口局部集中、人口密度大，土地利用率要求高，住宅、写字楼等不断向高空发展1、优点：节省用地、节约市政工程及拆迁费用2、缺点：A.

4、造价贵（须做地下室；技术设备层、电梯设施等费用占造价的510%）B. 防火要求高（耐火等级、防火间隔、疏散要求），例如设避难层；增加烟感和自动喷淋等自救设备；增加防火梯数目（原因：火灾可由电梯井、管道井、通风井等向上迅速蔓延，竖向比横向传播快45倍，一般消防云梯最高只可达 12楼，故主要靠建筑物内的设备进行自救。）,在人类进步、经济前行的进程中，随着建筑材料、建造技术与能力的发展，建筑已由低层向高层发展，高层建筑也逐渐成为城市建筑的主要发展趋势,一、建筑的起源与发展-2,2、缺点：C. 结构设计上对防风、抗震的要求高常识：抗震裂度：分14个等级，广州市属于7度D. 安全管理问题繁琐E. 人自身

5、的适应问题（与地面缺乏直接联系，造成生理、心理障碍；惰性心理）F. 造成热岛效应：高层建筑间距疏密不一，强劲的风势在高层建筑之间狭缝形成注：根据研究表明，宽阔地带、高大植物可减轻空气污染、降低噪音（10m宽、25m高绿化带可降音810分贝）G. 造成光污染（写字楼及酒店）：缺点：反射出眩目光线、影响视野及交通安全，如：广州大都会广场的金色玻璃幕墙,一、建筑的起源与发展-2,广州第一高：西塔，广州国际金融中心，437.5米，103层。（中信广场80层319m）中国第一高：上海环球金融中心，492米高、101层（上海金茂大厦88层420.5m）世界第一高：迪拜塔，828米，90% 房屋已售 迪拜塔

6、跨数个气候区底层与顶层温差10,曾经的世界第一高：美国芝加哥西尔斯大厦，1974年建成，高442米 ,110层（74年）纽约世界贸易中心， 高412m， 110层（73年，钢结构）,常识：楼宇高度,二、新世纪住宅建设展望,生态环保趋势,注重人性化趋势,向智能化发展趋势,二、新世纪住宅建设展望,注重人性化规划关注入户流线：考虑停车下载客需求、设风雨连廊，设计阳光车库等入户大堂设等候区等户型注重分区区隔：动静分区、污洁分区、干湿分区等细分功能空间：衣帽间、主卧书房、早餐厅、音响室、收藏间、工人工作区等衍生情景空间：阳光室、空中花园、中西厨、户内泳池设等，越趋注重生活品质，强调生活情趣装修/设备等配

7、置楼栋内高速电梯公共区域wifi无线网络覆盖户内中央吸尘户内中央软水直饮水户内收纳系统卫生间地暖毛巾烘干防潮梳妆镜厨房碎骨机,二、新世纪住宅建设展望,向智能化发展安防智能系统门禁系统智能门锁、“胁迫码”功能门锁可视对讲系统监控系统周界防范系统电梯到户刷卡系统停车管理智能系统常规磁卡系统遥感识别系统居家智能系统遥感家电控制（空调、灯光、窗帘、音乐）一屋多组可视对讲厨卫浴可触屏液晶小电视物管服务智能系统远程抄表、网上计费、交费等联网系统社区信息管理、会所、车库管理等联网系统网上IP或电话预约服务系统,三重智能锁,可视对讲,安防智能系统,居家智能系统,二、新世纪住宅建设展望,向智能化发展写字楼及商业

8、大厦智能化标准3A：CA、SA、BA 5A：CA、SA、BA、 OA、 MA,CA通讯自动化系统，如：电讯化、电脑局域网、Internet等SA安全自动化系统，如：烟感、自动喷淋等消防系统BA楼宇自动化控制系统，如：控制室内各种电器的开关及调节等OA办公自动化系统，如：无纸办公的应用和推广MA管理自动化系统,二、新世纪住宅建设展望,生态水净化系统,生态环保Low-e中空玻璃-低辐射、耗能（豪宅中广泛应用）独立新风系统（豪宅中有应用）LEED环保认证（峻林、汇悦台）中水处理系统-居家节水节能（万科、华润）生态水净化系统（星河湾、富春山居）公共设施的太阳能利用外立面遮阳设计应用,外立面遮阳设计,L

9、ow-e中空玻璃,生态环保需要一定投入与维护其实际应用的成效还有待检验,建 筑 风 格,一、建筑类别,二、影响建筑风格发展的因素,三、风格分类及楼盘实例,一、建筑类别的发展,社会进化产生了独特的衍生建筑，人类的社会活动的增加，对建筑的需求由初始的居住需求发展到宗教、体育、商业、文化、娱乐.,二、影响建筑风格发展的因素,自然因素：地理、地貌、气候、水文、资源等。例: （炎热沙漠）墙身较厚、小面积窗洞（潮湿热带）吊脚楼（黄土高原）延安的窑洞（地球北极）爱斯基摩人的冰屋,二、影响建筑风格发展的因素,南方骑楼文化,二、影响建筑风格发展的因素,社会因素（政治、宗教、经济、科技、文化、民族、风俗习惯等）

10、例: （埃及）胡夫金字塔 （法国）巴黎圣母院 （美洲）印加人山顶城市建筑 （中国）万里长城,1.学术角度划分方法1）常见的最重要的建筑风格划分方法是根据時代划分，并且与当时艺术风格的发展方向密切相关。2）或者是根据国家和地域划分,三、风格分类及楼盘实例,三、风格分类及楼盘实例,各时期代表作：,比萨主教堂,巴黎圣母院,竞技场,凡尔赛宫,佛罗里达天鹅饭店,伦敦国家美术馆,朗香教堂,德国法古斯工厂,现代主义,后现代主义,威尼斯圣马可教堂,巴特农神庙,古希腊建筑,佛罗伦萨主教堂,文艺复兴建筑,美第奇府邸,欧洲中世纪建筑风格,古罗马建筑,法国古典主义,三、风格分类及楼盘实例,各地域代表作：,中国古建筑,

11、太和殿,鸟居,法隆寺余堂,日本古建筑,地中海式,澳洲风格,英国建筑,美国建筑,圣保罗大教堂,国会大厦,非洲风格,三、风格分类及楼盘实例,1.学术角度重要流派,新古典主义 ：它提倡建筑要复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰，但新古典主义要比古典主义的风格简化得多。此类建筑的主要特征是构图规整，下层用重块石或划出仿石砌的线条，显得稳重而雄伟，中段用古希腊、罗马的五种柱式。,三、风格分类及楼盘实例,1.学术角度重要流派,高技术派：高技术派建筑的共同特点是充分坦露结构，显示多种机电设备的本来形状。80年代末落成的香港汇丰银行以其高技术派的建筑风貌名噪一时,三、风格分类及楼盘实例,1.学术角度重要流派,解构

12、主义：解构主义建筑师常常通过手中的巨型骨架,立方体块和半圆柱形,以及铸铝板的玻璃等,来表达他们的追求自我,弘扬个性,三、风格分类及楼盘实例,1.学术角度重要流派,现代主义：现代主义主张纯净, 主张理性, 主张标准化、程式化的一致, 现代主义建筑的操作形式与追求目标即完全采用了现代科学技术规范的那一套，即老四化标准化、同步化、集中化、大型化,现代主义主张房屋是居住的机器（勒柯布西埃语）,三、风格分类及楼盘实例,1.学术角度重要流派,后现代主义：后现代主义用“少就是乏味”代替“少就是多”的现代主义名言，它与现代主义绝非一脉相承，后现代试图用文脉主义、引喻主义、装饰主义来重建被现代主义湮没了历史和传

13、统,后现代主义主张建筑是思想的容器，是人类生活的精神家园（查里斯摩尔语）,三、风格分类及楼盘实例,2.市场角度常用 住宅建筑风格分类市场上约定成俗，应用成熟，客户具有较好辨识度,德式风格,现代风格,新古典风格,ArtDeco风格,新中式风格,东南亚风格,地中海风格,南加州风格,英式风格,法式风格,更强调格调、气质的营造,更强调地域特征、代表元素的表现,三、风格分类及楼盘实例,新古典风格,汇景新城,建筑形式别墅,建筑特色注重罗马柱、屋檐下的细部装饰，使建筑整体呈现精致 、高品质的欧式风情。,三、风格分类及楼盘实例,新古典风格,美林湖畔,建筑形式多层、小高层,建筑特色三段式立面风格，结合一些简化欧

14、式建筑符号，塑造出简洁、优雅的建筑外观。,三、风格分类及楼盘实例,新古典风格,珠江帝景,建筑形式小高层、高层,建筑特色将一些欧式符号简化，结合玻璃等现代建材塑造出简洁、流畅的建筑外观。,三、风格分类及楼盘实例,合景誉山国际,ARTDECO风格,建筑形式别墅,建筑特色强调竖向线条、强调对称、的风格，表达高贵感，现代与古老、贵族的气质结合,三、风格分类及楼盘实例,珠光御景,ARTDECO风格,建筑形式高层,建筑特色设计灵活运用重复、对称、渐变等手法，使几何造型富于装饰性台阶式构图，形成强烈的视觉感受和独特的韵律感,三、风格分类及楼盘实例,现代主义风格,万科四季花城,建筑形式多层与别墅相结合,建筑特

15、色简洁的造型与色块的结合形成强烈的现代感。,三、风格分类及楼盘实例,凯旋新世界,现代主义风格,建筑形式小高层和高层,建筑特色以连体建筑的整体气势，配以厚重的色彩基调， 表现大气稳重的现代风格效果,三、风格分类及楼盘实例,万科金域华府（广州）,现代主义风格,建筑形式小高层和高层,建筑特色简单几何组合，配以不同色彩体块的组合， 形成了时尚多变的外立面,三、风格分类及楼盘实例,新中式风格,清华坊,建筑类型别墅,建筑特色纯正而传统的中式徽派建筑，在立面上的一些细部却运用现代的建材，形成既古典又有几分现代情怀的建筑风格。,三、风格分类及楼盘实例,新中式风格,万科第五园,建筑类型别墅,建筑特色以现代建筑手

16、法，运用具有中式建筑特性的色彩搭配，运用金属、玻璃、木材等现代材料诠释中式建筑符号，形成现代简约中式建筑风格,三、风格分类及楼盘实例,新中式风格,云山诗意,建筑类型小高层,建筑特色采用徽州民居形式，将山墙等传统建筑符号放在高层建筑上，注重建筑顶部和底部中式建筑符号诠释,三、风格分类及楼盘实例,东南亚风格,华发生态庄园,建筑类型别墅,建筑特色运用大量木材、石材的对比搭配，形成多处廊道、檐蓬、阳台，强调与自然环境的融合,三、风格分类及楼盘实例,东南亚风格,时代廊桥,建筑类型小高层,建筑特色运用色彩的对比搭配，形成多处檐蓬、阳台，强调与自然环境的融合,三、风格分类及楼盘实例,地中海风格,锦绣银湾,建

17、筑类型别墅,建筑特色灰白手刷墙面、红瓦、小塔楼、圆拱门等设计手法，让立面设计别具风情,三、风格分类及楼盘实例,地中海风格,万科云山,建筑类型小高层,建筑特色墙身简化设计，重点突出屋顶与底座的设计，与现代手法融合，宜不缺乏异国情调,三、风格分类及楼盘实例,南加州风格,万科兰乔圣菲(广州),建筑类型别墅,建筑特色自然、质朴，融合了西班牙风格的华丽、细致和北美风格的简约、粗犷。形体厚实、小窗洞、黄灰色的抹灰、实墙、原始木方等特殊的材质，显得粗犷自然,三、风格分类及楼盘实例,英式风格,万科金域蓝湾(广州),建筑类型别墅,建筑特色立面以深红色砖块拼接，深蓝色坡屋顶，挺拔的三角屋檐元素，配合白色线条勾勒，

18、形成高尚提拔的建筑,三、风格分类及楼盘实例,英式风格,富力唐宁花园,建筑类型别墅、高层,建筑特色立面以深红色砖块拼接，深蓝色坡屋顶，挺拔的三角屋檐元素，配合白色线条勾勒，形成高尚提拔的建筑,三、风格分类及楼盘实例,法式风格,翡翠绿洲,建筑类型小高层,建筑特色整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，屋顶上多有精致圆形老虎窗，细节处理上运用了法式廊柱、六角形小塔楼，呈现出浪漫典雅风格。,三、风格分类及楼盘实例,德式风格,北京阳光上东,建筑类型多层、小高层,建筑特色外形简洁大方，立面平整，从功能出发，摒弃多余的装饰细部，以棕红、褚石为主的墙体配以大面积玻璃窗户，构成方格立面,建 筑 结

19、 构,一、建筑材料,二、建筑结构类别,三、结构的承重形式,一、建 筑 材 料,1.主要建筑材料水泥： （水硬性胶凝材料）强度等级：分12个等级表示如下：C7.5、C10、C15、C20、C30、C35、C40、C45、C50、C55、C60水泥的养护：龄期可分为3天、7天、28天等混凝土（砼）：砂、石、水泥混合成的三合土，抗拉、抗弯性能差钢材：抗拉、抗压能力强；质量轻；价格贵,本节所述之建筑材料非指室内装修材料,一、建 筑 材 料,1.主要建筑材料d） 钢筋砼构件：现场浇筑；整体装配式预制件（整合性好、节点接合要求高、模式单一、交通运送不便、价格贵）优点：耐久、耐火、整体性好、具可模性、经济节

20、约缺点：自重大；尤其对大跨度、高层结构的抗震不利； 抗裂性能差（正常使用时往往带裂缝工作）砖：墙体材料,一、建 筑 材 料,1.主要建筑材料e） 砖：墙体材料空心粘土砖：质轻、强度高、保温、隔音降噪性能好，且环保、无污染实心粘土砖（红砖的学名）：已被禁用（为了保护耕地和植被、节能）陶粒砖：防火、质轻、高强、隔热、防潮等优点新型墙体材料：灰砂砖、粉煤灰砖等 （节能、利用三废材料、保护土地植被、质轻、隔音）,一、建 筑 材 料,1.主要建筑材料f）管材：多用于建筑物给排水管道系统环保绿色给水管道系统无毒；不结垢；不滋生细菌；在-60110C的温度范围内使用寿命达50年，克服了普通镀锌管的缺点PVC

21、U芯层发泡复合排水管 降低流水噪音；抗压性能强,一、建 筑 材 料,2.外墙装饰材料住宅砖（清水墙） 一般涂料 水刷石 马赛克 条形砖 哑光砖 玻璃 高级涂料商场、写字楼一般涂料 水刷石 马赛克 玻璃幕墙 复合铝板 天然石材、人造石,一、建 筑 材 料,3.建材发展的趋势关键：轻质、高强度、环保、节约资源举例：智能油漆（建筑结构受损的预警信息）：建筑物表面振动环氧树脂扭曲挤压粉末产生微弱电信号,二、建 筑 结 构 类 别,建筑结构含义：主要指建筑物的承重骨架，包括基础（基础下面的泥土称为地基）、柱、梁、板、墙、门、窗等主要构件主要类别有（按承重结构的建材分）：钢筋砼结构、钢结构、钢钢筋砼结构、

22、砖混结构、砖木结构 其它类别：简易建筑（指木屋或用砖柱、木柱承重，板墙或无墙的简易建筑）石结构、竹结构、砖拱结构、窑洞等,二、建 筑 结 构 类 别,钢筋砼结构优缺点：1）优点:耐久性好：强度不随时间增长而降低，反而略有提高耐火性好：砼保护钢筋受热，使之耐高温整体性好：节点的连接强度高，提高其刚度和稳定性可模性好：根据模具浇筑成任意形状就地取材：其粗、细骨料产地普遍，降低造价节约钢材2）缺点:自重大：一般砼自重为2224kN/m3，钢筋砼为25Kn/m3。抗裂性能差：裂缝宽度的限制，用预应力结构费工费模板：用装配预制构件和用钢模板（可重复使用）代替木模板作弥补隔音隔热性能差：在构件内部填充隔热

23、或隔音材料加以解决。,二、建 筑 结 构 类 别,钢结构优缺点：1）优点：材料强度高，塑性与韧性好材料均匀，各向同性可焊性好，制造简便，并能用机械操作，精确度高2） 缺点：耐腐蚀性差，必须对其加以防护耐热但不耐火100C时，强度无多大变化；150C以上时，则须用隔热层；超过500700C时，钢材就会变软，从而丧失承载能力。,三、结构的承重形式：,1、梁、板、砖墙柱承重 旧房多用,2、框架（梁柱）承重 多层和小高层建筑多用,3、剪力墙承重 高层建筑多用,4、筒体承重 高层和超高层多用,三、结构的承重形式：,1、梁、板、砖墙柱承重混合结构（混合承重）旧房多用由砖墙和钢筋砼楼板构成，墙体是承重构件，

24、不能随意拆除。圈梁 在楼板与楼板的交接处和门窗顶部的墙体中夹有圈梁，可以说是房屋的腰箍，能加固房屋，但不起正式梁的作用。（不能随意拆掉厅与阳台的墙体以增加厅的使用面积，否则圈梁长期超负荷工作，偶尔遇到地震或时间长久以后势必将造成更大的危险）。墙体该结构的墙壁可以开洞，洞口宽度不宜超过90cm，也不宜开在靠近墙角处；另外开洞时不得贪快而用重锤敲击墙壁，这样会令旁边的砖砌体震松，即使不掉下来也形同虚设。,三、结构的承重形式：,2、框架（梁柱）承重目前多层和小高层建筑多用 由钢筋砼的梁、柱及楼板组成。框架结构的墙壁无承重任务，只起间隔与维护的作用，故可以拆除。,常识： 不能在楼板的任意位置加砌砖墙（

25、即使板下有梁也未必可行），因为结构设计时并没有考虑在梁上加间墙的情况，若随意为之，将可能加大梁的挠度，减弱其抗震能力，并可能会造成梁上出现裂缝，危及楼宇安全。,三、结构的承重形式：,3、剪力墙（剪力墙承重）高层建筑因为其高度的原因，将承受较大的水平荷载（风力、地震力），从而产生剪切力，用于抵抗剪切力的墙体称为剪力墙。,常识： 剪力墙由钢筋砼捣制而成，墙内设有双层钢筋网，墙上的门、窗洞在设计时已经按力学的要求进行设计，洞口的四周还另外埋设有钢筋进行加固。因剪力墙钢筋网密集、难于开凿、若开洞后则难以加固洞口四周的被破坏部分，并且会直接破坏剪力墙的整体性和受力体系，故建成后极少再于剪力墙上开洞。,三

26、、结构的承重形式：,4、筒体（筒体承重）：将剪力墙或密柱深梁式框架集中一房屋的内部和外围而形成 实腹（剪）、空腹（框）内筒：一般由电梯间、楼梯间、管道井等组成，常称为中央服务竖井外筒：多为密排柱（柱距1.53m）和截面高度很大的深梁（梁高0.61.5m） 组成的框筒,三、结构的承重形式：,各种结构体系适用的楼层高度：纯框架（20层）剪力墙（35层）框架剪力墙（50层）框筒（55层）筒中筒（65层）组合筒（75层）,住宅的分类、户型及形式,住宅的分类住宅户型平面组合形式户型设计示例住宅与朝向退缩率楼宇设备系统,一、住宅的分类,1）从高度上分：住宅市场约定成俗的分类: （与国家规定有所不同）多层1

27、层6层小高层7层11层中高层12层18层高层19层建筑高度100米超高层建筑总高100米以上,6层，必须设置电梯,11层，单元式住宅应设封闭楼梯间 通廊式住宅应设防烟楼梯间11层，应设消防电梯11层，每栋电梯数2台,18层，单元式住宅应设防烟楼梯间18层，设2个安全出口,100m，需设避难层,层数计算的起始层为直通外墙面的住宅层面；如有半地下室，则为半地下室顶板面层为起始层，顶层为跃式住宅（复式住宅），其跃层不计入控制层数,一、住宅的分类,电梯的配备的要求：7层以下，无7层11层，一台1218层2台19层33层；150户270户3台超高层电梯转换（中信广场34台） 商品房预售条件：低层及多层住

28、宅需主体结构封顶；高层住宅需完成主体结构的2/3,一、住宅的分类,2） 从户型上分：户型的定义包括厅房数量和设计特征两方面：厅、房数量：如一房一厅、二房一厅、三房二厅等等。设计特征：如跃式、复式、叠加、带空中花园等。,不同户型的房间配比、面积指标及户型特征的确定，对销售有着直接的影响。应在市场调查的基础上，依据消费者对住宅户型的实际需要确定。,二、住宅户型平面组合形式,目前市场常见住宅户型平面组合：通常以层户数划分，从一层两户到一层多户,例：一层两户一层三户一层四户一层六户一层八户,二、住宅户型平面组合形式,一层两户平面组合：以板式为主，开间较大，进深少，为保证户型实用率，户型面积较大，多用于

29、豪宅,汇景新城,二、住宅户型平面组合形式,一层三户平面组合：“T”字型平面组合保证各户型有三面采光，而且组合紧凑，实用率较高，多用于舒适户型,汇景新城,二、住宅户型平面组合形式,一层三户平面组合：“品”字型平面组合开间大，进深少，平面组合紧凑，实用率高，但中间户型舒适性受影响较大,保利东江首府,二、住宅户型平面组合形式,一层三户平面组合：“Y”字型平面组合户型平面舒展，各户型舒适性较高，但占地面积较大，实用率受影响,中海蓝湾,二、住宅户型平面组合形式,一层四户平面组合：“工”字型平面组合,新鸿基峻林,二、住宅户型平面组合形式,一层四户平面组合：“倒T”字型平面组合,中信西关海,二、住宅户型平面

30、组合形式,一层四户平面组合：“十”字型平面组合,万科城市花园,二、住宅户型平面组合形式,一层四户平面组合：“品”字型平面组合,北部万科城,二、住宅户型平面组合形式,一层四户平面组合：风车型平面组合,东晖花园,二、住宅户型平面组合形式,一层四户平面组合：“Y”字型平面组合,中海.万锦豪园,二、住宅户型平面组合形式,一层六户平面组合：“十”字型平面组合,万科金色悦府,二、住宅户型平面组合形式,一层六户平面组合：蝴蝶型平面组合,中海誉城,万科柏悦湾,二、住宅户型平面组合形式,一层六户平面组合：风车型平面组合,二、住宅户型平面组合形式,一层八户平面组合： 板式平面组合,中海誉城,华景新城,二、住宅户型

31、平面组合形式,一层八户平面组合：井字型平面组合,协和新世界,二、住宅户型平面组合形式,一层八户平面组合：“十”字型平面组合,三、户型设计示例：,跃层式住宅：一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层复式：上下两层不同朝向（如华骏花园）三层错层（如白云高尔夫花园、雅郡、保利世纪）跃式：室内某部分起数级的地台（如天翔花园、蓝色康园、奥林匹克花园）,1、优点：功能分区明确，各功能相互干扰较少2、缺点：户内用于交通的面积（楼梯）多，浪费使用面积；遭遇灾难时上层不易疏散,三、户型设计示例：,香港首先出现楼层高度在2m以下的假复式（阁楼），充分利用有限空间，塑造两“层”

32、（1.22m）居住环境，将小面积户型改造成多个房间。 假复式: （翠馨华庭）,三、户型设计示例：,错层式设计:,三、户型设计示例：,户内空中花园,三、户型设计示例：,三、户型设计示例：,主仆流线 分 离,四、住宅与朝向,住宅的朝向与日照时间、太阳辐射强度、常年主导风向等有关，综合考虑这些因素，不同地区适宜的朝向范围也不同。选择朝向需要考虑的因素：冬季有适量的阳光射入室内；夏季尽量减少阳光直接射入室内和居室外墙；夏季有良好的通风，冬季避免冷风吹袭；充分利用地形，节约用地；,五、退缩率,退缩率：南北两座楼宇间距与南边楼宇高度的比值（具体比值按地区要求）以广州为例：正面间距：1.5以上最佳，用地紧张

33、时也要达0.71侧面间距：多层住宅之间6米高层与各种层数住宅之间13米,六、楼宇设备系统,给排水 消防用水（有压力）、排水（无压力）、排污（无压力）强 电 照明、电器插座、空调弱 电 电话线路、有线电视、宽带网络通 风 通风、烟道其 它 管道煤气、垃圾储运.设备层、管道转换层、管道井等都是根据设备系统的需要预留的空间。,建 筑 识 图,一、建筑图设计阶段,二、图纸类型,三、须注意的图示,四、图例,一、建筑图设计阶段,建筑方案（单体及户型设计）,初步设计图,扩大初步设计图,竣工图,修建性详细规划（规划概念设计）,二、图纸类型,1、垂直角度。2、平行光源，不同于点光源。3、投影面积等大。,首先了解

34、“正投影”的概念：,二、图纸类型,1、用地四至图指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北方向注明邻接的地形、现状及街道名称。,二、图纸类型,2、总平面图即以上空为视点竖直向下看而得的水平投影图，体现项目地段内的总体布置，包括具体位置、占地大小、附近环境、绿化、道路分布等。,二、图纸类型,3、平面图（特殊的剖面图）设想用一个水平面从房屋窗台以上、窗眉以下部分切开，自上而下观看房屋内部，截面以下部分的水平投影图即平面图。,二、图纸类型,4、立面图属正面投影图，图中应含朝向、轴线、编号、图名，一般最有特征的一面称为正立面图，其余称为侧立面图和背立面图。,二、图纸类型,5、剖面图设想用一个垂直

35、于水平面的面将房屋竖向切开，向其中一侧观看房屋内部构造。 可以利用该图看清房屋自上而下空间间隔、楼层分布、楼层高度、楼板厚度、门窗高度与位置、楼梯和阳台的形式、屋顶形状等。,1、标高相对标高：0.000（正负零零）为首层室内地坪标高。绝对标高：我国以青岛、黄海的平均海平面为绝对标高的零点。,三、须注意的图示,室外地坪高度,三、须注意的图示,2、比例尺、指北针（N）、计算单位比例尺：各类平、立、剖面图常以1：X（X1）的缩小比例表示，各类细部大样图常以X：1（X1）的放大比例表示。指北针：除非特别标明，若无表示则一般为上北、下南、左西、右东表示。,三、须注意的图示,2、比例尺、指北针（N）、计算

36、单位,计算单位：国际规定，除了总平面图和标高以米（m)为单位外，其余以毫米(mm)为标准单位。,三、须注意的图示,3、尺寸标注：尺寸界线、尺寸起止点 。(外墙通常标注到外边线，内墙通常标注墙中位置）,三、须注意的图示,4、定位轴线和编号定位轴线表示承重构件的位置及房间的大小水平方向：阿拉伯数字由小到大、从左到右排列垂直方向：英文字母由A到Y、从下到上排列（除I、O、Z外）各向次要轴线以分数形式出现，如C与D之间的以1/C、2/C等表示）,四、图例,门、窗:单开门、双开门、子母门、平开窗、推拉窗、飘窗,楼梯:单跑梯、双跑梯、三跑梯、曲尺梯、螺旋梯、剪刀梯,电梯:手扶电梯、一般电梯、观光电梯,验

37、收 交 楼,一、 “一证三书”,二、 竣工综合验收,一、“一证三书”,“一证”广州市房地产建设项目竣工综合验收合格证“三书”住宅质量保证书 住宅使用说明书广州市商品房交楼书,在交楼时，发展商必须向业主出示“一证三书”。分期开发的住宅小区，可以按开发竣工的先后进行分期验收，经分期验收合格，并提供上述“三书”的，也可达到交楼条件。,竣工综合验收：是指建设行政主管部门依据法律、法规、规章和有关技术规范以及有关部门批准的规则、设计和建设方案，对住宅小区等房地产开发项目完成各项建设指标和各专业验收情况进行统一的整体检验的过程。各种单项验收共27项。,二、 竣工综合验收,二、 竣工综合验收,竣工综合验收涉

38、及的部门：广州市建委是竣工综合验收的主管部门。各区建设局负责组织实施竣工综合验收的具体工作。另外：规划、市政、园林、环卫、供电、电信、邮政、消防、教育、等管理部门应当根据住宅区规划，设计的要求配合竣工综合验收，并做好前期的各项专业和单体工程验收工作。,面 积 计 算,一、部分术语的含义,二、计算范围,三、计算公式及含义,四、面积计算步骤,一、部分术语的含义,1、面积:,一、部分术语的含义,2、几个重要的指标：,容积率计容建筑面积规划建设用地面积建筑密度建筑基底面积规划建设用地面积绿化率绿化的总面积规划建设用地面积实用率套内建筑面积（套内建筑面积应分摊的共有建筑面积）,一、部分术语的含义,常识:

39、,独立别墅：0.30.5（观澜高尔夫大宅：0.45）联排别墅：0.40.8（清华坊：0.7）多层、小高层：12（美林湖畔：2.08）高层：34(蓝色康园：3.3）超高层：5以上,容积率：,建筑密度：,2025左右（广州）,绿化率：,30,二、计算范围,计算范围五大原则：合法报建的、结构牢固的、有上盖的、有围护结构的、层高不小于2.2米的,1计算全部建筑面积的范围,2计算一半建筑面积的范围,3、不计算建筑面积的范围,二、计算范围,计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位

40、计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅、均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。,二、计算范围,计算全部建筑面积的范围与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按

41、外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外墙水平投影面积计算。有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2m以上部位的外围水平面积计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,二、计算范围,计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门

42、廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按上盖水平投影面积的一半计算未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。,二、计算范围,不计算建筑面积的范围层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及安置平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。利用引桥、高架路、高架桥、路

43、面作为顶盖建造的房屋。活动的房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。,三、相关面积计算,备注：90/70的套型建筑面积不包括阳台在内。根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10-15，也就是说90的套型建筑面积约等于100-105的建筑面积。,套型建筑面积,三、相关面积计算,1）套内房屋使用面积套内房屋使用空间的面积，包括以下内容：,套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层的面积总和计 入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积

44、。内墙面装饰厚度计入使用面积。,三、相关面积计算,2）套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。,分户墙、外墙、套与公共空间的分隔墙等，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,三、相关面积计算,3）套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积；未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积；具体计算方式，按照所在区域的面积计算细则要求；,计算示例：,套内房屋使用面积,三、相关面积计算,三、相关面积计算,备注：90/70的套型建筑面积不包括阳台在内。根据一般的测算

45、，套型建筑面积和建筑面积大约相差10-15，也就是说90的套型建筑面积约等于100-105的建筑面积。,套型建筑面积,如何计算分摊面积,什么是共有建筑面积,共有面积的处理原则,四、共有共用面积的处理和分摊,四、共有共用面积的处理和分摊,共有建筑面积包括两大部分：公共空间、管理用房 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及其他为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。（ 不包括：独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、人防工程地下室不应计入共有建筑面积部分。）共有墙体 套与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙投影面积的一半,四、共有共

46、用面积的处理和分摊,每层住宅的共有建筑面积示例：,公共空间和管道用房的建筑面积总和,共有墙体水平投影面积的一半,四、共有共用面积的处理和分摊,总的共有建筑面积的计算方法：,总共有建筑面积,整栋建筑物的总建筑面积,属整幢共有的建筑面积属多个使用功能共有的建筑面积属单一使用功能共有的建筑面积,四、共有共用面积的处理和分摊,共有面积的处理原则：产权各方有合法权属分隔文件或协议的，按文件或协议的规定执行；无产权分隔文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例分摊，计入各部分的建筑面积；,四、共有共用面积的处理和分摊,共用面积按比例分摊的公式：,各单元的分摊面积 分摊系数 各单元参加分摊的建筑面积,五、共

47、有面积的分摊方法,计算分摊的建筑面积：住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照面积比例的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。,五、共有面积的分摊方法,计算建筑面积的步骤：计算出所有单元的套内建筑面积并得出每个使用功能的套内建筑面积总和。计算各种共有建筑面积:（剔除不计入共有

48、建筑面积部分)属整幢共有的建筑面积、属多个使用功能共有的建筑面积、属单一使用功能共有的建筑面积计算各不同使用功能部分的建筑面积（含各功能本身的共有建筑面积）,五、共有面积的分摊方法,计算建筑面积的步骤：按各使用功能的建筑面积（包含各使用功能本身的共有建筑面积）比例分摊属于多个使用功能共有的建筑面积，得出各使用功能的总建筑面积。按各使用功能的总建筑面积（包含各使用功能本身的及该使用功能应分摊的属多个使用功能共有的建筑面积）。比例分摊属于整幢建筑物共有的建筑面积。根据各使用功能的套内建筑面积总和与其应分摊的各种共有建筑面积总和的比值，以及其中各单元的套内建筑面积得出成套房屋建筑面积（即合同约定的建筑面积）。,The end,