房产经纪人基础知识ppt课件.ppt

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1、,知识篇,主讲 程琳,房地产的概念,一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物 ，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）房地产又称不动产或物业房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一,基础知识,房地产的特性,位置固定性：土地固定性，建筑物不能移动唯一性：地理位置唯一，环境概念唯一寿命长久性：年限生产规模有限性：具备保值和增值效用多样性：自主、出租、转手多重属性变现困难性：价格商谈，交易手续，税费成本高供给调节缓慢性：建设周期,基础知识,房地产业的概念,是指从事房地产开发、经营、管理的行业；根据1985年5月国务院办公厅转发国家统计局

2、关于建立第三产业统计的报告，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等,基础知识,房地产市场分类,房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可

3、以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为,基础知识,土地所有权的概念,指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利土地所有权分为 国有土地 (城镇土地) 集体土地 (可耕土地),基础知识,土地获得的方式,出让土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅

4、可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式划拨以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。目前，此类情况均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋,基础知识,生地、熟地、土地通平,生地：通常指尚未进行市政基础的土地熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平三通一平：即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整七通一平：包括道路通，水通，排水通

5、，电力通，通讯通，煤气通，热力通和平整场地,基础知识,土地使用年限,凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行居住用地七十年工业用地五十年科教、文体、卫生用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年,基础知识,土地出让金,各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款,基础知识,商品房,商

6、品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等,基础知识,经济适用房,是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定,基础知识,集资房,一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划

7、拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售,基础知识,已购公房、单位产权房、廉租房、私房,已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房房改房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅,基础知识,期房、准现房、现房,期房是指开

8、发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋

9、,基础知识,尾房、烂尾房,尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现,基础知

10、识,工业用房、商业用房、公用设施用房,工业用房指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋 公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋,基础知识,住宅的概念,是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋,基础知识,跃层式住宅,跃层式建筑是指住

11、宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接优点是： 每户都有较大的采光面，通风较好 户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑，功能明确，相互干扰较小,基础知识,复式住宅,复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立,基础知识,错层式住宅,错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，用3

12、0-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上,基础知识,花园式住宅,花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买,基础知识,塔式楼和条式楼,基础知识,低层、多层、小高层、高层住宅,低层住宅：指一层至三层的住宅多层住宅：指四层至六层的住宅小高层住宅：

13、指七层至十二层的住宅高层住宅：指十二层以上的住宅,基础知识,低层住宅：指一层至三层的住宅多层住宅：指四层至六层的住宅(商住楼七层)小高层住宅：指七层至十二层的住宅（超限高加电梯）高层住宅：指十二层以上的住宅（十三层起）,点式楼,就是没有正南正北的房子，朝向是东南、东北、西南、西北。这样的房子，采光较好，但通风不如板式楼好，同等面积，一层楼可以四户甚至更多。大的来讲，点式是指以核心筒为中心对称布置的短板楼缺点1.居住密度高，每层的住户多为4户以上，甚至高达12户。居住环境当然不如板楼优越。每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。2.面积使用率不高，存在灰色空间优点1.节约土

14、地资源，房价较低2.空间结构灵活，宜于改造3.结构强度高，抗震性好4.居高望远，视野开阔,基础知识,TOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓,TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱

15、乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉,基础知识,使用面积,使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台、斜面屋顶结构的房

16、间，层高低于2.20米的部分不计入面积,基础知识,实用面积、套内建筑面积,实用面积即地砖面积它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额套内面积全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积,基础知识,建筑面积、公用分摊建筑面积,建筑面积指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑建筑面积=使用面积+墙柱面积+公摊面积公用分摊建筑面积指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊,基础知识,计算建筑面积的范围上,(1)单

17、层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分

18、按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。,基础知识,计算建筑面积的范围下,(8)雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。 (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面

19、积。 (11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (12)建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。 (13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。,基础知识,不计算建筑面积的范围,(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 (2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。 (3)独立不贴于

20、外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 (4)没有围护结构的屋顶水箱间。 (5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。 (6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。 (7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间,基础知识,绿地面积、绿地率、绿化率,绿地面积指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地绿地率 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）绿化面积在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）,基础知识,得房率、容积率,得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比即得房率套内建筑面

21、积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积容积率是在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）即：总建筑面积 / 总用地面积= 容积率,基础知识,地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）,地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 / 2者半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层阁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，

22、利用房间内部空间上部搭建的楼层,基础知识,户型比、面积误差比,户型比：指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重面积误差比：面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100% / 合同约定面积面积误差比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，不予支持,基础知识,日照间距,日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离 建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数 建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度

23、的倍数，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于1.0，多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行1.相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数2.相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2,基础知识,进深、开间,进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；根

24、据住宅建筑模数协调标准（GBI10087）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ10087）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米,基础知识,层高、净高,层高：住宅的层高是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就

25、是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”,基础知识,五证两书,五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程开工证、商品房销售许可证（期房商品房预售许可证）其中：国有土地使用证商品房销售许可证由房管部门核发；用地规划证工程规划证由规划部门核发；开工证由建设部门核发两书：住宅使用说明书 和住宅质量保证书,基础知识,内部认购,近年来，许多

26、房地产发展商在尚没有获得商品房预售许可证等有关证件之前，以在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照“开盘价”而言的，如果按照目前房地产发展商通行的“低开高走”的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的“便宜”。 当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小

27、心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害,基础知识,定金、订金,定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方

28、主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。例如：北京市房屋土地资源管理局发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品

29、房与实际状况不相符的,基础知识,商品房买卖合同,房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同,基础知识,诚意金、违约金,诚意金：目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金”。所谓“诚意金”，是指买方

30、在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。代理方收取“诚意金”后，会非常努力地发挥其“团体力量”，有针对性的尽快为买家寻找理想的房子违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金,基础知识,混凝土,简称为“砼（tng）”：是指由胶凝材料将集料胶结成整体的工程复合材料的统称。通常讲的混凝土一

31、词是指用水泥作胶凝材料，砂、石作集料；与水（加或不加外加剂和掺合料）按一定比例配合，经搅拌、成型、养护而得的水泥混凝土，也称普通混凝土 性能 和易性 混凝土拌合物在一定的施工条件下，便于各种施工工序的操作，以保证获得均匀密实的混凝土的性能 变形 混凝土的变形包括非荷载作用下的变形和荷载作用下的变形 强度 包括抗压、抗拉、抗剪、抗弯、抗折及握裹强度 耐久性 抗渗性 、抗冻性 、抗侵蚀性 为混凝土耐久性,建筑知识,房屋的构成,1.基础工程地基与基础2.主体工程墙或柱、楼板与地面、楼梯、屋顶3.装饰装修工程门、窗、配套、外墙装饰装修等另外还有智能化,建筑知识,地基、基础,地基建筑物下面支承基础的土体

32、或岩体基础 建筑底部与地基接触的承重构件，它的作用是把建筑上部的荷载传给地基,建筑知识,决定建筑物深埋的因素,土层构造的影响地下水位的影响冰冻线的影响相邻建筑物的影响,建筑知识,墙,用砖石等砌成承架房顶或隔开内外的建筑物。是建筑物竖直方向的主要构件，起分隔、围护和承重等作用，还有隔热、保温、隔声等功能 墙有多种分类方法：按墙在建筑物中的位置可分为外墙和内墙，分隔房间的内墙又称隔墙。位于房屋两侧的外墙称端墙或山墙；高出屋面的外墙称女儿墙。按墙在建筑物中的受力情况分为承重墙和非承重墙。例如在骨架结构中非承重墙有：填充在框架内的填充墙，支承在本身的基础或基础梁上的自承重墙，悬挂在排架或框架上的悬挂墙

33、。剪力墙则是建筑物抵抗水平力的承重墙。按墙体的施工方式分，有现场砌筑的砖墙、砌块墙等，在现场浇注的混凝土或钢筋混凝土板式墙，在工厂预制、现场装配的板材墙、组合墙等。此外，墙还可按墙体的材料、构造形式等分类 砖墙的厚度多以砖的倍数称呼，由于砖的长度为240mm，因此厚度为一砖的墙又称“24”墙，厚度为一砖半的墙又称“37”墙，厚度为半砖的墙又称“12”墙,建筑知识,过梁,砌体结构房屋墙体门窗洞上常用的构件，它用来承受洞口顶面以上砌体的自重及上层楼盖梁板传来的荷载 种类1）钢筋砖过梁：顾名思义，即正常砌筑砖墙时中间夹钢筋（一般钢筋直径6-8毫米，夹两到三根），根据设计需要、有砌一层砖夹一层钢筋，也

34、可砌两层砖夹一层钢筋。砖墙洞口顶部配置钢筋，一般用于荷载不大、跨度较小的门、窗、设备洞口等过梁之用，（优点是简单方便快捷，不需要象钢筋混凝土过梁那样立模板）2）砖拱过梁：平拱、弧拱，用于洞口宽度小于1米3）钢筋混凝土过梁：常用，多为预制构件。有矩 形、L形等形式。宽度同墙厚，高度及配筋根据结构计算确定。两端伸进墙内不小于240mm,建筑知识,圈 梁,砌体结构房屋中，在砌体内沿水平方向设置封闭的钢筋砼梁， 以提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性、提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，防止由于地基不均匀沉降、地震或其他较大振动荷载对房屋的破坏。在房屋的基础上部的连续的钢筋混凝土梁叫基础圈梁，也叫地圈梁（D

35、QL)；而在墙体上部，紧挨楼板的钢筋混凝土梁叫上圈梁 作用1、增强房屋的整体性和空间刚度 2、防止由于地基不均匀沉降或较大振动荷载等对房屋引起的不利影响 3、设置在基础顶面部位和檐口部位的圈梁对抵抗不均匀沉降作用最为有效 4、当房屋中部沉降较两端为大时，位于基础顶面部位的圈梁作用较大；当房屋两端沉降较中部为大时，檐口部位的圈梁作用较大,建筑知识,楼板、地面,楼板 是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础 作用 1、楼层中的楼板主要是承受水平方向的竖直荷载 2、楼板能在高度方向将建筑物分隔为若干层 3、楼板是墙、柱水平方向的支撑及联系

36、杆件，保持墙柱的稳定性，并能承受水平方向传来的荷载（如风载、地震载），并把这些荷载传给墙、柱，再由墙、柱传给基础 4、有时还要起到保温、隔热作用，即围护功能 5、楼板还能起到隔声作用，以保持上下层互不干扰 6、楼板还可以起到防火、防水、防潮等功能地面 建筑物内部和周围地表的铺筑层，也指楼层表面的铺筑层（楼面），通常由：基层、垫层、面层三部分组成。对特殊要求的地面，还设有防潮层，保温层，找平层等构造层次,建筑知识,窗,墙或屋顶上建造的洞口，用以使光线和空气进入室内 窗洞口与房间地面面积之比为1:7左右,建筑知识,楼梯,楼梯由:楼梯段、休息平台、栏杆、扶手等部分组成楼梯段：最大为38，一般为2633休息平台：也叫转台，楼梯踏步超过18步应设休息平台，起缓冲休息作用按梯段可分为:单跑楼梯、双跑楼梯、多跑楼梯 和双分、双合式楼梯按位置分：室内楼梯和室外楼梯按性质分：安全梯、消防梯、自动梯按使用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯,建筑知识,屋顶,一是围护作用防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳的辐射二是承重作用 承受风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构建和人群的重量平屋顶:最大坡度不高于10%，民用为1%3%坡屋顶:坡度高于10%,有单坡、双坡、四坡和歇山多种形式曲面屋顶和多波式折板屋顶,建筑知识,总编制：程琳,背景设计：赵海,