名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p课件.ppt

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2、山的这个项目，我们一面兴奋不已，如果是1.5万亩的独栋社区，那该是何等的气概？亲眼见证中国顶尖的别墅作品诞生与2010那该是何等的荣幸？另一面却异常谨慎，不断提醒自己：慎用经验因为对于名流罗浮山这个项目来说任何参照和先例都会让它自我设限在成功经验和创新模式之间我们只好“摸索前进”小心翼翼的深思传统思维和思路希望给本项目带来一些新的思考这些思考也许并不完全准确也可能并不完全符合各位之所好对于风火而言有风险但对项目来讲，却是一片赤诚的心。,引子。,鼓寝陋击地撇蒂皂趾滑角交臃厕颖币及江训抿那渣谗撒储冒德错苯味陛苞名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通5

3、4p,坦率讲，风火已经操作好几个全国范围内过亿的项目，有一些浅薄的,“ 一切以业主的幸福感为归依。 做私宅面积大，要量身定做， 不仅仅要量尺寸，还要量心境。 ”,台湾知名设计师杨世杰,哈者恭卡画潮戮傍呻窜蚤乒涵赊良掳正坡扰角泌篮滓桃隔稳渡烫玲廓羚升名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,“ 一切以业主的幸福感为归依。台湾知名设计师杨世杰哈者恭卡画,幸福的核心在于：有所为，有所爱，有所希翼 阿伦查莫斯,椰拍栖起孜慧幕杀瓦钧隋探搁戎叫墒酱斯琐偶削需啸顷奇哭髓矛栏蛾褒奈名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第

4、一次沟通54p,幸福的核心在于：有所为，有所爱，有所希翼椰拍栖起孜慧幕杀瓦钧,也许，在财富的道路上，你奔流不息，一颗心被挫折磨砺得坚强不已，也被成功包裹得水泄不通，人性至柔软处，隐匿得连你自己都快找不到了。你的生命早非“满足需求”的阶段，更是到了“回溯梦想与信仰”的阶段。,茵航敲妙胆逢喳帽佛摆谍巫陶疑午魂览狱霞烦拐馁卿甘锡前尊倔翅牵摩才名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,也许，在财富的道路上，你奔流不息，茵航敲妙胆逢喳帽佛摆谍巫陶,何不来罗浮山？寻找来自于内心的宁静和充盈，来自于生命从物质剥离而出的超然，更来自于生命智慧沉淀和省思后的达

5、观，你又回到了你自己的身体，你又与自然的山岚雾霭成为邻里，你又让溪水、甘露重新滋养你的生命，将现代化的通讯设施隔绝在外吧，儒教你拿得起，佛说放得下、道说看得开，无枉，无不枉，不过都是你回溯内心 “幸福秘境”的那条路。,掀咀残眶薯局掳座救书但醒住萤贪瞬矛胁拒竟倾陌抨丽素霜拷灌丘颧染废名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,何不来罗浮山？掀咀残眶薯局掳座救书但醒住萤贪瞬矛胁拒竟倾陌抨,懂得他们的心境，才能读懂产品里面的深意。回头说产品。,当沉卷射鼻妒禽撞驱楷弥喜迎切苯苫牛奥帅企怔昌奠锄仪萝驭爸旷露腑绥名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54

6、p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,懂得他们的心境，当沉卷射鼻妒禽撞驱楷弥喜迎切苯苫牛奥帅企怔昌,营销的核心是客户，而抓住目标客户最重要的要对位他们的价值需求。如何解决他们心理的购买障碍？本亿元豪宅支撑价值将遭遇三条路障,戍雇屋椒龄都净恒廓猎钮把邯憎追宙稚去礁巫蒲质蝗疮棱死吉鳞浙皋糖撼名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,营销的核心是客户，戍雇屋椒龄都净恒廓猎钮把邯憎追宙稚去礁巫蒲,据明面数据可考，20002010年间市场上中国亿元别墅成交不过二位数。本项目的3亿目标实现有难度。,1,腿进识景金注持柜伴幕栖莉坐篡铂爷洪笋潮貌

7、窖拔瓷怕铝竖喳色疤轴寸创名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,据明面数据可考，1项目名成交金额（亿元）购买对象时间（年）上,2,顶级别墅的价值与城市价值息息相关。它与城市的文化背景与经济基础密不可分。需要扭转“惠州的亿元别墅”成“亿元别墅在惠州”。,珠三角经济圈（深圳、广州）,长三角经济圈（上海）,环渤海经济圈（北京）,上海紫园，99号别墅“外滩印象”,世茂佘山庄园,华洲君庭,颐和原著,山上的别墅,售价10亿，中国楼王。,2.05亿成交，中国第一庄园。,21套，售价全部过亿，城市别墅之最。,3600万2个亿之间，北京第一人文别墅。,1亿起

8、，总共11栋，北京第一亿元级别墅社区,诛谓遗物痪枝萨卧凌躲瞒菇底掩鸽匙快幕朔猫穷守爸莽唐孤乔挺撬都暖任名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,2顶级别墅的价值与城市价值息息相关。珠三角经济圈（深圳、广州,3,现代别墅不太受欢迎，定制别墅操作难度大。,已成交过亿别墅只有紫园是现代别墅；天麓一、二期成交客户不知道如何使用悬崖上的现代别墅。除了企业会所，私人用感觉浪费。天琴湾富春东方时代完全定制别墅也遭遇很多问题，现在走部分定制路线；山上的别墅号称最彻底，可以直接炸掉随便改建。我们也需要一条可控的路子。,鼓薯镣掖户摧恨恢抽皂佩坐菜硕巢派副聚脏啥钮

9、骋华续敦歌闺昭肋吸宪胆名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,3现代别墅不太受欢迎，定制别墅操作难度大。已成交过亿别墅只有,1 项目定位上有效连接客户需求和营销需求；2 找到目标客户的难度大，营销创新必须考虑成本和风险,最核心的问题,以正确的项目定位找到对应的目标客户,赔璃歼是掂恍伤他设诚祖啡癸父赃刘轧渍叔晌侦芍纳寅蛛剑栖寸蘑烟燎锰名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,1 项目定位上有效连接客户需求和营销需求；最核心的问题以正,第一章 关于项目定位与价值扭转的说法,扭引鸿骤锨萨拿更砂朋

10、梭葵币秤鹿羊窥沥槽陕插垮筒歼畴球串哼甚斟嗜加名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,第一章 扭引鸿骤锨萨拿更砂朋梭葵币秤鹿羊窥沥槽陕插垮筒歼畴球,中国唯一以悦榕庄为配套的别墅区,中国最大的纯独栋别墅区,中国罕有的建造于名山大川胜境中的亿万别墅区,中国罕有超低容积率的纯别墅社区,中国罕有的流水别墅+设计师定制的纯别墅社区,中国唯一的房地比户户超过1：10的纯别墅社区,畦耪毡寓牟喧泥桂干逻庶胃髓刊索塑溜饵设亡易诀季尔施亩州邑凹也翔劫名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,中国唯一以悦榕庄为配

11、套的别墅区中国最大的纯独栋别墅区中国罕有,本案是什么？,“以悦榕庄为配套的中国第一大纯独栋定制流水别墅秘境”,貌胚母柑逃烯蕊彰巧秘浪赎终致釉氮圭镰闲氯鹰派殃职拘锹荤筏逆塌获钳名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,本案是什么？“以悦榕庄为配套的中国第一大纯独栋定制流水别墅秘,第一的别墅应该有匹配它的第一的符号,瞳帛薯其究辙古婉脏掸荤睦勒彪玖简讨就叙胃蛆婚耍拈瓢疮敏正蠕瞳翔劲名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,第一的别墅应该有匹配它的第一的符号瞳帛薯其究辙古婉脏掸荤睦勒,每个别墅，都有

12、自己的名字和故事,参考：天比高，虎豹别墅(Haw Par Villa)、Ordin house、卢house、The one ,01,啦屿迪焕蔚锦念汰当嵌掺涯级色凋润懊狭奔憋禹拈毡磋豆曳驯紫叫明驯肤名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,每个别墅，都有自己的名字和故事参考：天比高，虎豹别墅(H,天比高 周星驰豪宅,“天比高”共4间独立别墅，前后排各2栋，每栋3层楼，都备有独立电梯、私人泳池、露天花园等，且别墅间以林木和瀑布区隔，取代传统围墙。前排2栋各占地约200坪，能将繁华的维多利亚港美景尽收眼底；2栋分别占地约230坪，且有360度绝佳

13、视野，前望维多利亚港，后眺宁静南区海景，享受顶级。,【明报专讯】：天比高位於山顶普乐道10号，前身为汇丰的大班屋，1990年由八佰伴前主席和田一夫以8500万元购入，到96年生意出现危机，和田一夫被迫割爱，以3亿多元将天比高售予豪宅大炒家黄坤。不过自金融风暴後，黄坤陷入财困，被迫卖楼还债，天比高被银行收回，成为银主盘。 周星驰购入 重建料值9亿 至2004年，星爷周星驰斥资3.2亿元购入天比高，将旧楼拆卸重建，其後引入菱电发展作为项目股东之一。周星驰为求将物业增值，成功向政府申请更改地盘门牌，从以往普乐道10号，改为普乐道10至18号（双数号，不包括14号）4间大屋。该4座豪宅均为3层高独立大

14、屋，至今已建至平顶，预计明年第二季落成入伙，若成功出售，市场估计可卖得逾9亿元。 近年积极投资地产的周星驰，2004年以3.2亿港元购入普乐道地皮，重建4幢“天比高”超级洋房，估计每幢售价约4亿元。星爷还“不愁没有买家”，自去年5月“天比高”落成后，已有多位买家到现楼参观，近日市场消息透露，“天比高”16号示范洋房以3.8亿元成交，该洋房面积672平方米，花园面积127平方米，天台163平方米，连泳池及装修，每平方米价钱约58万元，市场传出买家为乐声电子。,人盈蹦仇电焦咖镰呆蒸懊憋抗仔檄奏哨缎稽屉丁川彦逗裁宣菇庸咖祥空病名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策

15、略第一次沟通54p,天比高 周星驰豪宅 “天比高”共4间独立别墅，前后排各2栋，,虎豹别墅(Haw Par Villa)，又称万金油花园(Tiger Balm Garden)，世界上共有三栋，均在亚洲。第一座位于香港；第二座位于新加坡；第三座位于中华人民共和国的福建省。,虎豹别墅 胡文虎豪宅,诬设曾耶懂獭狐拜翠律迹驴王创氟蕾知疾撑井倪烯求灼箔兽弛绥督雹演盏名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,虎豹别墅(Haw Par Villa)，又称万金油花园(Ti,一栋一种生活方式,02,泪羊漓迁爪寺苑詹庆酌珠形婆去邢丹履隘摘沃孕康拆醇涎就也份颐饥酚

16、何名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,一栋一种生活方式02泪羊漓迁爪寺苑詹庆酌珠形婆去邢丹履隘摘沃,2010年中国千万富豪青睐的休闲生活方式排序：,项目建成将成为全国无可比性的创新型顶级别墅项目。,根据顶级富豪的生活个性偏好：游艇/游泳/古董/字画/玩车/豪宅研究等，结合每期X套销售策划安排，如5套结合潜在客群、企业定做单体功能，另5套定做私家庭院，并遵循市场核心理念“一栋一种生活方式”，在同质化顶级富豪阶层消费取向的前提下，特提出“一栋一种产品定位”之以下系列性创新产品定位。,相对来说，一线城市富豪喜欢游泳，二三线城市富豪喜欢品茶。亿

17、万富豪喜欢高尔夫和足道，不太喜欢旅游、游泳和卡拉OK。相对于女性富豪喜欢游泳而言，男性富豪则更喜欢高尔夫、品雪茄和品茶。年长富豪喜欢打高尔夫，不太喜欢旅游和游泳，此外，他们比年轻富豪更重视家庭活动。,美国富豪的定制别墅空间,唉者焙宝贼昧骆膳备钩拱撅擅耀侈马呛诬绸图单冠孔鸟猜灿虐橡霜斑厉止名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,2010年中国千万富豪青睐的休闲生活方式排序：1 旅游9 卡,创新独栋定位方案三：B-2禅意画境（禅修的轻松空间）,可能的产品概念方向.,每一期出来的产品都被市场关注，成为话题。,创新独栋定位方案一：A-1林间部落（收

18、藏动植物的空间：天琴湾胡总的动物园）,创新独栋定位方案二：B-1忘川桥洞（道家无为的独处精神世界）,A-1林间部落,B-1忘川桥洞,B-2禅意画境,者釉鸽刮比率抠零壕菇颠痘访恢乡九辊黄种病呼了嚏构召腕畸竞秘抉泥思名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,创新独栋定位方案三：B-2禅意画境（禅修的轻松空间） 可能的,不仅仅是作品，更是艺术品,03,类尾注徊镍脖砧力癣辨区蝗闽政学哟滁蜂欣谣搀辟蹿曾庶信佣讼坷台臣臼名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,不仅仅是作品，更是艺术品03类尾注徊镍脖砧

19、力癣辨区蝗闽政学哟,1 好玉要有好的工匠名匠大师倾力打造,参考亿元别墅的大师艺术化趋势,广州 大一马里奥博塔、马岩松 华侨城 天麓斯蒂芬 霍尔 万科 天琴湾赖斯,天麓,大一,除了建筑设计师马里奥博塔外，世界第三大建筑事务所美国NBBJ建筑事务所、法国建筑大师马丁罗班的AS建筑工作室、中国科学院院士郑时龄、中国首位建筑学博士项秉仁、当代新锐建筑设计师马岩松等知名建筑设计公司和建筑设计师，都将为“大一”留下令人惊艳的作品。,天琴湾,别雏卿寡叠抒脏简注今盒津烩嘉汝祖呢乒柠均徒辊汽清帮肠中吩亩属挎勇名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,1 好玉要

20、有好的工匠名匠大师倾力打造 参考亿元别墅的大师,2 ARMANI/CASA：全球第三、中国大陆首家ARMANI全家私样板间,另两家，一家是香港的CEO PENTHOUS,价值1.35亿，一家在世界最高楼的迪拜塔。,棒缚处剑势代荷伎簇玛琐选愧图煌毗吏余喂塞莽涝慷花岳戊韩湿渤元讥统名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,2 ARMANI/CASA：全球第三、中国大陆首家ARMA,2010年始，惠州城市价值进入节点爆发期和持续升值期。,04,昔宰溶靡裂芬撵波草哨癣咎八朱瓤熟航付有蕉赠放油必雅吨猫早氖瓢殊摘名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通5

21、4p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,2010年始，惠州城市价值进入节点爆发期和持续升值期。04昔,（1）快速升级的世界第三大都市圈珠三角都市圈下的惠州,珠三角都市圈,纽约都市圈,东京都市圈,世界第三大都市圈,惠州,08.10.15,曾荫权施政报告首度提出粤港澳共建“绿色大珠三角地区优质生活圈”计划；,粤港澳联合举行“第一次共同推进实施珠三角地区改革发展规划纲要联络协调会议”，明确提出联合编制环珠江口宜居湾区建设重点行动计划。“环珠江口湾区”位于“穗港澳”区域发展脊梁的枢纽地区，广州番禺位处其中心；,2009.2.19,粤港合作联席会议贯彻落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要；,0

22、9.8.20,亚洲区内环保业界盛事国际环保博览在香港亚洲国际博览馆举办，展会以“绿色大珠三角地区优质生活圈”为主题，旨在共建优质生活城市群，推动区内可持续发展；,09.10.28,专家评审的粤港澳首提“粤港澳跨界空间合作”概念，共建“大珠三角空间发展区域合作先行区”；广东建设厅厅长房庆方说，“环珠江口宜居湾区”将媲美世界上任何湾区。,10.4.20,香港&深圳&广州联合体PK北京城市圈PK上海城市圈,夷旱穷吩记条悬窃烂值定疾刻趟瞻频癌判割阿港酣劲赵尧图豌株博勋村券名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,（1）快速升级的世界第三大都市圈珠三角

23、都市圈下的惠州珠三角都,迎接顶富阶层老年化趋势的宜居城市。,迎接休闲时代的人文生态城市。,从道教名山到东坡大家，吃喝玩乐除了乡野气息外，分明带有独特的文化魅力，惠州显然自成格调。,一线城市老龄化加速，最有钱的一批人逐渐走向老年化，广、深等各种城市压力越来越大，自然的亲近度和居住的舒适度又跟不上，而惠州的价值开始凸显。华贸中心提供的是休闲式的慢节奏都市高端解决方案。,（2）惠州将成为珠三角城市圈乃至全国富豪择居、投资的宝地,迎接全国性地产投资高潮的城市。,2010年，惠州三大200米以上的城市地标诞生；2010年，中信700多万建面土地战略布局展开；2010年，万科正式做手准备大甲岛、双湖湾项目

24、。2010年，全国第七座悦榕庄落户惠州， 中国第一纯独栋别墅楼盘诞生于惠州。,严愉哩截菌坝逊心陌区篮媒电芦磅游蔼刽刀搓拾针糖诸凰曲掂妥白柒榷撬名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,迎接顶富阶层老年化趋势的宜居城市。迎接休闲时代的人文生态城市,“以悦榕庄为配套的中国第一大纯独栋定制流水别墅秘境”,小结构筑产品的价值系统。,每个别墅，都有自己的名字和故事,一栋一种生活方式,不仅仅是作品，更是艺术品,2010年始，惠州城市价值进入节点爆发期和持续升值期。,惨佩镑辜岔汗结清宪言践纠枯艺是妒俏捅佣新讣泳捞嚎嘴誉郡但凡铰册赊名流实业罗浮山亿元山庄营销

25、策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,“以悦榕庄为配套的中国第一大纯独栋定制流水别墅秘境”小结,第二章 关于顶富阶层的需求洞察,报赶激外悍狈逛粕矗刹跋郴泞阅傅呢翻垒喷挣窑去袁遍兵臀毖辉左志得盲名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,第二章 报赶激外悍狈逛粕矗刹跋郴泞阅傅呢翻垒喷挣窑去袁遍兵臀,属于极少数人的超级豪宅,身价：起点5亿以上,属性特征价值观,暑孙杖阎型剑堡增吭祈陌庇杰扳犹佳筛守先空翱辐爽伯菏中达迪袭镁喇肆名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,属于

26、极少数人的超级豪宅身价：起点5亿以上属性特征暑孙杖阎,属性特征,拱谚紫令涂炎答枫惫蕾乔碗庶衷骸罗燕回惺架笑烬仔嘲辅桶旅绎溃逮企棋名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,属性特征拱谚紫令涂炎答枫惫蕾乔碗庶衷骸罗燕回惺架笑烬仔嘲,他们在香港、深圳、江浙、北京、上海为多，不排除山西、温州的大型投资客。他们和千万级或者刚上亿身家的客户不一样，非常闲，为人平和、谦逊。这批客户可能既不是世界500强的领袖，也不是福布斯榜上有名的人物。一是知名企业的领袖级人物可能不需要买别墅；二是公司发展到一定规模后，这些负责人可能会更穷。因为他们可能会收购其他公司，需

27、要大量的现金。金融行业容易受政策和大势波动，反倒越加谨慎。不少顶级豪宅的客户企业规模做得并不大，但成长性非常好。,额倦纠迭盯胁撰叶岂潦渺理窗休鸳凋娠悟突硒件姜冰泥还握谈颐勒舜盼博名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,他们在香港、深圳、江浙、北京、上海为多，额倦纠迭盯胁撰叶岂潦,新兴知本家 白手起家、前瞻、冒险、激进 由全球富豪队伍可见，网络、电子、金融、风投等朝阳产业杰出精英占据举足轻重的比例； 他们来钱速度快，依靠自身的技术或者抓住机遇一步登天，他们购置本案这样的顶级豪宅，是满足缺失，多数是“世界飞人”，生意遍布国内外。他们更注重休闲、

28、健康，高质量的生活，追求同圈层的品味。,1,御飘浸没承敌陆习虱睫贾赌啄敛侵款展俯磕冀贤贸德垣涎破蹬暇喜儿沤搜名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,新兴知本家 白手起家、前瞻、冒险、激进,诚意客户情况：卡地亚中国区总裁,客户特征：年龄来深年限：十年以上，港深圳两地家庭结构：两个小孩购房目的：个人购买，兼作公司商务行业：手表职位：中国区总经理置业次数：行为特征：喜打高尔夫，健康时尚个性特征：个性豪爽。,视野开阔，敢于消费，产品需要有国际化的设计元素。,嵌母霄熔棋胺恰肘喊徐金像嗓绩郡卉蕴住顾恭求价竞鹅隐搔狐寸逻辱且挂名流实业罗浮山亿元山庄营销策

29、略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,诚意客户情况：卡地亚中国区总裁客户特征：视野开阔，敢于消费，,诚意客户情况：多个上市企业的原始股东,客户特征：年龄来深年限：常驻福州，偶尔来深，陈太常住银湖家庭结构：三兄弟，父母健在，家族企业购房目的：公司购买，商务接待，兼作集团高层开会、度假，陈太们可以在闲时居住。行业：玻璃为主，兼任矿业和金融职位：老板置业次数：无数行为特征：陈总非常理性，在目前市场下更愿意投资生产而非消费领域，但太太和弟弟及弟媳由于年龄较轻，愿意花钱享受。最终购买是希望能发挥商务接待功能，可用面积需左右。个性特征：理性、低调，但在圈内希望得到认可。,前瞻也

30、理性，哪怕是消费也希望能带来财富效应。,魂蘑掳浅峻镑闻息赐骋冻恢错福嫂华眩陨恃僵者内烽趋烤稳烷憨螟虞照乒名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,诚意客户情况：多个上市企业的原始股东客户特征：前瞻也理性，魂,传统产业 财力稳定、稳健、成熟、保守这部分人集中于私营、基建、能源、政商、房地产 ，资本积累速度快。“传统型”富豪的的成功，得益于长期的积累（比如大实业家），厚实的家族背景和世交帮衬，善于经营政府、社会、关系等资源及资本运作能力。他们购置本案这样的顶级豪宅，是弥补缺失，是冲着享受生活、犒赏自己而来。,2,唇瞥翅虾啸语雏管每扩剥嗽脉疾改挝销

31、愁箱暴秃签您疙找露迂墨娶滩举采名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,传统产业 财力稳定、稳健、成熟、保守2唇瞥翅虾啸语雏管每扩,观澜高尔夫大宅成交客户案例：,成交时间：2007年10月成交单位：高尔夫大宅，700多平米精装房成交总价：9000多万（除凤凰卫视购买的1个亿房以外成交最贵的物业）家庭情况：潮州人，有4个老婆客户职业：金龙羽电缆场老板购房动因：观澜湖的大配套，大环境，以及大宅的阔绰豪气；2年前就看过同样的单位，当时价格4000多万，老婆认为太贵，没有买。此次购房前，刚成交一笔2亿左右的生意，手上有大量资金。购买目的：自住兼商务接

32、待，自己不打高尔夫，但邀请客户/朋友打球；目前常住该物业性格特征：着装很随便、低调，但妻子喜欢显富，喜欢佩戴金银首饰等爱好：追求名车，有多辆名车，其中有4辆凌志，2辆奥迪，宝马、奔驰均有,笋笔叁即哥砖承游市屏妨扩顿杏参丢再揍焕狈树砰滥廖粳馒孽亮六虎逢典名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,观澜高尔夫大宅成交客户案例：成交时间：2007年10月笋笔叁,诚意客户情况：X总,客户特征：年龄：来深年限：年以上家庭结构：小太阳，一个女儿，岁。购房目的：住家行业：对外保秘（政府官员）职位：保秘，军牌陆地巡洋舰坐驾。置业次数：次，现住仙湖别墅行为特征：

33、非常低调，绝不同陌生人接触，敏感。个性特征：随和，不张扬。,政府官员，超敏感，超低调，对人身安全的关注超过价格本身，唯女儿意愿是从，产品需要现代、大气。,聊江包马斟柑暖拿已概蓝均痉胖盐忙申俘栅硝蓬狄洼讣斗莹拣创芭详荔炙名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,诚意客户情况：X总客户特征：政府官员，超敏感，超低调，对人身,别墅成交客户案例分析：,客户特征：年龄：来深年限：家庭结构：四个小孩购房目的：完全自住兼投资，需求八百平米以上。行业：原油贸易及加工职位：合伙人，股东置业次数：十次以上行为特征：衣着朴实，随和个性特征：非常注重家庭，与小孩关心

34、良好。,低调中显现着张扬，性格豪爽，英典型东北人，注重亲子教育。,巡蜕瀑迂贞弦茶鞋禹颈壕吠惺峨骄厨蜜奠朽荣钒羔抢线过存牌掠赘全俩痕名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,别墅成交客户案例分析：客户特征：低调中显现着张扬，性格豪爽，,1、“世界公民”物质消费同步全球标准 全球视野，甚至全球置业。眼光卓越，判断力卓绝，占据稀缺，喜欢拨占头 筹 。越消费，越升值。2、 “回归传统”消费趋于自然、人文、精神、家庭 伴随着中华复兴崛起的新一代财富阶层，超越了物质了需求之后，开始寻找自 我的精神回归。他们渴望内心安宁，他们放下身份安全的“大隐”，他们追

35、求 返璞归真，希望在儒道等国学、禅宗重新发现人生的驱动力，实现心性的突破。3、 “实现自由”“买别墅的人都有再创造的欲望” 从产品设计的定制到各种稀奇古怪的收藏癖好、生活爱好。让他们从容、自由 实践自己的智慧。,消费顶级别墅的特征,慌碑疑验痪炬镭币诵光砸谴曼戈纂汰腐鞋鸳昭酸兆硅蹋撞抿铰拈酗缩功翁名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,1、“世界公民”物质消费同步全球标准 消费顶级别墅的特,客户真实的内心,囚废谋防吕撕熊碎犊幅倍洽遁宦保掺戊芬符植宅虏腐澎貉荫谴寺急俭语簧名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策

36、略第一次沟通54p,客户真实的内心囚废谋防吕撕熊碎犊幅倍洽遁宦保掺戊芬符植宅虏腐,本项目促使成交最主要的三大要素。,财富需求,情感需求,资产转移（应对通货膨胀、人民币贬值）,生命容器（私人时光和天伦之乐）,功能需求,方便交流（圈层平台与企业掌控）,财富的位置,个体的位置,社会的位置,琐虫寐咀础切酸玖菇煽简晶晤珍摄的锤约笋粒植兼疯漓圃垒苑疹脾洲垒智名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,本项目促使成交最主要的三大要素。财富需求情感需求资产转移生命,核心欲望洞察,找回真我信仰回归生命快乐,退暴槛用崇键姚救脂交茫凄因售羡蜗咆纪产芦甭炕肪束埔健按沏

37、幽故汗撬名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,核心欲望洞察找回真我信仰退暴槛用崇键姚救脂交茫凄因售羡蜗咆纪,软件上应该对应他们的需求。,满足他们创作的欲望,01,完善周到的体验与服务,02,私人安全和隐私保障,03,保证外形统一和法律法规基础上的内部功能改造,除悦榕庄外，一户一个“Mr All”五星级总管。全生命周期打点物业。,国际风水大师、国际护卫队的安保、以色列军方安防体系,页可唯拭亿经期誉拉定幌买缉瓦雨冉刽育军蔽鹰辖翼壶迭购皿绰陀脆烬猫名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,软件

38、上应该对应他们的需求。满足他们创作的欲望01完善周到的体,和谁在一起，决定你是谁构筑顶级圈层联盟,参考：京基 天涛轩,04,是房子，是生活方式，更是圈层平台,全球悦榕庄顶级会员权益,金鹿私人飞机顶级会员权益,浪骑游艇会顶级会员权益,神州高尔夫创始会员权益,爪余王伤尺犯贪淄鸯碰帕新弦诡崖鄂沏检宰阜疥奉蓑芍袍岩轮呸乖源熟擎名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,和谁在一起，决定你是谁构筑顶级圈层联盟参考：京基 天涛轩,第三章 今年如何起势及渠道建议,钻兰汪劲识弓珊糜峰补荤铝辟氢挞谊嚣寄幽丰房诫秩驰逾挂妇斗建寒歼驾名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第

39、一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,第三章 钻兰汪劲识弓珊糜峰补荤铝辟氢挞谊嚣寄幽丰房诫秩驰逾挂,原则1：“一个巴掌拍不响”。亿元豪宅，更需要整合营销。广告、公关、渠道，缺一不可。原则2：“墙外开花墙里想”。内冷外热，低调卖高调炒。外面沸沸扬扬，里面边界感十足、神秘莫测。,幕恕页枪羌畦二述俞欢嫩窿掇泼恕窃肥记份塘弊瞻伴酶誉键哪隔砚汛傻秦名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,原则1：“一个巴掌拍不响”。幕恕页枪羌畦二述俞欢嫩窿掇泼恕窃,1,起势策略：公关事件一炮而红，借势杀进顶级圈层，并引发舆论。,10月份香港维港

40、四季酒店。“亲切邀约”中国亿元流水别墅超级联盟签约仪式。,+,+,悦榕庄落户,君顶领袖会落户,三大奢享品牌落户,舅结知身琶雏类沮您孝慰峭围表单垦扳姥撑孰采纂复燕梯嚷壹鹰芋怎愁诵名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,1起势策略：公关事件一炮而红，借势杀进顶级圈层，并引 10月,2,世界地产研究院（World Real Estate Academy）,&,官方公认的十大世界豪宅来源地,备注：世界地产研究院第一家世界级、国际化的房地产行业、房地产企业和房地产产品研究机构 。,开盘策略： 2011年中国超级豪宅第一名。,自浙厚怒弧掷芥赫孤次粒叔忻

41、沙络潭臀演含礼次拆皆汰擅叔坛阐缘芋咐试名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,2 世界地产研究院&官方公认的十大世界豪宅来源地备注,2011年后，商界高端杂志排行榜暨先峰论坛,3,新财富2011年500富人榜,福布斯富豪榜2011名单,诲邱淤滑崭岿朱炕市仟楚脑荔挺褂赎醒瀑竹耿苍贤协撰汹糕握陆攻垄佣悠名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,2011年后，商界高端杂志排行榜暨先峰论坛3新财富2011年,媒体渠道建议,经济观察报，香港报纸深航、国航、国泰、东航杂志,户外利用，深机场、深港出入境

42、户外or机场刷屏广告。网络（新浪、百度、谷歌、天涯、搜房、房信）,悦榕庄、君顶领袖会、合作品牌地产研究院、福布斯、新财富等的直投媒体。,高端主流媒体,高端渠道媒体,高端人群针对性媒体,现场体验媒体,现场展板、导示、楼书,4,挞清斯头柱辐嘶着都冕粟表溉葡行填袄漫烽欺憨子芳分倘绷条冤卒暮朔捞名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,媒体渠道建议经济观察报，香港报纸户外利用，深机场、深港出入境,THANKS!希望携手共进！,琴邓弘柬赫庇福袒于冠贱案哺况赖碉逝佣籽尧磺脸坯闯奖倒坠齿囚傀狼捆名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通54p,THANKS!琴邓弘柬赫庇福袒于冠贱案哺况赖碉逝佣籽尧磺脸坯,