上海商业项目考察万科五玠坊ppt课件.pptx

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1、上海万科五玠坊2049商业项目,区位：万科2049|五玠坊位于后世博板块的浦东核心腹地三林区域，北临高青路，西邻云台路，南靠杨南路，北依东明路，据守城市东西主轴，比邻6号线高青路站。,周边交通状况：二环：内环、中环（距中环上南路匝道口1公里左右）三桥：卢浦大桥、南浦大桥、徐浦大桥四隧：西藏路隧道、打浦路隧道复线、上中路隧道、龙耀路隧道轨道：轨道交通6号线（高青路站）,项目区位：,万科五玠坊,万科精神标签“2049”的继承万科曾在2010年参展上海世博会展览，2049为其世博展馆名。既暗喻新中国成立100周年的未来，也象征通往未来、蕴含无限可能性的生活旅程。五玠坊商业建筑“万科2049”的命名，

2、就是来源于万科世博馆名，寓意对自然、艺术、尊重人文和生活的尊重。“万科2049”商业将既是一次商业行为，也是一场艺术与时尚的展示与一次充满人文气息的旅行！,项目定位：一个充满万科标签的精品社区商业项目,万科世博展馆,万科五玠坊,社区级别，精品位阶万科2049|五玠坊是上海万科首创“原享未来生活心体验”商业街，倾力为人们营造一个高品质生活识别的万科精品生活版图，发掘纯居住以外更富综合功能、更具生命活力的商业街。2049|五玠坊商业街已拥有众多品质卓越的精品商家，业态覆盖精品餐饮、生活娱乐、教育亲子、商务会所、休闲旅游等。更值得期待的是，2049|五玠坊首次亮相万科自营商业品牌4PM。,东方设计，

3、赋予文化艺术元素万科2049|五玠坊由日本设计师进行设计，力图体现出东方的设计理念，无论是建筑还是景观，处处让人感受到一种设计的品质感。万科希望五街坊2049商业不仅是精品体验消费场所，更是一处融合了建筑美学、艺术大赏的观光胜地。,“硕果”：西方著名雕塑大师Peter Woytuk的作品,商业模式和街区分布：商业自持为主；街区由【原味区】和【原创区】两大板块组成,商业模式：万科2049，定义为高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队并由万科物业担纲物业管理，与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌成为万科商业地产四大产品线，并将在全国复制，逐步推广至万科开发的高端社区。

4、对于社区商业的自持比例，主要以自持为主。在万科五玠坊，建筑面积近2万平方米的商业里，近8000平米的办公对外出售，其余部分作为企业自持物业，统一招商管理。,街区分布：商业街主要以拥【原味区】和【原创区】两大板块组成。【原味区】自然景观绝佳，充满了曲径通幽的美妙体验，着重打造众多高贵不贵的精美餐饮料理；而【原创区】则以空间开阔，2-4层为办公区，底层为消费者提供贴切的生活配套。,大饭堂,办公中庭,售楼处入口,餐饮区,业态与招商,入驻品牌：餐饮：千秋膳房、翠蝶川味茶餐厅、塔顶泰国时尚餐厅、上海大饭堂、COSTA会所：砾石堡红酒会所、康友四季、金仕堡健身会所、友人家生活服务：鲜品湾（冷鲜水果配送）、

5、LAWSON罗森（便利店）、“馨”程定制（鲜花服务）服饰：羽.晞服饰亲子教育：花园宝宝早教中心经营情况：由于区域尚不成熟，经营稍显冷清（周五中午）。,COSTA,花园宝宝早教中心,精品餐饮,业态与招商,冷鲜水果,便利店,健身中心,饭店,社区影院,服饰店,鲜花店,办公区：万科2049创意汇,概况：万科2049创意汇由1993年普利策建筑奖得主日本殿堂级大师槙文彦担纲设计，由小林博人、津岛晓生、叶锦添等联袂演绎室内设计。项目整体采用地源热泵制冷系统，生态环保之余更自然舒适。规模：办公区占据南部一栋环形楼2-4层，开间面积从108-300，总面积约8000平米。租售情况：2012年8月起售，2013

6、年6月售罄，单价30000-35000元/平米。由同策代理销售。后期出租由中原地产代理，目前2层有一家企业办公，另有几家在装修。其余半层已装修为会议室。,样板间,样板间,毛坯开间,办公走廊,办公外立面,办公内庭,人车流动线,货车进出口,项目的交通动线设计为了人车分流，并且在商业南区角落设置了货车专用出入口，利于商家卸货且不影响形象。人流动线南北贯穿整个商业内街，并在东面设置多个出入口连同沿街步道。,北,西,建筑和景观设计,原会所,原私膳房,艺术咖啡馆,建筑和景观设计,调研感受：1、项目所处区域周边有建材市场，区域形象暂时不够高端，对于项目的品质感彰显有一定的削弱效果。2、日本设计师的设计风格体现出东方的静谧感，韵味十足。然而如何将偏冷的建筑环境与需要人气的商业项目很好的结合，有待对万科的运作进一步观察。另外，内廊高度较低，采光较暗，走在里面体验感不好。3、业态的分布有欠考虑，将儿童早教中心与会所和精品餐饮放在一起，导致儿童滑梯等放置在会所附近，风格相互抵触。4、出售后的办公区需控制入住企业性质和规模，否则会影响未来整个商业项目高端形象。5、过去的社区商业普遍档次较低，且具有一定的自发性，满足居民基础消费。如今万科等地产企业着手打造精品社区商业，其运营发展及市场反馈值得借鉴学习。,END,UPCSH 10/21/2013,