一二级联动开发ppt课件.ppt

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1、一二级联动及经济测算海尔区域开发项目分享,3,两张表：一级开发成本表和一二级联动动态测算表,一级开发成本表,一二级联动动态测算表,4,两张表背后的,5,目录,6,7,现阶段，我国的土地一级开发主要存在四种模式,合作方式,具体内容,代表案例,区别,8,而企业获取一级开发权的方式有三种,9,当前，由企业实施的一级开发项目以政府授权委托为主，而北京市的授权委托程序最规范完整，对其它地方具有指导意义,授权委托企业进行一级开发的程序（以北京市为例）,土地一级开发验收,10,并且，其土地入市的程序也是相对较规范完整的，同样也对其它地方具有指导意义,土地入市,总体而言，企业参与土地一级开发主要由七个环节组成

2、,签订指导框架性协议签订一级开发约定主体责权利、明确收益形式、收益分配比例；明确资金回流及结算等具体事项等；完成控规、详规的设计和申报,完成征地有关手续确定拆迁成本和方案确定拆迁实施单位完成拆迁,通上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整,区域营销，提升区域影响力，增加溢价空间；公建等建设，树立区域形象标杆完善基础设施配套建设等,完成国土、规划等部门的相关手续，收储土地,通过招拍挂对土地进行出让,一级开发实施主体收回成本政府与一级开发主体进行利益分配；保证资金滚动，确保项目持续开发,主要内容,12,13,一级开发工作计划表,14,15,我国的土地价格体系分为两种，一种是政府定价,土地

3、出让价格的依据税费征收和核资的依据制定政策和管理土地的依据,16,另一种是市场定价,一般情况下,17,其中，对于通过一二级联动拿地的企业而言，一级（土地）开发费用通常占拿地成本的50%85%左右，所以，控制一级开发成本是企业降低成本的有效途径,（以北京市为例）,案例：海尔长兴县区域开发项目,18,土地出让金的返还方式,按股权比例返还,全部返还,地方所得部分可以返还,19,也可以在此基础上设计其它的返还方式，以减少开发成本和收益的返还时间，此种方式操作难度相对较大,双合同方式,案例：在由上海城投公司实施综合一级开发的某项目中，上海城投与地方政府约定，土地出让净收益按7：3分配。具体执行则由二级开

4、发商跟上海城投签订“土地一级开发补偿合同 ”，该合同金额只包括土地一级开发成本；另外还需跟政府签订“土地出让合同”，该合同金额只包含土地净收益和土地出让环节的税费，最后再由政府将净收益的70%返还给企业。,二级开发商,政府,投资公司,土地出让合同,一级开发补偿合同,返还净收益,20,基于城市发展的大思维制定区域价值定位,以盈利模式为核心制定开发策略,兼顾长短期目标的成功启动,基于项目增值的区域整体营销推广,基于价值实现的项目商业模式研究,战略层面,运营层面,营销层面,基于案例借鉴和项目特征的项目发展模式判断,区域的持续增值措施,对于大规模的区域开发项目，需要系统的考虑三个层面的八大问题,协调各

5、方利益的目标体系的建立,企业商业模式选择开发主体的合法性确立目标体系的建立区域价值定位项目整体定位项目主要功能定位规划设计关键要点,项目开发运营模式,区域营销要点,规划跟进,三个层面的问题在解决时可能遇到九大风险,政府不合作,征地成本,风险控制,资金压力大,利润不高,目前开发进程中，企业可能遇到的问题,23,土地一级开发的若干风险需要通过一级开发各个环节的把控进行有效的规避，以实现区域成功运营,开发持续性踢出风险收益风险政策风险,拆迁时间不可控拆迁费用不可控,政府以项目思路对区域开发进行干扰，导致政企恶性博弈,土地价格过低，难以保证开发主体收益开发主体很难获得二级开发土地土地指标,结算周期不可

6、控结算方式不可控后期退出存在进退维谷的风险,风险要点,24,为此，我们需要设计一套完整的全程风险控制体系,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,25,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.三权一利2.一级开发进度控制,紧抓“三权一利”，实现项目一级开发的唯一开发实施主体的地位确定,初步,区域开发主导权,规划控制权,以明文确定，合资公司作为区域开发唯一法定的开发主体，其他任何一级、二级投资者进入区域

7、开发，需由合作开发公司同意，由合作开发公司统一安排,土地增值收益分成,开发主导权,政府下放图影开发区的规划权，即技术上由合资公司负责编制规划，政府则保留审批权，规划调整需由经发主导、参与；规划获得通过后，政府不得单方面随意改变规划建设项目；,土地出让控制权,要求政府需与合资公司共同商议确定区域内土地的出让计划、出让方式以及出让条件；合资公司具备土地使用权优先获取权。,根据股权比例关系，实现区域土地增值收益分成。 为控股股东。,一权：区域开发主导权确立合资公司作为唯一的法定开发主体，区域一级开发商和二级开发企业的引入需经合资公司统一协调,土地一级开发商,合作开发公司,二级开发企业,区域内如涉及引

8、入其它土地开发企业，引入的方向与引入的决定由政府与企业共同商议，合资公司起主导作用,合资开发公司实施区域开发，作为合资开发公司的控股股东 ，将对一、二级开发企业统一协调,二级开发企业的引入，以市场化为基础，以新区发展规律为依托，合资公司对二级开发商的引入有着协调权利,如不掌控区域开发,控制性详细规划修建性详细规划,一级开发商前期的大量投入，抬升了区域价值,规划的功能配比、强度可能会受到政府调整,规划的区域配套项目可能会受到政府增加,规划的实施进程可能会受到政府要挟或干扰,结果,二权：规划控制权合资公司掌控本项目的规划权，规划审批之后，政府不得单方面修改规划,规划方案中，可出让用地的规模是开发商

9、进入区域开发的底线，政府调整规划影响区域中的可出让用地用地规模长三角开发商访谈,二是把区域规模继续往南扩大2.4平方公里（南向推后500米），想把有风险的项目放到后面做（通过规划手段，把体育中心南放），控制成本珠三角开发商访谈,增加企业开发难度商业、商务体量规模大，市场难以实现,增加企业大量投入，但区域可获收益没有增加,规划实施过程，企业资金使用受到较大程度限制,政府换领导之后总想对区域规划进行调整，增加一些项目，调整一些项目的空间布局海南开发商访谈,三权：土地出让参与权政府需与共同商议确定区域内土地的出让计划、出让方式以及出让条件,一利：土地增值收益分成根据合作公司股权比例关系，实现区域土地

10、增值收益分成,重点项目建设基础设施打造配套生活型设施配套服务型设施,土地出让后投入的开发成本及时返还项目公司,地价增幅后，在土地开发成本返还之后，合资公司中政府和企业依据股权比例关系，确定并进行土地收益分成,投入区域开发,土地出让后返还成本,土地增值收益分成,31,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.三权一利2.一级开发进度控制,鉴于区域启动开发投入较大，市场风险较高，需要政府保证前阶段的高限土地指标，同时必须保证土地当年出让，支持合资公司滚动开发,支撑期商业模式要求,初始投入估算810亿,

11、启动期投入,启动、支撑期产出,鉴于二级市场实现风险，主要以土地一级开发为主体,支撑期基础投入估算,早期土地指标规模,土地指标,前阶段保证五百亩高限的土地指标供给，如若按照成功出让，保守收入在12亿元，具备支持滚动开发的基础条件,例如：以西安某项目为例，通过计算，需每年保证500亩的土地指标，方能保证项目的滚动开发,33,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.前期融资（BT、基金、保险）2.一级开发成本计入二级开发投入3.精心设计的“滚动开发”模式,前期融资BT。通过BT模式承建项目区域内部的道

12、路、桥梁等大型公共设施，从而强化对项目土地的控制,增加对项目的控制权一旦出现政府违约的情况，可以拒绝移交工程，在退出时与政府谈判处于有利位置BT合约由BT公司、一级开发公司、政府签订三方协议，当地政府与一级开发公司作为双甲方，项目公司只做为委托代管，土地收储中心以土地收益权质押为合同履约提供担保。跟政府签融资较容易，土地储备中心作担保如果跟合资公司签，一旦发生付款问题，将是控股的一级开发公司与独资的BT项目公司的债务关系，使自身陷入被动状态,BT项目公司,地产,土地储备中心,担保,当地政府,BT协议,BT项目委托,合资公司,+,前期融资BT。此模式还能为一级开发企业获取一定的利润,BT模式本身

13、可以为一级开发企业获取一定的收益除了获取工程施工的成本返还以外，还可以获得高于银行贷款的利息收入： 工程款的返还包括成本+利息（银行同期贷款利率上浮30%以内）两部分通过工程、财务设计可获取的额外收益：工程造价上浮,当地政府,BT项目公司,收益返还,BT工程项目的利润组成：,BT工程项目施工过程中的全部建设成本 BT项目公司所垫付工程款项的利息（不高于3-5年期银行贷款利息上浮30%）,通过工程、财务设计可获取的额外收益：,工程造价计算的上浮 人员、财务相关成本计算的上浮,前期融资地产私募基金。通过金融创新破题一级开发，项目可实现各方利益的共赢,运作原则：坚持政府主导、市场运作、科学管理、合作

14、共赢原则角色分配：政府和投资商担当GP和基金管理公司的角色，对基金有实际控制权，其它企业和投资人担当LP，享有基金收益权政府出资方式：以城投公司或政府平台公司来投资盈利模式：基金收益来自项目管理收益，以及出地出让收入等，在预提管理费之后，按投资份额分红,政府（GP）,地产（GP&LP）,基金公司,企业、村集体（LP）,基金管理公司,合资公司,委托管理，支付管理费和业绩报酬,出资设立，100控股,项目,具体实施,背景：北京市发改委牵头，联合国家开发银行金融公司、国家开发银行北京分行、中信集团、首创集团等相关单位研究提出了合作设立北京市小城镇发展基金的工作方案 运作原则：坚持政府引导、市场运作、科

15、学管理、合作共赢原则投资领域 ：基础设施和公共服务设施；特色产业培育和产业结构调整；旧镇改造和新镇建设政府出资方式：市政府固定资产投资采用出资人代表的方式出资，由北京工程咨询公司作为出资人代表，参与基金管理,北京市政府,国家开发银行,中信集团,首创集团,基金公司,商业银行,大型企业,社保基金,海外资金,社会机构,基金管理公司,项目公司,后续募资对象,首期出资人,5亿固定资产投资,50亿,150亿信贷资金,委托管理，支付管理费和业绩报酬,出资设立,房山区长沟镇旅游集散镇项目,大兴区魏善庄镇低碳生态新镇项目,顺义区李遂镇“中信金融城“项目,具体实施,北京市小城镇发展基金的设立为利用金融创新模式实现

16、共赢开发提供了样板,该模式能实现政府、企业、农民、利益共赢，但作为创新手段各方有一个接受过程,优势分析,劣势分析,政府对资金投入方向、资金利用等方面可实现主导，政府投资的引导作用和放大作用十分明显由政府牵头是可有效的增信措施，对基金发行有很大帮助,可以将战略合作企业（二级开发商、施工企业、酒店等核心资源经营者）单位可以纳入到基金体系之中，共享基金投资收益，同时又保持对项目控制权,有利于整个一级开发的快速启动部分拆迁补偿抵扣为基金份额，有效缓解了前期资金投入压力,作为创新手段和新鲜事物，各方有一个接受过程基金管理和运作需要专业团队来执行，相关机制设立较为复杂,基金投资收益需要有相对明确的预期，才

17、能实现对投资者的吸引,政府,企业,相比自己主导开发，开发收益有一定的稀释,农民,农民：解决实地农民可持续发展问题，减小拆迁难度,作为创新手段和新鲜事物，各方有一个接受过程,前期融资保险。保险资金投资不动产的方式较灵活，但条件和范围具有严格限制,39,债权、股权、物权三种方式均可采用,保险资金可投资项目,商业不动产办公不动产（与保险业务相关的）养老、医疗、汽车服务等不动产自用性不动产（限制较少,非基础设施不动产,对应保险资金投资方式,条件限制,所投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础

18、资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外,范围限制,投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅办公不动产投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30,其它限制,开发方式,一级土地开发,二级房地产开发,股权为主,建议,采用此融资方式 ，建议加大养老地产的比例，甚至以养老地产的名义立项,40,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.前期融资（BT、基金、保险）2.一级开发成

19、本计入二级开发投入3.精心设计的“滚动开发”模式,部分一级开发成本计入二级开发投入，可以加快二级开发项目入市的速度，以更少的成本换取更早的二级开发收入,通过与政府的协商，可将部分一级开发成本计入二级开发，加快二级开发收益获取的速度如：借助湿地公园建设的成本，计入可销售区域的建设投资，用以办理预售许可证要求的规定投资比例，这个投资比例一般为25%,湿地公园建设成本,部分一级开发成本,某块地的二级开发成本,计入,例如,获取预售许可证,二级开发投入达到总投入的25%,42,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控

20、制体系,1.前期融资（BT、基金、保险）2.一级开发成本计入二级开发投入3.精心设计“滚动开发”模式,精心设计“滚动开发”模式,化整为零、滚动开发,签一块、补一块；拆一块、挂一块,先拆村、后拆路,滚动开发、滚动挂地、滚动返还,设置N个项目公司分开拿地,化零为整,降低农民对后期土地增值的预期，减少拆迁难度，增加其它开发商中途进场的难度和成本，从而有效降低项目前期投入,将大的开发区域划分成N个小区块，进行滚动开发，可将项目投入进行分摊，降低总投入,“签”是指跟农民签订拆迁补偿协议；“补”是指对农民进行补偿；“拆”是指拆迁平整；“挂”是指土地挂牌出让。以上四个步骤一环扣一环，每一步骤的完成都是下一步

21、骤开展的先决条件，每块地的签约率必须达到90以上,在以上工作的基础上，进行滚动有序的开发，并尽量在开发、挂地、返还的这三个环节的间隙缩短时间，并明确挂地和返还的时间在土地出让过程中，采用“预付预拨”的办法，即二级开发商摘地付款后，预付部分款项需优先拨付给公司，用于偿还一级开发成本，而不是等到全部地价款付清后才返还,对自己有意出让的土地用N个项目公司分开拿地，可以增加自己对土地的掌控度，并在土地转让的时候，可以将单个项目公司整体转让，达到减少土地转让环节中的契税的目的,对自己有意进行二级开发的土地，此时可以将已拍到的土地证合并。该办法和以上方法一样可以有效屏蔽其他的大开发商中途进场，抬高其拿地门

22、槛,44,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.租地策略2.工程账面成本提升策略3.拆迁成本超出预算的补偿策略,租地策略,注册高科技农业发展公司，政府出面以租赁形式征集土地，进行农业产业开发在一级开发工程中过程中，成为被拆迁企业，享受拆迁补偿。通过农业开发建设，从财务角度可以提高拆迁补偿收益防止一级开发公司被政府中止一级开发权利规避拆迁补偿成本提高，控制农民“抢种”造成的补偿成本提高防止土地撂荒、在前期可以形成一定的收益进行生态整理，可以对项目区域进行生态涵养对基本农田采用租赁形式，可以规避政

23、策风险，起到控地作用，留待指标转换后再开发,高科技农业发展公司,地产,农业开发,注册,待开发集体用地,租赁,成为,一级开发拆迁补偿对象,农业项目开发,一级开发公司,拆迁补偿,补偿项目,在此环节，将农业项目的开发成本在财务上做高，获取超出成本投入的拆迁补偿收益,农民,拆迁补偿,工程账面成本提升策略,通过工程设计、施工设计，从中为一级开发商提供有力的账面成本设计，帮助一级开发商在获取一级开发成本返还的环节处于有利的位置,工程量较难计量的工程项目，如：土方量工程,可以提升账面成本的工程类型：,大规模的景观绿地项目 挖湖、整理河道等工程项目,市场询价难度较大的材料应用,稀缺石材等建筑材料 树苗、花圃等

24、绿化材料,拆迁成本超出补偿策略，在实施过程中，如果实际发生的拆迁补偿成本超出预算，可采取三种方式进行补偿,成本补偿,拆迁安置成本超出,申请,获取土地容积率补偿,额外土地补偿,在其他的土地范围内，政府以土地折现形式，以土地作为超出成本的补偿 此种形式可能还要再进行一级开发投入，才能获取土地,在已获取的土地上，放宽土地开发强度，政府以提高容积率的形式，向一级开发企业进行补偿 以上两种形式可以获取直接的利益补偿，属于风险较低的补偿策略,以上两种可操作性较高,在合同中直接约定成本超出部分的现金补偿标准,48,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获

25、取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.设置招拍挂门槛实现二级开发控地2.设置回购条款3.三临挂牌、净地交付,【二级开发控地】企业需要通过六大方法保证优选控地，实现企业的权益收益（1/2）,开发主体限制,资金限制,配套限制,主体开发经验：要求开发企业必须有某专业方面的开发经验，例如五星级酒店开发、经营资质；特定区域开发经验：要求参与招拍挂的企业必须具有多个项目的开发经验或土地储备，或者是具有全国一线城市（北京、上海、深圳、广州）地产开发经验；开发资质限制：例如“参与投标的房地产开发公司必须具备国家一级房地产开发资质”；企业主营业务及规模限制：例如主营业务必须是航空工业相关企业，另外参与竞

26、买的资格必须达到“在全国拥有跨地区经营的直营门店2000家以上”；企业规模限制：例如“竞买申请人注册资金不少于人民币3亿元”；企业从业年限限制：例如“参与竞买的企业必须具有五年以上地产开发经验”。,付款限制法：缩短付款时间，给对手形成资金壁垒。例如“竞得人应在成交后即时签订成交确认书和出让合同，并自签订出让合同之日起5个工作日内一次性付清成交价款”；自有资金限制：例如项目开发自有资金保证在50以上（以对该企业最有利为设定点）；资金监管限制：为保证工程进度，设定政府与企业共同监管项目资金，可阻挡部分企业进入。例如“商住用地开发的商品房项目销售收入，在酒店试营业前须由政府与竞得人开设资金帐户共同监

27、管，监管资金仅用于酒店的建设，待酒店试营业后，共同监管解除”。,学校配套：要求企业必须携带学校解决方案参加土地招拍挂；另外需要开发商建学校配套，例如“12班幼儿园由乙方负责建设，建成后无偿提供给政府，产权归政府所有”商业配套：要求企业必须携带日常商业解决方案参加土地招拍挂，或者必须在获取土地后15日内给出配套商业的解决方案。,附带规划条件,政策限制,拆迁安置限制与其它限制方法,附带规划方案：要求企业携带地块（或者区域）的规划方案参加地块的招拍挂（或者在土地出让后7日内提供规划方案）；例如“为保证城市形象和供地后建设速度，竞买人报名竞买的同时提交该区域符合国家规范要求的修建性详细规划（包括建筑选

28、型）；”工程进度限制：例如“该宗地需在2009年10月份前领取施工许可证，并开工建设。若超过6个月不能开工，区政府有权无偿收回该项目改造权。”具体规划限制：例如“小区大门不得设置在银朗大道一侧”。公建建设限制：增加公建成本，影响取地决策，例如“宗地中的居委会、邮电所、道路、停车场、配电站和公厕等由竞得人建设，建成后无偿移交给区政府”“开发商无偿提供140平方米社区公共服务用房（社区文化室100平方米、居委会40平方米），产权归深圳市保税区管理局。”；,面积限制：70/90政策限制，例如“上述宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的9

29、0%以上。”销售价格限制：例如“宗地所开发的限价商品房住宅竣工后最高销售价格分别限定在9840元/平方米和8400元/平方米”；经济适用房限制：例如“宗地竞得人须按住宅建筑总面积的15% 计20128平方米建设经济适用房,产权无偿移交给政府，由政府向低收入家庭出售。” .,附带拆迁限制：地块附带内部或者其他区域拆迁条件，增加进入门槛。例如“土地竞得者自行对该地块现状上的苗圃、临建及电力设施搬迁清理”“地上、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。”安置条件限制：例如“挂牌宗地上住着原用地公司安排的7位职工住户，土地竞得者负责给每户提供约36平方米左右的安置房”

30、。参与形式限制：例如“该项目不接受联合竞买”销售限制：例如“竞得人在项目建成，30不得销售”,【二级开发控地】企业需要通过六大方法保证优选控地，实现企业的权益收益（2/2）,51,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.设置招拍挂门槛实现二级开发控地2.设置回购条款3.三临挂牌、净地交付,设置回购条款,方式：在招标书中设置“同意海尔地产以人民币*元/平方米的价格回购*平方米的商业用房面积和部分住宅用地面积，用于该地块的拆迁安置费用”的条款；（具体的价格和面积可以商定）,在这块地的开发总建筑面积中

31、，同意恒世华融公司（该地块的一级开发商）以人民币1.2万元平米的价格，回购5000平方米的地上商业用房（商铺）和8000平方米的办公用房（写字楼），用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。具体回购方案及相关约定，由竞得人与恒世华融公司具体约定。,效果：一级土地开发商恒世华融公司如果参与挂牌将和其他开发企业之间存在着巨大的竞价优势，在土地单价上其他公司要承担多出2160元；华融公司如果没有成功摘牌，按照1.2万元元/平米的单价回购之后，再以市场价格4万和2万的价格出售，可以获得2亿元的直接利润；包括SOHO中国、华远集团在内的多家企业面对这样的限制条件无奈退出,最终这块土地仍然被其土地一级开发商收归

32、囊中。,案例：,北京市白家庄地块在挂牌标书中设置了如下条款：,53,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.设置招拍挂门槛实现二级开发控地2.设置回购条款3.三临挂牌、净地交付,三临挂牌、净地交付,方式：一级开发过程中只完成“土地平整”，设置临水、临电、临路，通过市政基础设施工程后置实现圈占土地，也叫“毛地出让”和“生地熟拍”；更好的获取更优质的土地，先拆好的地块，招拍挂自己获取，再通路和水电，注册新的项目公司成为其新的产权所有人，等土地增值之后以转让项目公司的形式卖地，享受土地溢价（海尔可独享

33、溢价利润） 意义：加强公司对土地的控制、拆迁成本的控制；降低税费；提高其他开发商拿地的难度和成本,案例链接：石家庄：迫于巨大的资金压力，石家庄土地出让已经采取“毛地为主”的出让方式，政府很少提供具备三通一平或七通一平的熟地，而是将带有拆迁以及基础设施投资任务的土地卖给开发商，由开发商负责整理，并计入地价成本昆明：2008年7月份，昆明市公布了昆明市城中村改造土地公开交易办法，明确了“城中村”改造土地可以采取毛地公开交易。办法规定，片区“城中村”改造专项规划经批准后，将“城中村”改造范围内的土地，委托市土地交易中心以公开交易方式组织土地供应，以片区“城中村”改造专项规划及完成时限作为土地交易条件

34、，土地竞买人只对土地出让金政府收益部分进行竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益,55,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.品牌风险控制2.微循环改造,对于有文化旅游资源的区域，控制体现该区域文化旅游价值的品牌使用权，可以充分分享区域价值增值效益,意义浙江图影旅游度假开发区是一块未开发的“处女地”， 致力于打造“长三角旅游度假第一目的地 ”，区域未来发展前景良好作为旅游度假区会投入大量资金进行区域品牌宣传，将其投入沉淀为无形资产，品牌价值将是区域价值的重要载体方式鉴于图影村从行政角度已灭失，可

35、通过政府协调将“图影”注册为项目公司名下商标将项目公司名称注册为“图影”，并防止其它公司使用“图影”品牌,设想案例：海尔某项目,57,前期投入的控制,2,4,3,土地一级开发权的获取的控制,1,5,成本风险控制,土地二级开发权获取的控制,其它风险控制,全程风险控制体系,1.品牌风险控制2.微循环改造,58,另外，对于具有文化旅游价值且拆迁改造成本高昂的地方，采用微循环改造的方式，既降低开发成本，又享受区域增值效益,“微循环改造”概念： “以小规模渐进式、拆除院内违章建筑及与风貌不协调建筑、修缮传统四合院的方法，保护原有的胡同尺度和四合院格局”。简单来说就是按“腾而不拆”的原则，迁出四合院原有住

36、户，寻找投资保护人，对四合院逐个翻新修缮，以此避免大片的拆迁微循环改造模式的优点：有利于传统建筑与区域风貌的保护；有利于提升区域文化价值，提高区域知名度；分阶段改造，有利于降低开发企业风险与资金压力微循环改造模式的缺点：改造周期较长，后期可能面临改造成本大幅增加等问题,案例：北京四合院改造,59,60,对测算所需基础的掌握，是做好经济测算的根本前提,61,62,经济测算通常是应带有“思想”的，测算思想的直接体现就是一张“横道图”，即项目的开发计划排布图,测算思想的精髓其实就是以假设为前提，站在甲方决策者的角度，对企业项目开发过程的真实模拟,测算思想,100%,64,其中，经济测算指标可以分为核

37、心指标和参考指标，这两类指标构成的经济指标体系为项目的可行性论证提供依据,经济指标体系,核心指标,参考指标,1、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率,主要指标，反映核心收益能力,反映某一个方面或作补充说明,2、销售净利率 项目净利润/销售收入100%,3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资 100% 4、销售毛利率 项目利润/销售收入100%5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资 7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金,以万科公司为例：,万科内部经济指标体系的具体要求：内部收益率25%销售净利率9%

38、正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提；正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础；对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制；凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%；,65,当动态指标显示资金压力很大的时候，我们可以采取以下措施进行优化调整,将一级开发后置,把一级开发（包括二级开发启动区）的范围缩小,卖地（采用股权转让的方式）,扩大二级开发的合作范围或降低股权比例,适当调高容积率,延长开发周期,增加长期借款，降低短期借款,降低资金峰值，解决开发资金难以为继的方法,财务上的合理避税

39、,66,67,案例分析：海尔长兴县区域开发项目,海尔,世联,项目背景：海尔没做过一级开发，但有十年的二级开发经验，并具有较成熟的产品线对房地产方面的新知识具有很好的学习和分析能力，并且工作严谨，会反复核对你的测算数据经常会对你提供的服务（包括过程和提交结果）提出自己的观点，甚至质疑,68,在服务海尔的过程中所面临的问题及解决措施（一）,69,在服务海尔的过程中所面临的问题及解决措施（二）,70,71,过往世联经济测算中可以改进的地方,前人的东西没有得到很好的沉淀，只有报告沉淀，测算表沉淀资料很少缺乏较通用、较详细的测算模板对测算的重视不够，很多时候只作为报告中无关痛痒的部分有很多测算是为了应付

40、政府，其中很多数据都已被人为调整，与实际出入相差很大，但这些测算表中的依据却在其它的项目中被反复的引用也有少量测算本身缺乏认真考量，其依据和结果与实际存在较明显的偏差，尤其是在做大规模区域开发的项目里测算由于工作琐碎、工作量大，通常都是新人在做，对其中的细微部分理解不够，应增加“传帮带”的机制，在事前给新人进行有效的指导和培训缺乏把测算当作预算做的精神这个需具体情况具体分析不好的测算表容易给新人造成混淆和困惑,72,73,如何成文优秀的经济评价报告,74,给大家的建议如何成为经济评价高手,积累自己的成本数据,建立外部专家库,理解开发流程、工程进程和各种条件对成本的影响,具体问题具体分析，累积分

41、析模型和分析技巧,75,附件：海尔项目一二级联动投资盈利模型（各类版本）,公司二级开发,土地收储中心,公司,游客,B村,购房者,集团财务公司,住宅销售,旅游度假,案例：浙江项目B村二级开发投资盈利模型,资产运营商甲,开发商甲,开发商乙,资产运营商乙,销售回款,贷款,还款,贷款,还款,出资,还款,购地,二级开发公司,县政府,土地收储中心,地产,控地手段,政府,基础建设,游客,一级开发项目公司（注册资本金1亿）,A村,B村,购房者,集团财务公司,村,村,土地租赁权获取,上缴税费,住宅销售,旅游度假,案例：浙江项目A村一二级联动投资盈利模型,贷款,返还,还款,还款,补偿,资产运营商甲,开发商甲,开发

42、商乙,资产运营商乙,土地出让收益,合作模式,销售回款,投资盈利模型：,杠杆效应：以7.5亿元的资金，撬动78.9亿元的投资额，在8的时间，实现96.6亿元销售额，获得20.5亿元的净收益证明海尔成片开发战略是可行的,分期开发、滚动投入自平衡、自运转,投资盈利模型：一二级开发相互驱动，资金自平衡模型,杠杆效应： 以8.4亿元启动，撬动64.2亿元的投资额，总开发周期8年，实现80.2亿元销售额，获得18.3亿元的销售净利润；此外，项目建成后海尔将持有经营18洞的高端高尔夫球场、4万平米五星级酒店、4.98万平米度假精品酒店，为海尔留金。,整合海尔集团资源,海尔创造,陈湾村一级开发,图影村二级开发

43、,二级土地股权转让,陈湾村二级开发,蓄电池,发动机,海尔,政府,以政府引导企业化运作为防护装甲,一二级开发相互驱动履带,一二级开发相互驱动原理 分期滚动开发 适时四轮驱动 起步期：海尔地产投入初始资金进行陈湾村一级首期开发和图影村二级首个项目开发，轮驱动成功启动项目。 加速期：图影村二级开发收益和部分土地转让收益支持陈湾村一二级开发，即轮为主驱动轮开发， 稳定期：图影村二级开发收益、陈湾村二级开发收益及已获得二级地股权转让收益回投陈湾村一级开发，即轮为主驱动轮开发，自运转，资金自平衡。,海尔湖州项目成片开发战略,项目盈利点：图影村二级直接取地开发收益陈湾村二级联动开发收益二级获取土地后的股权转

44、让收益,以政府引导企业化运作为防护装甲,海尔创造,一二级开发相互驱动履带,整合海尔集团资源,投资盈利模型：一二级开发相互驱动，资金自平衡模型,杠杆效应： 以8.4亿元启动，撬动64.2亿元的投资额，总开发周期8年，实现80.2亿元销售额，获得18.3亿元的销售净利润；此外，项目建成后海尔将持有经营18洞的高端高尔夫球场、4万平米五星级酒店、4.98万平米度假精品酒店，为海尔留金。,一二级开发相互驱动原理 分期滚动开发 适时四轮驱动 起步期：海尔地产投入初始资金进行陈湾村一级首期开发和图影村二级首个项目开发，轮驱动成功启动项目。 加速期：图影村二级开发收益和部分土地转让收益支持陈湾村一二级开发，

45、即轮为主驱动轮开发， 稳定期：图影村二级开发收益、陈湾村二级开发收益及已获得二级地股权转让收益回投陈湾村一级开发，即轮为主驱动轮开发，自运转，资金自平衡。,项目盈利点：图影村二级直接取地开发收益陈湾村二级联动开发收益二级获取土地后的股权转让收益,海尔,政府,81,商业模式：一二级开发相互驱动原理，盈利点：图影村二级直接取地开发收益，陈湾村二级联动开发收益，二级获取土地后的股权转让收益； 基础数据：以9.5亿元启动，撬动90亿元的投资额，总开发周期8.5年，实现125.8亿元销售收入(其中物业销售收入为102.5亿元，股权转让收入为23.2亿元），获得23.6亿元的项目整体净利润。此外，项目建成后海尔将持有经营两个共计7万平米的五星级酒店、2.55万平米的太湖文化艺术中心、5.3万平米的第九代商业街、0.68万平米的酒庄酒店等，为海尔留金。,投资盈利模型：一二级开发相互驱动，资金自平衡模型,