2019年房地产融资渠道ppt课件.ppt

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1、第一节 融资模式设计第二节 房地产融资总体概括第四节 房地产企业土地融资第五节 房地产企业内部融资第六节 房地产股票融资第七节 合作开发搞双赢第八节 房地产投资基金第九节 直接债务融资第十节 间接债务融资第十一节 项目融资第十二节 国外借款融资,房地产融资渠道,1.编制项目的资金筹措计划方案,某新建公司投资项目资金来源计划表,第一节 融资模式设计,2.资金结构分析,资本金结构。 参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。 在既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能力。资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资本 金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的

2、追索。而对于提供债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。 合理的资金结构需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨款各有利弊。 债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务期限的配比。,3.融资风险分析,项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。,（1）出资能力风险及出资吸引力,预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能力。 对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于项目的投资收益和风险。 对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷

3、款承诺。 考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、所在国政治及经济稳定的出资人。,（2）项目的再融资能力,项目实施过程中会出现许多风险 ，项目需要具备足够的再融资能力。在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷款承诺。融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的融资。,（3）项目融资预算的松紧程度,项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要时应当留有一定富余量。项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设

4、投资期间，年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提前投入资本金及银行的备用提款权。,（4）利率及汇率风险,国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变动。 项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。 浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率，或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币

5、。币值升降预测本身存在很大的不确定性。,4.融资成本,资金成本=资金占用成本+筹资费用 资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等,5.融资的运作程序,第三节 房地产融资总体概括,第四节 房地产企业内部融资,对于开发企业来说，具有一定的自有资金，是项目开发的前提和条件。目前国家规定:房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%。这一规定，对于国内数量过多过滥、不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的抵制作用，但另一方面，从我国房地产开发企业普遍资本金较少来看，开发企业一

6、旦因市场原因出现资金周转性困难，就会因缺乏启动资金使后续滚动开发陷入困境，也无力进行新项目的开发，在一定程度上妨碍了房地产开发企业规模发展。此外，因国内土地市场日益采用拍卖、招标方式以及期房预售标准的提高，使项目销售前的资金占用加大，对开发企业的资金需求也提出了更高的要求。有实力的开发商出于资金安全考虑，一般不大愿意过多动用自有资金，只有那些预计盈利丰厚且回报快的项目，尤其当开发项目预计利润率大大高于银行存款利率时，开发企业才会根据自己的能力适时投入自有资金，同时加强资金的统筹和管理力度，积极应对市场的变化。,自有资金融资,对房地产开发企业来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风

7、险转移给购房者，是房地产开发企业筹集开发资金的一种重要方式。于购房者而言，购房者仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。预收购房款主要有两种，一是分次收款(相对于购房者来说就是分期付款)，另一种是一次预收，显然后一种情况对发展商更为有利。商品房预售收入存在较大的不确定性风险，房地产开发企业应精心选址，加强对市场、技术等各方面的研究，开发适合市场需要的项目，同时对项目前期的市场调查、目标顾客群体分析、项目整体策划、规划设计、营销策划到项目销售等都应建立一套成熟的运行机制，使开发的商品房在建设阶段的预售中就能取得较高的销售率，将项目收入的不确定性降到最低。,预收账款,第五

8、节 房地产股票融资,A股（国内）,B股（国内）,H股（香港）,S股(新加坡),N股（纽约）,国有股,法人股,社会公众股,公司职工股,内部职工股,垃圾股,绩优股,优先股,普通股,股份有限公司发行的、股东持有 的权利凭证,按募集方式分,按投资主体分,按上市地点分,按上市公司业绩分,按有否固定股息 和剩余财产优先 要求权分,分类,定义,股票的概念,股份有限公司以筹集资金为目的向投资者出售代表一定权利凭证的活动,公开发行,私募发行,溢价发行,平价发行,折价发行,股票承销商与发行人发地前共同举行的旨在决定股票发行量、发行价和发行时间的调研活动,累计定价方式、固定价格方式，以及两者相结合的方式,承销商将发

9、行人的股票在规定的时间内销售出去的过程,主要包括承销费、律师费、会计师费、印刷费，以及广告宣传费等,费用,承销,定价,路演,分类,概念,股票的发行,投资者通过与证券公司自动委托交易系统联系的电脑终端输入委托指令的股票交易方式,电脑委托,投资者通过电话向证券公司计算机交易系统输入委托指令的股票交易方式,电话委托,投资者到证券公司营业部柜台填写书面买卖委托单的股票交易方式,柜台委托,深圳证券交易所以其全部挂牌上市的股票为基础，并以发行量为权数编制的综合股价指数,深证综合指数,上海证券交易所以其全部挂牌上市的股票为基础，并以发行量为权数编制的综合股价指数,上证综合指数,以一定方法编制、反映总体股份或

10、某类股票价格变动的统计指标,股份指数,已在交易所挂牌股票的买卖活动,概念,股票的交易,利处:发行股票筹措资本具有永久性，无需到期偿还。企业可以长期使用这笔资金，保证公司对资本的最低需要，维持公司长期稳定发展。通过上市筹资可减少借入资金的需求量，使资本负债率下降，优化企业的资本结构，增强举债能力。发行股票筹资没有到期还本付息的压力，同举借外债相比，筹资风险较小，财务负担相对也较小。不动产具有保值增值作用，通常在通货膨胀期间，不动产升值时其股票也随之升值，因此发行股票筹资容易吸收资金。提高公司知名度，树立良好的社会形象。企业股票上市，必须经过证监会严格的审核，无疑带来良好的声誉，促进销售。,弊处：

11、进入股票市场融资的门槛是很高的，通常要求企业具有一定的资本金、营业额、利润额水平。融资成本及之后的运营成本、信息成本均较高。股票筹资会增加新股东，会在一定程度上分散公司的收益权和控制权;,项目资本金概念,现代公司的资金来源构成分为两大部分： 股东权益资金：以权益方式投资于公司的资金取得公司的产权负债：以负债方式筹集的资金，提供资金方只取得对于公司的债权。（债权人优先于股权受偿，但对于公司没有控制）,项目资本金是指由项目的发起人、股权投资人(以下称投资者)以获得项目财产权和控制权的方式投入的资金。对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金是获得负债融资的一种信用基础，因为项目的资本金后于负债受偿

12、，可以降低债权人债权回收风险。在项目的融资研究中，应根据项目融资目标的要求，在拟定的融资模式前提下，研究资本金筹措方案。,项目资本金制度,国家对于固定资产投资实行资本金制度。 根据国务院的规定，投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定。,一、A股上市融资参考,二、房地产企业上市三大关卡,股票、基金、债券等投资的入市手续,到当地证券登记公司开立股票账户,选择合适的证券公司并开立资金账户,在资金账户存入资金,申购上网发行股票或买卖二级市场中已发行的股票,上市公司,代理发行商,一级市场,投资者,证券商,证券交易所,二级市场,证券市场结构示意图:,股票、基金、债券等买卖在办

13、理入市后，可根据单位、个人情况，到开户的证券公司和有代理关系的银行分别办理电话、网上交易手续，分别通过电话、网上交易系统进行证券的买卖。,三、房地产企业股权融资的基本步骤,1、企业管理当局（董事会或股东会）确定融资计划，并授权具体负责人，或股东会授权至董事会。2、对自身进行基本尽职调查，必要时聘请外部专业财务顾问或人员协助，准备公司介绍基本资料或商业计划书。3、引入投资机构初步洽谈。4、在签署保密协议后，有意向的投资机构进行尽职调查。5、沟通、谈判、直至确定最终投资方案，签署投资协议。6、公司董事会、股东会完成必要决策程序。7、资金到位，办理验资、工商变更登记手续。,尽职调查的内容,一、企业资

14、质、基础资料、证书等二、股东、股东出资、股东协议集股东会资料三、董/监事、董监事会决议及其附件四、组织架构、管理及人员相关资料五、财务资料六、重要合同七、技术相关资料八、行业相关资料九、公司发展规划的资料十、公司股改计划、上市计划十一、其他,投资协议的核心内容,投资方案：持股数量、价格、投资金额、比例资金到位时间要求董事、监事推荐安排公司有原主要股东承诺内容1、资料真实性、完整性、准确性2、业绩承诺3、主要管理人员工作时间承诺4、股改及上市计划承诺承诺内容出现差异时的处理方法,企业财务部门或投资主管部门制定以增值保值为目的的投资计划,指定内部或委托外部专职的股票、期货、基金投资操作机构及人员，

15、建立前台操作与后台核算、风险控制的投资机制,操作人员对股票、期货、基金市场进行分析，选择合适的股票、期货、基金品种，报投资主管部门制定合适的投资策略及组合,由操作人员根据一级、二级市场行情自主进行，股票、期货、基金买卖,操作人员向投资主管领导提出买卖建议，由投资主管领导下达买卖指令,投资操作与主管部门定期向企业主管领导或决策层报告投资情况,企业审计部门对投资活动及风险控制状况进行了不定期稽核审计,绩效管理部门对投资活动进行考核,到证券、期货公司等办理相关的证券、期货、基金投资手续,四、股票、期货、基金投资实施流程,发行新股的基本条件和方式,基本条件,基本方式,1前次发行的股份已经募足，并间隔一

16、年以上2.公司近3年内连续盈利,并可向股东支付股利3.公司近3年内财务会计无虚假记载4.公司预期利润率可达同期银行存款利率,配股,增发,1含义：向全体社会公众发售的股票2最近3个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于10%,且最1个会计年度不低于10%3募集资金总额不超过公司上年末经审计的净资产值4其他条件,1含义：向原有股东配售股票2.条件：(1)最近3个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于6%(2)本次发行总数，不得超过前次股份募足后股本的30%(3)距前次发行时间间隔不少1个会计年度,五、新股发行的方式,新股发行的申请程序,上市公司董事会聘请的主承销商应就新股发行方案与董事会协商,并同

17、意出具推荐函,1.本次发行是否符合上市公司新股发行管理办法的规定2.具体发行方案3.募集资金使用可行性4.前次募集资金使用情况,1.对本次发行数量、价格、发行对象、募集资金使用等作出表决2.对董事会办理本次发行事宜进行授权（注：股东大会作出的上述决议有效期为1年）,发行人和主承销商按规定制作并提出申请文件,提出申请到新股发行前，发行人若发生重大事件的，应及时通知监管部门,聘请主承销商,董事会决议（内容）,重大事件的持续关注,股东大会批准,提交申请文件,新股发行的申请程序,新股发行的申请文件,本次配股/增发招股说明书,主承销商关于本次配股/增发的文件,发行人律师关于本次配股/增发的文件,发行人关

18、于本次配股/增发的申请与授权文件,主承销商关于本次配股/增发的文件,发行人关于本次配股/增发的申请与授权文件,关于本次配股/增发募集资金运用文件,其他文件,新股发行的申请文件,股份有限公司申请发行新股,必须按规定向证监会提交有关文件。流程图中的申请文件是对申请人的最低要求，申请人可根据实际情况增减有关文件，但减少文件的要向中国证监会做出书面说明。,新股发行的推荐与核准,新股发行的推荐与核准,主承销商的推荐,中国证监会的核准,内核,出具推荐函,受理申请文件,初审,发审委审核,核准发行,复议,1.直接上市：万科股份有限公司,首批公开上市的房地产企业1988年12月，公司公开向社会发行股票2 800

19、万股，募集人民币2 800万元。,1993年3月，公司再次发行4 500万股B股。募集资金45135万港元，主要投 资于房地产开发， 2000年年初，公司又增 资配股募集人民币625亿元。,1991年6月，万科公司又通过配售和定向发行新股2 836万股， 筹集人民币127亿元，公司开始跨地域发展。,2019年6月18日，公司向社会公开发行15亿元可转换公司债券。从1988年至今，万科公司共从股市融资16亿多元人民币，发行企业债券融资15亿元，,四、房地产企业上市案例,2.股份制改造上市: 北京天鸿宝业,公司的4000万股A股于2000年12月25日上网定价发行，2019年3月12日在上海证券交

20、易所上市。主承销商为中信证券股份有限公司。此次4000万股A股总共募集资金4亿元。,从它上市前3年的收入水平，该公司的资金实力不强。从股市筹集资金4亿元，这比它上市前3年收入的总和还要多。 上市融资有效满足了企业经营所需的资金。,3.上市公司转向投资房地产业,2019年6月“北京西红门经济适用房项目暨国有士地使用权出让招标”。2019年7月16日，北京市土地整理储备中心公标，联合投标的湖南电广传媒股份有限公司和长沙金海林置业有限公司被确定为第一中标候选人。其中标的理由是：中标总价款为1765亿元人民币，经济适用房的最高销售价格为每建筑平方米2 280元，比政府限定的最高价每平方米2 600元降

21、低了320元。,电广传媒股份有限公司的主营业务涵盖了现代传媒业的几大主流，业绩很好。公司于2019年12月23日首次发行5000万股A股股票，筹资44620万元；2000年11月再次发行5 300万股A股股票，筹资15.43亿元。其在两年时间里从股市共募集资金近20亿元。,4.开发商买壳上市,北京泰跃房地产公司在2019年连购五家上市公司的控股权， 形成了泰跃系,公司在5次收购中动用资金近10亿元，且多采取现金方式收购，而不是通过资产重组或股权抵押。泰跃房地产公司收购的上市公司主要是资源型上市公司。风险分散在各个控股公司和关联公司。,泰跃房地产公司有着丰富的土地储备，拥有70万平方米拆迁完毕的

22、土地，前期投入已经完成，保守估计，约有50亿元营业额。,第六节 土地融资,土地融资是指为进行土地流通而进行的资金筹集、融通的信用活动。随着我国土地产权制度的改革，地产成本占整个房地产成本的比例越来越高，土地使用权流转所产生的融资需求明显上升，土地融资作为一种独立的房地产融资品种，其重要性日益突出。,土地融资,我国经济主体对地产流通的资金需求主要包括三部分：（1）非房地产企业基建用地产生的资金需求，目前这类融资主要体现在基建贷款、项目融资方面，很难准确预计其地产融资金额。（2）房地产开发企业、开发区土地开发的地产融资需求。当前，土地使用权投资占有房地产开发项目投资相当高的比重，有些城市甚至达到

23、，在房地产市场日趋活跃的情况下，这类融资已成为地产融资的主体。（3）土地储备部门的土地融资需求。近年来土地收购、储备、转让机制已在全国，特别是大中城市逐步建立，土地储备部门为调控土地市场而购买土地使用权的融资需求不断增加。,我国地产融资的发展状况,1、土地贷款总量增长较快。土地贷款总量增长较快。据不完全统计，2019年6月末 ， 我国各类 地产贷款余额为572.01亿元，比2019年末增长59.3%。地产贷款占商业银行房地产贷款的比例随之增长，从2019年末的3.%0上升到2019年6月末的4.2%。2、土地贷款结构状况。从目前地产贷款的发放对象看，全国土地储备机构贷款、园区地产贷款、房地产商

24、地产贷款基本上三分天下，2019年6月末，上述三项贷款余额分别为 235.1亿元、 150.8亿元和186.2亿元，分别较 年底增长 57%、36.6% 和 57.3%。期限上，地产贷款以短期为主，2019年 6月末的各项地产贷款余额中， 1年以内的短期贷款占 69.2%；但园区地产贷款中中长期贷款占比较高， 2019年末和2019年 6月末的园区地产贷款余额中， 1年以上的贷款分别占 46.1%和49.8% 。贷款方式上，地产贷款以担保为主，但信用贷款也占到了相当的比例， 2019年 6月末，全国地产贷款余额中信用贷款的比例达15.1% 。,3、土地贷款资产质量状况。地产贷款资产质量状况。2

25、019年6月末，全国各类地产贷款余额中，不良贷款余额为21.4亿元，不良贷款率为3.8%，较2019年6月末下降了3.7个百分点。各项地产贷款中，政府土地储备贷款、园区地产贷款的资产质量较好；房地产企业地产贷款的质量相对较差。4、土地贷款的政策规定，总体来说较为严格。（1）在贷款范围上，贷款通则规定，商业银行只允许对有资质的房地产开发企业发放房地产贷款，并不得发放贷款给房地产企业用于投机房地产（2）在贷款程序上，中国人民银行颁布的关于规范房地产金融业务的通知（银发2019195号）中，规定金融机构只能对四证（ 国有土地使用证 建设工程规划许可证 、建设工程施工许可证 、建设用地规划许可证 ）齐

26、全的房地产项目发放房地产贷款 且房地产项目的自有资金需达30%以上；而在中国人民银行关于进一步强房地产信贷业务管理的通知（银发2019121号）第一次专门对地产贷款作出了规定：“对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年” ，同时， “商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金的贷款” 。,第七节 合作开发搞双赢,企业“缺胳膊少腿”是常有之事，合作则是完善自我。 我们的晚餐并非来自屠宰商、酿酒师和面包师的恩惠，而是来自他们对自身利益的关切。 亚当斯密国富论,合作开发概述,不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作

27、行为，是一种房地产开发的联合经营行为。这种合作方式不限于一方出资，也可以双方共同出地出资。 合作开发房地产必须“三共”共同投资、共享利润、 共担风险。,合作主体中至少一方应当具有房地产开发的经营资格；用于合作开发的国有土地必须是通过出让方式取得的，不能是以划拨方式取得的土地，但经有批准权的人民政府批准的，可以进行合作开发；房地产合作开发合同的性质属于合同法中的无名合同，根据当事人约定的内容不同，合同的性质就会不同，可能是合伙合同，也可能是承揽合同。此外，房地产合作开发合同的履行过程中不仅在每个阶段都有相应政府部门的直接管理和干预，同时还有开发主体以外的其他单位的参与，比如设计单位，施工单位、监

28、理单位、劳务分包单位、材料供应单位等等。,房地产合作开发的法律特征,房地产合作开发的法律依据：城市房地产管理第27条中的规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产 。,合作开发房地产合同在合作形式上有着多样性。在组织形式上，既可以是两个以上民事主体为从事房地产开发而共同出资设立房地产项目公司，也可以是不成立项目公司而是由两个以上民事主体联合进行开发，各方对其开发所得房地产属共有关系；既可以是内资企业之间的合作开发，也可以是中外合作开发；中外合作开发既可以是成立中外合作经营企业进行开发，也可以是成立中外合资经营企业进行开发。不论合作形

29、式如何多样化，万变不离其宗的就是合作各方均有出资。而出资的形式主要有以土地使用权出资和以资金出资两种，此外还有一种特殊的出资，即以房地产开发企业资质作为出资。房地产合作开发最重要的是签订合作开发合同。,房地产合作开发合同的主要内容,1、当事人条款对合作各方的基本情况应在合同中予以明确，如为企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、房地产开发企业资质（如有）、住所及联系方式等；如为自然人，则应明确其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。2、合作形式。此为明确合作模式及合作各方主要权利义务的基本条款。合同应明确是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，

30、还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会（中外合资、合作经营企业则无股东会的制度安排）、董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定。3、合作条件合作条件是指合作各方用于合作开发的主要投入，也可以理解为出资。前已述及，用于房地产合作开发的出资主要为资金与土地使用权，也可以是房地产开发企业资质等其他形式的财产。按合作合同约定投入其约定的合作条件是合作方的主要合同义务。,房地产合作开发合同的主要内容,4、土地使用权条款。合同应明确合作开发项目的土地使用权的取得方式，是由合作一方取得再投入合作开发，还是由合作各方共同取得土地使

31、用权；土地使用权出让金的支付责任如何承担；如项目用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续的主体及相关费用的负担。另外，如存在调整规划的可能，则应在合同中对此问题予以明确，以免滋生纠纷。5、项目工期。合作开发的各方由于在项目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用权投入方则会要求资金投入方尽快投入资金，确保工程尽快竣工，以保障其利益，而资金投入方则可能因融资问题，力图在工期方面令自己的压力减轻。6、收益分配条款，总的来说不外乎实物分配与现金分配两种。如为项目公司型合作开发，则其收益分配应受公司法及外商投资法等相关法律法规的限制，如非项目公司型合作

32、开发，其收益分配也应以不损害项目债权人合法权益为原则。如采取实物分配方式，则涉及到的税费金额可能相当巨大，对此也应作出约定。7、违约责任。合作各方的主要可能违约行为便是不按合同约定履行投资义务，相应地违约责任条款也应重点规制这种情况。,房地产合作开发的四种模式,案例,首创集团与其他房地产企业合作 “一千栋”项目位于北京市温榆河上游，占地面积2400亩，总建筑面积56万平方米，拟建1302栋独栋别墅，是迄今为止北京规模最大的独栋别墅项目。实际上，在这个项目中，首创先期已经与富阳地产、宏福地产进行了合作，三家所持股份相差不大。旗下已拥有一家专业房地产上市公司的首创集团，实际上，是想将项目养熟再给首

33、创置业，装到上市公司的壳里去，维持上市公司首创置业业绩的均衡。未来，首创集团将作为上市公司的储备器，集团先期运作项目，然后由置业进行挑选收购。,万科的合作开发,1、万科合作中粮 2019年11月10日，由中粮集团下属鹏利国际和万科集团联手开发的广州科学城H2住宅项目正式破土动工。 作为万科在广州首个占地超过20万平方米的别墅社区，鹏利项目将成为两大集团在地产方面进行战略对接的起点。 万科在不断扩大土地储备的同时，其资金链也备受考验。而引入总资产达7000多亿元的中粮集团作为战略伙伴，将可为其带来充足的现金流及土地储备。此次与中粮合作开发，打破了“万科在广州一直拿不到好地”的瓶颈。,2、资金、土

34、地与专业的合作 2019年以来万科展开了一系列的合作行动，如GIC(新加坡政府投资公司)、I(Hypo Real Estate BankInternational。国际专业房地产投资银行，德国)；包括带有金融产品创新价值的信托基金；也包括同行业的其他优秀企业，如招商地产。,3、不仅是资本运作 2019年万科集团的子公司万科地产(香港)有限公司与KEENSINO SERVICES一MIT E D签署了受让东台工业发展有限公司(以下简称“香港东台”)70的股权的协议。香港东台成立于1982年10月29日，注册资本港币500万元，为鹏利国际下属的子公司，拥有鹏利国际置业(广州)有限公司l00的股权。

35、万科是通过成为东台大股东的形式取得鹏利(广州)在广州的土地储备。在这个占地面积达22万平方米的项目中，两家将各占一半股权，风险共担，并且主要开发资金将由项目公司自筹解决。,4、宏观调控下的合作机会在宏观调控的形势下，不少房地产公司由于银根收紧而放缓了开发新盘的步伐，但万科却逆市而上，2019年以来动作仍然相当大，此次傍上中粮，将使其土地储备不足的劣势一扫而光，并催生出许多此前难以开展的合作。,5、2019年新增土地中483为合作方式获得万科在项目发展上贯彻“谨慎并进取”的方钟，要通过合作方式获得土地，并争取更为有利的付款条件以改善该集团现金流状况。2019年，在公司新增6512万平方米土地储备

36、当中，483为合作方式获得。尤其对于地价已趋于高位的长三角地区，854的新增项目资源，系由与南都的战略合作获得，该批土地价格低于市价，并有更为有利的分期付款条件。,6、万科定向华润集团增发募集42亿元 万科2019年7月18日公布，将向包括大股东华润股份有限公司(下称“华润股份)在内的机构投资者，定向增发不超过7亿股，募集不超过42亿元资金。 华润股份7月18日在宣布增持G万科的同时，还宣布华润集团有限公司将和G万科在全国共同投资开发住宅房地产项目，合作模式主要是华润集团出地，万科出人、出钱。 合作协议保证，如果只有双方合作，万科持有项目的权益将等于大于50；在多方参与合作的前提下，万科将为住

37、宅项目权益的第一大权益持有人。 上述合作模式对万科来说可以回避土地政策风险，同时减少在土地上的资金投入，以便在宏观调控背景下得以加速发展。,一、概述,产业投资基金是一大类概念，国外通常称为风险投资基金（Venture Capital）和私募股权投资基金，一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。,从概念上来看，我国目前的产业投资基金，实际上就是私募股权基金（PE）。 国家发改委财金司司长 徐林,第七节 房地产投资基金,欧美等国关于产业基金的描述,产业投资基金的外延与私募股权基金、直接投资基金以及风险（

38、创业）投资基金英国是创业投资基金的诞生地产业基金目前在美国发展最为成熟,投资基金管理者通过发行基金券从投资者手中募集资金，组建基金管理公司，由对投资具有专门知识和经验的人，将基金资产投资于各种证券市场或其他领域。投资基金利用多种组合投资方式分散投资风险，而且资金运营受到多方面的监管投资基金的募集对象是社会大众，投资者通过购买基金券进行投资，共同分担风险，并按比例分享投资收益。总之，投资基金是一种集全社会资金由专家理财、专业化管理的投资制度，又是一种共同投资、共同收益的组合投资方式。,投资基金在美国称为共同基金或互惠基金，在英国称为信托单位，在日本称为证券投资信托基金。,产业投资基金特点,投资对

39、象主要为非上市企业投资期限通常为3-7年积极参与被投资企业的经营管理投资的目的是基于企业的潜在价值，通过投资推动企业发展，并在合适的时机通过各类退出方式实现资本增值收益,产业基金涉及到多个当事人，具体包括：基金股东、基金管理人、基金托管人以及会计师、律师等中介服务机构，其中基金管理人是负责基金的具体投资操作和日常管理的机构。,运作过程,可分为筹资过程、投资过程和退出过程，投资过程包括交易发起和筛选、评估、交易设计、投资后管理四个阶段。,二、私募基金的三种操作模式及其特点,三、私募股权基金的细分,依据私募股权投资的业务模式不同，一般可以将私募股权基金分为三大类：风险投资基金、增长型投资基金、并购

40、/转型投资基金,四、产业基金退出渠道,主板股权分置改革完成后，自2019年6月融资功能恢复以来至2019年11月底，主板市场共有32起IPO和149起再融资，合计融资规模为9228亿元，平均市盈率超过56倍。,创业板深交所创业板市场已经推出，上市门槛将大为降低，可以为更多的企业提供公开上市融资渠道。,场外交易市场作为统一监管下的全国性场外交易市场的原型，代办股份转让系统试点园区的扩大将加速这一市场的形成。证监会非上市公众公司监管办公室的成立也将为场外交易市场的发展起到巨大的促进作用。,中小企业板2019年6月由深交所推出，发展迅速，截至2019年11月30日，中小企业板共有188家上市公司，总

41、市值达7733亿元，市盈率超过67倍。,多层次的资本市场体系,国务院总理：温家宝要大力发展资本市场，推进多层次资本市场体系建设，扩大直接融资规模和比重证监会主席：尚福林建设多层次资本市场是证监会下一步的工作重点，要积极培育蓝筹股市场；推进中小企业板块建设；积极推进创业板建设；进一步发展代办股份转让系统，构建统一监管下的全国性场外交易市场,投资基金与产业的结合思路,思路一：业界与产业基金合作,将产业基金作为战略投资者引入公司共同投资与产业基金交易,投资项目,产业基金,行业龙头,控股,参股,五、国内产业投资基金的运营,投资基金与产业的结合思路,思路二：设立产业投资基金,专注于某一领域由熟悉该领域的

42、专业人士管理面向资金久期较长的投资者募集,基金管理人,基金投资人,产业投资基金,投资项目1,投资项目3,投资项目2,基金托管人,管理,投资,托管,六、房地产投资基金,一般来说，房地产基金可以分为以下四种形式:第一种为消费型基金汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金;第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及房地产开发企业等来实现间接的房地产投资;第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基(Real Estate Investment Trusts，REITs)为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地

43、产资产，由此而产生经济收益作为基金回报;第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。 此处所言的基金指房地产投资基金。,1、概述,房地产投资基金是产业投资基金的一种，是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。房地产投资基金现在均以私募的形式组建，以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务。房地产资产的保值特性决定了房地产基金的投资风险小于其他产业投资基金，因此房地产产业投资基金是一种受各方欢迎的融资渠道。,2、房地产投资基金,公司规模：资产规模在3-10亿元项目规模

44、：开发面积在20-30万平，年竣工可销售面积在10-20万平，年销售额在3-10亿元城市选择：二三线城市；成长型企业：在当地排在前几名，并且有影响力，项目投资价值：地段、性价比、配套好企业性质：已经改制的；项目营销包装：包装需要一个详尽的商业计划，制作一份英文版信息项目管理团队素质：公司和所有主要人员做背景审查。,3、投资基金选择目标客户要求,项目取得,是,否,放 弃,风险企业申请,主动寻找,他人推荐,项目筛选,初 审,磋 商,面 谈,是否通过筛选,4、房地产投资基金流程图,交易构造,未通过,放弃,责任审查,通过,选择金融工具,定 价,签 约,投资管理,监 督,辅 导,投资退出,公开上市,企业

45、购并,股份回购,破产清算,七、房地产投资基金案例,1.首创置业联手新加坡投资基金,2019年7月1日，首创置业公司与新加坡GIC下的RZP在上海合资成立“新创地产投资公司”，注册资本165亿美元，首创置业与RZ P分别占51和49名的股权。,该项目公司将开发位于北京朝阳区朝阳路十里堡项目，包括住宅及配套设施的建设、出售、出租及相关经营和物业管理业务。,新创投资公司将要运作的项目是北京玉渊潭项目，和平里项目和首创新资置业有限公司的十里堡项目等三个项目。合作打破了境外房地产基金与国内房地产企业就具体项目进行股权合作的模式，由项目到公司，由短线到长线。,2.金地集团联手I NG基金投资佛山,根据金地

46、集团2019年度财务报告，其总资产规模已达107亿元，资产负债率为67，而金地在建、拟建项目所需资金高达l86亿元，虽然金地集团在2019年年末通过了新股、募集资金约30亿元的定向增发方案，但相对于巨大的需求来说还是杯水车薪。,佛山项目面积不大，楼面地价却达到了3300元平方米。项目用地周边楼市均价也就是5500元平方米，佛山项目位于佛山中心城区，位置好，佛山项目体量大，从金地自身角度讲，周转速度相对慢一些，而目前房地产业状况非常好，与I NG基金合作能够加快开发，有益于金地集团的财务表现。,3.中城私募基金模式,房地产私募投资基金在中国的制度创新者。项目品牌带动投资人加入。由中城投资和西南交

47、大房地产开发公司联手运作“联盟新城”；中城投资以种子基金带动外围基金的“捆绑式投资方式”中城投资确定了一个基金管理的模式：“先建仓，后集合投资人”，用成功的项目来带动扩大投资人圈子。收入模式大约有三块，一个是种子资金的投资收益；第二是受托管理紧密/外部投资人资金的管理费；第三块是超额收益率、利润分成。,第八节 直接债务融资,债券融资,债券是指债务人为筹措资金，按照合法手续向社会发行，承诺按照约定利率和日期支付利息，并在特定的日期偿还本金的书面权利凭证。债券的本质是债务关系的证明书，具有法律效力。房地产债券的主要特点：发行总额大、票面利率较高。房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以

48、其债券具有总额大、利率高的特点。期限长。由于房地产业周期长，资金周转慢的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。可与购房相结合。房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。房地产债券较安全。风险小房地产本身具有保值、增值性，所以即使房地产企业破产清算，清产核资也有可观的破产财产，可弥补债券人的部分损失。,二、分类,可转换债券的优劣,优点：筹资成本低便于资筹集金有利于稳定股价减少对每股收益的稀释减少筹资中的

49、利益冲突,缺点股价上扬风险（股价高于转换价格，对公司不利，因为会降低筹资额）。丧失低息优势,上市公司发行可转债的条件,最近三年连续盈利，最近3年加权平均净资产利润率平均在10%以上；属于能源、原材料、基础设施类的公司不得低于7%。扣除非经常损益后，最边三年净资产利润率平均原则上不低于6%，如低于6%，应有良好的现金流。,可转债发行后，资产负债率不高于7%。,发行前累计债券余额不超过公司净资产额的40%，发行后累计债券余额不得高于公司净资产额的80%。公司的净资产额以发行前一年经审计的年报数据为准。,募集资金投向符合国家产业政策。,可转债的利率不超过银行同期存款的利率水平。,发行额不少于人民币1

50、亿元。,国务院证券委规定的其他条件。,王元京13801267545139国家发改委投资研究所战略室,市场调研,可转债市场行情,通过审批的难度,最近再融资认购情况,市场情况是否适合发行可转债？,硬指标分析（略）,是,否,考虑其他融资方案,软指标分析,是否满足独立性要求,是否规范运作,是否无其他违法违规行为,第一步:,第二步:,第三步:,聘请中介机构并出具专业报告,是,否,整改后达到中国证监会要求,主承销商,律师事务所,会计师事务所,独立财务顾问,确定发行方案（含募集资金投向）,制作申报材料,第四步:,第五步:,第六步:,发行人申请报告,股东大会关于发行可转债的盲文或者国有企业主管部门同意发行可转