2019年台州商业的项目市场调查综合的报告ppt课件.ppt

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1、,2019年06月12日,本资料来源于互联网，由万斗网（wondoc）整理，仅供学习参考之用，版权归原作者所有。 万斗网，以“上传文档、分享知识、收获成功”为理念，致力于打造国内领先的C2C知识共享与文档交易平台,总目录（一）,第一章 项目简介及市场调研工作方法第二章 市场调查结果及发现第三章 消费者消费习惯调研第四章 项目SWOT分析,page01,一、 市场调研背景二、 项目简介三、市场调查工作内容及时间四、市场调查办法及过程简述五、商圈确定分析,目录（第一章）,第一章 项目简介及市场调研工作方法,受贵集团委托，特为以下标的的定位或调整决策调研提供科学实际的情况并作出初步分析：“东森购物中

2、心”1F-5F“东森购物中心”6F-16F；“台州电子数码城”5F8F；“台州世界贸易中心” ；“奥特莱斯”业态 ；,1.1 市场调研背景,1、东森购物中心：地处路桥区商海北街东侧，已建成。北至腾达路，南到路桥大道，西至银安街，东到南宫大道，位于台州路桥区新兴商圈汽车站、建材家居商圈结合处。裙楼目前投入运营。主楼部分未投入营运。2、台州电子数码城：已建成。位于路桥区腾达路699号，电子数码已营运。主楼未营运。3、台州世贸项目：地处台州市商海北街东侧，北至双水路，南到腾达路，西至银安路，东到会展西路，位于路桥建筑装饰城与会展中心、市民广场之间。项目未建造、未营运。,1.2 项目简介,1、工作时间

3、：第一阶段现场工作时间：2009年5月10日2009年6月5日2、工作内容：,1.3 市场调研工作内容及时间,市调工作内容,1.4 市场调研工作方法,一、观察及访谈法二、商家实地监测法三、问卷调查法四、资料收集法五、数据分析法,市场调研工作方法,本次调查参与人员40名，用时25天，主要采用了以下调研方法：,1、观察及访谈法观察与访谈法选择在台州市主要商业区选定店铺集中度很高的横街、劳动路、青年路、银座街、商海北街、东路桥大道、卖芝桥路、中山西路、解放南路、中心大道等；温州五马商业组团及主要商业体。针对沿街所有店铺的经营行业、经营方式、经营时间及店铺物业所有情况等进行密集的观察、记录，并向店铺经

4、营者探询租金、租约期限等信息，调查共获得第一手店铺资料近1000家。2、商家实地监测法为了解台州主要商业区店铺经营情况，本方法针对台州市、温州市百货公司、购物中心、步行街等主要购物场所的店面布置、营业状况进行了分时段观察，对百货公司、购物中心、步行街等购物场所的经营品牌进行详细记录，并在不同时间点重点针对人流量及提袋率进行了统计。,1.4 -1市场调研工作方法（方法说明一）,3、问卷调查法为详细了解台州市消费者的消费习惯如主要购物场所、购物频率、品牌偏好等情况，调查人员在台州组织了一次中等规模的问卷调查。调查采用街头拦截法，即在台州主要商业街和居民小区对街头行走的普通市民进行拦截，然后进行问卷

5、访问。为确保调查结果科学有效，调查使用了系统抽样法，即每间隔一定人数访问一人；并对样本总量的性别比、年龄比进行实时监控、随时调整，使样本总量中男女和年龄段比例不超过事先规定的配额要求。40名访员在7天时间内，共对1500位台州及温州中高层收入人群进行了访问，回收问卷1335份。经过调查督导及项目负责人员的核实、检查，最终获得有效问卷1021份。问卷调查主要范围：即以路桥为中心的台州所属三区（椒江、路桥、黄岩）包括沿街居民区、高档酒店附近、大型购物广场停车场、高档娱乐休闲场所等地点，横街、劳动路、青年路、银座街、商海北街、东路桥大道、卖芝桥路、中山西路、解放南路、中心大道等；以及温州人民路、五马

6、街为轴心，商业街、传统百货、精品百货、高档娱乐休闲场所等地。,1.4 -2市场调研工作方法（方法说明二）,4、资料收集法在用以上各种方法进行调查的同时，调查人员走访了台州市几个主要政府职能机关，收集了一些相关政策、规划、统计资料、政府工作报告等宝贵资料，目的在于宏观了解台州市的发展规划、把握政策走向。调查过程中走访的台州市政府职能机关包括：市统计局，市土地局，市交通局，市规划局。5、数据分析法将以上通过各种方法收集的数据录入计算机，用专门的统计软件SPSS对数据进行整合分析，得出定量调查结果；再对结果根据不同性别、年龄、收入等情况进行交叉分析，得出不同性别、年龄及收入情况人群的细分差异性结果。

7、,1.4 -3市场调研工作方法（方法说明三）,在现代零售业业态丰富发展的情况下，根据台州市下辖区的地理上的组成情况，在确定商圈上采用二种方法大致确定：一是按照概率方式，完全从消费者的立场出发，以消费者利用某一商业设施的概率，取决于业态、商品丰富性、营业面积、到达购物所消耗的时间以及商业设施的规模实力。二是按照零售吸引力法则，从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商场的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。,1.5 商圈确定及分析,三 是行政区域 划分 法主要是按项目所在区域内的 常住人口和流动人口的消费能力及习惯 。真正的商圈不

8、是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。,1.5 -1 商圈确定图示,1.6 各商圈人口分布情况,注：据不完全统计，其中含流动人口约204万。,总目录（二）,第一章 项目简介及市场调研工作方法第二章 市场调查结果及发现第三章 消费者消费习惯调研第四章 项目SWOT分析,page01,一、 台州地区经济环境及生活结构研究二、 城市发展规划及区域结构三、商业发展规划及现状调研四、商业地产发展规划及现状调研五、台州餐饮综合调研分析,第二章 市场调研结果及发现,目录（第二章第一节）,1、台州地区简介：台州，位于浙江省沿海中部、

9、“长江三角洲”经济区的南侧，其北接宁波、绍兴、南邻温州，西通金华、丽水。为中国黄金海岸线上新兴的组合式港口城市，股份合作制经济的摇篮，重要工业生产出口基地，著名的渔区、水果之乡，华东重要能源基地，重要的商品集散地。台州市人口570万，其中市区人口150万。行政区域辖3区2市4县：黄岩区、椒江区、路桥区、临海市、温岭市、天台县、三门县、仙居县、玉环县。路桥区为台州市南部主体城区。东濒东海，南接温岭，西邻市区黄岩区，北连市区椒江区。路桥区人口44万。2、气候（见报告纸印本）3、旅游：台州自古以“海上名山”著称。海岸曲折，山奇水秀，风光旖旎。旅游以“佛、山、海、城、洞”五个方面最具特色，共有自然景观

10、62处，人文景观62处，拥有国家重点风景名胜区4A级旅游区（点）天台山和国家级历史文化名城临海，及仙居、桃渚、长屿硐天、方山南嵩岩等四个省级风景名胜区，还有森林公园和地质公园等10多个，具有较高的旅游经济开发价值。2019年全年旅游过境客人约为2000万人次：4、交通、通讯：（见报告纸印本）,2-1-1 台州地区经济环境及生活结构（一）,5、工业近年来台州产业竞争力不断增强，形成以汽车汽配、摩托车及摩配、模具塑料、家电、化学制药、服装机械、阀门泵类、工艺美术8大主要产业集群，也有一些小产品或传统产业低档次上的产业集群，例如低档的鞋革、塑料制品、眼镜、传统手工制品等，呈现出一乡一品-、一镇一品的

11、块状特点。现有“国”字号工业品制造基地28个，工业企业10万多家，30多个产业集群。其中销售收入超亿元企业522家，超10亿元企业30家；48个工业制成品，市场占有率居全国第一。6、第三产业台州商贸发达，是国务院确定的省级城市化格局中的大城市和一级经济亚区中心，为长三角区域16个城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有600余家；每年在台州举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在台州设有办事处或经营场所。台州市已建立起由各类商业银行、信用社、证券公司和保险公司等组成的功能齐全的现代金融服务体系。全

12、市金融网点密集，规模可观。,2-1-2 台州地区经济环境及生活结构（二）,台州市历年来人口及变动情况表（单位：万人） 从上表数据可以看出台州市人口情况变动有如下几个变化趋势：1人口自然增长率自2019年以来逐年下降。2务工流动人口增长率逐年上升。3随着城市化的进程加快，城市人口急剧增加。,2-1- 3人口及区域人口结构,2-1- 4代表城市居民经济情况指标对比情况表,从上表对比数据可以看出台州市近三年收入水平提升与消费变化的几个趋势：1、台州商业可开发的空间很大；2、居民从其生活基本需求的衣、食、住、行支出看，近三年以10.6%16.8%的幅度增长。在恩格尔系数保持在34%的幅度下，正逐步改善

13、衣、行等生活水准。3、在解决温饱问题后，在休闲娱乐、通信、旅游、购物、医疗保健支出上有大幅度增加，进一步体现其生活水准的提升。4、在诸如保险、经营等转移性支出结合统计数据6.827.7%的高速增幅看，更体现出市民近年来其较强的投资消费理念。,2-1- 5代表城市居民经济情况指标对比情况表分析,2-1- 6 台州市主要经济指标（第三产业以外）,2-1- 7 台州市主要经济指标（第三产业）,根据以上二个表格中的数据，可看出台州市近三年社会消费品零售总额增幅及消费区域比重：1. 从其第三产业主要行业的产值看，其主要以批发和零售业为主力行业，约占总量的84.2%。并由此带动交通运输及邮政、金融业、房地

14、产等第三产业行业发展。2. 从其各主要行业的产值变幅看，其在批发和零售业16.818%的增幅带动下，金融业、房地产业以21.326.7%的高速增幅发展。3. 而住宿和餐饮业则因受限于当地的文化、服务意识等形态，仅以14.715.3%的增幅发展。,2-1- 8 台州市主要商业经济指标分析（一）,4、2019年台州市实现社会消费品零售总额709.71亿元，比上年增长19.0%。其中城市消费品零售额419.77亿元，增长19.0%；县城消费品零售额103.01亿元，增长20.4%；县以下消费品零售额186.93亿元，增长18.5%。5、分行业来看，批发业实现零售额104.87亿元，比上年增长24.8

15、%；零售业实现零售额507.22亿元，比上年增长18.0%；住宿和餐饮业实现零售额95.59亿元，比上年增长19.0%。6、商贸设施日趋完善，欧尚超市、新时代购物中心开门营业。年末全市拥有各类商品交易市场537家，成交额844.48亿元，年成交额超亿元的市场有94家。一些国内、国际企业将继续扩大在台州投资。,2-1- 9 台州市主要商业经济指标分析（二）,在产业结构方面，由2019年的6.6：53.9：39.5调整为6.8：52.8：40.4。其中工业经济虽增幅回落但结构不断优化，实现增加值935.9亿元，增长9.1%；服务业较快发展，实现增加值794.26亿元，增长12.4%。,2-1-10

16、台州市产业结构情况,一、 台州地区经济环境及生活结构研究二、 城市发展规划及区域结构三、商业发展规划及现状调研四、商业地产发展规划及现状调研五、台州餐饮综合调研分析,第二章 市场调研结果及发现,目录（第二章第二节）,“一个发展核”指台州城市群，是台州城市与产业发展的核心地带，包括椒江、黄岩、路桥及温岭市区等重点发展城区；“三条发展带”城镇群空间的联系轴“北部城镇发展带”：以天台、三门为依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的东西向北部城镇发展带；“西部城镇发展带”：通过322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、临海为依托的西部城镇发展带，其中，临海是该发展带上的核心城市；“东部沿海

17、城镇发展带”：以规划台州沿海大通道和各港口为依托，以东部沿海产业带的建设为导向，形成南到玉环大麦屿港口、北到三门健跳港（含椒江大陈岛）的大中小城镇相结合的城镇密集发展带，这是台州市未来的重要发展方向和重点建设内容。,2-2-1 城市发展规划,2-2-2 交通体系及状况描述,台州,一、 台州地区经济环境及生活结构研究二、 城市发展规划及区域结构三、商业发展规划及现状调研四、商业地产发展规划及现状调研五、台州餐饮综合调研分析,第二章 市场调研结果及发现,目录（第二章第三节）,建设市级商业中心：在中心大道、椒江解放路和东环大道、黄岩104国道与劳动路、路桥迎宾大道等地段建设综合性的现代化购物中心。建

18、设区域商业中心：椒江中山路、解放路商业街、开元景元商业街，黄岩青年路、横街路、劳动路商业街和南片商业街区，路桥银座街、富仕路、邮电路、卖芝桥路和中部工业区等商业街，建设十里长街、北新椒街、黄岩桥上街、椒北海鲜街等文化旅游购物餐饮特色商业街； 建设社区服务中心：以经营市民日常生活必需品为主，每1-2万人设立一座肉菜市场，2-3万人设一座综合市场。,2-3-1 台州商贸网络规划,市级商业中心：台州市市级商业中心建设的重点是在中心大道、椒江解放路和东环大道、黄岩104国道与劳动路、路桥迎宾大道等地段建设综合性的现代化购物中心。椒江商业中心：椒江十字马路商圈集中了传统的商业主街中山西路、解放路以及锦江

19、百货，。区内的传统百货店要积极调整经营结构，推行“错位经营”。鼓励设置大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店；适度设置便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置传统百货店、大型综合超市、仓储式商场。,2-3-2 零售业分级与布局（一）,路桥商业中心路桥商业中心的建设，将严格按照新城商贸区总体规划，坚持高起点、高标准，以建设中国一流商业区为目标，塑造现代商业形象。鼓励设置现代化大型购物中心、大型展览展示中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点；适度设置大型综合超市、便利店和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置仓储式商

20、场和其它一般性商业网点。黄岩商业中心地处西部，是西部最集中的商业区，要进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化氛围，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮为一体的商业区特色。鼓励设置专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点；适度设置百货店、便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置大型购物中心、仓储式商场、大型综合超市。,2-3-3 零售业分级与布局（二）, 因其早期特殊的民营商业地位，故在多年的建设中，逐步形成了以专业批发市场为主的商业形态，故本次调研组特综合百货业与专业批发市场二种商业形态展开市调工作。 现路桥区商业租金行情为2.510多

21、元/日，及由商业管理公司收取5元/月或6001200元/月/铺的管理费。而产生如此大的区间，则主要因其商业开发公司通过拍卖黄金铺位、优惠劣等铺位的招商措施造成的，如中国建筑装饰城等。 现路桥区商业的营业时间多为7:309:00至16:0018:30，批发市场与百货业表现不同的营业时段特性。 现路桥区商业各市场在动线规划中，手扶梯、客梯、货梯多为18部，走道梯为714个，主动线多2.44M，次动线1.23M，现代商业特征不是十分明显。,2-3-4 台州市路桥区商品市场分析, 现路桥区商业楼层业态规划较为单一，基本以服饰、日用品、家电、电脑、五金装饰、建材装饰为则的经营性商场，并配以休闲娱乐、中西

22、简餐馆、宾馆等。 现路桥区市场，由于其以民营企业经营活动为主，故存在自主性过强、市场培育期内流动量过大、商业管理力度不强等状况，从而影响其品牌效应。 依据市场以批发兼零售的经营特征可见，路桥市场的建设是以路桥为中心，辐射周边乃至华东、华中等省份，本地商业业态及未来的经营活力，将部分依托传统市场吸引的客流。,详见纸本文件,台州耀达百货地处市府大道“金三角”地段，是集超市、百货、家电、美食、娱乐于一体的类现代购物中心。有现代高档百货的发展趋。店内动线、通道宽度、灯光照明使消费者感受舒适。品牌组合方面到位，商品品类偏重于女性消费群体。地址：台州市经济开发区市府大道289号营业面积：2.2万多平方米开

23、业时间：2019年国际品牌：占比20%左右,2-3-5 台州耀达百货,具体品牌分布及受欢迎的品牌、品类及尺码见纸本报告,锦江百货地处台州市商业中心中山路与解放路的交汇处，经营中、高档商品，以店中店格局。锦江百货是台州市内规模较大，定位中高的百货商场。位于一楼的营业面积逾9000平方米的锦江家友超市，共经营1万余种日常消费品。地址：椒江区解放南路251-253号开业时间：2000年国际品牌：占比15%左右营业面积：1.5万多平方米,2-3-6 台州锦江百货,具体品牌分布及受欢迎的品牌、品类及尺码见纸本报告,位于椒江城区主商业街中山东路与解放路交汇处(十字马路商圈）。一期四个楼层：二期计划建设的C

24、地块二期工程，其商场面积近15000平方米，将成为台州市中心区集商务办公、购物、住宅、娱乐、休闲为一体的标志性建筑群。地址：台州椒江中山东路378号开业时间：2019年营业面积：1.8万平方米国际品牌：占比8%左右,2-3-7 新时代购物中心,具体品牌分布及受欢迎的品牌、品类及尺码见纸本报告,位于路桥城区主要商业街富仕路与银座街交汇处，定位台州顶级精品百货商场，走时尚、流行线路，以一线品牌为龙头，是台州市首家引进现代经营模式体系的大型精品百货。 经营国际品牌有ZEGNA（杰尼亚）、Calvin Klein、DUNHILL（登喜路）、BOSS、TOMMY HILFIGER等，国际一线品牌：占比1

25、8%左右营业面积：1.2万平方米,2-3-8 中盛百货,具体品牌分布及受欢迎的品牌、品类及尺码见纸本报告,黄岩百货为传统百货，位于劳动北路69号，经营化妆品、皮具箱包、参茸、二、超市、针纺织品、五金交电、日用杂品、金属材料、建筑材料、电器机械及器材、副食品、糖、酒、保健器材、劳保用品经销，粮油及制品。国际品牌：占比3%左右营业面积：8500平方米,2-3-9 黄岩百货,具体品牌分布及受欢迎的品牌、品类及尺码见纸本报告,2-3-10 台州主要商场经营情况对比表（平日）,2-3-11 台州主要商场经营情况对比表（节假日）,2-3-12 台州及温州主要商场08年度经营业绩对比表,2-3-13 消费者

26、最喜欢去的购物场所分布,2-3-14 消费者每月用于服饰消费的额度,通过对中盛、锦江、耀达、新时代 几家大店在卖场、经营、管理、企划、待客等6大方面60个细目进行调研、诊断、评判打分，用以评价其综合经营能力。其中耀达、中盛位居第一、二，在硬件方面中盛 、耀达明显超出；店面陈列等方面中盛、新时代做得不到位；企划促销方面耀达、锦江较好；客服方面新时代一支独秀，其他店在服务方面差距明显。,2-3-15 主要商场综合运营能力调研评分,通过对店面功能、店面陈列、商品结构、商品价格、营销方式、待客服务等方面综合对比。对台州以及温州主要商场进行对比：,1、总体营运业绩略落后于经济发展步子；2、业绩上升空间较

27、大，品类占比设置有待更进一步完善；3、顾客品牌认知度较高，名牌销售市场空间很大；4、台州的商业从总体上逐渐体现现代百货的综合特征，但仍然缺乏未来城市发展需要的大型商业“一站式”的综合性服务：有一般大众品牌较为集中的商业街。有中、高档品牌专卖店在百货公司的占有率有逐步提升趋势。但没有可供人们休闲、娱乐、儿童游乐或顾客停留的场所和设施；缺乏 有系统规划的美食街或其他消费场。,2-3-16 商场综合分析小结,一、 台州地区经济环境及生活结构研究二、 城市发展规划及区域结构三、商业发展规划及现状调研四、商业地产发展规划及现状调研五、台州餐饮综合调研分析,第二章 市场调研结果及发现,目录（第二章第四节）

28、,台州市商业发展规划以构建现代化的大商贸、大流通、大市场体系和网络化的便民商业设施为目标，建设将以零售服务功能与商品集散交易功能共同发展，同时以现代物流为发展重点，以商品交易园区为基本依托，强化台州市区域性中心城市的吸引力和辐射力，突出台州的城市优势，并辐之以网络化商业零售服务网点建设作为基础，增强便民利民，将台州市打造成东南沿海重要的现代商贸中心。台州新兴的组合式城市，近年来积极发展“三大板块”，目前建设以椒江、黄岩、路桥和经济开发区为重点现代化商业中心，推进临海、温岭、玉环构成的经济强县板块流通现代化进程格局已初见规模，并将深入实施“南北协作”工程，鼓励南部的商贸流通企业向北部拓展，充分发

29、挥天台、仙居、三门生态和资源优势，建设特色商贸服务业。,2-4-1 台州商贸网络规划,（1）零售业规划原则及框架：零售业突出以人为本、统筹兼顾、结构合理、各具特色、适度超前的原则。按照以下三个层次进行了规划：建设市级商业中心：在中心大道、椒江解放路和东环大道、黄岩104国道与劳动路、路桥迎宾大道等地段建设综合性的现代化购物中心。建设区域商业中心：椒江中山路、解放路商业街、开元景元商业街，黄岩青年路、横街路、劳动路商业街和南片商业街区，路桥银座街、富仕路、邮电路、卖芝桥路和中部工业区等商业街，建设十里长街、北新椒街、黄岩桥上街、椒北海鲜街等文化旅游购物餐饮特色商业街； 建设社区服务中心：以经营市

30、民日常生活必需品为主，每1-2万人设立一座肉菜市场，2-3万人设一座综合市场。（2）零售业分级与布局根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围，将台州市市区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业三个层次。,2-4-2 台州零售业分析（一）,市级商业中心是指商业网点高度聚集，经营服务功能完善，服务对象以本区域以外消费者为主的城市商业中心区，位于城市规划的中心商业区和历史形成的商业聚集地。市级商业中心规模大、商业网点多而密集，功能齐全，购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、金融、邮电、商务等网点有机地集聚在一起，是全市商业最繁华的地区，是反映城市经济发达程度的重要窗口，也是重要的城市旅游目的

31、地，对国内外游客有很强的吸引力。台州市市级商业中心建设的重点是在中心大道、椒江解放路和东环大道、黄岩104国道与劳动路、路桥迎宾大道等地段建设综合性的现代化购物中心。,2-4-3 台州零售业分析（二）,台州房地产2019年以前由于发展速度过快，市场担心潜力被提前预支，需求层面放缓入市。 2019-2019年盘整之后，台州房价逆市而上（同期周边城市房价涨声一片，本地开发商对市场预期看好，普遍提高售价。经过两年观望之后持币者追涨入市，市场需求强烈释放）。 2019年总体上保持了平稳发展的势头。 2019年上半年，商品房销售均价为5091元/平方米，涨跌波动不大。投资、消费趋向理性。投资出现惯性增长

32、，90平方米以下中小套型比例增加。 最近两年，商品房开发放量，市场消化速度放缓，导致全市商品房空置量快速增加。 据统计，2019年上半年商业营业用房和其他类用房空置面积为23.38万平方米，同比增长62.98。,2-4-4 台州商业地产分析,2-4-5 商业地产发展综合分析小结,1、行政规划的商业中心与实际商业地产发展不完全吻合；2、受国际、国内形势影响，投资客热钱抽离房地产市场，房价有所波动；3、因为本地多年来形成的实体经济和专业市场的特性，及相关服务行业（如律师行、广告公司等）未能兴盛，三区随处可见老办公楼动辄大面积招租，300平方至3000平方不等，新建办公楼也有数千平方对外招租而未果的

33、。4、台州市尤其是椒江区，在建或已建成商住项目，裙楼很多规划为百货业态，但大多规划、建筑形式不合理，地理位置上过于集中，为求利润最大化，采取产权销售方式（年回报率8%-12%），未来即使招商成功，经营也受掣肘，颇多隐忧。,一、 台州地区经济环境及生活结构研究二、 城市发展规划及区域结构三、商业发展规划及现状调研四、商业地产发展规划及现状调研五、台州餐饮综合调研分析,第二章 市场调研结果及发现,目录（第二章第五节）,产值增长较快：台州2019住宿和餐饮业实现零售额95.59亿元，比上年增长19.0%。台州形成包含传统台州菜、各大菜系、快餐、西餐在内各类饮食结构。就餐客档次两极分化现象：高档餐厅的

34、消费和大排档或路面小街铺的消费等两种方式居多，休闲、商务洽谈餐饮场所较少。餐饮消费档两极分化：快餐形式人均消费基本保持在8-10元以内，而对于有一定讲究的正规餐馆其价位明显要高，人均消费基本保持在30-50元左右，而高端餐饮相对欠缺，尤其如会所式餐饮消费是个空白。,2-5-1 台州餐饮综合调研分析,具体分布、营业情况及分布见纸本报告,2-5-1 台州星级酒店宾馆及体闲娱乐场所等调研情况,1、星级酒店宾馆调研情况表2、KTV、练歌房调研情况表3、夜总会、综合娱乐场所调研情况表4、网吧、游戏厅调研情况表5、美容美发沙龙、美体健身店调研情况表6、浴场、洗浴会所调研情况表,1、KTV、练歌房2、夜总会

35、、综合娱乐场所调研表3、网吧、游戏厅4、美容美发沙龙、美体健身店调研表5、超市对比表6、浴场、洗浴会所调研表,具体分布、营业情况及分布见纸本报告,2-5-1台州休闲娱乐场所调研分析,总目录（三）,第一章 项目简介及市场调研工作方法第二章 市场调查结果及发现第三章 消费者消费习惯调研第四章 项目SWOT分析,一、 受访者背景情况分析二、 投资行为分析调研三、台州 受访者消费习惯调研四、台州 受访者消费行为调研,第三章 消费者消费习惯综合调研,目录（第三章）,3-1-1 受访者背景情况（一）,3-1-2受访者背景情况（二）,3-1-3受访者背景情况（三）,一、 受访者背景情况分析二、 投资行为分析

36、调研三、台州 受访者消费习惯调研四、台州 受访者消费行为调研,第三章 消费者消费习惯综合调研,目录（第三章）,3-2-1受访者投资行为调研（一）,受访者最信赖的投资方式分布情况：倾向于投资住宅的占26.1% ；倾向于投资店铺的占18.3% ；倾向于投资贸易的占6.1% ；倾向于投资教育的占6.1% ；倾向于投资股票的占22.6% ；倾向于投资保险的占11.30% ；倾向于投资证券的占9.2% ； 有其他途径的占0.3%。,3-2-2受访者投资行为调研（二）,3-1-1受访者消费习惯调研（一）,一、 受访者背景情况分析二、 投资行为分析调研三、台州 受访者消费习惯调研四、台州 受访者消费行为调研

37、,第三章 消费者消费习惯综合调研,目录（第三章）,3-3-1受访者消费习惯调研（一）,3-3-2受访者消费习惯调研（二）,3-3-3 受访者消费习惯调研（三）,3-3-4 受访者消费习惯调研（四）,3-3-5受访者消费习惯调研（五）,3-3-6受访者背景情况（六）,3-3-7 受访者消费习惯调研（七）,一、 受访者背景情况分析二、 投资行为分析调研三、台州 受访者消费习惯调研四、台州 受访者消费行为调研,第三章 消费者消费习惯综合调研,目录（第三章）,3-4-1受访者消费行为调研（一）,3-4-2 受访者休闲消费场所习惯调研,3-4-3 受访者消费行为调研（二）,3-4-4 受访者休闲消费情况

38、调研,3-4-5 女性受访者休闲消费习惯调研,3-4-6 男性受访者休闲消费习惯调研,3-4-7 受访者购物消费习惯调研,3-4-8 25-35岁女性化妆品消费习惯,3-4-9 35-45岁女性化妆品消费习惯,3-4-10 25-35岁男、女性表及首饰类消费习惯,3-4-11 35-45岁男、女性表及首饰类消费习惯,3-4-12 25-35岁男、女性受访者包消费习惯,3-4-13 35-45岁男、女性受访者包消费习惯,3-4-14 女性受访者鞋类消费习惯,3-4-15 男性受访者鞋类消费习惯,3-4-16 25-35岁女性受访者女装品牌消费习惯,3-4-17 35-45岁女性受访者女装品牌消费

39、习惯,3-4-18 受访者童装品牌消费习惯,3-4-1 9 25-35岁男性受访者男装品牌消费习惯,3-1-1 35-45岁男性受访者男装品牌消费习惯,3-1-1 受访者休闲服装品牌消费习惯,3-1-1 受访者运动服装品牌消费习惯,3-4-20 受访者娱乐消费习惯,3-4-21 受访者餐饮消费习惯,3-1-1 受访者休闲饮吧消费习惯,3-1-1 受访者酒店消费品牌期待,3-4-22 受访者宴请消费习惯,3-4-23 受访者对未来购物广场功能的期待,3-4-24 受访者去新开购物中心的意愿：,总目录（四）,第一章 项目简介及市场调研工作方法第二章 市场调查结果及发现第三章 消费者消费习惯调研第四

40、章 项目SWOT分析,一、 项目优势二、 项目劣势三、项目机会四、项目威胁,第四章 SWOT分析,目录（第四章）,4-1 什么是 SWOT分析：,一、SWOT分析SWOT是进行项目评估时非常常用的方法，S、W、O、T分别代表项目的优势（Strength），劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threat）。通过对东森购物中心及世贸中心等项目四个方面的评估、分析、总结，可以找准其定位切入点并为今后的营销推广、经营管理思路提供有效依据。,1、区位优势明显项目所在地城市位于浙江省沿海中部、“长江三角洲”经济区的南侧，其北接宁波、绍兴、南邻温州，西通金华、丽水。为中国黄金海

41、岸线上新兴的组合式港口城市，重要工业生产出口基地，华东重要能源基地，重要的商品集散地。台州市位于浙江中部海岸，上海经济区的南翼。北邻宁波、杭州，南邻温州，西与金华、丽水接壤，北通宁波、绍兴。行政区域辖3区2市4县：黄岩区、椒江区、路桥区、临海市、温岭市、天台县、三门县、仙居县、玉环县。作为经济圈核心的台州市已经成为引领周边城市的消费方向，吸引周边城市消费者的核心城市。,4-2 项目优势分析（一）：,2、项目位置优越，地标性强项目所在地地处台州路桥新城商贸区未来城市中心地带，距汽车站咫尺之遥，交通方便。距离以中盛百货为核心的银座街商圈位置不足3公里，项目地500米内有太平洋王子酒店、建材装饰城、

42、高档公寓新明半岛及大型休闲娱乐等物业设施。项目地周围正在逐渐形成办公、住宿与购物的良好商业环境。由于显著的地理位置及良好的交通环境造就了项目成功的先决条件。3、各项目发展空间大目前整个台州地区的零售及百货商业尚处在一个发展中阶段，竞争低端，可调整、可发展空间还很大，但因为地区经济发达，消费潜力巨大，同时品牌意识较强，结合填补区域商业空白，结合自身已有的精品构造意识，未来成长空间极为广阔。,4-3 项目优势分析（二）：,4、商业发展的必然性：台州市缺乏地区及中心型的购物中心，使得本地中高层消费群体缺失了高档娱乐、休闲及一站式购物消费场所，一站式消费形态的有无已成为各地区商业成熟度的标志，成为越来

43、越多的消费者衡量商业完善及成熟的标志。因此建立地区性购物中心是必要的，谁先建成谁就会树立标准。本项目如定位为结合商业街区、各项顶级娱乐休闲、酒店及区域性购物中心于一体的综合性全方位的现代商业类型，建成后必将成为地区性的商业典范。5、建立东森特色的商业王国：东森集团属下丰富的商业业态以及超大规模的商业量体，在台州将形成一个“商业帝国”，将在业态互补、管理资源、合作资源方面成为一方龙头，合力打造一个集团努力引领一个城市商业的“台州模式”。,4-4 项目优势分析（三）：,1、几个标的位置都处于核心商圈边缘：项目地处台州路桥近年政府着力打造的新区新城商贸区商圈的核心地带，同时距离银座街商圈也有一定距离

44、，商业氛围并不浓厚，需要培养商业环境。2、台州城区分布较分散：大体量的城市综合体以及辐射力强的高端百货业态所需更大的商圈，但分散的城区结构给顾客到达项目地的交通组织方式带来不便，项目易达性不强。,4-5 项目劣势分析（一）：,4-6 项目劣势分析（二）：,3、消费者对于城市综合体的认知不足：综合体商业在台州尚属于新兴物业形态，消费者对其概念尚不清晰，对其投资价值和消费认识尚不到位，需要借助多种推广手段提升消费者对大型综合体的认知水准。4、消费者习惯区外购物、娱乐、休闲；5、消费群体混淆品牌与品质：奢侈品、国际一线消费群体庞大且固定，但大量外流。显著的依据为路桥银座街上的兵舰、千叶，椒江区的麒麟

45、百货等，大肆销售国际一线商品甚至奢侈品高仿服饰，并且赢得大量固定客户源，需要在后期对品牌服饰作大量正本清源的宣传，加强对高仿A货的遏制力度。,6、建筑形式存在一些缺陷和不足：7、停车位设置不科学，且数量明显不足；8、企划推广相对较弱：公示的部分品牌迟迟未能进场，消费者对商场的专业程度产生怀疑；9、独有品牌相对较少，且同质化形象严重。,4-7 项目劣势分析（三）：,1、台州市场强大的消费能力：统计数据显示台州市人均可支配收入及开支均比国内一线大城市高，显示出强大的消费能力，其中对中高档商品的需求量也较大，这为在台州经营中高档、高档百货提供广泛的市场基础。2、台州缺乏高档、全面的百货公司：台州缺乏

46、高档百货公司 现有传统的商业中心缺乏规模较大、档次较高的“一站式”消费的购物中心业态：台州市中高端消费者消费能力强，对品牌商品消费量大，但到目前为止没有真正档次高、品类齐全的百货商场，中盛百货虽档次较高，但规模小，商品种类少，难成气候。这样便为中高档的购物中心诞生提供市场条件。,4-8 项目机会分析（一）：,4、目前是树立一站式购物、休闲、娱乐综合体的最佳时机台州市消费者对于一站式综合体的消费概念、服务的特点认识不足，同时，因为台州市包括椒江和路桥，虽然规划在有计划有目标的实施，但商业网点极为分散，将对于开发商而言正是将劣势转化为机遇，建立综合体商业的标准。,4-9 项目机会分析（二）：,1、

47、区域版块竞争危胁正在规划建设中的椒江区台州女人街，新时代广场2期，黄岩区的嘉丽阳光广场都号称打造各自的商业中心，均对本项目形成一定威胁。本项目需要在清晰定位的基础上，充分利用位置优势，尽快形成自身特色，吸引台州市及周边地区的高端消费群体，加快形成时尚高端消费商圈，奠定自身作为新型服务商圈的核心地位。2、定位同质化威胁即将开发或经重新定位推出市场的大型百货商业定位趋同，未来一定会在争抢供应商、消费者上大打价格战。,4-10 项目威胁分析：,3、市政商业规划重心不在本项目所在地：市政规划以椒江区为商务金融区域，零售和百货商业的集中效应和市政一直以来的大力投入，都让市民普遍接受这样的观点：工作、生意

48、地在路桥，娱乐、休闲购物在椒江，短期内此种情况无法改变。,4-10 项目威胁分析（二）：,4-11 综合结论及项目初步定位建议（一）,台州市作为国内一个二线到三线之间的城市，在各项总体经济指标与各大城市不能同日而语，但其经济结构及特点使台州居民的富裕程度及消费能力要比各大城市强。鉴于路桥区的商业定位就近借鉴原则，重心应为台州三区、稍远应为温州等地。我们针对温、台地区零售、百货业的多项考察及大量消费者访谈。 调研显示，目标群体对一站式购物和餐饮项目都非常感兴趣，并且对设置中高档的百货公司和中高档的品牌专卖店相当认同；因此世贸中心2期商业部份可设置成融合高档精品百货公司，购物、餐饮、休闲于一体的、

49、突出满足“一站式购物”和“体验式购物”特色的购物广场。,4-12 综合结论及项目初步定位建议（二）,针对东森购物中心1F-5F，我们建议：重新调整动线规划，以按商场主题馆品牌的方式组织动线；调整部类结构与楼层分布方式；调整品牌结构，重新定位招商；加强营销力度，培育忠诚的顾客群；加强服务，按照高标准的百货服务运作。营造出真正精品百货的商业形象.与世贸购物中心二期精品百货品类及价格带形成互补。,4-13 综合结论及项目初步定位建议（三）,针对“东森购物中心”（已开业百货主楼）6F-16F，我们建议：定位为高档精品酒店式公寓，向社会提供更高层次的商务居住环境。,针对“台州电子数码城”5F8F，我们建

50、议：根据本地业态缺失，我们建议定位业态组合为时尚酒吧、高档KTV、竹盐浴、高档会所、雪茄吧、红酒廊等一站式娱乐世界。,4-14 综合结论及项目初步定位建议（四）,4-15 综合结论及项目初步定位建议（五）,针对“台州世界贸易中心”2期，我们建议：规划及定位为：购物中心、酒店、高档住宅相结合的，多业态组合型商业物业，可满足消费者办公、住宿、购物、休闲、娱乐等多种需求，按高档百货物业所需精心打造一个完全的、精致的、高档的现代百货,针对机场附近地块（约3万平方），我们建议：规划定位为奥特莱斯业态。,4-16 综合结论及项目初步定位建议（六）,台州世贸中心和东森购物中心所形成的区域商圈，将比台州市内各